不動産トラブル〜借主のための相談室〜１２軒目
主に賃貸不動産を「借りて住む人」向けのご相談スレッドです。
・借地借家法は何でも借主に都合よくしてくれる魔法の法律ではありません。
・納得いかない賃貸借契約書に判子は押さない → 将来大家とのトラブル必至です。
・相談するときには既出でないか過去レスを調べましょう。
・意味のない誹謗中傷は読む人間を不愉快にさせ、放置のもとです。
・犯罪や違法行為の質問は放置。助長・教唆する回答も禁止です。
前スレ
不動産トラブル〜借主のための相談室〜１１軒目
http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/shikaku/1147693950/l50 経緯：
借りている物件の寝室として使用している部屋ので漏水が発生し、床に水たまりができるような状態になりました。
翌日になって管理会社と連絡がつき、業者による調査が入りました。
管理会社が言うには
・修繕が大規模になるようで見積り作成に時間がかかると業者から連絡があった
・大家からは「見積もりがないと今後の対応が決められない」と言われている
という状況です。
水たまりを拭いたり、訪問してくる管理会社や業者の応対をせねばならず、部屋を空けられません。
同じ物件には現在空室があるようです。
聞きたいこと：
・空室があるのに、貸主が借主に対して移動ができるかなどの問い合わせをしないのは不作為になるか
・部屋の移動や転居までの間仕事ができないが、休業補償を要求することはできるか
・部屋の移動や転居をする際の費用は請求できるか
見解をお聞かせ頂ければ助かります。 >>611 です。
休業保障を要求すると大家に伝えてくれと管理会社にお願いしたところ、
1時間後に大家から「部屋移っていいよ」との連絡が来ました。
とりあえずこちらの目標とするところは概ね達成できそうなので相談を取り下げます。
お騒がせしました 質問です
いま住んでいるアパートの大家さんから今年の4月に年内中にアパートを売買するので退去願いが来たのですが経済的な事情ででていくことが出来ません
そこの家賃はかなり安く（34K）私自身も収入がさほどありません
そこで立ち退き料の請求として
近隣の同一条件の物件と今の家賃の差額分✕2年分
敷金一ヶ月、不動産への手数料一ヶ月分と火災保険料
引っ越し代と引っ越しにかかる他経費
敷金の返還
ここらへんは請求しても問題ありませんでしょうか？
ちなみに最初に大家からの提示された条件は年内の今住んでいるアパートの家賃3ヶ月無料（102K円分）のみです 御願いします
集合住宅に住んでいますが数か月前、上階の部屋に越して来た隣人が
毎日毎時間ガタゴトとうるさく、引っ越し荷物搬入のような音を立てます
一体何をしているのかずっと疑問でしたが、
数日前に家具の修理か製作を仕事にしているのではと思い当たりました
住居用で満室の建物です。毎日毎時間のガタゴト音は、どうしても響きますし大迷惑です
住居用尾の部屋を工房にしているのは規約違反だと思いますが、退去事由になるでしょうか
一応契約書も調べましたが、こちらでお返事頂いてから管理人に相談しようと思っています
数ヵ月間毎日の騒音で、私は2カ月前から心身に不調をきたし最近服薬も始めました もし工房として使用しているなら事業用として使用していることになるから用法違反になり得るね。 どんな集合住宅か知らないが、もし家主の自主管理で事業用として使用していることを認めていたら、契約上用法違反にならんぜ。 他人の土地に5年間無断で住んでいます。
昨年から借地契約をし
毎月1万円の借地料を払えと言われましたが、
支払いを拒否無視しています。
今後は追い出されたり、訴えられますか? 借りてます
バブル期の古い建物ですが手入れの行き届いた素晴らしい物件(治安激悪地域)ワンルームマンションをお借りしてますが、仲介業者や管理業者を挟まずに、オーナーが直接管理してる物件だと後で気が付きました…
先ず、１度目の更新の際に一人で住む予定でしたが母の具合が悪くなり、部屋の段差も心配だったので常時一緒に住んで見たほうが良い状態になり、急遽付きっきり二人で住むことに。
入居から程なく問題発覚してたのですが、お風呂が追い焚きができなかったのです！
仲介業者に連絡したらオーナーに直接言ってくれと‥
でご連絡したら
「これ元から付かないんだよね
この設備と合わないタイプだから。
そのままで‥」
と有耶無耶に濁されて修理もしてもらえませんでした。
更に２度目の更新期限ギリギリになって書類も出来た状態で送るだけぐらいのときになってまた！急に契約書に無い
「次の更新はもうしないから。もう次友人に事務所で貸すって約束しちゃったから」
と。
あからさまに声を低くして怒ったように恫喝紛いに強面を隠さず一対一で圧してくるので、ご本人が修理もされるとかで手慣れてる様子ですが、友人がリフォーム業者にもいそうですし、原状回復詐欺に巻き込まれそうですもう怖くて今から弁護士さんに立ち会って交渉してほしいですが、弁護士事務所の事務の女性が態度が悪くお金を巻き上げるだけの感じで、レビューも酷い所で、レビューそのものでした‥
そもそも来週の予定が空いてるのに再来週は分からないから予定入れられないって、既に引き受けてる案件優先で飛び入り業務が発生する可能性があるんですかね？
そういうものですか？
引き受けるかわからないけどとりあえず５５００円よこせ！
もうウンザリです！
早くAI弁護士法律相談からのAI判定で評決してほしい！
契約書を送る段階ぐらいで急に言い出されて >>602
急いで！あと出るときに不動産屋さんの立ち会いで変な請求されないようにしたほうがいいと思う >>615
おかげで体調不良になったって医師の診断書がまず必要だと思うど、それで弁護士雇って費用払っていくらになるのか‥
示談とかなんだろけど赤字な上に示談屋って思われそう しかもその相手が反社関係者だったら恐いよね‥
管理会社やマンションの自治会に苦情を伝えるしかないのかな‥
でもマンションの自治会に関係者が個人情報狙いで入り込んでるかも‥だから、もうもう‥
しっかりした家族構成で、犯罪や凶悪組織犯罪なんかの異変に巻き込まれたら直ぐに騒ぎになって誤魔化せないお宅なら少しは安心できるんだけど‥
セキュリティが心配です
地域ガチャと隣人ガチャで財産どころか命まで理不尽に奪われかねない恐れが高くなってしまうのが、不動産契約トラブルの失敗の怖いとこですよね >>599
それ大家さんに対しても管理費委託料？管理委託費？って名目でもっと取ってるんじゃないか？って思った >>619
大家はなかなかのやり手だね。
まず本件は定期借家契約ではないようなので、
あなたには契約更新を期待する利益がある。
んで、大家は次回（2年後？）の契約更新拒絶の意思を示している。
更新拒絶するためには正当の事由（＋契約終了の1年～6か月前に
更新拒絶の意思表示）が必要。
次の借主がいることは正当の事由を基礎付ける事実の1つではあるが
それだけでは更新拒絶することは困難と思われる。
だけれども、引越し代や次の敷金礼金で入り用なので、更新後の
終盤数か月（1、2か月）の賃料は無料としてもらって退去すると
いうのが現実的な落とし所だろう。 地代の値上げ訴訟の呼び出しに弁護士頼まず出頭するって無謀ですか？弁護士に代理人頼む人が多いのかな。 >>624
自分が置かれている立場を法的に理解しているのならば
自己責任でしょう。
まあ普通の人は弁護士にリスクヘッジするけどね。
弁護士の法律相談くらいは受けてくることをオススメする。 賃貸の原状回復について。
故意・過失でキッチンの原状回復を命じられたとします。
見積でキッチン設備が5万円、その工事費が5万円だったとします。
キッチン設備は古く、耐用年数を経過しているものとします。
１：下記のガイドラインP24,26をみるとキッチン設備は耐用年数を考慮し、
工事費は全額賃借人の負担ということでしょうか？
２：上記条件の場合、賃借人の負担はキッチン設備が1円、工事費が5万円でしょうか？
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf >>626
工事費用というのは、キッチン設備の入れ替え費用ということで、用法違反で裁判所に原状回復費用の支払を命じられたという設定でいいかな？
ガイドラインP24に
「耐用年数経過時点で残存価値１円となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を算定する(新品交換の場合も同じ)。」
とあるから、耐用年数を超えているならば、貸主は、いずれにせよキッチン設備を入れ替えなければならないのだから賃借人の負担割合はゼロ（あるいは名目的な負担割合）になるのでは？ 賃貸に住んでいるときに屋上の排水溝が詰まった影響で雨漏りして天井や壁がしみ等で汚くなりました。
しかし大家が修理してくれなく、仕方なく自分でペンキを買ってきれいにしました。
今度退去することになったのですが、有益費を請求したいです。
言っても応じないと思うし、ほかにももめ事があり少額訴訟をしようと思っています。
直接かかったのはペンキ代くらいだけど、自分の時間が犠牲になりました。
その犠牲になった分を請求できますか？
どう立証すればいいですか？ >>628
まず契約書に有益費償還請求権の放棄特約はない稼働か確認して。法規特約は有効と解されているので。
んで、なければ
有益費の計算はペンキ代＋ペンキを塗った時間×時給（業者に頼んだらいくらかかるか）で計算すればいいと思う。
貸主が負う費用償還額は、賃借人が実際に支出した費用額（上記金額）又は賃借物の価格の現増加額のいずれか（現実には安い方）となる。これは賃借人が選択することになる。 誤変換及び間違い訂正。
正しくは、「貸主」が選択することになる。 >>629
時給と時間といっても色々ととらえ方があるだろうから、リフォーム業者に見積をとるのがいいですかね？
実は前にリフォーム業者にペンキ塗る前に見積とったら15万円といわれました。
口頭で書類はありません。
やはり書類無いと駄目ですよね？
賃借物の価格の現増加額とは何ですか？ >>631
あなたの投下した費用（工事）により賃貸借終了時点において
賃借物件の価値が「客観的に」向上した価額。 >>629
契約書確認したら放棄特約はありませんでした。 >>632
客観的に向上した価額はどう算定するのですか？ >>633
ただし、有益費償還請求ってあまり認められないから期待しない方がいい。
というのも、賃貸借契約の目的に適う「客観的」価値を向上させた場合に限って認められるものだから。具体的に認容される金額も、投下した工事費用額そのものではなく、その工事費を減価償却した賃貸借契約終了時における「増価額」しか認められないからね。 >>635
実は自費で畳を檜のフローリングにしました。もちろん許可は取りました。
ペンキ塗ったくらいだと認められないかもしれないけどフローリングなら大丈夫じゃないですか？ >>632
基本的に、工事費がいくらというのがベースになって、工事から何年経過しているので減価償却されて工事の現存価値はいくら残っているという形にならざるを得ないと思われる。 >>636
それはなかなか大規模な改良だね。
ただ、当該賃貸借契約の内容に照らして不相当にぜいたくな改良等の費用（奢侈費）は、賃借人が負担すると解するべきであるとされている。
とはいえ、フローリングへの改修の許可を取っていたのなら認められる可能性はあるかもね。 今住んでいるアパートがオーナーチェンジするとの連絡がきました。
現在は不動産屋の家賃保証会社と契約しているのですが、オーナーが変わるのでこちらも終了するそうです。
私は保証人を頼める身内もいないし、新たに家賃保証会社を探そうにも、低収入の個人事業主なのでおそらく契約は無理です。
もし退去させられるとしたら、新オーナーから退去命令が来てから6ヶ月が期限でしょうか？（退去は6カ月前に勧告となっています）
それとも、そもそも新オーナーと契約できないので、すぐ出ていけ、となるでしょうか？（契約は前オーナーから引き継ぐとのことですが） >>639
オーナーチェンジの理由は？
1)旧貸主が賃貸物件の抵当権を実行されて競売で新貸主が競落していた場合は、
新貸主の買受けの時から6か月の猶予期間が与えられるのみということになる
（民法395条）。
（注：賃貸物件の抵当権設定後に賃貸借契約を締結した場合）
2)そうでなくて、通常の売買でオーナーが変わった場合は、賃貸借契約は
新貸主に引き継がれることになる。オーナーチェンジしたから退去してくれ
というのは通用しない。
ただし、家賃保証が終了するなら、賃貸借契約に保証人を立てる義務が明記
されているはずなので、あなたは代わりの保証人を立てないといけない（民法450条）。
保証人を頼める人がいないのなら、代わりの担保（例えば根保証の極度額の金銭）
を供することができる（民法451条）。
それも無理となると、賃貸借契約は債務不履行解除されることになるだろう。 ただ、実際にあなたを退去させるとなると、手間暇も費用もかかるので、
立退料（＝明渡しまで数か月の賃料免除）の交渉をするのがいいと思う。 まとめると、上記2)の理由のオーナーチェンジの場合、
1新貸主から一方的な契約終了、立退きを主張することはできない。
2)そこで、新貸主から契約切換えのお願いが来ると思うんだけど
これも強制することはできない。
3)ただし、新貸主に対し、借主であるあなたは旧賃貸借契約に基づく
連帯保証人を立てる義務を負う。これが不可能ならば期限の利益を失い
賃貸借契約は解除されることになるだろう。
そこで、まずあなたは2)の新契約に改訂することを承諾する代わりに、
保証人を立てられない代わりに代担保を認めてもらうよう交渉すべし。
それが無理なら、3)の旧契約を解除される前に、交渉して立退料を出して
もらうよう交渉すべし。 >>642
くわしくありがとうございます！
オーナーチェンジは競売ではなく、通常の売買だと思います。
代担保というのはいくらぐらい納めるものなのでしょうか？
根保証を調べて見たのですが、いまいち金額がわからず、、、
貯金額を見せればいいのでしょうか？
それとも払うのでしょうか？
債務不履行解除は、退去6ヵ月の猶予はありますか？
もし交渉がうまくいかなかった場合、新オーナーになってすぐに退去を迫られる可能性もありますか？ 代担保の内容は貸主との合意次第。
連帯保証人を用意できなかった場合は期限の利益を喪失し、貸主から解除の意思表示、んで民事訴訟、判決からの強制執行となるから、あなたが居座れば半年は稼げる。だからまともな貸主なら任意に立ち退くかわりに立退き料支払いか賃料免除に応じるはず。 >>644
ありがとうございます！よくわかりました！ 実は色々とリフォームをさせてもらったけど、
退去に伴いキッチンの原状回復で工事費を請求されました。
金額は15万円弱です。
マンションは10年ほど賃借したけど、住んでから4年目くらいにキッチンの工事をしました。
管理会社には報告はしたけどもしかしたら原状回復を求めるかもしれないとは言われました。
ちなみに元からあったキッチンは入居時点で20年くらいの経過年数でした。
ぱっと見はきれいなものの収納の板がべこべこだしかびだらけでやむを得ず自分でリフォームした感じです。
ちなみにリフォームした箇所は蛇口交換し流し台・ガス台を自作しました。
今まで水漏れ等ないし、問題なく今後も使えるし、ビルトインコンロにしたり価値は向上していると思います。
原状回復は水道工事は業者にやってもらってキッチン設備を用意し自分でやることは構わないといわれ、
水道工事は業者に頼み、流し台は新品・ガス台は中古を用意し原状回復しました。
原状回復に関し管理会社の対応が不誠実だったので
色々調べたら国土交通省のガイドラインをみると原状回復義務があっても耐用年数を過ぎた場合負担額は1円とあったし、
判例も軽く見たけど問題なく使えるような場合はそれが認められているようでした。
それで簡易裁判所に訴状を提出しました。
自分の主張としては原状回復で支出した費用は返還してほしいし、原状回復でかかった手間暇分も請求したいということです。
それで原状回復でかかった手間暇分を含め有益費として請求しています。
訴状の構成は支出した費用をあげ、そして有益費として請求された見積書を添付し15万円弱請求しています。
ちなみにその見積書の使っているキッチンはたまたま自分が新品で買った流し台と同じものでした。
それで訴状を出した後、訴状を出す前に裁判所の人に相談していたためか担当の人が電話をくれて
工事前の見積もりでは証拠として弱いようなことを言っていてできれば実際できたものがいくらで作られたかを証明したほうがいいみたいなことを言ってくれました。
ただどうしたらいいかまでは立場上教えてくれませんでした。
弁護士の無料相談にも行ったけど工事前の見積書を提出するくらいの案しか提示してくれませんでした。
この場合はどうやったら有益費が認められますか？ >>646
流し台とガス代の購入費＋諸々の材料費＋手間賃（適当な時給×時間） 造作買取請求は時価で買い取りを請求するようですが、
造作の時価はどうやって計算すればいいですか？ 造作買取請求権は通常は特約で排除されてるので契約書確認してみて。 >>649
契約書確認しましたが排除されていませんでした。
手間賃（適当な時給×時間） 適当な自給で認められますか？
大工日当でいいですか？ 10年ほど居住していたのですが、オーナーが変わると同時に
アスベスト云々で解体するので退去してくれと連絡がありました。
こちらとしては解体が正当事由として退去に合意しているので修繕費を払うのは納得いきません。
修繕費を請求されて訴訟までいった場合勝てると思いますか？ 修繕費を請求するなら立ち退きません。立退料を請求しますと言ってご覧 立ち退き料は一応出してくれるらしいですが
こちらが退去しますと書面で提出してからって言ってました
ちなみにその書面には立ち退き料について一切記載がないのでかなり不安です >>654
一般論として、あなたに立ち退く意思と立ち退く場所があるなら
立退き交渉は基本的にあなたのほうが家主より有利な立場にあるといえる
立退料をいくら出すのか決まらないと立退きの書面を出せない
修繕費を負担する意思はないし取り壊し前提で修理費を請求するのはおかしい
とはっきり告げるべし
もし自分で交渉する自信がないなら代理人（弁護士や司法書士）を立てるべし 立ち退き料自体は別の印を押された書面で
〇〇万用意するご用意がありますとあるので支払われる可能性が高いと思います。
問題は修繕費の方で、最初解体すると書面で連絡だったのですが
いつ解体するのかと電話で聞いたら解体するかもまだ決まっていないなどと言ってました 解体がまだ決まっていないとの理由でとりあえずクリーニング代は払えと言われてます。
（じゃあ退去要求の正当事由とは？とりあえず退去日書かせたいだけだよねこれ・・）
契約書にもあるのでこれは仕方がないと思いますが、修繕費も請求された場合どうなるかなと
とりあえず請求されたら弁護士にも相談してみるつもりですが訴訟まで来たら勝てるかなと >>656
取り壊さないなら明渡しの正当事由はないよねと。
それか、修繕費を考慮した立退料を提示するよう求めてみれば？
勿論こちらが納得できなければ立退きしないと >>657
何を持って勝ち負けと設定するかによる。
あなたが立退きを拒否すると家主は明渡し訴訟を起こす
裁判所は立退きの正当事由があるかを判断することになるが
その中で修繕費･クリーニング代が勘定されたら負けなら負ける可能性はある
ただトータルとしては立退料として金額をもらう代わりに立ち退くという方向になるので
その意味ではまず勝てるといえるだろう うーん正当事由が解体で修繕費を裁判所が勘定ってありえるのでしょうか？
他に難癖付けてくる可能性はありますが・・・とりあえず家賃滞納はした事ないです >>660
費用項目としてクリーニング代・修繕費が1円でものったら負けと思うなら負ける可能性はないとはいえない
でもトータルではあなたに立退料が支払われる方向だからその意味では負けない
その程度の意味
あなたのいうとおり先方の主張はそもそも矛盾しているのでまず大丈夫だと思う 
