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不動産投資を淡々と語る 5
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0330名無し不動さん
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2018/01/16(火) 14:20:59.72ID:???
駅前に居すわってウリ達の土地ニダといって
法外な値段ふっかけるケースが多い
地元の暴力団もからみ土地ブローカーの利権にもなっている
0331名無し不動さん
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2018/01/16(火) 14:23:35.13ID:???
暴力団右翼の７割は元は朝鮮人だからたちが悪い
0332名無し不動さん
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2018/01/16(火) 14:51:01.71ID:???
昔このスレで、こういう投資どうでしょうかって具体的な数字あげて相談したら、
そんな金利で借りられるわけないやろバーカって馬鹿にされたわ。
金利1.1％だったんだけど、当時その金利で実際に借りれてたし、この前銀行に相談したら0.9％まで下がったわｗ
このスレで相談してもあんまりあてにならないことはわかった
0333名無し不動さん
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2018/01/16(火) 14:52:47.15ID:???
低金利で借りれる事が出来ない連中の集まりであることの証左
0336名無し不動さん
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2018/01/16(火) 17:00:25.33ID:???
意地悪じゃなくて聞きなれないってだけなのに
0338名無し不動さん
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2018/01/16(火) 19:20:52.85ID:???
>>321
購入時と売却時の諸費用、客付けにかかる費用、退去修繕費、管理の形質、
大規模修繕および積立の状況と見通し、空室リスク、入居者属性によるリスク、
こういう所が抜けてる気がするけど、サブリースか何か？
0339名無し不動さん
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2018/01/16(火) 19:41:16.89ID:kwS2VH9+
都心駅近の築13年区分1Kで表面利回り4.5%って低すぎるでしょうか？
立地的に空室リスクは比較的低いと思いますが
金利1.9%の35年フルローンでも固定資産税まで入れると実質月4000円の持ち出しになります
売主直販なので初期投資は60万ほどですむのですが持ち出しの時点で論外ですか？
0341名無し不動さん
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2018/01/16(火) 20:01:16.30ID:???
>>334
鉄道の下は大家が鉄道会社ということでしょ
問題は周りだよ
日本人の男が戦争に行って帰ってこない間に
朝鮮人が２００万人密入国して居座った
男が少ない時朝鮮人が
大手を振って戦勝国だと言って嘘をついてのさばった
この時日本人が数千人単位で殺された
その子孫がその辺にのさばっている
0342名無し不動さん
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2018/01/16(火) 20:17:20.99ID:kwS2VH9+
>>340
都民です
立地はよく知ってる場所ですが
不動産投資については初心者なもので
持ち出しの許容範囲が知りたいです
0343名無し不動さん
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2018/01/16(火) 20:24:46.27ID:4tjUwpcU
>>339
持ち出しの許容範囲は各自の財力によって違うし、持ち出しある時点でお察し。人に聞くってことは迷いがあるんでしょう？止めとけば
0346名無し不動さん
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2018/01/16(火) 20:31:03.33ID:???
>>325
昔は存在してたが今は潰れたセブンならある程度昔から住んでた証拠になるけど
今も営業してるようなセブンなんか挙げられたってなんの証拠にもならんわ
アホだな
0347名無し不動さん
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2018/01/16(火) 20:31:39.63ID:???
>>339
そういうのってキャピタルゲイン狙いだから持ち出しどうのってのは考えちゃ駄目でしょ
今はバブルだよ。バブル期と同じ考えで行かなきゃね！
0348名無し不動さん
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2018/01/16(火) 20:35:15.01ID:???
>>339
持ち出しより相場に比べて高いか安いかが問題
入居率が良くて相場より3割以上安ければ買い
俺の場合ね
0349名無し不動さん
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2018/01/16(火) 20:35:51.80ID:???
三代続く江戸っ子と言い張るくせに昔存在してたコンビニの例としてam/pmを挙げないあたりでバレバレ
0351名無し不動さん
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2018/01/16(火) 20:37:50.06ID:???
>>339
低すぎる
さすがにお話にならない
ちょっと地合いが悪くなればすぐ値崩れするんだから崩れるまで待ってた方がいい
0352名無し不動さん
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2018/01/16(火) 20:43:34.39ID:kwS2VH9+
>>343
>>339
なるほど
キャピタル狙いなら必ずしも持ち出しアウトではないのですね
>>348
そんな物件一般人には回ってきませんね
>>350
新宿駅までドアドアで15分です
>>351
都心でも崩れますかね？
0354名無し不動さん
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2018/01/16(火) 20:49:27.77ID:QFKizJlk
頭金60万で済むならトントンじゃね？
まぁリスクとってローン組むほどではないが
0356名無し不動さん
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2018/01/16(火) 20:55:29.07ID:???
>>325
なにひとつ答えられずにジタバタと逃げ回り続けてるだけのエア江戸っ子ぶりが見てて哀しくなる
どれだけ出身地にコンプレックスかかえてんだよ
0357名無し不動さん
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2018/01/16(火) 20:58:19.75ID:???
>>349
ampmって出来たのが２０年前で１０年前にサンクスに吸収されて無くなったでしょ
一番後発のコンビニじゃねえか？
0358名無し不動さん
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2018/01/16(火) 20:58:37.28ID:1LySiepU
>>274
おれ友達がまさにリノベやらを生業にしてるけど、自然に建物と相手見るからじゃないの
俺は話し相手に値踏みされるの嫌いじゃない（どうせ貧乏だし）のでうまく付き合ってるけど、確かにいつも何かを睨んでるな
0359名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:02:06.10ID:kwS2VH9+
>>355
どれくらいプラス出れば買いでしょうか？
0362名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:04:58.10ID:???
>>359
プラスってのは売却してから決まるわけだから
別にキャッシュフローなんて気にしなくていいでしょ
0363名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:08:25.62ID:???
>>359
人それぞれあると思うけど、自分の許容範囲もわからない経験値なら良い物件は回って来ないと思うよ。場数が多くて自分のスタイルもしっかり持ってるとお付き合いも出て来て、どんどん良い物件も回ってくると思うしね。
まずはある程度納得したのを買ってみて失敗も含めて勉強してみたらどうかな？
そういうので自分のやり方と許容範囲が確立してくるよ。
0364名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:09:04.11ID:kwS2VH9+
>>362
持ち出し論外ってわけではないんですね
0366名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:12:46.87ID:kwS2VH9+
>>363
一応いろいろ不動産回って
いちばんアフターフォローがしっかりしてそうな
不動産会社の物件からピックアップしました
月4000円くらいの持ち出しは個人的には許容範囲ですが
ネットでは論外という声も多かったので
0369名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:15:05.69ID:???
>>366
お仕事で客商売なんだから、あまり優先事項にしなくていいかと。売ってる人より売ってるもの優先じゃない？
初めてなら丁寧で気が合う人がいいのは、すごくわかるけどね
0370名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:17:14.83ID:???
>>366
何が正解で何が不正解もないから、難しいよね不動産はね。持ち出しもいいけど、その利益をその長さで持ち出しまでして何をしたいのかだよね
0371名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:19:55.58ID:???
年間5万円持ち出しするとして、例えば10年後に売るとして今より100万円以上高く
売らなきゃいけないんだけど、一体何のためにそんなことを？
0372名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:21:02.39ID:???
>>364
そうだよ。キャッシュフロー出ても売却してから大損ぶっこく奴いるしそういうの総合的に考えないと。
0373名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:23:29.61ID:???
３０年前なんてワンルームが金利７％表面１％でも飛ぶように売れてたのに
0374名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:23:47.65ID:???
単純になんだけど、まだ何にどのくらい思ったよりかかるかわかってもないのに、持ち出し前提なのは、不安にならないの？
できるできないじゃなくて、投資だもん、余力持ってやるのは当然なわけで、失敗する可能性も含めて考えてみたら？
4000円？は持ち出し余裕でもそれ以上かかったら？プライベートで何かあったら？売った時にうれなかったら？想定してパンクしないようにしないとね
0375名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:25:04.89ID:kwS2VH9+
>>367
属性を有効活用してお金を増やしたいです
>>368
他社よりもリスクの説明や物価仕入れのこだわりが明確で好感が持てました
管理手数料も1%程度、原状回復費用全額負担などコスト面も魅力でした
>>370
ネットでも正反対の意見が溢れているので難しいです
0376名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:26:55.89ID:kwS2VH9+
>>371
>>372
わかりやすい指摘ありがとうございます
たしかにそのとおりです
出口戦略を綿密に立てる必要が生じますね
0377名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:31:30.13ID:kwS2VH9+
>>374
価格下落や入居率、修繕費なども厳しめにシミュレーションしたつもりですが
実際にやってみないとわからない部分が多いですよね
0378名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:31:35.67ID:???
>>375
属性が良いってことは、何もわかってなくて計画に不安材料があっても、銀行は取りっぱくれないから貸してくれるからなお怖いんだよ。
公務員や医者で不動産投資で自己破産が多いのよくある話しなわけでね。
どのくらいの規模の金額の物件をどのくらい属性良い人が買うかわからないけど、今後も何個か持って増やして行くなら、まずは全力で１つにしないで、土地勘あるところで安めに初めてみてもいいかもね。
正直利回りは良くないよ。
売却利益が見込めるならいいけどね。
0379名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:32:56.86ID:???
>>377
それならこけてやばくない程度ならやってみたいところだね！
0380名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:35:46.04ID:???
どうせ管理とかしなくて良いような物件なんだから買えばいいじゃん
Bitcoinよりは良いと思うよ枕高くして寝れるしな。
0381名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:42:05.15ID:kwS2VH9+
>>378-380
ありがとうございます
売主でない人の意見がいろいろ聞けて参考になりました
私自身も利回りが唯一の懸念点だったので
とりあえず諸費用で削れるとこがないか
もう少し高利回りの物件がないか問い合わせてみます
0382名無し不動さん
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2018/01/16(火) 21:44:54.39ID:???
やってみてわかることも多いし、楽しい分野だから、うまく行くといいね！大化けもすることもあるしね！無理なく頑張ってね
0383名無し不動さん
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2018/01/16(火) 22:24:22.23ID:???
>>321
去年築年数同じく43年のを買ったけど、表面利回り７％とかなら絶対むりだわ。
広さは知らんが、築年数55年の物件に7万も出してそもそも住みたいか、
築年数55年の物件が売りに出てたら買いたいか、考えてみろ
0384名無し不動さん
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2018/01/16(火) 22:33:52.00ID:???
俺みたいに本業で儲かり過ぎて益出しのために買ってるのもいるから安心しな。キャピタルもインカムもいらん。空室になったら募集しない。毎年2～3棟は買わないと追っつかん。利回り3%以下で土地に資産価値のある物件が好物。本業が傾いた時に売って補填するための保険。

それでも区分には手を出さんけどな
0385321
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2018/01/16(火) 22:40:29.70ID:???
>>383

レスありがとうございます。30㎡程度です。
場所は新宿まで10分程度の場所なので
55年でも中さえ綺麗であれば住む人もいるかなと
考えました。
0386名無し不動さん
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2018/01/16(火) 22:45:29.69ID:???
住む人はたくさんいると思うけど、あとは予定の家賃で借りてくれるかって話しだよね。空室になるなら家賃下げていくって可能性は高いよね。でもかなり中心部だから、安いなら地方からの不慣れな人は住む可能性も高いよね。
0387名無し不動さん
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2018/01/16(火) 22:50:47.81ID:???
>>385
中は綺麗って事は外はアレなのかな？
管理組合どうなってるかはマジで調べた方がいいよ。
大規模修繕直前で、修繕後に修繕積立が上がる話になってたり、そういうのが売却理由だったりするからさ。
0388名無し不動さん
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2018/01/16(火) 22:56:54.13ID:???
時代が30年変わると建物も中身も設備もかなり変わるからね。清潔にしても全面的に買えない限り古い印象はかなり残るよ。築50年で家賃取れる？って感じだよ。かなり安い家賃でも入るのかなあ。
0389名無し不動さん
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2018/01/16(火) 22:59:48.55ID:???
55年だとそもそも建替えになっちゃうんじゃ・・・・
0390名無し不動さん
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2018/01/16(火) 23:01:24.32ID:???
今の時点でそろそろ建て替えの話し出るレベルだよ。とりあえずまずは水道系は確認した方がいいよ。かなりお金かかるから。
0391名無し不動さん
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2018/01/16(火) 23:07:18.42ID:???
>>321
まず融資が降りないよ。半分もかなり厳しいよ。この年数だと最後のオーナーのつもりで買った方がいい。売却利益どころか売り物にならない負債になるからね。かかったお金が家賃だけで回収できる計算してみなよ。どのくらい厳しいかわかるよ。
0392名無し不動さん
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2018/01/16(火) 23:15:00.91ID:???
>>386>>388
現在8万弱なのですでに想定としては7万にしています
場所柄住む人はいると思うのですが。。。

>>387
そこまで古くはないですが、おっしゃる通り修繕計画とこれまでの実績については
確認してみます。

>>389>>390
法定耐用年数＋10年程度は当たり前なのかと
思っていました。特にRCであれば実際に60年くらいは
普通に使われているといわれたことがありました。

>>391
融資はフルではつきませんでしたが、7割程度はつきそうです。
最後のオーナーってところは考えてみたほうがいいと思いました。

皆さんありがとうございます。
0393名無し不動さん
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2018/01/16(火) 23:29:07.80ID:0wYV59K5
ワシもいわゆる高属性て奴だ。
高くなった今でもまだまだ都心の
大抵の物件はフルローン可能。

上の話は高属性てのが間違ってるのか
物件選びで間違ってるのかどちらか。

因みに一部上場企業の部長や勤務医
年収1500万、くらいでは
銀行の分類で富裕層じゃない。

その層の不動産融資は
去年から厳しくなった。
0394名無し不動さん
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2018/01/16(火) 23:30:19.15ID:???
43年でも融資付くのかあ
そっちのほうが勉強になるわ
0395名無し不動さん
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2018/01/16(火) 23:32:46.53ID:???
古い区分は容積率が余ってるとこ以外勝っちゃダメだよ
0396名無し不動さん
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2018/01/16(火) 23:37:21.79ID:???
銀行の審査基準は変わった。年収で属性を判断しない。現に高年収のメガバンク行員がリストラされる時代。無抵当の不動産持ってる人間には今でもなんぼでも貸す。

フローからストックの時代へと転換した。
0398名無し不動さん
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2018/01/16(火) 23:41:16.17ID:???
>>394
ホント！ホント！貸してもものすごい短期か、高金利だと思った！
0399名無し不動さん
垢版 |
2018/01/16(火) 23:49:35.06ID:1PFzHCsv
資産額1000万円（預金や株式）程度なら属性に影響ないよね？
貯金20万しかないって言ったら金利2%だったんだが貯金多くても下がらないか
0400名無し不動さん
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2018/01/16(火) 23:51:24.00ID:0wYV59K5
20万と一千万は大違いだろ。
0401名無し不動さん
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2018/01/16(火) 23:54:35.87ID:1PFzHCsv
>>400
まじ？
じゃあ実は1000万持ってましたっていえば
0.1くらいは下げてもらえる可能性あるのか
0402名無し不動さん
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2018/01/16(火) 23:55:29.29ID:0wYV59K5
>396
そう。20代ならともかく、
このアベノミクス
のイージーモードの6年間で
資産築けて無い奴は
その時点で属性が低い。
0403名無し不動さん
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2018/01/16(火) 23:56:50.82ID:0wYV59K5
>401
その銀行に預金したら必ず下がる。
貯金出来る人と出来ない人で
大きく違うからだ。
0404名無し不動さん
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2018/01/16(火) 23:58:03.23ID:???
フィンテックはこの先2～3年で加速度を増すだろうね
既に銀行自体が銀行員を不要とし始めてるし
0405名無し不動さん
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2018/01/16(火) 23:59:26.93ID:1PFzHCsv
>>403
なるほど！
その銀行とお付き合いする手があったか
参考になった
0406名無し不動さん
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2018/01/17(水) 01:46:11.29ID:???
区分ってのは今後同等のものが近隣に建たないような都内超一等のものを除けば、結局ババ抜きなんだよ。
（そんなクラスのものはそもそも最初から最後まで一般市場には出ないけど）
土地を自分の意思で活用できないにも関わらず、純粋な所有権との価格差はそれに見合ったものではない。
0407名無し不動さん
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2018/01/17(水) 02:15:17.98ID:???
区分だけはないな
それなら株買ったほうがまだマシ
税金安いし
0408名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 07:36:05.67ID:???
>>406

けっきょく土地も、固定資産税と言う家賃を死ぬまで国に払い続ける賃貸物件だけどな
0409名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 07:38:16.72ID:???
納税は国民の義務だぞ
それすら否定すんのかよｗ
0410名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 07:49:10.30ID:???
たまに区分だけは無いオジサン湧くけど、見識狭い様に見える

好立地で流動性のある物件とか土地だけに拘ってたらほぼ選択肢無いわな
0411名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 07:54:50.99ID:???
区分だけ大量にもってる金持ちいるし
管理とか出口で楽したい奴のほうが多いのにね
0414名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 08:43:24.29ID:???
うちの近所も和菓子屋も蕎麦屋も中華屋も古い店はあったけどバブルの時に
借家借地だったから地上げされて全部消えたなあ
それこそ今はコンビニと新興薬屋ばっか　地場の薬屋もなくなった
0417名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 09:13:08.11ID:???
区分はバカが高値で買ってくれるから面白い　儲かる儲かる
0419名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 09:40:52.00ID:???
経年で持ち出しのマンションなんて買う奴の気がしれん
0421名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 09:52:25.22ID:87yuVQKw
新年会などで急な入り用の時…
今月の生活費が足りないかも… 。
急な出費でお財布がカラッポ… 。
リアルに一か月一万円で生活しないとやばい！
借金の返済が立て込んでどうしようもない！ （金融機関、住宅ローン、会社、個人など）
給料が減少し、生活が苦しい ！
そんなアナタのお金の悩み、相談はエスティーエーで、ホームページもあります、ｴﾇﾋﾟｰｵｰﾎｳｼﾞﾝ、エスティーエーでケンサク！
0422名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 10:00:16.78ID:???
>>417

区分は、とか言う言い方がバカっぽい

土地は１点ものだから相場観が成立し辛いし、出口までは高いのか安いのかも判別できないだけ
0423名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 10:08:56.22ID:???
>>417
区分というかRC自体がそうな
築25年超えてくると木造より維持費かかる上に簡単に建て替えもできない
でも銀行は評価出すから買い手には困らない

内装や配管は構造関係なく同じスピードで劣化するのになw
0425名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 10:14:49.81ID:???
>>422
需要のある住宅地なら近隣相場と大きく外れた値段にならない
もちろん間口や形状により坪単価はだいぶ変わるけどな
0426名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 10:26:56.02ID:vFNZQtLk
>>412
ググればけっこういる

>>410
知人が六本木のボロマンション（区分50平米）買って、そこが再開発になって高級タワマンに化けた。そういうケースもあるから区分を完全否定できないよね。ちなみにうちは月島のボロ戸建が再開発で高級タワマンに化けている途中。
0427名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 10:28:20.67ID:???
>>425

郊外土地の値段は高めに買うバカリーマンが現れる事前提に維持されてきたけど、最近はそれも売り抜けるまで分からない、とくに田舎は塩漬けリスクがどんどん高まってる

マンションは修繕管理費固定資産税が多目にかかるが、持ってる間も転貸しやすくその間家賃も入ってくるので、持ってる間ほぼ経費かかるだけの地面保持するのと比較はし辛いな
0428名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 10:29:21.76ID:???
転売で儲けるには区分が手っ取り早いね
アホが高値で買ってくれるから
0429名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 10:36:20.96ID:???
>>428

割高に盲目的なのは郊外土地信仰のバカリーマンのが多いよ

区分はとにかく安く仕入れられるかどうかにかかってる、良い場所を安く仕入れさえすれば売り抜けに特殊技能は要らない

これから先ブランド性の無い郊外土地はヤバイ
0430名無し不動さん
垢版 |
2018/01/17(水) 11:01:25.23ID:???
誰が郊外の話をしろと言った？

最低でも政令指定都市の中心部周辺まで
それ以外の土地に資産価値がなくなることぐらい周知の事実だろ
各自治体コンパクトシティー化を進めてるんだから
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