俺は、田舎の地主が相続税対策で建てた2戸1棟の投資用メゾネットを買って、1戸を貸し出し1戸を自己居住することを考えてる。

貴方が指摘する通り、延床が小さいと割高なので
だったら投資用物件を投資家目線で買えばいいと思った。