不動産投資を淡々と語る 5

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0145名無し不動さん
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2018/01/09(火) 04:28:22.04ID:RK8ffVIn
>>144
「現金で買うよ」と物件買い付けを入れつつ、速攻で銀行に資料を持って行ってすぐ審査に回す。
売買契約から物件の決済まで何だかんだで3〜4週間かかるから、融資が付くことが分かったら恐る恐る売主に相談し、OK出たら売買契約書を変更して、、、とかなら行けそう。

その場合は融資条項なしでの売買契約になるのは必至なので、銀行と金消契約をいかに早く出来るかがポイントかな。
0146名無し不動さん
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2018/01/09(火) 09:21:17.33ID:???
銀行の話題が出たついでだけど、融資の可否が2ヶ月近く経っても出てこない。こんなに時間かかるものなの？
0148名無し不動さん
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2018/01/09(火) 13:54:55.99ID:???
メガバンクは時間かかるよ
ノンバンクや信金は速い
0149名無し不動さん
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2018/01/09(火) 15:00:35.76ID:???
そんなに欲しけりゃ、まず一番手を取った方がいいんでないかな。
とりあえず融資で相談期間下さい、でも現金のライバルが出たら現金で買います…のような。
0151名無し不動さん
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2018/01/09(火) 22:44:28.05ID:???
>>136
住宅ローンならダメだな。
単なる不動産担保ローンなら大丈夫。
0152名無し不動さん
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2018/01/09(火) 23:34:36.94ID:WP8/0zUf
以前から預金や事業や不動産売買で取引実績が
あって属性が良ければ住宅ローンでも後付け可能だよ。
0153名無し不動さん
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2018/01/09(火) 23:45:12.56ID:WP8/0zUf
銀行取引は率直に正直に話して
コツコツ信頼関係築くことが大切じゃないかな。

普通出来ないところを何かネットで
調べた裏技で一発引いてやろうって
発想だとステップアップ出来ないよ。
0154名無し不動さん
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2018/01/10(水) 00:28:52.38ID:???
事業性融資ならどこで融資してもらおうと同じ気がするけどな。
0155名無し不動さん
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2018/01/10(水) 00:40:27.02ID:6axnRRyy
違うね。

同じ銀行で同じ物件でも
相手によって金利も期間も
全然違う。

同じ人で同じ物件でも
銀行によって条件全く違う
ことはザラにある。

極端な場合同じ銀行で
同じ借主でも
銀行決算前と後や
支店によって
ノルマの枠次第で違う。
0156名無し不動さん
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2018/01/10(水) 00:47:09.73ID:G59lAN79
>>155
その通り、支店長がかわると全く条件が変わることもある。

支店が貸したいときに借りるのが1番良い条件で借りれる、
決算書よりも担保評価が大事！
0157名無し不動さん
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2018/01/10(水) 01:42:25.48ID:???
不動産会社から営業の電話かかってきたけど、去年11月くらいから銀行の融資厳しくなってるんだってな。
なら金利も上がるだろうと思うけど、12月に追加で借りたのは1年前に借りたのより金利低くなってたわ。
もう何が何だか。
0158名無し不動さん
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2018/01/10(水) 06:00:05.50ID:???
なので、ノンバンク紹介する不動産多い
金利高い代わりに死亡以外でも保険で残額支払われるとか言われる
0159136
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2018/01/10(水) 09:32:35.22ID:???
融資の質問した136です。

皆さんの貴重なご意見参考になりました。
ひとまずオーソドックスに金融機関に素直に
相談してみます。

今後の結果について、参考になるかわからないですが
ここに還元させていただきます。

ありがとうございました。
0161名無し不動さん
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2018/01/10(水) 12:06:14.49ID:r+tAT13u
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0162名無し不動さん
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2018/01/10(水) 14:01:52.44ID:???
収益物件向け融資引き締めは、サラリーマン大家向けは相当絞られてきたけど、土地持ち地主系むけはむしろ甘くなった
と思う、地主向け融資は銀行間での金利競争も激しいよ！
0163名無し不動さん
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2018/01/10(水) 14:34:10.56ID:???
>>162
だね。
アパートローン組むのは所詮貧乏人だからな。銀行としては資産持ちに貸したいのが本音。晴れた日にしか傘を貸さないのが銀行。

わざわざ貧乏サラリーマンに貸さなくても、節税目的の資産家がうなるほどいるからな
0164名無し不動さん
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2018/01/10(水) 18:24:27.84ID:G59lAN79
>>163
サンタメ業者のセミナーに参加して、高属性高年収の開業医とか一部の給与所得者
が騙されて買う物件、都内近郊のRC築28年総額1億5千万円、満室で年間手残り
280万円とかだろう？融資金利が１．７５％とかね！中には４．５％で借りちゃう
鴨もいるけど、、、

富裕層はそもそもアパートローンなんて借りないからね！
0165名無し不動さん
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2018/01/10(水) 18:44:06.99ID:???
>>164
開業医より公務員狙ってる
借金かえせなくても
退職金と年金むしりとれるから
0166名無し不動さん
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2018/01/10(水) 20:39:35.33ID:???
三為が悪いわけじゃない
おれ中間省略でよく買っているよ
0167名無し不動さん
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2018/01/10(水) 22:26:46.17ID:???
再開発したい地域に
公共事業まで集中させて
工事の騒音で追い出すんだとな
0169名無し不動さん
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2018/01/10(水) 23:47:20.18ID:G59lAN79
サンタメ業者は高属性給与所得者を騙くらかして売ってこそ利益が出ていた！
今年からは売れなくなるぞ！

意外と信託銀行系の仲介業者は地味に生き残ると思うけど、サンタメ系は
派手に飛ぶところが出ると思う、そうなると流れも変わることになる。
0170名無し不動さん
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2018/01/11(木) 00:15:37.47ID:???
いつの時代も生き残るのは土地持ちか土地をキャッシュで買える奴ら。上物分だけ借りて安普請のものを建てれば、利益も出るし税金対策にもなる。

表面利回りに騙されて償却性資産に高い金払う奴はアホ
0171名無し不動さん
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2018/01/11(木) 00:30:17.39ID:???
それじゃ当たり前でつまらんよ
資産、土地なしの貧乏人が不動産で資産家になれるところが面白いのにな
0173名無し不動さん
垢版 |
2018/01/11(木) 00:51:21.14ID:???
土地２建物８の物件は最終的に２の価値しか残らない
土地８建物２の物件は最終的に８の価値が残る
この差は大きい
建物の比率が高い物件は誰かにババ引かせるしかない
0175名無し不動さん
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2018/01/11(木) 01:35:01.53ID:DJb3odAp
>>171
そのスキームは５年くらい前迄に入ってきてないとムリだろう？
0176名無し不動さん
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2018/01/11(木) 01:38:17.06ID:9QhsDotK
いいスレ見っけ
0177名無し不動さん
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2018/01/11(木) 01:54:56.70ID:???
正直、土地と金が余ってるので不動産投資を始めた。上物の減価償却費引いて3%残れば十分。元本保証でこれ以上の利回りの預け先が見つからない。
0180146
垢版 |
2018/01/11(木) 09:24:28.90ID:???
昨日ついに決済が降りたという連絡があった。期間は13年を希望していたけど、14年になってしまったけどね。
0181名無し不動さん
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2018/01/11(木) 09:28:47.13ID:???
前から言い続けてるけど、本来の不動産投資ってのは金持ちがやるもんで、平民が金持ちになる為の手段ではない。
たまたま、不況と銀行の姿勢と注目度の低さにより平民が手を出せた時代があっただけ。
今の市場を見て、そういう時代じゃない事を察知できない人は、悪い事言わないから不動産に手を出さない方が良い。
0182名無し不動さん
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2018/01/11(木) 09:35:07.51ID:???
>>179
政令指定都市の中心部周辺。人口はむしろ郊外からの流入超。広い道路に面した角地だから商業用地としても利用可。そういう土地だけを厳選して貯蓄代わりに買い進めてきた。
0183名無し不動さん
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2018/01/11(木) 10:42:58.24ID:???
>>182
政令指定都市といっても、青森もあるし福岡もあるし
どこですか？
0184名無し不動さん
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2018/01/11(木) 10:51:57.84ID:???
青森が政令市とかwww
福岡市は人口急増してるな
0186名無し不動さん
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2018/01/11(木) 16:58:46.09ID:???
>>181
だからそれじゃ当たり前でつまらんだろ
このスレで語る価値もない
貧乏人が不動産で資産家になることが面白い
まあ業者に騙されたり、方法を誤るとダメだけどねえ
おれは実行中
0187名無し不動さん
垢版 |
2018/01/11(木) 17:51:48.04ID:DJb3odAp
今の日本だと貧乏人は基本死ぬまで貧乏人だからね、ごく希に０．１％位の
割合で小金持ちにあるのもいるけど、、、
0189名無し不動さん
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2018/01/11(木) 19:00:37.32ID:???
>>186
ここは初代から貧乏人が成り上がるスレでも、お前が面白くなる為のスレでもない
貧乏人が成り上がる為の情報乞食スレでも作って勝手にやりたまえ
0191名無し不動さん
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2018/01/11(木) 19:37:55.57ID:???
地震保険について質問なのですが、不動産屋に紹介された保険会社では法人契約で戸建て賃貸用物件は地震保険は付けれないと言われましたが、ネットでは火災保険とセットにできるとあります。
実際はどうなのでしょうか
0193名無し不動さん
垢版 |
2018/01/11(木) 21:59:11.70ID:4Ddj6iXm
>>189
投資スレなんだから成り上がりを目指したってええやん。
今のバブルが崩壊するのを手ぐすね引いて待ってるやつこのスレにたくさん居るでしょ。
0194名無し不動さん
垢版 |
2018/01/11(木) 22:10:20.93ID:pvUOMnPa
俺にも不動産は凄く面白い。
ずっと古くからの大地主もいるし
一代で財を成す人も少なからずいる。
わしも一代記が書けるくらいには
なったがまだまだ上目指す。
結果破綻しても面白い人生がいい。
0195名無し不動さん
垢版 |
2018/01/11(木) 22:25:30.96ID:???
リーマン後、収益物件が投げ売りされていた期間に何らかの手法で取得した人達は莫大な利益を上げただろう？

でも今は買うタイミングじゃないと思うが、、、
0196名無し不動さん
垢版 |
2018/01/11(木) 22:54:48.31ID:???
今買わないでいつ買う？
ハイパーインフレ来たらもう買えなくなるぞ

そもそも今はバブルではない
バブル期と比較して住宅地は全く値上がりしてない
猫も杓子も上がり始めた時が本物のバブル

ビットコイン50万で売ったやつは200万超えた時にどんな気持ちだったろうなw
0198名無し不動さん
垢版 |
2018/01/11(木) 23:12:13.45ID:pvUOMnPa
>195
リーマン前にすでに株で自分の代は
遊んで暮らせるだけ稼いでた。
リーマンで全部不動産の頭金にして
ハイレバ掛けて大正解。
もう二代くらいは遊んで暮らせる。
でもまだまだ上がると思うから
自分の代の分だけのこして
子の代の分倍プッシュや。
負けてもそこそこ。
勝てば孫の代まで大地主や。
0199名無し不動さん
垢版 |
2018/01/11(木) 23:17:08.13ID:pvUOMnPa
そもそも上昇局面しか
銀行は貸さないから
倍プッシュ出来ないんや。
倍プッシュ出来るのは
実績があるだけやなくて
銀行もまだまだ上がると
考えてるからや。
いつか弾けるけど
今やない。
0200名無し不動さん
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2018/01/11(木) 23:18:48.56ID:DJb3odAp
>>198
遊んで暮らせるレベルにもよるけど、暇でしょ？
0201名無し不動さん
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2018/01/11(木) 23:31:30.65ID:???
>>192
それ非弁屋じゃねーか？
弁護士事務所か弁護士の名前出てるか？
騙されるやつは二度騙せる
0202名無し不動さん
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2018/01/11(木) 23:47:46.06ID:???
>>199
俺と同じやんw
リーマン時に仕込んだ物件をアホが3倍の値段で買ってくれるんだから笑いが止まらんよな
売った金で好立地の物件に買い換えて既に3回転させたw
0203名無し不動さん
垢版 |
2018/01/11(木) 23:47:52.69ID:cKymhEAf
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0206名無し不動さん
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2018/01/12(金) 01:21:49.50ID:OA8qtBi8
株売買で利益を上げることが出来た投資家は収益物件事業でも成功する確率は高いと思う。時間軸もゆっくりしているし夜よく成られるし、楽だよね。
0207名無し不動さん
垢版 |
2018/01/12(金) 01:22:08.73ID:q7hCDgXe
>202
タイミングは一緒だが
たぶん手法は違う。
ワシはほとんど売ってない。
ベストと思う立地を
買って買って買いまくってる。
回転売買じゃない。
あなたがオープンハウス式なら
ワシはヒューリック式や。
0208名無し不動さん
垢版 |
2018/01/12(金) 01:40:23.22ID:q7hCDgXe
>206

ワシは為替株商品先物
商売金貸し何でも
そこそこ上手いで。
でも勝負は常にシビアや。

不動産、地主はアホな
子孫でもちょい減らしながら
でもやっとる奴おる。

こっちからしたら対戦相手の
レベルが低くて断然楽やねん。
0209名無し不動さん
垢版 |
2018/01/12(金) 01:54:50.24ID:OA8qtBi8
遊んで暮らせるってどれくらいからかな？

個人的には現金で5億円くらいだと思うんだけど、キャッシュ2億円で3残り億円をレバレッジかけて再投資（収益物件ならば10億円分くらい、返済比率３０％位にして税引き後手残り年間3000万円）これくらいならば贅沢しなければそれなりの生活が出来ると思うんだけど。
0210名無し不動さん
垢版 |
2018/01/12(金) 02:13:34.95ID:???
>>207
確かに手法は違うな
待ち構えて暴落時の底値買いは同じだが

俺は基本的に現金買いなので相場の低迷時には格安の難アリ物件も多数抱えてた
株で言えばボロ株投資やな
それが綺麗にしかも高値で処分できて
いわゆる面のいい物件に組み替えられた
現金買いの利点は、一番手の買付人がローン通してる間に掻っ攫えること
売主からの直買いもある

どう転んでも損しようがない物件へと次々に組み替えていった

しかし株為替全勝は同じやな
ITバブル崩壊時でも負ける気がせーへんかった
0211名無し不動さん
垢版 |
2018/01/12(金) 02:26:33.39ID:fVnsA9zp
今は、変な物件しかない
0212名無し不動さん
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2018/01/12(金) 07:35:05.79ID:???
変な物件を安く買ってちょっと手を入れて高く売る
0214名無し不動さん
垢版 |
2018/01/12(金) 08:39:54.40ID:OA8qtBi8
今が買い！とか言ってる人、相場観が無いんだよね、、、、
0215名無し不動さん
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2018/01/12(金) 08:47:55.05ID:q7hCDgXe
そういうお前おれよりいいやつ
持ってんの？
じゃ売ってくれよ。ありがとうよ。
0216名無し不動さん
垢版 |
2018/01/12(金) 09:17:33.76ID:???
年間手残り200万でいいですからどうにかなりませんか
0217名無し不動さん
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2018/01/12(金) 10:05:43.91ID:???
今が売り時だと思ってる人はすでに売却済
今市場に出回ってるのは相続などの個別事情抱えた物件と本来の価値を逸脱した値付けの物件ぐらい
今は圧倒的な需要過多

マイホームと違い収益物件は一人で何個も持てるから需給バランスが崩れやすい
0218名無し不動さん
垢版 |
2018/01/12(金) 12:22:41.98ID:???
>>217
まあそうだよね

バブルの時代からクソ物件と言われてたのは
今の値段から二割も三割も上がることはない

利回り相当以上は上がらない
0220名無し不動さん
垢版 |
2018/01/12(金) 14:54:56.28ID:???
>>217
みんな売る時期で買う時期ではないかもしれないけど、この書き込みある通りに相続だの事情があるだのでお得な物件も出てくるんだけよね。
億ションだの都内の立地が良いだのの物件で利益出す手法もあるしお手頃なものを買って少しずつ回す手法もあるし
一概に決めなくてもいいと思うんだけど
0221名無し不動さん
垢版 |
2018/01/12(金) 17:49:05.69ID:???
言うまでもなく、今はとにかく利回りが低いんだよ。
つまり現金の運用、数十年単位の長期的利益の獲得、転売益狙い、実需、支出を増やす目的がある個人法人のステージって事。

こういう人々にとってはまだまだ買い時だから、投資価値のある不動産価格の下落（利回りの上昇）なんて、
政体や国際情勢の革命的変化でもなければ有り得ない。

いまどき、凡人が他人資本でインカムキャピタル両立して不労所得と資産ゲットなんて御伽話を真に受けて、
セミナーや業者をウロウロしてる姿ほど愚かで滑稽なものはない。
納豆屋やナントカハーモニーも笑いが止まらないだろう。
0222名無し不動さん
垢版 |
2018/01/12(金) 18:12:21.08ID:???
そうだな。
利益圧縮の税金対策に不動産は好都合。別にこれ以上儲からなくてよい。本業の事業で十分設けてるから。
0223名無し不動さん
垢版 |
2018/01/12(金) 18:26:57.39ID:OA8qtBi8
利益圧縮とか相続税節税とかいってボリボリ物件新築させようとする、バカサブリース営業マンがはびこるのが日本の実情だからね、将来何時売却しても損をしない物件以外買っては駄目です！
0225名無し不動さん
垢版 |
2018/01/12(金) 19:51:37.37ID:???
どんな時代でもヘンじゃないヤツは売れてる
0226名無し不動さん
垢版 |
2018/01/12(金) 22:26:59.39ID:???
個人で今が買いとか無い気がするけどね。

これは買いはあるけども
0227名無し不動さん
垢版 |
2018/01/13(土) 00:10:37.60ID:???
そもそもバブルではない
地価上がってないんだから
0228名無し不動さん
垢版 |
2018/01/13(土) 00:27:23.19ID:???
税金を除けば大体いつ売っても得な状態で買うよな普通
そしてそれを下回ることってあんまないよな
0229名無し不動さん
垢版 |
2018/01/13(土) 00:37:59.08ID:???
興味のある場所を10年以上ウオッチしてると面白いねw
今はどうでもいいわ。
0230名無し不動さん
垢版 |
2018/01/13(土) 01:44:48.19ID:???
法務局の登記相談利用して、書士に払う手数料節約してる。
書士さんごめんなさい、法務局ありがとう

俺以外にもこういうやついるよな？
0231名無し不動さん
垢版 |
2018/01/13(土) 01:52:21.99ID:???
それできるのって現金購入のみじゃなかった？
0232名無し不動さん
垢版 |
2018/01/13(土) 01:56:40.73ID:???
書士代けちってもたかが知れてる
売主探して仲介手数料浮かせた方が金額大きいよ
0233名無し不動さん
垢版 |
2018/01/13(土) 02:07:58.87ID:???
仲介や書士のコストについては、数百万程度の物件なら意味があるかもしれんが、
それ以上だとケチるリスクの方がデカくないか？
0234名無し不動さん
垢版 |
2018/01/13(土) 02:13:19.29ID:???
ああ、ゴメン。
ケチれるところはケチってるってだけの話。
手数料ケチって、売却金額下がったら意味ないよね。

書士なんて所詮10万程度の話だけど、根抵当権設定登記とか、その辺自分でできたら若干儲かるよねと。
0235名無し不動さん
垢版 |
2018/01/13(土) 02:15:10.70ID:lqu7g7b6
あと、子どもに不動産贈与して所得税若干浮かせてるけど、
贈与登記も法務局のお世話になりつつ自分でやりました。
法務局ありがとう
0236名無し不動さん
垢版 |
2018/01/13(土) 03:02:43.53ID:Vw4I1VL3
>>232
買主側は不動産屋を仲介に入れないと、瑕疵を調べ切れずに買う感じになりそうで怖い。売る時はいいけど。
0237名無し不動さん
垢版 |
2018/01/13(土) 03:12:03.26ID:???
>>236
売り主が不動産屋なら仲介手数料がかからないだけで瑕疵責任は売り主だよー
0238名無し不動さん
垢版 |
2018/01/13(土) 09:50:38.60ID:???
>>232
貴殿の書き込みに興味があります。
売主を探す方法をご教示くださいませ。

それは欲しい物件があった場合
登記簿あげて直接交渉するってことでしょうか？

やってみたいという気持ちはあるのですが
なかなか決断できずにいますが、
貴殿の成功率はどのくらいでしょうか？
0239名無し不動さん
垢版 |
2018/01/13(土) 09:51:51.89ID:???
売主が不動産屋で手数料がかからない物件を探して買うってことか？
0242名無し不動さん
垢版 |
2018/01/13(土) 11:31:05.44ID:elM/IwMu
やっぱ、FXより不動産やなぁ
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