●〇●未経験で不動産屋を始める　その２●〇●

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/03/08(木) 13:35:45.31

２０１５年より完全未経験・個人営業で始めて、２年半、法人化して約１年です。
ボチボチ信頼も頂けてきました。
同業者も知らない間に廃業されていたり厳しい業界ですが
新たな挑戦も始めていきます。
また、新しいスレでも、不動産業を身近に感じて頂きたく考えております。
どうぞ宜しくお願い致します。

※前スレ
●〇●未経験で不動産屋を始める　その１●〇●
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/management/1438039333/

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/08/17(金) 19:52:28.33

>>180
レインズは免許が出て全日に加入してから多少タイムラグがあり、使えるようになります。
物件の写真を撮影するとか、開業準備のものは問題ないと思います。
同じ駅に40軒もあれば、色々ありそうですね。

【３年前にやっておいたら良かったと思ったことは・・・。】
・複合機など用にアース用のコンセント設置
（静電気が溜まり、動かなくなることが多いため）
・壁紙、ＣＦなどの余りを貰っておく
（汚れたり、破損した時などの修正用に）
↑
今更なことです。（笑）

挨拶廻りはしないよりはされた方がいいですが、
一度で効果があるかは難しいので、何度も足を運んで（遊びに行って）信頼してもらえると、
客付け依頼とか、連絡があったりします。
だましだまされる独特な世界なので、最初は難しいと思います。

**零細社長** · 2018/08/18(土) 02:03:33.29

>>184
開店おめでとうございます。

お近くなので、たぶん9月に入ったら事前連絡の上お邪魔しますよ(笑)
今、募集中の案件がたぶんお隣の地域にあるので、よろしくお願いします。（余り近くじゃないかものですが…）

話は変わり、創業時にやり残した事とか気付いた事と言えば、インパクトのある名刺が作れなかった事かな？6年経って、2回目のデザイン何だけど、地味でね…。来月新しいデザインに切り替えるけど、早くやれば良かったと思う。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/08/18(土) 12:13:01.94

収益アパートのローン（仮申し込み）が通りましたよ～(^0_0^)
アパート（土地・建物）以外に戸建（土地・建物）も共担に入れることになりましたが、
通るだけ、良かったです。
いつもは他人様の住宅ローンのアドバイザーをしているはずが、こんなに嬉しいものとは思いませんでした。（笑）

**宅建父さん** · 2018/08/18(土) 13:31:11.10

>>187
ローン通過おめでとうございますw
やっぱり自分のものは違うのですね

自分で物件を持つなんていつ出来るんだろぅ

アースの件、壁紙の件ありがとうございます
早速内装屋と打ち合わせたいと思います

今、ウサギさんから視察のお電話頂きました
いよいよだなっ！

**宅建父さん** · 2018/08/18(土) 13:38:59.01

>>186
是非、お会いしてお話伺いたいです
しかしまだ動いてないと具体的な疑問って浮かばないもんなんですね

お店は何軒か作ったり潰したりしてるのでまだまだ、得意ゾーンですが
本番になったらいろいろ困るんだろうなぁ

楽しみしか今のところないですね

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/08/18(土) 14:05:17.45

>>188
いよいよ事務所調査ですね！(^_^)
もう、開店が近づいてきましたようで、おめでとうございます。
ちなみに〇王子？に叔父が住んでいます。
零細社長さんに近くて、羨ましいです。泣きつきたいです（笑）
月刊不動産（全日の会報誌）の新入会会員名簿を皿のような眼をしても見つからないでしょうね。（ーへー 3）

仲介手数料が入ってきても贅沢をせずに、コツコツと評価よりも安く（評価の５０％ぐらいで）、
物件を買ってきたのが利いたようで、ローンが通りました。
近隣にライバルがいない田舎故、通用するかもしてません。
大都会は経験がないので、何も言えません。（人酔いぐらいしか・・・）

**初心者宅建士** · 2018/08/18(土) 16:06:27.12

専任さん
宅建父さん
おめでとうございます。
私は現在店舗探しに翻弄中です。
不動産の立場でなく借り主として強くも言えず昔の価値観で言われるので有り得ない家賃を言ってこられます(笑)
少しでも早く皆さんに追い付ける用に行動していきたいです。
ってか専任さんみたくストックを積み重ねいきなきゃですね。

**零細社長** · 2018/08/18(土) 18:57:09.31

>>188
うち、事務所調査から免許まで１ヶ月かかったぞ？C県めぇ～！(怒)

1さんは堅実だね。収益の基盤確保ですか？素直にうらやましい。僕は無理だな(笑)個人の住宅ローンの残債が二千万あるし…。追担にならない(泣)

初心者さんはテナントで難航してますか？立地は大事ですよぉ。最低でも歩道が有ることと、駅から住宅街への道程にあることが最低限ですかね。

うちの地区に、短期で潰れるお店がありました。実はうち、その近所なのですが、駅への道程上にあるので、立ち止まってウィンドウを見てくれるお客さんが結構います。短期で潰れるお店は立ち止まるスペースと、駅への道程上に無かった事が原因だと考えてます。

お店が決まったら連絡ください！

父さん、いい名前にしたね！親しみやすいので、是非入りやすいお店作りにしてください。

うちは、三面あるウィンドウのうち、一つが物件掲示に使い、真ん中は入口と短期のお知らせ、一番でかいところは、何にも貼ってません。何をしているか、スケルトンにしてます。

**零細社長** · 2018/08/18(土) 19:37:22.80

父さん、いよいよ開店が近づいてくると、期待と不安が入り交じっているだろうね。今しか経験出来ない時期なので、楽しんでください。

思い起こせば6年前、前の会社から独立しようとした時に、やはりテナントで悩みました。駅前駅近くは賃料が想定の倍！住宅ローンを抱える身としては、資金的に3ヶ月で底をつく感じで、自宅近くの9坪程の小さな元ブティック跡を希望近くの賃料で借りられました。
（実は今のお店の真正面なのね）

借りたのはいいけど、免許がおりるまで何しよ？の状態…。で、ホームページを自分で作り、昔のお客さんに挨拶状を作りをやってました。

幸い元の部下が毎日入れ替わりで遊びに来るので、暇潰しにはなりました。が、免許前で仕事は出来ない。（以降前に書いたので割愛）

泣いた事もあったけど、友達の会社の輪転機でチラシを作り、朝６時から夜は８時まで、たくさん撒いたね。とにかく、ここで不動産屋を始めたよ！って宣伝したかった。

コーヒー屋さんが、お店で美味しいコーヒーが出せる機械を売り込みに来た。お金が無いけど、営業さんに負けた(笑)そしたらコーヒー目当てと言いつつも来店される知合いが増えた。結果的に仕事を回してもらえた(爆)

ネット対策として、アットホーム、ホームズ、地域ポータル、自社サイトをやったけど、ほとんど効果が無かった。で、自社サイトは会社案内だけにした。（アクセス数が泣きたい数字だったから、今は違うけどね）

次にフルコミ営業を雇った。固定費が掛からないけど、歩合と広告料とのバランスで悩んだ。結果的に社員として雇い入れに切り替えた。（５人採用して３人辞めた）

そしたら１年後に、倍の店舗の大きさで、倍の賃料だけど、目の前の店舗が廃業で空いたんだよ！しかも！お客さんの駐車場が３台も取れる！即借りたね。（変更登記だのいろいろ掛かったけど）

でもね、本音を言うと一人でも三千万の売り上げがあったの、今は６人で一億ちょっと、何だかなぁと思うのでした。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/08/18(土) 20:12:03.83

>>191
大都市でしたら、掘り出し物件もある程度値段がするので、買いにくいですが、
田舎でしたら、いくらでもいいから買ってほしいとかいう話はたくさんあります。
日頃から都市計画図を応接スペースに貼り、都市計画を覚えて置き、
不意に土地の話が来た時に、大きな幹線道路に接する土地になる場合とか、
一般の方はあまりわかりませんので、そのようなときは、現状は売りにくい土地であるとか、
多少、ケチを付けます。
・低層で壁面後退がある、セットバックが必要で建てにくい
・１３ｍｍのため、水道管入替工事が必要である。
・日当たりが悪い。
・道幅の兼ね合いで解体工事費用が掛かる等。
安くていいなら、仲介手数料なし、登記費用持ちで買い取ります！と言えば、
大体の方が喰いついてきます。その場合も、計画道路が近くに通るとかいう話はしません。通らないとも言いません。（笑）
評価が５００万円の土地でも２５０万円で買えたとしたら、もし1000万円で売ることができたら、約700万円ぐらいの利益になります。
または２５０万円の出費で５００万円の担保になったり、上手く使えば、大変役に立ちます。

家賃交渉、大変ですが、頑張ってください。( ｀ー´)ノ

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/08/18(土) 20:28:31.15

>>192

第一弾として小さなアパートです。
次へと繋げていきたいですが、
何事も経験ゆえの選択です。
>>193
コーヒーがきっかけだったのですね。
他にも体験談、参考になりました。
うちの事務所も駅からの通り道にあるので、覗いたりしてくれる方はおられるのですが、
車が入ってきにくい立地（車は行き止まりの途中）故、歩行者通路で駅から歩いている方以外の、車の方の集客（知名度）に弱いです。
幹線道路（国道）沿い（自社物件）に移ろうかと考えているのですが・・・。
立地は難しいです。

**零細社長** · 2018/08/19(日) 18:48:51.29

ここのところ毎日何かがあるんだよな…

１６日から仕事が始まったんだけど、緊急工事を頼まれて見積に行ったり、予定にない雑用で小工事を頼まれたり、昨日は大昔のお客さんがわざわざ訪ねて来てくれたりとある意味大忙しの日々…。

売買でこんなこともあるので、ちょっと知っておいてね。

遠方のお客さんの売買契約で、重要事項は客付けが行い、郵便で契約書が売主に渡され、売主指定の司法書士が残金と移転書類を持って決済に望む。

売主と買主は直接会うことなく取引を終了することもある。

会うのに旅費が掛かるからね…。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/08/19(日) 20:29:06.79

>>196
持ち回りかつ司法書士の決済ですか？
買いも売りも同じ司法書士ならいいですが、
売だけだと司法書士も貰えて2万ぐらいなので、他にも頂いたのですかね？？
実は、〇が司法書士です。(-_-;)（身元バレするので親類としておきましょう）→補助者経験あり（笑）

実は、他の話ですが、
世田谷区成城2丁目の築20年ぐらいの約70㎡のマンション（4階建ての3階部分）でしたら、
どのくらいのお値段（相場）でしょうか？駅から5分ぐらいらしいです
敷地権なしの区分の売買です。
知り合いから頼まれています。(; ･`д･´)

**零細社長** · 2018/08/19(日) 22:57:12.92

>>197
司法書士は売主指定なので…。と言うのが社有地の場合は多いよね。また、売も買いも別の司法書士同士でやるときもありますよ。

C県なので都内西部は範囲外です(泣)
前にも書いた事があるけど、うちは城東エリアまでです。データはレインズとアットホームでしか取れないですね。すいません

さてと、夜のパトロールも無事に帰ってこれたので、おじさんは寝まーす！

**宅建父さん** · 2018/08/19(日) 23:44:41.08

賃貸しか経験してないからか何回読んでもよくわからないな

破産経験もあるので賃貸に比べて売買は特にいろんなケースがあるのはわかっているつもりですが
自分もこれから知識も経験も積み重ねて百戦錬磨と渡り合っていかないとね

壁にぶち当たっても熱意と知識と行動力！先輩方、今後ともよろしくお願い致します

初心者さんも一緒に頑張りましょう！

**初心者宅建士** · 2018/08/20(月) 00:29:39.15

皆さんお疲れ様です。
本日なかなかの物件が見つかりました♪
大家さんもいい感じで良いかもと考えてるのですが帰り間際、地元不動産会社の名前がチラリと出てきました。
その不動産会社さんとは媒介契約とかの契約まではしてないらしいのですが
聞かなかった事にして直接契約も出来そうですが、（大家さんもこっちで見つけた店子さんって事にしとけばいいしとは言って頂けてますが）
これからお世話になる町で抜き行為に準じた感じもするので地元不動産会社に挨拶がてら間に入ってもらって仲介手数料を払った方がいいのかな？
とも考えております。
家賃も家賃ですのでそんなに高くはない手数料です。
この場合先輩方はどうされますか？

**零細社長** · 2018/08/20(月) 08:54:46.69

>>199
父さん、経験の積み重ねです。
齢52、四半世紀以上この世界にいるものですから…。逆に最近の方がわかんないし(笑)

初心者さん、僕の経験と同じです。
全く一緒でした(笑)どーして？
僕の場合は、大家さんが付き合いを重視して、話し合いをしていくうちに仲介を入れましょうとなりました。
仕事的にどうか？
その仲介会社は間もなく潰れました(泣)

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/08/20(月) 20:30:50.37

>>200
僕は今の事務所は、不動産業者の看板はありましたが、大家さんを知ってましたので、直接契約しました。
これから仲介業者となるのに、自分は仲介手数料を払いたくないのかとの批判が出てきそうですが、
無用な気遣いは不要ですし、少しでも費用削減にどうでしょうか？？
自動更新の旨（更新料は不要）を入れてもらうか、ご自分で作成されたらいいと思います。
駐車場もできたら2台分ぐらいお近くで借りれたら借りた方がいいです。
地域の方はよく見ていらっしゃいますので、路上駐車等して商売をすると、悪い噂を広められたりします。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/08/20(月) 20:36:28.82

>>200
初心者宅建士さん！もう一つありました。
今は個人営業で、将来に法人成り（個人営業免許→法人免許）にするときに
もう一度、事務所の使用権原の書類を出す必要があり、仲介業者を間に入れる場合、
契約まき直しで、1ヶ月分をもう一度、払う必要が出てくるため、
大家さんとの直接のコネクションを大切になされた方がいいです。

**私が専任の宅地建物取引士** · 2018/08/20(月) 20:54:24.57

>>198
城東エリアでしたか・・・。
これも地元の大家さん経由の話なので、商圏外ですが（笑）
ニュータウンにお住いの方々は財閥系などの大手さんに行きますが
地元の方は、地元の方が騙されないということを知ってますので、
こういう他府県の話がよくあります。
ではＣ県の物件を預けて頂けたら、ぜひ、客付けお願い致します。(￣▽￣)Ｙ

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/08/20(月) 21:10:55.63

>>199
修行に行かれたのは賃貸屋さんですか？
大都市の場合はわかりませんが、
これまでもご商売をされていたそうですので、
誠実に対応されましたら、大丈夫だと思います。
ショーウインドウに【ニコニコマークや笑顔のオジサンの似顔絵】を貼ったりして、
親近感を持って頂く等（特に女性に）、都会の多店舗と差別化していかれるのもいいかもしれません。
【道案内大歓迎！！】のキャッチコピーも効くと思います。

弊社の場合もよく、『○○ホールに行きたいんだけど、・・。』と聞かれるときもあります。
口頭で説明をしても良いですが、せっかくなので、
ゼンリンのＤＶＤで弊社から目的地の○○ホール迄入るように住宅地図を印刷し、端に【株式会社〇〇】と弊社名を表示して渡します。

**宅建父さん** · 2018/08/21(火) 10:33:38.49

>>205
アドバイス、ありがとうございます
親近感や数レス前にもあった信頼からくる安心感、大事にしていきたいと思います

僕のいた賃貸も大都会だったのですがお店にたくさん、大人の迷子が道を尋ねにやってきました

不動産屋さんというのはそういう部分では信頼があるのですね～

色々な工夫をして地域にも溶け込んでいきたいと思います

**初心者宅建士** · 2018/08/24(金) 21:15:09.75

イッツトラボー！
専任外して貰えない(ﾟДﾟ)

**初心者宅建士** · 2018/08/24(金) 22:13:13.32

現状店舗なんですが登記簿では倉庫！
130平米って事務所として利用の場合用途変更必要でしたでしょうか？

**零細社長** · 2018/08/25(土) 06:07:58.10

>>208
免許申請には建物謄本は付けないから（賃貸契約書だけ）謄本上の用途は関係ないよ。

謄本表題部を倉庫からの用途変更だと、建築確認で用途変更申請をやらなきゃならないけど、検査済が無い場合はとっても時間が掛かるのと、費用半端ない。（構造確認が必要なのよ）

選任が外れないのは、前向きに考えてさ。仲介料を払って、その会社の子分的に親しくなれば、何かしらのメリットが有るかもよ。（僕の場合は専任の会社潰れたけど…いくつかその会社の管理物件を継げた）

話は変わり、本日暑いけど午前中に東京は東雲まで行って来まーす！半分仕事、半分は遊びだけどね(笑)

**初心者宅建士** · 2018/08/25(土) 07:21:25.72

>>209
詳しくありがとうございます<(_ _)>
専任は今の会社が退職後も外さないと本社から(ﾟДﾟ)
退職したら外すだろ普通｡ﾟ(ﾟ´Д｀ﾟ)ﾟ｡
でもコレはどうにかなりそうになりました。
ありがとうございます。
あと何故か県規則で宅建業申請に登記簿謄本を添付ってなってるんです。
ちょっと協会の方に問い合わしてみます。
県に問い合わせかな？

**零細社長** · 2018/08/25(土) 13:00:04.47

>>210
県によりけりなのかな？

今確認したけどC県では不要だね。

**初心者宅建士** · 2018/08/25(土) 16:35:56.45

>>211
そうなんですね。
全日から頂いた申請書類一式の必要書類に記載されてましたので(^_^;
もう一度確認してから店舗を借りたいと思います。

**宅建父さん** · 2018/08/25(土) 17:27:59.55

>>210
専任の件は大変ですね
僕はやめた後に開業に必要な書類があったので急に取りに行ったらすごい手間だったのにすぐ出してもらえました

仲間じゃないの当たり前じゃんって言われて泣きそうになったよ

因みに僕の物件はニ十年程、口約束で借りている物件
東京はダウンロードの資料に持ち主の名前を書いただけで受理された契約書もそもそも存在しないんだけど聞かれもしなかった

**零細社長** · 2018/08/25(土) 18:24:46.65

>>208
あえて食い付いてみようかな(笑)

専有が130平米だとぉ～？

そんなに広いところで一人？

うちなんか、70平米で6人！

どんだけ～(爆)

**初心者宅建士** · 2018/08/25(土) 20:54:26.06

>>214
あ！
占有は130平米ではないです(笑)
元は130平米の倉庫を幾つかに分けて店舗にしてる感じですね。
実際私が借りようとしてる店舗は30平米ちょいかな？
倉庫から店舗に改築し用途変更まで行っているのか登記されてないだけなのか不明です(^_^;
あれ？
もしかして事務所の登記簿謄本って法人としての謄本ってことかな？
でも賃貸契約書または使用承諾書のコピーと書いてある？
あれ？
俺の勘違いかも(;ﾟロﾟ)
月曜確認してまいります_(._.)_

**初心者宅建士** · 2018/08/25(土) 20:57:11.27

う～ん
やっぱり事務所の建物登記簿謄本って書いてある（新規のみ

**初心者宅建士** · 2018/08/25(土) 21:03:17.16

中の書き方の方には原則必要なしと書いてある(笑)
大丈夫そう(^0^;)

**零細社長** · 2018/08/26(日) 08:33:39.32

>>215
まぁ、謄本表題まで変える人は少ないからね。この前に、介護施設の賃貸を取引したときに、元々店舗で確認及び登記がされており、検査済を取得してなかった都合で、確認変更申請と検査済み及び表題登記変更かけたけど、え？って言う費用と時間が掛かったよ。

一昔前は、検査済みの概念が薄くて取得してないのが6割と言われてたからね。ちょっとでも間取りや窓とか変えても、変更申請だもんやらない業者と施主がたくさん…。ひどいところだと配置まで変えてくる(笑)

笑い事じゃないのは、中古での住宅ローンが組めない金融機関が有るってことかな？

少々脱線したけど、表題登記にまつわるお話でした。

で、宅建の申請だけど、用途地域によるけど、謄本上の用途までは言われないと思うよ。（無責任って言われるかもだけど）売主貸主で無い限り、我々は現状の説明義務を負うけど、是正責任までは負わない。（是正方法は説明するけどね）

おそらく謄本添付と書かれていても、家主との関係確認だと思われる。最悪、その場所の用途地域とを照らし合わせて、問題なければ問題視されないと思うよ。

**初心者宅建士** · 2018/08/26(日) 19:44:27.88

>>218
詳しくありがとうございます。
自分でも調べた限りでは大丈夫そうですし、明日確認もいたしますが今回見つけた店舗に決まりそうです。
また大家さんとお話しした結果同じ市内で開業する事もあり不動産会社を通すことにいたしました。
ただ不動産会社通す以上に家賃等もお安くして頂き良い大家さんに恵まれた環境で舞い上がってたりします。
予定としてはは契約後、9月3日の開業届の提出9月5日の宅建業の申請！
順調にいけば11月にはオープン出来ないかなと考えております。
これからホームページの作成、広告の立案等色々と暇だけど忙しい状況にななりそうで不安ながらもやりがいのある仕事が出来そうです。
悩ませてくれた専任の移動もどうにかなりそうで、勤めてた会社からも仕事があれば振って頂けそうなお話しも頂けまして順調そうで、逆に落とし穴がありそうで怖い感じもします。
また本日出会った方から、丁度良かった！不動産の売却を頼まれてるから今度お願いするかもとのお話しもありました。
期待はしておりませんが、人という財産に恵まれた１日で、今日はチビと今から花火をしながらビールの一本も開けようかと思います(笑)

**零細社長** · 2018/08/26(日) 20:19:51.63

>>219
一先ずおめでとう（何度でも言う）

免許がおりるまで、やることが一杯だよね。アットホームとかは免許がおりなきゃ、登録出来ないからね。担当によるけど、昔はファクトシートを無料配布してくれたけど、今はどうかな？

ホームページは、準備と言っても物件を載せると違反になるし、媒介募集ももちろん出来ないので、店舗を準備しまーす！位しか出来ないよ。これが不満だったなぁ…。だからうちは「空き家管理」「空き家リフォーム」「保険代理店」で最初は作った。

開業前の挨拶とか精力的にこなしていれば、そのうち免許がおりてくると思うので、知名度向上に努めるがよろしいと思いますよ。

悪戦苦闘は是非聞かせてください。

ところで、初心者さんは関東ですか？

**初心者宅建士** · 2018/08/26(日) 22:49:07.55

>>220
ありがとうございます(^o^)
近日中オープンとかもだめかな？(笑)
あとダイレクトメッセージ送ってみたけど間違えとかじゃなければ良いんだけど(^_^;

**零細社長** · 2018/08/27(月) 07:52:06.42

>>221
え？
DMは来てないよ…(泣)

**初心者宅建士** · 2018/08/28(火) 00:17:10.79

>>222
あれ？
そうすると違う方に送ってる(笑)
(^_^;
やっちゃった。

**零細社長** · 2018/08/28(火) 06:43:26.69

>>223
ドンマイ。

顔付きのアイコンで背景が富士山なので、今度はお間違えなく！

**初心者宅建士** · 2018/08/28(火) 10:46:15.77

あれ？
だと送信みすかな(^_^;

**零細社長** · 2018/08/28(火) 11:07:02.47

>>225
逆メッセしましたよー！

**零細社長** · 2018/08/28(火) 17:59:22.63

初心者さんとも繋がりました。
やっぱり金沢の全国大会に出た方が
いいかな（笑）
まぁ、初年度だから無理か・・・

**初心者宅建士** · 2018/08/29(水) 00:12:25.09

店舗決まった！

**零細社長** · 2018/08/30(木) 14:53:35.17

なんと！零細と父さんのご対面が終了した模様です！現場からお伝えします。

リ）零細さん、父さんとご対面されていかがでしたか？
零）父さんさんは当たりも優しそうな紳士でした。成功を確信しましたよ。

リ）どのように成功を確信したのでしょうか？
零）やはり、戦術を含めた工夫を考えていらっしゃる。私も過去にはそうしてきた。いいアイデアもお持ちになっていらっしゃる。唯一考えられる問題は、活かせる環境作りだと思う。その点に付いては、偉そうに講釈しておきました。

リ）では、父さんさんの成功が楽しみですね！

現場からは以上です。
1さん、マイクをお返しします。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/08/30(木) 17:02:09.22

●●△△△ライン、昔、ツーリングで行ったことがあります。
ゴマ豆腐食べました。(￣▽￣)ｖ
松■で仲間が転倒して、火だるま＆血だらけに・・・(￣▽￣)ｖ

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/08/30(木) 17:25:19.90

リ）えっ！こんな急に振られても新幹線の準備が出来ていません！

リ）困りますぅ！

リ）そんな所に行っても、味噌味が嫌いなので、行きたくありませーーん！！

リ）電話でいいでしょ？？プルプル～

１）はい！株式会社●●の代表△△でございます。

リ）零細さんからフラれましたので、電話でお願いします！

１）えっ？？あ、はいっ！

１）えっーーーー、うーーーー、んん。

１）宅建父さん、零細さん、対面は羨ましいです。
　　いつか、お会いできますように、まずはツイッターから始めようと考えています。
　　これからも、皆様のご活躍を糧にして、こちらも頑張りたく考えています。
　　どうぞ宜しくお願い致します。
　　では、最後にこれから事務所開きをされます初心者宅建士さんに、
　　締めと落ちをお願いします。

リ）では、〇〇県の初心者宅建士さん、締めと落ちをどうぞー！

**宅建父さん** · 2018/08/30(木) 23:18:29.06

www どうぞー！

**初心者宅建士** · 2018/08/31(金) 00:48:12.97

初）え？
初）え？
リ）初心者さんは固まっております。
リ）この様な様子で接客は大丈夫なのでしょうか？
初）え～このスレから戦友と言うか繋がりが出来き大変素晴らしいと思っております。
これも偏に専任さんの人柄と言いますかスレ柄といいますか。
大変嬉しい限りでございます。
私自身もこのスレが無ければ起業を考えるのがもう少し遅くなってたかも知れません。
と言うことでマイクは
父さんにお渡しいたします。
リ）では初心者さんから父さんさんに移ります。

**初心者宅建士** · 2018/08/31(金) 00:49:10.51

宅建父さん落ちと締めをお願いいたします。

**宅建父さん** · 2018/08/31(金) 18:22:54.04

重圧に耐えきれず…

https://i.imgur.com/2kTuQlC.jpg

**宅建父さん** · 2018/08/31(金) 18:36:26.12

零細さん先日は貴重な時間をいただきありがとうございました

ネットでましてや２ちゃんのスレから出会いがあるとは思いませんでした

事務所にも伺ってお話しさせていただいてる間もお客様やお取引先もご来店されてて真面目に楽しくお仕事されてる様子が伝わりました楽しかったです！

また、よろしくお願いします。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/08/31(金) 20:58:33.71

ふぉー、宅建父さんが零細さんの会社にご訪問でしたか！？
羨ましいです。零細さんの会社に行きたいです！！（笑）

ちなみに、初心者宅建士さんの隣接県に墓参りでよく行きます。(￣▽￣)
接客は真心が相手に伝われば、大丈夫です。（笑）

**初心者宅建士** · 2018/09/03(月) 22:31:54.81

本日今更ながら銀行へ融資のお話しを聞きにいってまいりました(^_^;
正直遅いのかも知れませんが今週末には創業計画書を少しでも見栄えのするように仕立て上げて行こうと思ってます。
事務所の内装を節約のためdiyしております(^_^;

**零細社長** · 2018/09/03(月) 23:37:46.69

みんな頑張ってるね！

おじさん、現実逃避の国外逃亡の企ての準備に追われてる(泣)

８月は準備その月、僕も昔そんな事があった。９月１０月は試練その月。地道な行動が後々活きてくるので重要です。焦らずじっくり、事務所の周りから攻めていきましょう！

初心者さん、真面目な話、お客さんはお店の中も観察するので、DIYでもキレイに仕上げてください。

父さんは、１０月のどこかで訪宅しますから！

ところで、1さんの地元？付近を１０月に回る計画です。一路日本海へ！能登半島を回ってから、中央道まわりで関東へと考えてます。こう、暑いと少し位寒い方が走りやすい(笑)

本来は島に渡ろうと思ってたのですが、それは来年に先延ばしだね。こうして、自由気ままに出歩けるのもサラリーマンじゃないからだね。

**初心者宅建士** · 2018/09/06(木) 22:17:47.69

本日都庁にじゃなく県庁に宅建業の申請にいってまいりました！
ただ出すだけなのに何故か緊張してました(^_^;

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/09/07(金) 12:41:04.10

>>239

今年の石川は行きませんが、来年度以降は参加する可能性が高くなりました。
会場の受付か会場への案内係かな　　(￣▽￣)　ボソッ（笑）
暑い方がタイヤのグリップは効きませんか？？

面白い案で、宅建父さん、初心者宅建士さんの開業を祝して、
日本のどこかで集合して、４人で研修旅行しませんか？(*^^)v

**初心者宅建士** · 2018/09/08(土) 23:14:03.48

良いですね～

**零細社長** · 2018/09/10(月) 07:30:17.70

>>241
支部役員ご就任おめでとうございます！(笑)僕は必死こいて逃げ回ったので、絶対に回ってこないはず。

別名オフ会、良いですねぇ。是非やりましょう！で、どこらにする？都内？群馬？（何故に？）

基本的にいつでもどこでも良いよぉ(笑)

あ、バイク乗りに季節は関係無いです。四季折々、風雨に匂い、大自然を全身に感じられるのが醍醐味なんだよね。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/09/10(月) 18:26:00.52

>>242
ですよね～(; ･`д･´)　ｂ

>>243
支部役員に就任したのではなく、
ある昼下がりのことでした。
・・・・・・
先輩方『今度、何々さんが抜けた後、どうします？？』
先輩方『●●ちゃんでいんじゃない？？』
先輩方『●●ちゃん、いいね～面白いし・・・。』
先輩方『では、来年は●●ちゃんに参加して頂きましょう～』

●●ちゃんって、僕のことじゃん！！(>_<)

研修旅行の件ですが、
【全日友の会　平成３０年度　研修旅行】の本部長には、
ジャジャジャジャーン
クルクルクルクル・・・・
パタパタパタパタ・・・
『第一回目　本部長には零細社長さんが任命されました！』

『おめでとございます！』
『おめでとう～』
『おめでとうございますぅ』

リ『では、輝かしい第一回　本部長に任命されました零細社長さんより、コメントを頂きましょう～』

**零細社長** · 2018/09/10(月) 21:20:45.71

>>244
そう来たか(笑)

じゃあ、伊香保温泉でやるか？(笑)

次の日は揃って榛名神社にお参りで解散だね。

初心者さんの免許が降りた頃にね。

研修会の内容は
１.スレ主さんが開業してから困ったこと、やっておけば良かったこと。
２.零細さん的、スタッフの運用について。
３.全体実習
メディア戦略と実技。
※筆記用具を持参してください。
４.質疑応答
で、いきます！

場所を含めた幹事は父さんにお願いいたします！（あたしゃ遠いでござる）

**宅建父さん** · 2018/09/10(月) 23:37:16.66

>>245
そう来たか(笑)

楽しそうですね～時期やら決めないといけないですね

明日、捨てアド晒しますのでそれで連絡とりますか

研修の内容は何回見ても笑えますねなんですかね？
実技は…楽しみにしてます

そんな中、僕は不動産屋になりました。営業が出来るようになったのですが前の一ヶ月では出来なかったことが許可が出たことによってドーンと仕事量としてのしかかって来てます

なんとかならんのですかね～この効率的でない流れは

**宅建父さん** · 2018/09/11(火) 12:36:21.02

feseperya@svk.jp こちらにお願い致します

と言ってもこちらで連絡頂けるのは専任先生だけで
大丈夫です

その後の連絡方法はLINEになるかその他のSNSになるかは改めて皆様各自に伺うようにします

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/09/11(火) 12:58:01.03

一部分、設定にフィクションが含まれているため、
リアル的には・・・、辺鄙なところに住んでいるので、
伊香保温泉って、弊社より車で８時間、電車で１２時間、歩いて４日掛かります。(>_<)
良ければ、静岡の沼津ぐらいがいいのですが、、、これでも車で空いていて５時間半ぐらい(>_<)
東京までが６時間弱、金沢までが４時間ぐらい(>_<)

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/09/11(火) 13:19:15.40

>>247
メールをお送り致しました。

**宅建父さん** · 2018/09/11(火) 14:07:26.76

このスレは持続して頂きたいですね～

なかなか、具体的なお話はし辛い中とてもわかりやすく参考になったので

まだまだ後続で続かれる方もいると思いますし(^-^)

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/09/11(火) 14:20:54.29

ツイッターはよくわかりません。
宅建父さんとラインで繋がりました。(^_^)
宜しくお願い致します。(*^_^*)

**零細社長** · 2018/09/11(火) 16:55:10.28

齢52って自分で書いてたよ…
この、バカちんがぁ(笑)

もう一つ、気になってるのはその1のスレッドにいらした弱小大家さんなんだよね。２年以上出てきてない…。

それとその1を見返してたら、僕は前スレ21からの登場だね。名乗ったのは123からかな(笑)

見返すのも面白いよね。2015年からだからこのスレも3年だ！

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/09/11(火) 21:18:06.53

>>252
年齢は書いてありました。（笑）
よくぞ、それほど荒れずに３年続きました。
仲間もたくさんできました。

弱小大家さん、懐かしいです。
『弱小大家さん、３年の年月が経ち、僕もアパートの大家になりました。(￣▽￣)　ｖ　☆彡』

あとは、初心者宅建士さんですね！(^0_0^)　ラインへ　キャモーン

**初心者宅建士** · 2018/09/12(水) 22:31:39.66

放置して忘れていたキャリアパーソンを受けてきました。
仕事もないのにバタバタしてて全く勉強もしてなくどうしましょ？
っと思いながら問題を見て目がボーン！！って感じでした(古い
これで落ちてたら恥ずかしいですね。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/09/13(木) 19:57:21.85

目がボーンってこのような感じですか？？
　　。。
　　＼＼
ｴ━━( Д ;)━━!!!

僕がキャリアパーソンを受けたときは、
日建学院のパソコン画面上で合格か、結果が分かった気がするのですが・・・。
目の前の上品なオジサマは、老眼のせいにして、不合格でした。
係の方に、文句を垂れていらっしゃいました。

**初心者宅建士** · 2018/09/14(金) 08:05:20.52

>>255
そんな感じです(笑)
キャリアパーソンのテキストいらないじゃん！
みたいな内容ですね。
前日にさらっと流し読み程度で不安でしたが問題見て…
試験はパソコンではなくマークシートに記入でした。
多分ご年輩に配慮したのでしょう。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/09/14(金) 11:21:56.88

やはりそうでしたか？
ご高齢じゃなくても、画面上でクリックした場所の間違いがないかが肝でしたので、
下へ下へと画面送りになるため、ダブらせてチェックしていました。
その前の賃貸不動産経営管理士のときに、舐めきって、ギリ２５点での合格でしたので、
キャリアパーソンは、直前の数日でＤＶＤも見てやりました。
僕は・・・、薄毛ボーンでした。

　　川
　　＼＼
ｴ━━( Д ;)━━!!!

**零細社長** · 2018/09/14(金) 16:05:50.98

>>254
キャリアパーソン？
何の資格かと思ったら、昔で言う初心者講習会の修了証みたいなものか。確かにうちの職員で研修だの、既存住宅アドバイザーの講習だの言ってた。

年寄りからしたら、そういった講習を受けたなら、構造とか名称とかも覚えて来て欲しいよな…。

既存住宅の現状判断の講習なのか？そうらしいけど、なぜ雨漏りしているのか？なぜ傾いているのか？パッと見の判断で、後は診断士に丸投げって…。

何とも中途半端な資格？なのだろうか？とジジイは思う。

地勢、地歴、道路、建物構造、標準仕上、これくらいはわかって欲しい。もちろん、その調査方法、判断基準もね。

あ、これうちの職員への不満。だってほとんど俺に丸投げだもん(泣)

**初心者宅建士** · 2018/09/14(金) 22:57:43.03

>>258
本当に初心者講習会と言う感じですね。
と言うか初心者宅建士の私からしても
初心者以下のような問題でした。
賃貸経営管理士？受けてみようかと思っております。
年々難しくなってきてるとのお話しなんでヤバいかも(;ﾟロﾟ)

**宅建父さん** · 2018/09/15(土) 12:27:27.11

去年の賃貸不動産経営管理士の試験は難しかったですよ～
まだまだ、問題の方向も定まってないですよね

合格率の高いうちに受験はいいかもしれませんよね
ようやく登録して今月、宅建士より立派なカードが来ました

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/09/15(土) 12:54:43.40

平成２７年度も過去問がなく、勉強しにくかったので、さらっと読むことしかできませんでしたが、
去年ぐらいだと志願者数も増えて、難しくなってそうですね。
４点免除になる講習？も重要性が出てきそうですね。
講習があるのを知りませんでした。(-_-;)

**初心者宅建士** · 2018/09/17(月) 13:47:46.18

>>260
賃貸不動産経営管理士？
オススメのテキストとかあればぜひお願いいたします。

**宅建父さん** · 2018/09/17(月) 14:36:17.23

始まったばかりの試験で去年突然難しくなったので今年どうなるかわからないんじゃないですかね～

今年の合格率も不明です僕はほぼ無勉強でしたのでテキストはわからないです公式の参考書みたいなのを買いましたが読む気が失せる感じでした

**初心者宅建士** · 2018/09/18(火) 17:04:34.12

そっかぁ
去年から難しくなったんや～｡ﾟ(ﾟ´Д｀ﾟ)ﾟ｡

**宅建父さん** · 2018/09/18(火) 19:02:13.03

でも合格率変わらなかったですよ多分

**初心者宅建士** · 2018/09/19(水) 23:41:40.93

本日賃貸不動産経営管理士？
申し込みいたしました！ってかテキスト買わなきゃ(^0^;)

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/09/21(金) 19:54:18.61

百科事典みたいな厚みに薄くたくさん載っているものに対して、
試験では細かく広く出たり、するので迷いやすいです。
半分ぐらいは宅建と被ってますが・・・。(;^_^A

昔は研修に参加したら、貰えたみたいですね。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/10/04(木) 11:03:04.12

友達から教えてもらったPCさえあれば幸せ小金持ちになれるノウハウ
少しでも多くの方の役に立ちたいです
いいことありますよおに『羽山のサユレイザ』とはとは

3OQ

**初心者宅建士** · 2018/10/07(日) 00:34:06.38

少額短期保険募集人ぶっつけ本番でうけてみる！

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/10/07(日) 12:53:29.67

テキストもパラパラ程度で一般常識の範囲で答えられる内容でしたが、
テキストに書いてあったことがそのまま出るようなテストなので、
備えあれば患いなしです。(￣▽￣)

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/10/19(金) 04:36:23.58

初心者と言うことで
自分もこれから親に生前贈与で家を買ってもらえる予定の者なんですが、収益物件に興味があるんですが、これからのおススメ物件について教えて欲しいです

**零細社長** · 2018/10/19(金) 06:25:30.83

>>271
地域に合ったニーズのものなら何でも良いんじゃないかな。
収益物件と言っても幅があるので、ボカした言い方しか出来ないけどね。

**初心者宅建士** · 2018/10/21(日) 21:21:56.44

パンプキン物件を買い叩きだ！

**初心者宅建士** · 2018/10/21(日) 21:24:49.70

確かに太陽光やレンタルボックスに
駐車場の少ない地域なら月極もありだしコインパーキングもありだよね。
どんな地域を考えてるのか書いてみるのも手かもしれないね。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/10/23(火) 20:38:17.92

初心者宅建士さん、キャラが変わったなぁ（笑）

>.>271
零細社長さんのアドバイス通り、地域性があるため、選択は難しいですが、
土地の評価の半分ぐらいで購入できたら、だいたい、損はしません。

金融機関は評価額の８０％までしか融資してくれないため、
１０００万円を借りようとした場合、１２５０万円分の評価のの不動産がないと、担保で借りにくいです。
耐用年数がまだあれば良いですが、耐用年数オーバーの物件の場合はなおさらです。
借家・アパート・駐車場とありますが、最悪のことを考えて、土地の評価を重視するのはどうでしょう？
地域性の兼ね合いから、モアァ～とした相対的な回答ですみません。

**初心者宅建士** · 2018/10/25(木) 22:06:02.52

電話を転送にして外出中に営業電話が掛かってくると
ポケットからちゃりんちゃりんと小銭が落ちてく音が聞こえます。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/10/27(土) 20:56:37.46

未経験者が開業するのにいくらかかる？
調べた限り３００万くらいかとおもったけど

**初心者宅建士** · 2018/10/28(日) 00:33:16.49

開業するだけなら地域にもよるけど大丈夫だと思います。

**私が専任の宅地建物取引士です** · 2018/10/30(火) 20:17:41.89

>>277

どのあたりの地域で、
売買、賃貸？で変わりますし、
どうざれたいのでしょうか？と聞いてみる！

少し前に書き込みされておられた方々も、
このスレに刺激をされて、もう皆さん開業されて、すでにプロになられています。
何とかなります。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/10/31(水) 23:24:26.99

不動産は一件あたりの手数料が高いから簡単に開業できるし儲かるよ。
賃貸なら仕入れに金もかからないし廃棄ロスもない。

**名無しさん＠お腹いっぱい。** · 2018/11/05(月) 00:37:18.19

賃貸で都内近郊、最安でどれくらいで開業できる？

**零細社長** · 2018/11/05(月) 06:41:23.26

>>281
全日加盟が170万円、テナント10万円×4ヶ月で40万円以上、保険諸々10万円、アットホーム等のネットポータル加入5万円（ランニングコスト除く）、内装及び什器、電化製品で50万円等で300万円以上は必要です。
ちなみに3ヶ月の運転経費と開業時のイベント等の営業経費を入れて、およそ500万円ほど掛かりました。で、最初3ヶ月の集金は合計100万円ほどです。僕の場合の月々の経費は約75万円ほどでしたので、最初の数ヵ月は赤字垂れ流しでした。（売買メインなので集金が数が月遅れ）
で、一年目の売上は1200万円で、税引き後の利益は10万円で、申告しました。

**零細社長** · 2018/11/05(月) 06:52:42.05

>>282
賃貸メインですと、集金が早いので安定化での運転資金はそう多くは必要ないかと思いますが、問題は新規に開業の場合には、客付けがメインだと思われます。
お客さんの入りが良い立地のテナントにお客さんに受けそうな内装や看板を含めた外装、留守番やデータ入力等のスタッフも出来れば必要ではないでしょうか？
これは地域性や個性なので金額は計算できません。
僕が挙げた数字は7年前に、実際掛かった費用をザックリと挙げましたが、僕の当時のメイン事業は、売買&リノベーション住宅の販売でしたので、集金が遅くなりがちな事業でした。
今では、賃貸管理と売買及び住宅リフォームがメイン事業で、３部署に別れてます。スタッフも８人です。
夢を実現するためにも頑張りましょう！

**初心者宅建士** · 2018/11/07(水) 23:22:05.15

賃貸の場合
入り口の看板を目立たせる必要があると思います。
また近隣の店舗が目立つと更に影が薄く見えます。
丁度私の店舗は両隣の明るい看板の店舗に挟まれ目立たない状況です(^_^;
実際場所が分からないと何回か往復されたお客様もおられます。

**初心者宅建士** · 2018/11/07(水) 23:24:03.53

また零細社長さんが言われた事と同じく賃貸メインですとお店番は必要です。
最低でも最初の数ヶ月は置くべきです。