●〇●未経験で不動産屋を始める　その１●〇● [転載禁止]©2ch.net

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/07/28(火) 08:22:13.54

これから、宅地建物取引業を始めますわ。
ちなみに、不動産業界未経験です。
宜しくお願いします。

**零細社長** · 2017/01/18(水) 19:32:59.20

>>747
買うにはいい物件と言うのは、売れ筋になりそうな物件がある地域とかもリサーチしてますから…

でも、担当次第なんです。どうしても売りたい営業なら、チラシ会議とかで猛然とプッシュするんですが、そうでないと後回しになるものです。

不動産屋も営業会社なので、売れ筋物件００優先してきます。

**零細社長** · 2017/01/18(水) 19:37:28.31

>>748
情報自体はレインズにてある程度わかります。今はインターネットで所有者情報もわかります。電話番号だけは個人情報でわからない場合もありますが、ハローページも駆使しますよ。

レインズは、不動産屋だけが見れるの情報公開サイトの事です。

**零細社長** · 2017/01/18(水) 19:44:01.05

>>749
こんばんは！
管理会社=元付け業者で、案内と契約が客付け業者という事ですね。
客付け業者も、契約に関わる資料を保管する義務を負っていますので、書類の山か、ファイルに閉じ込められていると思います。
更新を含め後は管理会社がやりますので、縁はぶっちぎって下さい。と言うか、客付け業者は契約が終われば何もしないのが普通です。
大抵、お客様の方からあーしてこーしてと連絡が来ますが、当方で伝えますが、日時等は直接管理会社とやりあった方が間違いないですﾆｶ！って伝えて終わりです。
万が一、客付け業者から連絡が有るってことは、あんまり良くない情報の方が多いかも知れません…

**零細社長** · 2017/01/18(水) 19:46:56.50

>>751
忘れました。ポータルサイトに全く面識のない会社が掲載していても、物元業者(一般媒介の受任先)が買付を持ってきますよ。

最初の文章は、全く面識のない会社が直接来たのか？と思って書きました。普通はこのレスが正しいです。

**0749 名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/18(水) 20:25:40.67

>>752
ありがとうございます。
そうなんですね。
客付け業者なんですね。
ないとは思いますがもし嫌な思いをした場合
どのようにすると良いですか。
どこに連絡するといいとかあったら教えて下さい。本当にしつこく不快でした。
宜しくお願いします。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/18(水) 22:58:14.54

>>753

ありがとうございます。
ということは、わたし自身が一般媒介契約書を提出した業者さんだけからしか
わたしのところに連絡がこないと考えてよいでしょうか？

あちこちポータルに掲載してる見ず知らずの業者さんから、
連絡がくるのでは？と心配でしたが、実際に買いたい人がいた場合、
面識のない会社→物元業者(一般媒介の受任先)に買付けを持って行き
私に連絡してくるってことですね？

良く分からない業界で、分からないことが沢山あり、
聞きたいことが聞けて知れてよかったです。これからも何かあったら教えてください
ありがとうございました

**零細社長** · 2017/01/19(木) 06:50:09.01

>>754
不快な思いをした場合には、その会社の代表者に訴えるか、お役所だと都道府県の宅地課(不動産業の免許を管理する部署)に、契約後にしつこく付きまとわれてると訴えるのが効果的じゃ無いでしょうか。
もっとも気になる鍵とかは管理会社しか持っていませんので、住宅侵入の可能性はないと思います。
一番コンプライアンスを守らなきゃならない業種なのに、バカなヤツだ。

**零細社長** · 2017/01/19(木) 06:52:54.00

>>755
はーい(。・_・。)ノ

何でも聞いて下さい。

**零細社長** · 2017/01/19(木) 07:03:27.28

>>755
余談ですが、一般媒介の場合に媒介契約を締結した会社以外が、お客様を持っている場合に、ご案内の前に「うちにお客様がいるからうちでも媒介契約を下さい」と訪問してくる事が有ります。

所有者情報は調べられると前回書きました。手数料が倍になる(売り主買い主柄もらえる両手)からです。

判断はお客様の自由だと思いますが、私は先の媒介業者の努力を無視するモラルのない会社と思うので、そこでは媒介を結んで欲しくないと言うのが、正直な意見です。

僕は、モラルとコンプライアンスが守れないくらいなら、営業不振で会社を閉めても良いと思っているくらいです。過去にもやられた事が有り、悔しい思いもしました。広告費掛けているので、ご理解くださると幸いです。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/19(木) 08:54:25.64

>>零細社長殿

先の媒介業者さんの努力は十分に理解できます。
しかしもしこちらがお願いした媒介業者さんが成果を上げることができず、
飛び込みの媒介業者さんがお客様を連れてきた場合、
売りたい一心のわたしは、その飛び込みの業者さんに媒介契約をあげないかと言われれば、
あげるかもしれません。売れる可能性を1つでも消したくないですから。

なかなか買い手が現れない大きな買い物で、1人を見つければ契約が成立する業界ですから、
飛込みがお客を連れてくるので媒介をくださいといえば、ＮＯといえる自信がありません。

本当に客がいるのか？本当は媒介が欲しいだけなのか？は
売り手側のわたしからは見えないため、どう判断したら言いか悩むところです。
ただ媒介が欲しいだけなら、当然そんな媒介契約は従前の業者さんに申し訳ないので結びませんが・・

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/19(木) 11:11:55.42

>>756

ありがとうございます。
客付け業者は契約までなんですか？
今契約に入りましたが管理会社の元付け仲介会社と契約手続きすると思っていました。
まだ客付け業者は関わるんでしょうか。
今までの不動産屋さんでは考えられないくらいに電話、私の携帯番号宛にメールがくるのでとても嫌です。
例えば期限があれば期限までに手続きしますよね。入金とか。それをせかす電話を何度もしますか？こんな経験は初めてなんですが。
最初の説明もいい加減でした。はっきり言って仕事してませんでした。
第一印象からかなり悪いです。
管理会社はもちろん変わりますが客付け業者が客を案内する際に使える鍵があるらしくその鍵はずっと存在するんでしょうか。
一刻も早く関わることをやめたいです。
私が無知だったため良い不動産屋を選べなかったです。担当が悪かっただけだと思いますが。
アドバイス下さい。
宜しくお願い致します。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/19(木) 11:30:15.57

>>756
客付け業者ですが
仕事の話がほとんどまともではありません。
上司に今からでも話して代わってもらった方がいいでしょうか？契約すれば縁が切れるので我慢した方がいいんでしょうか。こんな不快な思いをしたのは初めてです。女性を馬鹿にしてます。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/19(木) 11:36:56.30

スペアでも作られたら大変だね。
そうでなくともスペア持ってるかもという心理的圧迫があるだけで住んでいられない気がする。
携帯番号まで知られてしまい、ちょっと危険な感じがするね

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2017/01/19(木) 13:40:08.47

>>761

大手さんだから安心というのもアテにできず、入れ替わりが激しいので、
そんなにも安心も出来ず・・・。
財閥系の不動産販売会社も、他業者には客付けの妨害も平気でします！

うちの店『お客様から案内してほしいと頼まれており、案内させていただいても構いませんでしょうか？』
↓
財閥系『うーん・・・いいですけど、こっちも案内があるんで当日の朝11時に来てください』
↓
うちの店からお客様へ『先方から鍵を預かってきますので、昼からご案内できます』
↓
お客様『そうですか！では、おたくに13時に伺います』
↓
うちの店『では宜しくお願い致します』

～～～当日、財閥系の不動産販売会社～～～

僕『おはようございます。○○町2丁目の物件の件で、担当の○○様とお話をさせて頂いてまして、お約束の11時に参りました。鍵をお借りできますでしょうか？』
↓
しーーーーーーーん。（ガン無視状態）
↓
僕『おはようございます。○○町2丁目の物件の件で、担当の○○様とお話をさせて頂いてまして、お約束の11時に参りました。鍵をお借りできますでしょうか？』
↓
ムスッとした女性社員が来て一言
『今担当者は不在でして、何も聞いていません』
『改めて来てもらえますか？・・・』
↓
僕『11時に鍵をお預かりできるというお約束になっており、片道50分掛けて来てますので、今日の案内に間に合わなくなりますので、お借りできないでしょうか？』
↓
ムスッとした女性社員が面倒くさそうに鍵を置くから持ってきて一言
『この紙に必要事項が書いてますので、そのとおりにして下さい』と紙と鍵を無造作に渡し
↓
僕『ありがとうございます、頑張ります！』
↓
顔を上げると、女社員はその場にはもういなかった。

こんな感じが大手さんで、他社の客付けにはことごとく妨害します。
逆にうちの物件には、遠慮なく、客付けさせろと言ってきて、自分のところの折り込みチラシには載せるくせに、
こちらに対しては広告不可とか、いつものことです。

大手からしたら、何千件の物件のうちの一件ですので、そんなに物件に対する思い入れはありません。
地場の昔からやってる地元の不動産業者の方が、見込み客のデーターがあるので、
おススメできると思います。

地域は違いますけど、うちでしたら、同業他社から預かった片手物件でもポスティングしますけど・・・。（笑）

**零細社長** · 2017/01/19(木) 16:18:18.34

>>759
本音の部分電話番号わからない訳ではありません。ズルい事をする会社はどこでもズルします。ズルい事をするのに良心の垣根が無いか、とても低いんです。

どうせ、どこが物元でも支払う手数料は変わりません。

ズルっこする会社が来たときに、条件を付ければよろしいのでは無いでしょうか？例えば、万が一に一般客がコケた時に、御社で同額で買い取れるだけの自信があるとか。
これは、天ぷらのお客様がいるかいないかの見極めになります。言葉を濁すようなら、天ぷらの可能性を否定出来ません。

どうでしょうか？

**零細社長** · 2017/01/19(木) 16:27:14.66

>>760
現地の鍵は管理会社しか持っていません。管理会社によっては、入居前に交換します。複製は無いものと信じましょう。

契約前に契約に関わる金銭と書類の手続きの件で連絡が来るのが普通ですが、担当がハラスメントまがいの事をするのでは、会社のモラルの問題になるので、出来れば担当を変えてもらうように、上席又は代表者に伝えるのがよろしいと思います。

昨今の事件があってからでは遅いと思うし、慎重になるべきかなと思います。

例えば、彼氏又は男性の友人知人に一度立ち会ってもらえば、諦めるんじゃ無いのかな。

最終手段は、物件の契約を止めて外の会社から管理会社へ、実はハラスメントがあったので契約会社を変えたいんだと伝える事も出来ると思います。

契約会社=管理会社でなければ…

**零細社長** · 2017/01/19(木) 19:05:01.22

>>763
1さん、熱いお話しですが、メジャー７さんたちは両手契約じゃないと色々不都合があるようです。察していると思いますが、逆に上手く利用しなきゃ…。

低価格の物件ですと、仲介料自体が低くなります。ですから、彼らは買取り業者に持ち込み、再商品化してまた売らせれあげると非常に喜びます。一度で三度四度儲かるからです。

元々の売り主の立場なんてどこ吹く風…。メジャー７はある意味ひどいです。メジャー７の言うことを盲信してしまうお客様が多いですからね。

もし、メジャー７関係者がいらっしゃれば、是非とも本音を語り合いたいと思う今日この頃です。

うちですか？
近所にメジャー７も有りますが、商売には全く関係ありません。問い合わせもないし、することもない。どうやら客層が違う様です…。本音は売れる物件が欲しいです。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/19(木) 23:38:45.84

>>765
どうもありがとうございます。
客付け業者の担当ですがマンションの他の客の個人情報、号室、入居日、職業、保証人のことまで普通に話してました。私の個人情報を根掘り葉掘り店で聞いたり検索したり大声で話したり、夜遅くに電話もきたりしました。
タメ口で上から目線、マンションの向い側で工事があることを言わなかったり物件さがしのた

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/19(木) 23:50:27.36

>>765
物件探しの時には仕事してませんでした。
私はもしかして騙されたのでしょうか。
しつこく手続きに必要な情報や入金の確認などが来て急かされました。
本当に腹が立ちます。
今からでも考え直そうか、その客付け業者の代表に電話して契約取消して直接管理会社との契約に変更してもらうか。
契約は管理会社になるので鍵を受けとる時に
客付け業者が最低だったと話せば立場は悪くなりますよね。
この度は私の周囲もこの客付け業者のせいで
とても嫌な思いをしました。
こういう方がいると不動産屋さんもいい迷惑で大変ですよね。

**零細社長** · 2017/01/20(金) 07:00:02.13

>>767
外のお客様の情報を漏らすことは立派な宅建業法の守秘義務違反だし、プライバシーポリシーに反しています。非常にまずいです。

この時期ですから、契約を急がされているのは理解できます。世間一般の常識の範囲で、連絡が来る事も有るかと思います。

しかし、私の部下がその様な事で有れば、当然問題視します。会社全体がそうだと見られたら、地元でやっていく以上口コミ等の評判が落ちる事は死活問題になります。

我々がたまに口にする、我々にとっては五パーセントで有っても、お客様には百パーセントの事。だからお客様の立場に立って最大の努力をしよう！ってこと。タメ口とか気を緩めちゃダメなんです。

親とか男性の友人の同行も検討してください。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/20(金) 12:58:10.20

一般媒介で複数社に依頼した場合の話しですが、
依頼していない会社がお客さんを連れてくる場合、
鍵や案内はこちらが依頼した媒介業者さんを介して行われると思いますが、
その場合のこちらが依頼した媒介業者さんのことを業界用語で「元付け」というのでしょうか？

**零細社長** · 2017/01/20(金) 18:44:23.24

>>770
その通りです。一般媒介の契約を締結した先の会社を「元付け業者」とか「物元業者」と言います。

アンコとかは
物元－アンコ業者－客付けの三者で合計手数料を分け合う状態ですが、物元が分け合う事はまず無いです。

合計手数料が三百万を越えるような位から､アンコ契約があると思われます。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/20(金) 22:48:52.12

アンコの意味がどうしても分かりません

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/20(金) 23:11:51.78

>>769
どうもありがとうございます。
零細社長さんのおかげで上手に解決することができました。
不安でいっぱいでしたので助かりました。

**零細社長** · 2017/01/21(土) 04:02:38.12

>>773
お役にたてて良かったです。

**零細社長** · 2017/01/21(土) 04:25:36.56

>>772
お客様の立場からアンコだとは分からないかも知れませんね。

この事例だとわかるかな？
アパートを購入したいAさんが過去に取引のあったB社に何か探して欲しいと相談、B社の担当が知り合いのC社に何かない？と相談する。
C社の知り合いのD社の取引先のE銀行の債権絡みでFさんと言う大家がアパートの処分を検討しているという情報があると、間接的にAさんまで流れてくる。
ここで、C社がアンコの状態になる。

物件を見てAさんは購入したいと返事をするが、B社は客付けだからAさんからの手数料は自分のもの、Fさんからの手数料をC社D社で分けろとB社は主張する。

でも、D社はE銀行の担当へお礼をしなければならないから、C社へは分け前はない。もっともC社とB社とも業界では知り合いでもあった。ゆえに手数料の争いでC社は手数料をもらえないかも知れない状態に追いやられる。

怒ったC社は、AさんFさんにこんないい加減会社たちとは契約しないようにたれ込むが、利益優先の全関係者はCさんの存在を無視する。

だから、アンコは嫌われる。よってアンコになるくらいなら情報は流さない。
また、アンコがいるとFさんの条件がAまで届かない事が往々に有り、Aさんの買付がFさんに回らない可能性もある。

均等に2%ずつ分けましょなんてお人好しの会社はあり得ない。

**零細社長** · 2017/01/21(土) 04:27:35.73

>>775
間違えた、

B社D社も知り合いだった。

が正しいです。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/21(土) 05:47:56.12

あれから>>738がどうなったのかちょっと気になるんだが

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/21(土) 10:03:29.01

>>775
なるほどありがとうございます。
理解できました。奥の深い業界ですね。

それから、文面にも例えで出てきましたが、
銀行に頼むと物件って紹介してくれるものですか？
生まれてからある地域に根ざして地域の銀行一本で取引してるのですが、
その地域で物件をずっと探しているのですが、情報がありません。

銀行でそのような情報を得るのに部署とかあるのでしょうか？

**零細社長** · 2017/01/21(土) 10:34:57.81

>>778
良い質問ですね。

空き部屋率が高く、支払いが怪しいアパートとかだと、債権管理の部署に話が周り、取り巻き不動産屋に情報が降りていきます。
取り巻きは、大抵退職職員が立ち上げた会社、又は銀行の関連会社です。その関連会社は、資本の関係でホームページに載っていたりします。

関東ならば調べられるかな？

担当者にローン付きで借りると言えば、普通は必死に担当者自身が不動産屋巡りしてでも探してきますよ。あくまでも融資付きじゃないと相手にされません。ご注意下さい(笑)

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/21(土) 12:03:38.67

素晴らしい回答ありがとうございます。
長年付き合っていて、返済実績や預貯金がある程度あるならば、超大手メガバンク支店でも相手にされますかね？

**零細社長** · 2017/01/21(土) 17:40:07.11

>>780
MさんでもMさんでも人間が働いているから、基本的に一緒だと思いますが、うちみたいな零細企業にはローンセンターすら来ません。

アパートの現在のオーナーの多くは地銀(第一第二共に)からの融資、又は一括借り上げが多いだろうから、投資アパート系なら地銀関係債権処理不動産が一番な気がします。

因みに一括借り上げ系は、出てきません。自分のところで買い取るはずです。だって利益が出るからリレンタルするわけですからね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/29(日) 08:33:46.05

良スレ発見！

私も便乗して教えて欲しいことがあります。
2年ほど前に建売住宅を購入しました。
地場の不動産屋（Aとします）が売主だったので、直接して連絡、案内、売買契約、て流れだったのですが、契約の際に間に不動産業者（Bとします
）が入ります、と言われました。
その後、細かい説明や銀行融資の際もBが出てきてやりとりすることになり、決済の際に仲介手数料を取られました。
後々よく考えてみるとおかしいですよね？
買主である私が直接売主であるAに契約したのに、なぜ後から別な不動産屋Bが入ってきて仲介手数料をとられないといけないのでしょうか？

**零細社長** · 2017/01/29(日) 18:57:47.29

>782
どうも！ありがとうございます。1さんが素晴らしいスレに育ててくれました。

地場の不動産屋との契約時に重要事項説明を受けたと思いますが、そこにＢ社
の説明がありましたでしょうか？また、その場でも媒介契約書若しくは仲介
料の支払約定書とか作りましたか？

前記媒介契約書とか支払約定書に署名押印をしてしまえば、仲介に入る事を
782さんが認めたことになります。

問題は重要事項説明にＢ社の説明が記載されており、契約書自体に仲介者
としての仲介印が押されていれば、仲介に入れたことを認めていらっしゃ
った事になりますよ。

ちょっと、見返してみてください。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/29(日) 20:10:38.01

＞＞783

レスありがとうございます。
重要事項説明書を見てみましたら、Bの署名押印がありましたし、約定前に説明も受けました。
ただ、媒介契約書などは交わしてませんし、支払約定書なども初耳です。
約定時に銀行で売主であるAと私とBと司法書士と集まった際に宅建業法の上限の3％を払ってくれ、と言われ、雰囲気に流され払いました。

**零細社長** · 2017/01/29(日) 23:31:05.85

>>784
実際の実務(住宅ローンの申込やら登記に関わる書類の取りまとめや手配、固定資産税などの精算金の算出)は誰がやりましたか？

媒介契約書や支払い約定書が無いって…まぁルーズなエリアか昔ながらの不動産屋なんでしょう。

では、支払ったものを取り返せるか？

たぶん無理です。重要事項説明書と契約書に仲介印が押してあって、仲介料の領収書があると言うことは、建前上仲介業が成り立ってしまっていると考えるのが自然です。

仲介に入るよ。嫌です！と言う意思表示をしっかりしなきゃ。今では後の祭りです。

不動産屋は口がうまいからなぁ。また、これで評判が落ちたよ。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/30(月) 11:34:56.72

やはり騙しの業界だと思われても仕方の無い事例ですね

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/01/30(月) 12:25:31.09

今回のケースだとなんとも言えんけどな
本人が内容把握してないみたいだし

**零細社長** · 2017/01/30(月) 15:48:55.47

>>786
何をどこまで告知していいのかわからない仕事なので、騙すと言う表現はグレーです。782さんの場合は間に入りますよ。「仲介料は掛かります」の説明を782さんが最初から理解出来るようにすべきだった。と言う事です。

これは完全に水掛け論になります。何せ、相手には証拠が残ってますから覆すのはかなり難しと思います。

では、そういった形態が普通に有るものか？と言われれば、この業界に四半世紀属していますが、代理と言う形態以外無いです。

代理の場合は売り主A社の代理人B社が契約行為を行い、A社B社で手数料のやり取りがあり、法定手数料を上回る手数料として、782さんへ請求することは業法違反となります。

文面からのお答えなので、委細、状態不明のため、他意もあろうかと思いますが、拙い文面ですがご理解下さい。

**零細社長** · 2017/01/31(火) 19:55:33.68

フリートークってことで…

個人でも法人でも転売することを目的に、不動産を購入し即座に売り出すには宅地建物取引業の免許が必要です。

ある方がA社B社と別格法人を経営しており、A社は宅建業の免許を持っているが、売り主になるといろいろ面倒なので、B社が買った事にしてA社元付けとして物件を売り出した。

この場合はモラルの問題の他、業法違反となり、B社は無免許営業として罪に問われる。

こんな馬鹿な不動産屋がいることに非常に腹が立つし、最初にそれを見抜けない職員に腹が立つ。

では、そう言う目的で購入したのではないと主張出来るのか？中間省略登記なんてやれば、宅地課の思う壺だって(笑)馬鹿に輪を掛けていやがる。

後で告発してやろうかな？

**私一人が専任の宅地取引士です** · 2017/01/31(火) 20:33:58.05

>>789
同業者ほど、信頼できないものはないですわ。
この前のアホな業者もひどいもんですわ。
ネットで調べたら、社長（代表者）が宅建を持ってない会社でした。

よく代表取締役としか書いてない名刺をもらうと、『宅建がないんかい？』と勘ぐってしまう変な業界。
せめて、代表者は宅建がないと就任できないように改正しないと、
合格率１５％ぐらいの宅建も受からないアホな社長の下だと、会社全体がダメになる→不動産業界にも悪影響。
何とかしてほしいです。（＞_＜）

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2017/01/31(火) 20:38:39.62

昔から名義だけ借りて営業している不動産業者の多いこと・・・。
社員多くても、実態は店には宅建持ちが誰もいないという業者もたくさんあります。
結構、FCのチェーン店も多し。
ルームアドバイザー？ハウスコーディネーター？には気を付けましょう～！

**零細社長** · 2017/02/01(水) 10:25:54.34

>>791
そうだね。モラルは金儲けよりも下の人ばっかりだから(笑)

先日独立した元エースの会社へ行きました。元気ハツラツと言いたいところですが、休めないってぼやいてました(*￣∇￣*)

後で休めるけど、今は開業資金の回収のため、会社の名前を売るためには仕方ないよってアドバイスしておきました。
自営業は体も資本金だけど、今楽をしたら資金が尽きるから、キバレ！ってね。

零細が独立して間もない頃から所属していた元エースだから、わかってますの一言でしたが、そうできるよ！の言葉がわかるにはもうしばらく掛かりそうですけどね。

さて、零細さんの会社は大赤字から赤字に戻せる位に仕事が増えて来ました。まだまだ頑張るぞー😃

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/02/01(水) 13:20:41.43

そういえばいつも気になってて聞きたかったことがあるのですが、

不動産屋さんたちは仲介するだけで、物件を個人所有したりしていないんですか？

**零細社長** · 2017/02/01(水) 16:17:45.92

>>793
うちは転売用に買いますよ。資金回収が早いからです。

投資と言う意味なら小さいなりに職員が複数名いるので、保有できません。

関東圏で４世帯アパートで満室二十万円、物件金額1500万円でも買いません。理由は、近隣の空き家率との兼ね合いです。それと、資金を固定する事を避けるためです。

でも、投資家へは斡旋します。

不動産屋で持っているのは、個人経営の方と、利益が転がってきて転売用が買えなかった方だと思います。大金を一度に投じても、安定して回収が出来れば良いとの考えだと思います。

僕の考えは、不動産の免許とは、転売も出来るから必要だと言う事です。

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2017/02/01(水) 20:07:27.97

>>792
エースさん、お元気そうで何よりですね。
僕も頑張ります～♪
モラルは大切にしないと・・・、刑務所に入ることになる方は、大抵宅建のない社長さんですね。
よくわかりました。（笑）

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2017/02/01(水) 20:12:54.15

>>793

転売がメインですが、買取もされる方がおられて、両方ともお取引あります。
田舎の不動産屋さんなら、マンションやアパートの数棟所有でも普通です。
都会の不動産屋さんは、転売の方が儲かるからだと思います。
うちは、近所の同業他社の社長さん所有の賃貸物件の客付けとかよくさせてもらっています。

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2017/02/01(水) 20:22:33.96

>>794
田舎の為、農家＆貸家業＆不動産業という方が主です。
うちみたいな専業農家、いや、専業不動産屋は厳しいです。（＞_＜）
よって、安く手に入りそうなら買い取ってみようかと模索しています。
1件　4部屋満室時14万円の駅から１～２分のアパートの処分に困っておられる方の話あり・・・。
かなり、ボロイですが、500万円で買えたら欲しいですね。
駅前で坪18万でも売れそうな60坪なので、最悪、土地の更地としても1000万円ぐらいの価値はあるので、損はしないと思うのですが・・・。
周辺の同業者は、結構、家賃収入で生活しているパターンが多いです。
まぁ、不動産屋さんなので、ほぼ満室運営ですが・・・。
固定の利益は僕も欲しいです。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/02/01(水) 23:09:49.11

いい物件あったらここで紹介してください

前からお願いしてる私です

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2017/02/02(木) 11:09:32.08

>>798
2chって、ロムってる方々が多いので、こんなところで紹介しても、
殺到して買えないと思います。
零細社長さんは関東の方だそうですので、捨てアドでご連絡するなりされたほうがいいと思います。
また、欲しい地域の昔からやってるか、地元の人が営業している不動産屋さんと仲良くなった方がいいと思います。
（なるべく、少人数の店の方が家庭的で話を聞いてくれる）
まず、マンションやアパートの1棟物はメジャー大手には流れずに、昔からお取引のある地元業者にほぼ流れます。
昔の人はパソコンが苦手な方も多く、レインズやネットに載せずに、抱えている見込み客に紹介して、取引しています。
『このような物件を探しています！』とお伝えして、見込み客になれば、そのうちに、話を振ってくれると思います。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/02/02(木) 13:53:36.96

殺到するならここに物件紹介すればすぐ売れてウハウハじゃないですかｗ

**零細社長** · 2017/02/02(木) 18:59:29.51

>>800
まま、マターリ行きましょう。

不動産を適切に運用したいのは誰もが欲しい事だと思いますよ。1さんもマジの中のマジなレスは、これもまた正しい事だと思います。

不動産屋の儲けのシステムは、売買差益、仲介料、管理委託料程度ですが、それに賃料が入れば安定します。

究極の理想は、少人数で賃料と管理委託料で、給与を含めた運営費のすべてを賄う事ですが、なかなか難しいです。

一般の投資家さん達は、利回りを当然気にしますが、老朽化に伴う修理費やら入りにくさからの空き家率をもっと気にした方が良いです。築浅で、土地値なんて有り得ません。入居者が居続ける環境や立地が一番大切だと思います。

ここに書けば？

あっても書けません…。物件のネタを持って他の会社へ行かれてしまうのがおちです。

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2017/02/03(金) 01:05:08.91

>>801
2chに書き込んでも、かっさらっていく人達が出てきて、買えないですし、こっちも損します。
ポスティングしていても、記載している物件の売主に直接接触して、仲介手数料を払わないで買おうとする人も出てきたり、
他の業者が奪いに来たりと、困っています。
うちも投資向け物件を預かってますが・・・、
不動産投資家の方の利回り重視の無茶苦茶な指値交渉・・・。
零細さんのおっしゃるとおり、築浅で土地値とか、利回り２０％以上とか、
マジでないですわ。

**零細社長** · 2017/02/03(金) 12:02:13.68

雑感ですが…(書いたことあっかな)

最近の不動産屋の経営方法ですが、東京外郭都市部では、核経営が主体で、経営者+事務方+若手営業の三人体制が増えているように感じます。

チラシを打っても反響がない。

これが職員リストラの最たる理由ですが、こんなの10数年前から変わってないのにね。要するに経営者の高齢化が進み、モチベーションの低下から来るようですが、若手がいるのに閉めちゃうケースが…。

良い物件は地元で長い分、集まることは多いですが、販路がない。だから、うちの狙いはここなんだよね。付き合いを重ねて、情報をもらってくる。

毎朝のミーティングで話しても未だに事務所内でグダグタしている職員にちょっとむかっ腹(笑)

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2017/02/03(金) 13:15:44.64

>>803
零細社長さんのおっしゃったように、近所の同業他社に老舗も含めて、あいさつ回り＆情報集めは欠かせませんね！
地元情報で、開発予定のネタとか聞けますし、それで新築需要の土地探しのお客さんをつなぎ留めれますし、
同じように、高齢化が進んでいて、ネットに物件を載せさせてもらったりしています。

**零細社長** · 2017/02/03(金) 14:15:09.15

>>804
まんまじゃんか(笑)

頼りない営業の小話を…

現金一括契約が予定されているけど、その不動産には残置物が多数あり、代金をもって、業者による撤去がある。約一週間引き渡しを延ばすらしい。

その営業は、仕方ないですねって買い主のお客様を説得してたけど…。電話終了後に、引渡し延期に関する危険負担は話が着いてるの？聞いたら、なんすか？それ？って…。

おいおい、あんたキャリア13年のベテランだろ？

一気に血が昇って、首だー‼

って叫びたくなったよ。

フェイク入れたけど、ホントにあった話。(ちゃんと延期対応の文言に変えました)

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/02/03(金) 15:42:30.15

キャリア0年の私にも分かるように、危険負担を詳しく教えてください

**零細社長** · 2017/02/03(金) 17:07:25.71

危険負担は法律用語なので嚙み砕いてお話します。

不動産の契約において、引渡しまでは売主が全ての
責任を負い、引渡し後は買主が責任を負うという
内容です。引渡し迄に自然災害等売主に責任がなく、
例えば自然火災で建物が消滅してしまった場合には、
契約を白紙（契約が無かったことにする）に戻すと
いう内容なのですが、営業の小話では「決済と同時
に引渡しも受けますが、売主さんがそう言って（
代金で荷物を出すから）勘弁してやって下さい」
と言った事が馬鹿だってことです。

その一週間で火事になったらどうすんの？って
聞いたら。
だって、買主さんは契約時に火災保険に入るじゃ
ないですか！？だと。

じゃぁ、故意に建物を壊していったらどうすんだ？
と聞けば、
そんな悪い人じゃないです！！
だと。

馬鹿だよね。契約ってのは万が一を書いてあるもので
万が一が全くないなら契約書もいらないってぇの！

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/02/07(火) 05:20:30.85

https://youtu.be/2q-vGObpa4M

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/02/07(火) 15:38:32.39

↑
ウイルス

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/02/21(火) 22:11:22.81

35:54
↓
10:40
https://www.youtube.com/watch?v=WTdY7h129Mk

https://www.youtube.com/watch?v=8R0luOy8ce8

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2017/02/23(木) 13:53:31.35

地元の開発情報を聞き出し、開発業者にアポなし訪問してきました。
その会社の間に他の不動産業者が嚙むそうですが、進んだら連絡してもらえるようになりました。
大手のデベロッパーは信用できないから、今回こそは上手くいければいいなぁ。

**私一人が専任の宅地建物取引士です** · 2017/02/23(木) 13:54:36.47

地元の開発情報を聞き出し、開発業者にアポなし訪問してきました。
その会社の間に他の不動産業者が噛むそうですが、進んだら連絡してもらえるようになりました。
大手のデベロッパーは信用できないから、今回こそは上手くいければいいなぁ。

**零細社長** · 2017/02/24(金) 17:55:44.41

>>812
1さん、不動産屋らしくなってきたね。

おじさんは周りの不動産屋さんのベテラン社長に気に入られたのか、一日三回位電話が来るよ。物件を探してくれ！ってね。
この前、小さい案件だけど契約を振ってくれたし、弟子にしてくれ！って食い付いているのが気に入られた理由かな？(*￣∇￣*)

こっちは電話じゃなくて、週に三回位顔を出してるけど、いい距離感でやれてる。向こうからすると、社長のキャリアが２０年も違うから、仔犬のように慕ってるのが嬉しいんだと思う。こっちもだけどね！

来週から３月だよ！頑張りましょう‼

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2017/03/18(土) 00:17:10.89

住宅ローンが通りにくい方の心が折れてしまい、動かなくなってしまい、
売主さんにも責められるで、今月の初めに来店された方（現金の方）に、オススメして、
気に入っていただき、今月末に決済し移転登記する予定です。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/03/21(火) 06:57:51.19

相続物件である程度指値できる物件なんだけど、
こういう案件って、往々にして不動産屋さんの担当者の腹次第でまとめることは可能でしょうかね？

**零細社長** · 2017/03/21(火) 07:42:29.77

>>815
ケースバイケースでしょうが、不動産屋の担当と相続人の関係性よりは、弁護士、司法書士、税理士の方が強いと思います。

我々は依託された業務をこなすだけです。買い手の気持ちがわかっても、買い手としてキーマンが誰なのか？リサーチが必要です。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/03/21(火) 15:56:23.19

>>816
返答ありがとうございます。
売主は高齢者でホームに入っていて、かつすぐに換金したいとのことで、
さらに弁護士に一任？で価格については柔軟な対応をするといわれている状態の物件なのですが、
弁護士や仲介業者に少し包めばまとめてくれそうでしょうか？

**零細社長** · 2017/03/21(火) 18:34:26.54

>>817
高齢者で相続人予定者がいるなら、弁護士に取り入るのが一番でしょうかね。即換金したい、やりました、相続人予定者が不当に安く売った、買い戻したい、訴訟だ！なんてならないためにもね。
ただ、弁護士を誰が呼んだか？もポイントですよ。不動産屋なら揉める確率が０でなくなります。両者へ心付けが有っても良いかな。後は知らんよ！って意味でね。
老人側の弁護士なら特別に無いかな。取引後でもいいんじゃないかな。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/03/28(火) 02:17:00.89

ガチの田舎(人口5万程度)で両親と仲介メインの不動産屋を細々とやってる者です
家賃25万円程度の事務所を省庁の出先機関？に貸す仲介をしまして、省庁側から毎年契約更新というか書類書換を求められるので書類作成手数料として1万円請求しているのですが、こういった場合の相場はどんなもんなのでしょうか？
きちんと管理・2年更新とかやっていれば家賃の何%という感じで取るんでしょうが、うちは仲介のみで大家さん管理なので多く請求するのも気が引けますがもうちょっと貰ってもいいような気もします笑

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2017/03/28(火) 16:44:03.17

>>818
零細社長先生！相談希望の方がいらっしゃいました！

>>819
書類作成手数料は、大家さんに請求するのでしょうか？
１万円は安いと思いますので、３万円ぐらいでしたらどうでしょう？

**ガチ田舎細々** · 2017/03/28(火) 20:18:49.27

>>820
書類作成手数料は借主の省庁に請求してます。借主の要望で書き換えてますので
三万円ですか！参考にさせて頂きます！

**零細社長** · 2017/03/28(火) 20:34:06.63

>>820
呼んだ？(o^ O^)シ彡☆

>>821
相場は有るようでない更新手数料
なんだから、このご時世一万円
じゃぁ…と主張してみたらどうかと
思う。
事例では、売買の契約書のみの作成
で、二万円もらってるよ。
賃貸は…。事例が無い。ごめん

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/03/30(木) 14:49:24.15

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**いつか不動産屋** · 2017/04/03(月) 14:14:22.22

なんだ、なんだ、2chにこんなまともなスレッドがあったのか・・・。

いつか不動産業を開業したいと妄想しているサラリーマンです。
宅建は去年3年間の勉強の末、合格しました。

そこで、お伺いしたいのですが、とりあえず宅建士として登録しようかな、と思っているのですが、
メリットて名刺に「宅建士」と書けるくらいのものですか？

スレ主さんのようにいきなり開業できるほどの度胸も根性もありませんorz
いつか開業したいとは思ってます。

**零細社長** · 2017/04/03(月) 18:54:02.88

>>824
いらっしゃいませ！将来さん。スレ主ではありませんが、老婆心で出てきている者です。(o^ O^)シ彡☆

昨今の不動産業界は混沌としてきています。業者的には大別して、一人二人の零細にて運営するか、営業経費をバンバン掛けて、多店舗展開していくかですかね。

営業スタイル的には、一人一人のお客様にじっくり向き合うエージェント型とコンサルタント型、それと手数料を値引きしてでも、フリー客を自分のところに向かせるディスカウント型に分けられると思います。

難しい仕事です。

**零細社長** · 2017/04/03(月) 19:00:42.49

>>824
ごめんなさい、いつかさんでしたね。

名刺に取引士を入れると、いい意味でも悪い意味でも警戒されるから、反応をみるには面白いですよ。

でも、プロだと思って難しい質問が飛んでくると厄介です。試験対策で学んだことと、実務は違います。何せ、無資格経営者がまだまだおりますので、古参業者は取っ付き難いです。(o^ O^)シ彡☆

あっちは経営のプロだと割り切って付き合いましょう(o^ O^)シ彡☆

1さんも、夏で丸二年ですね。このスレも二年生ってわけだ。早いなぁ…

**いつか不動産屋** · 2017/04/03(月) 19:43:01.33

>零細社長さん

ご回答ありがとうございます。
とりあえず今年の盆前に講習受けて取引士登録してみます。
今は机上の空論、机の上のお勉強しか知らないため、仕事の合間にこっそり宅建協会のホームページなんかを見て、少しでも実務っぽいことを吸収しようとしています。

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2017/04/03(月) 19:56:15.08

>>824
このスレッドは荒れずに、ここまできました。（笑）
度胸も根性もありません！無謀なだけです！！
この業界は、未経験で開業されても、研修等充実してますので、真面目にやれば、
お客さんはついて来てくれます。
やり始めてもうすぐ２年ですが、直近の売買では、来店から契約・決済まで２０日間で売れました！
個人営業で始めましたが、法人化しようとしています。
零細社長さんもおっしゃっていますが、この業界、経営者が宅建なしの会社が多く、そんな会社はコンプライアンスが無茶苦茶・・・。
いまだに名義貸しの会社が多いので、マナーの悪い方々も多いです。
資格は古い方がいいので、宅地建物取引士証の交付までしましょう！

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2017/04/03(月) 20:04:53.28

>>825
>>826
もう２年ですね！あっという間でした。
個人営業で始めて、法人化しようとしていますが、
前株、後株のどっちがいいでしょうかね？
僕個人的には後株が好きなのですが・・・。
最近の流行りは、前株で、迷っています。
法人登記のために、法人の印鑑を注文しないといけないもので・・・。

**零細社長** · 2017/04/04(火) 07:41:49.93

>>829
うちは前株でカタカナ書きだよ。

副業もあるので、⚪⚪不動産とか
⚪⚪住宅とかを英語にもしてません。

創業の時に一番悩んだよ。

**零細社長** · 2017/04/04(火) 07:42:43.74

>>830
あー、文字化けした…

○○です。

**いつか不動産屋** · 2017/04/05(水) 17:15:15.29

零細社長さんは副業もおもちなんですね。

私も開業したら、自社物件購入して、事務所の隣で喫茶店とかやりたいです。

**零細社長** · 2017/04/05(水) 19:30:24.69

>>832
副業といっても総合保険代理店と建設業です。バブルの頃は日銭の入る居酒屋とかスナックを副業にしていた人が多かったです。

本業にした人がチラホラ…(o^ O^)シ彡☆

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/04/12(水) 21:41:50.79

宅建も建築士も無いけど、中古物件買って転売したいんだけど、逮捕とかされずに出来ますかね？

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/04/13(木) 00:43:16.10

逮捕はされんだろ
刑事罰じゃあるまいし

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/04/17(月) 06:39:05.61

継続的に繰り返してやると宅建業免許必要だよ
その場合専任の宅建士が必要

**いつか不動産屋** · 2017/04/19(水) 14:29:45.20

バブルの頃でしたら、居酒屋もスナックもかなり儲けてそうですね。
理想としては自社ビルで不動産業と大家業と日銭商売です。

建設業と不動産業は相性がよさそう。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/04/19(水) 18:14:11.93

>>836
繰り返しって年に3棟位直接売り付けたりしたらダメ？

**零細社長** · 2017/04/19(水) 18:19:42.07

>>838
単純に年に三棟はアウトゾーンです。

ですが、投資として購入しオーナーチェンジならグレーゾーンです。

土地売買の売主として、買い取り仲介で業者に卸せばセーフだと聞いた事が有りますが…。これは昔々の話です。(笑)

**零細社長** · 2017/04/19(水) 18:24:14.03

>>837
バブルよ、もう一度来ないかなぁ…。

ホント、関東圏でも空き家が一杯で、賃貸の入居率も低下が続いておりますなぁ。

ビルは案外簡単に融資を借りて所有出来るものですが、なかなか利回りのいい物件に出会えません。何せ、お店としての立地も考えるとね。だから、ご近所さんと必要以上に仲良くしてる腹黒い自分がいる(笑)

今はテナントだけど、オーナーから買い取り依頼が有れば、いの一番に考えるもん。

**零細社長** · 2017/04/19(水) 18:29:48.65

>>840
自己レスだけど、僕も後10年で引退しようと思っています。その後は、会社を後進に固定資産＋αで買い取ってもらって、その後10年くらい固定給を貰いながら、余生を過ごしたい。

願望だけどね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/04/20(木) 10:09:30.29

物件を探してますけど思ったような物件がなくて困ってます

どうしたらいいでしょうか？

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/04/20(木) 12:55:05.49

スレ建て主はﾀﾋんだみたいだな
未経験では厳しい世界やな……

**零細社長** · 2017/04/20(木) 19:14:57.88

>>842
まず優先順位を付けましょう。
五つ位挙げると良いです。

そして逆順から妥協点を探して行きます。

皇居を買いたい以外は、最後は価格です。(笑)←冗談です。

後は探してもらう不動産屋を増やすことです。不動産屋にも色々います。新築に詳しい奴、テナント関係に強い奴、農地に強い奴とか色々ですので…

**零細社長** · 2017/04/20(木) 19:20:36.39

>>843
死んでないでしょ。
ダメな奴は一年でアウト。
二年持てば三年は行ける‼

問題は五年かな？
欲が出て、規模拡大(多店舗展開とか塩漬けになるような物件の保有とかね)でおっちぬ場合もある。うちはエースが抜けて、後進教育しながらだから、結局営業しながら経営しなきゃなんない。だから、時間が足りない。エースに任せてた時の楽が抜けないから大変でござる。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2017/04/25(火) 20:10:07.19

>>843
死んでへんわ（笑）

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2017/04/25(火) 20:14:22.71

>>845
生きてますよ～(*^^)v
法人化で忙しいもので・・・。
手ごたえは、感じてますので・・・。
あんまり書くと身元バレしそうですしね。
うまくやれば、未経験でも行ける業界ですね。
関西弁で言うと、『ボロイ商売ですわ～』

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2017/04/25(火) 20:19:38.89

>>845
少し前に遠方に行ったときに買ったお土産をもって、同業者訪問してきました。
全宅・全日問わずに、上手にやっていきたいです。
そんなに欲はないので、今のまま、やっていきたいですが、
テナントの買取欲、気持ちは非常にわかります。
他の物件のオーナーさんの世間話の聞き役とか、よくしてますもの・・・。（笑）

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2017/04/26(水) 16:21:48.98

おーい　誰か都心物件売買扱ってる人おらんかねー？

**零細社長** · 2017/04/27(木) 07:59:19.67

>>849
メインでは有りませんが、専属なら５物件有りますよ。全部投資用ですが…

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