不動産投資を淡々と語る12

2019/01/06(日) 02:06:28.93

前スレ
不動産投資を淡々と語る11
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542115553/

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2019/02/21(木) 15:29:40.16

>>597
自宅で仕事してると半分くらい（豪邸は事務所比率もっと低い）経費になるじゃん？
賃貸なら家賃、持ち家でローン残債あれば金利が経費になって、電気代やネット代も経費になる。が、水道代やガス代も経費にしたがる大家が多いと税理士が嘆いてた。

2019/02/21(木) 16:21:38.26

>>601
個室でなければならない正当事由って何だろう？
対人恐怖症とか？
良く出してくれたな

>>602
自宅のガレージを借りて特定事業用地にしてるけど光熱費のメーターは全部自宅と別にしているよ
オール電化なのでガスは引いてないけど

相続の時に評価が低くなるので小規模模宅地との合わせ技ですごい節税になったのを覚えてる

2019/02/21(木) 20:14:59.20

>>569
区分業者とかによくある管理までのパッケージ販売なら確定申告代行無料とかよく謳ってる
そのぶん物件価格に乗ってるってことだが

2019/02/21(木) 20:23:11.57

親からの引き継ぎの為に勉強を始めた若輩者です。
現在、戸建4軒で青色申告10万円コースなのですが、経費で10万円未満のパソコンを2台＋5万円前後のミラーレスカメラを2台＋大工道具を2セットなんて買っても大丈夫でしょうか？

今まで10数年間ほとんど備品を買ってなかったのに、いきなりこんなに買ったらお役所に睨まれちゃいますか？

2019/02/21(木) 21:06:05.43

>>605
30万かそこらの雑費を気にするほど税務署も暇じゃない

2019/02/21(木) 21:06:35.87

理由説明できる？完全事業用途？その規模でパソコンとカメラ二台必要なのはなぜ？事業用途で月に何回使う？

2019/02/21(木) 21:26:19.71

>>606　>>607
ありがとうございます。
2台なのは物件の場所がバラバラで、父と自分が別行動する事があるからです。
カメラに関しては詳しくないのですが、手持ちの2万円程度のデジカメでは物件の小傷がしっかり写らない事があるから5万円位のしっかりした物にしようかと思いました。
自分用のカメラについては、1～2年に1回くらい旅行で使うかもしれないので8割を経費にしようかと思っています。
それともう一つ教えていただきたい事があります。
自分でコンセント交換をするために電工2種を取ろうかと思っているのですが、受験に掛かる費用や道具代は経費に含める事ができますか？

2019/02/21(木) 22:47:09.33

>>603
個室でないと対処できないと、病院側から言われることあるよ介護の場合

2019/02/22(金) 04:04:49.20

>>608
業務で使用する機材は全部経費処理出来るよ、否認する理由が無いしそもそもその程度の金額では一々
税務調査は行われない。

2019/02/22(金) 10:04:49.07

経費にしても医療控除にしても税金は低くなるがキャッシュも減ることを頭に入れておくべき
経費も医療も出費が無いに越したことは無い

2019/02/22(金) 18:23:39.53

>>611
何を当たり前のことをｗ

2019/02/22(金) 18:27:42.53

>>612
ｍ（_ _）ｍ

2019/02/22(金) 21:23:14.04

>>611
しかし、キャッシュ浮かすために医療費節約するという発送は無いなあ。

2019/02/22(金) 21:47:05.75

4年前に購入した1棟アパートがやっと満室。今までローンを含めて持ち出しがキツかったけど利回り16％は嬉しい。

2019/02/22(金) 22:16:04.10

>>615
それはもはや利回りが10％を下回ってるとかでは。

2019/02/22(金) 22:20:48.83

>>615
持ち出し月額いくら？ローン利率高杉では？

2019/02/22(金) 23:04:02.65

>>617
４年も苦労してやっと満室って、これからも危険と背中合わせだろう？

返済比率７０％とかじゃないか？

2019/02/23(土) 06:38:06.91

>>618
正解。返済が家賃の65％くらいです。

2019/02/23(土) 06:52:29.15

三ヶ月後くらいには人出ていくよ
また持ち出しだねw

2019/02/23(土) 07:30:44.58

そのアパートが大学のそば、とかで常に満室が期待できるなら良いね
息子が在学中のアパートはそうだった

2019/02/23(土) 08:09:13.40

大学需要を期待するのは良くない

2019/02/23(土) 08:49:27.76

大学や工場は撤退の恐れがあるからな

2019/02/23(土) 09:05:21.09

田舎のチンケな大学か
国立大学は撤退しないよ

2019/02/23(土) 09:28:21.77

>>623
それはバカ

2019/02/23(土) 09:43:32.75

大学近くでやってる人は、すごいと言うけどね。

2019/02/23(土) 09:55:57.52

結局は場所による

2019/02/23(土) 10:08:58.82

>>619
取りあえずは満室おめでとう！

金利と融資期間のもよるけど、返済比率下げた方が良いですよ、大きなお世話かも知れませんが
金融機関と交渉してみては如何？その時に多少でも自己資金入れられると交渉も有利になるかも？

2019/02/23(土) 12:35:16.11

４部屋アパートとかだと、空室率５０％でも問題無く返済出来る比率じゃないと危険だよね。

2019/02/23(土) 16:11:06.83

返済比率は50%までにしろってエロい人が言ってた

2019/02/23(土) 18:00:18.90

>>624
定員減ってて顕著に影響受けるで

2019/02/23(土) 18:15:38.15

新規に寮が出来たりすると、入居者減るしな。

2019/02/23(土) 18:23:42.96

よっぽど大学に妬みを抱いてるのか
しかも国立には入れなかったようだ
国立の学部は増設定員増が相次いでいる
しかも医師の増員を図ることも任務、お前らの田舎文系とは大違い

2019/02/23(土) 18:50:17.56

>>633
みっともないから変なマウント取りはやめようぜ…

この先も定員が増え続けると見込んでるのか？

2019/02/23(土) 18:54:09.79

やれ定員が減る、寮ができるとか言い出して引っ込みつかなくなったのはお前ら
別におまえらと関係ない話
何のアイデアも無い糞野郎であることがよく分かった

2019/02/23(土) 18:57:04.82

会話なんだからマウント取りはやめような…

定員が増え続けると見込んでるってことでいいんかな？

2019/02/23(土) 19:03:53.85

大学生向けアパートって時点で既に時代から取り残されてるだろう？

そこそこの設備が無いと学生は借りないor借りても１年くらいで大挙する。
賃料的に３万とか４万のボロアパートは生活保護者向けに特化した方がと良いと思う。

2019/02/23(土) 19:34:30.06

>>637
生活保護は､もっと高くできる
受給可能な住宅扶助ギリギリに設定しても、他は嫌がるから、借り手は文句言わない
１人入れると､全体がそうなって荒れるのを受け入れる必要はあるよ

2019/02/23(土) 20:56:47.35

>>628
ありがとうございます。あと6年で返済が終わるのでそれまで頑張ります。ローンが終わってからのお小遣い稼ぎが楽しみだw

2019/02/23(土) 21:21:30.42

とっとと売って融資含めて規模の大きい物件買った方が良い

2019/02/23(土) 22:26:49.55

売買契約しちゃったけどなんとかして手付金を返してもらった上で解除出来ないかな？
ちょっと他にいい条件の物件出てきちゃって。

2019/02/23(土) 22:40:35.23

>>641
手付け放棄するのが通常の契約じゃないか？

2019/02/23(土) 23:04:46.47

なんか色々大変なんだな…と思って見たww

2019/02/24(日) 01:56:09.01

>>641
あーあるある。というか俺は諦めて手付け済みの物件を昨年末買った。
不動産は出会いとご縁ですわ。

2019/02/24(日) 04:53:27.69

契約書を見ながら契約どおりに考えればよい。
それ以上の好条件などある訳も無い。

2019/02/24(日) 04:58:51.47

こいつはデタラメな金銭消費貸借証書を悪用して客の口座から巨額の金利をドロボウしまくった永和信用金庫の顧問弁護士や、全国の皆さん必ず信用金庫改革致します

2019/02/24(日) 20:23:41.03

ここにトランクルームやってる人っていないかな？

2019/02/24(日) 21:23:37.48

>>641
ガタガタうるせーんだよ
男だったら黙って覚悟を決めろ！

2019/02/25(月) 02:18:00.92

男じゃないかもしれんだろ
まあ、女じゃないかもしれんが

2019/02/25(月) 08:07:29.18

女に不動産投資はムリ

2019/02/25(月) 09:40:09.21

>>650
https://i.imgur.com/JhqP2ns.jpg

2019/02/25(月) 10:06:38.10

いい悪いは置いておいて、女は思考がかなり守りに振ってるもんな
出来る人は本能的に少なさそう

この間も（俺らから見れば）すごくいい物件を「買わなきゃよかった」って言ってるのいたし

2019/02/25(月) 13:19:10.17

>>652
女性経営者には絶対投資しないって言ってる男性投資家いるね。優劣ではなく、女性はある程度のレベルで満足しそれ以上のリスク取らないから。「嫁ブロック」という現象からも読み取れるわな。

2019/02/25(月) 13:26:44.97

融資する側から見ると優良貸付先だなw

オレ男だけど、リスクは極力避ける
失敗しても土地として売り8割回収できる物件しか買わん

2019/02/25(月) 23:34:35.37

セールスを断る時「嫁ブロック」は魔法の言葉w

2019/02/26(火) 08:47:35.71

https://youtu.be/5dIyOKxWJmA

既婚は嫁ブロック使えるが独身はこうなる件

2019/02/27(水) 07:32:05.50

レオは地主を対象に悪徳な手法でアパート建てさせたけど、将来の年金代わりに成ると言って新築
ワンルームを買わせるのも悪いだろう？金融知識・不動産知識がない一般人を騙す業者が多すぎる。

2019/02/27(水) 08:50:44.98

某大手の営業から保有してるマンションを赤字覚悟で在庫処分したいから買ってくれないかと言われたんやが
買いかな？利回りが10近くあるファミリーの物件だが

2019/02/27(水) 09:32:24.47

都下の中央線駅徒歩9分
6000万
ネット利回り６％どう？

2019/02/27(水) 10:00:35.92

築30年RCのソシアルで、住居部分はスケルトンリフォーム中
表面は現在の家賃で、11％だけど
で、リフォーム込みの価格で契約しちゃったんだけど
いろいろと口出ししちゃダメかな
こちらが足を出た部分は支払うから、台所の位置とか設計図から少し変えたいんだよね

2019/02/27(水) 11:54:59.94

場所替えならよほどのことじゃないかぎりだいじょうぶじゃないかな

2019/02/27(水) 12:30:07.83

>>660
配管が変更になるから、金額アップ､工期が延びる
承知の上なら､自分の好みにした方が後悔しないだろうな

2019/02/27(水) 12:45:46.11

口を出すなら金も出せ…だな。

**659、660** (ﾜｯﾁｮｲ 69ec-dS/9 [180.15.77.161]) · 2019/02/27(水) 12:52:05.62

>>661
>>662
ありがとうございます

事務所を共同住宅に変更してて
窓から換気扇が出るんだよね
外観も嫌になるしさ

やっぱキチンと言おうかな

2019/02/27(水) 12:54:05.68

金を出すだけ出すとして
契約が履行されない場合どうなるんだろ？
50万位なら出せるけど
今出すよりは
10年後に200万くらい出してキッチンの位置や間取り少し変えて売り抜けたほうがいいかなとかいろいろ考えてるところ

2019/02/27(水) 13:12:04.21

>>658
立地が不明なので何とも言えないが
2020年直後に都心郊外のファミリータイプのマンションが大暴落する話は耳にしてるかもしれない
営業は天下りのいる大手企業の社員だろうから、かなり具体的な情報を持っていると思う
まあ聞いても教えてくれないよな
自民党の某部会に出席していれば分かることだけど

2019/02/27(水) 14:08:23.87

>>666
都心ではなく関西の郊外です
全国的に大暴落するんですかね

2019/02/27(水) 17:25:28.09

大阪は万博が終わった後が怖い

2019/02/27(水) 21:35:19.28

不動産初心者なんだが最近流行ってる住宅ローンで不動産投資って具体的にどんなメリットがあるんだ？
普通に投資用のローンで組んだ場合と何がそんなに違うのか誰か教えてクレメンス

2019/02/27(水) 22:16:28.36

>>669
簡単に言うと
賃貸に出す物件は住宅ローンは使えない
個人が住宅として使う場合にしか住宅ローンは組めない

住宅ローンは変動0.5%くらいだが
投資用のローンは1%は超える

2019/02/27(水) 22:21:42.98

>>670
じゃあなんで住宅ローンで買った物件を誰かに貸すなんて現象が起きてるの？？

知り合いがそれをしててかなり良いよみたいなことを言うんだが…。

金利が低いってのはポンコツな頭でも分かるんだが、肝心なのは売る時に高く売れるかじゃないんかな？

2019/02/27(水) 22:48:36.72

>>671
まあこれから不動産が上がるかというと
もう完全に不動産は頭打ちだからよっぽどお得案件じゃないと

今買えば今の値段だけど売却益なんかは
期待できない　

2019/02/27(水) 22:57:10.37

>>671
基本的にはNGだよ
最近問題になってるニュースは出てたっしょ

フラット35だけはOKっぽいが、１件しか使えないので投資向きじゃないし
銀行から普通の住宅ローンを引っ張れなくなると思う

2019/02/27(水) 23:19:08.49

>>672
オリンピック効果で土地の値段が上がるってないんかな？

さすがに素人考えすぎるかな

立地が良ければさほど値崩れしないとは良く聞くけど…

2019/02/27(水) 23:20:46.10

>>673
なるほどなあ

駄目なのはもちろん分かるんだが、じゃあ逆にそもそも不動産投資することのメリットってなによ？

資産を持つってそんなに凄いことなのかな？

2019/02/27(水) 23:25:29.03

>>675
基本は金儲けだよ
不動産資産価値は過程でしかない

2019/02/27(水) 23:49:51.99

>>675
不動産を持って人に貸せば家賃収入がある。
将来売るときに買った金額前後で売れる。
インフレが起きてもそれに合わせて土地の値段も上がってる。はず。
素人的なかんがえだけど。

2019/02/28(木) 00:10:33.49

住宅ローンで買った家を賃貸に回すのはかなり言い訳をした上での裏技というか邪道というか、銀行にチクられるとマズイやつだよ
あなたの友人とやらはなんでそんな弱みを話して回るんだろうな？
それは別にしても融資受けても買ってヨシ貸してヨシってのが不動産投資よ

2019/02/28(木) 00:11:53.27

もちろん金借りて借金、貸して赤字、売って損もあります

2019/02/28(木) 00:22:42.05

>>674
オリンピック誘致が決まったのは2013年
転売目的の連中が買い漁り値段が一気に上がった

売買益にかかる税金が半分になる保有期間が5年
それとスルガショックが重なり、昨年から投資用物件の値下がりが始まった
追い討ちをかけるようにレオパ問題が発生し、今の状況になっている

今買う人は売主からとても感謝されるだろう

2019/02/28(木) 00:49:07.96

>>666
2020年直後という言葉の定義は何？
オリンピック直後のこと？
2021年1月のこと？

2019/02/28(木) 01:00:40.68

少し問題提起的で大家実務の役に立ちそうな書き込みしてみます。
テーマは、「ＡＤフィー」について。

川崎、横浜、大宮、西船橋、松戸など、ＡＤフィーは幾らが相場でしょうか？
東京でないけど、都心に近く交通至便な立地で研究してみたいなと。
間取りは、１Ｋや１Ｒ
時期は、１～３月
としましょうか。

積極的な書き込みをお待ちしています！
一緒に大家力上げましょう！

2019/02/28(木) 08:58:49.12

>>682
お前には無理

2019/02/28(木) 09:07:42.87

ここは情報交換の場じゃなくて>>683みたいなキチガイが他人にマウントとる場なんですよ

2019/02/28(木) 10:12:44.36

>>664
それは典型的なはりぼて手抜きリフォームだから穴開けたいなら
高くなりそうだな

2019/02/28(木) 12:55:04.31

店舗・倉庫の中古物件を契約してきた。一年後の目標利回り20％！

2019/02/28(木) 13:16:27.24

関東大震災が早く起きてほしいなどと思っている
不埒な地主はここにいないだろうな！！？？

2019/02/28(木) 14:35:07.59

>>687
思わなくても起きるのが地震

2019/02/28(木) 19:47:33.24

>>687
震災の地震保険が無かったらうちこ親はは破産してたな。
その後物件整理して借り入れ無くして今に至るが起こって良かったとは全く思わん。やっぱ人が死ぬ大災害はイヤだよね

2019/02/28(木) 21:58:06.10

>>678
ヤドカリ戦法とかあるがバレたらその銀行とはもうダメだろうな
投資で金引っ張って即リノベ再販した仲間いたが結果としてなってしまっただけの成り行きって事でセーフにされたが次はないと釘さされてたわ

2019/02/28(木) 22:20:41.08

>>690
ヤドカリ戦法…？

2019/02/28(木) 22:24:07.04

>>674
バブルを知らない世代は買ってるけど
知ってる世代は怖くて買えない

数年前の中国バブルのおかげで
利回り３%くらいでも融資つけたり
膨らましてくれたけど今はそんな物件に
融資満額つけなくなったから

2019/02/28(木) 22:32:32.86

不動産は収益物件と自宅使用じゃお金借りるのも税金も別物だからな
住宅ローンで不動産投資いいよ～なんて言ってるのは言わなきゃバレないから脱税いいよ～なんて言ってるようなもんで
知らんで住宅ローンで賃貸経営乗り出そうとするなんてこえーなー

2019/02/28(木) 22:46:57.00

リクルート suumo　
住みたい街ランキング2019
https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2019/kanto/

1位横浜
2位恵比寿
3位吉祥寺
4位大宮
5位新宿
6位品川
7位目黒
8位浦和
9位武蔵小杉
10位鎌倉

2019/02/28(木) 23:39:51.54

埼玉大躍進の裏で千葉は一つもなしか…

2019/02/28(木) 23:41:01.75

大宮浦和は去年もベスト10入りしてたし
完全に定着したな。

千葉は311以降完全に消えた。

2019/03/01(金) 08:07:59.52

>>669
違法スレスレ
バレなきゃ平気
運が悪いと期日の利益を逸する

2019/03/01(金) 12:00:13.08

違法ではなくないか？
スルガを使った不動産投資家の残高改ざんと同じでは？
スルガが金利引き下げ対応で、
住宅ローンの不正だと一括返済を迫られるのかはよく分からないが

2019/03/01(金) 12:55:57.61

>>669
メリット投資用の貸出金利よりも住宅ローンは低金利
デメリットバレたら全額返済

売却価格が買値を割るだろうから物件売却しても手出し発生するよ。
売却手数料も含めると、メリットで得られる金額よりもはるかに損を出すと思う。

2019/03/01(金) 13:08:11.39

住宅ローンを投資用で使ってる人が居るてのは不動産屋からちょくちょく聞くが、確かめようないし普通は言いふらさないよな。

実際は家族構成の変更とか、介護とかで仕方なく家を出て、賃貸に出してるパターンじゃないか

2019/03/01(金) 13:28:05.21

>>700
大企業は、住宅ローンを組んだ直後に転勤命令だすんですよ。
赴任中だけ賃貸に出すのは、住宅ローンでも認められている。