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セミナー◆（株）日本財託◆中古ワンルーム◆
0001名無し不動さん
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2011/11/15(火) 15:01:05.82ID:aTG/dEQF
ttp://www.nihonzaitaku.co.jp/
頻繁にセミナーやっている会社です。
評判どうですか？
0396名無し不動さん
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2018/04/08(日) 23:20:19.93ID:scO8lkfv
>>395
セミナーでは物件も紹介してもらえるけど、希望者だけ。セミナー後の個別相談に参加したが、私はリスクとコストを説明されただけで特段物件をセールスされることは無かった。

あくまで聞いた話だが、販売件数の半数はリピーターだそう。
財託はしつこい営業が無いと評判だが、しつこい営業してるほど暇じゃ無いってことじゃないかな。

良いんだか、悪いんだか、なんだか。
まいっか。

ちなみにセミナーは毎月やってるみたいだけど、セミナーの講師も内容も毎月若干違うみたいだからリピーターもいるらしいです。
0398名無し不動さん
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2018/04/11(水) 12:42:18.39ID:???
ようするに繰上げ返済をしないとまともなCFは出ない
詐欺みたいなものだな
0399名無し不動さん
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2018/04/12(木) 15:28:45.90ID:???
中古と言っても築浅好立地だと表面5%だからな　
高値掴みで大損の予感
0400名無し不動さん
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2018/04/13(金) 07:37:47.99ID:???
2000万で家賃8万　手取で6万
返済7万　CFマイナス1万
500万繰上げして返済5.5万　CFプラス0.5万
こんな感じかな
0401名無し不動さん
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2018/04/14(土) 00:29:18.69ID:M+Ua6myY
たしかに自己資金最小70万円(諸経費60万円＋手付金10万円)だとCFは5,000円～1万円しか出ないけど、年間の固定資産税は十分賄えるし、残債の減少も40万円/年くらいあるから悪くない投資かと。

高値掴みという意見もあるけど、そもそも値上がり益を期待した投資じゃなくインカムゲイン狙いだから、少々の値段の高低よりも、借り入れ金利の水準とか立地の方が余程重要だと思う。
0402名無し不動さん
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2018/04/14(土) 00:32:40.04ID:M+Ua6myY
>>400
財託はCFマイナスの物件ないと思う。
財託に限らず中古物件でCFマイナスって逆に珍しいのでは？あるとしたら明らかな割高物件。ちなみに今の金利水準で500万円も繰り上げ返済したら、月のCF2万円近く改善すると思う。
0403名無し不動さん
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2018/04/14(土) 08:12:52.61ID:???
CF1万程度は空室期間、原状回復費、設備交換、ADなどでほぼ０になるよ
0404名無し不動さん
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2018/04/14(土) 22:21:17.35ID:???
老後の年金の足しにとかで買っちゃうのかな　だまされて・・
区分は立地のいい物件を現金で１０戸以上買って初めて旨みが出てくるんだけど
その資金力のない人がローンで２～３戸買ったところで苦しいだけなんだよな
0405名無し不動さん
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2018/04/14(土) 22:47:06.40ID:???
不動産のセールスつついて遊んだ事があったんだが
不動産、節税、年金の繰り返しだったね。土地神話と安定志向にうまく付け込む様にセールスしているんだな。
年金じゃあねえっていうに。元本保証みたいなバカ話に乗る人間がいるんだね。
0406名無し不動さん
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2018/04/15(日) 00:18:36.71ID:???
銀行の利息と表面利回りを比較して、いかに利回りがいいかを説明したり素人を騙すのはたやすい
0407名無し不動さん
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2018/04/16(月) 01:41:40.82ID:???
繰上げ返済しないと成り立たないスキームは詐欺と同じ
0408名無し不動さん
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2018/04/17(火) 08:09:25.47ID:???
複数物件を持っている人多いよね　台場さんとか　
0409名無し不動さん
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2018/04/17(火) 17:23:06.79ID:???
それだけ信用、信頼されているってことだよ
0411名無し不動さん
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2018/04/19(木) 14:47:51.32ID:DV7StOEA
ここのオーナーでかぼちゃの馬車オーナーもいるじゃん
騙されやすい人の集団なのかなって思う
0412名無し不動さん
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2018/04/19(木) 14:52:51.73ID:???
◆――――――――― 平成３０年３月末現在 ――――――――――◆

　オーナー様数　　６，９０３名

　管理戸数　　　　１９，０５５戸

　全体入居率　　　９９．７５％（１９，０５５戸）　
　※当社販売物件および管理受託物件の入居率

　販売分入居率　　９９．９７％（１２，１１０戸）
　※当社販売物件の入居率

　【入居率の算定方法】
　（１－※空室数/管理戸数）×１００
　※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数
0413名無し不動さん
垢版 |
2018/04/19(木) 14:56:27.81ID:???
２月末 ３月末
オーナー数 6,872 → 6,903 （+31）
管理物件数 18,945 → 19,055 （+110）

カm、もとい、リピーターが複数購入してるってことか
0414名無し不動さん
垢版 |
2018/04/19(木) 19:17:36.62ID:???
都営の三田駅は汚くて古すぎ。そこが嫌われてる。
駅前の都営アパートもうざい。
芝浦口のほうが人気ありますね。ワンルーム買うなら芝浦。
0416名無し不動さん
垢版 |
2018/04/20(金) 08:02:38.65ID:???
まあ管理会社の選択は大事だよな
てきとーなところ
ぼったくり
無知
やる気なし
店子の味方
いろいろあるからな
0418名無し不動さん
垢版 |
2018/04/20(金) 17:24:28.62ID:Ls7G0GWt
本日の内藤忍メルマガ

。

私の物件の管理は自主管理や管理会社の引継ぎが条件になっているものを除いて
すべて日本財託管理サービスにお願いしています。管理のクオリティが高く、リ
ーシングも強いので、ワンルームだけではなく、都内の一棟ものもすべて管理を
お願いしています。頼りになる会社です。

今回も立ち会ってもらい、内装の費用見積もりと家賃設定について相談しました。

同社から提示された、想定賃料は10万5千円から11万円という査定でした。これは
低すぎるのではないかというのが私の直感です。駅から歩いて2分。通常のワンルームマンションよりも広く、35平米以上あります。
0419名無し不動さん
垢版 |
2018/04/20(金) 17:25:21.26ID:Ls7G0GWt
相談の結果、募集家賃は12万円プラス管理費8000円で始めることになりました。
当初の提示金額よりも2万円も高くなっています。

管理会社は、どうしても入居率を高めることにこだわります。空室が少ないこと
が管理のクオリティを示すことになるからです。

しかし、オーナーにとって大切なのは、高い賃料と低い空室率の両方です。ギリ
ギリの賃料で、できるだけスムースに決めるのがベストということになります。
その方が収益が大きくなるからです。

定額制の管理料だと管理会社に家賃を高くしようというインセンティブが働きま
せん。安くても良いから、早く決めたいということになります。
0420名無し不動さん
垢版 |
2018/04/20(金) 17:25:48.96ID:Ls7G0GWt
つまり、家賃設定に関して、固定管理料の管理会社とオーナーのベクトルは微妙
にずれています。だから家賃を決める時には管理会社の意見を鵜呑みにしてはい
けないのです。

果たして、管理費込128,000円の家賃で決めることができるのか。素人の直感が
どの程度当てになるか、来週から実験を開始します。
0421名無し不動さん
垢版 |
2018/04/20(金) 19:15:42.14ID:???
他社で安く買って管理は財託
いいとこ取りだね
0422名無し不動さん
垢版 |
2018/04/22(日) 19:53:05.46ID:ufSfsNiv
>>403
財託は礼金をADに充てる仕組みだから、
オーナーの広告料負担は原則ないですよ。
0423名無し不動さん
垢版 |
2018/04/22(日) 20:01:19.50ID:ufSfsNiv
>>404
現金で買っちゃったら逆に旨みなし。
自分の借入を入居者という他人に返してもらうから魅力なのに。
団体信用生命保険も効かないし…
0425名無し不動さん
垢版 |
2018/04/26(木) 02:02:00.51ID:ik+g7C1V
八尾市で一戸建て不動産物件をお探しなら【浪速建設株式会社】にお任せください。三重 評判 アパマンショップ八尾店 浪速建設様の見解と致しましては 任意売却からすま相談室 烏丸リアルマネジメント株式会社 大阪営業所
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0427名無し不動さん
垢版 |
2018/05/10(木) 04:31:57.97ID:FHGp+r+2
利益をのせるため。
0428名無し不動さん
垢版 |
2018/05/10(木) 18:09:10.72ID:x3X+mbou
◆――――――――― 平成３０年４月末現在 ――――――――――◆

　オーナー様数　　６，９４０名

　管理戸数　　　　１９，１１７戸

　全体入居率　　　９９．２３％（１９，１１７戸）
　※当社販売物件および管理受託物件の入居率

　販売分入居率　　９９．６０％（１２，１７１戸）
　※当社販売物件の入居率

　【入居率の算定方法】
　（１－※空室数/管理戸数）×１００
　※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数
0429名無し不動さん
垢版 |
2018/05/20(日) 05:39:14.14ID:YGvddk1O
都内、横浜近辺なので客つけに困ることはないでしょう！
0430名無し不動さん
垢版 |
2018/05/20(日) 12:43:37.37ID:3lOcplSN
不動産投資家カースト制度

神：年収１億～
https://www.kenbiya.com/ar/cl/retsuden/tc-motoharu/53.html　（完全ゼロから家賃年収５億以上、スーパーカー７台所持、札幌市在住）
https://twitter.com/ctrkkz　　（米国大飛び級卒で学士号4つ所持の天才肌、看護師＆気象予報士、体の医学的変化や気象予測のみならず地価の将来予測をしつつ投資する手法、池袋と日暮里在住）
http://www.ooyajyuku.net/　（カリスマ主婦、満室大家、東京神奈川埼玉など、幅広く賃貸経営するカリスマ大家、子育てと家事も同時にこなす。アパートの室内には小物を置いて差別化をはかる。埼玉県在住）
殿上人：年収7000万～
成功者：年収5000万～ 　　（雑貨会社の社長、高卒。不動産投資家と二足の草鞋を履くカリスマ、主にアパート経営が投資手法。目黒区在住）
http://diamond.jp/articles/-/17413
富裕層：年収3000万～
エセ富裕層：年収2000万～
https://next.rikunabi.com/journal/20150601/　　（32歳で完全脱サラ、小額投資でコツコツ、主に区分投資が投資手法。ビフォーアフターのカリスマ大家）
中流階級：年収1000万～
一般庶民：年収700万～
下層民：年収500万～
ドブネズミ：年収400万以下
0431名無し不動さん
垢版 |
2018/05/25(金) 18:04:26.85ID:DMPNCWIS
売り主なのは、販売する物件に責任を持つため。
0432名無し不動さん
垢版 |
2018/06/05(火) 09:26:51.55ID:9i7HuGBQ
水曜日のセミナー、先週の土日あたりまで募集してたみたいだけど、
さすがに今は人集まらないのかな？
0434名無し不動さん
垢版 |
2018/06/05(火) 16:31:39.62ID:???
財託のセミナー
コップからあふれる水を飲む話はまだするのかな
0437名無し不動さん
垢版 |
2018/06/10(日) 13:32:03.54ID:cx9Vd9gM
いつもの貼っとく

◆――――――――― 平成３０年５月末現在 ――――――――――◆

　オーナー様数　　７，１７９名

　管理戸数　　　　１９，６３７戸

　全体入居率　　　９９．１４％（１９，６３７戸）
　※当社販売物件および管理受託物件の入居率

　販売分入居率　　９９．４９％（１２，２６７戸）
　※当社販売物件の入居率

　【入居率の算定方法】
　（１－※空室数/管理戸数）×１００
　※内装工事が完了して即入居可能な部屋の数
0438名無し不動さん
垢版 |
2018/06/10(日) 13:33:33.01ID:cx9Vd9gM
つーか、6月末分から日本財託の社員が貼りに来てくれると良いんだけどw
なんで俺がタダ働きしてんだか。
0439名無し不動さん
垢版 |
2018/06/10(日) 18:56:27.05ID:94SuJR7Q
>>437>>438
乙！
0440名無し不動さん
垢版 |
2018/06/13(水) 13:00:35.57ID:ZlhDiseM
まめまめしい
0441名無し不動さん
垢版 |
2018/06/13(水) 13:53:03.58ID:???
財託はぼったくられてもきづかない情弱向けだな
それとおかしなコンサルが出入りしているから注意だな
即断即決とか言うやつ
0445名無し不動さん
垢版 |
2018/06/18(月) 14:33:15.84ID:???
>>444
だれの事？
嫁と出会って３週間＆今年結婚10年目の早川氏のこと？
それとも台場氏？マンション管理氏？
0446名無し不動さん
垢版 |
2018/06/18(月) 14:35:44.85ID:???
>>445
嫁と出会って３週間で結婚、ね。
東京と沖縄行き来する遠距離婚だから良い塩梅なんだろう。
0447名無し不動さん
垢版 |
2018/06/18(月) 15:06:14.68ID:???
台場氏は不安ではないが怪しい
なんであれだけ買えるのか？　普通のサラリーマンじゃないでしょ　
もともと資産家？
それで財託の宣伝するのはインチキ
0448名無し不動さん
垢版 |
2018/06/18(月) 16:36:02.74ID:???
つ株
理系（エンジニア）だから数字に強いんだと思う
ある程度物件買った後は紹介手数料の収入もあると思う
知人が財託から紹介手数料1件10万円もらってたから
0449名無し不動さん
垢版 |
2018/06/18(月) 17:17:37.43ID:???
紹介ビジネスかな
子会員の客が物件を買うと親会員にも自動的にお金が入るシステム
上の方に行くと何もしなくても年間数千万円入るのかな
0452名無し不動さん
垢版 |
2018/06/18(月) 19:21:00.63ID:???
無い投資の部のブログw


資産デザイン研究所には、様々なルートから資産を処分したい人の情報が集まってきます。
中には、事情があって一般には知られたくない情報もあります。それを、そのまま資産設計実践会のような「インナーサークル」の投資家に紹介したり、ニーズに合うように上手にスキームを作ったりして、買い手を探してくる。
売買が成立すれば、資金の流れができ、それぞれの問題を解決できます。

最近、手がけている案件の1つに、地方の温泉宿の売却があります。外国人が大挙して繁盛している高稼働の旅館ですが、別のビジネス展開を考えているオーナーから売却の相談がありました。
早速投資したいという人たちを「インナーサークル」で募り、現地の視察にも出かけようと考えています。

売却したい人にも、投資家にも両方にメリットのあるソリューションを提供するのが、資産デザイン研究所の腕の見せ所です。「歪み」を解消して社会貢献したいと思います。
0454名無し不動さん
垢版 |
2018/06/19(火) 08:38:44.41ID:???
本人に聞いたら？
一度話したことあるけど、親切で話し好きな方だったから礼儀をもって質問すれば教えてくれるんじゃ？
0456名無し不動さん
垢版 |
2018/06/19(火) 16:17:48.22ID:???
一棟の管理もやってるよ
販売はやってないと思われ
0457名無し不動さん
垢版 |
2018/06/20(水) 09:43:49.34ID:???
コンサルにそそのかされて脱税して逮捕された社長もいる
財託は社長と台場さんで持っているんだから
変なコンサルと付き合わない方がいいよ
0459名無し不動さん
垢版 |
2018/06/20(水) 11:44:43.83ID:???
変なコンサルに潰される可能性はある
手を広げない方がいい
コップからこぼれた水をちびちび飲むのが財託のやり方だろ
コンサルにそそのかされてがぶ飲みするとえらい目にあう
0460名無し不動さん
垢版 |
2018/06/20(水) 14:45:37.93ID:WFImZk3v
え？ちびちび？個人オーナーに転売するタイミングでガブ飲みしてない？
0461名無し不動さん
垢版 |
2018/06/20(水) 16:19:54.99ID:???
たしかに財託ががぶ飲みすると
オーナーはちびちびになるな
0462名無し不動さん
垢版 |
2018/06/23(土) 22:14:11.67ID:???
3戸持ちなさいで
まさか3戸買った人はいないよね
0463名無し不動さん
垢版 |
2018/06/24(日) 10:36:53.92ID:???
3戸持つにはローンの無い物件を2戸持ちなさいだから
繰上げ返済が必要なんだよねえ
0465名無し不動さん
垢版 |
2018/06/25(月) 20:00:45.17ID:Xx7OLp9Z
>>463
それくらい出来ないやつは不動産投資以外でも成功出来ないんじゃない？
0466名無し不動さん
垢版 |
2018/06/26(火) 02:32:41.76ID:???
まあいいんだけどね
ポイントは3戸持ちなさいの76～79ページだよね
今1000万じゃまともなワンルームないから財託価格の2000万として
10年後までに53×2×10の1060万円を繰り上げ返済とかきつくないかな
給料そんなに増えていないだろうから
0467名無し不動さん
垢版 |
2018/06/26(火) 02:38:59.21ID:???
繰り上げ返済の費用は節約することで、
車所有をやめてレンタカーにする、外食やめて弁当、本は購入せずに図書館で読む、
スーパーの閉店間近の特売を利用する・・
生活のレベルを下げろということだよね
0468名無し不動さん
垢版 |
2018/06/26(火) 10:40:44.24ID:amSILQ3p
>>466
本まで持ってるなんて財託ファン？
気に入らなかったら本捨てるだろう
0469名無し不動さん
垢版 |
2018/06/26(火) 13:02:19.90ID:???
無い投資の部ブログの件、誰のこと？財託ではないよね？

>最近もビジネス上の取引先の人間がいきなり、一方的に連絡を絶って、ネット上で誹謗中傷を始めるという出来事がありました。
低次元の行動に呆れてしまいましたが、スルーする前に、しっかりとしっぺ返しをしておきたいと思います。
0471名無し不動さん
垢版 |
2018/06/28(木) 17:26:47.47ID:???
オーナーの有り金をしゃぶりつくすのが財託スキームだからな
0472名無し不動さん
垢版 |
2018/06/29(金) 11:04:12.90ID:???
それだけ健全ともいえるけど自己資金半分以上いれて中古マンションを買うのはどうかとね
0473名無し不動さん
垢版 |
2018/06/29(金) 11:48:41.02ID:???
みんながみんな、不動産投資としてここで言われるような合格ラインに達する必要はないわけで、
活かさず殺さずの少し活かされ側寄りで悪くないと思えるならここはありだと。

将来の拡大考えているなら積算上がらない中古区分をキャッシュ多めで買う、
しかも購入後即転売したなら損が出るようなお値段で買うのはスピードの面で非常に勿体ない
そういう意味では｢経済的自由｣のフレーズで人を寄せるのはちょっとズルい

前の方にも出ているけど、台場さんの本はものすごく真っ当なことが書いてあるけど、
同じように15室を達成しようとすると速度計算が合わなくなるんだよね
0475名無し不動さん
垢版 |
2018/06/29(金) 14:59:43.86ID:29btqEKY
>>474
株売却して資金作ったって言ってたよ
0477名無し不動さん
垢版 |
2018/07/01(日) 05:12:31.58ID:???
再現性のない成功例でセミナーやるのはインチキ、騙し業者　悪徳業者
0478名無し不動さん
垢版 |
2018/07/01(日) 19:52:08.28ID:M9DNiLOg
投資のタイミング、時期が良かったのではないですか？
0479名無し不動さん
垢版 |
2018/07/01(日) 19:53:46.38ID:M9DNiLOg
物件が今より安いんじゃない？
0480名無し不動さん
垢版 |
2018/07/01(日) 22:30:29.22ID:???
年収が1億あって毎年5000万円不動産を現金で買えるなら1年で2戸　10年で20戸は可能だけど一般的ではない
0481名無し不動さん
垢版 |
2018/07/02(月) 06:26:19.77ID:???
普通の年収700万程度のサラリーマンには無理だな
0482名無し不動さん
垢版 |
2018/07/02(月) 22:22:43.23ID:???
>>478　>>479
今は高いから買わない方がいいとセミナーで言うの？
そんなわけないよね
低利回り物件を買って苦しむのはオーナーだよ
0484名無し不動さん
垢版 |
2018/07/03(火) 12:45:08.76ID:lSaPpO7P
>>482
「不動産購入は休むことも必要です」
「では今は買いか？」
「今が買い時です」
というセミナーをもう10年以上もやってるよw
リーマンショックや東日本大震災後に安く買った自分からすると、今の人は高く仕入れにゃならんから気の毒。
0485名無し不動さん
垢版 |
2018/07/03(火) 12:49:07.12ID:J8VO0xs7
オーナーに儲けさせたいなら、オーナーチェンジ物件が多いんだろうし仲介で安く売ってやればいいのに。
0486名無し不動さん
垢版 |
2018/07/03(火) 20:54:51.93ID:???
財託が売主ということは中間省略？
元の売主がいくらで売ったか分からないようにしているのかな？
0488名無し不動さん
垢版 |
2018/07/04(水) 07:10:46.69ID:Y6CV+vt3
管理は良い
営業はクソ
0489名無し不動さん
垢版 |
2018/07/04(水) 08:29:15.52ID:yLd7V071
管理は良い？↓のスレでも、日本財託管理サービスについては色々と書かれているが。

賃貸マンション管理会社の評判教えてください
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65196/res/1-1000/
0490名無し不動さん
垢版 |
2018/07/04(水) 11:27:03.22ID:???
他の会社の話が混じりすぎてようわからん

最初の文句に関しては、｢そんなもんでしょ｣で終わっているように見える

いずれにしても投資家目線でないと大して参考にはならん
0493名無し不動さん
垢版 |
2018/07/06(金) 10:19:38.65ID:Vt5WaIat
>>491
財託でも買ってるし、一棟とか他所で買って財託に管理任せてる。

営業マンの天田君はまた本出したね。
0496名無し不動さん
垢版 |
2018/07/06(金) 13:23:28.23ID:???
株で儲けたり他の事業で儲けた金で財託から物件を買うのは別にかまわないけど、
一般のサラリーマンが同じように買えるかと言うと違うんだよね
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