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【相続】大東建託オーナー会　3【農地】 [無断転載禁止]©2ch.net

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0001名無し不動さん
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2017/09/12(火) 12:56:22.43ID:???
オーナーの皆様
その後まだ息していますか？

有意義な情報提供の場
オーナー同士の交流の場

それではどうぞ

前スレ
【相続】　大東建託オーナー会2　【農地】 [無断転載禁止](c)2ch.net
0101名無し不動さん
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2017/09/14(木) 21:15:09.23ID:y/hJYigV
結局南極、厳選駅近物件のサラリーマン、貧乏人の味方ですね。

頼りになるのは。
0102名無し不動さん
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2017/09/14(木) 21:38:45.76ID:y/hJYigV
一括借り上げ、サブリースの会社って、大東、レオパレス、シノケンのほかに何社ぐらいあるんですか。
0104名無し不動さん
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2017/09/15(金) 06:25:11.77ID:???
>>102
自社で建築や建築斡旋しないとこを含めると千社はくだらないかと
0105名無し不動さん
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2017/09/15(金) 06:43:20.72ID:???
多田は農地を利用した貸し倉庫のサブリース業だったな
不動産業を直撃したバブル崩壊を生き抜いたんだから大したもんだ
0106名無し不動さん
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2017/09/15(金) 07:16:17.78ID:+eKiS32J
330 ：名無し不動さん：2015/09/27(日) 05:02:24.17 ID:???
https://web.archive.org/web/20080322015647/http://azabu-office.com/newpage01020601.html
https://web.archive.org/web/20070810094521/http://www.azabu-office.com/newpage01020704.html
https://web.archive.org/web/20070810094544/http://www.azabu-office.com/newpage01020702.html
https://web.archive.org/web/20071010021716/http://www.azabu-office.com/newpage01020707.html
https://web.archive.org/web/20070810094321/http://www.azabu-office.com/newpage01020715.html
https://web.archive.org/web/20071010093604/http://www.azabu-office.com/newpage01020906.html
https://web.archive.org/web/20071010021838/http://www.azabu-office.com/newpage01021001.html
https://web.archive.org/web/20071211204400/http://azabu-office.com/newpage01020302.html

大東建託には関わるな
0107名無し不動さん
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2017/09/15(金) 07:19:38.14ID:+eKiS32J
【社会】大家がレオパレスを提訴へ　家賃収入「10年不変」で減額のトラブル相次ぐ
505 ：名無しさん＠１周年：2017/02/22(水) 21:21:02.86
このジジイ68歳から賃貸業始めたのかｗウケルーｗ

はっきり言うがその人生の間、賃貸一本筋でいかなかったら絶対にハメられるわ
他の人間が同じ期間、土建と賃貸で経験積んできてるんだ、そいつらが自分で経営しませ
んとなってる以上儲からないに決まってるだろ
戦前戦後に限らずこういうバカなジジイがたくさんいるから日本の経済は回ってるともいえる
し、日本は自然や環境が破壊されて無茶苦茶になったともいえる。
まあ、でかい墓を購入したと思って死んだら柱にでもしてもらえやｗ

456 ：名無しさん＠１周年：2017/02/22(水) 20:09:08.43
親戚が借金して大東で二棟建てたんだけど
家とられちゃうかな？由緒ある家なんだけど

509 ：名無しさん＠１周年：2017/02/22(水) 21:25:13.87
>>456
たぶん盗られる
借地借家法を参照すればわかる話だけど、同法では長期の家賃保証は保護してない
うちの親も騙されかけてたｗ　高齢だから保証人として息子である俺の保証が必要というこ
とで、そんな話が進行してることに初めて気づいたが、スキームとしては「相続税対策」詐欺
だよ

522 ：名無しさん＠１周年：2017/02/22(水) 21:38:01.02
他人が薦めてくる商売で儲かると思う脳タリン。騙されたまま死ねば幸せだろ はよ死ね
0108名無し不動さん
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2017/09/15(金) 08:29:20.10ID:???
入る家賃はサブリースでも自己管理でも変わらないのに
サブリース業者が取り分を持っていく分、自分の取り分が減る
だから儲からないってのは小学生でも分かるよね？
0109名無し不動さん
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2017/09/15(金) 08:30:29.66ID:Swy3qDrB
>>108
店子が全員期日通りに家賃を払ってくれる、と信じているトーシロ発言ﾜﾛﾀ
0111名無し不動さん
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2017/09/15(金) 08:50:22.12ID:???
>>109
そのために、賃貸人負担で家賃保証会社を通すんだよ、知らねぇのか？
そもそも１０～１５％っうのは借家業での純利益に匹敵するわけで、
それを抜かれたんじゃあ、建託に奉仕してるようなもの。
手間暇かかっても、自主管理じゃないと借家業は利益を生まない。
はっきり云っていくら不労所得と云えど、借家業はチンチン儲けだ罠ｗ
0112名無し不動さん
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2017/09/15(金) 09:30:19.16ID:Swy3qDrB
>>111
家賃保証会社が２ヶ月以上保証してくれると信じているトーシロﾊｹｰﾝ
0114名無し不動さん
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2017/09/15(金) 10:01:54.83ID:???
>>112
家賃保証会社が２ヶ月以上保証してくれとないと信じているトーシロﾊｹｰﾝ
0115名無し不動さん
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2017/09/15(金) 10:12:52.85ID:???
>>106
大東建託は紛れもなく「建築ブローカー」なのである。

　会社の考えはこうである。「建築会社らしく見せたい、だが自前で建てることなど出来ない。
とりあえずできるだけ安い単価の下請けの業者を集めて造らせろ。建物の質は問わない。
表面的な見映えだけあればいい」「そうすれば多少は建築会社に見えるだろう」という具合である。
だから、今も技術などというものは全くない。

創業以来、大東建託は「建築業」などというものには全く興味がなく、単に「金儲けの材料」とし
建築ブローカー業を発展させてきただけなのだ。
0116名無し不動さん
垢版 |
2017/09/15(金) 10:28:30.10ID:???
>>106
大東建託では支店毎に月に１回の割合で税務セミナーというものを開催させて
お客に税金対策の必要性を説いている。講師は支店で登録した顧問税理士である。
顧問税理士には毎月定額の顧問料と同行料１回１万円、セミナーの場合は１回３万円の報酬を払っている。

税理士が営業マンと一緒に客先に同行して、そのお客が成約になった場合は
「建築請負金額の１％」が成功報酬として税理士に支払われる約束になっている。従って、税理士はどんな場合でも「アパートやマンションを建てるべきだ」
という結論に結びつけるのである。

支店では毎回３０名～５０名程度のお客を集めて税務セミナーを実施することに
なっている。その中には、必ず一定数の既存客（契約済みの顧客）が「さくら」
として呼ばれているのだ。大東建託では、税務セミナーとは「新規の見込み客を連れて来て、契約に結びつけるための戦略」として位置づけられているからである。

さらにその既存客の中には、毎回出席してもらう「大東顧問」という役割の顧客が
配置されている。「大東顧問」とは年間１２万円の顧問料を会社から受取って
「参加した見込み客の不安を払拭する」のが仕事である。
　したがって「大東顧問」という顧客は、こうした税務セミナーや「お客様招待旅行」などの会社行事には必ず参加してもらうのだ。

「お客様招待旅行」というのは、年に２回春と秋に直近で契約した顧客と
これからの「見込み客」を誘い込んで、リピート契約や新規契約の促進をする
行事である。営業マンは旅行中、自分が誘ったお客に「至れり尽くせりの接待」をして「大東建託はいい会社である」ことを印象づけるのだ。

この時にひと芝居打ってもらうのも「大東顧問」の大切な役割である。
つまり、お客の側に「さくら」を配置して置く事で新規の見込み客を洗脳して行く役割を担わせているのである。

そしてその顧問が運良く見込み客を誘引することができれば、報酬に在りつける仕組
みになっている。その金額は１００万円を限度として請負契約金額の１％である。
　
0120名無し不動さん
垢版 |
2017/09/15(金) 11:42:55.32ID:???
>>116
それだけお金がかかっているってことだよな
んでそのお金の出どころは？ってことになる
0121名無し不動さん
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2017/09/15(金) 11:43:29.54ID:???
>>116
それだけお金がかかっているってことだよな
んでそのお金の出どころは？ってことになる
0122名無し不動さん
垢版 |
2017/09/15(金) 11:45:15.74ID:???
>>118
PC工法だろ？
プレキャストといって工場で成形したコンクリパネルを継ぎ合わせて作るプレハブのような構造
パネル同士をくっつけてるシーリング材に品質劣化があると倒壊の可能性が出てくる
0123名無し不動さん
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2017/09/15(金) 11:48:37.26ID:???
大東だとワンルームで総額９００万くらいかな？
で月４万で貸して5.3％

うちは総額６００万で建てて、近所の大東より安く月3.5万に設定
利回り7%でお陰で常に満室御礼

さすがに入居者を縛ることは出来ないらしく、大東より安くすると移ってくるね

大東の良いところは入居者を奪っても、オーナーから苦情が来ないってことだねｗ
0127名無し不動さん
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2017/09/15(金) 18:28:16.10ID:XiZrNwIn
>>115-116
貴重な情報サンクス

「かっちゃん」は「さくら」で　１０３，０００，０００円の借金を「松山さん」にさせて、１％の上限額　１００万円を手にしたワケだｗｗｗ
要するに「松山さん」は鴨。絶好の標的。
これで納得いったわ。ありがとうございました(ﾍﾟｺｯ


>>123
戸当たり総額６００万円建築おめでとうございます！

大東建託物件は９００万円あったら、「松山さん」所有のファミリータイプが建つ。
ワンルームだと５５０万円くらい。
６００万円超すことは無いでしょ、階段上らないと資材上げられないような土地以外。
0128名無し不動さん
垢版 |
2017/09/15(金) 18:37:29.13ID:XiZrNwIn
>>126
貴重な情報サンクス

アパート経営すると直面するのが「家賃不払い」
その時、何ヶ月まで実際に支払われるかは、経験者しかわからない。
大東建託パートナーズのように、払わないと速攻で攻めまくってくれると
文句言いながら大概払ってくれるようになる。
しかし、エントランスに入れないと、戸別の要求はエントランスまでになり実際には出て来ない。
それで２ヶ月目が来ると、「未納実績」をオーナーに送り付けてくるだけになる。
「建前２４ヶ月」でもね。

１ヶ月にも満たない「家賃保証料」で２４ヶ月払っていたら、全部倒産してるよ、家賃保証会社ｗｗｗ
0129名無し不動さん
垢版 |
2017/09/15(金) 19:01:18.34ID:???
家賃保証会社は別途滞納者から取り立てる
たとえ夜逃げしても家賃保証会社のブラックリスト入り
家賃保証がないアパートしか住めない
0130名無し不動さん
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2017/09/15(金) 20:05:58.10ID:???
>>108
物件自己管理出来る人にとって大東で建てるメリットあるの？
0131名無し不動さん
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2017/09/15(金) 20:09:00.87ID:XiZrNwIn
>>116
>さらにその既存客の中には、毎回出席してもらう「大東顧問」という役割の顧客が
>配置されている。「大東顧問」とは年間１２万円の顧問料を会社から受取って
>「参加した見込み客の不安を払拭する」のが仕事である。
>したがって「大東顧問」という顧客は、こうした税務セミナーや「お客様招待旅行」などの会社行事には必ず参加してもらうのだ。
>
>「お客様招待旅行」というのは、年に２回春と秋に直近で契約した顧客と
>これからの「見込み客」を誘い込んで、リピート契約や新規契約の促進をする
>行事である。営業マンは旅行中、自分が誘ったお客に「至れり尽くせりの接待」をして「大東建託はいい会社である」ことを印象づけるのだ。

「かっちゃん」は「大東顧問」なんだね。年１２万円もらってるんだｗ
さらに「松山さん」で１００万円もらっているから、カリブ海豪遊もﾁｮﾛｲもんだｗｗｗ
0132名無し不動さん
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2017/09/15(金) 20:13:41.16ID:XiZrNwIn
>>130
無い、とオレは思うが、オーナー会行くと、

◎自宅併設アパート建てて、「フルパッケージ契約３０年（または３５年）」が多い

半分くらいかな？自己管理できる物件は自己管理した方が圧倒的に得。
所有戸数が少ない内は特に。
「かっちゃん」クラスになると、近所でも面倒くさいだろうねえ、多過ぎで。
0134名無し不動さん
垢版 |
2017/09/15(金) 21:22:42.54ID:XiZrNwIn
>>133
そうかあ、それはあるね　＞　魚津市、黒部市の大東建託物件でさえ、契約当初の８５％払っているからねえ
0135名無し不動さん
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2017/09/15(金) 21:43:12.44ID:XiZrNwIn
>>116
> さらにその既存客の中には、毎回出席してもらう「大東顧問」という役割の顧客が
> 配置されている。「大東顧問」とは年間１２万円の顧問料を会社から受取って
> 「参加した見込み客の不安を払拭する」のが仕事である。
> 　したがって「大東顧問」という顧客は、こうした税務セミナーや「お客様招待旅行」などの会社行事には必ず参加してもらうのだ。
>
> 「お客様招待旅行」というのは、年に２回春と秋に直近で契約した顧客と
> これからの「見込み客」を誘い込んで、リピート契約や新規契約の促進をする
> 行事である。営業マンは旅行中、自分が誘ったお客に「至れり尽くせりの接待」をして「大東建託はいい会社である」ことを印象づけるのだ。
>
> この時にひと芝居打ってもらうのも「大東顧問」の大切な役割である。
> つまり、お客の側に「さくら」を配置して置く事で新規の見込み客を洗脳して行く役割を担わせているのである。

「松山さん」は、「大東顧問」を『友達』と感じてしまったのかｗｗｗ
月７万円も手取りが無い、固定資産税払ったら赤字物件建てて、「かっちゃん」に１００万円上納ｗｗｗ
大東建託物件に限らず、どんな企業も「経費は売上に載せる」が当たり前だから、１００万円だけでなく、宴会代金なども上乗せされてるワケだ。
３００万円しか自己資金持ってないヤツに「アパート経営儲かるぞ～オーラ浴びせ掛け」て建てる気にさせることの実例。
まさに「洗脳」
--------
大東建託はそれなりに良い会社。
８万人超のオーナーに１００万戸超の管理。
だが、裏側があるんだねえ。
オレみたいな「おのぼりさんの故郷の休耕田の零細オーナー」には、「大東顧問」も「お客さま招待旅行」も来ないが
その分、経費上積みされてないの鴨。
0136名無し不動さん
垢版 |
2017/09/15(金) 21:54:16.10ID:XiZrNwIn
>>114
お前のアパートを保証してくれた保証会社は３ヶ月保証してくれたか？
オレのアパートは１または２ヶ月ｇ限界だった。２社とも。
２ヶ月保証した会社はその後倒産したｗｗｗ
0137名無し不動さん
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2017/09/15(金) 22:00:46.55ID:XiZrNwIn
>>126
> 家賃保証はたいてい24ヶ月
> http://www.houserent-surety.com/comparison_table/warranty_coverage.html
> まあ実際は退去させるからそこまでになることはない

オレが契約した家賃保証会社は（特に１件目は）力無かったわ
退去させる力も無かったよ。
３ヶ月目に音を上げて払ってくれなくなったし、次に契約しようとしたら、既に倒産してたｗｗｗ
0138名無し不動さん
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2017/09/15(金) 22:03:21.17ID:XiZrNwIn
>>137
つまり、２ヶ月も払う家賃保証会社は倒産リスク大。
１ヶ月は払う、が業界標準。
これ知らないで、自主管理踏み切ると死ぬでｗｗｗ
0139名無し不動さん
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2017/09/15(金) 22:14:56.66ID:???
そんなに家賃踏み倒す人いるの？
うちDQN県と言われるとこに親の築30年近い物件あるけど滞納された事ない
0140名無し不動さん
垢版 |
2017/09/15(金) 22:16:28.38ID:XiZrNwIn
どの事業者も「オレが一番大切」っちゅうこと。
オレは「オレが一番大切」だし、大東建託は「大東建託が一番大切」だし、家賃保証会社は「家賃保証会社が一番大切」なワケだ。
過剰サービスすると倒産する　＞　オレの一件目の家賃保証会社ｗｗｗ

他人がどうなろうと、どうでもいい　＞　オレもな

もちろん、「アパート入居人」も
できれば、家賃は払いたく無いし、払っても１日でも遅くしたい。
これが１００人中１００人同じ。

この基本をクリアしたのが大東建託。
とりあえず、魚津市＋黒部市の物件以外は、「完全破綻」はきたしていない。

◎北九州市＆八王子市物件の推移がどうなるか？

が今後の見極めどころ。２市とも「魚津市化」したら、日本中死ぬで　＞　オレ物件含めて
0141名無し不動さん
垢版 |
2017/09/15(金) 22:17:32.23ID:XiZrNwIn
>>139
オレ、首都圏にもアパート持っていたが、家賃踏み倒し多数。
家賃が高かったのかもなｗｗｗ
0142名無し不動さん
垢版 |
2017/09/15(金) 22:23:22.24ID:XiZrNwIn
八王子市の「ノチウ」どうなるじゃろ？
１件も入っていないんだが　＞　都内八王子市で（涙
0143名無し不動さん
垢版 |
2017/09/15(金) 22:44:23.46ID:???
>>139
北九州と八王子がポシャると全国の物件に波及するの理屈がわからん
0145名無し不動さん
垢版 |
2017/09/15(金) 22:51:39.97ID:XiZrNwIn
>>143
痴呆の１支店（ここでは富山支店）が支店長またはその下のバカどもの過剰営業で「局地的に発生した」のなら全国には派生しない。
だが、北九州市や八王子市のように「有力な地方」でさえ、同じ現象が派生すれば、明日は「オレの地所」「お前の地所」にも派生する（涙

レオパレスの過去とか検索してみな。
「死へ至る道」がわかるからｗｗｗ
0146名無し不動さん
垢版 |
2017/09/15(金) 23:00:08.40ID:T/LY0fwR
金利上がるのが一番怖い
0147名無し不動さん
垢版 |
2017/09/15(金) 23:02:40.15ID:XiZrNwIn
>>145
オレも怖いよ　＞　金利上げ
返済率＝６５％のボロ物件なので、ﾁｮﾄ上がれば即死。
生き伸びれるのだろうか？
0149名無し不動さん
垢版 |
2017/09/15(金) 23:43:04.84ID:???
問題は商品のブランド力の無さ
ここの物件では所有欲は満たされない
0151名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 00:37:30.99ID:cegX5xz7
>>140
佐藤優
「資本主義のルールは、資本を増殖させ、利潤をより得られるようにすること。しかも、
自分の会社さえ儲かれば、他人はどうでもいい、これが正しい資本主義の論理。」
0153名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 00:58:37.66ID:cegX5xz7
・資本主義とは、「利己主義が拡大・発展することで生まれてきたもの」です。利他主義は、
資本主義社会において、空理空論と言えるものです。とは学

・資本主義社会においては道徳は意味がない。　青木雄二

・市場の際立った特徴は、道徳とは無関係であること。ジョージ・ソロス

・自由経済の原則とは何か。それは、誰もがどんな商売でも自由にできるということである。
誰でもできるということは、必ず競争が伴うということでもある。したがって、競争に負けた
会社はつぶれざるを得ないから、是が非でも競争に勝たなければならない。盛田昭夫
0154名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 02:28:21.39ID:???
家賃保証会社のブラックリストのってるやつは家賃保証義務付けてない物件を選ぶ
0155名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 03:55:05.32ID:???
>>127
「総額」って書いてあるでしょ
よく読んでね
基礎からエアコンまで全て込みだよ
前に大東の営業が本体工事で５５０万くらいの持ってきたからよく分かるよ
0156名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 04:03:56.82ID:???
>>130
無いね
サブリースだと経費で落とせる物が少なくなるからね

>>133
ｗ
最低１０年は空室にならない所に建てないと
0157名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 09:27:13.31ID:???
>>106
例えば３億円のオーナーズマンションを計画した場合、立地にもよるが全て経費を差し引いた地主の手取額は
今の金利（ノンリコースローンの場合＝２．３％～２．７％程度）で計算すれば、確かに４００万円～６００万円位にはなる。
だがノンリコースローンは変動金利である。
主要都市の場合は固定金利もあるがその場合は３．７％～４．２％程度が実勢である。
固定金利を選択すれば手取額は２００万円～３００万円程度まで落ちてしまう。
だから営業マンも変動金利以外は勧めない。
「それでも事業試算は黒字だし、もともと収入のなかった土地の上に僅かだか収入が出来て
、しかも自宅が新築できるのだから良しとするか」としてはいけないのである。
大東建託が提示する事業試算書を鵜呑みにして契約したとする。
そして１年半～２年位待てば完成する。
アパートローンの金利は完成時の金利相場で確定するので、当初提案を受けた通りになるという保証はない。
まして今後の金利の予測は難しい。だが今より下がっているとは考えずらい環境にはある。従って、当初の試算よりは手取りが少なくなることは覚悟しなければならない。
さて事業がスタートして、無事１６年の月日が流れたある日のことを予測してみる
（実際は数年後から空家と金利上昇の心配が付いて回る）。
１６年と言えば、大東建託はその頃には存在していないかも知れない。
実はその可能性は高いと言える。
いずれにせよ地主にとっては、例えその時点で大東建託が破綻していても
、あるいはＬＢ証券が日本を撤退していてもあまり関係ないのだ。
端的に言えば、その時の債権者が誰であっても、
返済さえきちんとできできれば問題はないことになる。
だが、本当にそうだろうか。では大東建託の営業マンに言って、
今の事業試算書に所得税が加味されたものを見せて貰えば一目瞭然である。
つまり、１６年目から所得税額が極端に跳ね上がって、
実質の手取り額がほとんどなくなっているか、または赤字になっているはずである。
0158名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 09:30:27.74ID:???
>>106
しかも金利が４％のままでそうなるのである（大東建託では当初は変動金利、
６年目以降の金利を４％として固定で入力させている）。例えば１６年後の金利が５％にでもなっていれば、
間違いなく赤字になりローンの返済は出来なくなる。
１６年目から所得税が一気に跳ね上がる理由は、建物の設備部分の減価償却費が計上できなくなることと、
支払い利息が少なくなるからである。これでも事業意欲が湧くとすれば、よほどの資産家である。
だが、このことは決して事業試算書には表現しない。なぜなら売れなくなるからである。
要するに大東建託は、今は自己資金がなくてもオーナーズマンションが持てるとして営業をしているが、
これは今の変動金利相場が低いからである。金利が上がればこうした営業は出来なくなる。
その証拠に事業試算書を初年度から４％で計算してみると、
とてもやる気が起こらない事業になることは明白なのだ。
今後の日本経済を予測するにあたり、金利相場が４％を超えることがないと言えるだろうか。
あるいは、建物賃貸事業の需給バランスが今より改善される傾向に向かうだろうか。
どちらも否と考えるべきである。
つまり、今いくら大東建託の営業マンが「ノンリコースローンを使って
、自己資金なしでオーナーズマンションを建てませんか」と言って来ても、
簡単に乗ってはいけないということである。
0159名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 09:41:22.48ID:???
<<106
事業試算書は所詮営業ツールである。お客には決して見せないマジックが隠されているのだ。
そのひとつに所得税欄の表示がある。都市郊外で木造のアパートを計画する場合はあまり影響はないが
「ノンリコースローン」を使って都市部でマンションを計画する場合には大いに注意が必要である。
都市部を回る営業マンが先ず口火を切るのは「ノンリコースローンを使えば自己資金なしでも
マンションが建てられます。一度考えて見ませんか」というはずである。
確かに「ノンリコースローン」を使えば収益還元法で計算するので、
キャッシュフロー利回りが７．２％～７．５％程度回れば自己資金がなくても建てられる。
大東建託の場合は請負契約時に２％以上の契約時金を預かることになっているので
、例えば請負額が３億円のマンションの場合は６００万円の資金さえ準備できれば何とかなるのである。
その６００万円すら準備できない場合は、大東ファイナンスが契約時金までも融資してくれるので、
実質は０円で契約できる仕組みが作られている。
　この大東建託の「ノンリコースローン」を知らない人は「金融情勢が変わって銀行が融資してくれる
この不景気な時代にそんな「夢」は有り得ないと諦めているだけなのだ。
そこへ「自己資金がなくても・・・」と持ちかけるのであるから商いにならないはずはないのである。
では実際にそんな「うまい話」があるのだろうかということである。
結論から言うと「往きはよいよい帰りは怖い、怖いながらも通りゃんせ・・・」である。
実は「事業試算書」の中に隠されている「所得税の問題」には、極力触れずに営業するのである。
0160名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 09:57:14.98ID:???
>>125
タイセーヒューレックでPC工法のマンションを建てればそれほどでもない
中国で2週間で42階の高層マンションを建築している工法ではあるがｗ
0161名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 10:20:10.31ID:???
>>106
ＬＢ証券の会社規模そのものは大きいが、実は大東建託と提携しているグループは
そのほんの一部門に過ぎず、ゼネラルマネージャーと数名の社員、
そしてアルバイトを含めてもわずか２０名に満たない組織である。その組織と提携しているだけなのである。
この２０名足らずの組織がこの２年半でなんと１千億円を越える「融資審査」を行なってきたの
である。しかも融資実行された金額はすでに５００億円も及んでいる。今後は
、毎年１千億円程度のペースで増えて行く。すでに彼等が行なう「融資審査」はもはや限界を
超えていると言っても過言ではない。
だがここで注意しなければならないのは、実は「融資審査」の実態とは「あくまでも証券化するための体裁作り」が
目的であるということである。
従って、もともと審査能力などなくても何とでもなるという価値観が根底にあることを意味している。つまり審査そのものは極めて「ズサン」であるが、証券化さえできれば「ズサン」でいいのである。この実態は顧客の誰も知らない。
大東建託の営業マンですら「ＬＢ証券の審査基準が理解できないと不平を漏らし始めている。
書類を提出する度に違う答えが返ってくるのはおかしい」と嘆いている有様なのだ。
「ズサン」と言うよりは、わずか２０名程度のスタッフでは、
とてもまともな審査などできることはない。
だが彼等はそんなことは一向にお構いなしである。外資系の会社とはそんなものである。
彼等の仕事は、地主が建てた物件を「投資商品にすること」だけが目的だから「ズサン」
でもいいのである。どうせ日本の機関投資家に買わせるだけなのだから。
だが大東建託の営業マンは「ＬＢ証券の厳しい審査が通りましたので、今がチャンスです。
よかったですねえ」と売込むのである。「知らぬはお客ばかりなりけり」なのだ。

かくして大東建託の営業マンは、地域
0162名無し不動さん
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2017/09/16(土) 10:23:28.52ID:???
>>159
三行でまとめれば、建築時点の経費（利息、減価償却）が相続人が相続するころには激減しており
相続人は課税所得と修繕費が激増した上に、建設開始時と同額のローン返済を課せられる上に
サブリース会社が倒産ともなれば家賃保証も失い、空き室を埋めようにも新築に客は流れ激安家賃設定で地獄を見る

この状況で相続人が首を吊って死ななければ見上げたものだ・・・
ということかな？
0163名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 10:24:30.24ID:???
>>106
かくして大東建託の営業マンは、地域をよく知っている銀行が「こんなところでアパートを
建てても空家に泣くのじゃないですか」という立地にまでも「ノンリコースローン」
を勧めるのである。大東建託にしてもＬＢ証券にしても、本当に３０年間の面倒を見る気ならそうは行かないだろう。
こうして「ノンリコースローン」を使って完成した物件は、わずか２年半とはいえ相当な戸数になっている。
問題はこの物件の空家率である。これがとんでもなく激増しているのだ。これには大東建託自体が慌てている。
慌てるどころか震えが来ていると言った方が適切である。
その率は何と通常の銀行融資案件と比べて２倍以上にもなっているのだ。
新築物件ですら、なかなか入居が進まないところに建ててしまっているからである。
今後、ノンリコースローンを使った物件が大東共済会の足を引っ張ることは間違いない。
だが、今更ノンリコースローンをやめることは出来ないのだ。
このまま空家を作り続ければ大東共済会は間違いなく破綻する。
0164名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 10:28:45.85ID:???
>>106
今となっては、大東建託は「シャブ中毒の患者」のようにこのノンリコースローンという「甘い汁」を
吸い続けなければ業績を上げることはできない状態に陥ってしまっている。
一度吸った「甘い汁」は放せない。駄目だとは判っていても、空家覚悟の建物を創り続けるしかないのである。
ＬＢ証券というよりは、大東建託が取り扱うこの「ノンリコースローン」の問題は地主に大変な
衝撃を与える日が来ることは間違いない。その最大のリスクとは、
ノンリコースローンで貸付けた物件の空家率が増えれば、いつＬＢ証券が日本を撤退するかも知れないということである。
空家率が高くなれば、ＬＢ証券の仕事であるＳ＆Ｐの格付け取得が困難になる。
そして格付けが貰えない証券は誰も買わなくなるのである。
　地主は融資を受ければ遅くとも１年後には、ＬＢ証券から手が離れて、その債権は日本の「機関投資家」が
持つことになる。だがその証券とは１０年の債権であることは前途の通りである。

ＬＢ証券は長期に債権を持つ訳ではないから、いつでも撤退できるのだ。
さて、地主にとっては、債権がＮＣＦから機関投資家に移っても、着実に返済さえ行なっていれば
何ら問題はないはずである。理論上では確かにそうである。
だが今後１０年の賃貸市場を想定した場合「投資商品」として機関投資家が購入した証券の市場が、
日本の経済変化と共にいつまで「魅力ある投資商品」であり続けるかという問題である。
１０年すら持たない可能性の方が高いのである
なぜなら、いまＬＢ証券が発行している証券の投資利回りは０．６～０．８％程度しかないからである。
0165名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 10:32:20.69ID:???
会計士とかアカウンティング系の仕事に従事するサラリーマンに不動産投資に手を出す人が多いが
それは計算上ではどうみても他の投資に比べて利回りが大きいし、赤字運営でも所得税還付でチャラになるし
とにかくローンが終われば最終的には不動産資産が手に入るのだから、間違いなく資産はプラスで終了するのに
こんなにおいしい事業に手を出さないのはアホだという試算に基づいているように思う

しかし実際それは絵に描いた餅で、よほどの強運が無い限りはその通りにはならない
計算高い人間ほど単純な落とし穴に気がつかない
これに限った事ではないけれど
0166名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 10:41:05.06ID:???
>>106
例え機関投資家が我慢して１０年間持ち続けたとしても、その後の引受け手はない
。この「劣後債」を引受ける会社は大東建託だけである。１０年後から毎年、
１千億円単位の債権を引受けることになればそんな資金は大東建託のどこを叩いても出てこないのである。
このことをとっても、にわか市場の「ノンリコースローン」がいかに不安定であるかが判るのである。
不安定というよりは「破綻」する確立の方が高いと言える。
一方、大東建託が無作為に建てた建物の客付けがうまく進まず、空家率が高まると大東共済会は破綻するか、
地主の取り分が極端に減るかどちらかになる。そうなれば、借金の返済が出来なくなる地主は後を絶たないだろう。
返済の滞った建物は土地と共に競売に掛けられることになる。
その場合、地主にしてみればあくまでも「責任財産限定型」であるから、
その土地と建物を手放せば済むが、債権者である大東建託は資金の回収ができなくなるのは確実である。
そうなれば大東建託は間違いなく倒産する。大東建託が倒産すれば、
大東共済会破綻し管理も保証も出来なくなる。結局は地主にも多大な迷惑をかけることは必定となるのである。
もはや、どの方向から大東建託を眺めてみても１０年を待たずして、大変な局面を迎えることは確実なのである。
0167名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 10:43:32.72ID:???
>>106
ＬＢ証券が撤退するのは数年を待つこともないと思われる。
それくらいこのローンを使った物件の空家率は激増しているのだ。
つまり、大東建託の強みが一転して「命取り」となるということである。
「ノンリコースローン」と「大東共済会」そして、この将来を予測した経営陣は、
すでに個人の資産を大東建託から引上げている。
そして、いよいよ禁断と果実に手つけることになるのである。
禁断の果実とは言っても、その場しのぎの施策には過ぎないことは彼らが一番知っているのだ。
0168名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 11:11:16.12ID:/WX/acB6
>>157-167
２００４年頃の古いコピペ乙。
ＬＢ証券なんて、２００８年に撤退しとるがなｗｗｗ

>>163
> こうして「ノンリコースローン」を使って完成した物件は、わずか２年半とはいえ相当な戸数になっている。
> 問題はこの物件の空家率である。これがとんでもなく激増しているのだ。これには大東建託自体が慌てている。
> 慌てるどころか震えが来ていると言った方が適切である。
> その率は何と通常の銀行融資案件と比べて２倍以上にもなっているのだ。
> 新築物件ですら、なかなか入居が進まないところに建ててしまっているからである。
> 今後、ノンリコースローンを使った物件が大東共済会の足を引っ張ることは間違いない。
> だが、今更ノンリコースローンをやめることは出来ないのだ。
> このまま空家を作り続ければ大東共済会は間違いなく破綻する。

１３年前にも「２０１７年の魚津市、黒部市の大東建託」状態作ってたんだな。
反省の無い会社だ。
0169名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 11:31:23.41ID:/WX/acB6
>>163
大東建託共済会時代にも建て過ぎ実施して、創業者多田が株を売り逃げしたｗｗｗ
共済会は破綻しかかり、保険法改正により終焉した。
保険法改正が無かったら破綻しただろう。
0170名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 11:42:34.78ID:???
>>169
そもそも創業なんてもんは上場して売り逃げて大儲けするためにやるものだろ
多田先生を悪く言うべきではない
0172名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 12:16:04.17ID:???
>>171
今までは珍しいことではなかったが、この先は天然記念物級の珍事になるかも
0173名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 12:21:51.25ID:???
　　　　　　ζ
　　　 ／￣￣￣￣＼
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　　(6-------◯⌒つ｜　　 ／￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　　｜　Ｕ　　＿||||||||| ｜ 　＜　か、かあさん、わしの全財産はこれだけじゃ・・・・。
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　　　　 ＼＿＿＿_／
　　　　 /⌒　　 ｀ヽ
　　　　/　/　　　 ﾉ.＼＿M
　　　 (　/ヽ　　　|＼＿__E）
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　　　 　 （　　 _ﾉ |　 /　　⑩ ヽ
　　　　　 | 　 /　/　 |　⑩⑩　| 　　　￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣＼
　　　 　　|　 /　/　　ヽ　⑩ ノ 　　　何言ってるんえすか　アパートのローンがあるでしょ　　＞
　　　　 　(　 )　) 　　　￣￣￣ 　　　早く死んで保険金残してくださいよ　　　　　　　　　　　　／
　　　　　 |　|　/ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　／
　　　　　 |　|　|. 　　　　　　　　　　　　￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
　　　　　/　|＼ ＼
　　 　 ∠／　　￣
0174名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 12:24:47.01ID:???
人口減少物件乱立金利上昇が揃うと立地良くても大変
0175名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 12:25:52.02ID:???
サブプライムローン破綻の日本版が起こるよ
0176名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 12:29:07.08ID:???
>>171
この先、家賃が下がって、建物が古くなり修繕費も嵩張ってくるので、
追加融資を余儀なくされ、その上、否応なしに金利も上がってくれば、
返済しても返済しても、ちっとも元金が減らない事態に陥る。
そうなると、これはもう無間地獄、取り壊すまで永久に債務を解消できない。
0177名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 12:30:22.81ID:???
ノンリコースローンって競売かけて残債に足りなくても不足分支払わずに済むから良いようにしか思えないけど？
0178名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 12:30:39.45ID:???
永住権なし外国人が住宅ローン組めるとか怖すぎ
0179名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 12:32:22.96ID:???
　　 　　　　● 　大家は生かさず殺さずじゃ
　　　　　　 （( 　　　
　　　　　／⌒ヽ 　　借金地獄から抜け出せないようにするのじゃ
　　　　 （,　・∀・）　　　
　　　　/~ ヽｙ/~＼　 || 　　　　
　　　 / ）＝∞ =/__フっ
　　　 ~（＿__Ｙ＿_）┳┳
　　　⊂ニニニニニ⊃|
0180名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 12:34:00.70ID:HIJME5fx
危険な自民党の言論弾圧.　

http://www.data-max.co.jp/280113_ymh_02/

↑ 自民改正案の真の狙いは言論の自由を奪うこと！

http://blog.goo.ne.jp/kimito39/e/ec37220f64a8e1d6ed732dd0ab95cbf0

↑超危険な緊急事態条項で人権無視の内閣独裁に！

https://www.youtube.com/watch?v=h9x2n5CKhn8

↑ 自民党は 国民に基本的人権はないと断言！

http://xn--nyqy26a13k.jp/archives/31687

↑　小池都知事も安倍と同じく 憲法改正で 人権
無視の大日本帝国憲法に戻す民主主義破壊論者！

http://www.mdsweb.jp/doc/1488/1488_03f.html

↑”9条自衛隊明記”は 9条無効化だった！

http://blog.goo.ne.jp/ngc2497/e/8899f65988fe0f35496934dc972e2489

↑ ネトウヨ= 安倍サポーター工作員はネットで国民を騙す。

https://dot.asahi.com/aera/2016071100108.html?page=3
http://blog.goo.ne.jp/kimito39/e/c0dd73d58121b6446cf4165c96ebb674

↑ 安倍自民を操るカルト右翼「日本会議」は国民主権否定。
国民投票や選挙では自民党、維新、小池新党に絶対に入れるな。
0181名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 12:37:27.28ID:???
>>177
だな。
保証人も要らないらしいから、物件を手放しさえすれば、全てチャラになるんよね。
コレ、銀行融資より、いいんんじゃない？
0182名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 13:42:04.52ID:/WX/acB6
>>10
「大東顧問＝かっちゃん」に１００万円進呈した「松山さん」の物件の詳細計算。

>借金返済355473円を「30万円強」とウソ書いているので
>現在募集家賃が当初から組まれていたと仮定すると

>◎手取り65277円
>
>土地まで貸し付ける「シノケン商法」だから、これは悪行三昧の大東建託。

八潮市の駅近土地をたんまり相続した「かっちゃん」のような生活したかったんだねえ
0183名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 13:44:46.94ID:???
ノンリコースローンって不動産投資ファンドで使うやつでしょ？
この前提ではファンドマネージャーたる建託が一番儲かるスキームは分かるけど
不動産投資ファンドと違ってオーナーは売却前提ではないのだから
間違いなく破綻するのは当然としても、オーナーはどうなっちゃうの？
0184名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 13:58:10.38ID:/WX/acB6
>>183
http://www.finance-dictionay.com/2010/02/post_620.html

土地と建物を失う。
追加でカネや自宅は取られない。

だが、破綻するような物件は「建てること自体が無理」
魚津市、黒部市の大東建託営業みたいな感じ。
0185名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 14:07:28.94ID:???
ノンリコースローンは金利を高く設定しても十分なキャッシュフローがある前提でないと融資が成り立たない
家賃収支が黒字でもキャッシュフローがマイナスになることが目に見えているアパート経営に適用できるわけがない
何をとち狂ってんだか
0187名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 14:17:07.33ID:/WX/acB6
>>159
>　この大東建託の「ノンリコースローン」を知らない人は「金融情勢が変わって銀行が融資してくれる
>この不景気な時代にそんな「夢」は有り得ないと諦めているだけなのだ。
>そこへ「自己資金がなくても・・・」と持ちかけるのであるから商いにならないはずはないのである。
>では実際にそんな「うまい話」があるのだろうかということである。

これは「山手線内の明治通り沿い」とかならば充分成り立ち、住友不動産や三菱地所が競って営業掛ける。
それを、北九州市や八王子市で今も行っているのが問題。
３０坪の土地に　http://e-heya.kentaku.net/detail/300000270000794006256/　なんて建ててる。
土地の価値が低いのに、無理に容積率いっぱいのマンション建てるから駐輪場も無理どころか駐輪場も無理ｗ
「まともな銀行ならば融資しない物件」は問題がある、ということ。
0188名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 14:32:37.96ID:/WX/acB6
>>185
だから大東建託と組んでいたＬＢ証券は日本撤退したがなｗｗｗ
0189名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 14:44:27.79ID:???
>>187
さすがにそのペンシルピルにノンリコースローンは下りないだろｗ
0192名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 14:53:11.84ID:/WX/acB6
>>191
いや、無限に借主と連帯保証人が負債責任を負わせる普通の不動産担保融資
0193名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 15:00:57.97ID:???
大東建託、業務提携により施主向け資金調達方法を多様化(2001/11/16)

大東建託（株）は15日、リーマン・ブラザーズ・グループと連携し、
証券化手法を活用した施主向けのノンリコースローン・プログラム「責任財産限定型アパートローン」を導入すると発表した。

今回導入が決定した「責任財産限定型アパートローン」は、従来の担保積算方式とは異なる収益還元方式を採用することにより、
賃貸建物の収益価値に基づいてノンリコース型の融資が実行されるというもの。
そのため、原則として顧客が保有するその他の資産に対しては、融資の弁済が要求されない。
リーマン・ブラザーズ・グループとの連携により実現した同プログラムにおいて、
同社は独自の「建託システム」をベースに、賃貸建物の企画、建設、管理、テナント斡旋業務を行なうとともに、
リーマン・ブラザーズ・グループに対し、融資金額の査定、証券化に必要な情報提供を行なっていく。またリーマン・ブラザーズ・グループでは、
同社顧客に対しノンリコース型の融資を実行し、融資債権残高が一定の金額に達した段階で証券化し、投資家に販売していく。
同社では、今回新たな資金調達方法が加わることで、顧客の多様な期待に応えられるとともに、
従来よりも土地の高度利用が可能になるものと予測している。
0196名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 15:43:10.87ID:???
>>183
其の後、
リーマン・ブラザーズは破たんしたわけだが
大家の債務は結局何処へ行ったんだろうか？
雲散霧消してチャラになったのか？
0197???
垢版 |
2017/09/16(土) 16:10:46.68ID:???
>>139

何十年年も継続して毎月きちんと家賃を払う信用できる貸借人を選ぶこと、が安定した家賃収益の条件なんだけど、30年85%を選択する人には理解できないのだろう
0198名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 18:01:01.87ID:???
入居者のいない物件建てまくってて家賃保証システムの維持なんか可能なのかね
0199名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 18:10:14.24ID:???
もちろんダメだよね‥でもしわ寄せはオーナーに。
0200名無し不動さん
垢版 |
2017/09/16(土) 18:13:07.35ID:???
自転車操業で建設で稼ぎ続けるしかない　とまればアウト
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