アパートマンション経営なんでも相談室【144号室】 [無断転載禁止]©2ch.net

**名無し不動さん** · 2017/09/22(金) 20:34:28.01

アパート、マンション（1棟、区分）、戸建て、テナント（店舗、事務所等）、駐車場など不動産経営の相談スレです。

前スレ
アパートマンション経営なんでも相談室【143号室】
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**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 22:23:47.64

>>920
１億くらいから行けるんじゃね？

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 23:00:12.36

>>926
アパートは立地が9割なので立地次第としか言えない

**926** · 2018/01/14(日) 23:10:27.14

>>928
立地は人口40万都市の中心駅から徒歩１１分です。
近くにスーパーやコンビニやマツキヨ、ファミレスなどがありますがマンションやアパートが多く過剰気味な感じはします。
アパートは立地次第なんですね。ありがとうございます。
計算的には悪くはなさそうですね。

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 23:16:39.51

>>929
２階３階で１０部屋よりも、８部屋とか６部屋の1LDKにした方が15年後とか有利になるかも？
近隣アパートの間取りをよく調査して、他に無い間取りにしておいた方が良いともいます。

また木造ならば最低でも１８年で資金回収にしないと必要以上の所得税払うことになります。
１２年は短すぎます。税理士をよく相談してみて下さい。

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 23:19:00.60

因みにですがもし自分ならば駅徒歩１１分で新築は建てません。買い換えて徒歩５分の所に建てるか、
道路付けの良い郊外に買い換えてミュージシャンマンションみたいなコンセプト系住宅建てます。

**926** · 2018/01/14(日) 23:45:30.42

>>930
アドバイスありがとうございます。周りのアパートの間取りはしっかり調べた方がいいというのは確かにそうですね。似たようなのを建てても仕方ないし。
回収は長い方が良いんですか？それは知りませんでした。回収が短ければ短いほどそれ以降は丸々所得で良いと思ってました。

**名無し不動さん** · 2018/01/14(日) 23:59:54.11

>>932
賃貸併用住宅は出口（転売）時に思った利回りで売りにくいというのも考慮されて下さい。
もし賃貸併用にするのならば、３階部分も将来４部屋とかにリノベーションして分割できる
ように、予め躯体構造や給排水管や電気配線など仕込んで置いた方が良いです。

**926** · 2018/01/15(月) 00:04:10.64

>>933
なるほど出口戦略も大事ですね。気が付かなかった点が結構ありました。ありがとうございます。

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 00:09:18.85

普通は入居しづらい１Ｆに大家が住む。

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 00:11:52.54

新築の高くかせる時は他人に済ませたほうが良いんじゃ？
新築に住みたいなら選択肢ではありかもだけど

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 00:24:24.87

高齢者には貸さないのが鉄則
病んでるしトラブルメーカー

**926** · 2018/01/15(月) 00:26:40.80

>>935
なるほど1階に住む方が良さそうですね。

>>936
今住んでいる家を壊してアパートにする計画なんですけどアパート建てたらうちらはどこに住む？となって、賃貸併用住宅を考えました。

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 00:40:25.87

>>935
1Fオーナールームの場合、エントランスは可能ならば反対側とか逆側に専用で作った方が良いです。

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 01:25:42.03

>>932
周辺物件調査は重要だね

僕もそこは時間かけてやったわ

空き状況だけじゃなく、管理会社のシェアもわかるし

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 03:05:14.26

洗い場とか作ってペット可にするのいいよ。これからはペットだね。飼いたいやつは多少高くなっても入る

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 07:46:15.66

原状復帰代なんかは最初から盛れるし汚きゃ請求できるからペットはいいよね
そのそも金にあざといｹﾁや貧乏人ははいらないし

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 12:31:52.51

>>916
各種の税金は、>>923のいうとおり、年処理できる経費
仲介手数料は、>>924のいうように、年処理できないが、減価償却にプラスできるから、複数年になるけど結局経費と同様に消却できるから、税金的には似たようなもの
指摘があっても、間違えましたで済むよ

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 12:37:06.51

>>926
立地良くても関東圏じゃないなら止めといた方がいいと思うが
人口が増え続けてる東京都、埼玉、千葉辺りならOK

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 12:46:59.33

>>943
ありがとございます
仲介手数料って結構大きいですよね
これが経費じゃないと知った時は焦りました
時効かどうか分からないですが、もし指摘されたら悪意は無かったゴメンナサイにしたいと思います

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 13:07:44.46

実際賃貸のカメラなんてリアルタイムでみる必要もないし
ここ数年まともにみたこともないしトラブルもない

次に更新する時はメモリカードで動作時だけ録画する蓄積型の単独でいいかなと

トラブルあったときだけメモリ抜いてみればいいんだろうし

**926** · 2018/01/15(月) 14:35:05.45

>>944
関東圏で市の人口は増えていますがあと５年くらいで減少に転じるようです。
周辺のアパートを調べていますがペット可も結構あります。
なかなかアパート経営に参入するのは勇気が要りますね。ゆっくり焦らず検討します。

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 16:02:23.83

>>947
頑張って下さい、他物件との差別化は絶対に有利になりますからこの部分は本当に慎重に
調査された方がいいです。それと物件立地エリアの広告料の相場も調べた方がイイですよ！

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 16:05:11.95

家は保有していた普通の収益物件は此処数年で全部売って、趣味系のコンセプトマンションを数棟新築で建てた。
空室率が極端に低くなったし、募集条件も超強気にしたが常に入居待ちが数件あります。

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 16:12:13.99

それともう一つ、地方都市でも特別に賃貸需要があるエリアは必ず存在します。この逆で首都圏駅近でも何らかの理由で
条件が悪いエリア等もあります。一括りに地方だからという理由で判断することは私は行いません。

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 17:02:48.21

総部屋数30(1K、1R)くらいの弱小大家のところにも税務署の調査とかいつかは来るんかね
そんなにヒマじゃないよね？

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 17:05:27.81

年500万超えて税金払ってなきゃ余裕でくるだろ
多少ごまかし申請なら見逃すだろが

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 17:38:18.27

マンション１室のみ貸し出すことになったのですが
帳簿を手書きする場合、
どんな帳面を使えばいいでしょうか
文房具屋に行けば揃うんでしょうか
どしろうとアホ初心者です申し訳ないですが教えてください

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 18:09:21.28

>>953
お前には無理
税理士に依頼しろ

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 20:02:32.89

>>950
その辺はリートの利回り調べりゃすぐわかるよな
地方都市なら京都や仙台あたりは無茶苦茶需要ある

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 20:16:35.34

>>941-942
ペット可にして痛い目あった俺からすると賃貸下げてもペット可は止めといた方が良いと思うけど、どうなんだろ？
猫1匹ならokと募集してたにも関わらず2匹飼い追いかけっこでフローリングやCFはフル交換
爪磨ぎや登ったりで柱補修の建具フル交換
100平米戸建てで水廻り以外の現状復帰料が210万円
回収できたのは敷金3か月分と柱補修代の15万円で54万だから割りに合わないよ
賃料13万で属性も良かったのになぁ
動物飼い希望者はやっぱダメだね、管理がずさんだわ

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 20:18:04.35

×賃貸下げてても
○賃料下げても

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 20:25:48.32

>>951
家賃が振り込みなら来るよ。
頑張って割増し税金払ってね。

**951** · 2018/01/15(月) 20:39:02.82

確定申告は毎年期限内にやってるんだけど
・ここが違う
とか
・ここを修正して
とか一切ないから、申告が正しいのかどうか自信がないんだよね

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 20:51:24.09

所得300万以内なら
収入100万くらい間違っててもなんか言われたりしない？

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 21:11:03.47

法人契約にしてる奴は絶対に申告しとけよ
法人側も社宅代を経費に乗せて申告するから足付くぞ
もし、せこい真似したいなら家賃手渡しの個人契約オンリーにしとけ

**名無し不動さん** · 2018/01/15(月) 21:48:55.52

電子申請でマイナンバーも書いてるから
逃げ場は「見解の相違」くらいしかなさそう

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 04:55:17.18

>>956
ゾッとするような話だね。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 08:04:50.28

>>956
こういう事例はよくありそうだよな。
コレで敷金0とかだったら回収も難しいしイヤだな。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 10:43:57.65

>>963-964
その物件は敷金2か月で募集し
猫1匹までok、その際の敷金は3か月とし原則、敷金は入居期間に関わらず完全償却されるものとする
と契約書に特記記載してこれだからね

賃借人は5年入居して現状復帰回復代として取れたのは54万だけ
柱や建具は細かい引っ掻き傷だらけで、柱は研磨して塗装したよ
勿論、クロスも破れや傷が酷かったけど、それは想定内だったから
予想以上に酷い有り様だったけど、猫の多頭飼いは追いかけっこするから厳しいね
1匹と特記記載してても賃借人によっては多頭飼いするし
俺は賃料1万下げてでも動物不可にした方が良いと思う

因みに場所は東上線志木駅から徒歩18分の立地で1992年築のカースペース1台ありの100平米戸建て

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 10:46:54.91

今もそうだけど、これからも職人不足だからできるだけリホームを減らす入居にしないと赤字になる

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 11:47:39.12

ネコは2匹で飼ったほうがいいみたいな考え方があるみたいね

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 11:52:42.86

ネコ一匹で契約して多頭飼いしても普通はバレないよな。
一匹がヤンチャでって言われたら証拠がなければ終わりだし。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 12:14:40.18

一人暮らしの場合の犬だけど、昼間は犬1匹になっちゃって
寂しいのか鳴きまくり・・・ってのがあったよ
近隣の迷惑になるし、犬もノドから出血

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 12:26:55.38

>>969
犬は群れの動物だから飼い主との分離不安によって問題行動を起こすしストレスがかかるんだよね。

ウチは自宅で小型犬一匹に家族皆で世話するのがやっとなので一人暮らしで犬飼ってる人ってよく成立してるなと思う。

犬好きからしたら正直可哀想。
もう一匹仲イイのがいればまた違うかも。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 13:04:13.04

上のような話聞くとゼロゼロでペット可にしてる物件ってどうやって元取ってるのか知りたいわ
家賃7～8万前後で

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 13:07:41.94

>>965
ペットOKで賃料高く取れてもそれ以上に足が出るんじゃ大家としては痛手ですな

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 13:33:09.97

>>971
人が入らない悪条件の物件を仕方ないから後からペット可にしてるのはあるみたいね。
だから元を取るというよりとりあえず空室埋めたいからペット可にして目先の入居者を入れるっていう。
その場合もちろん防音設備とは無いよね。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 14:16:43.31

やっぱペット可は原則禁止で回してくのが正解か…

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 14:19:17.46

>>974
それで回せるならそりゃその方がいいよな。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 14:20:10.73

ペットは原則禁止ね

飼い主次第なんだけどなぁ
↑のような輩がいるからなぁ
しょーがないね

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 14:22:28.95

ペット禁止でも飼う馬鹿が多いのだから、ペット1匹まで可なんて言ったら多頭飼いするわな

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 14:23:42.23

>>975
ﾚｽ㌧
そうなんだよねぇ
認めてあげたいって気持ちもあるけどもうね信用できる実績のある借り主じゃないと
ってそんな借り主はほとんどいないw
自分がベット可借りてたときには空気清浄機何台も置いていつもキレイにしてたから、退去時は約束してたクリーニング費用だけだったよ

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 18:58:17.43

金がないから賃貸なのに、金がかかるペットを欲しがる時点でおかしいと気が付くべき。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 19:06:35.50

逆に売りたい時は
動物入れて高めで貸して利回りマシマシが良いってこと？

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 19:17:26.91

ペット可能物件60㎡２ＬＤＫで５年住まれたら、ネコ２匹だとリフォームで１００万くらいはかかるよ！

ネコ専用内装仕様で予め建築しておけばそこまでかからないけどね、、、

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 19:18:32.82

因みにネコ飼育が原因で破損された箇所は東京ルール適用外になる。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 19:25:28.70

ネコ飼ったこと無いけどおしっこ臭いらしいね。
まぁネコも好きだけど。
というか飼いたくなってきた。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:35:16.18

戸建て賃貸ならペットも大丈夫だと思うけどね
やっぱりアパマンでペット飼うのは無理がある

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 09:56:48.32

新年会などで急な入り用の時…
今月の生活費が足りないかも… 。
急な出費でお財布がカラッポ… 。
リアルに一か月一万円で生活しないとやばい！
借金の返済が立て込んでどうしようもない！（金融機関、住宅ローン、会社、個人など）
給料が減少し、生活が苦しい！
そんなアナタのお金の悩み、相談はエスティーエーで、ホームページもあります、ｴﾇﾋﾟｰｵｰﾎｳｼﾞﾝ、エスティーエーでケンサク！

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:06:57.70

「その地域のゴミをみれば、住民の質がわかる」貧困地域ほど「酒とタバコ」のゴミが多い
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180116-00024178-president-soci
https://amd.c.yimg.jp/amd/20180116-00024178-president-000-2-view.jpg

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 10:27:35.92

>>959-960
期限ギリギリに提出した年に
計算に抜けがあって連絡来たこと有るわ

誰が見てもわかる加算漏れで所得が数十万少なくなってた程度なので特にお咎めも無く修正申告と不足分の納税で済んだけどね

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 11:34:58.03

>>987
連絡ってどうやってくるの？
電話？手紙？

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 11:49:06.72

>>987
単なる合計の計算間違い
それでも延滞と加算税払った事がある
そのときの税理士は税務署上がりのお馬鹿さん
それ以来自分で申告している

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 16:09:58.88

うちは家の人が税務署に何回かいって申告してるけど
丁寧に教えてくれて、いいよ。
で、そういうのはあまり調べないみたい。

**名無し不動さん** · 2018/01/18(木) 16:42:45.12

モンスター老人はどうしようもないな

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 02:35:07.04

>>813
お前は高齢の親or祖父母と同居してるのるか？

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 09:25:28.26

>>988
書面だよ、完璧に間違いだったから良くある「お尋ね文書」ではなく申告間違ってるから訂正に来るか連絡してねって感じだったよ確か

賃貸経営で収入誤魔化すのは止めといた方がいいよ、本当に空室かどうかなんて電気メーター見ればわかるんだし
素人や百姓が多いからマークされやすい業種でもある。税務署からしたらカモネギよ

>>989
報酬分節税にならんのなら自力でやって指摘された方がマシだよな。
小規模かつ会計の知識が有ればだけど

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 12:56:20.41

仲介会社だの管理会社っていうのは
悪徳だと思っておけば間違いないですか

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 13:08:06.76

アパート建設に急ブレーキ、増えすぎたアパートは一種の時限爆弾に

https://thepage.jp/detail/20180116-00000010-wordleaf

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 15:58:25.87

共用灯のカバーがバッコリ割れてた。自然になった感じではない。
数日前に引っ越してきた人に確認したら知らない気づかなかったとのこと。
電気屋に確認したらカバーだけはないから機器交換になるとのこと。
おれは猛烈に悔しい。トンズラこかれた。今晩は泣きながら寝る。でもこういうのたくさんあるんやろなぁ。

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 16:50:08.39

書き込み遅くなったし、長いからスルーしてもいいからね。
ボロ木造アパートをいくつかやってるけど、生活保護も老人も入れてるよ。
生活保護の老人って、人が良くてだまされた人や向上心がない人やだらしない人が多くて決して悪人ではない場合も多いよ。
だから引っ越しもしないし、金払いもいいし、値下げ要求もないよ。
近くに住んでるから、よく周りのそうじがてら部屋を訪ねてみたり、孤独死とか家賃延滞とかのための保証金の分割や家賃回収は手渡しでもらったり、他ではしないことやるけどね。
だから入居の時は直接面談してる。
コミュニケーションが取れるとか意固地でないとか見てるんだよね。
だいたいはポックリではなくて体調悪そうなら声かけて病院連れて行ったら入院でそのまま亡くなる感じだよ。

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 17:03:59.79

>>997
都会の生保はそうでもない

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 17:04:51.67

>>996
自分でネットで探し取り付けなさい

**名無し不動さん** · 2018/01/19(金) 17:05:47.88

入居時の面接
部屋を訪れる

凄い理想的でそう言う行動ができれば順風満帆な経営ができるだろう
でも普通はどっちもしないから特殊すぎる
入居審査の書類を見たりたまに掃除はするけど
それ以上のか変わりは怖いしね

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