元大手不動産仲介業者の営業やが何か質問あるか？

**名無し不動さん** · 2023/04/29(土) 10:20:30.16

何でも答えるやで

**名無し不動さん** · 2023/04/29(土) 10:22:42.49

勤務していたのは都内某大手不動産仲介業者。
新卒から8年間勤務しとった。今は独立して実家で不動産屋やっておるもんや。業界のこと何か聞きたいことあれば聞いてｸﾚﾒﾝｽ

**名無し不動さん** · 2023/04/29(土) 13:32:17.53

裁判所から第三者債務の通知来たんですけどどうすればいいですか？

**名無し不動さん** · 2023/04/29(土) 20:45:15.20

オープンハウスどう思いますか？

**名無し不動さん** · 2023/04/30(日) 00:19:31.55

>>3
親族か誰かが踏み倒しちゃったんか？裁判所も根拠なしには送らんし、身内がやらかしたのはどうしようもない

**名無し不動さん** · 2023/04/30(日) 00:21:16.57

>>4
良いか悪いかは人によるけど営業の力の入れ方は尋常じゃない。同じことやれと言われたら無理。人道を外れてる。
建物の質がどうかと言われると、○田グループとかよりはええで

**名無し不動さん** · 2023/04/30(日) 01:00:31.82

>>5
ごめんなさい。レバルが低すぎて参考にもなりません。
踏み倒したとかどうでも良くて第三者債務の通知が来た時に何を注意すべきでどう行動すべきかまるでわかっていませんね。
どーしょうもないのはあなたです。
久々に最低レベル見ました。

**名無し不動さん** · 2023/04/30(日) 10:02:10.09

>>7
お前の質問の仕方もいかがかと思うがな。

**名無し不動さん** · 2023/04/30(日) 10:06:30.79

>>8
同意
>>7
身内にゴミがいるのにようこんな人に横柄対応できるわw
そもそも法律家に聞けばええのに不動産スレで聞いてるアホ
最低レベルですねwwwww

**名無し不動さん** · 2023/04/30(日) 11:55:52.21

イッチ乙www
身内に・・・ってなんで第三者債務身内一択なんだよwwwwww
無能、まさに無能。このレベルが不動産屋自営だもんな。恐ろしいわ

**名無し不動さん** · 2023/04/30(日) 22:07:30.14

申し込みだけして、契約前にメールで断ったのだが、メールや電話が来る、あげくに連絡が取れなくて心配だから家まで来るとメールが来た。
会社にクレームいれてもよいよね？

**名無し不動さん** · 2023/05/01(月) 00:58:30.40

>>11
余裕でクレームもんやな。契約してないなら違約もクソもないからな。ただし人間としての問題だが多方面に迷惑をかけていることには変わりはないからあまり強気には出ない方が吉だなあ。メールもちゃんと入れてるとのことだし大丈夫だと思うけども。

**名無し不動さん** · 2023/05/01(月) 01:59:32.62

土地の購入を考えてます
道路への通路が4メートルで位置指定道路だそうです
ここを確認したほうが良いよとか、どこで聞くと良いよとかアドバイスお願いします

**名無し不動さん** · 2023/05/01(月) 11:01:41.11

>>13
不動産屋への質問は位置指定道路で特に注意することは
・位置指定道路の私道所有者からの通行、掘削の承諾はとれるか？
・位置指定の幅員や延長が役所に登録されている申請図通りの形状になっているか？(土地の面積の減少はないか？)
上の二つくらいかな？

**名無し不動さん** · 2023/05/01(月) 13:59:22.83

>>12
11です。
今日相手の会社に電話して、心配だから家に行くは怖いし気持ち悪いので迷惑なので辞めてくれと頼みました。
連絡つかない言ってるけど電話は掛け直したのに相手もでないんだよなー。

**名無し不動さん** · 2023/05/01(月) 17:23:18.31

>>15
それなら大丈夫そうやな
追いかけてくるのは「まだ説得すれば何とかなる」とか「上司にやれるだけやってるとこ見せないと」っていう感じやから放っておいて大丈夫やで。この令和の時代に不動産屋ってのは本当に進歩しないよな、、、

**名無し不動さん** · 2023/05/01(月) 22:03:37.68

>>6
ありがとろ
人道を外れてるレベルか、なるほど、凄まじいレベルか
社長が会見で述べてるのを読んだ、↓の感想を教えて下さい

**名無し不動さん** · 2023/05/01(月) 22:04:22.91

>>6
荒井社長
起業したからには業界ナンバー1となるまで成長したい。
若くして「もう一生分稼いだ」と会社を売ってしまう経営者もいる。
それが賢いのかもしれないが、我々のような会社が、エリート集団を逆転して業界のトップになれたら痛快ではないか。（談）

**名無し不動さん** · 2023/05/02(火) 00:25:09.88

>>14
ありがとうございます
確認してみます

**名無し不動さん** · 2023/05/02(火) 01:06:41.86

>>18
貪欲ですごいと思うけどな。とても真似できない

**名無し不動さん** · 2023/05/02(火) 01:08:39.74

>>19
一生に何回も経験しないことだから、納得行く家を建てられるような土地を探してくれ。

**名無し不動さん** · 2023/05/02(火) 09:53:39.39

専任の賃貸仲介にエリアの相場を聞いても絶対答えないんだが宅建法上言ったらいかんとかあるの？
単にそいつの知識がないだけだよなあ

**名無し不動さん** · 2023/05/02(火) 13:03:02.76

>>22
質問者さんはオーナーの立場ってことで間違いないかい？
宅建業法上、相場を答えちゃいけないなんてことは一切ない。むしろ周辺の成約事例をもとに根拠を明示してオーナーと相談して賃料を決めなきゃならんというルールがあるで。
質問者さんが借りる立場の方であれば単純にその営業のスタイルが理屈で戦わない勢いだけの営業って可能性が高い。合わないと思ったら別の人に任せたほうがええ。

**名無し不動さん** · 2023/05/02(火) 15:07:39.29

>>23
大家側ね
長い付き合いだけど一回も答えが返ってきたことないんよ
ネット関係も弱いし新しい仲介を開拓中
古き良き家族経営の町の不動産屋はもう駄目だな
自社物件の家賃で食っていけてしまうからやる気が無い

**名無し不動さん** · 2023/05/02(火) 15:35:19.59

>>24
おっしゃる通り管理で食っていけてるとやる気は本当にない。ぶっちゃけ市場に出しているだけならどこに任せたって変わらないからやる気ある人に任せるのがいいと思う。
保有物件がどの層が入居するかによるけどネット弱いのは致命的だと思う。今やネット反響が8割やしな。

**名無し不動さん** · 2023/05/03(水) 00:02:34.92

>>25
AD上積みよりポータルで映える画像載せる方が内見が増える感じ？
質問です
22の専任持ち大家なんだけど
AD100だったのを300に上乗せしたのを近隣の不動産屋にアピールする方法ってある？
一般媒介頼むわけでもないのに営業かけたら迷惑に思うもん？
今のところから移行先を探したいって思惑もあるんだが正直にそう言って話しに行った方がいいのかな

**名無し不動さん** · 2023/05/03(水) 10:14:39.91

>>26
> AD上積みよりﾎﾟｰﾀﾙで映える画像載せる方が内見が増える感じ？
→募集して長い？そもそも他社が客付けできる状況になってる？不動産屋が囲い込んでたらまずADの意味無し。
ﾎﾟｰﾀﾙは画像映えというよりはその不動産屋が大手のｻｲﾄに登録してるかどうかやな。
> AD100だったのを300に上乗せしたのを近隣の不動産屋にｱﾋﾟｰﾙする方法ってある？
→情報を更新したことを市場に浸透させるのは任せてる不動産屋の仕事や
> 一般媒介頼むわけでもないのに営業かけたら迷惑に思うもん？
→ﾜｲは迷惑に思わないが単純に専任にこだわる必要ないから媒介くれと言ってまうな。
> 今のところから移行先を探したいって思惑もあるんだが正直にそう言って話しに行った方がいいのかな
→聞いてる限り今任せてる不動産屋に対して
①どういう募集活動してるか？(レインズちゃんと載せてる？HPのみ？)
②HPあればどの媒体でどんな載せ方してるか
③そもそも相場あってる？
ってのをちゃんと確認したほうがいいで

**名無し不動さん** · 2023/05/03(水) 17:06:16.62

>>27
詳しくありがとう
HPは一応あるけど機能してなくてレインズ頼りの営業なのかなって感じなんだよね
スーモはうちからうるさく言って最近載せ出したが枠が少ないので各大家の物件が1つずつ
そして相場の相談には乗れず…
駄目だなこりゃ
やっぱ一般に切り替えるわ

**名無し不動さん** · 2023/05/03(水) 20:30:36.36

>>20
ありがとろ
普通、できないわな
普通じゃ駄目だってことだな？人より秀でるには

**名無し不動さん** · 2023/05/04(木) 09:09:09.28

欲深い姉と不仲な俺
その姉が親から頼まれて親所有の不動産を姉の知り合いの不動産屋で売買
この時手数料の一部を紹介料名目などで姉にこっそりキャッシュバックする事あり得るかな？

**名無し不動さん** · 2023/05/04(木) 09:18:51.63

>>30
普通にあり得る話だな。相続案件で弁護士挟んでないやつはそういうの持ちかけられたりする。なんなら夫婦共有のやつでも旦那からこそっと言われたりする。

**名無し不動さん** · 2023/05/04(木) 13:11:18.78

なるほどありがとう
それってどうにか調べる方法無いもなかな

強欲な姉に灸をすえる手立てとして、全く別件だが贈与税の未納を税務署にチクろうと考えてる
その調査が行われれば姉の口座は丸裸だろうから予めキャッシュバックの所得税未納も疑わしいと言っておくとかくらいかなと思ってる

**名無し不動さん** · 2023/05/05(金) 19:36:30.23

東京住み、親が残した地方都市の土地を売りたいけど全国規模の不動産屋に頼んだ方がいいのでしょうか？
兄弟と共有財産になってるので手続きも色々あるから司法書士と繋がってる大手？のような所が安心ですか？

**名無し不動さん** · 2023/05/05(金) 20:47:42.64

>>32
お姉さんと仲良いんなら、もしキックバックやっててもそっちからはボロでないやろうしなあ。
確固たる証拠があれば別やけどな。
税務署も一親族のタレコミで動くかもわからんなあ、、、、
力になれずすまん。

**名無し不動さん** · 2023/05/06(土) 13:15:15.14

>>33
相続登記も終わってて、兄弟も近くに住んでいて意思確認が円滑かつ兄弟仲がよければどちらかが窓口になって信頼できる不動産屋に任せればいいと思うで。もし少しでも軋轢ができる可能性があるならその辺りも含めてまずは大手に相談するのか良いかなあ。大手のいいところは地方都市なら大抵大型店同士の横のつながりがあるってとこや

**名無し不動さん** · 2023/05/06(土) 14:04:19.67

>>35
返信ありがとうございます大手から探して行こうとおもいます
ちなみにここだけはやめとけと言うような所ってあったりするのでしょうか

**名無し不動さん** · 2023/05/06(土) 15:01:47.96

>>36
あまりこういうところで固有名詞だすのは憚られるので
ﾜｲの個人的な不動産屋選びで個人的な基準だが
大手各社でも営業のﾚﾍﾞﾙは全然違うからまずは人として合うかどうかを選んだ方がいい。
任せる立場としても一生懸命で勢いがあるほうがいいのか、ﾛｼﾞｯｸで納得のいく説明をしてもらいたいのか要望は様々だろうから。あとは商売人としては当然だが聞かずともﾒﾘｯﾄとﾃﾞﾒﾘｯﾄをちゃんと説明できる人。
各社に査定を頼むなら飛び抜けて査定金額が高い会社とかはやめておいたほうがええで。
おすすめはちょっと手間やが一括査定サイトを使わずに大手各社それぞれに問い合わせをするのがいいと思う。

**名無し不動さん** · 2023/05/06(土) 17:44:28.14

>>37
このような事は初めてで周りに詳しい人間も相談先もなく不安でしたがとても参考になりました
本当にありがとうございます

**名無し不動さん** · 2023/05/06(土) 19:25:57.99

>>38
とんでもない質問してくれてありがとう。
何か不安なことがあったら遠慮なく聞いてくれやで

**名無し不動さん** · 2023/05/07(日) 18:41:49.78

エージェント制でやってる独立営業マン（フランチャイズ店で20年の経験アリ）に売却土地の査定してもらったら、近隣のフランチャイズ店等の査定より1.4倍高値（近隣の取引実績には近い）を売出し価格として提示されたんだが大丈夫かな？
売り急いで無いとは伝えてたけど

**名無し不動さん** · 2023/05/07(日) 19:06:13.86

>>40
仮に「時間かかってもいいから少しでも高値にチャレンジしてみたい」という具体的な意図を伝えてそれならまあわからんでもない。ただ価格交渉前提にしても成約予想価格から4割増ってのはワイならやらん。その業者が「何を根拠に1.4倍にして売り出しするか」っていうのが>>40が納得いく理由ならそれでいいと思う。そうじゃなければ1.4倍で販売している期間が時間の無駄。

**名無し不動さん** · 2023/05/07(日) 20:22:34.45

査定ってどれぐらい信憑性がある？

**名無し不動さん** · 2023/05/07(日) 21:06:58.17

>>42
査定金額ってのはあくまで「査定物件に類似した物件の過去に成約した価格がこんなもんで恐らくこんくらいで成約するで～」っていうくらいのもんで正直言って正確なことは市場に出して見て反応をみないと分からんっていうのが結論やな。
じゃあその市場の反応見るために安すぎず、高すぎずのちょうどいい塩梅の売り出し価格を決めましょうってのが査定の本来の趣旨なんや。
自己居住用の物件だったら、類似物件の成約事例と査定物件を比較する比較事例法という査定方法をするんやが、その方法を用いると成約予想価格はどの業者もほぼ同じ金額になるはずなんやが、それにも関わらず金額に差がある理由は複数業者に問い合わせする一括査定ってのが増えてる中で各社の営業が少しでも依頼者の目を引くために手心を加えて金額を増減しているっていうのが大きな要因。
余談だが査定書の作成がなく根拠も明確でない業者の査定結果についてはシカトするべき。

**名無し不動さん** · 2023/05/07(日) 21:12:54.18

成る程参考になった

40 · 2023/05/07(日) 22:09:44.50

※長文失礼
レス有り難うございます。

エージェント製（囲い込み無し公言）の50歳台の営業マンは売却価格を50mほど離れた土地の2年前の成約価格と同じ坪単価に設定してますが、当方の土地はその場所と面積が同じ程度で間口など利活用の点では明らかに劣ってますのでネゴありきで多少ふっかけてる感じはします。

他のフランチャイズ店2箇所は半径200mエリアの複数の成約実績等から平均値を出して補正係数を掛けた金額。

エージェントは売買手数料の8割が報酬なのである程度攻めるのは仕方ないのかな？
売り急ぐと取引の勝機を逃すとも言われましたし。

見た目や会話の印象も落ち着いてるしホームズ等の掲載写真の見栄えや謳い文句を見る限り流石ベテランという感じはしますが。

まぁとりあえず3ヶ月～半年程度は様子見ようかな。

**名無し不動さん** · 2023/05/07(日) 22:54:35.55

>>45
質問者さんは査定のﾛｼﾞｯｸも業界の仕組みもしっかり理解されてるんやな～業界の人ではないだろうに、そこまでわかっているのは尊敬するやで。なにはともあれ良い営業に出会って納得のいく売買になることを願っとるで。

**名無し不動さん** · 2023/05/08(月) 23:32:42.46

不動産投資を始めようとしています。目標は、5年以内に税引き後年間キャッシュフロー1000万円です。

42歳
年収1000万円
妻(一部上場企業総合職)
子ども中学生(私立)と小学生(公立)
都内持家残債なし
自己資金は現状で3000万円まで

どのような戦略で行くのが良いか、教えてください。

**名無し不動さん** · 2023/05/09(火) 11:50:53.02

>>47
始めようと思うという書き方から察するに不動産投資は未経験だという前提でお話しするがワイの考えは>>47さんの目標が5年後税引き後キャッシュフロー1000万ていうのがそもそも不動産投資の目標にすべきではないように感じる。他の方法で自己資金3000万資産形成できているのにも関わらず>>47さんが不動産投資を始めようと思う1番の目的はなんなんやろか？

**名無し不動さん** · 2023/05/09(火) 22:18:13.86

質問お願いします
人生で一番大きな買い物をするという慎重深刻な場面で、色々な夫婦を見てきたと思うんだけど、
数時間その夫婦と接すると、どんな夫婦関係が分かる？
1夫婦共に仲良し、力関係は平等
2旦那が主導権握ってて嫁はただ従うだけ
3 2の逆
4仲が悪そう、家で喧嘩してそう
どういう家庭が多いと思う？家買う時に喧嘩になったとか聞くけど

**名無し不動さん** · 2023/05/09(火) 22:48:25.82

>>43
3社に依頼した
A社査定書を作ってくれた
B社他所はいくらでしたか？とまず聞いてきた、正直に答えたら、それより8%高い査定書を作ってくれた
C社あの辺りは坪いくらですと口で答えただけ、それをベースに考え土地により多少増減しますとのこと、素人でも昔から聞いとるわwww
結局B社を専任として選んだ
結局いくらで売れたと思う？売りに出してから1年半から2年もかかった
結局売れた額を100とすると
A社151%、B社160%、C社128%だった、時間を損したし機会損失もあった

**名無し不動さん** · 2023/05/09(火) 22:54:17.65

>>43
B社は思ったより、すごい安くなってしまいましたねだって
高過ぎたわけよ、初めの売り出し価格が、だから2年近くもかかってしまった
専任にするんじゃなかった
B社は、こっちがもう無理だ、価額をどんどん下げていきたいと言っても、
もう少し頑張りましょう高く買ってくれる人がいるはずと譲らなかった、固定資産税を払うのはこっちだ

**名無し不動さん** · 2023/05/10(水) 00:13:25.72

>>49
質問ありがとう。おっしゃる通り大体のｲﾒｰｼﾞは湧くな。ただ、いかんせん若輩もの故、完全にﾜｲの主観で物を言わせてもらうので「こういう見方もあるんやな～」程度に聞いてほしい。
1夫婦共に仲良し、力関係は平等
→内覧するのも毎回2人で来る、物件見る時は現地集合現地解散で複数ある時は自家用車もしくは電車で夫婦2人で移動。
毎回の内覧で駅からの道とかを実際2人で歩いてみたり車を運転してみたりして家選びの過程そのものを楽しんでいる雰囲気がある。
2旦那が主導権握ってて嫁はただ従うだけ
→毎回ご主人だけ内覧に来る。
ご主人が気に入った物件を最終確認の段階で奥様が再度内覧しに来る。
内覧中は水回りとかを見る時間が少ない。
3 2の逆
→基本2の逆、お子さんがいればどっちが面倒みてどっちが物件みてるかによって、どっちの意見を尊重しているのかってのも参考にしてる。
4仲が悪そう、家で喧嘩してそう
→割とｶﾞﾁで人の目とか気にせず内覧中に喧嘩しだす。

買いにくるお客様でどれが多いかと言われるとぶっちゃけ全部同じくらいの感覚やな。
あえて言うならば決定権者が少ない2か3が意思決定は迅速で成約率は高い印象。
1が一番成約までに時間がかかる、なおかつ2人のこだわりがぶつかって決めきれない、買わないっていうことが多い。
喧嘩になることが多いってのはその夫婦のﾊﾟﾜｰﾊﾞﾗﾝｽが均衡している家庭の特徴なんじゃないかなと思うな。
質問の応えになってなかったら遠慮なくﾚｽしてｸﾚﾒﾝｽ

**名無し不動さん** · 2023/05/10(水) 00:26:05.49

>>51
なかなか壮絶やな～。>>52さんが価格下げろといってるのに下げないってのもな、、、、、本来は売出価格と実際の市況のギャップを埋めるように営業から値下げの提案するもんやしな。

**名無し不動さん** · 2023/05/10(水) 04:36:36.35

>>51
お前が悪い

**名無し不動さん** · 2023/05/10(水) 07:04:02.23

家賃査定が会社によって違うのは何でですか？
管理取りたいからってのは分かるけど任せても結局下げましょうってなって不信感抱かすだけだよな
とはいえ最初からエリア最安値のさらに数千円引きみたいなの出されても微妙だし

**名無し不動さん** · 2023/05/10(水) 08:54:43.65

>>55
簡単に言うと嘘つきと、正直ものがいるからやな。
低い金額で預かれれば早期に成約になるからできるだけ低く預かろうとする仲介もいればおっしゃる通りとりあえず預かるために高くする業者がいるからやな。そもそも各社の査定根拠が違うのかもしれん。ぶっちゃけ営業ｻｲﾄﾞからすると査定書だけじゃ意図を伝えられないことの方が多い。

**名無し不動さん** · 2023/05/10(水) 18:15:28.76

>>56
その時は数社の査定のうち平均値のところと連絡取って担当と相性良さげだったからそのまま管理の契約したんだよね
他の会社とも話して査定の意図を聞いてみたら良かったな
ありがとうございました

47 · 2023/05/10(水) 19:11:04.45

>>48
レスありがとうございます。
3,000万は特別なことしたわけではなくて、贅沢しなかったら貯まったというだけです。
何か特別な技量があるわけではありません。

目標値低いということでしょうか？
不動産投資をやる目的は、最悪会社辞めても大丈夫なように、というところでしょうか。

**名無し不動さん** · 2023/05/10(水) 20:23:22.71

>>58
ほんますごい尊敬するで。目的は最悪の時の不労所得ってことか、了解。いろんな考えの人がいるから一つの参考までに聞いてｸﾚﾒﾝｽ。
ﾜｲが不動産投資する時に大事にしているのは出口や。必ず駅近。とにかくｷｬﾋﾟﾀﾙｹﾞｲﾝを期待して買う。
できれば資産管理法人作って、法人名義で買うのがﾍﾞｽﾄや。
お金持ってるととにかく詐欺まがいの不動産投資話が舞い込んで来るから、買う前に信用できる人を必ず見つけて欲しい。

**名無し不動さん** · 2023/05/11(木) 10:41:42.24

>>52
ありがとう

**名無し不動さん** · 2023/05/11(木) 10:43:57.80

>>52
何回もMRに来て何回も電話やメールでやり取りしたのに、結局買わないって・・がっかりするなw
すごい時間取られたのに
それにしても、どれも同じ数くらいとは驚き

**名無し不動さん** · 2023/05/11(木) 10:55:15.08

今戸建は買い時ですか？

**名無し不動さん** · 2023/05/11(木) 10:55:36.73

>>53
ありがとう
専任にするとよくないと思った事例
専任にされると営業マンに余裕が出る、他者と競い合う必要がないからゆっくり構えられてしまう
こっちの固定資産税を払い続けなければいけないという事は、ほとんど考慮してくれない
一般にするとそれぞれの営業マンにやる気がなくなるよ、だから専任として選んで任せてあげると良いと不動産屋に聞いたことがある
どう思う？
専任にして欲しくて、他所よりちょっと高い査定を出して、頑張ります！と客に言っておくことを

**名無し不動さん** · 2023/05/11(木) 18:38:13.84

>>61
家族の仲の良さとかについてはあまり不動産の買う買わないに影響しないという印象。
何度もきて買わないなんてのはｻﾞﾗだから申し訳ないがﾜｲも含め不動産屋は悪く言うと客を選んでいるし、力を入れる入れないのﾀｲﾐﾝｸﾞがある。

**名無し不動さん** · 2023/05/11(木) 18:44:35.55

>>62
おそらく今、不動産安いのか高いのか？っていう質問も含めてるという前提で回答するが、まず価格だが結論ここ数年は過去と比べてずっと高い。
自己居住用であれば買うきっかけとして社会情勢やら相場が上がってる下がってるなんいうのを気にするんならそもそも買わん方がええ。投資になると考え方は別やが。
その人の財政状況や家庭の事情によって買うべき買わないべきっていうのは全然違うので>>62さんの聞き方だけではなんとも答えられんな。申し訳ない。

**名無し不動さん** · 2023/05/14(日) 00:10:30.63

既存宅地と線引き前宅地って何が違うの?
浜松市なんだけど、既存宅地である市から認定された土地は今後も誰でも建物を建てられるって理解で良いんかな

**名無し不動さん** · 2023/05/14(日) 05:21:51.54

>>66
線引前宅地ってのは市街化区域と調整区域を指定した時点から現在まで建物が建っている土地のこと。既存宅地ってのは役所が「既存宅地やで」っていう確認をした土地のこと。
両者とも調整区域なので原則は建物は建てられんという前提なんやが、あくまで「例外的」に救済措置的なものがあると考えてくれ。
「今後誰でも」と言うのは役所は絶対に言わんと思うが、なんにも指定のないただの調整区域と違って明確に再建築ができる建物だとかその他の要件が決まっているって言うだけや。

**名無し不動さん** · 2023/05/14(日) 07:03:59.42

>>65
質問者じゃないが
居住用なら相場が高い時だと同じ予算で変える物件が落ちるから損だよね
通常ならもっと広い物件、もっと良い立地の物件が買えるのだからさ

金と時間があるなら買わないでおくことも可能だと自分ならアドバイスするかな
時間と金ってのは具体的に例を挙げると家賃補助（借り上げ社宅など）が今後長期にわたって得られて家賃負担がうんと軽く、手持ち資金たんまりでローンが必要ない場合待てる人。これはあくまで一例ね
将来的に不健康になって団信無理でも気にせず買えるから。

もちろん待って安くなる保証はないので結果は自分で受け止めないといけないけども。

**名無し不動さん** · 2023/05/14(日) 15:01:03.77

住宅地の更地を売却（約180平米。駅まで15分）しようとおもっているんだが、どこの会社がいいとかありますか？どこもあんまり変わらない？
一般でとりあえず出そうかと思います。
こんな情報でもアドバイス頂けますか？

**名無し不動さん** · 2023/05/14(日) 15:14:48.42

>>69
都市部なら大手（住友、リハウス）、専任でいい。専属専任の必要はない。
売り主の窓口が一つじゃないと買い手としては面倒くさい
あっちの媒介業者には言っててこっちの媒介に言ってないとかあるし。
買い手からすると地場業者は行儀悪い場合もあるからそこ通して買いたくないんだよね

高値で売り出しても相場でしか売れないんだから高値査定に引っかかるな。

**名無し不動さん** · 2023/05/14(日) 15:15:19.11

>>70はスレ主ではない、念のため。

**名無し不動さん** · 2023/05/14(日) 15:51:46.81

>>69 >>71
色んな意見をありがとう。ﾜｲも、>>70さんに概ね同意や。
信頼できる不動産屋がいないのであれば基本大手に駆け込むのが安牌。
一般媒介ってのは「窓口が多くてその分集客もたくさんになるんやろ？」って思われがちなんやが、ぶっちゃけ大手であればどこの不動産屋で何個出そうがその数に比例して買い手を多く募れるわけでは無い。
>>70さんは買い手側の面倒臭さを書いてくれたのもそうやし一般で複数社に依頼するとその会社全部と面倒なやり取りが増えるっていう売主側の面倒臭さもある。ﾏﾒな人ならそれでも構わんけど絶対にめんどいで。

**名無し不動さん** · 2023/05/14(日) 16:46:52.83

大手さんは既に顧客持ってるからね。
仕入れました。一から探す・・・じゃないから。
他所に出さなくても決まるからそういう物件はいいんだけど、顧客がいない層の物件だと色々あるな。

**名無し不動さん** · 2023/05/15(月) 00:47:47.58

>>67
レスありがとね
浜松市の場合、大規模既存集落とか言う制度を利用して建物を建てる場合、条件がきつくて土地の価値がかなり落ちるみたいで。
自宅の土地は既存宅地として確認済って書類があったので、それらと比べれば多少値がつくのかな、と。

**名無し不動さん** · 2023/05/15(月) 01:01:07.59

>>74
それは間違いない。市街化調整区域のなかでも価値が高いっていう認識でOKや

**名無し不動さん** · 2023/05/15(月) 19:05:01.83

>>75
ありがとう

66 · 2023/05/16(火) 06:12:12.76

何度もごめん

訳あって親族が土地を売却しなくちゃいけないんだけど、それが500坪くらいの広さなんだわ。
不動産屋に相談したところ、そのままじゃ広すぎるので6区画くらいに分けて売り出していけば時間はかかるけど売れるだろうとのこと。

ただ後々調べた所、個人が土地を分筆して継続的に売買するのは宅建業法違反になるかもと知ったんだけど実際の所どうなんですかね。
実務上はそういうことはよく行われてる? それで問題になったことってある?

**名無し不動さん** · 2023/05/16(火) 06:41:39.30

>>77
地元の不動産業者が通報する恐れがあるよ
2つ以上分筆売却できないようにしてるのは不動産業界の権益守るためだし。
あなたの親族と媒介契約を結んでくれる仲介業者もいないだろう

**名無し不動さん** · 2023/05/16(火) 10:43:09.09

分筆は個人だろうがいくつに分けようが問題ないだろ。条例とかで何平米以下に分筆して売っちゃダメとかいう地域はあるけど。
個人と業者でなんか規制あったっけ？
分筆して個人で誰かに売りたい、要は個人売買を6回やりたいってことか？それを業として捉えられるかを心配してんの？

**名無し不動さん** · 2023/05/16(火) 12:53:29.00

>>79
反復売買（この場合は分筆販売、すなわち開発販売）は無免許の業者がやってはならないと宅建業法で決まってる。

大きな土地を分筆して、片方に自分が住み、もう片方を売りに出すのはOK
でも大きな土地を2つ分筆してそれをそのまま売ってしまうのはNG

だから、下記動画と同じ回答だが>77が自分でやりたいなら法人化して不動産免許とればいい。
宅建士の資格も自分で取れば、コスト削減できる。
https://youtu.be/8bMuIvDgPMM?t=359

法律の解釈については下記
https://hikkoshizamurai.jp/estate/sell/sell-repeat/

なお、自分（＞７８）はスレ主ではない。

**名無し不動さん** · 2023/05/16(火) 17:48:36.66

免許維持するのも毎年金かかるんだけどな。
イニシャルだけじゃないよ

**名無し不動さん** · 2023/05/16(火) 17:56:19.90

>>81
売り切ったら廃業でもいいし、登録費用を払うのが嫌なら、買取り業者に売ってもいい。
合法的に売却するならどっちかだよ

**名無し不動さん** · 2023/05/17(水) 08:24:11.41

>>77
切り売りは業に当たる
持ち込む先は立地にもよるけど不動産業者だけじゃなくて福祉施設系等の用地を欲しがっている建設業者もいいよ

**名無し不動さん** · 2023/05/17(水) 19:32:51.21

>>72
>>70
ご返信ありがとうございます。
大手に話をしに行きます。更地で売却する予定ですが、工場が立っているため（かなり古い）そのまま買い取ってもらえるかも聞いてみます。

**名無し不動さん** · 2023/05/25(木) 20:52:25.12

>>1
新築分譲マンションの営業って、この業界で花形No.1なの？
ここで成績が悪い人が、中古市場や土地売買の方へ行かされるの？
そこでもまた成績が悪い人が、管理の方へ行かされるの？
新築分譲でどんどん成績出せるような人が、この業界で財を築くの？
財閥系やメジャー7ともなると年収がすごいのかな
何かでそういう人が紹介されてたけど、顔や雰囲気だけで人に好かれる感じが出てたw
富裕層に接することに慣れてるというか自信が身に付いてる感じ
客側が自信がないとこの人に負けるというかw
高級な腕時計してた、客が数千円のスマートウォッチしてたら変だな

**名無し不動さん** · 2023/05/28(日) 18:32:19.16

レインズに載ってなくてスーモにだけ載ってる物件あるんだけど、載せない理由って何かある？

**名無し不動さん** · 2023/05/28(日) 18:41:18.25

レインズに載ってなくてスーモにだけ載ってる物件あるんだけどどう思う？

**名無し不動さん** · 2023/06/01(木) 14:23:22.14

>>86
主じゃないけどw
なんか理由があるよ、何だったか忘れた何々の場合、レインズに載せなければいけないという法律

**名無し不動さん** · 2023/06/01(木) 14:24:26.22

>>1
お主はどこいったwww
早う戻ってこんかい

**名無し不動さん** · 2023/06/01(木) 18:48:25.45

>>84
>>87
ただいま。
①専任とか専属専任だと⚪︎日以内にレインズに登録しなきゃならんというのが決まってるんだけどそれまでの期間の間
②一般媒介はそれが無いから否が応でも自社で買主探したい業者はとあえて一般媒介で取ったりする。
③単純にもう売れてるけど悪意で載せてるオトリ広告。
概ねこの3パターンかな～

**名無し不動さん** · 2023/06/01(木) 20:55:23.82

>>90
賃貸だと口約束で何となく専任みたいなケースが結構あるけど賃貸の専任はレインズ載せなくてもペナルティ無いんですか？
両手狙いでレインズ載せずにポータルにだけ載せてる業者がいるって聞いたことあるんだけど

**名無し不動さん** · 2023/06/01(木) 23:18:08.30

>>91
すまん売買前提で話してしもうたが賃貸の場合も一般媒介以外はレインズ掲載の義務があるで。
掲載してないことに依頼してる顧客が気付いて管轄の行政に駆け込んで被害を立証して初めてペナルティがあるかないかって感じやな。
そもそも媒介の種類の違いを説明せずにあえて一般媒介にしてレインズ載せてないケースが多々ある。賃貸はホンマに整備されてない終わってる業界やで、ワイはガチで嫌いや

**名無し不動さん** · 2023/06/04(日) 20:18:16.11

イタンジというのが出ましたね
賃貸仲介の人の仕事が奪われるような…

**名無し不動さん** · 2023/06/05(月) 15:20:28.39

賃貸の営業は全員サル
囮広告のオンパレード

**名無し不動さん** · 2023/06/06(火) 04:03:01.16

不動産屋、生保営業、新聞の勧誘
全て詐欺師

**名無し不動さん** · 2023/06/06(火) 09:56:40.27

正直騙される奴が悪くて詐欺でもなんでもない

**名無し不動さん** · 2023/06/06(火) 13:42:51.77

詐欺師じゃないが屑ばかりやな