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ドケチの不動産投資　2棟目 [無断転載禁止]©2ch.net
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0001名前書くのももったいない
垢版 |
2016/05/21(土) 15:59:09.44ID:XF6dfyNQ
投資用アパート、マンション経営のスレです。
持っている人も検討中の人もどうぞ。
ドケチならではの情報共有をしましょう。

※前スレ
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/kechi2/1401439163/
0853名前書くのももったいない
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2017/04/10(月) 00:58:51.51ID:vJafroIb
>>846
普通に考えたらそうだよな。
借りていないからって中国人とかに貸すのも嫌だしな。
0854名前書くのももったいない
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2017/04/12(水) 06:03:51.82ID:???
質問なんですけど、プレハブで工場を立てたいのですが、どんな土地を買えばすんなりたてられますか？市街化調整地区は駄目ですよね？安いほうがいいのですが？プレハブは20坪くらいのものを考えています
0856名前書くのももったいない
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2017/04/12(水) 11:01:28.32ID:???
>>854
プレハブ屋に聞くのが一番じゃない？
プレハブ工場建てた経験無いから、アパート建てた時やら戸建建てた時やら雑居ビル建てた時の経験からの推測だが、
上物建てる業者は自分の商売に関係のある土地のことはよく知ってるし、
そういう土地に強い不動産屋ともつながりがある。
（自分ところで不動産部門持ってたりするし）
あと、その手の融資に詳しいとか積極的な金融機関ともつながりあるよー

先ずはプレハブ屋の営業に話を聞いてみるのが良いのでは？
0858名前書くのももったいない
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2017/04/16(日) 09:28:22.26ID:???
あー
40代で大家業で飯食ってて、
ＰＴＡ副会長の俺氏は今後大変そうだ・・・
特にＰＴＡ会長やりたかったわけじゃ無いから来年度推薦されないのは別に構わないのだが、
見守り活動とか参加しにくくなるなあ
0862名前書くのももったいない
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2017/04/16(日) 16:08:04.36ID:???
>>860
ロリコンでは無い（が、ストライクゾーンは広め）

>>861
アジア系の同居女性は居る（が、典型的な日本人顏の嫁と娘）
キャンピングカーも無いなあ
0863名前書くのももったいない
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2017/04/28(金) 15:58:37.14ID:XrwpTy8j
この投資セミナー良いかも？
http://miplanning.jp/ms/
0864名前書くのももったいない
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2017/05/01(月) 11:08:49.79ID:Sp0KL5oY
この投資セミナー良いかも？
年収350万でも区分マンションが買えます。
http://miplanning.jp/ms/
0865名前書くのももったいない
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2017/05/06(土) 16:01:52.46ID:???
不動産投資経験豊富な諸兄にお尋ねしたい、俺は儲かるのか？
これから先の少子高齢、不動産賃貸価格の暴落でも生き残れるのか？
とても不安なんだ。

戸建不動産投資なんだけど概要は以下
・借金残高660万
・ローン月10万（あと6年くらい）
・家賃収入35万（満室想定賃料47万）
・火災保険の加入なし
・物件は築齢60～20年のボロ戸建を約10件、プチリフォーム済
・土地評価額合計2,000万
・自己管理、セルフリフォーム
・今年から青色申告、小規模企業共済に加入予定
・現金手持ち250万
・無職、独身35歳（何か事業を起こせないか模索中）

大丈夫でしょうか？
アドバイス、こき下ろし（何がいけないのか）などをお願い致します
0867名前書くのももったいない
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2017/05/07(日) 05:29:23.25ID:???
>>865
>不動産投資経験豊富な諸兄にお尋ねしたい、俺は儲かるのか？
>これから先の少子高齢、不動産賃貸価格の暴落でも生き残れるのか？

儲かるかはわからんけど、生き残るのは可能だと思う。
少子高齢とみんな煽るが、1/10、1/100になるわけじゃない。せいぜい半分。
地域によっては近い将来限界集落みたいになる所もあるだろうが、そういう地域は流石に事前に予測できるだろ。

不動産賃貸価格も暴落しない。
厳密に言えば暴落するのは元々の家賃に値下げする余地余裕があるから。
不動産賃貸する側は、どうしたって維持管理コストがかかるから、家賃もあるライン（損益分岐点または容認出来る赤字額）までは下がるものの、それを下回ることはまず無い。
（俺の経験では風呂トイレ付で月23,000円ぐらいか？）
この賃料に耐えられない物件または大家は退場していき管理されなくなる。統計上の「空き家」は増えるけど管理されてないボロ家は家賃いくら下げても借り手が付かない。その分貸家の供給は引き締まる。
0868名前書くのももったいない
垢版 |
2017/05/07(日) 05:31:23.37ID:???
続き

あと実務を通じて

>・今年から青色申告、小規模企業共済に加入予定

の知識経験を積んでいけば、税金や健康保険料なんかは大分抑えられる。「生き残る」については楽勝じゃないだろうか？
0870名前書くのももったいない
垢版 |
2017/05/07(日) 15:42:31.49ID:???
>>866～869
ありがとうございます、参考になります。

さらに収益というか私腹を肥やそうと思うなら法人をたてて
個人事業主借りを行い、規模拡大を狙うべきでしょうか？
今のペースで戸建を買増していったとして、どのタイミングが
法人を作るのがよいでしょうか？
売上額？税引き後所得？何で判断されてますか？

個人の所有不動産は立地の良い土地だけを残して法人に簿価で
売却するつもりですが、妙案ありますか？
0871867=868
垢版 |
2017/05/07(日) 18:47:33.26ID:???
>>870
いろんな意見あると思うし、870の目標額や期限、置かれてる状況にもよると思うが、

とりあえず不思議なのが、無職白色でそんなに金借りられてる所だな。
どういう信用で金借りたのか（昔リーマンだった時に借りたとか、親が金持ちとか？）今、金融機関とどんな付き合いをしてるのかが分かると、より具体的な話が出来るかも。

法人化は物件の法人所有にはほとんど旨味が無いと思う（金融機関は不動産賃貸業の法人成りは嫌がるんちゃう？）
法人立てて管理移して節税の幅を広げるのはありかもな。

事業するなら、書き込み見る限り「空き家リフォームコーディネーター」みたいなのはどうだろう？
経験活かせるし、現業にもプラスだし、補助金も受けやすそうだし、お宝物件情報も舞い込みやすそう。
あとこの名目なら日本政策金融公庫が創業融資をじゃぶじゃぶしてくれそうw
0873名前書くのももったいない
垢版 |
2017/05/07(日) 22:31:03.60ID:???
>>871
とても的確なアドバイスだと唸っております。

去年の暮れまでリーマンで年収は300万だったけど、日本政策金融公庫から
ふかし気味にかりて初期の数棟は規模拡大スピードを図った。
そのあとはひたすら現金買いで増やしたんだけど、リーマンの業種が全く
不動産とか金融とか投資に結びつかない業種だったので、転職しようと思って
現在に至る、失業保険受給中。
相続の際に法人の株式で相続させたいから今のうちから法人立てて、
保有法人にしようかと思ってたけど、規模的にも時期的にも時期尚早な感じ
はあるから、871のいう通りまずは管理だけ移して新規取得物件だけを
法人で買おうかと思い始めた。
空き家リフォームコーディネーター、頂いたｗ
さっそく名刺にぶち込もうかと思う。

871様はかなりの熟練した大家or投資家だと思うけど、参考までに
事業立ち上げ期から現況に至るまでの経緯と手法を教えられるだけ教えて
頂けないでしょうか？
個人所得は最低でも700万までは増やしたいので。
0874871
垢版 |
2017/05/09(火) 12:37:07.51ID:???
>>873
なんかレス遅くて申し訳ない
法人が3月決算でちょうど今が確定申告の時期でバタバタしてるんだ。
（ドケチの端くれとして申告は自分でやるようにしてる）
6月入ったら落ち着いてお返事出来るんだけど、
それまで待てる？w

投資のスタイルが大分違うので参考になるかは分からないが、
正直こういう話って匿名掲示板じゃないと身バレ怖くて話せないので、
聞いてくれるなら聞いてもらいたいw
0875名前書くのももったいない
垢版 |
2017/05/09(火) 12:47:54.23ID:???
>>872
関係無いことは無いが、そこまで影響しないんじゃないかな？
ポイントは空室でも他の収入やらなんやらで月々の返済を滞ること無く出来るか？だと思う。
区分1室とか入ってようと空いてようと大した違いなし。
「大規模マンション60室一棟買い（但し全室空室）」とかはダメだろうな。
その境はどの辺なのかは、まあ状況次第かな？
（過去16室中10室空きのアパートを買った時には、念の為先にサブリース付けたりしたが、これがどの位融資に影響したかは定かでは無い）
0876865
垢版 |
2017/05/09(火) 13:52:12.77ID:???
>>874
もちろん待てますとも＾＾
実務が忙しい時期であれば集中して仕事してるだろうし、少なからず頭脳労働の
職種なので忙しい分だけ脳を休める時間が必要でかつ、その他の事柄に思考の
リソースは割けないっていうのは理解しているつもりです。

待つだけで871氏の経験を薄くでもトレースできるのであれば、なんてありがたい
事だろうかとおもいます。

今期からは出来るだけ自分が手を動かす時間を減らして、経営を思考する時間を
作る事に主軸を置いていきたいと思っているので、私の今の手法からかけ離れている
方の方が参考になります。

楽しみに待っております、決算頑張って＾＾
0877871
垢版 |
2017/06/01(木) 11:28:22.35ID:???
>>871です。
誰かいるかな？
（割りとこのスレ活発だったのに、誰も書き込まないのが、ちょっと面白いw）

まだちょいと残務があるので、少しずつではありますが、スレ復帰。
0878名前書くのももったいない
垢版 |
2017/06/09(金) 17:25:31.42ID:???
ドケチ板の至る所にいる自称ドケチの実は貧乏な人がこういうスレには来ないから数は少なめなんじゃ？
建てるところから考えてるから悩み過ぎて頭ピーマン
0879名前書くのももったいない
垢版 |
2017/07/03(月) 06:30:41.61ID:Y2rRTiIh
東京駅から30分程度の駅が最寄駅で駅から徒歩8分程度の新築RCマンションって何年目くらいまで入居者を集められると思う？

ザックリでいいから意見を伺いたい
0880名前書くのももったいない
垢版 |
2017/07/03(月) 07:09:09.77ID:???
それが千葉でも埼玉でも妥当な家賃で建物、共用部分が適切な補修がされていれば40年は大丈夫でしょうね
0882879
垢版 |
2017/07/03(月) 08:00:51.04ID:???
回答ありがとうございます

ワンルームマンションで市川です
0884名前書くのももったいない
垢版 |
2017/07/03(月) 11:02:26.34ID:???
それがワンルームだったら疑問だね
千葉埼玉は新築に比べて中古の値落ちが激しいから
買うなら築浅中古の方がいい
0886名前書くのももったいない
垢版 |
2017/07/03(月) 11:58:43.23ID:???
市川で徒歩8分のワンルームじゃ
早晩、経営的に成り立たなくなるよ
ワンルームを必要とする人は、利便性を求めるだけで、市川にそれだけの利便性があるとは思えない
0887879
垢版 |
2017/07/03(月) 12:32:53.30ID:RSBHdEzw
丁寧にありがとうございます

利便性が大事なんですね

錦糸町や亀戸ならどうですか？
せいぜい40年くらいですか？
0888名前書くのももったいない
垢版 |
2017/07/03(月) 14:50:54.02ID:???
>>887
錦糸町は良いと思うよ
普段の買い物から映画館、ラブホ街まである
錦糸町の1DK住みの人は、さらに利便性を求めて築地に引っ越したけどね
0890名前書くのももったいない
垢版 |
2017/07/04(火) 09:42:39.00ID:???
スカイツリー最寄りのターミナルになって、随分明るい町になったよ
昔は冗談抜きで女性の夜の一人歩きができんかった

まあ今でも南側は飲む打つ買うの町だけどね
0892名前書くのももったいない
垢版 |
2017/07/08(土) 18:15:27.14ID:???
もう持ってるんだよな
23区内駅徒歩6-7分2駅3線利用の実家
リノベーションしてから賃貸に出す
0893名前書くのももったいない
垢版 |
2017/07/12(水) 19:09:46.36ID:WXooB//X
急な出費などで、今月の生活費？家賃、携帯代が足りなくてお困りの方。

ヤミ金でお困りの方。

保証人、担保不要です。

是非ご相談下さい、詳しくはHPをご覧下さい。

会社にお勤めの方、自営業、フリーター、風俗・水商売など業種にかかわらずお気軽にstaに、ご相談ください。

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0895名前書くのももったいない
垢版 |
2017/08/03(木) 07:14:45.28ID:???
積水ハウス　「偽造書類に63億円」支払い
http://www.sankei.com/west/news/170802/wst1708020087-n1.html
マンション建設用地として購入した土地登記できず

積水ハウスは２日、分譲マンションの建設用地として購入した東京の土地代金６３億円を支払ったのに、
所有権移転の登記ができなかったと発表した。同社は、書類を偽造し他人の土地を無断で売却する
犯罪に巻き込まれた可能性が高いとして、警察に被害届を提出した。
　
0896名前書くのももったいない
垢版 |
2017/09/06(水) 14:02:21.53ID:xzrw1o40
毎月のお支払い、生活費、携帯代でお困りの時はご相談下さい。お金の悩み、相談はｴｽ ﾃｨｰ ｴｰで

詳しくはHPをご覧下さい。
0897名前書くのももったいない
垢版 |
2017/09/21(木) 07:55:51.63ID:???
今年度の地価出たね。
3都県の中で神奈川があんまり伸びてない。


都道府県別 住宅地平均価格（単位：円／㎡）


342,600 東京 前年比3％上昇
176,200 神奈川　前年比1％上昇
110,000 埼玉　前年比3.6％上昇
*72,500 千葉　前年比0.7％上昇


148,300 大阪
104,000 京都
102,100 兵庫

100,100 愛知


http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2017/15.html
国土交通省　2017.9.19発表
0898名前書くのももったいない
垢版 |
2017/11/01(水) 21:16:22.16ID:8UH5xl/4
不動産投資しませんか？
シーバスハイムまるごと 4480万円
12戸中9戸賃貸中
http://imgur.com/czroQ4p.png

いまなら大幅値引き可能！９割引き応相談
0901名前書くのももったいない
垢版 |
2017/11/02(木) 11:11:58.43ID:???
>>898
7.34%は無いわーって思ったけど、
最近は何処でも8%切るのな・・・
ロフトで広さを稼ぐタイプの13平米×12室
想定家賃はまあ打倒だが。

超弩級の事故物件だが、9割引きなら買ってもいいな。
むしろ超弩級の事故物件であることがウリになる。
0905名前書くのももったいない
垢版 |
2017/11/02(木) 18:59:57.75ID:???
うーん、謄本取りたいな。
築30年でしょ？バブルに建ってるから、
値上がり期待と損益通算による節税策で
無茶苦茶な金利と無茶苦茶な収支計画で
借りて建ててんだと思うんだよね。

で、10～15年でバンザイしたところで、次のオーナー
（もハイレバで借りて買う？）

あー、どんな権利関係になってるのか、
残債どのぐらいありそうなのか、超気になる。


って思ったら、登記簿オンラインで取れるのな。
（代行サービスじゃなくて）
やってみようかな・・・
0909名前書くのももったいない
垢版 |
2017/11/03(金) 13:36:18.42ID:kF0s/2SW
>>901
そのまま賃貸したら１万位か？下手したら５千円ｗ
税金、手数料を払って更地にするんなら総額１千万はする。
９割引きでも微妙だな。
0912名前書くのももったいない
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2017/11/03(金) 19:40:55.13ID:???
>>898
それって土地建物含めてのお値段？
ですよね？
建物物件だけなら高すぎますから
不動産会社もしばらくは手を付けないのでは？
0915名前書くのももったいない
垢版 |
2017/11/03(金) 21:18:09.13ID:???
>>905
俺が気になるのはこの物件、3年以上前から売りに出ていて
同じオーナーが売り続けているのか、それとも売り抜けて
次のオーナーがすぐ嫌になって売りに出したのか　だな
気になる
0918901=905
垢版 |
2017/11/03(金) 22:44:43.41ID:???
>>906
なかなか買えないから、こういう時は脳内シミュレーションに励むことにしてるよ。

とは言え、個別事情として、自分がたまたま似たようなタイプの木造物件を何棟か持ってたり、
同じ町内に物件持ってたりしてある程度予備知識や土地勘があったりするからだけど。
0919901=905
垢版 |
2017/11/03(金) 22:54:09.54ID:???
>>909
1万切ることは無いんじゃないかな？
当該物件の界隈、管理費込みで2万は切らないし、
事故物件（超弩級）でも1～1.5万てところじゃ無いかな？
（結局安すぎても不動産屋が客付けしてくれないし）
0920名前書くのももったいない
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2017/11/05(日) 06:55:34.91ID:???
お前らアホだな
告知でも家賃あげて満室にできるよ
しかも家賃滞納無しでね　
アホには無理か
0924名前書くのももったいない
垢版 |
2017/11/10(金) 20:50:14.45ID:8tgTCAEk
素人？
むしろ甘い夢見て格安物件購入して大変でしょ？
あ～あ、今頃は出て行った入居者部屋へ入ってもらう為にリフォームや清掃費用で大変でしょ？
その為の保証金？
実際は足りないでしょ？
0927名前書くのももったいない
垢版 |
2017/11/10(金) 21:38:42.10ID:???
だいたい需要のある都会の格安物件ってさ、土地は含まれてない
古くなってる物件所有者って、その後はどうするの？
0929名前書くのももったいない
垢版 |
2017/11/11(土) 00:01:10.33ID:???
結局はやり方しだい
上手くいかないでしょって言ってる時点で無理だからやらない方がいいよ
0934名前書くのももったいない
垢版 |
2017/11/11(土) 22:37:27.43ID:???
座間の例のアパート
下の住民がテレビに出ていたけど
上はしばらく入居がないから静かになっていいんじゃないかな
0938名前書くのももったいない
垢版 |
2017/11/15(水) 22:11:49.21ID:O+e+isup
おまえら！早い者勝ちだぞ。

都立大　新規内装リフォーム済 6万円（3LDK） 駅歩６分
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_meguro/nc_87863905/
事故物件かもしれんが・・・
0939名前書くのももったいない
垢版 |
2017/11/15(水) 22:18:39.39ID:???
お前ら不動産投資して物件オーナーとなったら、80歳以上の高齢世代に貸す？
やはり保証人保証人に電話連絡して、いざ亡くなられた時の費用を請求する請求することを伝えるよね？
70歳代でも警戒して慎重になってしまわない？
0941名前書くのももったいない
垢版 |
2017/11/16(木) 10:32:58.09ID:CpahYnW5
賃貸じゃなくて売買で６万？安いな。激安だ。問い合わせてみるか。
0946名前書くのももったいない
垢版 |
2017/11/17(金) 00:42:22.34ID:???
六畳のクロス全面変えたら、いくらぐらいになります？
見積もり出した業者が高すぎて。。。
0947名前書くのももったいない
垢版 |
2017/11/17(金) 03:03:57.70ID:???
>>946
見積もりアップしてよ
安ければいいというものではない　
下地処理や巾木やクロスの仕様が問題
ドケチなら自分で貼るのもいいよ
レス数が950を超えています。1000を超えると書き込みができなくなります。
ニューススポーツなんでも実況