【相続】大東建託オーナー会 2【農地】 [無断転載禁止]©2ch.net
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
オーナーの皆様
その後まだ息していますか?
有意義な情報提供の場
オーナー同士の交流の場
それではどうぞ
前スレ
【相続】 大東建託オーナー会 【農地】 [無断転載禁止](c)2ch.net
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1465515173/ この記事、ケンタくんのことだよね?
ttp://gendai.ismedia.jp/articles/-/52487 確認したいんだけど、サブリース、一括借り上げ問題なんだよね
サブリース会社が借地借家法による保護を受ける。
借地借家法の強行法規性により賃料減額請求を排除する契約は無効である。すなわち
法的には「家賃30年保証」や「契約10年更新」などの契約をサブリース会社は基本的に
守る必要はなくいつでも減額請求を行う事ができる。
サブリース・一括借り上げ業者=借家人 >>751
貴重な情報サンクス
B社はレオパレス。
D社はシノケン。
>ツートンカラーのアパート
これレオパレス。20戸で9千万円で450万円/戸はレオパレス価格。
>Cさんは土地と建物の合計で約6100万円を業者から3000万円、
>銀行から3000万円それぞれ30年ローンで借り入れた。
大東建託は、貸したカネが焦げ付く危険性知っているから、自社ではカネ貸さない。
魚津市や黒部市で聞いてみればわかるよw
https://www.shinoken.jp/?wh=adw_apart&gclid=EAIaIQobChMI3oCUlPuK1gIVzwYqCh2nrwbXEAAYBCAAEgIAo_D_BwE
シノケンの手口。
http://map.cyber-estate.jp/map/search_oem/search_top.asp?ggid=140042&tcd=2&sbt=1&service=2&scdiv=1
のエリアのカモが食われた。 >>751
絶対儲かるといわれたアパートローン「私はこうして破産した」(週刊現代) | 現代ビジネス | 講談社(1/4)
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52487 フルパッケージ契約のオーナーには「経年劣化の修繕費用は大東建託パートナーズ社が全額負担」と謳いながら、修繕が少ない。
その一方で、スタンダードプラン契約のオーナーには10年前にペンキを塗り替えたばかりの物件に「ペンキが劣化している」と、
直す必要のない箇所の修繕を提案するという現象が起きている。 >>751
Cさんは大馬鹿。
>結局、Cさんは土地と建物の合計で約6100万円を]
>業者から3000万円、銀行から3000万円それぞれ30年ローンで借り入れた。
>バブル期で高金利だったこともあり月々のローン支払いは約43万円。
>家賃保証の額は40万円。約3万円のマイナスだが、
>完済した後に家賃収入がまるごと入ってくれば良いと考えていた。
どんなバカな大東建託オーナーもレオパレスオーナーも「単月赤字」物件は建てない。
31年後に「土地とアパートが残る」で毎月赤字物件建てるのは狂気の沙汰。
成仏するのが早くなっただけ。
・大東建託物件は11年目突入時に問題化
・レオパレス物件は3年目突入時に問題化
「新築時から赤字」物件は皆無www 758続き
大東建託営業が出して来る「35年間家賃下がりません」図表でも固定資産税+火災保険を含めて「年間で黒字」が
「30年ローンの開始10年は安定」で呈示してくる。
固定期間過ぎたら、「保証家賃」も「金利」もわからないんだがwww
・「シノケンに騙されたバカ」の特徴は「欲の皮が突っ張っていて積極的にセミナーに進出するバカ」
が特徴。大東建託被害者やレオパレス被害者が「受動的契約者」だったのと大きく異なる。
◎「頭金0で土地無しでアパート経営」は絶対に無理=100%破綻
が理解できないバカ、がシノケンの被害者。同情の余地無し。 >>749
積水ハウスは「重量鉄骨」と言い張っているが、税務署の扱いは「軽量鉄骨」で19年償却。
大東建託ツーバイフォーの22年償却よりも寿命が短い物件。
ちなみに積水ハウスはALCは扱っていないと思われ。
大東建託以下の安い外装だよ。 借り上げは借り上げでも借り上げ家賃額の保証はしていない(その時の相場に準ずる額と小さく契約書に書いてます) >>762
貴重な情報サンクス
書いてある通りだね(苦笑
オレたち、大東建託物件オーナーは全員バカな可能性大w
但し、「山手線内の土地相続した人」と違い、「スカな土地相続したオレたち」の進む道はどこなのよ?
相続税をたっぷり絞り取られたうえに「休耕田活用」出来なければ「税務署差し押さえ」が待ってるわけだ。
◎大東建託物件で利益出す
を提案受ければ、「OK」出すわな
オレみたいなテーノーだと。
35年後に生き残っているかわからんわ > 日本人平均余命越してるしwww マジレスすると相続の段階で
市街化農地なら納税猶予と生産緑地指定で、
税金は殆ど掛からない。
ただし、農地での活用しかできず農地転用の
制限が掛かる。(簡単に売り貸し出来ない)
市街化調整の農地なら、相続税、固定資産税も安いし基本的に建物が立たない。ロードサイドならコンビニや飲食のFC店が借りるかも。
それ以外なら駐車場か資材置場。
売りたくても売れない農地なら下手にアパマンに手を出さず、農地のままにして隣の農家に貸す。お金を払ってでも農地として維持してもらう方が借金をするよりマシ。
結局、手間が掛からないで金が欲しいから
大東やDaiwa、積水やパナで建てるヒトが多い。 追加で、
2022年以降から生産緑地指定が解除されるので
農家、元農家が都市部でアパマンをバカバカ
建て始めるハズ、駅徒歩7分以上の人は下手に
金借りて建物建てるより今のうちに売った方が
良いと思う。
隣に200坪以上の畑?があれば、アパマンが出来る可能性大。
農協がDaiwa、積水、パナと組んで地主向けに
頻繁にセミナーやってます。 >>716
ヴィトンも発展に貢献した実業家に感謝して高知市に直営店をつくったけどすぐ撤退したな >>760
えっ?w
一般住宅向けの軽鉄でも27年、重鉄なら34年でしょうww
ベレオ建てて17年で償却させてくれるなら願ったりかなったり
ってかそれ、工事現場とかにある鉄骨小屋と間違えてない? >>751
業者ローンなんてあったのか
つうかお花畑セミナー受けちゃったんだな >>763
民主支持したJAや小沢一郎についた連中の資産は没収な >>766
貴重な情報サンクス
http://diamond.jp/articles/-/140813?page=4
の表は凄い内部資料を入手したね > ダイアモンド
◎43期=2016年度1年
◎44期第1四半期=2017年4月〜6月
だから、今期はヤバいことがはっきりわかる。
オレが注目したのは
◎43期北首都圏=有効契約率55.6%
これ、まさに八王子市やん
来年9月完成予定のマンションは契約成立したがwww >>753
大東建託より悪辣なシノケンのHP
https://www.shinoken.com/niokulpb/?wh=ydn_rm&utm_source=yahoo&utm_medium=display&utm_capmpaign=rm_niokulp&utm_term=ypc-0001960
1棟目年収702万円で、返済+固定資産税+火災保険等を引いた手残り 407,200円
返済率(含む固定資産税等)が 94%
1棟4戸のアパートで1室空いたら即倒産 >>775
えっ!それってまだいい方じゃないの?
ウチなんてここ5年はキャッシュフローマイナスで黒字倒産状態ですけど?
シルバー人材の収入と年金で補てんしてギリギリです 最低でもローン返済額は家賃収入の半額以下に抑えないとヤバイだろ >>778
それが理想だが、大東建託オーナーの大半は50%越え。
オレも50%越えwww
シノケンは90%越え >>779
大東は上物だけ、シノケンは土地代+上物。 >>775
なんかよくわからんかと思ったら自己資金の700万が2-3年回収できますってだけなのかw
こんな会社姉歯の時に破産してればよかったのにな >>775
空室率、脅威の1.1%、27年間の実績ですよ。
27年間で空室たったの3.5ヶ月それも入れ替えも含めてですよ、10年間で部屋が空いたのは一か月。
自己資金100万でサラリーマンでも大家になれる、彼方も私も。
みんなで幸せを掴もう。 幸せの独り占めなんて私にはできません、みんなで楽園を築こう >>778
山手線内の土地相続すると財閥系が「高層マンション建てましょう」と誘って来る。
地方でも県庁所在地急行停車駅前だと、地元有力不動産屋が同じ文言で誘って来る。
オレみたいに「アパートメーカーしか声掛けないスカな休耕田を相続」すると大東建託が最もマシになる。
だが、借金返済が50%超す。
他には駐車場くらいしか活用できないし、固定資産税も毎年掛かるし(涙 >>793
だからといってサブリースはないよな
少し前のような景気の良いときに売るしかない
今でも売れるなら売ったら?
田舎はほんと悲惨だね
よくあるのが親の遺産が1千万ちょっとと売れないボロ実家
相続したのはいいけど >>794
リストラしかりサブリースしかり
本来悪い意味ではないのに特定業種のせいで本来の意味とは別に 週刊ダイヤモンドに今後も掲載される記事が楽しみすぎるw >>781
そりゃ、大東のビジネスを丸パクリした上で、新たな顧客層を開拓するためには
土地なしを口説くしかないわな。 情報をリークしてるのがオーナーより現・元社員からが多いのがこの会社の未来を物語ってるな >>794
買い手があるなら売るよ
「ナニ金」にあったように3反で100万円くらいにしかならないぞ >>793
>借金返済が50%超す
50%なら全然OKでしょう?
ウチなんか80%だよ
しかも利息は死んだ親父が全部経費で持って行ってしまって今返してるのは元金が9割
収支はプラスでも返済と税金を引いたらキャッシュフローはマイナス300万円/年
会計上赤字時やないから週よ所得の所得税からの還付も不可能
働けど働けど猶わが生活楽にならざりじっと手を見る >>800
> しかも利息は死んだ親父が全部経費で持って行ってしまって今返してるのは元金が9割
> 収支はプラスでも返済と税金を引いたらキャッシュフローはマイナス300万円/年
> 会計上赤字時やないから週よ所得の所得税からの還付も不可能
ローンの末期で相続したんですね
父親の代でたっぷり経費で落としていたので
あとチョットで返済終わりますよ
ガンバ!!! >>801
約2憶の借金でした
35年ローンで残債は5000万円くらいです
あとチョットというけど10年ありますorz
利息だけでなく、新築時の高値設定でも満室状態という天国環境やかかる修繕費の低さ
美味しいところは全部親父が持って行って、おれは残飯を食わされてる感じ
ガンバレナイかも >>802
オヤジはその金で何か買ってくれたかい?女囲ってたりしてw 会社やオーナーが倒産なり破産するのは勝手だが
アパートローン破綻で日本経済に与える影響とは >>803
相続時に現金はほとんど残しておらず相続財産は固定資産がほとんどだった
しかも築25年の入居率50を%切るマンションじゃ売っても叩かれて売価は残債額に遠く及ばず
それでも相続税は無慈悲にも課税される
連帯保証人にさえならなければ放棄できたのに、連帯保証人になる引き換えに
ファラーリを買ってくれると言うあの親父のウソさえ見抜けていればと思うと
残念でならない
女を囲ってはいなかったが、いいかっこしたがりの虚栄心満載の人だったから
親戚中に金をばらまいていたことは知っていた
でも葬式にその恩恵を受けた親戚は誰も来ず、来たのは親父から粗末に扱われていた兄弟一人
愚かと言うか哀れな親父だった >>802
ローンを元金均等じゃなく、元利均等で組むからそうなる。
ちょっとしたローンの組み方次第で後の方で随分違ってきます。
アパートローンの場合家賃が徐々に下がって行くのだから
元金均等の方が後々楽なのに金融機関は黙っていたら
元利均等で組んでしまう。 >>806
返済額が経年とともに減少していくというのは、経年とともに収益が下がるアパマン経営には合理だと思う
しかしながら金融機関は返済計画が明確にならないからとか屁理屈を言って、ローンを元金均等では組ませない
オーナーになった瞬間、それは金融機関に利息を支払う人生を選択したようなもの
相続税対策で節税した金額の何倍の金を利息で払ってるか
小学校三年生でもわかりそうなもの ババ抜きゲームと考えて
無理矢理にでも満室にして表面利回りを優良に見せて売却先を探すしかないだろう。
銭はあるところにはあるもので、マイナス金利で銭がだぶついてて利回りの良い
投資物件を探してる者も世の中には居るから、そんな連中にババを引かせればいい。
海外の投資ファンド等もビル一棟もの投資物件を欲しがっている。
表面利回り10%前後にしとけば少々古くても飛びついてくる。 >>808
大東建託物件なら、元金均等だと30年ローンでさえ初年度から利益が出ないのがほとんど全て。
元金返済が年3.3%に年利3%だと初年度6.3%。
オレの物件だとこれでは固定資産税も保険料も出ないwww
オーナー会の話だとオレの物件結構手残りが多い方らしいんだが >>810
実際に物件の売買を検討して大手と地元の不動産会社数社に当たりをつけた
収益還元を前提にするのかと思えば、もっと単純に建物には価値が無いから取り壊す前提として
土地の時価 − 建物の取り壊し費用 = 売価
のような計算式でどの会社も話をしてきた
つまり不動産賃貸経営による収益性など最初から評価のの対象にしていないから表面利回りなどどうでもよいということ
もし更地だったら残債を返済できるのに、建物の取り壊し費用と税金を引いたら残債額に遠く及ばない 税金対策を強く押し出してセールスをかけ、土地はあるが金の無い家が大東の餌食に >>799
それでも売れるならマシだよ
当方田舎の不動産してるけど、ネットで載せている物件は一部で、他にも物件あるんだわ
ただ余りにも山奥だったりして、こっちも不良物件は載せたくないんだよね
タダでいいから探してくれ、と言われるけど誰もいないんだよね
苗場のマンションと同じくババ抜きだわw
ちなみにそういう山奥にも一級建託士の方はアパート建てるんだからある意味凄い
止めといた方がいいとは言うんだけど、建託士はとても親切だから、うちらより信用しちゃうんだろうね・・・ サブリース認可地域が狭くなってるから昔みたいには建たない 日当たりさえよければ、
ド田舎で少々道路付けが劣悪でも、太陽光発電用地として売れる物件もある。
ま、更地で5千円/ 坪程度だが。 借り換えすれば利息の割合が増えるんじゃないの?
手数料取られても経費落ちする分まで考えれば元取れない? もう新規の客を取り込む事が難しいからリーピト客頼み
かっちゃん大丈夫かな? >>815
載せないように誘導してるが、載せてほしいと言えばボランティアと割り切ってやってるよ
>>817
どこの都会?
うちのとこは坪1000〜2000円がいいとこだよ
>>816
不可能を可能にするのも建託士の凄い処(皮肉無しの誉め言葉)
すれ違いだが、税金使って古民家再生とかしてるが、いつも特定の人間だけ利益を受けられるんだよね
加計や森友なんて可愛いレベルの利権が絡んでるね 家賃保証でのアパート経営は、親世代を喜ばせ、子供世代を苦しめ、恨まれる相続になると心得よ〜 親世代が60〜70代で建てたら十分地獄を味合う事ができる
これこそ親孝行だよw 大塚家具のような例外もあるけど
事業も家も60過ぎたら子供の意向に沿うのが一番だな
子供や孫のために、アパート経営始めたり、二世帯住宅を建てる老人が多いが・・・
しかも二世帯住宅は、子供が県外で働いていたり、もし住めても長距離通勤を強いられたり >>483
>入居者募集など何もしていないのですが、お金が入ってくるようになりました。
>こんなに楽なのかと思いましたね。それから2年経った現在も、
>月の収入は50万円強で変わりありません。そのうち30万円強をローン返済にあて
>て、残りの20万円強を自分の収入にしています。
>これで、かなりお金に余裕が出ましたね。家賃収入はすべて使わずに貯めていて、
>2年ちょっとで500万円貯まりました。
http://e-heya.kentaku.net/detail/300002020000190000268/
http://e-heya.kentaku.net/detail/300002020000177000249/
ローン借入金額:1億300万円、自己資金300万円。
大東建託の模範的な建て方やはり50%越えの借金返済。 最期は家屋敷も取られてボロアパートの一室で孤独な死を迎える事になるでしょう >>520
> 土地は100坪程度
> エレベーター無の4階建
> 15室で約2億強だった(外構込)
>
> 表面利回り8%程度、実質5%かな
> 都内の土地でもこんなもん。
45uの部屋を各階4戸で1階だけエントランス作って、駐車場無し、エレベータ無し。
家賃9万円/戸を取れないのですか?
キツいですね。
駅から遠いのでしょうか? >>804
住宅ローンやアパートローンって返済滞って競売掛けられても借金はちゃんと残るんだってな
担保物件を没収されて終わりかと思ってたわ
まあ大家がまとめて飛んだとしてもサブプライムや住専問題ほどおおごとにはならないんだろう。
関係ないけどうちの近所にコリンズビルがある。ってことで大東の営業とはあまり関わらずにすんでるwww >>829
競売で落札されてもまだ債務が残ってたら
無担保債権として落札後半年ほどして請求が来る。
その上、損害遅延金だの延滞金だのと言って14.5%ほど載せてくる。
よってほっておけば、雪だるま式に膨れ上がる。
ま、最近ではマイナス金利を考慮して14.5%より低いらしいが。
自己破産しなきゃ地獄の底まで追い込みがくる可能性あり。
金融機関のプロパーだと儲かっている金融機関なら損金で落としてくれることもあるが、
税金で創った公社などに回されると全額回収スタンスで追い込みをかけてくる。
債務者が自己破産すれば、連帯保証人に鬼の追い込みをかけてくる。
政府系の資金を投入してできてる公社のほうがアコギ。
ま、税金を投入しているので国民の為に回収に必死なわけだが。
「こらっ!借りた金は返さんかいっ!」のナニワ金融道並みw 建前は返せる人に貸すというスタンスではあるが
実際はたぶん返せないだろうが取り立てできると踏んだ人に貸す
返せる間は利息をふんだくり返せなくなったら資産を奪う
綺麗ごとでは金融は成り立たない
一番安易な営業は建設会社と組んで住宅ローンを販売する手法
もしそのスキームが無かったら俺はこのポジションを手にできなかった それを場末の金融屋がやるなら兎も角
金融機関がするんだから世も末、バブルの教訓を全く理解できてないね
2〜3年で異動するからヤリ逃げなんだろうね
後で焦げても、金融庁に泣きついて公的資金投入か合併すればいいんだし >>832
くわしくありがとう。
個人保証とかぜったいやっちゃダメだな。 >>825 >>826
大東建託の広告塔になっているから孤独死はない。
そうぞく生かさず殺さずだね。 大東建託の広告塔になっているから孤独死はない。
キッパリが死んで母子が相続したときにどうなっているかだね。 もう既に入居が始まってるかもです。(ーー)キッパリ
もし入居者がこのブログを見ていたら、さぞかしビックリすることでしょうね!
どちらも(ーー)キッパリなんだよ
(ーー)キッパリは見晴らしのお父ちゃんの方が元祖だと思ったけどカっちゃんの方が先かい?
両方とも規模が違うだけで内容はいっしょだけどね。 かっちゃん物件覚え書き
グレイスカレント成田 T
グレイスカレント成田 U
グレイスカレント I
グレイスカレント II
グレイスカレント III
スターカレント T
スターカレント U
スターカレント V カリブ豪遊というか、普通のクルージングだね
「日本のツアー会社に提供してくれるスイートはここまで」
そんなことないw
ファーストとスイートでもっと男気を見せてほしかったね >>844
土地成金は守銭奴になって惨めな人生送るのが大半
だから俺が守銭奴どもに金の有効な使い方を教えてやろうと営業して建てまくる
感謝されこそすれ恨まれる覚えはない
クルージングね
土地成金にはめずらしく金の使い方を良く知っていらっしゃると感心した
俺もオーナー営業の成績が良くて巨額のボーナスが舞い込んだこともあり
今夏飛行機でイギリスまで行ってカリブ海一周のクルージングに参加したけど
パーティーが好きな人でないと本当の意味では楽しめないかも >>847
>国も、この頃になると増えすぎた住宅供給に歯止めを掛ける事と、税収不足を補うために、今まで放置しておいた貸家建付地の固定資産税優遇を是正する動きとなります。
>現行は更地の6分の1ですから、今後4分の1、3分の1、2分の1という様に
>50%贈・100%贈・200%贈と言う形でアパート建築用地の固定資産税・都市計画税改正が行われるはずです。
自民党の部会でも具体的な法改正の検討が行われているからな
3年以内には最初の法改正が発動されるのは間違いないだろう
東京オリンピック終了のカタストロフィーに備えよの掛け声のもと
我々も忙しくなりそうだ 詳しくはこちらをクリックw
結局はそれなのねwww >>847
貴重な情報サンクス
ライター凄い人だね
1. 親がレオパレスに騙されてアパート建築
2. 地元の土建屋でアパート建てたら儲かる
3. 大東建託に営業入社、成績優秀で海外旅行
4. 大東建託退職して「反大東建託の相談会社」設立
書いてあった「空アパート作り」は、大東建託でもしているのかな?
「サブリースの危険」をテーマに書いているが読者を錯覚させる箇所あり。
1. 家賃改定の時期になると「アパートを空にしてオーナーに渡す」と言う貸し剥がしが大東建託かのようなイメージ操作
2. 岐阜県の大東建託の全物件を当たったが、募集中物件で「最大半数が空いている物件」はあったが「家賃下げ」は皆無
3. これは「親が騙されて建てたレオパレス物件」事例と思われる
レオパレスは5年もたてば 1/3 空きなんて首都圏でもザラだからねえ、岐阜県ではwww ■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています