もう、地方都市の賃貸投資は終わった

**名無し不動さん** · 2020/08/27(木) 12:36:04.53

アパートマンション乱立
空き部屋激増
設備は最新でないと、
客が入らないからコスト高
経年劣化は大家がリフォーム

儲からない。20年やってプラス100万円。
ナンだこりゃ。

**名無し不動さん** · 2021/06/16(水) 18:59:09.28

>>28
えっ
地方で不動産は、親からタダで貰った土地だから、必ず儲かるが？

**名無し不動さん** · 2021/06/17(木) 08:23:26.81

https://www.homes.co.jp/chintai/room/75028d7b1106f31dd1128abd8154f7c107f09856/?bid=1435490003095

北海道釧路市栄町10丁目
Ｇｒａｃｅ　Ｔｉａｒａ（グレイスティアラ）
2021年8月 ( 新築 )

**名無し不動さん** · 2021/06/19(土) 09:40:26.14

>>95
＞最初から自己破産狙い
当たり前
顔みろよ
借り入れ返済とかやりそうにない
典型的な借金踏み倒す顔

**名無し不動さん** · 2021/06/19(土) 12:01:26.20

>>114　>>28と同じことを言っている気がしますよ

**名無し不動さん** · 2021/06/19(土) 12:17:38.66

地方のクソ物件スルガで購入組は、被害者の会（笑）に入れば、徳政令チャンス再びあるで

**名無し不動さん** · 2021/06/19(土) 12:37:03.97

>>115
釧路で7.6万って…会社の家賃補助狙いでその強気設定なのか

**名無し不動さん** · 2021/06/19(土) 20:30:15.53

新築プレミアム価格に加えて、釧路で駅前に住むのは情弱の転勤族だけだから、
おっしゃるとおり会社負担の金狙いだろう

釧路みたいな僻地に飛ばす以上、会社も家賃くらいは贅沢させるだろうから

**名無し不動さん** · 2021/06/20(日) 06:18:01.58

>>118
多分今回は額が大きいからスルガも自主的にはのまないだろう。
最高裁まで争う案件。おそらく銀行勝訴。
スルガは、かぼちゃの馬車の処理の段階で毅然とした対応見せるべきだった。

**名無し不動さん** · 2021/06/20(日) 10:13:00.97

偽造書類と二重契約に自ら押印して融資をだまし取った側が、
なぜか「被害者」になるスルガミラクルワールドwww

スルガ側もインチキ書類を黙認していたのは確かだし、「素人が
地方クソ物件の運営なんか無理だろ、でも先のことなんか知らんわ」
で適当に貸してたのも事実だから、金利1%減免義務くらいはあると思うが、
最高裁まで白黒となると、さすがに白になるだろうな

**名無し不動さん** · 2021/09/10(金) 12:30:19.12

https://www.zenchin.com/news/si-1.php
【SI被害弁護団】不正融資でスルガに新たな賠償請求

乞食軍団が800億円請求ワロス

**名無し不動さん** · 2021/09/11(土) 12:22:56.52

はじまったな

【社会】恐ろしい…暴騰していた「都心地価が撃沈」不動産バブルの末路 [首都圏の虎★]
https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1631328101/l50

中国企業、記録的なペースで海外資産売却進める－買収ブームから一転
https://egg.5ch.net/test/read.cgi/bizplus/1630993778/l50

**名無し不動さん** · 2021/09/13(月) 13:40:21.32

ここは地方のスレなんで

地方はスルガで始まりスルガで終わり、それ以降は何もない

**名無し不動さん** · 2021/09/13(月) 19:04:09.65

ギスギスした集合住宅という劣悪な環境に人をつめこんで儲けようという考えが気に入らない

**名無し不動さん** · 2021/09/14(火) 00:39:26.60

>>126
環境は家賃と比例する
ギスギスしたくなければそれなりの家賃の賃貸に移れば環境はだいぶ変わる
女子大生が殺されたアパートももう少し高い賃貸なら悲劇は防げたと思う

**名無し不動さん** · 2021/11/26(金) 17:54:25.02

地方は１００万円代のマンションや２００万代の戸建が目につくようになった
もう賃貸はムリだろ、こんなの学生のバイト代で買えるよ

**名無し不動さん** · 2021/11/27(土) 21:41:04.84

>>128
それを安く運用すると面白い

**名無し不動さん** · 2021/11/28(日) 12:24:30.36

自転車はほとんどが自己所有してるが、貸し自転車ビジネスはある
不動産が安くなって特に低所得者層で自己所有する割合は増えるが
それでも不動産賃貸ビジネスは存続するよ

**名無し不動さん** · 2022/01/02(日) 03:45:47.49

>>129
無理ぽ。

安い物件にはそれ相応の人間しか済まない。
家賃滞納リスクが高い。
思わぬリーガルコストがかかる恐れ大。

**名無し不動さん** · 2022/01/03(月) 01:37:09.67

好立地の土地で、法人への事務所貸しが儲かりそう。

**名無し不動さん** · 2022/01/03(月) 02:45:23.10

少子化だからなあ
極一部の都市部を除いて
基本的に不動産は下がる

**名無し不動さん** · 2022/06/09(木) 22:09:29.35

釧路市中心部「街中テナント募集中だらけ―」の投稿に8万いいね　再開発でにぎわい戻る？
https://news.yahoo.co.jp/articles/a85d71d01ee076190ecc65defd92912e33f40955

廃墟街である釧路駅前の川北さん物件「サンシャインkeio」は、スルガ4.5%35年ローンを
無事完走できるのか？

現在4/20空室で苦戦していますが、ご家族の方のためにも頑張って欲しいところです

**名無し不動さん** · 2022/06/11(土) 07:50:00.35

川北名古屋物件も、18部屋中3-5部屋空室

こちらは3.5%とはいえ十分高金利、ゼロゼロフリーレント他至れり尽くせりで
その空室率は、先が危ぶまれるところです

**名無し不動さん** · 2022/06/14(火) 08:04:33.88

川北さいたま市物件は、9室中1空き予定

こちらは新築でセンスも良く、金利も普通なので順調に運営できている模様
業者建て売りの中ではまともな物件でしょう

ただし大宮以北、駅がニューシャトルのみ徒歩十数分という立地が
将来どう出るか

**名無し不動さん** · 2022/06/17(金) 23:19:04.30

川北さんは、他に区分2戸もやっているようですがこれは情報不足で特定不可能です

いずれにせよ個人で4億近い借入をして、基本フルローンかつ2/3がスルガ高金利なので、、
常人なら元本の減らなさと将来の見えなさで心落ち着かないところですが、
実際はどうなのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2022/07/10(日) 23:01:25.15

川北ゆーいちさんフラッグシップ物件　釧路市　サンシャインkeio

北海道　2017年購入　　RC造，築19年，2DKと2LDKの計20戸
価格16,500万，表面利回り10.9 %　　融資17,460万，金利4.5 %，35年
（楽街コラム第一回目より）

人口減激しく廃墟街と化している北海道釧路市駅前で、4.5%フルローン
正確に言うと100万オーバーローン、諸費用800万7%15年フリーローンと怒濤の攻め

過疎地でも一応商業地の大型RCなので、固定資産税120万の上＋ELVありの高コスト
しかも2021年南側に新築賃貸デビュー

元々三為業者の利益がたっぷり乗った割高物件の上、スルガ4.5%でほとんど残債が減らず、
売却はまず無理
土地は捨て値で解体費にもならないので、完済しても出口がない厳しい物件かと思われます

管理会社のwebによると、現在3/20空室

**名無し不動さん** · 2022/07/11(月) 21:10:16.40

川北ゆーいちさん物件2 ピアッフェ　名古屋市瑞穂区

名古屋　2017年購入　　重量鉄骨造，築15年，1Kが18戸　

価格11,700万，表面利回り8.6 %　　融資12,550万，金利3.5 %，35年
（同じく楽街コラム第一回目より）

これも当然のようにスルガオーバーローン、諸費用も高額フリーローンでしょう
特に売りのない物件なので、ゼロゼロ家具付き・生活保護ペットフリーレント
何でもありと開き直って運営、しかし高コストかつ平均入居期間が短くなるだけで、
それほど収支が向上してないように見受けられます

ちなみに某手抜き建築大手の物件なので、残債の減らなさもあって売却も無理でしょう

管理会社のwebによると、現在3/18空室

**名無し不動さん** · 2022/07/13(水) 21:28:23.25

川北ゆーいちさん物件3 CB東宮原ハイト　さいたま市北区

所有物件と残債
1. さいたま　2015年購入　　木造，新築，1Kと1LDKの計8戸　

価格8,360万，表面利回り7.3 %　　融資8,500万，金利2.0 %，35年
（同じく楽街コラム第一回目より）

こちらはスルガではなく、ノンバンクの雄銀行ですがそれでもオーバーローン
さすが年収1300万の高属性ですね

この物件は建物のセンスがいいらしく、大宮以北・シャトル駅から遠い物件にしては
意外なほど。いい条件ですぐ決まるようです

この物件に関しては金利も低くフルローンでもトータル収支プラスが見込めるので、
釧路・名古屋の穴埋めになってくれればと願っております

先日空いたもののすぐ埋まって満室

**名無し不動さん** · 2022/07/19(火) 09:16:50.90

バチェラーハウス

**名無し不動さん** · 2022/07/19(火) 23:43:31.27

川北さんはキャッシュフロー出てるのかな。
普通に考えて相当厳しいと思うんだが。
この釧路の物件はどういうexitを考えてるのかな。

**名無し不動さん** · 2022/07/20(水) 21:19:50.81

釧路物件はELVあり大型RCで維持費クソ高く、35年ローンなのにCFマイナス気味なので
大問題です。

>>72によると、川北さんは10年後めどに途中売却を考えていたようですが、ただでさえ
三為業者の利益が十分乗っているのに、4.5%フルローンでは、かなり先にならないと
抵当消して売るのは不可能と思いますが。

今売るとして保守的に見て6.5万20室の月130万、年間1560万。
過疎地・維持費クソ高・南に新築ができた今では、15%の1億くらいが妥当かと思います。
30年後完済しても土地代タダ同然＝解体費以下で、釧路で金山か油田でも見つからない限りは、
出口はないでしょう。

ちなみに川北さんは年収1200-1300万の高属性サラリーマンなので、破産はもちろん金利下げも
できないと思われます。

定点観測、3/20空室変わらず。

**名無し不動さん** · 2022/07/20(水) 21:37:18.32

川北ゆーいちさん所有物件4

https://ameblo.jp/chem8/entry-12316691630.html
2017年、都内でワンルーム2戸1890万円購入が不動産投資家(笑)デビューのようです。
いきなり築古はないでしょうから、価格的に23区外れか都下でしょか？

年間キャッシュフローは、287,516円でした。
返済した元本は、388,777円
1年間のキャッシュフローと返済元本の合計で、676,293円。
トラブルは購入時に少しあったものの
その後は入金を確認するだけ。2戸なのでまずまずの結果ですね。

ちなみに購入価格は2戸で、1890万円
自己資金は、200万＋諸費用。　銀行融資が、1690万　2.575% 30年
家賃・共益費は2戸で、125,000円
ここから、管理費7.56%の9,449円と振込手数料648円が引かれています。

・・・個人的には、B級物件を長期ローンにしたのでCF出ているだけで、
割高な金利・管理料といい、「まずまず」とは全く思えないのですが・・・

都下の安い1Rなら損してもしれているので、そういう意味ではまずまずですが・・・
※この物件は、川北ストーカーの私でも特定不可能です。

**名無し不動さん** · 2022/07/20(水) 21:47:12.60

川北さん不動産総括

上記アメブロリンクの次の記事によると、奥さんが一棟不動産投資に反対、何とか説得して
区分は開始できたとの事です。
奥様が釧路物件のシミュレーションをしたら、発狂してもおかしくないのでないでしょうか？

川北さんの自宅は23区郊外のマンションで、楽街初回コラムによると残2200万との
事なので、抵当余力は十分あるでしょう。
何とか他の物件で不動産関連プラスにもっていって、円満な家庭を維持してほしいものです。（適当）

**名無し不動さん** · 2022/07/21(木) 07:09:49.29

釧路は厳しいよね。生活保護が多い土地で地元では受給者のことを公務員というらしい。
人口は右肩下がりに推移し、除雪やメンテナンスコストが高いので、
川北物件は15%でも買えないよ。
30%なら考えてもいいかな。5000万くらい？

川北さんは買った時に地元の地主が信金で買うとか書いてたけど、どういう見立てなんだろう。

**名無し不動さん** · 2022/07/21(木) 20:52:28.06

>>146
釧路でまともな賃料を払えるのは転勤族がメインなので、ファミリーでも入居期間が
短いというデメリットもありますね。地方の中でもその手の土地は特に3月しか動かず、
逃すと空室長引きますし。

廃墟街でも商業地大型RC、上で固定資産税120万と記載しましたが驚異の146万でした。
ELV有ダメ押しで南に新築、ヘレン・ケラーもびっくりの、何重苦物件ではないでしょうか？
おっしゃる通り出口があるという根拠が、全く不明です。

https://www.rakumachi.jp/news/practical/226419

②北海道　RC造，2DKと2LDK　（固定資産税：年1,463,400円）

キャッシュフロー　　　\ 103,703

家賃収入　　　　　　\ 1,321,498

支払い　　　　　　　\ 1,217,795

**名無し不動さん** · 2022/07/21(木) 21:04:54.48

当方が不動産始めるに際して「地方の物件じゃないとCFが出ない→土地勘のない場所に
買うのはリスク高い→でも都心は高い上にCF出ないから拡大できない→最初に戻る」の
無限ループで悩みまくっておりました。

しかし土地勘の全くない廃墟街の釧路駅前で、大型RCをストビューで見ただけで
一日で満額即決、4.5%フルローンで買った上に、ネットで収支を公開する川北さんの
豪快なスタイルに出会って自分の器の小ささを恥じ、以降ファンとして追っかけています。

当方がラフに予想する最終的な収支は

釧路　マイナス5000-7000万　名古屋　マイナス2000－3000万　さいたま　プラス1000万
ワンルーム2　少しプラス

くらいではないでしょうか。自宅のローンも少ないですし、高給取りなら耐えられる
負債かと思います。

川北さんは当面売買はできないと思いますが、引き続き応援ウオッチしていきます。

名古屋　3/18空室かわらず

**名無し不動さん** · 2022/07/22(金) 02:07:49.41

地方のナマポの家賃補助を幾つか見たが
だいたい４万くらい。シンママと子で２DK
表面利回り１０％取るには、１戸あたり４８０万円
２DKの８戸アパートで３８００万くらいの物件なら
築３０年以上なら普通に見つかるが、
築２０年だと厳しい。

駐車場無くて客付けが悪い物件を見つけて
安く買うしかないかな。。

ナマポビジネスに向く物件もなかなか無いな。

**名無し不動さん** · 2022/07/22(金) 08:31:46.89

>>147
無知ゆえの蛮勇という感じですが、ここは全部スルガが悪いということにして徳政令を目指して被害対策弁護団に入るべきでしょう。
あわよくば代物弁済で釧路物件渡して借金チャラに出来る。

**名無し不動さん** · 2022/07/22(金) 11:57:53.21

>>148
貴殿の情熱に触発されて少しリサーチしてみましたけど、これ今は高属性でもなくないですか？
サラリーマン時代の年収もフェイクが入ってますよね。
恐らく釧路物件を取得して脱サラしたのではないかと。

**名無し不動さん** · 2022/07/22(金) 21:19:40.49

川北ファン仲間が増えて嬉しいです

確かに、自称高収入なのに最初の1Rしか頭金がない点は気になりますが、子供があり・
住宅ローンは繰り上げ返済してる・アメブロによるとスルガに定期200万積立月18万
カモられ中・いくらスルガでもさすがにかなり年収ないと頭金ゼロで3億は出さない等
考えると、年収は高いのではないでしょうか？

楽待コメントでは川北ネタ説・エア説も有力だったので謄本上げてみたところ、
不動産に関してはブログの内容とキレイに一致したので、収支等その他の数字にも
大きな乖離はないと考えます

>>151
謄本＆ネット情報だけで、現在のステータスを調べられるのでしょうか？
釧路物件を当てにして脱サラしてたら、デフォルトも視野でえらいことですが、
子供もいるのにそれはないでしょうと思いたいですが・・・

**名無し不動さん** · 2022/07/22(金) 21:39:42.39

>>152
所有者をググってみてください。
数分で解ります。

1300はないです。給与所得+不動産収入だったか、単なる盛っただけかどちらかです。
厳しいですが、頑張ってほしいです。

**名無し不動さん** · 2022/07/22(金) 22:44:35.50

>>153 工工工ｴｴｴｴｴｴｪｪｪｪｪｪ(ﾟДﾟ)ｪｪｪｪｪｪｴｴｴｴｴｴ工工工
これはさすがにヘビーウオッチャーの私でも驚愕です

九州出身というブログプロフにも合致しますし、間違いないでしょう
当方もおっさんでネット歴長いので、ネットでイキってた人の実態は実は・・・
には慣れていますが川北さんまでが・・・
「普通のリーマン」に3億貸したスルガ全盛期のノリは、今更ですがクレージーですね

ちなみに楽街のパーティー？で、名刺出して投資家気取りだったとの投稿ありました
誰かにおだてられたのかもしれません

しかも駅前意識高いオフィス等、典型的な「士族の商法」と見受けられ、
仮に釧路名古屋物件が無かったとしても、かなり危なっかしいのですが・・・
実家は普通の家との投稿もありましたので、なおさらです
せめて奥さんの実家は、資産家である事を祈りたいです

今まで多少は耐えられる高収入リーマンという前提でネタにしてきましたが、
これは全く笑えませんので、自粛気味にウオッチしてきたいと心を引き締めます

そうは言っても、これは長期ウオッチしがいがありますね
ちなみに釧路の管理会社は常口アトム、名古屋はエルシティ、さいたまは未確定です

**名無し不動さん** · 2022/07/23(土) 08:18:51.98

>>154
軽い気持ちで踏み込んでみたら想像とは全く異なる局面になっていて、オフィスでひっくり返りそうになりました。
震える指でブラウザを閉じるしかなかったです。
どうしてくれるんですか？笑

1300がどこから出てきたのかわからないですが実態はせいぜい700-800くらいだったのではないかと推察できます。
属性は普通のリーマンです。
こういう人に3億円貸したスルガは銀行としてのモラルに欠くところがあったように思います。
不良債権が急増しているのもよくわかります。

脱サラは釧路名古屋とは全く別の事案です。
仲介は宅建があればできるわけではなく、相応の経験と実力が必要です。
業法上の情報をみると開業はごく最近のようです。
あと売買専門というのが気になってます。
こういう駅前の路面店って賃貸メインなのでは？

釧路名古屋という難物があるのに、敢えて安定収入を断って勝負に出たのは何らかの勝ち筋が見えたからと信じたいです。

**名無し不動さん** · 2022/07/24(日) 07:07:49.35

賃貸仲介管理だけの営業でしたら、同業1-2年の勤務だけでもノウハウは身について
開業できると思いますが、売買はケーススタディなので経験値の蓄積には
それなりに時間かかるはずで、こんなに短期間の開業はあり得ないかと
それとも釧路購入から最近まで、どこかで修行したのでしょうか？

事務所は40平米で、築浅物件なので上の1Rは割高なのか多く空いています。
つまり店舗家賃も15-16万税別はするのでは？子供二人で住宅ローンも残ありなら、
月仲介手数料150万は上げる必要がありますが果たして・・・

自分個人の物件の元付けになれば、仲介手数料が浮くという安易な発想かもしれませんが、
遠隔地の物件で手数料片手、相手が実質業者だと管理会社がやらなくなるのでは？

当初1Rの投資さえ渋っていた奥さんが、釧路購入→独立を許容したのは宝くじでも
当たったか遺産でも入ったと思いたいですね

自宅マンションは23区の外れ2000年築なので、坪200万弱がいいとこ。80平米として
4500万残債1500万なら、釧路がなければトータル含み資産はマイナスではないと
思いますが、やはり大型地雷釧路が痛すぎます

行けない距離ではないので、そのうち来店してみます楽しみです（笑）

**名無し不動さん** · 2022/07/24(日) 11:54:44.43

前職の勤務年数と年齢を総合すると、業者経験は無いか、かなり少ないと思います。
宝くじや遺産相続で金が入ったとして、業者になりますかねぇ笑

**名無し不動さん** · 2022/07/24(日) 14:26:11.87

しかし会社辞めていいなら、自宅売却して自ら釧路物件や名古屋物件に住んで管理費を浮かせるとかやりようなあるだろうに。

**名無し不動さん** · 2022/07/24(日) 21:09:02.59

https://www.offisite.jp/floors/268874/%EF%BC%B3%EF%BC%B9%EF%BC%B5%EF%BC%B0%EF%BC%B2%EF%BC%AF%EF%BC%B3%E6%AD%A6%E8%94%B5%E9%96%A21F

オフィスは三角形の先端部分ですね。形悪いし、たいした駅じゃねえから駅近でも坪1万でよくね？
と個人的には思いますが、ここ数年以内の新築大家は強気でしょうからやはり最低15万でしょう。

縁故もノウハウもない人が外れとはいえ23区1Fで業者開業できた訳ですから、もっとボラれるかもです。

**名無し不動さん** · 2022/07/25(月) 21:07:14.49

失礼角部分は整骨院で、入り口脇のテナントのようですね。それにしても変な形。

会社謄本取得しましたが、奥さんも役員に入ってます。離婚してビルゲイツの元嫁と
再婚して、数兆円の資産家になったのかと妄想していたのですが（笑）

11月下旬会社設立なら、最短＋2ヶ月くらいの開業でしょうか。
4-5ヵ月経って、ザ・一般媒介マンション3件しか扱いがなく、生活は成り立つのでしょうか？

釧路物件は楽待で、おせっかいな外野が複数アドバイス＆シミュレーションしてましたが、
単純にマイナス4-5千万、維持経費の多さ＋釧路マイナスプレミアムでそれ以上である
ことは、動かしようがないのですが。

本来なら会社の宣伝文句に、「代表自身も不動産投資していますので、実体験として
相談に乗れます」系の文言があるはずですがないのは、さすがに失敗を自覚している
からでしょう。
それでも脱サラできた（奥さんも許した）根拠とは・・・謎が謎を呼びますね。

来月にネタ作って訪問してみたいです。

**名無し不動さん** · 2022/07/27(水) 20:22:19.68

>>160
バックグラウンドを活かすなら中学受験塾の経営の方が良かったかなと思います。都内なら強い需要があります。

宅建業法上の免許は今年4月末ですね。
片手でいいと思うんで川北さんを使ってあげてください笑

**名無し不動さん** · 2022/07/28(木) 20:50:17.09

川北ファンの当方も大昔（電通よりるかに格下ですが）、メディアにちっとは
採り上げられたレベルの大手ブラック企業から、脱サラしました。

直後は人生の勝利者（笑）気分でいたものの、程なく自分がワンオブゼムの凡人であり、
ブラックといえども、耐えていれば一月後には人並み以上の給料を与えてくれる組織が、
いかにありがたい存在かを思い知りまた（笑）

最初の1-2ヶ月は坊主でも高揚感で相殺されますが、家族が居て3ヶ月目なら、
川北さんもそんな揺れる乙女心（笑）の微妙な時期かもしれません。

定点観測
釧路3/20空室　名古屋3/18空室　さいたたぶん満室　変わらず
最も動かない時期なので、当面同様と思われます。

8月訪問しても直後にレポートできないので、当面は定点観測のみレス不要です。
今更ですが他の方も、自由に地方の不動産投資について語って下さい独占失礼しました。

**名無し不動さん** · 2022/08/06(土) 21:25:47.69

仕事を辞めたというのはスルガ被害者()ということで金利引き下げ交渉をうまくやったのでしょうか？
川北さんの前職の年収はどれくらいだったんだろうか。

**名無し不動さん** · 2022/08/07(日) 20:55:11.80

>>163
金利が下がると、登記も変更になるのでしょうか？
自分が持ってる釧路の謄本は、2020/12なので古く4.5%のままです
融資額は物件価格＋100万で、リベートっぽい金なのが切ないです

年収は上記でも出ていますが、堅い代わりに高収入者もいない職種なので、
都内40過ぎなら7-800万だと思います
1300万は、ワンルーム2つの家賃売上げ入れてもまだ盛ってますね

これまで、自称高収入かつ特に釧路は借り換え先もないので、金利下げは不可説が有力でしたが、
かぼちゃで負けを認めた今はどうか

定点観測
釧路3/20空室　名古屋3/18空室　さいたまたぶん満室　変わらず

4.5%フルローンで稼働率85%は相当危険ですが、仕事辞めて趣味もやってる場合なのでしょうか？
webの新コンテンツが楽しませてくれています

**名無し不動さん** · 2022/08/12(金) 10:19:54.07

空室定点観測変わらず

川北さんの過去コメント欄返信に、年収は自称1000万少し越えとありました
見栄張るタイプではなさそうなので、1R2つの家賃で盛っているというよりは、
相続した株配当等の安定収入・資産があるのかもしれません

だったらスルガの貸し込み、地雷2発で余裕の態度、今回の独立もあり得る話ではないかと

**名無し不動さん** · 2022/08/12(金) 19:39:25.93

川北さんの新コンテンツが面白いです。自分で書いているのでしょうか。

**名無し不動さん** · 2022/08/13(土) 22:19:29.60

川北新コンテンツ形式美、元ネタは「日ペンの美子ちゃん」等ですかね。

濃厚接触のお店などにも似たコンテンツがよくあるので、来店ハードルの
高い業種にとっては、1周2周遅れで新鮮かつポピュラーな宣伝手法のようで、
本人さんの作ではないと思われます。

さて今日は情報の少ない、名古屋市物件を採り上げてみたいと思います。
新情報を前提に楽待とブログを読み返しましたが、名古屋については情報ゼロですね。

謄本によると「百獣の王宮殿」の物件で、釧路からわずか2ヵ月後、例の手抜き建築騒ぎの
8ヵ月くらい前に購入してるので、はめ込まれた可能性が高そうです。
釧路とは別の仲介(3為？）会社ですが、釧路同様業者と同日売買、カモにされてるのは同じです。

**名無し不動さん** · 2022/08/13(土) 22:23:48.58

コラムの物件価格が事実なら850万オーバーローン、諸費用より多いので
リベート・バックも含んでそうです。

コメント返しを見ると、借り換えや売却の可能性はあると思っていたようですが、
それだけオーバーローンの上例の宮殿では、どっちも無理でしょうに。

続きます

**名無し不動さん** · 2022/08/14(日) 02:01:54.57

>>165
私立なら1000万越えは普通にある

**名無し不動さん** · 2022/08/14(日) 09:46:48.39

プロフによれば、コラム開始の時点では最初の職場2年今の職場勤続14-15年くらい
ですが、それでそんなに年収いきますかね？

さて、名古屋物件は現状では家賃@4万が上限のようです。金利3.5%のままなら5年後
(現在)残債は11,551万円、駐車場もないので残債からの表面利回りでは7.4%です。

家具付きゼロゼロADその他サービスてんこ盛りなので、経費率が高い＝利益率も相当低い上に、
普通の単身者物件より入居期間も短いと思われ、更に稼働率85%くらい固定資産税
50万超なら、実質利回りは5%がいいとこではないでしょうか？金利差との1.5%だけで、
あと30年の建物維持費と家賃下落に耐えるって無理ゲーです。

そう考えると、金利及び土地値－解体費がプラスであるとの違いだけで、釧路と同程度に危険な
匂いがしてきます。残債かなり減らないと売れないし、その頃は築40年です。

本人にも危機感あるのか、生活保護やペット路線も検討した節があるのですが、
それでも年収1000万超とも言われる仕事を辞めた背景とは？謎が深まります。

**名無し不動さん** · 2022/08/14(日) 10:08:25.50

vorkersに勤務先の年収でてますよ。35歳650と書かれてます。
700-800というのはいい線だと思いますよ。

**名無し不動さん** · 2022/08/15(月) 00:20:28.60

川北ファンが増えてきて嬉しい限りですが、来世はこんな事に粘着しない
リア充に生まれ変わりたいところです。

恐縮ながら、当方全国的に有名な私立高校を出ておりますが、給与は一般の
高校よりやや高い程度と聞いておりました。昔かつ地方の話ですが。

**名無し不動さん** · 2022/08/15(月) 00:35:43.41

名古屋は駐車場2台ありそうです失礼しました。駐車場が少なくかつプロパンガス
であるのは、地味にビハインドではないでしょうか？

百獣の王宮殿なので、安い作りで音漏れまくりはほぼ確定ですし、アクセント
クロスかつ小物置いてアピール頑張ってますが、駅からも600Mありわざわざここを
選ぶ理由はあまり無さそうです。

取り柄は天井がクソ高く1Fでもロフトがあるくらいでしょうか。
光熱費がかかるので、それも善し悪しですが。

HOMES地図で軽く近隣物件見てみましたが、安い物件はゼロゼロがデフォルトで
それでも複数空いてる建物が目立ち、競争激しそうです。採光面の隣地も
その隣地もかなり広いので、釧路みたいに新築競合建ったらダメ押しです。

結論として、利回り今一かつ競合の多さとゼロゼロフリーレント固定で、
キャッシュフロー的には釧路より、こちらの方が厳しいかもしれません。
趣味の書道に興じている場合なのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2022/08/16(火) 18:38:15.18

名古屋の方が大都市だから流石に釧路よりは望みがあるかなと思ったんですけど、厳しいんですね。
もし自分が川北さんだったら、将来を予測して悲観的な気分になってしまうと思うんですよね。デッドクロス時期とか人口予測とか気になってしまって。

悲観する事なく、独立したり、趣味を楽しんだり、攻めの姿勢は素晴らしいと思います。私のような小物には思い付かない事です。

**名無し不動さん** · 2022/08/16(火) 21:21:38.31

そうですねー、私も釧路という負の要素がありすぎる土地と、ELVあり大型RC
4.5%フルローンという全部入り設定につきこちらを危険視していましたが、
今回改めて解析の結果、短期的には名古屋の方がキツそうです。

フルローン3.5%35年ローンの5年目で築20年の曲がり角、ゼロゼロフリーレント
AD家具付きナマ等々何でもありなのに稼働率80%台って、あと30年無償労働で
千万単位のマイナスが、ほぼ確定してるじゃないですか？

しかし上記でも書きましたが、楽待のパーティにて投資家気取りで、名刺を
配っていたとの情報見かけました

あと楽待コラムでは、利益が出たときに備えてプラベート法人で個人＝所有者川北
からのサブリースにし、法人に利益を残すスキームにしているとの記載ありました

私の主観では、釧路湿原で石油、名古屋市瑞穂区でダイヤモンド鉱山でも発見され
ない限り、通算で黒字になることはないと思うのですが・・・

それでものほほんと独立して、書に打ち込んでる川北さんは、私の尊敬する
小保方・小室さんみたいな、日本人最強クラスメンタル強者なのかもしれません

**名無し不動さん** · 2022/08/17(水) 22:43:02.30

都内の賃貸は厳しいようだ
ADが200％とか400％とか
普通にあるようだ

**名無し不動さん** · 2022/08/17(水) 22:51:50.36

都内でAD400%って、お前の「脳内エステート合資会社」だけの条件ですから

お前にとっての都内は、館山や秩父も入るのかもしれないけど

**名無し不動さん** · 2022/08/18(木) 09:56:14.32

ADなんか払った事ないんだが。
仮に出すならフリーレントの方が良くない？

**名無し不動さん** · 2022/08/18(木) 10:43:10.41

ADって同等の物件が乱立してる地域で
優先的に営業してもらえる権利だからな。
ヤフオクの「○○円でカテゴリ上位に表示されます」と同じ。

その地区の同等物件が１件のみの田舎でAD積み増す意味がない。

**名無し不動さん** · 2022/08/20(土) 13:21:14.23

狭い範囲しか知りませんが、大手ほどAD出して早めの入居、そして高値での売却が多い印象。とある業者はAD400%出していた。
それとは別に、都内でもAD積み増し合戦で200%は特に珍しくない。
投資環境悪化から物件価格の下落を主張する人もいるけれど、今のところ逆で上昇はしている。

**名無し不動さん** · 2022/08/21(日) 00:49:07.95

ADで瞬間最大風速の高利回りを作って、情弱なり中国人なり売り抜けるための戦略(笑）なら、
都内でもどこでも何ヶ月分でもあり得る話だろ

そもそも都内はスレ違いよそでやれ

**名無し不動さん** · 2022/08/21(日) 13:07:12.17

川北さんも釧路物件を大量ADで満室稼働にして、売り抜けるのがいいんじゃないでしょうか？
手金で残債と売値の差を埋めるという事で。
売りに出すところから始めるべき！

**名無し不動さん** · 2022/08/21(日) 13:32:21.83

田舎だと賃料安すぎて仲介会社にAD積まないと仕事してくれないと聞いています。
2万円とか3万円の部屋も多くて手間だけかかるから。

**名無し不動さん** · 2022/08/21(日) 16:20:06.02

>>183
２万とか３万ってワンルーム乱立地域だから
田舎だろうが何だろうがAD積んだほうが良さそう。

田舎で一般的なのは２DKで４～５万くらいだろ。
同地域で競合する空室がなければ、客は内見先を指定してくるだろうから、仲介の意欲は関係なくね？

**名無し不動さん** · 2022/08/21(日) 23:43:31.94

続きましてお盆終了特集、川北さん釧路物件サンシャインkeio再レビューです。
地方大型RCおよび高金利の破壊力（悪い意味で）を教えてくれる、理想的？な
ケーススタディですね。

20室＠7万円、駐車場14-15台なのでMAX月額家賃収入150万と強の仮定です。

土地広く築20年RCにつき過疎地なのに固定資産税140万円台、まずは税金だけで
1月の家賃が消える破壊力です。

実勢では土地の価値はほとんどないと思いますが、形だけ駅近商業地なのでぼったくり、
お上の税金は三為業者より凶悪です。

**名無し不動さん** · 2022/08/21(日) 23:46:36.90

そして金利ですが、スルガはサラリーマン向け融資なので投資でも元利均等
返済でいいんですよね？
16500万に対して4.5%16600万のローン、160万のリベート？にまで金利が付きます。
しかも諸費用800万は、7%15年フリーローンです。

ちなみに本物件は「師匠」に奨められた業者の物件なので信用して、九州出身で全く
土地勘もないのに、ストビューとネット検索だけで即日買い付け入れたとの記載あります。
「師匠」は業者からのバックと、その160万の一部の「両手」でウハウハかもです。

業者については、個人ブログの与太記事ですがこんなのも
http://toyojiji-journal.jp/blog/?p=1964

続く

**名無し不動さん** · 2022/08/22(月) 00:16:44.77

失礼、自称物件価格16500万、謄本ローン16660万からの謎の差額（リベート?)160万です

**名無し不動さん** · 2022/08/24(水) 22:16:31.56

ちょっと脱線して、オーバーローンに関して考察します。

結論を申しますと1棟全3件のオーバーローンは全て150万程度、師匠（笑）＝メンター（笑）への
謝礼及び自分の小遣いではないかと推察します。
師匠（笑）＝メンター（笑）の存在は、釧路購入編で出てきます。

1.さいたま
建売業者＝売主から購入、諸費用手出しで別途オーバー140万

2.釧路
三為業者?より購入、諸費用全額800万フリーローンで別途オーバー160万

3,名古屋
三為業者?より購入、オーバー850万なのでおそらく諸費用はここから出ており、
規模的に諸費用700万、まだ150万余る感じですかね。

**名無し不動さん** · 2022/08/24(水) 22:32:01.59

私の考えでは、

1.師匠＝メンターがオーバーローンが効く物件＝業者を見つけてきて川北さんを嵌め込み

2.川北さんは業者から毎回@150万のバックをもらって、贈与税なしMAXの110万を師匠（笑）にバック、
残りは自分の小遣いに

3.師匠（笑）は別途、業者からもバックまたは接待

ではないかと妄想してるのですがいかがでしょうか？

しかし何でもありのスルガならともかく、オリックス銀行でよくオーバー通りましたね。
（まともな銀行に対してのオーバーのリスクは、楽街でも指摘されていましたが、
川北さんはどこ吹く風でした）

**名無し不動さん** · 2022/08/24(水) 22:50:22.26

経験ないので不明ですが、オーバーローンのバックって現金渡しなのでしょうか？
それとも、さすがに銀行くらい通すのでしょうか？

私の妄想が正しければ、いずれにせよ150万×3の収入があり申告してあるはずですが、
まさか堅い勤めの方が無申告で、脱税をブログで公開してるとかあり得ないですよね？

そう言えば、勤め人想定年収＋残業代青天井＋1R2軒件家賃売上＋オーバーローンバック
のパーツを組み合わせれば、自称の通り普通に年収1000万越えですね

**名無し不動さん** · 2022/08/25(木) 08:17:48.68

オーバーローンバックは年収に入れないでしょう笑
オリでオーバーを引くということは、二重に契約書作っちゃってるかもということですか？

**名無し不動さん** · 2022/08/25(木) 08:22:54.96

バックって言っても単なる借金だし、二重に契約書作ったのがバレると一括返済求められるリスクがあるし、そこまでしてまで100万200万欲しい物なの？

**名無し不動さん** · 2022/08/25(木) 20:51:33.70

オリックスはもちろん、スルガですらオーバーローンは二重契約書前提では

川北さんの場合は、最初のさいたま諸費用で(奥さんに許される)自己資金を
使い果たしたので、その後も買い進めるにはスルガ＋オーバーローンしかないと
師匠（笑）に説得されたのでしょう

多重債務者の人って、融資枠＝資産という思考回路でそうなるんですよね
川北さんも「オーバーローン＝余裕資金＝師匠（笑）にバックした残りは小遣い」
思考で、二重契約書に記名押印することに何も感じなくなってきたのかなと想像します

**名無し不動さん** · 2022/08/25(木) 21:08:55.37

さてここで更に脱線ですが、川北さんが地雷物件2発含む4億の借金を抱えながら、
堅い勤めを辞めて独立した以上、最低でも地雷2発スルガ高金利物件は、金利下げ
交渉に成功したのではないかと読むのが普通ですが、私はそうは思いません。

スルガのオーバーローンは、銀行側も暗黙の了解というかむしろ歓迎だったのでしょう。
が、形式的にはスルガ側は、偽造書面でで融資金を詐取された被害者です。

被害者が加害者に対して金利下げ＝金払って和解って、一般論として異常なので、
株主に対する説明として、全く通用しないと思うのですがどうでしょう？

「借り換えされる＆売約されたら金利収入ゼロになるんだから、それよりマシやん！」
言い逃れ論理論も、釧路名古屋では可能性ゼロにつき、通用しないですよね。

ネットでは「弱い目に祟り目のスルガを叩いたら、いくらでも金利下がるぜヒャッハー」
みたいな記事が目立ちますが、スルガも必死でしょうから、下げる意味のない客まで
そんなにボコボコ下げたとは思えないのですが?

**名無し不動さん** · 2022/08/31(水) 16:45:46.74

>>1
アホアホマンやろ

**名無し不動さん** · 2022/08/31(水) 22:08:08.45

月締め川北定点観測、変わりなし

激戦区で3.5%、激斜陽都市で4.5%オーバーローンで稼働率85%維持・・・

釧路は支店経済の町なので、10/1付け異動を逃せば半年動きない可能性が高いのですが

川北エステートも、ザ一般媒介3件固定動きナシ
彼の脳内及びリアルバランスシートは一体どうなっているのか？やはり宝くじが当たったのか・・・

**名無し不動さん** · 2022/09/01(木) 08:28:26.07

>>196
こっちが心配になりますね。一刻も早く満室になることと
商売繁盛をお祈りします。

**名無し不動さん** · 2022/09/01(木) 21:02:51.03

失礼名古屋一件消えています2/18空室、ここ2ヶ月で2/18埋まりましたね

ゼロゼロフリーレント何でもあり物件なので、プラスになるのは3ヶ月以上後でしょうが

**名無し不動さん** · 2022/09/12(月) 22:01:18.85

釧路レビューが中途半端な完成度なので定点観測のみ。

釧路　3/20空室　名古屋　2/18空室　さいたまたぶん満室　athom　ザ一般媒介3件のみ
よく言われるように、小さな市は年度末以外動かないですね～

＜釧路　空きビル問題に挑む＞上　現実直視へ「廃虚ツアー」
https://news.yahoo.co.jp/articles/b6e1291dfe36a435f17689ac852b746cf8cde0e8

釧路駅前は鬼怒川みたいに廃墟の町として有名になりつつありますが、修繕費の余裕が
なさそうな川北さん物件は、築40年くらいの時点で仲間入りするのではないでしょうか？

仮に完済できたとして、築55年でも土地値はタダ同然と思われるので解体できないはずで。

**名無し不動さん** · 2022/09/19(月) 16:19:42.24

何と川北エステートに、専任媒介の1Rが増えています

が、これはアメブロに出ている自分の1Rではないでしょうか？
https://ameblo.jp/chem8/entry-12316697718.html
購入950万なら現在家賃65000円からの表面利回り8.21%で、8.3%の記載にほぼ一致します

トップシリーズ＝築古狭小は不人気で、品川といっても購入価格で売るのも厳しいと思いますが、
売るなら家賃高く入ってる今ですかね
利回りの悪くない物件を手放すということは、キャッシュに詰まってきたのでしょうか？

ちなみに楽待で、釧路物件の近くに同じくらいの面積の土地が出ていますが、
形悪いとは言え平米2.7万1500万です。やはり土地値は解体費にもならなそうです。

**名無し不動さん** · 2022/09/20(火) 07:01:39.95

>>200
謄本を調べる気力はないですが、この物件だけ専任なので恐らく読みは正しそうですね。
この値段で売り抜けられれば大成功ですが、果たしてどうか。

**名無し不動さん** · 2022/09/20(火) 22:40:07.82

>>201
川北さんに号室訊かないと、家屋番号も不明ですしね
今までブログと謄本に乖離はないので、十分な情報ある以上取得は不要かと

https://ameblo.jp/chem8/entry-12316701490.html
SBI銀行は融手1.5%の他に鑑定料10万ぼったくり（笑）　要注意で試験に出そうです

意味不明なのが管理会社への手数料2万です
何で管理の仕事出す側が初期費用払うのか、私の頭では全く理解不能（笑）
新聞取る時には景品もらえますよ（笑）

こんな物件でも、HOMESの履歴では2021年以降は同タイプ出し値、全て1000万以上
ここ2－3年の相場の狂気具合を改めて認識

低レベルレジの賃料は都心でも上がっておらず、川北1Rは出たら確実に下がるので、
今売れる値段で売るべきかと思います

もう一つの1Rも文章上似たスペックなので、バブル期築狭小でしょう
同じく売った方がいいと思うのでウオッチしましょう

**名無し不動さん** · 2022/09/21(水) 08:25:20.07

https://www.youtube.com/watch?v=-rlayGv1CMc
こちら5Fが4月に1040万で売り出しの動画です
今は消えてるので、これくらいで売れたということでしょうか
都心の値上がりぱねえですね

なお2Fが1180万で出ており、川北さんの値付けは4F上＋40万が根拠と思われます

今更ですが、都心の1R＋さいたま新築に留めておけば、キャピタルインカムゲイン
どちらも見込めたのですが

最初渋っていた奥さんも今は役員に入っていますし、4億近い借金＋転職独立を
どう説得したのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2022/09/25(日) 11:40:30.58

品川1R わずか数日で1110万円に下がっていますね、利回り7%越でインパクトを狙った
ものと思われます

やはり金に詰まっているのでしょうか？
上記5Fはhomesに1020万に下がった履歴あり以降なし、現空でもその価格で
売れるのなら、高い家賃の今売れる値段で売るのが正解かと思います

スレチなので釧路物件の謎1について
ブログでは20世帯に全て駐車場ありと言っていますが、ストビューでどう見ても、
ナンバー15番までしかありません

が、現在の募集では全てありになっています
隣地は今は新築になっていますし、他にあるとすれば道の向かい少し脇の小さな土地で、
5-6台停められるスペースがありますが、番号もなく一台も停まっていません

**名無し不動さん** · 2022/09/27(火) 07:42:56.10

釧路物件の謎その2は、自己解決したので続きません（笑）
転勤族10/1からの異動にも需要なかったのか、3戸空きそのままです

https://www.homes.co.jp/archive/b-16583462/
この物件、外観構造内装築年数、全て川北物件に酷似しているので同じ建築業者でしょう
20世帯中1室が自己使用で賃貸19戸の点まで同じなので、元の所有者もおそらく同じです

こちらも2-3戸空室ですが、川北さんみたいにスルガではめ込まれた人がいるのか
それとも川北物件の後売ろうとしたら、融資が締まってそのままなのか興味深いところです
（現在19戸表記のままにつき後者？）

**名無し不動さん** · 2022/09/30(金) 12:18:41.29

月末チェック
釧路 3/20空室名古屋 2/18空室さいたまたぶん満室 athome　ザ一般媒介3件＋1R

川北さんは区の起業サポートセンター的なところを経て開業したようで、
卒業生として講演などしておりますが、後輩にドヤ顔できるだけの実績は
なさそうに見えるのですが・・・

**名無し不動さん** · 2022/10/09(日) 06:42:33.44

川北ワンルーム、一気に1020万まで値下げ
上記、homesに出ている事例に合わせたのでしょう

売り急いでいるところから、宝くじ当選した説は消えそうです（笑）
一般媒介は1件減って2件、仕事はあるのでしょうか？

名古屋は2つ一気に埋まったのか空室ゼロ表示
おめでとうございます
https://www.nagoya8.com/
自社サイトを作ろうとした節もありますね

**名無し不動さん** · 2022/10/16(日) 07:50:19.03

川北エステート動きアリ
郊外築浅戸建てが、専任媒介で増えています
またブログも更新再開

一般媒介が1件減っていますが、一番売れそうもなかった物件で手数料になった
可能性は低いです
ワンルームは私含めお気に入り5人

引き続きウオッチしていきましょう
本格的に寒くならないウチに訪問したいところです

**名無し不動さん** · 2022/10/24(月) 20:48:18.95

川北エステート一般媒介入れ替わり、合計3件自分物件1件で実質2件
開業半年で、どれくらい手数料挙がったのでしょうか？
昨日はイベントデーだったようです

釧路、3月4月より空室3/20持続中
満室想定利回り11%でも稼働85%なら9.35%で、スルガ4.5%金利を引けばイールドギャップ
わずか4.85%
固定資産性だけで一月分家賃、かつ気候の厳しいところの20年越ELV付き大型RCなら
維持費は2%では済まないでしょうから、分析すればするほど絶望感が漂います

ようやく15年7%の諸費用高額フリーローンが終わったものの築35年、以降膨大な
修繕費がコンスタントにかかって、確実に持ち出し地獄になると思うのですが

**名無し不動さん** · 2022/10/31(月) 21:40:23.71

月末レポ

【投資部門】
さいたま・名古屋たぶん満室
釧路安定の3/20空き、少しくらい利益出てもここで全て吸収される厳しい体制は、
抜本的な解決はないと思われます

【カスタマー部門】
一般媒介2,、自前1R
後者は、品川駅徒歩圏内7%越でありながら売れ残り
狭小で融資がつかないのと、同物件の賃貸多く出たら机上の空論利回りなので、
表面スペックに疑義的なのは当然ですね

**名無し不動さん** · 2022/11/06(日) 12:20:19.09

川北エステート、本日無料相談日ですが一時間のみかよ！

一般媒介のマンション消え、代わりに新築戸建てが2件入りました

自分1Rを除いたら、実質の在庫は専任の戸建て1件のみです
これくらいは売れてほしいところですが、場所今一の上居住中では難しそうです

**名無し不動さん** · 2022/11/20(日) 11:12:04.56

川北賃貸状況変わらず

釧路は来年まで動かないことがほぼ確定ですね
35年ローンでCFマイナスでは破綻確実なので、1月下旬には、値下げしてでも
年度内に埋める決断が必要ではないでしょうか？

川北エステート、自分1Rが売れております
これで少し身軽になりましたね

あとは専任の一戸建ての他、一般媒介新築戸建て2・中古マンション2なので、在庫は実質1です
居住中で場所も良くないので、なかなか難しいのでは

土曜日は1時間相談が定着です

**名無し不動さん** · 2022/11/28(月) 18:09:10.03

>>212
売れて良かったですね。
結構手残りがあるのではないでしょうか。

**名無し不動さん** · 2022/11/28(月) 21:31:52.84

月末締めで書き込もうと思ったのですが、品川自分1R、2-3日前から復活してます
ローンブレイクかはてまた気の迷いか

2015くらいから持っているので、売れれば手残りは200万くらいあるかもしれません
が、釧路物件の前では焼け石に水数滴ですね

しかし狭小・物件内競合多数・家賃高めとはいえ、品川徒歩圏7%後半が売れないとは、
相場がピークアウトした感もありますね

当方知人独身女性から「家を買いたい」との相談を受け、4000前後ののマンションを
積極的にウオッチングしていますが、築古は山手線内でも明らかに割安感ない限り、
全く動いてない印象です