X

不動産投資を淡々と語る 5

■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
0578名無し不動さん
垢版 |
2018/01/24(水) 08:29:35.47ID:rIe1h64M
>>576
すいません自己負担ゼロのことです
>>577
あぁなるほど
0579名無し不動さん
垢版 |
2018/01/24(水) 09:24:16.44ID:???
>>575
実質ゼロってやつだわな　まあ手数料はかならずかかる。

良心的な所というか普通は全部の経費は確定してるし宅建で決まってるからかわらん
0580名無し不動さん
垢版 |
2018/01/24(水) 09:29:22.84ID:???
優良な所は手数料１％くらいでやってくれるところだよ
0581名無し不動さん
垢版 |
2018/01/24(水) 09:40:44.19ID:???
頭金ゼロとかフルローンで割高な糞物件掴まされるから注意な
それは物件ぢゃなくて買主の属性に頼っているからな
とくに新築ワンルームｗ
確実に死ねる
0582名無し不動さん
垢版 |
2018/01/24(水) 10:00:18.68ID:6hiWiJmQ
>>579
じゃないと儲けでないですもんね
>>580
いま見てるところに手数料0.7%でやってくれる物件ありますね
ただそのぶん物件価格に盛られてるのかなと
0583名無し不動さん
垢版 |
2018/01/24(水) 10:01:50.76ID:6hiWiJmQ
>>581
気をつけます
まぁ新築はシミュレーション見ると何年経ってもキャッシュフローが出ないので素人には難しいですね
0584名無し不動さん
垢版 |
2018/01/24(水) 12:36:31.41ID:mNs2Q62H
知人の中国人投資家は仲間の中国人不動産屋から買って手数料半額にしてもらってる。で、他の投資家紹介して、そいつが成約したらマージン２０万円ゲット。世の中うまく回ってるな。
0587名無し不動さん
垢版 |
2018/01/25(木) 09:46:14.25ID:???
不動産屋があんまり不動産を買ってないってのよく分かるな。
売買の方が楽に大きく儲かる
0588名無し不動さん
垢版 |
2018/01/25(木) 10:20:24.27ID:9QWeD07f
不動産に限った話ではないではないけどな
手数料収入の方が楽に大きく稼げるから投信という商品があるわけで
俺はメーカー勤務だけど客に売ってる商品を自分だったらその値段で買いたいと思うか？って聞かれてイエスと即答できるやつは少ないと思う
0589名無し不動さん
垢版 |
2018/01/25(木) 12:45:54.77ID:???
小島 拓の"不動産会社が書けない 「有名大家」の裏話"読んだ。ゴシップ的内容でちと笑える。
0590名無し不動さん
垢版 |
2018/01/25(木) 13:27:03.34ID:nn8WQJSy
一時期不動産売ってコインランドリー始めた人多かったけど、今息してる？
0592名無し不動さん
垢版 |
2018/01/25(木) 22:22:37.56ID:???
>>586
ヒュンダイ上等
こんなに思慮が浅い地主は淘汰されて当たり前
0593名無し不動さん
垢版 |
2018/01/25(木) 22:48:10.63ID:???
土地に価値のないエリアに9000万の上物とか…銀行もよく貸すな。
需要なくなれば担保価値ないだろ
0594名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 01:13:06.71ID:ERWmeEsg
かぼちゃだけじゃ無くて、高属性素人騙して、超割高物件買わせてサブリースで何年もシャブリ尽くす
ビジネスモデルが多い業界だからね。スルガの融資審査だって木造アパートで設備費用が極端に低いの
に坪単価１００万円を超えてる時点でおかしいと思うだろう？全員グルなんだよね、、、
0595名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 03:06:41.28ID:???
それでも説明受けて、やる気になって、自分でローン申し込みして組んで、、、
詐欺にはならないと思う。
0596名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 03:11:09.28ID:???
>>587
でも不動産を買う投資家の大半は売買で儲けるコネがないのだな

>>594
でも高属性な奴って高学歴で別のところでもスキルがあって自信過剰
で浮世離れしてたりすることも多いよな
騙されるほうにも問題はあると思う

てかカリスマ大家さんでサブリースでそうなったって人いるんだろうか？
0597名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 03:39:42.35ID:???
コネがあると良いっていうのは隣の芝生の気がすんな。
0598名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 09:42:34.07ID:IaB5ui9w
>>594
年収1500万円以上の方限定セミナーとかまさにそれな。高属性しかくんなよ！低属性だとローン引っ張れないからな！って主張がだだ漏れ。
0599名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 19:52:21.06ID:???
>>595
詐欺にはならないではなく
詐欺を立証しづらい
業者の本音や思惑はわかんない

銀行員も騙されたふりをして成績伸ばしたい
いまは消費者金融も銀行の傘下
どんな取立てするんだろうね
0600名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 19:58:07.55ID:???
>>599
そそ
詐欺の立証はかなりきつい割に刑罰が軽く
警察もやりたがらない
0601名無し不動さん
垢版 |
2018/01/26(金) 20:09:30.43ID:???
>>590
コインランドリーはしょんべんくさくなる
いま介護の衣類を洗う人が多いみたいで
乾燥機かけたらアンモニアくさくなった
こりゃ客離れるよ
0603名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 01:22:45.35ID:???
>>596
いやだから不動産投資は利益調整のためにあるんだよ。今は景気がいいから本業で儲かってるのに不動産でも儲かるとと税金凄いことになる。利益調整しつつ資産性のある物件に貯蓄代わりに投資が正しい姿

毎年数棟買わなければ追いつかない輩も多いんでないか？高齢者は相続税対策もあるからさらに忙しい
0606名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 16:51:53.53ID:???
みなさん不動産の出口ってどう考えてますか？
株で儲かったんで不動産購入してみたけど、よく考えたら失敗した気がしてきた。
築40年の一棟マンション2000万、現状満室で実質利回り12.5％（手取り250万）だからまぁいいかと思ったんだけど、
最終的には取り壊さなきゃいけないから1000万くらい費用がかかるし、仮にずっと満室、修繕かからなかったとしても
3000万を回収するには12年かかる。その時には築52年だ。
12年かかってトントンならやる意味あるのかと今さら感じてるわけですが、考え方あってますかね？
0609名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 17:27:13.60ID:???
>>606
仲介手数料とか、不動産取得税とか固定資産税とか諸々計算して
その利回りなら良いのでは？
0610名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 17:53:21.80ID:RQrJVP78
今日不動産屋で「キャッシュフロー出る物件ください」って言ったらそんなもの都内じゃ無理って言われたわ
やる気あんのかよ
0611名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 17:54:07.82ID:???
また安いマンション買ったんだね。
立地的におそらく苦しい戦いかと
安い=立地悪
早めに売りぬけるしかないかと…。
0612名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 18:05:23.75ID:96mVcEuA
かぼちゃの構造見ると民泊（実情ドヤ）がええとこと思う
でも都内の民泊はハードル高い
0613名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 18:10:07.41ID:???
出口って買った人の意向でかなり変わると思うんだけど。
どういう将来を考えてるのかによるんじゃないかな？
株で儲けてって書いてあったから、何でもいいから現金を残すって考えなら、状況みて６年くらいで同じ金額くらいで売ったらどお？
持ち続ける必要ないわけだし、その頃には家賃回収もそれなりの金額になってるでしよう？
満室なら立地悪くても需要あるんじゃないの？
0614名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 18:56:50.38ID:Ps1qkkZO
>>606
RC物件はパイプ類の修繕とか水漏れが発生すると高額かかるイメージかな。
0617名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 19:19:52.11ID:kKD5hAne
こんばんは
お尋ねしたいんですけど、
相続でもらったマンション一棟を売りたいんですけど、現状満室で築25年の鉄骨、大阪の難波まで電車で10分の駅で駅徒歩5分、年間収入1000万円くらい
改修はマメにしてるんで見た目きれい

実際ここの人ならいくらで買います？
だいたいで結構なんで
0619名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 20:20:25.40ID:V/ck9wKJ
東京なんで土地勘ないけど
東京なら7.5％１４０００万
0621名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 20:46:05.41ID:???
大阪って市営や府営とＵＲが安いから
儲からないイメージ
0622名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 20:53:13.18ID:+EujJuOS
>>606
築４０年？RC？

売って築浅に買い換えるのがイイと思うけど、、、、
0623名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 21:09:00.14ID:???
大阪民国でチョンが多いため税金が入ってこない
0624名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 21:22:17.59ID:???
>>606
その投資額に対する手取りなら、今どきの不動産投資としてはかなり上等な部類よ。
売り飛ばすにしても、今なら満室安定を謳えば、おバカさんが高値掴みしてくれそう。
立地も何もわからんけど、大方2500〜2980ぐらいで処分できるんじゃね？
でも、その築年数で満室で回せてるなら立地が良さそうだから、ちょっともったいないように思えるけどな。
0625名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 22:14:01.97ID:lWj0cX+I
大田区
2100万
家賃8.8万
表面5.1%


港区
2600万
家賃9.2万
表面4.5%

区分でこの2つだったらどっちがいいと思いますか？
どちらも駅5分の1Kです
0626名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 22:21:09.01ID:h3muQmk6
>>612
かぼちゃは駅歩ある物件が多いから民泊には不向き。社員寮とか？
0628名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 22:37:10.47ID:lWj0cX+I
>>625
追記
築17年

築14年
です
0629名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 22:42:55.22ID:+EujJuOS
>>625
区だけじゃ分からないだろう？
0630名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 22:48:47.38ID:lWj0cX+I
>>629
すみません
最寄りは大森と三田です
0631名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 22:50:29.89ID:???
JRと都営じゃないか
同じ土俵で論じるなんて
0632名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 22:58:56.71ID:+EujJuOS
>>630
どっちも手残り無いだろう？

２，０００万を利回り４％の投信に回した方が良いと思い思うが？

区分は実質１０％位無いと儲からないよ、でも今の市況だとそんな物件は先ず無い！
0633名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:00:56.02ID:+EujJuOS
区分の表面利回り５％だと、そこから管理費修繕積立をさっ引くと実質利回り２％切るだろう？

入退去のリフォーム・空室期間・ＡＤ考えたら罰ゲームになると思うが、、、、
0634名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:01:53.15ID:???
>>606です。ご意見ありがとうございます。
やっぱ売り逃げですかね？
利回り的には良いのですが、修繕とか募集コストととか全く考慮せずでこの金額なので実際の手取りはもっと減るでしょうし、
壊すとなれば、12年経ってようやく利回り０％になるわけですからどうなのかと
（3000万出費で12年かけて3000万回収、建物は取り壊しでその後家賃０なわけですから）
永遠に家賃収入があるならいい利回りなんでしょうけど、解体コスト、その後の土地の処理を全く考えておりませんでした。
（更地の分の資産価値だけは残るということか）
皆様ありがとうございました。
0635名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:03:22.67ID:???
>>625
今の所の情報なら三田かなぁ。
今後の家賃の下落率を胸算用してるだけだから、まぁ勘みたいなもんだが。
大森もこれからが期待できるエリアだけど、つまりは新興との戦いになるし、大田区と港区だとやっぱり差がある。
ちなみに法人登記（オフィス利用）を管理規約で規制されてるかどうかもチェックしてるかな？
その家賃帯だとsohoや個人事業レベルの用途も視野に入れたほうが良さそうだからさ。
0636名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:10:21.84ID:???
>>634
今のところトラブってないなら早いとこ売っちまった方がいいかもね。
最初に出口、運用、トラブルの覚悟があるのと無いのとでは、支出があった場合の気持ち的にはかなり違うしw
実践勉強の上に儲けにもなったと思えば、貴方ならもっと良い物件に組み替えられるでしょう。
0637名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:12:43.59ID:lWj0cX+I
>>631
すみません
>>632
港区は固定資産税払うと出ませんが大田区は+3000円出ます
2000万キャッシュがあるならそりゃ株に入れますが…
>>632
現状復帰費用は無料で一応入居率99%くらいあるそうです
>>635
やっぱり港区は強いですよね
法人登記などは考えてませんでした
そこまで考慮する必要があるのですね
0638名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:20:24.03ID:???
大森と三田の両方物件持ってるけど倍くらい違うだろ大森なんてｄｑｎの巣窟だぞ。
商業施設は三田の数倍便利だけど電車の混み方は段違い。三田なんてJRも地下鉄も空いてるわ。
0639名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:28:44.55ID:lWj0cX+I
>>638
つまりこの条件だと三田の方がお得なんですかね？
0640名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:32:09.08ID:ezclXzKD
大阪なら表面12%ないと売れないな。
0641名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:32:12.90ID:???
>>638
都心からの距離に対して大型SEIYUや100金の集中具合から鑑みれば自明だけど、やっはりそうなんだw
そこから考えると、8.8万維持はキツそうだね。
0642名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:39:31.60ID:???
>>634
一棟は取り壊しても更地で売れるから、土地代も入ってくるの計算で入れてなくない？
ちなみに建物のまま売った方がいいよ。
更地って税金高いからさ。
0643名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:55:50.76ID:???
>>639
坪単価とか管理費修繕費見ないと何とも言えないが普通は三田一択。
ってか三田で駅５分はすげえ好立地。利回り悪いのは出口で有利な証拠だよ。
0644名無し不動さん
垢版 |
2018/01/27(土) 23:56:25.53ID:???
>>637
個人的に思う港区の強さは「そのエリアで賃貸探しをする人」という属性フルイがかけられてる事（しかも無料で）
入居者属性はマジで大事。特に区分のようにスケールメリットの無いものは余計にね。
あとは、ちっちぇ〜話だけど、港区にマンション一室持ってると公言できるのもメリットになり得るかもよw
短期直接的な利益が出ないからには損失出さない事と、金銭以外のメリットにも目を向ける必要がありそう。
0645名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 00:17:38.73ID:X0A68VHe
>>641
>>643
>>644
ありがとうございます
港区ブランドの強さがよくわかりました

実をいうと別の業者なんですよね…
港区はいいなとは思ったんですが管理手数料3%くらい高かったり初期費用が50万くらい高かったりと目先の数字に目がいってしまいました
ちゃんと物件自体を見なきゃだめですね
0646名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 02:41:27.57ID:???
東京から飛行機で行かなきゃいけないようなところに住んでる
俺には港区ブランドとか無縁な悩みだな
でもそういうところでも修羅の国の土地代高めで環境のいい
住宅地の物件は利回りは少々痛いが持ってて安心感がある
0647名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 03:59:57.40ID:???
土地勘のある場所っつーか地元でやれるならそれが一番だよ。日本円はどこで稼ごうが日本円だし。
遠方だと、どうしても目が届かなる上、管理会社はじめ各種関係業者も大なり小なりナメてかかってくるからね。
0648名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 06:38:25.08ID:t1+SFzzF
>>634
利回りは高いけど分母（投資総額）が小さいから、一部屋あたりに今後かかる金額が大きいと思う。
市況が良い内に売るのが正解だろう？
0649名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 06:40:17.36ID:t1+SFzzF
>>639
どっちも罰ゲームだけど、１０年後価格ならば港区だろうね、物件そのもので現金が回らないなら資産じゃ無くて不良資産だよ！
0650名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 06:50:45.66ID:???
つくづく今は買う時期ではない
だが次に買うタイミングが
いつやってくるかは不明だしな…。
0651名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 08:25:17.38ID:bjcn7lFL
俺も今は投資用マンションを買う時期でないと思う。

約１０年前、豊島区の山手線駅徒歩3分の1Ｋを１５００万で買った。
今、築１８年、家賃８．3万。
同じマンションの似たような部屋が２０００万で売りにでていた。
２０００万で売れるかどうかは知らないが。
0652名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 08:31:00.04ID:???
バブル期なんて金利８％表面１％でも飛ぶように売れてたのに
キャッシュフローが出ないとみんな消極的なんだね
0654名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 08:55:51.58ID:JJdhhJug
いまなら低金利で普通のサラリーマンでも金利1.65%のフルローン組めるから
出口さえ見据えてればそれほど悪い時期じゃないと思うけどね
0655名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 09:04:42.76ID:???
いや、売り物件が少なすぎるだろ
いい玉は飛ぶように売れるから
0656名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 09:27:41.49ID:ajVKsS7R
そんなこと言ってると全部中国人に買われるで〜
0657名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 10:42:45.06ID:???
>>653
＞1500万は高すぎw
当時、その地区では築８年の物件は１８００万ぐらいが相場で
１５００万円で買ったんだが。
当時の相場知ってるの？。
0659名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 11:01:38.38ID:???
>>657
10年前に同エリアで買った物件は3年前に約2倍の金額で売れた
0661名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 15:33:55.79ID:???
10年前はリーマンショックだからな。だいたい倍になってるよな。
0662名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 15:54:00.15ID:OCdJy302
お金持ちはリーマンの再来に備えてキャッシュをすぐ出せるようにしてるらしいですね
0664名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 18:18:53.55ID:LkBYyC9W
かぼちゃの馬車なんて、佐藤太治の人脈使って
ソフトオンデマンドにプロダクションを作らせて、
地方からAV女優を連れてきて住まわせれば、ある程度どうにかなりそうだけどな。
ちょうど女性専用だし。
0665名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 18:48:49.58ID:???
部屋ごとに雰囲気変えておいたら、そこで撮影もできるな
編集室も造るか……
0666名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 19:24:06.82ID:???
金あるんだから、シェアハウスにする意味が無くなるんじゃないか？
逆に売れっ子のav女優が大家さんになれば良いと思うの。
で、ファンがシェアハウス借りる。
0667名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 19:41:49.51ID:???
かぼちゃの馬車
25日のテレ東夕方サテライトでやっていたな
首くくるか自己破産とか　悲惨だな
0668名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 22:27:09.22ID:Fd+IUaMp
ここ一週間くらいでかぼちゃの馬車の名前をよく見るようになったのでネットで調べたら、楽待のレポート記事が前中後編で壮絶ですわ。

3年前に買い付けして以来、物件探ししてなかったから、こんなビジネスモデルが流行してたとかビックリ。スルガもエグいわ。
0669名無し不動さん
垢版 |
2018/01/28(日) 23:13:13.52ID:???
>>668
昔からある共犯不法行為を
大々的にやってしまっただけじゃ？
銀行員も不動産業者も客も素人並
業績のためにやりすぎた
でっかい不良債権できるだろうな
0670名無し不動さん
垢版 |
2018/01/29(月) 06:17:26.40ID:QtILkxtA
AVでもキャバクラでも風俗でもいいから
自分で客を探すしかないでしょ
0671名無し不動さん
垢版 |
2018/01/29(月) 08:20:38.64ID:???
スルガはかなり厳しい処分うけるだろうね

今は民泊で金貸す銀行はSBJとかハナとかだしなｗ
0672名無し不動さん
垢版 |
2018/01/29(月) 08:48:00.39ID:qYMc36dT
へえ、銀行も処分されるんか
0674名無し不動さん
垢版 |
2018/01/29(月) 13:57:01.66ID:???
>>672
三菱みたいに国債買わねえとか言えるくらいになれば
つっぱねられるだろうけど　三菱なんかはとっくに
小口（奴らからしたら一桁の億)なんかの
貧乏人へは信託も含めやんねーよーって言われたわ

俺んちが使ってる
エグい融資をしてくれる都内第二地銀なんかは
もう指導が厳しすぎて裏ワザ融資出来ないって言われたわ

みんな商工中金でびびってる
0675名無し不動さん
垢版 |
2018/01/29(月) 14:46:43.16ID:???
>>671
それも今じゃ無理
民泊って言わずに一般賃貸のふりしてシミュレーション提出しとくべし
0676名無し不動さん
垢版 |
2018/01/30(火) 09:32:25.53ID:???
総務省は２９日、住民基本台帳に基づく２０１７年の人口移動報告を発表した。

東京圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）は、転入者が転出者を上回る「転入超過」が１１万９７７９人と２２年連続で転入超過となった。

３大都市圏の名古屋圏（愛知、岐阜、三重）と大阪圏（大阪、兵庫、京都、奈良）はいずれも５年連続の転出超過となり、東京一極集中がより鮮明となった。
0677名無し不動さん
垢版 |
2018/01/30(火) 10:10:23.05ID:vMzU2ikN
>>640
ネットの売り物件見てたら大阪で表面12%なんてあんまり無いようですけど、実際取引される相場はそんなもんですか？
617の物件ですけど利回り9％くらいで売れないかな？
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
ニューススポーツなんでも実況