不動産投資を淡々と語る12

2019/01/06(日) 02:06:28.93

前スレ
不動産投資を淡々と語る11
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542115553/

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2019/03/08(金) 20:51:30.60

>>754
法人のその手の情報を集めてサービスとしてやっとるところはある

銀行としてはそれ使ってるだけやろ

2019/03/08(金) 20:59:28.79

何が言いたいかよくわからんね

自分が誰かに大金を貸す時に、相手の資産と稼ぎの全貌を把握しないで貸すのかどうか、
良く考えてみればいい

勿論担保が十分なのでわざわざ調査しないという判断もあり得るが、それはケースバイケースだろう

2019/03/08(金) 21:05:14.31

一応の答えとしては、返済比率が高いほど、不動産以外の本業の決算も求められることが多いだろう
それは銀行にとっては必要な判断要素かと

2019/03/08(金) 22:23:28.62

>>751
色々と事情があって、もらった役員報酬をこっそりと親族に現金渡ししてるとかだろ。
そら話せんわな。

2019/03/09(土) 02:40:44.39

融資稟議に案件に直接関係の無い他法人の決算書なんて必要無い、出せと言われているのは
基本信用が無い（融資先として優良じゃない）場合がほとんど、理由は断る理由にするため。

何社か代表取締役に成っているけど、他者の決算書（賃貸経営法人以外）を出したことなんか無いよ！

**名無し不動さん** (JP 0Hd2-Fzig [153.145.205.112]) · 2019/03/09(土) 12:21:04.17

「最初、彼は『やらせろ』とか、ふざけてばかりでした。でも、あるとき彼から『好きになっちゃったかも』と言われたんです。
出会った5日後に、彼の知人のカップルとダブルデート。その夜、歌舞伎町のホテルで関係を持ちました」

初防衛戦は、翌2017年の9月、大阪府立体育会館だった。A美さんがリングサイドで見守る前で、小國は6回TKO負け。試合後、引退を表明した。

別のときには『将来はアパート経営しようか。俺は貯金が2000万円あるから』と言われました。人の将来を真剣に考えてくれている証拠だと、思っていました」

貯金2000万円でアパート経営成功しますか？

2019/03/09(土) 13:01:50.33

皆固定資産税ってどれくらい払ってるの？

毎月分の家賃収入とローン返済がトントンで回ってるとしたら固定資産税払ってる分マイナスになってないん？

2019/03/09(土) 13:56:28.05

>>761
自己資金どれくらい？

2019/03/09(土) 13:59:15.06

>>762
いや俺はまだ何もしてないよ
これからやるなら大体皆どれくらい税金払ってるのかなと思って

2019/03/09(土) 14:34:33.08

>>761
返済比率って知ってる？

2019/03/09(土) 15:45:56.19

>>764
すいません分かりません…。
それは固定資産税に関わってくるんですか？

2019/03/09(土) 18:09:32.69

まず、家賃収入とローン返済がトントンという時点でやばいでしょ。

2019/03/09(土) 18:38:16.71

>>766
なら皆はどれくらいの収支があってどれくらいの税金を払ってるのか、それを是非お聞きかせ願いたい！

2019/03/09(土) 18:54:13.25

そのレベルなのに、初っ端タメ口　ワロタ　ゆとりかｗ

2019/03/09(土) 19:05:50.73

ここで皆が固定資産税を列挙することに、何の意味があるのか

頭の弱い子みたいだから放置で

2019/03/09(土) 21:08:11.04

固定資産税は、建物の構造や築年数、土地の評価額で違う。つまり、物件ごとに全然違うから
ここで聞いても参考にならんよ。聞くべきは計算方法じゃないの？返済比率もググればいくらでも出るでしょ。
こんなことすら人任せなら、やらない方が良い。そういう人の集まりが、駿河に色々言ってる団体なわけで。
それともあの中の人ですか？

2019/03/09(土) 22:07:14.86

このクソ記事ひどいw
https://ieul.jp/column/articles/336/
この業者のコラム全体的にひどいな。書いてるやつも掲載してるやつも頭おかしいんじゃね？

2019/03/09(土) 22:54:00.75

>>771
10秒で判断したけどどうでもいい。
外野から見ると阿鼻叫喚の世界に入ったなww

2019/03/10(日) 00:32:32.49

>>766
別にそれ自体は悪いことじゃないけどな

2019/03/10(日) 01:05:51.91

>>770
ザックリだけどRCだと賃料の一月分くらいは課税される、月賃料100万なら固定資産税100万円ね！

2019/03/10(日) 04:06:41.40

>>774
言われてみて確かにだいたいそうだ
すげぇ
やっぱ税金込みで計算すると全然もうからないなぁ

2019/03/10(日) 07:40:02.45

>>775
儲かりたいなら自己資金を増やせばいいだけ。

2019/03/10(日) 08:57:24.89

>>774
複数のマンション物件もってるけど、本当だ。
ファミリー物件は、それに近い。
１Ｒなどは、一か月の賃料より固定資産税の方が安い傾向にある。

2019/03/10(日) 10:19:55.47

固定資産税の1.5倍の賃料つくのを取得の目安にしてるわ

2019/03/10(日) 10:33:02.65

リノベとか原状回復しないで極力安く売ってくれよ。
購入者は自分の好きなようにリノベしたいんだよ。

**名無し不動さん** (JP 0Hd2-Fzig [153.145.205.112]) · 2019/03/10(日) 11:52:35.58

固定資産税が賃料1ヶ月てことは
ローンあると大変だけど、
ローン終わったら11ヶ月分賃料がまるまる収入になる
ものすごい収入だしやはり不動産経営は資産家になるための最適解

2019/03/10(日) 12:02:04.12

火災保険と修繕費

2019/03/10(日) 12:05:55.30

退去時のクリーニング費と不動産屋への管理費

2019/03/10(日) 12:12:39.25

>>779
ローン期間の20年以上現在の収入を維持できれば。

**名無し不動さん** (JP 0Hd2-Fzig [153.145.205.112]) · 2019/03/10(日) 12:45:14.22

東京近郊で立地がよければ賃料は20年後でも落ちないから、賃料1000万なら固定資産税100万払ってローン終われば900万が収入になる
自主管理すれば管理料もないし
資産1億で金900万を産み続ける金の鶏

2019/03/10(日) 13:05:29.45

>>784
都内でも20年後は人口減だぞ

2019/03/10(日) 16:38:22.52

資産価値あるとこは何十年後も安心できるが利回り低いから完済まで体力あれば良いけどな
滋賀県が人口増えてるのが驚きだわ大阪にアクセスいいとはいえ大阪が減少してるのに

2019/03/10(日) 17:48:14.67

>>778
築古ならあり得るね

2019/03/10(日) 18:04:21.73

滋賀は近畿方が原因だぞ。
景気が良かったからな。
今後景気が鈍化すると逆に人口が減るから注意。

2019/03/10(日) 21:21:51.16

なるほどそうなんかありがとう

2019/03/10(日) 23:32:48.39

スーサイドサラリーマン大家による家賃下げ合戦が酷いんだけどなんとかしちくりー

>>779
ハゲド
旧耐震物件の業者によるマージン乗せまくりリノベ物件多くて酷いわ

2019/03/11(月) 00:41:12.92

今日で8年か。
改めて注意喚起

我が家周辺、いわゆる幕張エリアは埋立地。
だから大地震時の液状化は１００％覚悟していた。

そのため嫁とは「液状化で家までたどり着けない時は、地盤の強そうな高台の公園で待ち合わせをしよう」
と約束していた。

しかし覚悟しているのと実際に体験するのは大違い。翌朝の街の様子はこれだ↓
http://menchi-da.c.blog.so-net.ne.jp/_images/blog/_d9d/menchi-da/2-9f6da.JPG

ほとんどの電柱は斜めに
http://menchi-da.c.blog.so-net.ne.jp/_images/blog/_d9d/menchi-da/3-a33ba.JPG

庭から運び出した液状化による砂の山。この量は平均宅よりも若干多い程度。街のほとんどの住人は土日すべてをこの作業に費やした
http://menchi-da.c.blog.so-net.ne.jp/_images/blog/_d9d/menchi-da/4-165e8.JPG

道路が濡れているのは液状化のため。アスファルトの割れ目や、住宅の庭などから砂を大量に含んだ水が噴き出したそうだ
http://menchi-da.c.blog.so-net.ne.jp/_images/blog/_d9d/menchi-da/b-9e59c.JPG

2019/03/11(月) 01:05:53.63

隙あらば自分語り

2019/03/11(月) 10:38:58.21

3月中に埋まりそうにないな…値下げしようかな。

2019/03/11(月) 10:53:47.66

三月に埋まらないとクソヤバいもんな

2019/03/11(月) 12:01:04.13

３月20日入居予定の人がキャンセルしてきた
ちょっとまずいかも

2019/03/11(月) 14:47:42.03

4月退去が3件もある

2019/03/11(月) 20:15:17.92

所得税率にもよるけど、住民税と固定資産税を考慮すると利益の半分は国や地方に献上
する事に成るので、売却益が税引き後１億円あれば実質将来利益２億円にはなる。

もう止めちゃおうかな、、、

2019/03/11(月) 23:25:54.50

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190311-00000090-asahi-soci

またもスルガ

2019/03/11(月) 23:31:37.65

スルガも悪さ、なくならないな
絶対倒産はないと踏んでの悪業三昧だな

2019/03/12(火) 05:55:19.71

これ、完全にスルガの行員が詐欺の片棒担いでるじゃん
どういう意味？焦げ付くのわかってるのに
融資ノルマ厳しいつっても、、

2019/03/12(火) 05:55:42.78

だいたい担保もとらずに貸すなんて

2019/03/12(火) 07:25:19.09

婚活サイトで知り合った「年収3千万自称実業家コンサル」みたいなバカに出資頼まれ借りた先はスルガあったな…w

2019/03/12(火) 07:57:12.85

スルガが悪いのか？
使途の虚偽記載は詐欺に当たると思うし
一括返済を求められて、払えないなら遅延損害金利20パーセントになるのが普通でしょ？

2019/03/12(火) 10:24:25.72

>>779
全くその通り。
ボロボロの実家を処分するのにまずは壁紙くらい替えないと売りに出せないって言ってる知人がいて、余計なことしないでそのまま売りに出せって助言したら、以前そのまま売りに出したら鬼のような指値入れられたのがトラウマになってるらしい。

2019/03/12(火) 13:45:35.33

鬼指しされても売らなきゃいいだけじゃないの？

2019/03/12(火) 17:36:31.44

一般人は鬼指しされるだけで多大なるストレスを感じるらしいよ。

2019/03/12(火) 20:29:50.68

知識ゼロの一般人なんか家の価値わかってないからストレス抱えようが現実教えるだけだろ
思い出だなんだ言ったりゴミみたいな設備投資を長々と嬉々として語って少しでも高く買ってもらおうと目論んでも論破して終わり

2019/03/13(水) 02:36:30.05

論破して買えるならいいねw

2019/03/13(水) 07:38:44.52

>>779
なら不動産業者にでもなるしかない。利益爆乗りするのがリノベなんだから素人大家にやらせないよ。
瑕疵担保免責、ローン特約なしくらい当たり前ならリノベ前で安く売ってくれる。
リスク取らないやつはリターン取れない

2019/03/13(水) 08:08:54.93

カボチャやレオ見て思う事は大家業も免許制にするべきだな
バカだから食い物にされてるのに無知につけ込まれたとか司法のプロ同席させる知恵もないくらい知恵遅れだし
免許制にして敷居少しでもあげればバカが死ぬ事は減る

2019/03/13(水) 09:16:25.81

>>809
俺は業者の説明を論破して安く買っている

2019/03/13(水) 09:32:00.32

宅建すら持ってないバカ営業マンが担当に付くと論破余裕。
保有資格に普通自動車免許、玉掛けとか見た時は涙すらでたよ。

2019/03/13(水) 09:54:52.52

不動産アドバイザーとか社内資格（？）を名刺に書いている営業マンもいた
泣けた

2019/03/13(水) 10:18:32.80

宅建持ってない投資マンション営業マンイメージ
https://youtu.be/5dIyOKxWJmA

2019/03/13(水) 19:52:27.72

オーバーローン組んだ場合の土地負債利子ってどうやって計算するの？
調べてもそれっぽいのが出てこないんだが。
単純にローン金額から建物分引いただけだと諸費用分の利子まで土地負債利子になるやん？

2019/03/13(水) 20:31:05.32

諸費用分も引いてええんか？

2019/03/13(水) 22:02:55.84

諸費用のうちの仲介手数料とか固定資産税清算金はそもそも取得価格に入れるし、租税公課も一括経費にすることが認められてるだけで取得価格に入れてもいい
売買金額＋（取得価格に入れる諸費用）を売買金額における土地と建物の価格で按分して建物価格を求めて、それをローン金額から引いた残額を土地負債にすればいいと思う
間違ってたら指摘ください

2019/03/13(水) 22:22:03.75

どんなローンを組んだかによるでしょ
正規の形ならそもそも悩む話じゃない

2019/03/14(木) 01:59:08.21

実務的な話になるととたんに黙る不動産投資を語るスレ

2019/03/14(木) 06:42:22.79

>>815
返済予定表を銀行から貰えばいいよ。
残債の元本部分と金利部分が記載されてるから。

金利部分における土地と建物の比率は、購入した時の土地と建物の価格で計算かな。
俺が昨年末に買った時の中古物件は5:5にしちゃった。うっかり。

2019/03/14(木) 22:37:52.43

>>814
みたいな人ってどこに行けば会えるの？
実際に会ってみたいんだけど

2019/03/14(木) 23:05:04.38

テレアポか新橋駅とかウロウロしてれば路上で声かけてくるよ

2019/03/15(金) 02:27:50.38

売買のみの不動産屋って、結構
>>814みたいな人が多い

2019/03/15(金) 08:59:57.31

>>821
業者のセミナーに行けよ
わんさかいる

2019/03/15(金) 10:39:13.04

中古マンソンは電話うるさいな

2019/03/15(金) 12:42:31.32

着信拒否な

2019/03/15(金) 13:21:41.14

>>822
なんで新橋？

2019/03/15(金) 14:17:50.43

横浜は住宅提供過剰の不人気地獄
https://www.rakumachi.jp/news/column/205470

「空室地獄」の横浜でも満室を維持する大家たち
体感空室率「5割超」　凍ったマーケットで競争に勝つ「秘策」

相続増税に伴う節税需要やマイナス金利による融資拡大などを背景に、賃貸住宅市場は
供給過剰が進み、全国的に空室率が上昇傾向にある。中でもここ数年、多くの投資家が
「新築ラッシュで『空室地獄』と化している」と口をそろえるのが横浜だ。

狭いエリア内に新築・築浅の物件が立ち並び、空室の長期化に伴って価格競争が激化。
撤退を決めるオーナーも増えている。

2019/03/15(金) 21:38:10.62

0120からならまだしも0800から勧誘すんな、ドン百姓
0120でも出ないけど　とりあえず番号検索して迷惑なら放置するし、断固出ないし
0500とかもある？　紛らわしくて鬱陶しい

2019/03/15(金) 23:53:16.22

050はIP電話じゃなかったか？

2019/03/17(日) 13:12:08.01

スマホの迷惑電話判定アプリが使えなくなったのが面倒すぎる
Googleのアホも権限強化するなら手前でそのサービス用意しろよ

2019/03/19(火) 15:06:28.53

着信拒否でいいだろ

2019/03/19(火) 15:35:52.96

一年前に着拒した業者がまだ掛けてくるわメッセージで着信ありがわざわざ表示されてこわい

2019/03/20(水) 02:10:54.61

【地価公示】全国の主な上昇地点、下落地点は
http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1553015257/
【地価公示】地方の住宅地も27年ぶり上昇
http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1552984810/

2019/03/20(水) 17:12:22.31

http://imepic.jp/20190320/611560

TATERU

2019/03/20(水) 20:43:00.25

不動産投資って家賃収入やらで、経費全部引いても利回り10%とか軽くいくけど
空室やらになるリスクがあるからそのくらい高い利回りが普通なの？

信託やら国債で1%の利回り収入得るのもバカらしくなった

2019/03/20(水) 21:24:05.64

利回りが異常に高いとは

分母が極端に小さいだけ
来年の資産価値＆事業継続性ですらどうなるかわからない

2019/03/20(水) 21:30:42.60

>>836
新築や立地がいいところだと5%とかだけど、築古や人が全然いない地方の場合、利回り25%以上は普通にある
ただ入居者が出ていく度にリフォーム費用がかかるし、大規模修繕も5,10年単位で必要だったりする

めったにないけど地震や火事で家がなくなることもあるし、ボロ家が倒壊したりベランダや階段の手すりの修繕不足で人が亡くなったりすると損害賠償を受けることもある

2019/03/20(水) 22:27:13.12

1億の物件で手残りがなんぼありゃ良い？
100万？300万？

2019/03/20(水) 22:31:35.03

不動産投資の利回りと株や債券の利回りは全然意味が違うからね
株や債券と比較するならREITかな

2019/03/20(水) 23:15:36.91

不動産投資と言ってもやってることは事業。ただ、飲食店やら他の事業よりは難易度が低いってだけ。
株や債券と完全に同等と考えて気軽に売買できる、運用できると勘違いしたり
配当金と家賃収入を同等と思ってると痛い目見る。初っ端から遠隔管理とか怖くないんかな？

2019/03/20(水) 23:31:10.39

REITの方がいいと思うけどな。
不動産経営だから削れる部分を常に考えないといけない。
資産運用するだけなら物流REITあたりの手堅い奴を資産に組み込むぐらいが丁度いい。

2019/03/21(木) 04:48:38.46

REIT去年からずっと上がってるね

2019/03/21(木) 07:08:50.64

REITって数年おきに乱交化するけど
20年前に買ってたら今どうなってんだろ？

2019/03/21(木) 07:53:29.51

配当があるから大分増えてそうだ。
不動産は現物が劣化していく、不動産市況の影響を強く受けてこれからの日本では不利、
とかあるな。人口が増えていく発展途上国なら大もうけかも知らんけど。

2019/03/21(木) 12:15:44.56

>>844
残念ながらJREITの歴史は浅いのです。

どこかのスレで読んだけど、もし仮にREIT制度発足から指数を積み立てていったら分配金合算で数倍になるみたいな感じのはず。

2019/03/21(木) 18:04:01.47

REITの元になる建物だって劣化するから､収益は悪化するだろ
これからが、勝負だろうな
レオパレスみたいのだったら､大騒ぎになる

2019/03/21(木) 18:32:52.16

REITは頻繁に物件入れ替えするから特定の物件の経年劣化が収益悪化するとかはない

2019/03/21(木) 19:20:18.07

>>848
入れ替えされたカスの物件はどうするんだよ

2019/03/21(木) 20:02:24.48

餅は餅屋って言うし、そう言う物件専門の業者がうまく
処分するんじゃない？もちろんそういう業者が儲かる
ような値段で卸すのだろうけど、織り込んでるでしょ。

2019/03/21(木) 20:45:45.03

どんな物件もそれなりの値段で取引されるのだから。
うまく波に乗ったやつの勝ち。

2019/03/22(金) 11:20:28.29

REITの最大のメリットは、
ホテルや物流施設、商業施設の不動産に投資できること。
我々個人投資家は居住用かオフィス、インフラ設備は直接投資できるけど上の３つは個人でやるには中々難しい。

2019/03/22(金) 12:41:01.35

>>850
それを収益悪化要因と言わないのか？

2019/03/22(金) 12:54:51.66

不動産投資で元本が残るのがおかしい