築４０年以上大家さん 集まれ！★２ [無断転載禁止]©2ch.net
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アパートは生き物という考え。
新築から２０年はローン返済。
２０－４０年は利益。
４０－は修繕費がかかり。
５０－は老朽化で立ち退きなどの準備が必要。
この４０－５０年が大家としてもっとも扱いづらい。
そこのところを話し合いたい。
おぎゃーと生まれたアパートが終焉を迎えるとき。
大家はどうやって生活していくのか。
新規にアパート建てるのか？
しかし少子化で駅前ならともかく、徒歩１０分以上の
物件では入居者は望めない。
では土地を売るのか？
などなど。
実際に経験した人などの意見を聞きたい。
※前スレ
築４０年以上大家さん 集まれ！★１
http://mao.2ch.net/test/read.cgi/estate/1433322374/ >>46-47
業者はピンきり。
ネットで３社に見積もり依頼出した。
で、
１件目は２５万程度→２０万円（見積もりしに下見にきた）
作業内容：錆取り、下塗りした鉄板を貼り合わせる（溶接、ビス止め）
２件目は５０万円程度（見積もりしに下見に来た）
作業内容：鉄骨の一部を交換、錆取り、専用の樹脂マットをシリコンで施工
３件目は遠いんで、図面書いて写真を添えてネット見積もりお願いしたけど。
結局見に来なきゃわからないって言うので中止。
結局１に発注。
いろいろと問題はあるものの、俺がああだこうだ言って直させた。
特にガスの配管の部分の溶接はやめてビス止めにしてもらった。
隙間はシリコンで埋める。
もし東京埼玉なら会社紹介してもいい。
ただルーズな会社だよ、その分安いと思えばいい。
と言うのは、下見から見積もりまで２週間かかる。
その間連絡なし。
実際の工事は、梅雨の影響もあったせいで発注から１ヶ月以上かかった。
スピードも値段のうちだからね。
結果は満足している。
２が高いのは鉄骨部を交換するつもりだったらしい。
完成部分の写真はこれから撮影します。 １件目は２５万程度→２０万円（見積もりしに下見にきた）
この値段が変わったのは、鉄板を剥がして持って帰る作業をするつもりだったのが。
結局、鉄板を剥がすのが難しいということで。
今の鉄板を錆び落としして錆止め塗って、その上から鉄板を重ねるというやりかた
に変わったんで。
その鉄板廃棄費用と作業人工を引いてもらった。
こういうことも自分から言わないと、そのままの値段でやられるんで注意。 今日は曇ってるんで写真撮影はもう少し後にします。
その間に。
注意事項
業者が来る駐車スペースの確保。（なければ道路使用許可書を警察に申請）
溶接は発電機を使うから近隣の騒音に注意。（作業日数が長い場合は必要なら菓子折り）
同じく、電気溶接とガス溶接があって火災などに注意。
水道水。（手洗いや、消火ようにバケツに水ためとく）
今回はペンキは別で頼みました。（３箇所くらいあったんで）
しかし、この業者でもやってくれます。（費用は別途かかるけど） >>10
乙 これで20万なら安いな 塗装代の方が高くついたんじゃないか？
残念ながら俺んとこのは千葉だから無理だな
前回の塗装はそれほど前ではなさそうに見えるが通路の鉄板はかなり
腐食が進んでたみたいだね
偉そうな言い方だけど建物の古さからするとバランス取れた改修だと思うよ >>59
塗装はこの他に階段もう一つと、木造アパートの壁（約２０間）で１４万円。
３日の作業だから１日５万円程度かな。
トータル２５万円。
＞通路の鉄板はかなり腐食が進んでたみたいだね
太陽が直射したり、雨水がたまるところはサビが出やすいからね。
俺も、いくらかかるか不安だったよ。
大工や水道、電気屋はしょっちゅう頼むから相場はわかっていたけど。
ちょうど大工のところの鉄骨屋が廃業してしまって自分で探すしかなかった。
２０万円なら即決しようと思っていた。
施工としては満足してる。
＞俺んとこのは千葉だから無理だな
代理店は東京だけど、うちに来た業者は岩槻の業者だから１６号で柏や八千代
くらいなら行けそうだよ。
勝浦とかは無理だろうけどね。
鉄板は3.2ｔ（mm）。
けっこう重かった。
これ１枚２.2万円ｘ５枚で１1万円。 トータル２５万円ってのは、鉄骨工事で２０万円。
３箇所のペンキで１４万円だから。
一箇所５万円として、２０＋５万円って意味。
今年は水道管の（塩ビ）配管もやったし。
できるところは自分でやる。
今はyoutubeがあるんで、大工や水道屋に材料を教えてもらえば
自分でできる。
でも、それじゃ大工もかわいそうだから一度来てもらって日当払う。 話は変わるけど。
今は３Ｆ建て住宅で蛇口の光景も大きくなったんで、水道の水圧が上がった。
昔の規格の古い建物はそのせいで漏水事故が多発。
水道屋は水漏れ修理で忙しいそうだ。
うちも漏水になって、ネットで業者に見積もってもらった。
水道メーターから部屋までのコンクリ部分（屋外５ｍ）で４０万円。
室内の露出配管で３０万円って言われた。
インターネットで探すと、見積もりに来る業者は大家を舐めてるから。
膨大な金額を言ってくるよ。
家賃4万円の部屋で７０万円も払えるかっての。
だから、自分のとこの水道屋呼んで部屋に入るところの水道管を切断して
漏水箇所が屋外か室内か切り分けした。
そうしたら室内だった。
しかし、床を剥がしたら膨大な金がかかるんで露出配管にした。
風呂場、台所まわり、室内の８０％は俺がやった。
（コンクリートドリル、パイプカッターをamazonで手配）
ただ、ガス管の関係から壁に穴開けたりするところは水道屋にやってもらった。
ホムセンで塩ビとかジョイントとか蛇口買ってきて。
で、できないところは水道屋に頼んだ。
１日で２５０００円だったが３万円払ってあげた。（領収書は２５０００円）
３０万円の仕事を３万円で仕上げた（材料は５万円くらいかかったけど）。
貧乏大家は自分で汗かかないと利益が出ないよ。 都市計画道路の事業計画が承認されて立ち退くことになったわ。
ボロかったけど毎月、家賃入ってただけに残念
さびしいからフェラーリ色違いで揃えるわ 今月の生活費が足りないかも…
急な出費でお財布がカラッポ…
リアルに一か月一万円で生活しないとやばい！
借金の返済が立て込んでどうしようもない！
そんなアナタのお金の悩み、相談はエスティーエーで >>65
ざっくり言うと二割土地を取られて買った値段の七割保証された
十五年ね家賃は別 好景気時代、私有地に身内が経営してる会社の社宅を
独立平屋５軒建てて社員に無料で貸出してた
新築から定年まで居た人は退職後も無料でどうぞと
貸していて、死ぬまで住んでた人もいた
老朽化で社員に住みたい人はいないので
格安で住みたい人に貸してたけど
毎月発生する故障の修繕費で赤字になるから
貸し出すのやめた
人が住まなくなった途端に天井落ちるのな
換気のために住んで貰っていたけど、これ程とは >>71
買った不動産屋さんからは来るけど大家が店子には聞いたことないなあ
また売買の時はよろしくお願いしますの不動産屋が出すのはわかるけど
もらった店子は何をよろしくしたらいいの？
状況変われば容赦なく引っ越すでしよう？ ふるさと納税、なんか買った？
そろそろ確定申告書かなきゃ。 【名古屋地裁】「おまえみたいながんウイルスがいると会社の雰囲気が悪くなる」上司暴言でうつ 東建コーポレーションに賠償命令
http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1512468000/ 賃貸マンションは、建てない方がいい。
大家で儲かってるのは、首都圏と都市部だけ。
都市の駅近マンションは、家賃の相場が高いから、元が取れてる。
しかし、片田舎の大家は、だいたい建築会社に無理に薦められて建てた素人。
それを裁判所は、庶民の味方みたいに、更新料とかクリーニング代金は、違法とか、判決出してるけど、
建築したマンションのローン返済だけで大変な状態。
それなら、××ハウスとか、大手の嘘の返済計画で騙して建てさせた建設会社を
詐欺罪で捕まえてほしいネ。
昔と違って、最近の若者は常識ないのが増えて、退居して出ていく掃除もロクにせず、汚い状態で返却していく奴いるし、
壁紙の張り替え、畳の張り替え、修理する箇所が多くて、返済と修理代で赤字になる所も多い。
都会以外のマンションを借りて、汚して出ていく奴からは裁判所は、修理代金を認可してほしいネ。
都会の駅近マンション以外で、借りてる人は家賃は安めなんだから
他人から借りてる意識で住んでほしい。
都会のマンションしか、儲かってないのが事実。
良い大家さんのマンション借りてる人は、丁寧に住んだ方がいい。
これからは、不景気が続き、家買えない時代に突入するから。 >>80
やった。家賃の上がりでかなり納税するから
北海道と大阪の知らない自治体に１０万寄付して毛ガニとか牛肉いっぱいオーダーした
完全にネットショッピングだね。 >>82
おまえすげー金持ちなんだな。
住民税で１００万円くらい払ってるの？ 風営承諾して頂ける家主様はいらっしゃいませんか？
賃貸契約を結び、ごく小さなスペースを借りたいです。
そして、受付にも待機所にも使用しませんので、客も従業員も私も、行くことはありません。
近畿でおねがいします。 賃貸併用住宅に住んでるんだけど、
やっぱり修繕費用が、ちょいちょい出てきて、赤字になりつつあるよ。
普通の一軒家だったら、少々使い勝手が悪くても修理しないで住めそうなんだけど。
賃貸併用住宅に住んでいたり、アパートの一室に住んでいる大家さんは、大家を辞めても、
そのまま、そこに住み続けますか？
取り壊すのもお金がものすごくかかるし、
売却するとき、悪徳不動産屋に騙されそうで怖いし、
引っ越すのも面倒なので、このまま、今の家に住み続けたいなーと思ってるんだけど。 現在築３０年重量鉄骨造
25平米10戸でリノベ前家賃が55、リノベ後が69。
リノベ１戸当り約２００万の費用で、これから後２０年は持たすつもり。 取り壊しも木造だと比較的安価なんだけど、しっかりしてればしてるほどやっぱりかかるからねえ 取壊す金がないんでボロアパート経営続けてるところも多いでしょうね。
未だに風呂無しとか。 消費税を家賃に乗せてる大家はいない。
でも、不動産屋とか大工は消費税とっていく。
家賃は相対的に下がっているんだよな。 消費税を納税すること知らないバカがいるスレはここですか？ 消費税は売上が１０００万円以下なら納税しなくていい。 消費税を上げると、小売業者は喜ぶ。
だからみんな自民党に投票する。 >>87
ベランダが３部屋分とも修繕が必要な状態(+_+)
手摺の錆びによる腐食が凄い！床も底ぬけて・・・
大雪が来たら、壊れて崖下の家に落ちかねない感じ。 >>97
ベランダは鉄ですね。
オレは>>10ですけど、いろんな業者から見積もりとったらいいですよ。 ってか、愛人とSEXするために部屋を借りるのは問題ないでしょ。 デリ運営したい
受付にも待機所にも使わない、俺も行かない。
届出としての風営承諾のある住所が欲しい 実は女性向け性感で、個人でやるんでコストなしなんです 男は続けて何回もできないのと好き嫌いの気持ちが外見であからさまに客に見えるから儲からないよ
本番なしでもアピールするためには維持させてないといけないらしいしね おもちゃで機械的に画一化したサービスするから大丈夫 ＞＞99
ありがとう。
ベランダ、腐食以外にも壊れてるか所があるみたい。
それは問題児の入居者さんが言ってるだけで、
本当のところ、どの程度なのかわからないのだけど。
とりあえず、はぴ住むっていう一括サイトで頼もうかと思うのだけど、
はぴ住むで頼むと、紹介料みたいなもので割増されちゃうのかなぁ・・・ >>115
返信ありがとう。
酔っ払ってるから「ぱぴ住む」は明日ググる。
俺は東京だから、他の地域の事情はわからない。
あなたの力量もわからない。
１，業者にだまされないこと
２，自分でできるところは自分でやって経費を減らすこと
３，見積もりはふっかけられるから覚悟すること ベランダは鉄骨だと思う。
直すには、発電機、溶接器具が必要で。
修理後はペンキ塗り。
この際、他のペンキ塗りがあるなら業者を分ける考え方もある。 >>112
実はもうやってるんです。8年ほど。
正式に届出をしたいんです。 ぱぴ住む って業者探しか。
まあ、見積もりは高いかもな。
職人はふっかけるから。
自分だったらいくら位が相場か、どれくらいなら納得できるかの。
値段を決めて置くことだね。
業者がそれより高い値段だったら、考えてから電話しますでいいと思う。 だいたい何人工かわかるかな？
交通費８０００円
一人一日２万円くらいが相場じゃないかな。
ペンキが４万円。
鉄骨関係は、溶接、アングル継ぎ足し、または交換かな。
まあ、２０－３０万円以内が理想ではないでしょうか。
家賃に見合った修繕した方がいいですよ。 >>112
いろいろためになること教えてくれて、ありがとう。
２０万～30万もかかるの？？
うわ～10万前後でも高いと思うのに・・・
入居者さんの話だと、ベランダのネジが２本外れてるとか、
あとは手摺の腐食１か所。
112さんみたいに、技術があればいいけど・・・
ペンキも綺麗に塗るのは難しそうだし。
112さんと違って、都会じゃないから、家賃４万代で相場より安いので、
家賃に見合ったっていうと、やっぱり12万くらいまでかな・・・
上の方の人が言ってたみたいに、東京以外なら大家になんてなるものじゃないですね。。 見栄えは悪いけど、ペンキは塗らないように注文してみます！
ペンキ約４万って、約１か月分の家賃(+_+)
古いアパートなんだから、見栄えが悪くなるのは当たり前だし、
だから家賃も安いのだし？ >>121
それくらいなら、人工２万円、交通費８０００円として。
仮に溶接するとその費用もかかる。
溶接は装備一式持ってくるんで、１箇所でも１０箇所でも大して値段は変わらないはず。
どうせなら全部見てもらったら。
でも１０万円台でできると思いますよ。
ペンキはまず、サビ落としに始まってきれいに洗って乾かす。
そしたら下塗りして乾いたらペンキを塗る
ペンキは２－３回塗った方がいい。
今は寒いから、ペンキにも薄め液ってやつを入れる場合もある。
これは自分でもできるっと思う。 >>123
ためになるアドバイスありがとう～
10万円代なら良いかも。良い業者さん紹介してもらえるといいなぁ。
値段がそれほど変わらないのなら隣のベランダ（大家宅）の手摺の腐食も
見てもらいます！
おやすみなさい★ >>124
全然ダメです＞＜
ハピ住むでは紹介できるリフォーム会社はなかったって・・・
こんなことってあるのですね。
やっぱり、大規模なリフォームとかで何日も職人さんに手当を出すような
儲かる仕事じゃないとやりたがらないのかも？
近くの工務店に聞いてみます。
心配してくれて、ありがとう。 >>125
125さんへのメッセージでした。
まちがえてゴメンナサイ
おやすみなさい★ 重量鉄骨造の賃貸が70年代後半から建ち始めてるから、
そろそろ築40年に達する鉄骨賃貸も出てくるね。
この辺の情報も集めていきたい >>128
そこらへんはアスベスト物件多いんだよね
俺んちもそうだw 古いからって値段を安くすると変な人が寄ってくる
築年数が古くなるとどうしようもないのかな 空室率を我慢してでも住民レベルを維持するか
空室率を上げるために平均住民レベルを下げるか
どちらかの選択だわな 築４０年以上ってことは、長く住んでくださってる住人もいるでしょう？ 長く住まれたくない。ベランダとか玄関横とかどんどん荷物が増えて偉そうにされるだけ いろいろと役に立つ嘘みたいに金の生る木を作れる方法
知りたい方だけみるといいかもしれません
グーグル検索⇒『金持ちになりたい 鎌野介メソッド』
ZJ7D4 >>130
同感！家賃下げたら、モラルのない、キチガイレベルの無神経な住人ばかりになったわ(＠_＠;)
３日分の家賃も払わないくせに、私物を置いて、引っ越して行ったズーズーしい一家がいて、
気分がが悪いよ。
退室の立会い時、リフォーム会社以上にチェックを厳しくして敷金以上のリフォーム代が出たら、
家賃分と一緒に催促しようと思うけど、
催促しても支払わなかったら、勤め先の上司に行って、給料天引きにしてもらえるかな？
それとも、やっぱり訴訟かな？
もう大家なんて辞めたい。 ＞＞140
連帯保証人にしろ、引っ越した借主にしろ、毎日、職場か家まで押しかけて、
「３日分の家賃払ってください！」とかやらなきゃなんないんでしょ？
天罰当たって、元借主一家、全員死んでくれれば諦めもつくのだけど・・・ 知人に警察がいれば、逮捕してもらうんだけど、
契約違反だもの。立派な詐欺罪だよね？
刑事訴訟して刑務所に入れて前科者にして、孫の代まで一生まともな暮らしできないようにしてやりたい。 >>141
ずいぶんと乱暴なお考えをされてますね。
どんな方を保証人に取っているかわかりませんが、契約者と連絡が取れない場合や未払いに応じないようなら、同じく保証人にされたらいかがですか？書面で伝えて応じないようなら、内容証明で法的に考えると伝えてみて下さい。
だいたいの大人はそこで払いますよ。 >>141
ちなみに３日遅れてそのくらい焦って乱暴になっているのですか？
私ならご連絡なしで１ヶ月以上、連絡ありで３ヶ月以上で遅れてて困ってる通知をします。
それでも応じない場合は保証人にご連絡する胸の通知をして保証人に通知してます。
内容証明はそれでも払わらない場合に保証人にのみ送ります。
あなた不動産のオーナーに向いてないですよ。
サブリースか違う投資先を考えてみたらいかがですか？
そんだけ情緒不安定になってでも見合うものではないですから。しかも築古の家賃自体も安いならなおさら。 ＞＞146
お前、大家じゃないだろ？
お前のような庭付き一軒家も買えないような底辺ババァが、
大家に家賃振り込む約束を平気で破るんじゃ！！
死ね！糞ババァ！！
それとも男の風上にも置けねぇ底辺ジジィか！？
死ねよ！
この底辺一家！！
オレはな、あの一家に恨みがあんだよ！
オレの隣で、さんざん、大家に迷惑かけて、おまけに家賃は払わねぇ。
落書きとか階段ぶっこわしたまんま、リフォーム代も払わねぇで
とんずらしやがったんだよ！！！！！
管理会社なんてなぁ、なんもしてくれねぇんだよ！！
電話では責任取るとか、適当にごまかして、
解約の書面も送ってこねぇんだよ！！
とんずらした一家の連帯保証人の糞ババァは、
オレの死んだ元大家の親父のことをおじーちゃんとか管理人とか
バカにしたようなこといって、契約書に日割りで家賃を払うこと。
って書いてあるのに、家賃は管理会社に仲介してもらわなきゃ、
払いたくない。新しい住所も教えられません！
とか言って、オレを不審者扱いしやがるんだよ
あほか？おまえみたいな来たねぇブスの住所知ったからって、
家賃の催促する以外に何するっていうんだよ？ｗ
イヤミったらしく、「オレみたいなオッサン大家が（あなたみたいなブスに住所聞いて）すいません。」
」って形だけ申し訳なさそうに謝ってやったらよ、あのブス真に受けやがってよ！
死ね！死ね！死ね！！ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
