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中古戸建ての話しろよ！ Part.3 [無断転載禁止]©2ch.net
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0001名無し不動さん
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2017/09/15(金) 06:03:26.12ID:F7y0q0Y2
・最近、空き家だらけの理由は？
・どっかの会社がまとめて売り出せば？
・中古戸建ての価格ってどうやって計算されるの？
※前スレ
中古戸建ての話しろよ！ Part.2
http://mao.2ch.net/test/read.cgi/estate/1479634517/
0166名無し不動さん
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2017/10/07(土) 20:37:17.50ID:mI5tpkgA
某有名人の実家
今現在、柏駅というメジャー駅で築10年代でこのスペックでこの価格はこの物件しかないのもあるか
しかも付加価値が多すぎる、むしろ買ったら得してしまうわ
東京の高齢者を住まわせるにもいいから殺到してんだろう。
0168名無し不動さん
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2017/10/07(土) 21:00:10.01ID:???
土地価格的には相場通りの物件だろ
近隣にスーパー・コンビニが無いから便利は良くないな
0169名無し不動さん
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2017/10/07(土) 21:38:00.80ID:mI5tpkgA
２４時間営業の西友があるぞ。
大通りを通るルートではなく、地図を見れば近道があるから200m圏内

>>167
普通に流山のおおたかの森、柏駅（南柏、新柏のぞく）で探すと
どれも築３０年以上でこの価格だぞ
0171名無し不動さん
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2017/10/07(土) 21:45:01.49ID:mI5tpkgA
いろいろ見たけど、築３０年以上
駐車場があっても屋根なしだったり、軽しか止められなかったり（とくに松戸駅圏内）
松戸といっても京成に乗り換えが必要だったり
柏といっても新柏、南柏となると野田線に乗り換え必要だったり
室内訪問すると、壁紙がタバコ数十人で汚かったり、隣同士の家の真ん中にあったり
クロスがはげていたり、ガスコンロのフードが真っ黄色だったり、トイレも汚かったり
エアコンが微妙にリビングしかついてなかったり、床がたわんでいたり、いろいろあるけど

当該物件は見事に角地にあるし、公式サイトの写真を見ると壁紙総入れ替えでリフォームしてあったり
キッチンも綺麗で、エアコンも全ての部屋に設置してあったり、至りつくせりだわ
0175名無し不動さん
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2017/10/07(土) 22:31:16.54ID:w3qGIugf
>>169
西友柏東店の事言ってるなら近道通ろうが1000m離れてるだろw
嘘つくなよ
0179名無し不動さん
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2017/10/08(日) 07:54:34.28ID:+EoYKfh1
手付金てやっぱり100万が多いのかな
売主が早く売払いたければ数十万で、といった話も聞くけど
0180名無し不動さん
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2017/10/08(日) 08:22:19.87ID:???
浦安近辺の知人はもれなく家族がディズニー厨
0184名無し不動さん
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2017/10/08(日) 11:13:42.97ID:???
上の方で築30年以上の物件とか言ってるけど
あれって地震で壊れて住民死んだらオーナーの責任になるの？
耐震補強してなかったとか訴えられたりしないのか不安で手出せない
0185名無し不動さん
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2017/10/08(日) 11:19:42.57ID:???
そんなことが気になる人は手を出さないほうがいいぞ
0186名無し不動さん
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2017/10/08(日) 13:52:28.40ID:aQJBwqj2
手賀沼ってめっちゃ放射脳で汚染されてるとこだろ？
前に近くまで行った時、ガイガーで0.3マイクロシーベルトとかあってビビったわ。
0188名無し不動さん
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2017/10/08(日) 15:04:57.49ID:???
阪神の時の1.2億円賠償の判例は有名だが、他はあまり見かけたことない
0189名無し不動さん
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2017/10/09(月) 03:49:08.28ID:???
>>179
仲介会社によると思うけど
ウチの場合手付代金、販売の１０％だった（あと手数料半額分）
0190名無し不動さん
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2017/10/09(月) 08:59:45.40ID:???
マジで良い物件てどうやったら回ってくるの？
ポータルサイトに出てるのはｺﾞﾐばっかりだし
不動産屋に頼んでもほぼｺﾞﾐばっかりだし
競売も価格競りあがって微妙だし
特別なコネでもない限りブロガーみたいに良い物件なんて回ってこないじゃん
0191名無し不動さん
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2017/10/09(月) 09:18:40.95ID:???
素人が良い物件を手に入れようとしても無駄
出来ることはポータルサイトや不動産屋が紹介してる物件の中でも
他よりましな物件を選ぶしかない
0193名無し不動さん
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2017/10/09(月) 10:52:29.94ID:???
営業マンは、どんな物件でも付き合いで買ってくれる金持ちの不動産屋か、大家にまず話持って行くよ
レインズに載せる前に
0194名無し不動さん
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2017/10/09(月) 10:55:45.04ID:???
あとは、ちょっと高くてもリフォーム屋と仲良くなれば、2/3ぐらいで予算収めれるよ
0196名無し不動さん
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2017/10/09(月) 12:59:25.89ID:U2eEFQr4
良い物件が、たまたま出た場合、見つけた不動産屋が買って高く売る。
プロに素人が勝てるわけないだろ。
0197名無し不動さん
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2017/10/09(月) 13:39:06.72ID:???
3～4年前までは
掘り出し物がレインズに載る前に話が来たけどな
今はリフォーム転売会社に話が行っちゃう
0198名無し不動さん
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2017/10/09(月) 14:08:45.74ID:XaJkabuH
レインズに載る前に話が出た物件を買ったが
売るのに１年半かかったわ

それも４００万も損した！！
東京なら築２５年物件も悪くはないが、地方で築２５年以上戸建なんてクソの価値もないわ
0199名無し不動さん
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2017/10/09(月) 15:11:47.91ID:???
地方で地区30年の戸建て310で買ってリフォーム後950で売り抜けたが？w ちなみにリフォーム代は110ぐらいな^^
0201名無し不動さん
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2017/10/09(月) 16:16:33.17ID:???
>>200
そう。まぁ、外見 坪数共 問題無かったけど 荷物 家具等がそのままで 一般の人はスルーしかねない物件だったw
風呂の湯も抜かずに張ったまま笑
0202名無し不動さん
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2017/10/09(月) 16:23:11.93ID:???
でも110万でできるリフォームなんてたかがしれてるでしょ？
壁紙とか自分でやったのなら納得だが
0204名無し不動さん
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2017/10/09(月) 17:02:42.75ID:???
なんだよ
そりゃ業者が自分でやりゃ安く済むわな
0206名無し不動さん
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2017/10/09(月) 17:27:37.06ID:???
任意売却？
うちも任意売却物件だけど、きれいなものだった。
まあ、引越し決定済みだったから手出したんだけどね。
0207名無し不動さん
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2017/10/09(月) 17:33:47.95ID:???
任売ではないよ 住んでた婆さんが痴呆になって、そのまま老人ホーム行き。息子達と商談した ポータルサイトには、500後半で出てたけど300で指してたから^^
0209名無し不動さん
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2017/10/09(月) 19:15:11.63ID:???
しかし1日当たり何人も亡くられてる方がいるだろうに
中々ポータルサイトなんかに 心理的瑕疵物件ってでてこないね
住めるなら気にしないからもう少し市場に流通して欲しいんだけど
0210名無し不動さん
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2017/10/09(月) 19:19:09.67ID:???
>>209
この前あったでw 40坪 200万 平成物 ちょっと田舎 首吊り レインズには出てた
0211名無し不動さん
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2017/10/09(月) 19:19:47.58ID:U2eEFQr4
心理的瑕疵とか即売だからな。
ワンクッション挟めば、あら不思議。
0213名無し不動さん
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2017/10/09(月) 19:51:37.15ID:???
>>211
今はそれなりの期間おかないと、ダメじゃね？
まぁ、自然死とかならわからんけど 自殺他殺は難しいかも
0214名無し不動さん
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2017/10/09(月) 22:24:49.56ID:U2eEFQr4
不動産屋に何期待してるんだよ？
0215名無し不動さん
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2017/10/10(火) 01:40:19.53ID:???
こないだ心理的瑕疵物件出てたよ
地域的には1億くらいの物件が築数年で7千くらいだった
あれ？と思って日当たりやら方角見ても難なし
建物は立派で内装もスペイン？風で漆喰やらタイルやら品よく拘ってる割りとお洒落な物件

で調べたら吹き抜けの玄関ホールで首吊りだった

要は土地代のみみたいな感じだね
0216名無し不動さん
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2017/10/10(火) 02:09:30.33ID:???
心理的瑕疵は事件（殺人、事故）だけ
一戸建の場合は建物にしか瑕疵はないから取り壊してチャラ
土地が安く上物が高い地域はまた話も変わってくるだろうが

一方マンションの場合は逃げようがなくリノベして瑕疵説明
引き取り値は安いからなんとかなる

どちらも法的にはワンクッション挟めば問題ないが後々面倒なことになるから説明する
ただ業者間転売を繰り返せば曖昧になってくるのも確か
エンドユーザーに対してはうちは知らなかったと後で逃げれるから黙ってる不動産屋もある


病死は一般的だからほぼスルー
事件事故と違い報道資料なども残らないし近隣住民も詳しくわからない
と言うか気付かない
寝たきりや病人がいても最後は病院で亡くなったで通る
0217名無し不動さん
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2017/10/10(火) 02:27:11.96ID:???
現実はこうだ

孤独死など腐ってドロドロに溶けてようがリフォームすれば問題ない
痕跡や匂いまでも消す専門の清掃業者もいる
馬鹿正直に内覧者に説明ばかりして売れなければ噂話だけが広がる
それも尾鰭背鰭がついて宣伝されてしてしまうことになる

下手に安くすれば悪評がたち噂話が付きまとい近隣の価値にも影響しかねない
結果近隣住民も嫌がるから黙ってる
誰だって自分が住む隣近所や同じマンションでの悪評は嫌うし早く忘れたいもんだ

こうして膨大な死物件は知らぬまま流通し知らぬまま買われていく
業者は利益確保でき近隣は空き家なく平穏になり顧客は知らぬが仏で満足

WINWINWINだ
0218名無し不動さん
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2017/10/10(火) 10:21:20.54ID:???
新田恵理が500万円で熱海に別荘を買ったみたいだけど駅から車で20分の立地らしいけど、
安い買い物ですか？
こういった話で一度マスコミが騒げば、
田舎の別荘ブームを起こせますか？
0219名無し不動さん
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2017/10/10(火) 12:44:40.10ID:???
>>218
車で10分だと恐らくダイヤモンドとかの別荘地辺りと思われるが、熱海の別荘地はどんなにいい物件がどんなに安くてもお勧めできない。
買ったら最後、高額な管理費をふんだくられる上、別荘税と称する、これまた高額の税までふんだくられる。
ちなみに、別荘税などというふざけた税がかかるのは日本で熱海市だけ。
0220名無し不動さん
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2017/10/10(火) 12:46:13.29ID:???
間違い、10分じゃなく20分ね。
距離で10kmちょっとのところに大手の別荘地が密集している。
0222名無し不動さん
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2017/10/10(火) 19:11:21.88ID:???
ありがとうございます。別荘税が熱海にあるなんて豆だわあ。
最近なんだか政治家や有名人が選ぶ場所がいい場所に思えてきて。
0223名無し不動さん
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2017/10/10(火) 21:13:51.22ID:???
>>222
熱海なんて買うなら、もう少し出して伊東市内にすべし。宇佐美とか、駅近でも手頃な値段で出るときある。伊豆高原の辺りは微妙。都内から遠くなる割りには相場は高め。メリットは伊豆高原近辺の別荘地は管理費が良心的な傾向。
ただ、全体的に別荘地は手放すときのこと考えるとあまりお勧めできないかな。買う側も管理費かかる別荘地は避けるからな。
まあ、熱海も住民票移せるなら別荘税かからないし、別荘地以外なら管理費もかからないし、物件自体は伊東市内より割安。コスパ重視なら、買い物とか多少不便だけど網代駅から少し上った辺りの非別荘地で手頃なのが出るのを待つのもいいかな。
0224名無し不動さん
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2017/10/10(火) 21:17:30.34ID:???
ちなみに、別荘税は延べ床面積×650円で、土地は関係ない。なので、どうしても熱海買うなら、極力コンパクトな家を買うこと。間違っても無駄に大きな豪邸など買ってはならない。
0225名無し不動さん
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2017/10/10(火) 22:06:37.99ID:???
その程度の税金で、損得考えるなら、別荘など買うんじゃねぇよｗ
0226名無し不動さん
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2017/10/10(火) 23:49:10.01ID:BDBPVpkM
これはいかがかね？
基本、２３区に近い、千葉のメジャー駅、柏・松戸で築１０年台もので
探しているんだが（流山、船橋は田舎過ぎて却下）
メジャー駅は東京の下手な駅よりもはるかに栄えていること、乗り換えなしで都内まで出られること
⇒これが野田線、京成など乗り換え必要な場合、往復待ち時間「だけ」でメジャー駅の徒歩換算で＋１０～１５分上乗せになってしまうため。


松戸駅　徒歩７分　築１０年　３４８０万円　６０㎡（２０坪）３階建てペンシル型
https://suumo.jp/chukoikkodate/chiba/sc_matsudo/nc_88714540/

松戸駅　徒歩１９分　築９年　４５８０万円　１７０㎡（５５坪）２階建て
https://suumo.jp/chukoikkodate/chiba/sc_matsudo/nc_85524559/

柏駅　徒歩１３分　築１３年　３０００万円　１１８㎡（３６坪）２階建て
https://suumo.jp/chukoikkodate/chiba/sc_kashiwa/nc_86841876/

柏駅　徒歩１９分　築８年　３３８０万円　１２２（３７坪）２階建て
https://suumo.jp/chukoikkodate/chiba/sc_kashiwa/nc_88677367/
0227名無し不動さん
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2017/10/11(水) 00:18:26.65ID:irg4hPdj
往復待ち時間の概念から

武蔵野線の新松戸駅で徒歩５分の物件なら、松戸駅に換算すると、徒歩５分＋１５分の２０分になる。

野田線の新柏、南柏で徒歩５分の物件なら、柏駅に換算すると、徒歩５分＋１５＝２０分になる。

また乗り換えごとに満員電車から降りて階段を上がらなければいかんデメリットも発生する。
また、いくら駅から近くとも、マイナー駅になると、寂れた状態で、結局は買い物するのにメジャー駅にいかなきゃいかんことになる。
0228名無し不動さん
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2017/10/11(水) 03:08:04.66ID:???
と言うか“客層”ならぬ“住民層”は気にならないのかね？
住むのは家だが暮すのは町や街だ
千葉県民や松戸市民
近隣住民や街に集まる人間層
今だに暴走族が走り回り駅やコンビニでヤンキーが屯する
地元に住み着く彼彼女等の大人バージョンが繁華街で酔い潰れ住宅街で下呂を吐く
休日の昼間ともなればそんな家族がショッピングモールや飲食店を埋め尽くす
ファミレスに入れば大声で騒ぐ集団と化し居酒屋では客や店員と揉める
そこまでいかずとも上品とは言えぬ市民達
いつしか自分達家族も品がなくなり同化する下品な嫁子
駅前で絡まれる自分もまた怒鳴りちらす立派な松戸市民に
0229名無し不動さん
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2017/10/11(水) 04:34:41.36ID:???
3000万～4000万する中古を買うなら新築を建てる人の方が
多いと思うけどどうなんだろ
0230名無し不動さん
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2017/10/11(水) 07:11:00.66ID:???
松戸や柏はある意味コスパいいよ。

東京駅からの距離の割に安い。
川崎、浦和あたりの半分以下の相場。

その代わり安いなりの理由はしっかりあるから
そこを納得した上ならあり。
0231名無し不動さん
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2017/10/11(水) 07:13:51.75ID:???
2020年問題あるのにお前らよく中古戸建なんて買うな
0232名無し不動さん
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2017/10/11(水) 07:17:44.37ID:???
2020年問題がホントに起こるなら中古も新築も関係なく下がると思うんですけど
0233名無し不動さん
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2017/10/11(水) 07:36:44.65ID:???
>>226
一番上のは土地が狭すぎ。少なくとも、土地面積より建物の面積の方が大きい物件はやめておけ。
2番目のと4番目のは駅から遠すぎ。若いうちはいいが、年取ると毎日20分歩くのきつくなるぞ。
3番目は面積も駅からの距離もそこそこだが、それを中途半端と見るか、許容範囲と見るか。まあ、値段もこの中ではいちばんやすいのは魅力かな。
本当は築年数20年ものまで許容すればかなり選択肢広がるんだけどな。10年かそこらのは比較的コスパが悪いし。
あと、何より自分で実際によく見てみることだよ。立地や道路付けや家の状態はもちろん、駅までどの程度平坦かとか、あと、近所にどんな人が住んでるかとか、近くに騒音元がないかとか、むしろ、そっちの方が大事
0235名無し不動さん
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2017/10/11(水) 08:59:50.64ID:???
>>234
俺もそう思うけどその割には築20年でも土地価格にかなり+αされた物件だらけなんだよな
あんな値段で買う人いるのかなって思うわ
0236名無し不動さん
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2017/10/11(水) 09:24:25.60ID:???
>>226
船橋が柏、松戸に比べて田舎すぎ？

むしろ逆かと思うのだけれども。
0239名無し不動さん
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2017/10/11(水) 13:58:26.24ID:???
船橋は東京駅直通25分程度で
利便性だけ考えると非常にオススメだけどな。
ららぽもあるし。

ただし、他の地方都市同様駅近物件は少ないと思うし、
人が快適に住む環境ではないと思うが。
0240名無し不動さん
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2017/10/11(水) 14:19:48.85ID:R10bZyoR
>>226
あくまで個人的な意見だが、どれも割高な感じ
一番下が魅力的だが場所的にこの価格ではどうかと思う
どれもニ〜三割くらい価格下げても即買いは躊躇するわ
0241名無し不動さん
垢版 |
2017/10/11(水) 17:59:25.70ID:???
これは？

市川駅徒歩7分2100万
土地60平米、建物96平米、
建蔽率、容積率オーバー。

まぁ、リフォームし続ける分には既存不適格のままいけるし。
そもそも安い。東京駅まで乗り換えなし18分。

https://smp.suumo.jp/chukoikkodate/chiba/sc_203/pj_88390991/?kbn=2&;bkflg=1&bku=%2Fchukoikkodate%2Fchiba%2Fek_057302990%2F%3Fet%3D10&iflg=1
0245名無し不動さん
垢版 |
2017/10/11(水) 18:28:21.99ID:???
建築時は容積オーバーじゃなくて
無断増築でオーバーした物件の増築部分は既存不適格ではなく違法建築部分になるからな
0246名無し不動さん
垢版 |
2017/10/11(水) 18:30:32.68ID:???
既存不適格ってのはあくまで建築時に合法と確認された部分が以後の法改正等で法に適合しなくなった部分だけだからな
0248名無し不動さん
垢版 |
2017/10/11(水) 19:49:09.50ID:???
総武線の東京駅は地下深いから
地上上がるのに+7分は見た方がいい。
0249名無し不動さん
垢版 |
2017/10/11(水) 23:33:06.19ID:???
>>230
柏は茨城（取手）まで3駅10分

街には茨城県民も多い
川崎、浦和ってそんな場所なのか？
0250名無し不動さん
垢版 |
2017/10/11(水) 23:35:25.87ID:???
>>241
違法建築だとローンが通らない。
火災保険もかけれないだろ
0251名無し不動さん
垢版 |
2017/10/11(水) 23:58:58.89ID:???
川崎は横浜と品川の中間で
川崎自体かなり発展してるのが強いね。
治安はあれだけど。
浦和は大宮と赤羽で川崎程発展してない。
その代わり教育熱心な家庭がこぞって
移住してくる。
0252名無し不動さん
垢版 |
2017/10/12(木) 02:40:19.14ID:BdG5imDT
なかなか仮審査、本審査通りません。

年収650から700万
千葉県の新築マンション物件5500万

仮審査4360万通過、
本審査5580万に増額して落選しました。

どうすればよいでしょう？
0253名無し不動さん
垢版 |
2017/10/12(木) 02:58:52.28ID:???
年収の8倍なんてヤバいから止めとけとしか言いようがない
5倍以下ぐらいじゃないと銀行も危なくて貸さないと思うよ
0254名無し不動さん
垢版 |
2017/10/12(木) 06:58:19.11ID:???
■■■　消費税引き上げ断固反対します　 ■■■

安倍自民は北朝鮮問題で目をそらそうとしているが、消費税引き上げこそが大問題
8%　⇒　10%　今ここで上げていいのか

消費税引き上げ（誰も物を買わなくなる）　　　
国民家計への打撃は計り知れない　大方の国民は猛反対
厳しい生活を余儀なくされる

●小売業者は倒産の嵐へ
●実質賃金の更なる下落
●保険料のアップ
●日常的な生活用品価格上昇(すべてが上がる）
●サラリーマン、年金生活者、無党派層は自民から離れる
●不動産購入の減退
●耐久消費財購入の諦め
●金融取引の税率上昇
●交通費の上昇
●企業業績への圧迫
●中小企業は倒産の危機
●燃料費上昇でガソリン、灯油上昇、農家の燃料コストアップなど
0255名無し不動さん
垢版 |
2017/10/12(木) 07:15:55.02ID:???
>>252
ちゃんとリスク考えてる？
地下が下がったら、金利が上がったら、融資元の銀行が飛んだら、どうなるか趣味レーションしとけよ
0257名無し不動さん
垢版 |
2017/10/12(木) 12:58:16.08ID:865Nyh19
築３０年で駅から徒歩１分じゃないのに４８８０万円はあきらかに高いな
他を買う
0258名無し不動さん
垢版 |
2017/10/12(木) 19:22:25.63ID:???
>>256
通勤時間帯でなくて、階段のすぐ側で
ドア降りて猛ダッシュすればそうかもね。
0259名無し不動さん
垢版 |
2017/10/12(木) 20:19:21.96ID:???
一応、物件の相場の目安。
土地の価値は、全国地価マップから固定資産税路線価を調べて、その額を0.7で割り戻す。で、鑑定基準けら、土地の形状等で補正する。これが土地の相場。
で、売値から土地の相場を引いた額が建物の値段となる。その建物はその額の価値があるか？で判断する。
ちなみに、建物の相場は、一概には言えないものの、一般的には築25年以上は0で換算し、築40年以上は解体撤去費用相当額を引いた額が正統な相場。
リフォーム歴がある場合は多少は高めの相場になるが、誤差程度。
この算出方で判断するのがいいと思う。
0260名無し不動さん
垢版 |
2017/10/12(木) 20:51:51.79ID:???
３千万以上するなら新築買うでしょ
屋根、外壁、配管とか新品だよ
0261名無し不動さん
垢版 |
2017/10/13(金) 07:26:43.40ID:???
>>258
横須賀線東京駅からB1F改札出て
そのまま地下で行って、新丸ビルで地上に出て通勤してたけど、
山手線からの方が時間かかった印象。
0263名無し不動さん
垢版 |
2017/10/13(金) 15:59:53.12ID:???
>>262
即ち、メトロ大手町使うなら、
地上の電車より横須賀線の方が違いってことだよ。
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