●〇●未経験で不動産屋を始める　その１●〇● [転載禁止]©2ch.net

**私１人が専任宅地建物取引士です** · 2015/07/28(火) 08:22:13.54

これから、宅地建物取引業を始めますわ。
ちなみに、不動産業界未経験です。
宜しくお願いします。

**地方の弱小大家** · 2015/10/19(月) 11:02:45.61

>>94 ハハハ…仲介手数料はもらい過ぎだ…。

弱小大家としては、広告料とか袖の下を渡しても、
賃料下げずに、むしろ上げてでも、満室にしたいのですが。

**地方の弱小大家** · 2015/10/19(月) 11:07:03.77

>>100 不動産のポータルサイトにも物件を登録しなきゃお客様を探せない

お客さんって、ある程度目星をつけて店頭に来られるのですか。

不動産屋さんのトークで、かなり誘導できるのですか。

**地方の弱小大家** · 2015/10/19(月) 11:09:12.30

>>100 ポスティング

賃貸のポスティング　そんなの有効でしょうか。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/19(月) 17:09:54.97

>>102
はい。複数名いらっしゃいますよ。

いきなり来社されても日中の事務所
には、暇してる経営者か事務員位
しかいません…。

営業マンは、販売図面を持って地域
の不動産屋さん廻りとか、物件の
下見とかで出払ってる事が多いです。

物件の清掃とか結構営業マンは忙し
くしてます。

故に、ネットで情報を見たので週末に
似たような物件も見たいのでよろしく
って感じで、先に連絡が来ます。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/19(月) 17:21:26.54

案内の時に、お客様の指定物件と
対抗物件、営業マンお薦め物件に、
潰し物件（相場感の悪い物件）を
見せます。

袖の下物件は…お薦め物件ですけど
興味を持ってくれなそうな物件は
それであっても潰し物件になって
しまいます…。

タンボかぁ…。業者としてはタンボ
物件の方が営業も喜ぶんですけど
、契約優先だからなぁ…

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/19(月) 17:25:53.78

>>103
都市部に限ってかもしれませんが…

子供達が結婚するにあたり、近所で賃貸物件を探している。

親を引き取るのに…（同様）

アパートの建て替えで…（同様）

というケースで契約したことがあります。何をするにも無駄は無いので、ポスティングのチラシも「地域物件情報」という名称で、コツコツやってますよ♪(*^^*)

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/19(月) 20:17:01.50

今日からポスティングをスタートしました。
中古の複合機がフル稼働です。
ポスティングの反響は１０００枚で１件ぐらいと聞いたことがあるので、配りまくります！
今日は１５時過ぎから始めて、１時間半で２２０枚しか配布できませんでした。
古い住宅地図を見てやってたので、居住者の名前も変わっていたり、
ポスト投函不可の家の住宅地図のところにコメント入れたりやりながらだったのか？
明日は、ひとまず３００枚以上配布する予定で、住宅地を潰していきます！
(；･`д･´)

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/19(月) 20:21:15.17

車を離れた広い山道に置いといて、
ひたすら起伏のあるマスの目の住宅地を歩いて、登ったり下ったり、
一筆書きで要領よく行ったつもりですが、平地と違ったしんどさがありました。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/19(月) 20:46:27.81

>>107
1さん、おー！頑張ってますね♪(*^^*)

僕も輪転機を買うまではコピー機で
印刷したものを配ってましたよ。
コストを考えるようになって、中古
の輪転機買った訳です。

http://www.ohw.jp/smartphone/detail.html?id=000000005149&;category_code=ct50&sort=order&page=1

新品の十分の一の価格です…。

ちなみに、反響は二百で4本も有れば
二千で０もあります。

チラシを作るコツは…

電話しなきゃ細かいところがわから
ない、どこよりも新しい耳慣れない
物件だと思わせるような紙面が必要
と言われてます…

運命の神様は努力している人に必ず
微笑みます。つまり、やれば必ず
何かを掴みます。

また、継続は力なりです。

うちの職員さんたちにも言い聞かせ
てますが、地道な努力の先に良い
ことが待ってますよ♪(*^^*)

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/19(月) 20:50:54.14

>>108
僕は自転車をフルに使ってました。

自家用車がワゴンでしたので、少し
離れた物件の時は、積んで移動も
してましたよ。

それとね…

雨上がりは効果が少ないって経験則
があります。
濡れたチラシを手に取るお客さんは
少ないと考えてます。だから、雨の
日とかはマンションや団地に入れて
いました。

それと…

夕刊を取る時間、朝刊を取る時間も
考えてね!!

ヒント挙げすぎかなぁ…

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 16:38:34.61

地域物件情報ですか、管理不動産と相談してみるわ。

1000件で、問い合わせ1件か。これ、近隣の、同等レベルの賃貸に配るのですか。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 16:39:27.82

気分いいので、自転車だな。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 16:44:02.64

うん。そうしよう。

入居者さんの前住所、ほとんどが賃貸だ。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/20(火) 18:08:15.90

今朝から愛用の中古の複合機の調子が悪く、全く印刷できず・・・。
まだカウンターが38,000だし、つぶれるには早すぎる！
ドライバーを入れなおしても、症状治らず・・・。
会社員時代なら、この分野が得意な人に頼むけど、
1人だと自分で解決するしかない！
2時間ぐらい格闘したけど、複合機はウゥーーーン―――――。と反応だけして
まさにストライキ状態でした。
電源ボタンを押しても、電源が下りず、しょうがなく主電源のスイッチを落とし、
『明日からはどうしよう？』肩をガックリ落として、ポスティングに行ってきました。
３３０枚ぐらい配り、帰ってきたら、何もなかったかのように
印刷機能は復活してました。静電気が溜まっていたのかな？
(＾◇＾)

>>110
夕刊を取る前辺りを狙っているのですが、ハズレでしょうか？
朝刊と同じ時間に取られると、朝は忙しいし、スーパーのチラシを軽く見て、
他はすぐに廃品回収の袋にまとめられそうで、
昼頃は、手紙やDMに紛れて、ゴミ箱にポイ～！
夕刊時期なら、奥さんも忙しいし、夕刊と一緒にテーブルにでも置いておいて、
少し時間ができてか、帰宅後のご主人が夕刊を見るときに、
一緒にポスティングの紙も見てくれるかな？と、まさに自宅だとこういう感じなので、
勝手にイメージしてました。
(-_-;)

>>111　弱小大家さん
ポスティングは侮れないところがあると思います。
○産党や社○党のビラのポスティングがうちのポストの入ってますけど、
政治的には正反対ですが、全部読んでいます。
僕は、自分の店のお知らせ＆賃貸＆売り物件を１枚にまとめて、
ポスティングしています。
なるべく、店の位置を知らせる地図もユニークな感じに、ちょっとでも関心を持ってもらおうかと、
工夫はしたつもりです。
まだ、反響はないので、断言は出来ませんが・・・。
(;´･ω･)

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 18:45:21.06

300と330では、1000に足りませんから。

頑張りましょう。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 19:30:51.49

>>111
特選情報へはワンルームから貸家、店舗まで色々と書いてありますので、ワンルームでも一般戸建てまで、大字まで一区切りで入れます。

実効を狙うと言うより、仕事してます感狙いで、反響が来たらめっけもん程度の気持ちです。

最も開業時は反響が来ます様に！って願って入れてましたけど…。

今では、駅から徒歩10分程度の立地の店舗にも関わらず、フリー客が五件前後有るのは、こういった活動もあるのかなと考えてます。

千で一の反響は運任せです…

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 19:31:53.85

>>115
同感♪(*^^*)

まだまだ足りないぞ!!

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 19:46:25.40

ポスティングのタイミングは地域特性もあるから一概に言えないけど、我々がベストと認識している投函タイミングは、夜から朝にかけて投函して、お昼に家にいる奥さんに読んでもらう事が一番だとしています。

夕刊が入っているお宅なら夕刊に挟みます。朝刊なら上に置きます。

売買物件なら、ターゲットユーザーが多そうなところに入れます。意外や意外やに新築物件に新築物件をポスティングして、お友だちを紹介してもらった事もあります。

戦略と戦術を考えて実行することに、自営業者としての楽しみもあります。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/20(火) 19:47:55.92

ウーン…余り書くと身バレしそうだな…。

ついつい応援に熱が入っちゃう…

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/20(火) 20:30:38.44

昨日、５００枚刷って、今日、あと３０数枚残りました。
数え間違えでしょうか？
明日の分は４５０枚＋今日の残りを団地に投函します。
明日で１０００枚超えは確実です。
マンモス団地も控えてますし、頑張ります。
賃貸に入れて、苦情とかないのでしょうかね？
冷や冷やしてます。

今日行った住宅地は防犯に力を入れているようで、ポストのカチャンという音で、
中の人が出てきたり、ピリピリしているようです。
地域がらもあるでしょうけど、深夜に配布したら、高い確率で
不審者として通報されると思います。
やはり、田舎なんですかね。
(-_-;)

**地方の弱小大家** · 2015/10/20(火) 22:01:38.42

おっ、明日で1000越えですか、次は電話が掛りますね。
事務所には、声の美しい事務員さんがおられますかね。

1000越えで、きっと反響ありますから、
明日は祝杯ですね、弱小大家さんも呼んでください。

**地方の弱小大家** · 2015/10/20(火) 22:07:12.96

>>118
>>戦略と戦術を考えて実行することに、自営業者としての楽しみもあります

う～ん、激しく同意（笑。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/21(水) 07:02:13.86

>>120
不審者と間違われない様にするには、何をしているのかを言うことだね。

こんばんはー！
新しく開業しました。
チラシを入れさせて下さい。

御苦労様って言葉が返ってきます…

反響で祝杯ですか？

零細社長も呼んでください♪(*^^*)

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/21(水) 14:07:02.32

ゲッ！トナーが無くなった！
注文しないトナー・・・。
(；･`д･´)ｂ

今朝は団地に配布しました。
団地はポストが集まっていて、４００件以上を歩いて１時間弱で配れました。
黒トナーは昨日の晩に無くなりかけに気づき、発注したものの、
２２日着になってしまった！
輪転機が欲しいです。
(-_-;)

うちに電話を掛けられても、転送されて、現場で汗まみれでポスティングしている
アラフォーのおっさんの携帯が鳴るだけです。
NTTの普通電話の時は転送と画面に出ましたが、
NTTのフレッツ光にしてからは、携帯の画面に転送とは出ずに、着信になるため、
携帯に掛かってきた電話か、転送か？は電話を取るまでわかりません。

弱小大家さん、零細社長さんも祝賀会にお呼びしたいのはやまやまですが、
新幹線に乗らないと来れません。
m(__)m

東京のベットタウンの八○子に親戚が住んでるとだけお伝えしておきましょう。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/21(水) 18:25:18.50

>>124
トナーとか消耗品を考えると
輪転機には敵わないですよ♪

前に書きましたが…ん、書いた
かな？(*^^*)
僕は二三回仲間の社長に輪転機
を借りてやりました。インクと
紙と差し入れ持参で…。

これもコストが…と言うことで
中古の機械を買った次第です。

でも、一般的に今日はお休みで
はないのかな？少しは休養を
とった方が良いですからね!!

前に書いたかも知れないけど、
曜日感覚は無くなるし、常に
焦りだけが頭にあって、鬱に
近い状態になった僕が言うので
すから、休んでリフレッシュ
は必ず必要です…

そうそう、お祝いは新幹線でも
行きますよ♪北でも西でも…(*^^*)

なーんてね！

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/21(水) 18:59:05.37

チラシは黒い部分が多くて、どうもトナーの減りが早いですね。

今日、親の知り合いの不動産業界２０年以上の方が、様子を見に来てくれましたが、
同じく輪転機の話をされました。

親も事業をしてまして、コピー機があるので、紙持参でコピーだけしてきました。

休みは取りたいのですが、休もうとしても、お客さんを逃してしまう気がして、
休みなく働いています。

昼は店にいなくて（ポスティングで）、晩は（ポスティングの準備で）照明を全開にして
中でゴソゴソ。
変な不動産屋と思われてそうですね。

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 15:40:48.49

～で、祝賀会のダンドリ、決まりましたか。

ところで、ポスの成果、電話の1本もありましたか。
新幹線代は経費で落ちますからご心配なく。呑み代はお任せ。

やはり、この秋の入退去のピーク終わりましたかね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/22(木) 16:53:15.04

>>127
いやいや飲み代位私に持たせて下さい(*^^*)

秋のシーズンはぼちぼち終わりですかね…
うちの方では、週末に色々とイベントが
あるので、ニーズになりそうな家族はそっち
に行ってしまうのでないかと思います。

今朝、今年一番最初の忘年会のお誘いが
有りました…。本日給料の支払い予約を
しましたが、ボーナスの時期が…あと二ヶ月
なんですね…。

集金をしないと払えないなぁ…

大きいPJの取引完了は4月だもんね…(*^^*)

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 17:17:08.14

空室が埋まりません(悲鳴。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/22(木) 17:57:06.55

長文で書き込んだつもりが、書き込み出来てませんでした。
( ﾉД`)

>>127
今朝から、団地に９００枚投函しました。
団地は枚数いけますが、ポストの下にくず入れがあり、
チラシがたくさん捨てられていましたので、
大部分が捨てられると思います。

事務所に帰ってきて、明日の分８００枚と知り合いに頼む３００枚を刷りました。
黒文字ではトナーがすぐに減るので、緑色の文字にして、白黒で印刷して、
少しでもトナー節約です。

祝賀会いいですね～♪

入退去のピークの件ですが、当店は、入退去も全くありませんでしたので、
コメントは差し控えさせていただきます。（笑）

ポスティングでの反響はゼロですが、某・都道府県大手の不動産屋さんの
２つの支店から喰いつきがありました。

>>128

うちには、秋のシーズンは来ませんでした。
(~_~)

たぶん、土日も、ポスティングをして、つぶれると思います。
社長さんは、ボーナス時期もありますし、大変ですね！
ボーナスなんで、蚊帳の外の話です。

なんとかして、幸福の神様は降りてこないでしょうかね。
(>_<)

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 19:34:03.60

空室が埋まりませんけど、ホテル押さえといてね。

そりゃあそうと、空室は電気切られているけど、
電気があれば住めるじゃあない家出～と、
良からぬ妄想に取り憑かれましたが。

～～今日はどうしたんだろう（笑。

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 19:39:49.00

嫌ですよ、専任さんと、名無しさんと、弱小大家と、
祝賀会のあと縺れてアパートの空室で、雑魚寝とかは、ね。

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 19:43:29.93

新幹線の交通費、税理士認めてくれるだろうか。

ホテルの飯付きセミナーなんかの会費、図書購入費で処理しているもんな。

**零細社長** · 2015/10/22(木) 20:30:25.62

>>132

いけね…メール欄に名前を入れてた…。

免許を受けてもうじき二ヶ月ですね…
自分の時と比べてみると、動きが
悪いのかな？

効果はゼロでも測定して、次回に
繋げて行きましょう♪
やり方はどんどん工夫して、チラシ
自体にも一工夫加えましょう♪

さて、どう工夫すれば良いのか？

先ず、詳しい情報は省きましょう！

次に、新しい情報であることを
目立たせましょう！

更に、この物件を是非お知り合い
にも勧めて下さいと書きましょう！

紹介すればお小遣いがもらえると
書きましょう！

全てはトライアルアンドエラーで
解決できます♪(*^^*)

本気で１さんに反響を与えたい…

**零細社長** · 2015/10/22(木) 20:39:55.76

>>132
36から始まる名無しさんは零細社長が書き込みしました…。

関東の現役不動産屋です。

ちなみにFCとか、メジャー7とか大嫌いです。("⌒∇⌒")

免許番号の古い先輩たちに虐められ…いや、可愛がられ楽しみながらやってます。地元でのキャリアが四半世紀も越えれば、知り合いは隠居に近い年代ばかりです…

**零細社長** · 2015/10/22(木) 20:41:18.03

>>134
自己レス

動きが悪いとは、個人の動きが悪いのではなくて、市場の動きですので誤解なく♪(*^^*)

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 21:18:12.58

専任さんと、零細社長さんと、わたし弱小大家。
さあ、役者は揃った。

～で、お相手は。

ＪＫがいいよ～と言ってみたりして、専任さん、よろしく（笑。

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 21:24:42.57

>>135

やっぱり、スーモがいちばんですか。

**地方の弱小大家** · 2015/10/22(木) 21:40:25.66

零細社長さん。

たとえば、スーモとか、アットホームとか、ヤフー不動産などでの
検索データは、掲載している不動産屋さんでは分かるのですか。

お気に入りに入れている数値なんかが分かれば
この物件は人気がある～と。

この物件は誰も見向きもしないな～とか。
最近のシステムでは簡単のように思うのですが。

でもそれが内見にすぐに繋がるとは思えませんが、
どうなんでしょうね。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/22(木) 22:27:13.54

>>135
FCが嫌いって、世紀２１とかのことですか？
今日、世紀２１☆☆ホームというところから、
『インターネットに掲載していいですか？』と問い合わせが来ました。
レインズに転載不可と記載したのですがね・・・。
僕は、FCについては、他人のフンドシで相撲を取ってるようで、嫌いです。
うちがこれから、ATTBに載せるのに、他社に先に掲載されると、
一般人は世紀２１というフランチャイズの衣をまとった者が大手で信用できると勘違いするでしょうね。

あと、財閥系の不動産屋さんは、客付けさせろと言うくせに、逆に客付けさせてくださいと言っても、
『商談中で無理です』とか、『ついさっき契約になりました』とか言って、
客付けさせないとよく聞きます。
そして、値下げさせて、両手取引で、自分だけ儲けようとすると悪評は聞きます。

零細社長さん、優しいですね！僕もアラフォーですので、
動きが悪いのは～、の意味は分かってましたよ！

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/23(金) 00:53:15.85

追伸！

男の決心で輪転機を購入することにしました。
今朝、４００枚＋８００枚＋知り合いに頼む３００枚合わせて、１，５００枚刷って、
新品のトナーが軽くなり、決心しました。
今年の冬は、暖房付けずに、着込んで頑張ります。
FCさん達に負けてられません！
(´-ω-`)

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 01:52:32.46

深夜の決断～ですか、顎、足と、晩酌つけていただければ、
ボランチアしますよ。

**零細社長** · 2015/10/23(金) 05:11:33.57

>>139
不動産のポータルサイトアットホームでは一般サイトでの検索と業者間での検索件数がわかります。
他のポータルサイトでは、検索件数だけわかります…スーモはバカ高いので契約してません…。
ホームズは、一見掲載料が安いので効果があると思ってたのですが…高くつきます。

自社サイトでは、解析すればわかるのでしょうが…面倒なので見てません♪(*^^*)

うちはどちらかと言うと、売買系の会社なので、売買の問合せが多いです。が、季節によっては、また借家とか店舗とかの反響は先月まで有りました…。

アパート系の秋の商戦は終わった感がある様です。

**零細社長** · 2015/10/23(金) 05:19:39.68

>>140
(￣▽￣;)、僕はアラヒィフバリバリのバリバリですよ♪(。>д<)

輪転機の購入決定は致し方無いですよね。本音を言うと、古い不動産屋だと、今では使ってないよ！って言う会社もあるので、もらえる事もあったんだ。

そんな意味もあって、他の会社に遊びに行きなさい♪って言ってたんだ。これも経験上あったこと。機械を入れ換えたら、古い機械の引き取りにお金が掛かるので、取ってある会社もあるらしい…。

メジャーセブンは、適当にお付き合いしてればよろし。彼らはいつでも両手キャンペーン実施中だから("⌒∇⌒")

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/23(金) 11:24:41.27

>>142
新幹線に乗っていただいてまで、ボランティアを頼むと、
憲法で禁止されている苦役に該当しそうになりますので、
お言葉だけ、ありがたく頂戴させて頂きます。（笑）
( ﾟДﾟ)ノ

なんでも先手必勝で、大手さんには負けてられません。
(｀・ω・´)キリッ

>>144
気前の良い不動産屋さんなら、頂けるかもしれませんが、
そんな感じではないと思います。
田舎の地方公共団体内で、駅が４つあるのですが、
若手新米の僕がメインの駅の駅前で店を構え、
古株の方のお店がその他の駅近く、離れてで営業しているという構図になっています。
これまで、メイン駅には、事務所の大家さんが長年、地域の不動産屋ボスとして仕切っていた不動産屋さんがあったのですが、
隠居と同時期に、若手の僕が、不意にメイン駅で営業を始めて、古株の方たちからは
面白く思われてないと、うすうす感じてます。
どんなに下手に出ようが、たぶん、良くはならないと思います。
方眼手書き図面の古株７０代　VS　パソコン使いこなす若手４０代みたいな・・・。
(´ω`)

メージャーセブンである、財閥系○○不動産販売さんからの着歴がありました。
また、掛かってくるでしょう。
やはり、いつも両手キャンペーンなんですね。
司法書士の知り合いからも良いうわさは聞いたことないです。
(~_~)

>>144

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 18:32:03.29

仲介屋の兄ちゃんに、2万のjcbの商品券渡してきた。

〉〉71 で書いたように、プラス謝礼、領収書なし。

若い男の子で、新卒らしく、体育会系じゃあない爽やかな～～。
次も、決めますから、だつて。期待してるよ。

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 18:36:02.41

2万つて金額、10日分だもんね。早く決めて欲しいな。

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 18:39:00.29

メジャーセブンこれ何。
地方の弱小大家さんなので、分かりませんが。

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 18:47:04.70

零細社長さん。その検索件数とかデータを活用されています？。

そんなヒマないか(笑。
でも、仲介屋さんの店番、パソコンに齧り付いていますよね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/23(金) 20:52:57.04

http://fsm.vip2ch.com/-/sukima/sukima398270.jpg

**零細社長** · 2015/10/23(金) 21:12:21.42

>>148
メジャーセブンとは三○のリ○ウスとか、東○リ○ブルとか○京○物とか昔のFRKの主幹事会社を通称してました。今ではだいぶ変わりましたが…

良くCMで見掛ける会社だと思ってください。

**零細社長** · 2015/10/23(金) 21:16:45.91

>>149
検索件数はもちろん解析してます…。概要一覧は良く見られているけど、詳細情報迄は見てないとすると、エリアで探している人はいるけど、詳細までは興味がなくて見ないんだな。引きの弱い物件だから、引きを作らなきゃ…といった具合です。

PCにかじりつきは仕方ないです。一つのポータルサイトへの登録数=反響数ですから…。うちは事務方がやってくれて、修飾を営業さんがやってます。

**零細社長** · 2015/10/23(金) 21:48:33.28

>>146
恩に感じてると思いますよ♪
やっぱり諭吉二枚分は嬉しいでしょう。

社長さんは朝７時から出社して、週末にやる予定の重説と契約書を三件分こなして、市役所へ調査に行ったら、古株職員に捕まり、事務室の奥で近況報告をさせられ…
午後から、引き渡し済みの物件の修理をやって、夕方から別の地主さんとコーヒーを飲みながら、明日明後日のイベントの打合せで、今のお帰りです…。
契約だけは今週来週で一杯あるんだよね…。集金は来年春だけど(*^^*)

あー♪(*^^*)

明日は７時から交通整理だわ♪(。>д<)

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 22:30:15.20

仲介屋さんの給与体系は、基本プラス歩合なんですかね。

でも、コレは背任行為ですよね、厳密には。
今日のところは、社長公認みたいでした。

モンダイは、わたしの経理処理をどうするか～～ですね。

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 22:43:21.59

わたしのマンションなんか、多い部屋で8社位が掲載してくれていますが、
閲覧の深度や、検索の解析までされているのですか、ご苦労さんなことです。

そういや満室になると、自然と消えちゃいますから、
よくメンテされているなあと思つていました。

今日の仲介屋さんとの話の中で、
浴室の追焚き機能がないのが残念ですと言われましたが、
築12年ですから当時の設備としては仕方がないよね～と。

**地方の弱小大家** · 2015/10/23(金) 22:48:12.49

管理会社も、都合のいいことばかり言つて、
反響ないですな～～で終わらずに、
今日の仲介屋さんのように辛口批評してくれればと思います。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/23(金) 23:52:22.00

築12年は出来立てホヤホヤじゃないですか？(笑)

うちで仲介させてもらってるマンションは全部、築４０年超えです。
水漏れ、水漏れで、配管を継ぎ足し継ぎ足し、大変な配管になってます。
屋上の給水タンクに水を送るポンプが壊れてもそのままなので、スプリンクラーは作動しません。
消火器必須になってます。
どういうわけか、たまたま、水圧が高いためか？直に三階の蛇口まで水が届いてます。

**零細社長** · 2015/10/24(土) 05:31:18.19

>>154
零細企業だと黙認ですよ♪(*^^*)
辞めた会社だと、ケチな社長でし
たから取り上げてましたけど…

お話の流れだと会社を経営なさっ
ていると感じましたので…交際費
で落ちますよね？特にギフト券だ
と領収証もしっかりしているはず
ですので…。

**零細社長** · 2015/10/24(土) 05:42:32.96

>>155
メンテをしていないと、おとり
広告として処罰の対象になりえ
ますので、比較的敏感です。

仲介業者の大半は歩合制です。
黙ってても売上が上がるような
会社だと、逆に固定給制です。

うちは比較的低い方で固定給+
歩合給です。だから、計画より
も半期の売上がある場合に、
ボーナス加算をしてます。
歩合給だから、ボーナスがない
会社の方が多いのですが、創業
から、半期の売上を目標として
全体で努力してます。

自家用車兼社用車として、新車
の貸与とガソリン代の全額。
年に一度の家族旅行として一定額
の補助なので、待遇が悪いとは
思ってないのですが…

**零細社長** · 2015/10/24(土) 05:50:26.39

>>156
大家さんは一般媒介で、色々な
会社に募集依頼をされることも
多く見かけられますが、一長一短
もありまして…

一番困るのは、一社に鍵を預けて
あるから、案内はそこに借りに
行ってくれでしたね。取りに行く
の面倒だから、振り替えとして
物件紹介を躊躇う理由になりえ
ます。専任でも一緒ですが…

現地対応として、トアノブにある
と振り替え物件として、案内の
対象になります。

**零細社長** · 2015/10/24(土) 05:56:48.54

>>157
マンションで追い焚き配管の
ない物件は新旧問わずありま
すよね。
考え方なのですが、お風呂の
お湯を入る度に入れ替える方
なら、何てことはない。
ほとんどシャワーしか使わない
若い世代だと、重要視しない
事が多く見受けられます。

あばたをエクボと思わせる営業
力が問われます。

築40年でも、ユニットバスなら
余り問題ないんじゃないの？
水道の水圧が有れば、受水棟は
要らないんじゃないのかな？
だから壊れたままではないのかと
思います。

**零細社長** · 2015/10/24(土) 06:02:07.36

>>157
消化設備に関しては、消防検査
があるので、メンテとコストを
踏まえて消火器にしたと思います。

この前にもうちのビルに検査が
入りました…。商業兼住居の
複合型だと…どうだったっけな…

寝起きだから、消化設備の概要
を思い出せない…。あれ…？

**零細社長** · 2015/10/24(土) 06:06:20.30

これから準備して地域のお祭り
（と言っても商業イベント）
の交通整理に行かなきゃ…

高齢化の進んだ地域なので、
アラヒィフでも、若手として
役がたくさんあります…。

では！いい週末を願ってまーす♪
反響あると良いね。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/25(日) 18:22:54.48

悲しいかな～反響ゼロでした。
ポスティング２０００部。

**零細社長** · 2015/10/25(日) 20:06:32.92

>>164
まだまだ2000じゃん♪(*^^*)

次のチラシはトライアルアンド
エラーで改良だね!!

後だしで申し訳ないけど、会社
から放射状に会社案内って手も
有るけど…これは誘店効果を
狙うものだから、何かしらの
プレミア（例えば契約で引っ越し
費用一部負担！）とか付けると
有効かもよ!?

その昔、新築を売ってた時に
仮住まい費用として、４ヶ月分の
家賃を補償してたっけ…。
まぁ、売主だから出来た事だ
けどね♪

次に行こう!!

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 06:56:18.03

交渉が入つた。5000円ほど安く～だつて。
駐車場は2台だというから、管理費込みの総額では、まあまあか。

管理会社に、任せるからと言うておいたがさてどうなるか。

まだまだ空室があります。お正月を空室で過ごすのは困るなぁ。

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 07:00:52.81

2000の次は、3000ですな。

爽やかな朝です。さあ、頑張ろう、専任さん。

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 07:12:15.40

零細社長さん。アパート系の秋の商戦の、次は～～。
どう希望を繋いでいけばいいか。

退去があるのだから、入居があつてもいいのですが、
リフォーム代がバカになりません。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 08:22:26.95

おはようございます(^_^)

また、新しい週が来ました。頑張ります

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 15:16:56.45

今日も、諭吉2枚渡してお礼と、別の物件のお願いをしてきた。

チャリで行ける距離なので爽やか、それでも30分、いい運動でした。
チャリなのでジーンズとシャツ、お相手はパリッとスーツ姿。
駅前不動産屋さん、体育会系の顔していながら、いい服着てるな。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 15:24:22.41

ポスティングの反響が少しありました。
団地でお電話があり、売り物件のことかと思いきや、
裏側に、うちの店の場所の上に書いてあった
賃貸マンションのお問い合わせがあり、急きょ、内覧となり、
急いで団地の現場から帰ってきました。
(；･`д･´)ｂ

上手く契約まではいければいいですが、
反響があっただけでも、ありがたいです。
＼(^o^)／

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 15:39:46.66

>>171

僕も賄賂をもらえるように大物になりたいです！（笑）
今は、ポスティングのアルバイトくんに混じって、
スーツ姿の汗まみれで、昨日も今日も、ポスティング！

この前、冬用スーツを青山製ですが、2着新調しましたので、
気合入れて、頑張ります。
やはり、２パンツがいいですね！

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 17:05:30.33

え、新調スーツでポスですか(笑。
シロの縦シマ、クツキリだつたりして。

賃貸纏まるといいですね。属性、大丈夫ですか。
保証会社は、絡んでくるの。保証人は？

あ、まだまだそこまで行かないか(笑。

ところで保証会社つて、物凄い額が毎月通り抜けるんですね。
事故らないのかな？

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 17:17:09.59

入居者ー大家の通帳 (管理会社が入金チェック)

入居者ー(保証会社ー管理会社)ー大家

( ）の中の動きは聞いていませんが、
保証会社が絡んでから、管理会社からの入金になつた。

この仕組み、大丈夫だよね。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 17:29:13.93

>>174

マンションの一階で大家さんが事業をされておられるので、
大家さんが自主管理されてます。
お金も大家さんの口座に振り込んで貰うか、大家さんに直接渡してもらう予定です。

・・・・、ただ今17：25分！
『これから電車に行って、行きます』と14時ぐらいに電話がありましたけど、
誰も来ない・・・。
(~_~)

やられたか！！！

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 17:32:02.04

イタ電か、いやがらせ電話か！！
( ﾉД`)

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 18:23:31.93

空室だと、電気切れているよね。灯らない。

もう、暗いのですが～～。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 18:25:24.43

電話の声が年配の方でしたので、
奥から湯呑を出してきて、湯呑を洗って、
緑茶がいいかな？と冷蔵庫でキンキンに冷やしてあった
お～い　お茶の緑茶を常温に近づけながら待ち、
急いで、鍵を預かっているマンションの空き部屋の換気もしに行ったのに・・・。

これが嫌がらせなら、人間不信になりそう。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 18:47:46.44

待ちながら印刷した１２００枚、明日で配ってみせます

嫌がらせぐらいでは、へこたれません
(｀・ω・´)キリッ

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 19:45:10.75

どう慰めていいのか、
ここは、わたしの出番じゃあない。

でも、人間じゃあなくてもいいじゃあない。
落ち葉のお金でも。狸か？。

保証人は、きつちりと。狐さんで。

さあ～、明日もスーツ姿で、ポスポス。
頑張ろうね。

**地方の弱小大家** · 2015/10/26(月) 19:46:37.79

お～～い。社長さん、出番ですよ。

**零細社長** · 2015/10/26(月) 21:46:15.10

お待たせ…

嫌がらせするような暇な人は余り
いないので、パターン的には
迷子…又は途中で気が変わった
のではないですか？

伝送でも自分の会社から携帯に
伝送で表示されないって前に
書いてた気がするけど、うちは
光電話+auだけど、かけてきた
先の電話番号が表示されるので
折り返しが出来るんだよね…

番号がわかるなら折り返し
しちゃえば良いじゃん？

**零細社長** · 2015/10/26(月) 21:49:19.39

>>182
ボイスワークだから折り返しできるよね？

待ってましたけど…？

僕なら、すっとぼけて電話するなぁ…。

**零細社長** · 2015/10/26(月) 21:55:05.33

>>179
今日は今までうちのテナントの大家さんと寿司を食べに行ってました…。今回は払う予定だったのに、トイレへいってる間に払われちゃった…。

家賃の何割かは、僕だけ食べちゃってるんだよな。

さて、スーツでポスティングですか？僕はゴルフウェアに身を包んでポスティングやってました。今は自分ではカジュアルにしてるので、基本ノーネクタイです。

前に女子職員さんに制服を買ってあげようとしたら拒否されました…。社長スケベそうだから…が、理由でしたが("⌒∇⌒")

**零細社長** · 2015/10/26(月) 22:02:16.90

>>179
真面目だなぁ…。じゃ真面目に…

先輩社長にトライアルアンドエラーなので、３年間は何をするにも修行だと教わりました。
嫌がらせと捉えるか、こう言うケースもあるのか？と捉えるかです。

ちょっと前に、不思議なお客様が物件を探しにお見えになられました…。隣の部屋から超音波を流されてるからお引っ越しをされたいと言ってました。
しばらくして、鉄格子のお部屋にお引っ越しをされていたようです。（空き部屋の募集で知りました）

世の中に不思議な人もいるんだなぁと感じたひとこまでしたが、いざ自分が対応すると、おったまげです("⌒∇⌒")

気にしないで、次に期待しましょう!!

**零細社長** · 2015/10/26(月) 22:08:07.93

>>168
すいません…下からレスしてました…。

秋の商戦は終わったと書きました。退去が有れば、入居もあるはずですが、売買の入居の場合は退去だけです。退去の山は一月上旬です。

今動いている人は、賃料の問題や更新条件で不満がある人、結婚式の前に新居とか家族構成の変化による検索が多いと思われます。

関東圏でのお話、慣習なのですけど、狙い目を管理会社さんと考えても良いのではないでしょうか？

**零細社長** · 2015/10/26(月) 22:11:54.86

>>174
合ってもいるし、もう一つ

入居者→管理会社→大家

があります…。入金チェックを管理会社でやって、滞納チェックを確実にやるためですが…。

これで潰した会社が数知れず…

勘違いしちゃうバカな先輩が多いです。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 23:22:40.06

>>186

ボイスワープで転送でしたので、電話番号はわかりますし、
ご本人も、お名前をご自身で名乗っておられましたし、
厳密的には、途中で気が変わったのでしょうと思っていました。
あんまり深追いもしたくないので、『嫌がらせ』ということにして、自分を納得させたつもりでした。
もし、良心があれば、ドタキャンは悪かったなぁ～と思われるでしょうし、
その罪滅ぼしに、今度、どこかでうちの店を紹介してくれるかもしれないです。
日頃から、人を攻めるよりも許すことにしてます。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/26(月) 23:39:04.90

もうひとつ・・・。
親の知り合いの不動産業界20年以上で、定年された〇さんが手伝ってくれることになってました。

〇さん『４００枚ください！私、Aヶ丘を配ります』
僕　『助かります！では、Aヶ丘をお願いします。僕はBヶ丘とCヶ丘に配布します』
〇さん『わかりました』

～～〇さんが配る日までに、僕ひとりでBヶ丘、Cヶ丘を配り終えていた。～～

数日が経ち、今日・・・。
〇さん『Aヶ丘を配ろうと思いましたけど、Bヶ丘を配りました。』
僕　『えっ、Aヶ丘じゃないんですか？』
〇さん『今日は、Bヶ丘を配りました』
僕　『Bヶ丘は３日前に配り終えてます。すでにCヶ丘も配り終えてます』
〇さん『そうですか！ではCヶ丘はどうですか？』
僕　『・・・。』
〇さん『まぁ、繰り返し、配るしかないですよ！』
僕　『・・・。』

このあとに、さっきの電話でした。

**地方の弱小大家** · 2015/10/27(火) 00:48:04.41

やつぱり、狸と狐がいるではないですか(檄汗。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/27(火) 01:16:15.46

http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1395656142/126
　 ↑　↑　　↑　↑　　↑　↑　

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/27(火) 15:18:59.89

昨日の嫌がらせ？気が変わった？の男性からお電話があり、
実際にお会いしました。
身元バレしますので細かいところは省きますが、
内覧した結果、気に入って下さり、ご契約の運びとなりました。
まだ、重説もしてないので、契約とはいけませんが、
実際にお会いすると、とても良い方でした。

多少、なまりがあり、お互い意思の疎通が出来ていなかったことが原因だと思いました。
嫌がらせとか、決めつけてしまったりしましたが、申し訳ありませんでした。
これから、肝に銘じて、反省することにします。
僕の最初のお客さんになってくださり、どうもありがとうございました。

ポスティング２，０００枚でやっと、反響が１つ入りました。
ポスティングは侮れません！！！

**零細社長** · 2015/10/27(火) 16:16:28.44

>>192
(*´ω｀*)
良かったじゃん♪(*^^*)

**零細社長** · 2015/10/27(火) 16:26:37.41

>>193
未経験で始めても、これから経験を積んでベテランになるんだよ…。
後は継続は力なりの通り、おごることなくこれからも頑張ってね!!

僕は今日、三ヶ月かけた大型分譲地の元地主→不動産屋の契約を終えました。
開発許可を得たら、デベロッパとの契約と、土地売りの契約が待ってます。ボーナスの原資には間に合わないけど、春の資金回収に向けて再スタートです。

明後日は半年かけた契約があります。その後に転売契約が待ってます…。

死にそうです…

**地方の弱小大家** · 2015/10/27(火) 22:00:28.77

>>187
＞これで潰した会社が数知れず…
＞勘違いしちゃうバカな先輩が多いです。

保証会社が一般化する以前の入金の流れ
入居者⇒大家の通帳（管理会社が入金管理。大家はカードで、せっせと出金）

保証会社が一般化してから、
入居者⇒（保証会社⇒管理会社）⇒大家の通帳（管理会社が入金管理。大家はカードで、せっせと出金）

この（　）の中が、ブラックボックスで視えなくなりました。
かなり前に、保証会社がダメになったことがありましたよね。

ところで、入居者さんは誰に入金しているのですか。
保証会社に賃料を支払っているのでしょうか。

保証会社はリクルートとかだと言うことですが、
わたしとの契約関係なんかは、ないです。

わたしが危惧するのは、保証会社⇒管理会社　で、
一回は、管理会社に賃料が滞留することです。

**地方の弱小大家** · 2015/10/27(火) 22:03:40.60

>>194
開発許可が必要なんですか、これはもう桜の時期まで頑張ってください。

**地方の弱小大家** · 2015/10/27(火) 22:10:26.80

>>192
纏まりましたか、おめでとう。

ところで、初仕事だったのですか。
ひとりで祝杯あげずに、わたしも呼んでくださいよ。

こちらは、ボチボチ雨が降ってきました。
雨が降れば、ポス～できませんよ、残念でしょう、がね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2015/10/27(火) 22:30:59.37

2017年10月にダウ平均が１万ドルを割れる。信用買い債務(Margin debt)による予測だとやばい！

http://ajmdtgm.publog.jp/archives/magin_debt_de_dai_bouraku.html

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/28(水) 00:13:24.30

>>194

ご声援ありがとうございます。
(^O^)

ポスティングの紙を捨てるのが当たり前と思っていましたが、
全部、目を通される方でした。
やはり、お言葉通り、努力したら恵まれますね。

『家を売らないといけないのに、こんな安い賃貸で悪かったね！』と言われました。
もし、会社員として、不動産屋さんにいたら、売買物件の方が嬉しかったかもしれませんが、
風が吹けば、飛んで行きそうな、ひとりでやってる不動産屋でも経営者としては、
大家さんの手前もあるし、売買・賃貸と手数料は違いますが、
飛び上がりたいぐらい嬉しかったです。
この嬉しさを味わったら、会社員には戻れそうにありません。(笑)
もうじき、輪転機が来ますので、チラシ刷りも頑張ります。
ちなみに、同じあの店です。

**私１人が専任の宅地建物取引士です** · 2015/10/28(水) 00:31:50.30

>>197

雨が降っても、零細社長先生のオススメの団地があります！
ちなみに、今は団地に投函してます。
その団地からの反響電話でした。
(￣▽￣)

僕と缶コーヒー並みに太いムスコくんと、二人で祝杯を上げます。
＼(^o^)／　＼＜　^o^　＞／

●〇●未経験で不動産屋を始める その１●〇● [転載禁止]©2ch.net

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