築４０年以上大家さん 集まれ！★２ [無断転載禁止]©2ch.net
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
アパートは生き物という考え。
新築から２０年はローン返済。
２０－４０年は利益。
４０－は修繕費がかかり。
５０－は老朽化で立ち退きなどの準備が必要。
この４０－５０年が大家としてもっとも扱いづらい。
そこのところを話し合いたい。
おぎゃーと生まれたアパートが終焉を迎えるとき。
大家はどうやって生活していくのか。
新規にアパート建てるのか？
しかし少子化で駅前ならともかく、徒歩１０分以上の
物件では入居者は望めない。
では土地を売るのか？
などなど。
実際に経験した人などの意見を聞きたい。
※前スレ
築４０年以上大家さん 集まれ！★１
http://mao.2ch.net/test/read.cgi/estate/1433322374/ 軽トラ買おうと思うんだけど。
車を経費にしてる人いる？ (((()(()(()((())(()())))()))(((())))()()())))))((((((((())))()))(((()))()
)())())())))))(()(()))()(()()()))()((()(()())((((()()(((())(((()(())(()))
())()()))(()((()(((())((()()()))(()())()()()((())()()((()(()(())))(()))))
))(()()())()()()((()())()()((())))))((((()))()(())))))(((((()(()())()(()(
(()))))()))()()((()((()()()))))((((()()))))((()()((()))(((())((()))))((((
)()(()))()()(()()(((()())(()(())((((())()(())((()))()(((()))(()))())))())
((((())(())))(())))())))))())(((())(((()()((()))((()(()((()()())))))(()((
()))())))())()()(()(())()()))(()(())()((()))()(((()()())(()()())()(()((((
()(())))))))(())))))()()((()(((())(()))(((()()(()((((()(((()())))(((())))
()((())())((()(())((((()(())))((())(()(()(()))))((()((())))))))(((()())))
())())))())((()()()))()))())((()((())()(((())())((()))()(()()())()((()(((
)(())((())()((()()()())()))))(())))))))(((()(())())(())())(((()(((()(()((
(())(()())()))()(()(()()()((())))(()()(()()(((())())))))((((())(()()())()
())(()))(()(())(((()())(())))())(((((((()()))()))(()(()((()))))((()())))(
()(()()()((((()(())((())(()()())())))((()(((()(()))())))())(()())()(())))
((())((((()()()(((()(())())(()))()()))()(()(((()))))(())))()))(()())(())(
)(()(())()()())()((()()(((((((((()))))()(()))()))))()()())))(()(((())(())
)()()((()()((()())()()()()()))((())())(((((((()())))(()))((()()()())())))
(()()((()()())(()())(())))())))(()()(()()(())((())))()())()()())((()((()(
())()(()(((((((())(()())())(())(())()()())()(()))))))(()()((((()()))()())
)(((())(()(()(()())(()))))())())))((())()((()()((()))))((())()()(((()())(
))())((((())((()(((((()((()(()))((()()())))()((()()(()))()()()))))))()())
)(())()(()())))))()()()((()(((((())()())(((()()())()(())))((()()))((())()
(()(()(()((()(()())()(()(()(())(((())))(()))(()(()(()))())()()(()))()))))
))))())((((((())(()((()()())((()(())()()))(()(())))()(())())((()(((()))))
()(())))(()(((()((()())))()())())(((())))()))())()()))))((((()()(())((((( 地震予測なんて当たった試しがないんだから気にスンナ 4～50年もアパート経営してる人ほとんどいないのに何語るんだよこのスレ
仮に居たとしてそんな爺ちゃんが2ちゃんするか？ >>6
えっ、経営してるけど。
入居率は100%だし。 >>6
うち、入居率１００％。
新しい物件は家賃高い。
消費税のせいもあって、倹約する人が多い。 近々、写真載せるけど。
俺んところの鉄階段と通路の鉄工工事やった。
もし、東京埼玉で大家やってるならここの業者いいよ。 鉄骨の見積もりしたら。
Ａ社は５０万円。
Ｂ社は２０万円。
５０万円のところはボッてる。 質問させてください
生活保護を受けている母子家庭の部屋から毎日男性の声がする
明らかに一緒に住んでいると
他の住人から通報がありました
二人共働いていないようで１日中
大きな声で話したり騒いでいるようです
うちでは承諾なく他の者を入居または同居させると契約解除の対象になると契約書に記載してあります
契約時にはもちろん男性の名前はなく母親とその子どもだけで契約しています
騒音の苦情が今までもたびたび出ていた部屋ですが
訴える方は毎回その母子家庭の部屋の上の方からです
まだ確認はしてませんが
証拠として母子家庭の家の声を録音したものがあると聞きました
なのでおそらく男性は住んでいないと言い逃れはできないとは思います
こういった場合、強制退去させる事は可能でしょうか？ >>14
使ってますが募集する時だけで
私がアパートのすぐ近くに住んでいるので
直接苦情が来ます
他の住人の話ですが玄関前の共用部分に荷物を置いて
他者の邪魔になるような行為をした人に直接私が注意しに行ったり
ほとんど自分が動きます >>15
だったら、その契約書は不動産屋の使い回しなんだろうから。
まず、不動産屋に相談するのがいいだろ。
それで、不動産屋から店子に対して注意してもらうのがいい。 >>6
相続。爺様がボケてしまい代わりに管理。
自分が相続した時に備えてのシュミレーション。 相続したけど明らかにボロくて耐震性能が劣る
地震が来て入居者が死んだらどうしよう？ >>18
それは住む側もわかっているから問題ないだろ。 >>18
持ってる物件は平成築のものはないわ。
それでもずっと入居率は97%以上だし。
メンテをこまめに早目にやるのは長持ちさせるコツだわ。 とりあえず大家マジで死んでくれ。それに管理会社の奴も。 >>21
引っ越すかおまいが死ねばスッキリしますよ >>23
管理会社社員さん朝早くからの書き込み乙ですｗｗ 古い物件は、いろいろ修繕費もかかりますが。
利益が出た時に、なにか買いだめできるものってありますか？
蛍光灯くらいしか思いつかない。 借りる方だけど古い一軒家が
いつまでも借りられないのを見てると
驚くほど賃料下げた方が店子が切れないで良い気がするんだけれど
だいたい狭くて古くて中途半端な安さなせいで
内見してもココだ！って決断できずにサヨナラしてる >>26
そう思ったら賃料交渉してみたらいいでしょ
言うだけなら只だよ 外見は古くても、たいていはリフォームしてあるから。 値下げ交渉されたので築41年で３LDKのうちのマンション、賃料32000円まで下げたが
その人が隣の新築の大和建設物件で賃料65000円のワンルームと契約したのを知った
1８０万円かけてリフォームして、新品のバスユニットとカウンターキッチンまで入れたのに
この現実はあまりに厳しいでごわすよ >>29
次の入居者が来るよ。大丈夫。
俺は500万円かけてスケルトンリフォームリノベーションした。
まだ、募集していないけど、北欧風のデザインで設備は、分譲マンション以上にしたよ。
そのうち賃貸に出るかもだけど、ちな山下町築古。 >>31
確かに、入居者は安い賃貸仕様で賃料安いほうが良いからね。 point2
老朽貸家はオーナー様にとっていろいろなデメリットがあります。
老朽化のため地震などで倒壊すると貸主に損害賠償責任がある。
まず間違いなくそんな事無いはずだが、
Ｓ水ハウスのチラシだとドキっとする 災害で建物が壊れて住めなくなった場合は契約解除になるので。
大家は問題ない。 それよりも、戦争になって爆弾で火事になっても火災保険は下りないよ。
戦争は想定外だからね。 >>27
交渉面倒なんだよね
下げるつもりなら最初から下げといた方が
webの物件検索で弾かれないし
内見にくるお客も増えると思うんだけど
築40年の賃貸選ぶ人は「安い」が1番優先度高いだろうし
面倒くさいことしたくない人間はたくさんいる この前30年の戸建て買ったが、地盤沈下で床が酷い事になってたw 毎月のお支払い、生活費、携帯代でお困りの時は、是非ご相談下さい。
他社で断られてお困りの方
お金の悩み、相談はエスティーエーで
詳しくはHPをご覧下さい。 千葉の準商にあるアパートがそろそろ築40 今んとこ満室
複数の業者から（貴社のアパート売ってくれませんか）の手紙は来るがどうしたものか >>29
ちょっと待ってよ
３LDKで賃料32000円とかどこよ
管理費修繕積み立て費だけで終わりじゃない？ >>10
俺んとこのも鉄階段がヤバいから写真見たい
ってか入居者居たら階段・通路の工事出来るのか？
>>11
20万は安すぎるだろｗ >>46-47
業者はピンきり。
ネットで３社に見積もり依頼出した。
で、
１件目は２５万程度→２０万円（見積もりしに下見にきた）
作業内容：錆取り、下塗りした鉄板を貼り合わせる（溶接、ビス止め）
２件目は５０万円程度（見積もりしに下見に来た）
作業内容：鉄骨の一部を交換、錆取り、専用の樹脂マットをシリコンで施工
３件目は遠いんで、図面書いて写真を添えてネット見積もりお願いしたけど。
結局見に来なきゃわからないって言うので中止。
結局１に発注。
いろいろと問題はあるものの、俺がああだこうだ言って直させた。
特にガスの配管の部分の溶接はやめてビス止めにしてもらった。
隙間はシリコンで埋める。
もし東京埼玉なら会社紹介してもいい。
ただルーズな会社だよ、その分安いと思えばいい。
と言うのは、下見から見積もりまで２週間かかる。
その間連絡なし。
実際の工事は、梅雨の影響もあったせいで発注から１ヶ月以上かかった。
スピードも値段のうちだからね。
結果は満足している。
２が高いのは鉄骨部を交換するつもりだったらしい。
完成部分の写真はこれから撮影します。 １件目は２５万程度→２０万円（見積もりしに下見にきた）
この値段が変わったのは、鉄板を剥がして持って帰る作業をするつもりだったのが。
結局、鉄板を剥がすのが難しいということで。
今の鉄板を錆び落としして錆止め塗って、その上から鉄板を重ねるというやりかた
に変わったんで。
その鉄板廃棄費用と作業人工を引いてもらった。
こういうことも自分から言わないと、そのままの値段でやられるんで注意。 今日は曇ってるんで写真撮影はもう少し後にします。
その間に。
注意事項
業者が来る駐車スペースの確保。（なければ道路使用許可書を警察に申請）
溶接は発電機を使うから近隣の騒音に注意。（作業日数が長い場合は必要なら菓子折り）
同じく、電気溶接とガス溶接があって火災などに注意。
水道水。（手洗いや、消火ようにバケツに水ためとく）
今回はペンキは別で頼みました。（３箇所くらいあったんで）
しかし、この業者でもやってくれます。（費用は別途かかるけど） >>10
乙 これで20万なら安いな 塗装代の方が高くついたんじゃないか？
残念ながら俺んとこのは千葉だから無理だな
前回の塗装はそれほど前ではなさそうに見えるが通路の鉄板はかなり
腐食が進んでたみたいだね
偉そうな言い方だけど建物の古さからするとバランス取れた改修だと思うよ >>59
塗装はこの他に階段もう一つと、木造アパートの壁（約２０間）で１４万円。
３日の作業だから１日５万円程度かな。
トータル２５万円。
＞通路の鉄板はかなり腐食が進んでたみたいだね
太陽が直射したり、雨水がたまるところはサビが出やすいからね。
俺も、いくらかかるか不安だったよ。
大工や水道、電気屋はしょっちゅう頼むから相場はわかっていたけど。
ちょうど大工のところの鉄骨屋が廃業してしまって自分で探すしかなかった。
２０万円なら即決しようと思っていた。
施工としては満足してる。
＞俺んとこのは千葉だから無理だな
代理店は東京だけど、うちに来た業者は岩槻の業者だから１６号で柏や八千代
くらいなら行けそうだよ。
勝浦とかは無理だろうけどね。
鉄板は3.2ｔ（mm）。
けっこう重かった。
これ１枚２.2万円ｘ５枚で１1万円。 トータル２５万円ってのは、鉄骨工事で２０万円。
３箇所のペンキで１４万円だから。
一箇所５万円として、２０＋５万円って意味。
今年は水道管の（塩ビ）配管もやったし。
できるところは自分でやる。
今はyoutubeがあるんで、大工や水道屋に材料を教えてもらえば
自分でできる。
でも、それじゃ大工もかわいそうだから一度来てもらって日当払う。 話は変わるけど。
今は３Ｆ建て住宅で蛇口の光景も大きくなったんで、水道の水圧が上がった。
昔の規格の古い建物はそのせいで漏水事故が多発。
水道屋は水漏れ修理で忙しいそうだ。
うちも漏水になって、ネットで業者に見積もってもらった。
水道メーターから部屋までのコンクリ部分（屋外５ｍ）で４０万円。
室内の露出配管で３０万円って言われた。
インターネットで探すと、見積もりに来る業者は大家を舐めてるから。
膨大な金額を言ってくるよ。
家賃4万円の部屋で７０万円も払えるかっての。
だから、自分のとこの水道屋呼んで部屋に入るところの水道管を切断して
漏水箇所が屋外か室内か切り分けした。
そうしたら室内だった。
しかし、床を剥がしたら膨大な金がかかるんで露出配管にした。
風呂場、台所まわり、室内の８０％は俺がやった。
（コンクリートドリル、パイプカッターをamazonで手配）
ただ、ガス管の関係から壁に穴開けたりするところは水道屋にやってもらった。
ホムセンで塩ビとかジョイントとか蛇口買ってきて。
で、できないところは水道屋に頼んだ。
１日で２５０００円だったが３万円払ってあげた。（領収書は２５０００円）
３０万円の仕事を３万円で仕上げた（材料は５万円くらいかかったけど）。
貧乏大家は自分で汗かかないと利益が出ないよ。 都市計画道路の事業計画が承認されて立ち退くことになったわ。
ボロかったけど毎月、家賃入ってただけに残念
さびしいからフェラーリ色違いで揃えるわ ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
