不動産投資を淡々と語る 5
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>>490
決算期は
不動産屋:値下げ交渉しやすい
銀行:融資受けやすい 勤め人辞める気でいる人は、
「〜サンなら専業投資家になっても積極的に応援しますよ!」な〜んて、いずれ転勤しちゃう行員の口約束を真に受けて
今まで通りかチョット悪い条件で買い進められるとか思ってないよな?
今の投資状況は物件を買い進めなければ死ぬ形になってないか?
自己資本比率は適正か?潤沢な現金はあるか?業者や職人とのコネは十分に築いたか?
下手うつと、今よりもずっと大変な思いをする事になるぞ。 >>488
やはりリーマンショックで結構仕込んだ感じ? リーマン前から都心は結構安かったよ
今の相場の三分の一ぐらいで買えた
都心に限らず主要都市は2012年秋まで安かった
オリンピック終わると一度は暴落するから、そこがラストチャンスかな 投資用ローンの金利どれくらい?
3%割ることある? ライフ組は4%だけどイールドギャップもでかいからびくともしないし
物件も上がってるからびくともしないでしょ キャッシュフローが潤沢にあれば問題ないでしょ。金利は経費にできるんだし まあ家賃収入でブラブラ過ごしている俺は勝ち組と言っていいのかな 昔は短期長期なくて差額売りができたからね。買っても登記も移転しないで次の人が登記するとかありだったしね。
それがだめになったから、バブル崩壊したんでしように 330万円 新橋駅 3.10u
このような物件が出る時代だから…なんかもう…終了 >>514
倉庫じゃねーかw
ここだけ買って何に使うんだろう… トランクルームなら利回り高いでしょ
新橋なら坪3万は取れるよ >>516
同じ建物の別のトランクルーム月2.3万だってよ。
利回り悪いんじゃね? 不動産業者って「他社と比較検討してる」っていうと途端に態度悪くなるよね
ブラックボックスな業界だからやっぱ何も知らないカモしか営業対象にしたくないんかね? オリンピック後に下がるとのことだけど、
建築費など、原材料費の高騰
働き方改革による人件費の余計にかかる
これらが解消して、rcで坪50万になるのかな 五輪後下がるのはバス便物件の事だから
そこは勘違いしないようにね。
好立地はじわ上げが続くから >>519
それはうちら大家も同じなんじゃないのかな?
店子が
やれ更新料は違反だの
やれ他のアパートはもっと駅近で築浅で安いだの
やれもう2回更新したからクーラー新型にして
とかイヤじゃない???
お金が関わると話しスムーズに行きたいのが本音だし、
比較で下げ合ってたら業界や地域全体的が安くなるからね。
不動産業に関わらず気軽に他社比較での値引き交渉はしないし、気軽にするほど不利になることが多いと思う。
するならご相談って形がいいよね。 >>523
まぁそうなんだけどさ
素人に家売るつもりなら会社の強みとか物件選びのこだわりくらい言えなきゃダメじゃね?
このまえ話聞いたとこの営業トークなんて早く決めて欲しいのか「どこの業者で買っても変わらないですよー」だよ?
だったらあんたのところで買う必要ないやんってなるわ >>524
不動産屋にとって元々付き合いの無い買主なんてお客様ではないからな
つーか相見積を口に出すってのは価格を叩く行為なんだから、不動産業界だけじゃなくて基本的に嫌われる
それを相手との力関係によって、表に出すか出さないかの違いしかない >>524
お客様商売で手数料でお仕事してるのに横暴な人が多いのはあるよね(笑)
そういうところは今のネット社会ではどんどん潰れるだろうし相手しないといいよ
お客が減ったらまた考え直すだろうしさ 不動産会社なんて離職率高いだろうしどうしても営業の質は低くなるんじゃね?
つかどこで買っても同じは事実でも言っちゃダメだろw
>>500
35年ローン1.6%で下りたぜ! >>508
空売り
不動産でもある手法を使えばば株と同じように空売りができる
投資物件の世界にも俺と同じようなアービトラージャー結構いると思う
理論上100%損しないし >>529
こんなインチキスキームの物件は素人しか買わないだろう?
経験値が少ない素人オーナー達は似非被害者の会とかでもう一回騙されると思うよ! みんなローンで建ててるぐらいだから、程なく不良物件が中古市場に大量放出されて地獄絵図になるだろう
レオパや大東やシノケンはどこまで稼ぎ続けるんだろうか・・・ 不良物件は過去5年で既に処分済み
残った優良物件は死ぬまで売らない >>522
そういういい物件は、市場には出てこない
入居がすぐに決まるのに、
不動産屋さんが、わざわざ売るわけない
自分のものにする >>500
完全に出遅れたけど今月20年1.2%を引けた(リーマン兼業大家)
借り入れだけなら区分よりも一棟の方が条件が良い
区分は流動性の高さ(特に実需相手にも売れる点)が優れているから一概に比較できない
区分はキャピタルゲインを得るためのものだと俺は思ってる 金利は共担入れるとか信用度を上げると下げることができるよ
金融機関にもよるかな >>493
それ、どこの桜木太洋w
今時そんなバカおらんでしょ
自分は残債無しだからCF潤沢
買い増しは考えてないけど、買うならキャッシュ 本業の節税の為の大家業だから、残債無しは比較的簡単
でも不動産管理だけして過ごす余生が幸せかは分からない
けっきょく、働いて他人の役に立ったり、難題を解決して達成感を得たり、何かしていないと生きられないのが人間 70歳になるまでには残債ゼロにしたいなとは思う
その時点で余裕のCFを確保して老後を送れるように資産を
増やしていきたい >>542
人に住まいを提供する
それのみでも
立派な仕事の1つでは? >>542
これは固定観念だと思う。別に人の役に立つ必要もないよ >>531
知人の旦那がかぼちゃの馬車のオーナーやってる。日本財託で1Rも買ったって言ってたから、そういうのに騙されやすい人なんだと思う。共働きで小梨なのが不幸中の幸い。 >>532
レオパレスのサブリース解除するなら今いる入居者全員追い出すってすげえ
https://www.rakumachi.jp/news/column/216295/2
でも入居者にはなんて言って追い出すんだろう?入居者の都合ガン無視過ぎて草生える >>542
不動産管理だけしてるならいいじゃん
なんちゃってコンサルして他人を騙してマージンとるような人生より遥かにマシ >>551
だな。うちの爺さん59歳で死んだから、自分は引退前倒しにしてる。 >>542
まぁ不動産賃貸業だって立派な実業ではあるけど、
単なる管理だけしてチャリンチャリンってのは実りある人生と言えるのかはわからんな。
金銭的な部分を不動産で賄って、利益度外視の仕事を別に持つってのも良い。
絵画とか、作陶とか、文筆業とか、慈善事業とかね。
本来はパトロンがいないと成立しないものを好きにできる人生も、素敵なものかもしれない。 別に業じゃなくてもいいでしょ。
俺の場合自主管理だけど仕事は月2回だけで残りは殆どゴルフや趣味三昧で時間つぶしてるよ。
それに不動産貸付業だってノーリスクってわけでもないからね。
俺のアパートナマポとか貧困層がかなり入居してるからそいつらの話し相手とかいろんなことしてるわ。 >>546
>>550
オレは40歳時点で残債無し人生に突入したから、そのあとずっと不動産管理だけの人生には耐えられなかったわ
管理も突き詰めるとまだまだ色々工夫出来そうではあるけど >>553
それは良いな
でも大した才能がない事も自覚してる
趣味でライブハウス維持したり、ギャラリー開催したり、才能なくても貢献出来るの仕事なら本業以外でも楽しいかもね、喜ばれるし レ○パレスや大○と契約すると言うことは、体の中に寄生虫受け入れるような物だろう?死ぬまで寄生されるよ! かぼちゃみたいに寄生虫が先に死んじゃう場合も有るけどね! かぼちゃあああああああああああああああああああああああwwwww 相続税対策で死ぬまで残債は残しとくものだろ⁉︎
自分の代だけじゃなく次の代のことも考えなきゃ
それに、完済すると銀行からすると取引先ではなくなり次にローン組み時に面倒
死ぬまで老朽化しない物件ならいいが
老朽化したら更地にして売却して終わり? >>531
こういうのは大学の職員とか公益団体の事務員とかで
社会党や共産党から金を巻き上げられてても気が付かない
人たちだから騙されやすいし流されやすいんだよ >>548
地方から来た単身女性やシングルマッチ向けシェアハウスだから、家賃低めの駅歩ある物件が殆ど。契約解除するにしても今後どうやって運営していくんだろう?シェアハウスの自主運営って兼業大家にはハードル高いよ。 >>555
では、先ずはあなたから肯定から入った面白いコメントをおねーしゃす かぼちゃのシェアハウスは木造&駅から遠い&狭いし、そもそもシェアハウスなので他に転用しにくい。会社の寮とか民泊とか? スルガ銀行返済額と同額までサブリース賃料を引き下げる
→返済が負担になりオーナーが赤字覚悟で売却
→他の投資家が安く購入できる それでもシェアハウスだもんなあ。しいて言うなら、そのシェアハウスに買い換えした人の物件が買えるかもだよね。
最近かぼちゃの馬車の話しが上がったから、これからオーナーが赤字で売ってってなると、3年以上かかりそうだけどね。 >>570
かぼちゃ!
駅徒歩5分以上物件は半額でも要らないな!
駅近ならば半額なら買いたい、でも管理がメンドクサイシュアハウスとしては使わない、多用途で貸し出す。 >>571
なんで最初叫んだ?(笑)
投資始めるときに利回りがいいし、語学もできるから、シェアハウスも検討してて、かぼちゃの馬車も知ってるんだけね。
建物とかおしゃれなところ良くて、外見も鉄格子もデザイナーが考えたみたいな女性受けのお金かけてるところ多くてやめたんだよね(笑)
今思うと物件買うのとリノベとリフォームのフルフルローンで属性が良い人がオーナーでやってるんだと思う。
かぼちゃに運営任せてね。
記事読んでも大半が今のままかぼちゃに任せてるとか言ってるし、この間の説明で初めて住居率50パーって知った人ばかりだったよ。
自分が回らなくなって初めて怒って売って戸惑うんだと思う。
だからしばらくは市場に出て来ないと思うし、お金かけてるからあまり安くもならないんじゃないかなあって思う。 気が付かないようでもあった。私はまた軽微な失望を繰り返しながら、それがために先生から離れて行く
気にはなれなかった。むしろそれとは反対で、不安に揺うごかされるたびに、もっと前へ進みたくなった
。もっと前へ進めば、私の予期するあるものが、いつか眼の前に満足に現われて来るだろうと思った。私 自分を軽蔑していたものとみえる。
私は無論先生を訪ねるつもりで東京へ帰って来た。帰ってから授業の始まるまでにはまだ二週間の日数
ひかずがあるので、そのうちに一度行っておこうと思った。しかし帰って二日三日と経たつうちに、鎌倉 素人なんですが頭金ゼロってどういう仕組みなんですか?
仲介料なしのフルローンでもふつう諸経費かかりますよね?
業者が負担してそのぶん物件価格に上乗せされてるということでしょうか?
あと優良な不動産会社の特徴とかあれば教えてください >>575
諸経費まで借りる場合はオーバーローンね。 >>576
すいません自己負担ゼロのことです
>>577
あぁなるほど >>575
実質ゼロってやつだわな まあ手数料はかならずかかる。
良心的な所というか普通は全部の経費は確定してるし宅建で決まってるからかわらん 優良な所は手数料1%くらいでやってくれるところだよ 頭金ゼロとかフルローンで割高な糞物件掴まされるから注意な
それは物件ぢゃなくて買主の属性に頼っているからな
とくに新築ワンルームw
確実に死ねる >>579
じゃないと儲けでないですもんね
>>580
いま見てるところに手数料0.7%でやってくれる物件ありますね
ただそのぶん物件価格に盛られてるのかなと >>581
気をつけます
まぁ新築はシミュレーション見ると何年経ってもキャッシュフローが出ないので素人には難しいですね 知人の中国人投資家は仲間の中国人不動産屋から買って手数料半額にしてもらってる。で、他の投資家紹介して、そいつが成約したらマージン20万円ゲット。世の中うまく回ってるな。 不動産屋があんまり不動産を買ってないってのよく分かるな。
売買の方が楽に大きく儲かる 不動産に限った話ではないではないけどな
手数料収入の方が楽に大きく稼げるから投信という商品があるわけで
俺はメーカー勤務だけど客に売ってる商品を自分だったらその値段で買いたいと思うか?って聞かれてイエスと即答できるやつは少ないと思う 小島 拓の"不動産会社が書けない 「有名大家」の裏話"読んだ。ゴシップ的内容でちと笑える。 一時期不動産売ってコインランドリー始めた人多かったけど、今息してる? ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています