アパートマンション経営なんでも相談室【144号室】 [無断転載禁止]©2ch.net
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アパート、マンション(1棟、区分)、戸建て、テナント(店舗、事務所等)、駐車場など不動産経営の相談スレです。
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アパートマンション経営なんでも相談室【143号室】
http://mao.2ch.net/test/read.cgi/estate/1499506658/ 近所に新しくできたアパートは2階建てで、メゾネットの1階2階の1世帯が二つくっついた建物が数棟建ってる。
事故物件のリスクを減らすには、連棟を2つより単棟を4つにした方がいいのかな? 事故が起きたら隣の物件も無傷では済まないだろうが、同じ棟よりは軽く済むだろうね
ただし、建設コストは上がるし土地形状によっては接道も工夫が必要 >>826
家で死ぬとは限らんでしょ
病院のベッドで死んでくれるのが一番良い。
それで家賃も口振にしてれば死んだあともしばらく金入ってくるし いちいち事故気にするひつようあるか?
そんなのいちいち気にするなら大家なんかやらないほうがいいだろ
費用効果から連棟の費用アップと
事故が起きなかった場合の無駄金と
事故が仮に起きたとしての家賃減を考えればだし
そもそも そんな自殺候補生を最初から入れるなと 単身者だと割りと多いと思う。ファミリー向けとかが無難かな? 何棟かに分けて持っとくと、金が必要になったとき小分けにして売れるというメリットがあるな ファミリーは原状回復に金かかるし利回りも低くて効率が悪い
単身向けですぐに入居者が決まって敷礼11取れる所で回すのがいいのだよ DINKS向けに貸してるが属性はいいわ
場所がいいのもあるが空いてもすぐ埋まる その昔、私立の医学部のある地域で単身向けサイズのアパマンを借りようとしたら
「(主に)学生相手だから高いですよ」って言われたのを思い出した
(栃木の某地区) >>844
ようわからんけど、別に家賃減を考えでの事じゃないだろ?
出口戦略で潰しが効かないからみんな事故を避けたいと思ってるだけじゃないの?
事故が起きて赤字覚悟で流すか大島てるに載せられて曰く付き物件を所有するか
どのみち転売の選択肢はほぼ消えるな 老人だけでなく今の若者は荷物多いから20m2ワンルームや1kは独り身でもウケ悪いよ
やっぱり35m2の1LDK以上ないとな 狭いワンルームの需要があるのは都心のオフィス街だけ。つまり残業リーマンのセカンドハウスな。 昔 三点ユニットのワンルームマンションが乱立して今 大変。
アレって住んだこと無いけどトイレットペーパーがビチャビチャになりそう。 >>840
それは建築基準法のある規定を回避するためにやってるだけ >>853
都心じゃなくて、国立と私立大学の近くだけど狭いワンルームでも十分に需要があるよ >>839
マジでモンスター老人は異常
ジジババは他人を監視して周囲の住人にキモがられても自分は正しいと思ってるからな 嫌がらせや監視行為を受けると毎日が不安とストレスだらけで、
とても大きな精神的苦痛を伴います。
しかもこちらに非が無かったり、
あったとしてもほんの些細なことだったりします。
それでここまでされるのかと理不尽な思いもあるでしょう。
裁判で判決(もしくは示談)が出れば、
相手からの支払いを待つだけです。
ここまでやれば嫌がらせもなくなり、
平穏な生活が取り戻せるでしょうね 老人は厄介なんだろなとわかりはじめた
何をしても年寄りだから被害者とか本当に図々しい脳ミソしてる 老人は意外と操縦しやすいよ
しかも一見ビンボーそうに見えてしこたま溜め込んでるのもいる
貯蓄が美徳とされてた時代の人間だからな
そこにつけ込んだオレオレ詐偽は許せないが >>856
大学の移転情報だけは気をつけてな
まだ表に出てない移転話が数件耳に入って来てるぞ 監視カメラ後付けするといくらくらいかかるん?運用てどうするん? >>862
ウチも付けようか考えたけどデメリットが…。
・住人に録画確認要求されたら面倒
・警察から頼まれても面倒
・故障したら面倒
宅配boxもそんな感じで面倒
余計な仕事増やしたくないなぁ。 複数の部屋の管理を委託している場合、悪徳業者は一部屋で滞納があると、
全部屋の送金をストップしたいるする >>862
パナのカメラなら、ネットがあれば自分で付けられるよ
サーバはホスティングしてればftpなりで上げればいい >>755
引っ越してきた時は健常者でも入居している最中におかしくなる場合もある。
軽度認知症になったことによる被害妄想が始まることもあるんだけどそうなった時に退去をせまれるか?
これが一番の問題。
R65+はいいことしているんだけどそういうことを想定しているのかな?大変だよ実際には。 サブリースが相続税対策をあおって沢山不要な賃貸をたてさせたので
だぶつきはじめてるの。
>>813
親の面倒なんて看ないって人が沢山出てきてるしおまいら同居してるのか?
子供は別になって家庭を築くのが一般的になっているのに富山人かよ? >>807
> 独り暮らしの老人って精神的に病むんだよね
こういう高齢者は人に迷惑かけても被害者ぶるんだよな >>862
某大手警備会社に問い合わせたら設置1つに大体50万ぐらい 隣人を除いたり監視しても自分は異常者の自覚がないのが老人だからね
何をしても自分は老人だから常に被害者だと、勘違いしてるキチガイ精神異常者の老人がいるのは確か >>850
栃木に私立あったけ
自治省立ならあったかな >>871
獨協
モンスター老人で、持分のある私道をブロックして通さないってのが複数あったよね
あれも酷いよね >>870
孤独なジジババは精神異常者しかいないよ >>863
>>865
>>869
ありがとー
大掛かりなりそうだしカメラはまだいいかなあ。オートロックあるし…
宅配boxもカメラほどはかからないしつけたいんだよな。今はなんだかんだであったほうが良さげだし。 宅配boxってさぁモノにもよるけどデメリットが
・入れっぱなしの人
・物置がわりにする人
・宅配業者が間違える
・開かなくなる
とか対応が面倒そうなんだよなぁ >>870
年寄りは陰湿になるのかね
どっちにしろ年寄りより若者がいいかな >>870
監視する老人で困ってる件は調べるといっぱい出てくるから、集合住宅には入れたがらない大家がたくさんいるのもわかる。
かなり粘着性のある監視みたいだから病んでて悪化すると事件にもなりかねないし、
老人にとっては罪悪感ないなら揉めそう。 >>879
マジか…。
宅配の荷物はさすがに捨てないよね? まだ連絡は来てないけど管理会社のhp見たら一部屋商談中表示になってた。きまれーー 宅配ボックスはトラブルの元
駅やコンビニ受け取りできるからいらんよ >>880
人がされたら嫌な事とか平気でするよね
こんな今の高齢者を誰が尊敬するか? 私道をブロックするジジイって、その前後を他人がブロックしたらどう思うんだろう??? 個人所有のマンション(月250万)の管理を
自分が代表の法人に8%で管理させたいだけど
(法人の売上を上げる目的)
やはり税務署に指摘されるレベル?でしょうか?
うちの税理士先生は、全然OKです。ニコ!なんて言ってる
だけど。 税務上は大丈夫。でも何故大丈夫なのか
つまり法人とは何かを
理解出来てない人にはオススメしない。
乗っ取られたり詐取されるリスク大。 >>870
ありがとう。理解・・・・・・してないけど。 >>889
家はサブリース空室保証契約にして、個人ー法人管理契約手数料25%です。その他リフォーム費用等は別途手数料(20%)貰ってる。 FX(外国為替証拠金取引)のEA(自動売買ツール)とサインツールを開発・公開しております。
興味がありましたら見てみてください。
http://awsedrftgyh12345.blog.jp/ >>893
25%と20%
高過ぎるように思うが根拠はあるの? どんな奴が入居するかわからんのに
サブリース契約なんかよくやるな 店子を管理するのもサブリース会社だから変な店子は居れないよ。
むしろサブリース物件から溢れた店子がそっちに回る。 その逆だろ。
満室にする為に必死になって変なのも入れてる実情知らんの? 自分の余計な仕事を増やすのは嫌だからサブリースだろうとそうでなかろうと
変な人は入れないでしょ それが入れてるんだよ。
少しばかりの貯蓄明細があれば無職だろうと入れてるのが実情だよ。
サブリースは基本的に不動産屋と転貸可の賃貸借契約結ぶものだからオーナーに入居者の属性や個人情報は教えない。
それを利用し低属性で部屋を埋めてるのが実情。
他ではねられるような低属性でもなければ割高感のあるサブリース物件に入る入居者はいないよ。 日当たりゼロ物件
築浅のうちはなんとかなるでしょうか 場所による
地下鉄駅5分圏内や学生街なら楽勝
それ以外なら苦戦する >>900
低レベルなサブリース会社としか付き合ってないの?かわいそうに >>902
回答ありがとうございます
立地しだいですね
徒歩6分強かかりますが
買い物・飲食はベラボウに便利な位置です >>903
○東やレ○パだから一般的と思うけどね。
でも大手が低レベルというなら納得だわ。
それより属性を選ぶサブリース会社なんかあるのか? >>904
6分で飲食店街至近なら楽勝じゃん
その物件ならしゃぶり尽くすだけしゃぶり尽くして旨味が無くなったとこで底値転売が正解だね >>906
商店街なだけに囲まれ感がすごくて
入居者がノイローゼにならないか心配です
日当たりゼロを気にしない人たちが
世の中に一定数いることを期待します >>900
全てかは知らんがほとんどはこれが実情だと思うな。 隣の家のせいで年中日当たりなくても入ってるけど
対策するとしたらなにがある?1部屋3万以下とかで
エアコンの前に洗濯吊るすやつとあとは? >>907
入る側として考えて、商店街に囲まれてるってだけでどいつもこいつもノイローゼになると思うか?
夜の店にの人達なら日当たりゼロはありがたいかもしれんし >>912
むしろ商店が近いのって寂しくなくて
いいのかも知れませんね 質問です。アパート経営を始めた年齢を教えてください。それと50歳から始めたら遅いですか? 始めるのに遅いとか早いとかはない
50歳なら十分
問題は立地
アパートメーカーには騙されないようにね
もしローンを組むなら(多分)生きているうちに返済可能なスケジュールで
子供が連帯保証人ならこれもクリア 中古物件買ったときに仲介手数料と登録免許税を経費にしてしまったんだけど
これも5年で時効かな? >>914
使う当てのない金が3億ぐらいあればいいかもね
俺はそうしている 仲介手数料は「経費」扱いは出来ません!
仲介手数料
不動産業者などに支払う仲介手数料は固定資産の取得にかかる費用となりますので「固定資産の取得価額」となります。
一括して土地と建物を購入した場合には土地部分と建物部分の仲介手数料を分けることが必要になります。
仲介手数料の内訳が土地分と建物分に分けられない場合には土地と建物の価格の比率で案分して計算します。 55坪の土地にアパート兼住居を考えています。
1階、2階をアパート(全10部屋)、3階に住居。
1部屋の家賃平均6万として、10部屋で月60万、年720万。
まぁ空室とかいろいろリスクを考慮して年間家賃収入550万として、
6600万で3階建てを建てて12年で回収するという作戦なんですが、どうでしょうか? >>926
アパートは立地が9割なので立地次第としか言えない >>928
立地は人口40万都市の中心駅から徒歩11分です。
近くにスーパーやコンビニやマツキヨ、ファミレスなどがありますがマンションやアパートが多く過剰気味な感じはします。
アパートは立地次第なんですね。ありがとうございます。
計算的には悪くはなさそうですね。 >>929
2階3階で10部屋よりも、8部屋とか6部屋の1LDKにした方が15年後とか有利になるかも?
近隣アパートの間取りをよく調査して、他に無い間取りにしておいた方が良いともいます。
また木造ならば最低でも18年で資金回収にしないと必要以上の所得税払うことになります。
12年は短すぎます。税理士をよく相談してみて下さい。 因みにですがもし自分ならば駅徒歩11分で新築は建てません。買い換えて徒歩5分の所に建てるか、
道路付けの良い郊外に買い換えてミュージシャンマンションみたいなコンセプト系住宅建てます。 >>930
アドバイスありがとうございます。周りのアパートの間取りはしっかり調べた方がいいというのは確かにそうですね。似たようなのを建てても仕方ないし。
回収は長い方が良いんですか?それは知りませんでした。回収が短ければ短いほどそれ以降は丸々所得で良いと思ってました。 >>932
賃貸併用住宅は出口(転売)時に思った利回りで売りにくいというのも考慮されて下さい。
もし賃貸併用にするのならば、3階部分も将来4部屋とかにリノベーションして分割できる
ように、予め躯体構造や給排水管や電気配線など仕込んで置いた方が良いです。 >>933
なるほど出口戦略も大事ですね。気が付かなかった点が結構ありました。ありがとうございます。 新築の高くかせる時は他人に済ませたほうが良いんじゃ?
新築に住みたいなら選択肢ではありかもだけど 高齢者には貸さないのが鉄則
病んでるしトラブルメーカー >>935
なるほど1階に住む方が良さそうですね。
>>936
今住んでいる家を壊してアパートにする計画なんですけどアパート建てたらうちらはどこに住む?となって、賃貸併用住宅を考えました。 >>935
1Fオーナールームの場合、エントランスは可能ならば反対側とか逆側に専用で作った方が良いです。 >>932
周辺物件調査は重要だね
僕もそこは時間かけてやったわ
空き状況だけじゃなく、管理会社のシェアもわかるし レス数が900を超えています。1000を超えると表示できなくなるよ。