●〇●未経験で不動産屋を始める　その２●〇●

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/03/08(木) 13:35:45.31

２０１５年より完全未経験・個人営業で始めて、２年半、法人化して約１年です。
ボチボチ信頼も頂けてきました。
同業者も知らない間に廃業されていたり厳しい業界ですが
新たな挑戦も始めていきます。
また、新しいスレでも、不動産業を身近に感じて頂きたく考えております。
どうぞ宜しくお願い致します。

※前スレ
●〇●未経験で不動産屋を始める　その１●〇●
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/management/1438039333/

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/03/19(月) 14:47:47.81

>>22

自殺された息子さんは、体調が悪くなり、休職していたそうですが、毎日、家まで上司等が来て、
『男のくせに、めそめそ逃げるんか！』とかインターホン越しに言われて、
追い詰められて、そのようになったと聞きました。
お父さんも自分が家業を継がせるために大手企業を辞めさせて、その大手不動産業者に修行に行かせたものですから
随分、悔いていました。そのお父さんも若年性の認知症になり、亡くなりました。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/03/19(月) 14:54:45.83

>>23
現場で口の中が脱水状態でネトネトになった状態でトンカチでどつかれるのも
エアコンのきいた事務所で、精神的に追い詰められて、胃が痛くなるもの、どちらもキツイです。
指導も愛情があって厳しくするのと、感情のはけ口にするのとも、実際は感情のはけ口でも
表面上は指導としてされますので、境目が難しいです。

**初心者宅建士** · 2018/03/19(月) 20:27:21.79

>>24
凄くキツい話ですね。
人を雇うとしたら相手の家庭も背負わなければいけない覚悟で使わなければいけないので、自分１人たまに奥さんに手伝ってもらいながらの開業を目指します。
でも相手の家庭も背負いながら自分の会社も両立、凄く大変だと思います。
零細さん、専任さん目標に行きますね。
ってか早く自分名義の現場が終わって欲しい(笑)

**零細社長** · 2018/03/19(月) 20:39:44.31

>>26
僕も最初はユルい目標でした。家族が食えればいいとかだったけど、いつの間にか色々な会社の不満分子が集まって、一つの集合体になったって感じですかね(笑)

目標にしてくださって光栄です。先達は後ろを振り向いて、声を掛けた人達が付いてきてるか確認しつつ、先達らしくありたいと思います。

さて、明日は取引先とゴルフです。何だかミゾレになりそうですが(笑)いつものように荒れたゴルフでもしてこようかと思います。では！

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/03/23(金) 14:11:04.93

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**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/03/25(日) 21:11:38.41

●ディフェンシング銘柄の王者､日本郵政

①のれん代のミスは勉強になった筈｡
　つまり二度と赤字にはならない｡
　子会社買う時は徹底的に調査するだろう｡

②赤字になっても郵便代値上げで容易に黒字化｡
　つまり電力やガスと同じ｡インフラ系だ｡
　不況でも流通はなくならない｡食料とか運ぶから｡

③日本郵政の配当金は財務省の貴重な財源だから､
　日本郵政に有利な政策がとられる｡
　全国駅前の郵便局を活かした不動産も大成功するでしょう｡
　すでに政府と繋がっています｡

④内需サービス業だから円高の影響はなし｡

⑤ＢＰＳ＝３４１１円、ＢＰＲ＝０．３８倍。
　投機銘柄に落ちた東京電力に代わり､
　ディフェンシング銘柄の王座に君臨するのは日本郵政です｡
　数年後は株価5000円､配当190円｡

⇒もう売る要因がない｡配当金吸上げ銘柄ですよ｡

[●]日本郵政(株)6178【祝】増配キタァァァァ（゜Д゜）━━━ー♪！　(^^)　!　!!!!

　　　　　　　　　　Japan Post Holdings(Code 6178) Increased dividend

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/03/27(火) 03:29:15.22

[★]日本郵政(株)6178【祝】増配キタァァァァ━━（゜Д゜）━－!!　(^_^)　!!

　一時、赤字に転落した日本郵政だが
　郵便料金の値上げて簡単に黒字化する事が実証されました。
　もう売る要素がまったくありません。
　安定継続増配を繰り返すだけです。
　１株あたりの資本が３４１１円だから公募価格は破格の安売りでしたよ。

　　　　　　　　　　Japan Post Holdings(Code 6178) Increased dividend

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/03/29(木) 03:18:55.07

★日本郵政(株)6178【祝】増配キタァアアアアアア♪　v(^_^)　♪♪♪　!!!

　待ってました、グッドニュース！！！増配です。！！
　日本郵政､18年3月期の連結純利益予想を4500億円に上方修正
　15 時04分配信モーニングスター
　3月19日大引け後発表

　　　　　　　　　　Japan Post Holdings(Code 6178) Increased dividend

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/03/29(木) 04:01:04.68

[★]日本郵政(株)6178【祝】増配キタァアアアアアア♪　v(^_^)　♪♪♪

　一時、赤字に転落した日本郵政だが
　郵便料金の値上げて簡単に黒字化する事が実証されました。
　もう売る要素がまったくありません。
　安定継続増配を繰り返すだけです。
　１株あたりの資本が３４１１円だから公募価格は破格の安売りでしたよ。

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**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/03/29(木) 04:10:00.35

●●日本郵政(株)6178【祝】増配キタァァァァ━━（゜Д゜）━━━－ー!♪　^^;　♪♪♪

　日本郵政は、郵便代金を上げればいくらでも利益は確保できますからね｡

　電力やガスと同じで安定継続配当で倒産なし｡

　原発や地震にも影響されないから電力やガスよりいい｡

　郵便は内需だから円高の影響もない｡安定継続配当だよ。

　　　　　　　　　　Japan Post Holdings(Code 6178) Increased dividend

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/03/29(木) 04:30:44.51

●●日本郵政(株)6178【祝】増配キタァアアアア-－♪　(^^)　!!　!　!!!!

　日本郵政は、郵便代金を上げればいくらでも利益は確保できますからね｡

　電力やガスと同じで安定継続配当で倒産なし｡

　原発や地震にも影響されないから電力やガスよりいい｡

　郵便は内需だから円高の影響もない｡安定継続配当だよ。

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**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/03/29(木) 04:50:18.23

[☆]日本郵政(株)6178【祝】増配キタァアアアアー-－！♪　(^_^)v　!!!　♪

　日本郵政の配当金は財務省の貴重な収入源
　だから日本郵政が有利になる政策がとられて
　増益増配させる政策だよ｡
　あからさまにはできないが､
　うまく間接的にやってくる｡

　　　　　　　　　　Japan Post Holdings(Code 6178) Increased dividend

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/03/29(木) 06:29:27.37

★日本郵政(株)6178【祝】増配キタァ-　v(^_^)　♪

　待ってました、グッドニュース！！！増配です。！！
　日本郵政､18年3月期の連結純利益予想を4500億円に上方修正
　15 時04分配信モーニングスター
　3月19日大引け後発表

　　　　　　　　　　Japan Post Holdings(Code 6178) Increased dividend

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/03/29(木) 07:21:58.66

　　_(￣￣￣＼
　 /／⌒ー⌒＼ヽ　　　　　　余りです。　「今日は3月29日です。」
　f｜　　　　　　｜|
　|｜　熊本　　｜|　　　　　　　　　　　　　　余り頑張れ。
　|｜　原発　　｜|
　|｜　増収　　｜|　　　　　民主党は黙れ
　|｜　円高　　｜|　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　いいぞw
　|｜　賠償　　｜|　　　民主党は黙れ
　|｜　天災　　｜|
　|｜　倒産　　｜|　　　　　　　　　　いいぞ(^^;
　|｜　震災　　｜|
　Ｖ　＝　＝　Ｖ
　(|　ノ･/ ･ヽ　|)
　 |　　ﾉ└ ヽ　　|　..／￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣＼
　ヽ _て三＞ _ノ＜　　日本郵政の、配当利回りが３．９４％　ＰＢＲ＝０．３７倍
　　　_＞―＜_　　　＼＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿／
　　｜Ｖ >< Ｖ｜

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/03/29(木) 07:27:54.60

[☆]日本郵政(株)6178【祝】増配キタァァァァ（゜Д゜）━━━－－-♪!　v(^_^)　!!!!

　日本郵政の18年3月期､純利益4500億円に上方修正宅配好調

　【祝】大幅増配との事です。減益赤字予測が大幅増益黒字転換に！！

　　　　　　　　　　Japan Post Holdings(Code 6178) Increased dividend

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/03/29(木) 08:37:33.49

[◆]日本郵政(株)6178【祝】増配キタァアアアー－-！！　(^_^)v　!　♪♪♪　!

　日本郵政の配当金は財務省の貴重な収入源
　だから日本郵政が有利になる政策がとられて
　増益増配させる政策だよ｡
　あからさまにはできないが､
　うまく間接的にやってくる｡

　　　　　　　　　　Japan Post Holdings(Code 6178) Increased dividend

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/03/29(木) 09:30:46.05

【★】日本郵政(株)6178【祝】増配キタァァァァ━━（゜Д゜）━-！　(^_^)　!　♪♪　!!!

　日本郵政の配当金は財務省の貴重な収入源
　だから日本郵政が有利になる政策がとられて
　増益増配させる政策だよ｡
　あからさまにはできないが､
　うまく間接的にやってくる｡

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**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/03/29(木) 09:45:40.61

※※ディフェンシング銘柄の王者､日本郵政

①のれん代のミスは勉強になった筈｡
　つまり二度と赤字にはならない｡
　子会社買う時は徹底的に調査するだろう｡

②赤字になっても郵便代値上げで容易に黒字化｡
　つまり電力やガスと同じ｡インフラ系だ｡
　不況でも流通はなくならない｡食料とか運ぶから｡

③日本郵政の配当金は財務省の貴重な財源だから､
　日本郵政に有利な政策がとられる｡
　全国駅前の郵便局を活かした不動産も大成功するでしょう｡
　すでに政府と繋がっています｡

④内需サービス業だから円高の影響はなし｡

⑤ＢＰＳ＝３４１１円、ＢＰＲ＝０．３８倍。
　投機銘柄に落ちた東京電力に代わり､
　ディフェンシング銘柄の王座に君臨するのは日本郵政です｡
　数年後は株価5000円､配当190円｡

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【※】日本郵政(株)6178【祝】増配キタァァァァ━━（゜Д゜）━━--ー!　^^;　!

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**初心者宅建士** · 2018/03/29(木) 17:55:46.38

凄いね(^_^;

**宅建父さん** · 2018/04/04(水) 00:08:43.21

修行先で繁忙期から閑散期に移行したら途端に客が来なくなった
開業予定地はそこそこ集客が見込めると思ったけど今の超一等地でもこの程度かと思うと独立にビビる
集客のノウハウをもっと掴まないとあと、閑散期の接客をもっと覚えないとなんか３ヶ月で謎の自信がついたが考え直さないといけない

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/04/09(月) 20:26:51.35

１月、２月は建売が売れましたが、３月はゼロ。
４月もゼロかと思いきや、同じ全日の工務店さんから、土地探しの依頼が・・・。
『うちは仲介しないから、仲介したら？？その代わり、手数料を安くして・・・（笑）』
大きなお金にはなりませんが、ないよりはマシです。
同業者はライバルであり、味方でもあります。零細先生もよくおっしゃってました。

なかなか、目に付くお店も入りにくいみたいです。

**初心者宅建士** · 2018/04/09(月) 22:34:12.55

>>44。
ライバルであり味方である。
って感じで羨ましい関係です。それもまた人柄ですね。

**初心者宅建士** · 2018/04/24(火) 21:15:20.88

キャリアパーソーン全然勉強してない(^_^;
いつに受験日を持ってこようか。。。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/04/30(月) 20:10:56.11

キャリアパーソンですが、多少は勉強された方が宜しいかと思います。
たしか、申し込んで１年間は有効だったと思いますので、
動画を流しで見るなどでも構いません。（テストのパソコン操作も含めて）
私も流して観ていましたので、試験時、日建学院のパソコン上での画面でなんとか、早く出来ましたが、
全く、いきなり試験はちょいと厳しいかもしれません。
試験時の前の机のおっちゃんは、操作も初めてらしく、時間オーバーで文句を言ってました。（笑）

ここ２～３日は、管理している宅地や、買取物件の草刈りで、草刈り機と共に現場に出ています。
しばらくしたら、境界立会もありますので、舐めるように刈りました。
作業服と麦わら帽子で真っ黒になりました。

**初心者宅建士** · 2018/05/09(水) 21:01:46.91

地元の方ではハトさんよりウサギさんのほうが積極的に開業セミナーを開催してんだけど全国的にそうなんかな。

**零細社長** · 2018/05/09(水) 21:37:22.22

>>48
そうですよ。初期費用も150万円台迄下がったし…

**初心者宅建士** · 2018/05/09(水) 22:21:42.54

>>49
そうなんですね。
ハトさんの初期費用はもう少し高かったですよね。
ハトさんの開業セミナーでは具体的な金額は個別相談だったので今の会社の従業員として行ったので個別相談はして来なかったんです。
ただハトさんの方は日本制作金融公庫の方まで来られてお話しされてた記憶があります。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/05/13(日) 15:25:39.47

宅建だけじゃ生活出来んぞw建築士とれよ！

**初心者宅建士** · 2018/05/13(日) 19:44:17.31

簡単に言うけど建築士、受験資格が厳しいんだよね。　
一般的に建築系の学歴がなく不動産業務メインの会社だと受験資格取れないですね。
経歴詐称はシラネ！

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/05/14(月) 18:04:23.87

行政書士はとらない？

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/05/16(水) 19:11:23.14

>>48

うちの所属の全日も開業セミナーや全日で開業しませんかキャンペーンをしています。
全宅さんもしているようですが、全宅さんで開業される方が多いので、多少、
『開業したかったらどうぞ』的な対応が目につきます。
最初は、全宅さんで開業しようと思いましたが、役所のような事務的な対応でした。
その後に全日で資料を頂き、親身に聞いてくれましたので、全日にしました。
先に聞いていたしがらみが嫌な面もありますが・・・。（笑）

建築士、行政書士もあれば良いかもしれませんが、
宅建だけでは飯が食えないぞとおっしゃる方は、
不動産業界にはおられない方ですので、そうかなぁ？というのが感想です。
反対に、建築士・行政書士・土地家屋調査士・司法書士開業の方が
宅建業免許を申請される方が結構おられますので
これが実態です。

**初心者宅建士** · 2018/05/16(水) 20:55:27.13

>>54
私が勤める会社は全宅の会員と言うこともあり全宅の講習やセミナーも受けたりしましたが、同じく入りたければ
という感じですね(^_^;
ただ私の県では全宅の事務員さんが、おばちゃんですが仕事ができる感じで愛想も良い感じですが・・・
なにぶん今の会社のしがらみも出てきそうで全日にする予定です。
本日、全日の業務研修会を聞きに行きましたが暑かった(^_^;

**零細社長** · 2018/05/17(木) 20:59:38.98

みなさんお久し振りです。このゴールデンウィークに休み過ぎたおかげで、仕事量がハンパなくて死にそうです。
だいたい9連休にしましょう！あー良いですよ、みんなも頑張ってるし(笑)
なんて良い顔しなきゃ良かった…。
建築士とか行政書士とかその昔チャレンジしましたね。でもね、開業するだけで、何とか登録だの何とか研修だの色々お金がかかるようですよ。何を本業にするかじゃないですか？
うちは必要な宅建業と建設業しかとらなかったよ。それで充分！これ以上の許可、登録は一人でやるには経費倒れになるか、人を増やして部門を作るしかない。要らないってのがこの6年の経験だね。

**初心者宅建士** · 2018/05/17(木) 22:51:22.28

>>56
零細さんお疲れ様です。
建設業の許可でお聞きしたいんですが
専任の技術者は実務経験での登録でしょうか？
それとも施工管理の資格かなにかででしょうか？
私も建設業の許可をいずれ取っときたいと思っておりますが、専任の技術者をどうするかなと考えております。

**零細社長** · 2018/05/18(金) 04:21:54.86

>>57
おはようございます。
実務経験で許可を得ています。
以前勤務の会社にて、同許可を得ているおり、十余年の取締役経験と、現場監督を指揮指導する役職でしたので、実務経験にて許可を得られました。
が、先ずは法人が社会保険加入でなければならないので自分の給与を抑える必要（だって会社負担と個人負担半々とはいえ国民年金に比べれば結局高い）があります。
また、許可を得るのに九万円の印紙も必要でしたから、500万円未満の工事には建設業の許可不要とのこともあり、許可を得たにも関わらず、未満工事ばかりで何だかモヤモヤしましたね。
ただ、幸いにも（？）半年後には新築の請負が有りましたから、許可持ってて良かったなと実感しました。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/05/18(金) 13:40:54.22

>>58
全くの未経験から不動産会社を始めるって人はいますか？

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/05/18(金) 14:16:46.41

自分で運用してる情報公開してる富子株真似っこして、
ここ数ヶ月でいい調子で資産増やせてる。

**初心者宅建士** · 2018/05/18(金) 17:29:17.08

>>58
下積み経験の賜物ですね。
建築業の許可がなければ500万、建築一式工事で1500万までしか受けれないですし羨ましいです。
と言っても１人で開業予定ですので（妻にお手伝いしてもらいます。）
現実的に不動産業と建設業の両立は厳しいのかなと思っております。
>>59
>>1の専任さんが未経験からではなかったかなと思います。
私自身も未経験から今年度には開業の予定でおります(^_^;

**零細社長** · 2018/05/18(金) 18:46:25.25

>>59
未経験でもスキルは開業してから積み上げても良いと思いますが、スターダッシュは掛けられない可能性があるので資金が潤沢に有ればそれに越した事はないです。

下積みがある場合、スタートダッシュを決めることが出来るのと、大家さんたちを引き連れて独立できる可能性もあるので、経営が安定します。でも、結局資金力（または副業からの収入）がものを言うと思います。

一人でやるってことは、営業と経理、経営と言った事もこなさなきゃならないので、家族の援助があるに越した事はないです。家族従業員だけど、世帯所得は一緒だからね。

**零細社長** · 2018/05/18(金) 18:53:25.56

>>61
初心者さん、開業して間もない頃に建設業の許可があるか？との問合せが有りました。以前の会社時代のお客様ならそんなことは言わないでしょうが、フリーのお客様は許可を得られるだけの資格が有ると思ってくださります。

持てるなら持った方が良い許可です。

僕がその昔独立した頃は、高校生の娘、嫁さんの協力を得ました。（嫁さんは直ぐに辞めたけど）パパが潰れたら家族離散だと解っているから、友達やら知り合いやら紹介もしてくれました。

でも、それ以上に会社や僕を心配してくれたのは、元の会社の部下や同業他社の営業さんたちをでした。ご縁はどうぞお大事にされてください。

**初心者宅建士** · 2018/05/18(金) 22:17:38.57

>>63
建設業許可が羨ましいです。
今の会社や前の会社、自営でのご縁を大切にしていきたいと思っております。
ってか今勤める会社を、円満退社に持ってけるか悩み所です(笑)

**零細社長** · 2018/05/19(土) 14:11:49.96

>>64
円満退社は、若いうちにチャレンジしてみたい！とか、潰れそうなときは拾ってください！とか下手に出ると良いと思う。何かと辞めるときに会社の判子が必要だけど、もらわなきゃいけないしね。
ちなみに、建設業での前勤務先の各証明だけど、前勤務先が潰れたとか反目しているので判子がもらえない場合の救済措置もあるよ。
僕は円満退社のつもりだったけど、向こうからしたら裏切り者と言われ、かつ顧客を取った様な形になったから、悪魔の子と言われてたみたい(笑)

**初心者宅建士** · 2018/05/19(土) 23:40:57.72

>>65
悪魔の子２つ名みたくかっこいいじゃないですか(笑)
各種判子とかですが必要になること多いですかね？
地元の田舎では大手なので敵に回すと怖いので下手に反目には回らないように行動し頑張ってみようと思います(^_^;

**零細社長** · 2018/05/20(日) 05:25:39.61

>>66
宅建業の場合は、会社からの専任を外してもらう申請と、退職証明書への会社の印鑑（これは自分の登録変更）が必要。

建設業の場合は、経営なんちゃらの証明で、役員を何年勤めた経歴書への印鑑が必要。専任の技術者を実務経験でやる場合は、その証明書への印鑑が必要なの。

僕も田舎の地元有力企業からの独立だったから、円満にいくように営業方針を巡って対立して、お前なんかいなくても良いという雰囲気を作り出した。
(;゜0゜)、実務印を使える立場だったから、書類には勝手に押したけどね(笑)
でも、ちゃんと退職届を提出したときに、チャレンジしたい！って言って、必要な判子はもらいますと話したよ。

退職届の提出時には、どこでやるのか決まってなかったから、開業場所未定で…。でも、テナントを探してたら偶然前勤務先の2㎞先の前勤務先よりも人通りのある所が見付かったって…

それで、退職の時にお前みたいなあまちゃんなら半年で潰れるから止めとけって暖かいお言葉を頂いたので、その言葉を糧に、6年も続き前勤務先の職員がうちに流れた事で、悪魔の子と言われる様になったと思う。

**初心者宅建士** · 2018/05/20(日) 22:12:24.70

>>67
零細さんお疲れ様です。
前職員が流れてくると言うことは、それだけ人望なり能力があるからです。
前の会社からすると、それだけ驚異で脅かす存在かと考え悪魔の子と言われたのかと(笑)
私自身、建設業の実務経験は役員でもないので無理だと思いますので地道に頑張ってみようと思います。
また地元に貢献と言うわけではないですがボランティアで防災士として街の防災訓練等に参加して名前を売ってこうかとも思っております。
今現在は街のイベントで子供相手にドローンの体験イベントをボランティアで開いたりしております。
直ぐに仕事には繋がらなくても続けてくことで知ってもらうことが最初の目標です。

**零細社長** · 2018/05/21(月) 06:06:07.93

>>68
初心者さん、そうか役員登録がされていないなら、開業後5年経過で経営なんちゃらの資質だけはクリアだね。後は専任の技術者をその時に雇っているかだ。頑張れー！
地元密着として、商店会と法人会や商工会にも先ず加盟して、役員を務めると仕事が回ってきます。役員は大変だけど、若い？ってことで重宝される代わりに相談やら雑談で地主さんたちに知り合えるきっかけになります。
もう一つ、是非実行して欲しいのは開業後、毎週の様な店舗回りへのポスティングです。何の会社か告知することと、即効性のある地元情報を掲載することで、注目をされると思います。
これは1さんの方が詳しいかなぁ(^ω^)

**初心者宅建士** · 2018/05/21(月) 20:18:32.37

>>69
零細さんアドバイスありがとうございます。
商工会は入ろうと思っております、
家賃補助金みたいのもあったりするんで。
って法人会と言うのもあったりするんですね。
初耳でした。
このスレをみてポスティングは必ず必要だなと思いましたが、実際アパート関係にポスティングしても良いのかな？って考えたりもしますが取りあえず片っ端からポスティング兼一件一件飛び込んで開業の挨拶だけでもしてこようかと思っております。
怒られた場合は素直にごめんなさいで(笑)
当面ポスティング印刷の費用も馬鹿にならないと思うのでラクスル？とかで自社アピールのポスティングをある程度の数を作り、スポットでのポスティング印刷にはエコタンクのプリンターで自社刷りしようかと思っております。
染料インクで水分に弱いのが心配ですが(^_^;
本来は専任さんみたく輪転機購入も考えれば良いのでしょうけど初期費用がキツいかなと。

**零細社長** · 2018/05/22(火) 07:00:11.78

>>70
うんうん、俺も最初はプリンターで印刷してたよ。インクも紙ももったいないので、A4を半分に切ってた。(^ω^)
紙面構成に悩んだなぁ…

輪転機は中古って手があるよ。俺、ヤフオクで7万円で落としたやつ今でも使ってる(笑)今はほとんど使ってないから、取りに来るならあげようか？（まじばな）

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/05/22(火) 20:33:35.12

今日は大都市に出掛けて、境界立会に行って来ましたよ。
いつもの習慣で麦わら帽子持参で・・・多少厳しい視線が・・・・(>_<)

僕も当初はコピー機で印刷していましたが、一週間で黒トナー１本が無くなり、
一か月で６万円分消費し、零細社長さんのアドバイス通りに輪転機を買いました。
最初は黒一色でしたが、赤も印刷できるようにしました。

ポスティングをしてもこれまで、クレームは一応ゼロです。
工夫して、クレームの来ない文面にしています。
偉そうなことは言えませんが、経営上、リスクマネージメントはとても大切です。
財閥系のチラシも研究していますと、考えられていまして、

『地元出身の宅地建物取引士の〇〇です！』
『このまち、大好きです！』
『○○中学校でバスケ部のキャプテンをしてました！』などのコピーが並んでいたりします。

別の方向からしましたら、
初心者宅建士さんのよく知っておられる方が家の前に一時的に車を停めても全くムカつかないのに
全く知らない方が、家の前に無断で駐車するとムカつきませんか？

地域の住民の方の懐にスルスルと入っていくテクニックも大切です。
そこで、弊社のの麦わら帽子と作業服スタイルが役に立ちます！（笑）

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/05/22(火) 20:43:42.31

うちの市町村の大字の場所に住んでいます。
田舎ですが、大字の下の字の地名も調べて知っておきます。
地元の人（昔の人）しか知らない字名ですが、字名をいうと農家系の地元の方から、
かなり信用度が増します。
その上で、地元の方には親切にします。
すぐ近所の同級生の話もして、距離を縮めておきながら、遠慮がちに身も引きます。
田舎の方は恥ずかしがり屋さんだったりしますので、これまで不愛想だったとしても
笑顔で話しかけられるようになります。

**初心者宅建士** · 2018/05/22(火) 21:53:25.85

>>71
零細さんお疲れ様です。
輪転機良いですね。
使ってなければ独立時にぜひ(笑)
軽1boxをレンタルして嫁と引き取りにいきます。
お代は地元名産品で♪
>>72
専任さんお疲れ様です。
境界の立ち会いお話しを聞いてると近所付き合いが悪いと隣地の方が立会ってくれなく苦労したりするとか聞きますね。
トナーが月6万は立ち上げ時にはキツ過ぎますね(^_^;
私は少し高いですがポスティン兼FAX用にエコタンクa3プリンターを購入しようと思っております。
契約文書に関してはレーザープリンターでないと安っぽくみえると思いますのでレーザープリンターも購入予定ですが、契約文書はa3を使うことはありますでしょうか？
a4モノクロレーザーは安いので契約文書がa4だけで大丈夫ならa4モノクロレーザーを購入しようかなと。
専任さんの麦わら帽子はパクらせてもらいます(^o^)
先ずは模倣から♪

**零細社長** · 2018/05/23(水) 05:46:36.96

>>74
初心者さん、うちの場合エプソンの新品ジェットプリンターと中古で十万円で買った複合レーザープリンターの組合せでやってます。

正直お客様は細かい事は気にしてません。レーザーだと省エネモードからの立上りに時間がかかるので、ジェットの方が使い勝手が良いですよ。

昨日は隣の隣の県で契約が有りました。景勝地まで僅かな距離なので、契約後はドロン！して観光地巡りしてきました。もちろん、一人旅でしたが(笑)今日リフォームの仕事と商工会の理事会が無ければ、一泊してたんですけどね…。晴れてたから富士山が綺麗だったなぁ…。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/05/23(水) 13:53:49.49

>>74
家庭用のプリンターは使ったことがないので、よくわかりませんが、
Ａ３は公図の印刷もしますし、必要でしょう。
若干、被りますが、最近、中古の軽バンを買いました。
５ＭＴ，４ＷＤです。現場車です。
度々、レンタカーでトラックやら借りていたら、費用がかさんで、
軽トラを買おうと思いましたが、雨の日に困るので、
上にたくっさん詰めるしで、バンにしました。
田舎なので、ＭＴ＆４ＷＤは欠かせません。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/05/23(水) 14:05:02.35

>>75
零細社長さん、観光良いですね。
たしかに、立ち上がりが遅いのが、若干、イライラするときがありますね。

最近、不動産業の開業相談も時々、受けるのですが、
なかなか、腰が重い方々が多くて、相談だけに時間だけ取られます。
皆さん、書店とかの開業本をお読みになって来られるのですが、
守りの会話ばかりで、『やってみないとわからないでしょ！』と言いたいのですが、
背中を押してほしいのか？止めてほしいのか？よくわからない会話になります。

**零細社長** · 2018/05/23(水) 15:17:27.19

>>76
うちも持ってるぅ！軽バン！しかも6年で2代目！(笑)その前まで軽トラも有ったけど、2年で4000kmしか乗らないので、うっぱらってしまった。

最近乗用車の必要が無い（ゴルフ場に行く位？）ので、軽バンを買い直して乗用車は職員にあげちゃった。（一応外車）で、自分はバイクに乗り換えたの。案外話題が合う人が多いので、お客様や知り合いの社長とツーリングに行ってるよ。

独立して6年だと、業種関わらず新規立ち上げの相談は無いなぁ…。自分が新規立ち上げを計画しているくらいかな(笑)

55才までに今の事業に道筋を付けて、次に行くんだ！って言う夢があるんだよ。

そう！総理大臣になるために（嘘八百）

**初心者宅建士** · 2018/05/23(水) 17:37:25.80

>>75
ドロンひさびさに聞きました(笑)
でも観光と言うか少しでも１人でいれる時間良いもんですよね。
>>76
公図で使うんですね(^-^)
参考になります。

零細さんも専任さんも軽1Boxを所有されたんすね。
私も売上が上がり次第軽1Boxの購入企んでます。
軽バンでも軽1Boxだと後席が広いのもあり内覧でも使えるかな？と思っております。
軽バンで内覧の送迎は失礼ですかね？

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/05/23(水) 20:01:24.90

>>79

やはり、業務用の複合機の中古でも整備済みで１０万円ぐらいからあるので、業務用もありつつ、
家庭用を零細さんのように併用されるのがいいかと・・・。
弊社の名刺も複合機から出力しています。雨に濡れようが平気なので、大変便利です。
時々、インクジェットで名刺を印刷されておられる方もいらっしゃいますが・・・滲みやすいし、あまり良いことはありません。

軽バンでも乗用車タイプでも問題ないように思います。
ベンツとか乗ってくるよりかは、一生懸命に営業されておられる感じがして一般向きには良いと思います。
うちの場合は、軽バンは営業車タイプのため、内覧に適するかはわかりませんが、
軽は高さが高くなるほど、値段も高くなるため、乗用車タイプは高いので、うちではまだまだです。
ＡＴ，２ＷＤは安いですが、ＭＴ＆４ＷＤの走破性等は譲れませんでした。（笑）

空家を安く買い取って、残置物がそのままの場合は、自分で市営の清掃工場まで捨てに行きます。
その他、捨てたいものもたくさんあるので、メインの足になりそうです。

**初心者宅建士** · 2018/05/23(水) 21:24:30.05

>>80
専任さんどうもです。
開業時には中古も含め業務用複合機の方も探してみます。
やはり残置物等でそれなりに積める車も必要ですよね。
軽トラも良いのですが2台もの維持費は
キツいのでどちらも使える軽1Boxかなと考えておりますが、私の田舎もがっつり雪が降りますので5MTの4WDは外せないですね。

**宅建父さん** · 2018/05/24(木) 03:07:30.76

さてさてスレも息を吹き返してきましたね
僕も辞める宣言して独立に向けて一直線だよ

よろしゅう

**零細社長** · 2018/05/24(木) 07:10:24.38

>>79
その昔軽バンをうちの営業さんに貸出してましたが、売上凄かったです。基本的に乗せて案内ってより、別々の車で行くケースの方が多かったと思います。最近ではチャイルドシートを乗せ換えたりするのが面倒みたいです。

大人数の場合は、僕のワンボックスを乗っていきましたけど…。（一応外車）車は余り関係ないと思ってます。が、うちの新人が軽では嫌だと言うものですので、普通車を買い増ししました。

買い増しするまでは個人の自家用車でガソリン全額支給してましたが、一人で五万円も使うんで(泣)売上3ヶ月で20万なので、給与と社会保険、燃料費を含む営業経費を考えると大赤字ですが、きっとそのうちドーン！と入れてくれるでしょう！と期待してます。

今はパート含めて6人なので、経費半端無いです。頑張りまーす！

**初心者宅建士** · 2018/05/24(木) 18:22:10.27

>>82
辞める宣言しちゃったんですね(笑)
自分はまだ現場が終わってないので
まだですが(^_^;
>>83
軽は嫌だって大物な新人さんですね(^_^;
確かに子供連れだとチャイルドシート等もあり別々の方が良いのかも。
運転中に世間話しからの情報は聞き出せないですが(笑)
月5万のガソリン代とは、凄く頑張ってくれてるじゃないですか。
軽バンや軽トラでの営業憧れます。
しばらくは煩いマイカーでの営業になりそうなのでトランクに入る折りたたみ自転車は必須になりそうです。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/05/24(木) 18:35:26.59

今日は、来客が半端なかった！(>_<)

疲れた～。(>_<)

今ひと段落　(￣▽￣)

>>83
零細社長さんのおっしゃる通りに、うちの車に乗るパターンは少なく、
お客様はお客様の車で並走が多いですね。
お客様もガレージに車を停めてみたりするのもイメージが付きやすいですし・・・。
並走したら、うちの車が路上に邪魔なので、なるべく小さい方が便利なので、
やはり、軽バンは良いです。( ｀ー´)ノ

お客さん『軽にお乗りですか？不動産屋さんって良い車のイメージですが・・・。ベンツとか（笑）』
僕　　　　『いえいえ、経費削減しないと厳しい業界ですし、小回りが利きますので』
お客さん『不動産屋さんって感じじゃないので、話しやすいです。』
僕　　　　『よく言われます。（笑）』

**零細社長** · 2018/05/24(木) 18:57:28.76

>>85
わかるなぁ…。うちも普通の不動産屋じゃ無いからね(笑)

作業着にベトナムズボン履いて、カウンターの隅にいるのが社長で、事務室にドーンといるのが営業だからね。

お客様へのファーストタッチは僕なのよ(笑)課長ーお客様の対応をお願いしまーす！って(笑)

知ってる人はすぐに目の前にくるんだけどね。知らない人は変な人が声を掛けると思ってるんじゃないかな？

**初心者宅建士** · 2018/05/24(木) 21:31:03.44

>>85
来客が多いと疲れ方も心地良くないですか？
開業してまだそんなに経ってないと思うのですが羨ましいです。
>>86
社長が隅っこでお客様には、従業員が上司に思われるのも面白いですよね。
私も一時期自分の年齢が若かった事もあり、経営者としてでなく、お客様にバイトと偽り接して居たときもありました(^o^)

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/05/24(木) 21:37:00.36

>>86

ベトナムズボンって、ポケットのあるカーゴパンツのことですね！
まさに同じ格好です！(@_@)

よく言われるのが、
通りすがりの方『よく働くね！お給料たくさんもらいなさいよ』
僕　　　　　　　　『あはははっ、』
通りすがりの方『こんな汗まみれで！ノルマも厳しいんでしょ、転職したら？雇用保険も貰えるし』
僕　　　　　　　　『こう見えて社長なので、雇用保険には入れません。ノルマありません』
通りすがりの方『・・・あらそうなの？？』

**零細社長** · 2018/05/25(金) 05:18:29.96

>>87
初心者さん、そうだね、偽っていると言えばそうだけど、現場に行ってる事が多いので、大抵席は空いてるから、課長が社長でも良いかなと思ったんだよね。将来彼に社長やってもらうし…(笑)

ある意味教育の一貫だよ。

1さん、ベトナムズボン正解！作業着はコンプレッションシャツでピチピチ！ちょびっとお腹が出てるけど(笑)

今日は新車を取りに行くのと、保険会社の研修で会社へは行かない。見積が４つ５つ残ってるし、来週の工事段取りもやらなきゃならない(泣)忙しい事は良いことだけど、ボチボチ許容範囲を越えそうだ(TДT)

**宅建父さん** · 2018/05/25(金) 22:18:09.24

会社を作る準備中手順の確認

各ポータルに投稿出来るシステムはすごい大事な気がする
いえらぶCLOUDが本命かな？

顧客管理より出稿重視

**初心者宅建士** · 2018/05/26(土) 20:24:33.44

本日雨宮憲之氏？の空室対策セミナーに参加して参りました。
大家さん向けのセミナーでしたが、不動産業務にも使える感じの話も多く大家さん目線で聞くことにより大家さんにも還元出来そうな話しもあり充実したセミナーでした♪

ちなみに皆さんがお勧めする不動産バイブルとかあったりしますかね。

**零細社長** · 2018/05/27(日) 04:34:36.83

>>90
うちはアットホームに全てお任せかな。一括対応は魅力的だけど、ポータルサイトはアットホーム、ホームズ、自社しかやってない(笑)その為にパートさんに来てもらってる。入力兼電話番でね。

**零細社長** · 2018/05/27(日) 04:47:33.66

>>91
僕自身では不動産バイブルは特に持ってないです。ごめんね、それなりの経験が有ったので、営業に関する自己啓発の本はいくつか読み込んでたけど…。

自社をどんな会社にするのか？賃貸&管理がメイン？売買専門？それも仲介手数料無料の新築物件メイン？などなど有ると思う。しかも、それはずっと続くんじゃなくて、途中で色々と模様替えしていくんだと思う。

時流をよんで、時々の流れ、お客様の流れに合わせて変わっていくから、対応力を高めるために、特に何って訳じゃなくて、何でも貪欲に知識を吸収していかなければならない。

お店作りの時に建築関係のカタログと建築やインテリア、エクステリアに関する各雑誌、専門書をお店のインテリアとして使ってました。

それと、ほぼ空なんだけど、売買契約書や重要事項、管理台帳と書かれた10冊位ハードファイルや、六法書や取引事例集とか、見せるためのインテリアにしてたなぁ(笑)

**初心者宅建士** · 2018/05/27(日) 13:48:02.46

>>93
ありがとうございます。
重説とかのハードファイル真似します！
六法全集や建築の仕様書やjisのハンドブック等は抑えときたいと思います。
ポータルサイトなんですがアットホームやHOME'S沢山ありますが数社と契約は必須ですかね？
反響課金だとただ闇雲に資料請求だけされて課金も立ち上げ時にはキツいかなと考えてます。
自社のホームページもプロに任せて作れば見栄えも良いのかと思いますが更新時などにちょこちょこお金が掛かるのもイラっときそうなもので(笑)自分で勉強しながら作り上げようと思っております。

**零細社長** · 2018/05/28(月) 08:46:00.39

>>94
ハードファイルは中身が無くても立派に見えるから、ちょい高いけど圧倒感は有るからお勧めです。

ポータルサイトですが、色々試してアットホームとホームズ賃貸にしてます。ただ、売買部門からSUUMO復活の要望が有るので、近々に導入すると思いますが…。

個人投資家向けのサイトも良いと言われてますが、自社物件がある場合に限られますので、どうかな？うちは使ってない。使わなくても個人投資家さんが50人くらいいるみたいで、ちょこちょこ情報を流して契約してる。

先ずは、専任媒介で売れそうな物件を集める事です。それで寄ってきます(笑)

**初心者宅建士** · 2018/05/28(月) 19:50:54.20

>>95
色々とありがとうございます。
何はともあれ専任を取るに限りますね(笑)
80才で企業した和田京子不動産？みたく話題作れれば勝ちなんですけどね。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/05/29(火) 20:44:32.48

うちの親が別の業界でハードファイルを飾りとして、置いてますが、
最近はお客さんの方が賢いので、知識の中身がない場合は、見透かされますので、
零細社長さんのように知識や経験の上に、飾りだといいですが、難しいことを突っ込まれたときは、
逆にアワアワしてしまうと、あそこの店は見かけだけやと思われて、信用も無くなります。

専任媒介だと、レインズに載せなくならなくなり、客付け業者の転載で面倒なことに・・・。（笑）
横柄な物確電話やうちの間取り図そのままで、アットホームの弊社掲載のミラー版を転載され、
うっとうしくなり、その業者は切りました。間取り図ぐらいは書くなり、外観写真も撮らずに、
全て弊社の転載。悪びれることなく、態度も大きくて非常に迷惑です。
うちは一般媒介メインです。田舎でもこのような感じなので、
都会だと、物確電話だけで、大変でしょうね。

大きなことは言えませんが、一般媒介の最初から最後まで弊社ペースで、ここ短期間に1億円超えを、この１～２か月で両手仲介する予定です。
少し、資金を貯めるために、これからも軽バンで頑張ります。

**零細社長** · 2018/05/29(火) 22:57:45.96

>>97
1さん、すごいねー( ≧∀≦)ノ両手！すごいすごい！

みんなが知りたいのはテクニックしかり、情報公開のノウハウだと思うので、物元足り得るきっかけとか差し障りのない範囲で聞かせてもらえるとうれしいな( ≧∀≦)ノ

おじさんは、賃貸管理がこの半年で3倍になったので、工事が忙しくて泣きたい(泣) 3倍に増えたのは、賃貸管理から撤退する会社からの引き継ぎ指名をもらったからだけど、150世帯を越えると二人でも処理しきれないね…。ノウハウが無いから、やっつけ仕事になってるよ。

工事だけで、毎月400万円前後の売上を一人でやるのも限界に近いから、人を増やそうとも思うんだけど、売上が落ちた時が怖くて増やせない(泣)

不動産屋の社長というよりは、格好も恰幅も工務店化してきた(笑)

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/05/30(水) 13:07:04.60

うちも初めは、専任や専属専任契約を取りたいために頑張りましたが、
専任、専属契約の場合、レインズに載せることが宅建業法で定められているため、
レインズに掲載しなくてはいけません。
載せると、初日に10軒以上から転載お願いや資料請求の電話があり、
中にはマナーの悪い業者は、売主を探し出し、連絡を取って媒介を奪おうとする業者も現れてきます。
他の業界ではあまりありませんが、このようなことは頻繁ですので、ある意味、ケンカも必要です。（笑）
その後はグーグルに弊社の悪口を書かれたり、代表者である僕の氏名を明かして、誹謗中傷も書かれたことがあります。
業者は自分の会社の掲載数を多く見せたいだけのところが多くて、見せかけだけのために、
うちの大切な物件を使われたくないし、また、そのような客付け業者は、うちの物件を踏み台に自社のもう少し良い物件を案内して、
自社物件を決めます。
うちも売主様に内覧が入る旨を報告しないといけませんし、同業者に利用されるだけに対応していたら、
売主さんに期待をさせるのも、モチベーションが下がってくる恐れもあり、無駄な期待も掛けさせたくもないです。

そのようなトラブルも嫌なので、売主様に信用して任せて頂けたら、一般媒介で媒介を結ぶことにしています。
他は、信頼のおける業者さんには情報を流します。

うちはネット広告には期待もしてませんし、もし、外観だけ立派なホームページを作ったとしても、
業者からの営業電話が増えるだけですので、現時点では必要はございません。
地域住民の方って、結構、見てないようで業者を観察しています。
その作業ぶりで、うちに依頼が来ます。

（例１）
知り合いが新築したい（お金はある、土地建物現金で！）
・・・・1年以上管理している空家の隣人よりいつも一生懸命で信頼できるから

（例2）
嫁の実家に引っ越すことにしたので、自宅と畑を売ってほしい
・・・・近所の同じ丁目の方より

（例3）
関東にお住いの娘さんより、両親の住んでいた実家を売ってほしい、安くても良いので買い取ってくれると助かる
・・・・ご近所の方より、地元の不動産屋さんの方が信頼があるから（弊社で現金買い取り）

（例4）
娘夫婦の家を建てたい（土地から）
・・・・土地探しから、地元の不動産屋さんにやってもらいたい。大手は態度がデカいのが嫌なため

（例5）
地元に帰ってくるため、家探しをお願いしたい。
・・・・名前がいかにも歴史のありそうな不動産屋さんみたいな感じで安心が持てた等

>>98
賃貸管理150軒！！すごいですね！
うちの場合は、賃貸は動かないので賃貸は地元の賃貸屋さんに任せました。（笑）
工事で400万円もなかなか、工務店に近づいていますね。

この前も、ご近所の方に
『乗用車の中もスコップとか、ほうきが載せてあって、てっきり工事屋さんかと思いました』と言われました。(-_-;)
『ひとりでやってると、こんな状態になるので、軽のバンを買うことにしました』と言いましたら、
『その方がいいわよー』と言われる始末。(-_-;)

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/05/30(水) 18:12:23.85

>>99
で、今日は久し振りのオフでした。

娘と買い物へ行き、午後からうたた寝しながら、犬と戯れ。しかし、外は雨…

明日から地獄の連勤が始まります(泣)

**零細社長** · 2018/05/30(水) 18:13:26.47

>>100
いけね！↑は私です。

**初心者宅建士** · 2018/05/30(水) 20:06:45.30

>>99
専任さんお疲れ様です。
企業してわずか数年で凄い勢いですね。
天職と言っても良いのでは(^o^)
一億の両手羨ましいです、それも専任さんの人柄なのでしょうね。
見習ってパクっていきます(笑)

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/05/31(木) 21:34:33.39

>>102

零細社長さんも色々と書いていらっしゃいます。>>93

自社をどんな会社にするのか？賃貸&管理がメイン？売買専門？それも仲介手数料無料の新築物件メイン？
などなど有ると思う。しかも、それはずっと続くんじゃなくて、途中で色々と模様替えしていくんだと思う。
時流をよんで、時々の流れ、お客様の流れに合わせて変わっていくから、対応力を高めるために、
特に何って訳じゃなくて、何でも貪欲に知識を吸収していかなければならない。

↑
僕は決めずに全部やってみて、約3年たって、自分の進む道が少しわかるようになりました。
世の中、免許番号は複数回更新でも、賃貸は全く素人とか、ゴロゴロいらっしゃいます。
零細社長さんが前スレで書いてくださったことも、最初の頃は実感がありませんでしたが、間違ってはいませんでした。
これも、まだまだこれからですが、色々と経験してみてわかったことですので、困難なく、楽なことを選んでいたら、今の自分はいなかったと実感してます。
年齢がたぶん同じ年の初心者宅建士さんのことは、3年前の自分のように勝手に感じて応援しています。（笑）
色々とスレには書いていますが、楽な仕事や作業を選んだりせずに、色々と挑戦してください。
バイブルに書いてあることって、筆者は真似されたくないのでエッセンスは書いてあっても根本的なことは書いてありません。
たまに書店で読みますが、キレイごと過ぎて、参考にはならないなぁと思いました。
（ネット広告？ＳＥＯ対策？ポスティングは効果がない？ホームページにお金を掛ける？）
また、本当に忙しかったら、バイブル本なんて書く時間ありませんもん。
（不動産で食えないから、開業本で小銭を稼ぐかパターン？）
失敗もたくさんして下さい。僕もたくさんしましたが、その経験談がかえって、お客さんの心や信頼を掴むことになったりします。

**零細社長** · 2018/06/01(金) 17:55:49.13

1さん、良いこと書きますねぇ。すごく成長なさった。（上から目線みたいでごめんね）

創業する前ってとても不安だと思う。でも、誰もがそうだった。根拠の無い自信だけしか無かったけど、自分なりに地道に歯を食い縛って、早朝夜間の投げ込みとかをやってきた。で、今がある。

相談と言っても、話を聞くしかできないけど、同志として創業される方を応援したい。そんな気持ちでレスを続けてきた。

だから、ここに来てるみんな、頑張ろう！運命の神様は努力している人を裏切ることなんて無い！

**初心者宅建士** · 2018/06/01(金) 22:12:35.94

>>103
>>104
お疲れ様です。
めちゃくちゃ参考になります。
私自身も何を専門にするの？と開業セミナーで聞かれましたが？？？
って感じで取りあえず全部と答えた記憶があります(笑)
実際未経験ですので何を専門にと言われても分からないと言うのが本音だったりします。
経験しながら沢山のミスもしてしまうでしょうが、お客様の目的を違えないようにお客様目線で仕事を出来るように研鑽していきたいと思っております。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/06/02(土) 21:16:59.96

今日も、軽バンにたくさんの道具を積んで、路地裏の空き地の草刈りをしていました。
奥まったところで草刈り機を使っていましたら、ご老人の方が近づいて来られました。
てっきり、迷惑だったかな？と謝ろうとしましたら、
『こちらの空家の持ち主さん？？』
『はいそうです。ついでに向かいの空き地の草刈りもしています。〇〇先生ですか？』
『おう、そうだよ』
なんと、小学校の時の校長先生でした。（笑）
そのあと、ずいぶん、話し込んでしまいました。
たわいのない会話ですが、このような感じの積み重ねです。

**零細社長** · 2018/06/03(日) 19:43:27.01

>>106
本日は3年前に工場を、私のコンサルティングにて、用地及び建設をなさってくれた社長がご来社されました。

工場とうちの会社とは距離があって、季節のご挨拶位しか出来ていなかったのですが、別の不動産のコンサルトをご依頼下さりました。

もっとも、管理費とかはもらえませんが(笑)以前のコンサルで沢山頂きましたので、今回はご辞退しました。（個人所有の不動産なので賃料もそんなに高額ではないのよ）

昔話に華が咲いたのと、お互いに近況とかね、一時間くらい話されてお帰りになりました。

今日はそれだけ(笑)
後はのんびり、事務処理を進めましたが、ほっこりした良い日だったなぁ。

**初心者宅建士** · 2018/06/05(火) 21:10:22.04

受け持ち現場が後数ヶ月と目処が付いて来ました。
予定では9月いっぱい、おそくても10月いっぱいで退職しようと考えており、
退職後直ぐにでも宅建業の開業申請をしようと考えております。
9月～10月有給を使いながら退職日前にはテナントと電話だげでも引いとく予定ですが、先輩方皆さんにお尋ねしたいのですが、退職日までこれだけは済ませとけ！や揃えておくものがあればご教示お願いいたします。
取りあえず最初は株式会社にする費用も運転資金にまわしたいので最初は個人事業主からの出発です(^_^;

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/06/08(金) 13:30:17.48

空家管理の物件のお隣の方から、親戚の方の土地探しを頼まれたのですが、建物も頼まれました。
建築は、なかなか依頼されませんが、上手くいけばいいです。

昨日は、高齢大家さんより、隣駅の築古アパートの話が・・・。
駅から平坦の徒歩3分にあるアパートですが、ついでに買い取ってもらえないかと・・・。(>_<)
年齢が９０歳近いから、管理が体力的に大変になったようです。

>>108
ネット工事も早めにしないと、混んだりすると時間が掛かったりしますので、そのくらいですかね。
実は、ネット工事が混んでいて、開業早々、レインズ関連が見れなかったことがありました。（笑）
電話番号を選びたかったので、電話加入権を２個購入してから、光電話へ変更しました。
その時は番号も選びたかったので、そうしました。

僕も個人から法人にしましたが、別に個人営業のままでも、信用面も含めて営業上問題はないので、
法人化はもう少し軌道に乗ってからでいいと、経験上思います。

たしか、全日の事務所調査でも、電話回線（ＦＡＸあるか？）が突っ込まれましたが、
複合機が間に合わなかったので、潰れていた家庭用ＦＡＸ付き電話を飾りとして事務所調査を潜り抜けました。
その時にお世話になった理事の方と、よくお仕事をさせて頂いています。
県に出す申請書にも、ＦＡＸが映るように写真を撮りました。

**零細社長** · 2018/06/08(金) 20:38:06.59

>>108
レス忘れてた…。

宅建免許申請関係の書類を徹底的に読み込むと…。申請に出す添付写真だと、事務用の机に椅子、接客用の机に椅子、パソコンとファックスかな？後は入口ドアに貼った店名？法人名？の看板（印刷した紙でもOK）だから、棚だとかは申請時には必要ない。

僕の場合は、最初から法人なので退職前に法人を作った。登記申請も自分でやったので、費用は20万円かからず、退職日の翌日には理論的に申請が出せたよ。でも、テナントの借入が間に合わなくて、一週遅れたけどね。

通帳とかは個人で最初はOK。法人のが出来てから徐々に移行していって構わない。だから、法人でいくならなら法人名を先に考えておくべき。（個人なら屋号だね）

それで、税務署に開業届も出さないと。あー、やること一杯だよ(笑)

**零細社長** · 2018/06/08(金) 20:56:58.31

>>110
やっとけ！と言われて思い出したのは、免許がおりるまでどうやって食い繋ぐか？という難題に立ち向かうために、会社に内緒で、立ち上げたあと直ぐに何かの仕事がもらえるように得意先に挨拶回りをやったことかな。

僕は8月末に退職、9月上旬に免許申請して、免許日は10月だけど、開業前の講習会の日程が11月にずれたので、実際に取引開始は11月の中旬まで延びてしまった。

これは都道府県によって異なるから、何とも言えないけど、黙って営業すると無免許になるので、処罰の対象だから、仲間の不動産屋さんに名刺をもらって、仕事してた。もちろん契約は仲間の会社でやって、歩合をもらった。

細かい話、その会社の主任者に重説もやってもらって、自分の名前はどこにも出てこない様にもしたな。

次にポイントは、運転資金の借入だね。退職前に政策金融公庫の窓口へ行って、創業資金が借りられるか相談した。確か自己資金の3倍相当で、返済目処を加味した、創業計画書を作成したっけかな？

知り合いの地主さんにお願いして、管理させてくれって頼んで、その計画書には書いたけど、未だにその地主さんから管理の委託は受けてない(笑)つまり、嘘でも良いから書けってこと。

前にも書いたけど、創業時から3ヶ月の間には550万円かかった。そのうちの純然たる自己資金は150万円、兄弟から200万円、政策金融公庫から350万円で回した。運良く、一年で兄弟から借入は全額返済、黒字で一期目を終えた。
政策金融公庫から350万円融資を一度は断られそうになったんだけど、その時は詰んだな…と悲観したよ。机に突っ伏して泣いた。

**宅建父さん** · 2018/06/09(土) 09:01:51.27

俺も予算計画やってる真っ最中

申請の前に割りのいいバイトでもやってお化粧しないと融資希望額出ないかな。ネットの重要性は理解してるけど店作りも絶対大事。軽く清潔な事務所にすりゃいいんでしょ？っていう同業者多過ぎ

**零細社長** · 2018/06/09(土) 13:14:26.51

>>112
宅建父さん、お久し振りです。

借りても自己資金と言い張れば言い訳で…。ばか正直だったあの頃、正直に話しちゃったんだよね。

賃貸管理と言っても、作文でも10万円/月で、これまで月１契約あげてたから、そんな見込みで作ったな。パワービルダーの新築両手で100万円、リフォーム売上100万円で20万円粗利、つまり作文上では2600万円の売上が見込まれるとした。

現実問題、一期目2600万円の売上だったので、自分でもびっくりしたっけな。職員は一期目の途中から入ってきたけど、売上は無かったからとりあえず一人で売り上げた。(￣^￣)

作文というか、会社を立ち上げてから、毎月の売上管理表とキャッシュフロー表（エクセルで自作）を作って、精神的安定を求めた。それは今でもやってるけど、借入残高、通帳残高、現金とか把握しておくと、休んでも大丈夫だなと思えるようになると思うよ。

**零細社長** · 2018/06/13(水) 23:59:20.14

今日は商店会の会合&懇親会でした。ハッキリ言って酔っぱらってまーす(笑)

同業他社の社長も参加してましたが、隣の芝生は青く見えるんでしょうね。うちの会社にいつも人がいて、社長（僕）はお相手なさってる。どうしたらそういう風にお客さんが来店されるのか、コツを教えて欲しいと絡まれました(；^∀^)

答えはうちのコーヒーはお店で飲むようなコーヒーを出してるからじゃないですか？と…

銀行員も近所の人も、暑いねー！って入ってくるから、うちの事務員さんも「美味しいコーヒー、アイスでいかがですか？」ってノリノリでね。

大抵仕事の話じゃなくて、バイクとか僕がどこにツーリングに行ったのか？とか、全く業務に関係ない話を沢山して帰るのですが、それで良いやって思ってます。と答えました。

相手の社長、目をまん丸にしてた( ＾∀＾)

半分は狙いだけどね。本当は事務所に来てもらった方がこっちのペースで話せるからなんだよ。雑談にもちろん不動産の話を絡めてますよ。銀行さんと近所の人は、クチコミと何かの際に役立つだろうという腹黒さで高いコーヒー出してるんだから…

**初心者宅建士** · 2018/06/14(木) 22:13:33.43

専任さん
零細さんアドバイスありがとうございます。
屋号は気が早いかも知れませんがもう決めてあります(笑)
個人事業主から株式にしたときのも(^-^)
ネットに関してはテナントを見つけしだい申し込み予定です。
ちなみに免許が下りる前に不動産屋としてご挨拶周りは不味いでしょうか？
取りあえず申請後から免許が下りるまで色々やることも多いでしょうが挨拶周りをしたいなと。
あと申請後に何か講習みたいのがあるのでしょうか？

**零細社長** · 2018/06/15(金) 04:45:05.70

>>115
おはよー！

挨拶回りは全く問題ないですよ。
お客様宅でもね。グレーゾーンですが、営業行為としての契約をやってはならないとされている。
事例は「不動産許可前営業違反」でググると出てくる。

要するに、独立します。免許がおりたらよろしくお願いいたします。位は問題ないと言うこと。

それと講習ですが、免許がおりて協会からの開業前の講習が一回、これを受けないと免許がもらえません。後は一年に二度（７月と１２月？）辺りに法定研修会があります。受けておかないと、更新に支障が出ると言われていますが、毎回受けているので真意はわかりません。

取引士の免許更新は５年に一度、協会からそろそろ受けませんか？と通知が来ます。年次講習とかはありません。あ、書いてて思い出した、僕ボチボチ更新だわ…。通知来てたかな

名称ですが、屋号そのまま、運営株式会社○○でも行けそうだから良いよね。うちの場合自分の名前の一部も使いたくなかったし、兼業の兼ね合いから不動産屋と直接結び付かない名称にした。

**初心者宅建士** · 2018/06/15(金) 19:39:51.55

>>116
零細さんお疲れ様です。
協会で開業前の講習あるのですね!!
知らなかった(笑)
開業前にもご挨拶大丈夫そうなんで安心しました(^-^)
手持ち無沙汰を誤魔化すのにも色々と飛び込んでみようかと思います。

**零細社長** · 2018/06/15(金) 20:18:53.93

>>117
全日（うさぎ）の場合を書きますね。

開業希望者を集めたセミナーがあり、参加すると入会金が少し安くなる。（正確にはキャッシュバック）

都道府県に申請後に、全日に加入したとすると、免許がおりてから毎月行われる全日の開業前講習を受けなければ、加入証明書がもらえないので、それをもらってから都道府県へ加入証明書を持って行き、免許本体を発行してもらいます。
これがなんと、免許日と開業日が違うのでご注意ください。業法では事務所に掲示を義務付けていますが、加入証明書がなければ免許本体を掲示出来ないので、実際に営業出来るのは開業日以降となります。
ちなみに、私の場合は免許日は10月の終わりで11月の半ばの講習を受けてからの最終手続きでしたので、11月18日が開業日と言うことでした。これはタイミングにも寄ります。うちはそのときに運が無かった…

**初心者宅建士** · 2018/06/15(金) 22:37:40.01

>>118
零細さん詳しくありがとうございます。
うさぎさんの開業セミナーは2回ほど参加したのですがキャッシュバックの話しは初めてでした(笑)
また開業前講習の話しも初めてです(^_^;
開業日と免許日が違ってくると言うのも大変参考になりました。
ちなみにハトさんの開業セミナーも一度参加したのですが、こちらの方は制作金融公庫からひとが来て開業支援融資の話しがメインでした。
こちらは大変参考になったのですが。
どちらも開業前講習の話しがなかったので助かります(^o^)

**零細社長** · 2018/06/16(土) 06:59:30.99

>>119
参考迄に
ttp://chiba.zennichi.or.jp/nyuukai/nyuukai-annai

**零細社長** · 2018/06/16(土) 16:05:53.08

そう言えば11月の8日に全日の全国大会が有るそうです。

１さん、オフ会やりますか？(笑)

行くようなら、私も参加しようと思います。

ちなみに金沢の様です。

行くなら、バイクでツーリングがてら、翌日は能登半島を回って関東に帰ろうと思います。

スーツも持っていくから大変だけど面白そうなので…

**初心者宅建士** · 2018/06/16(土) 22:57:16.85

>>121
金沢なら新幹線ができたので是非参加してみたいですね(笑)

**宅建父さん** · 2018/06/17(日) 13:55:22.35

>>113
レスありがとうございます

今は、ひとりで先ずは始めるので電話、コピー機関係を調べているところです

安く済ましていいのかあとあと買い換えるなら先に導入した方がいいのか…

そんな細かいことよりしなきゃいけないことはあるんですけどねぇ