不動産投資を淡々と語る12

2019/01/06(日) 02:06:28.93

前スレ
不動産投資を淡々と語る11
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542115553/

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2019/02/19(火) 15:21:12.14

アドバイスくれた方々ありがとうございます。

>>557
2年前。元金の減り遅いけど地道に返済して、あと数年で完済する物件を共同担保に引っ提げて借り換えチャレンジしてみる。

>>558
知人が付き合いのある信金を紹介してもらおうかと。

>>559
スルガからソニー銀行へ借り換えた猛者がいる。東日本銀行なら割と詳しいが西武はよく分からん。

>>560
都心の駅3分の土地を格安で買えたから積算価格割れはない。

>>561
おう。

2019/02/19(火) 16:59:44.82

>>562
積算が出るのならば借り換えは可能だと思います。

2019/02/19(火) 19:14:53.75

>>561
メガって条件でるのかなねえ
親の時代から渋谷信金だし
今は興産信用とか八千代東日本だわさ

2019/02/19(火) 20:03:07.45

富山市の例だが街中の８０坪ほどの更地、８００万で買い手がつかない
４００万にしてもダメ、と言ってるやつがいた
新幹線の止まる県庁所在地でもそんな状態
地方はひどいらしいね

2019/02/19(火) 20:07:35.72

>>565
東京都でも郊外はそんな感じになってきてますよ
路線価格の1/5以下で売れないのに相続税だけは路線からの算定で取られる
賃貸を建ててれば評価は下がるが売値は更地に比べそれ以上の下落
不動産を持っていて得するのは23区内限定の話だと思っている

2019/02/19(火) 20:12:26.27

大津の中２自殺で元同級生2人に裁判所が計3758万円の支払いを命じた件、親が金持ちじゃないと元同級生2人は負債を背負わないといけないから、不動産投資とか始められないな。投資に興味無いならいいけど、親も子どものせいで収益不動産売るはめになるかも知れん。

2019/02/19(火) 20:39:49.49

>>565
うっそ。中国地方でこだまが止まる駅で、駅徒歩20分くらいで坪25万で売れたんだけど。相続した土地ね。

2019/02/19(火) 21:00:01.98

確定申告について質問です。

中古物件を購入して、初年度は不動産会社の税理士にお願いしたんですが、税理士への報酬が
年間3万円なんですが、妥当ですか？

皆さんは確定申告自分でやられる方が多いんですかね？

2019/02/19(火) 21:22:37.60

何を頼んだのかわからないけどその報酬は安いとは思う

2019/02/19(火) 22:08:37.36

>>565
富山市・80坪だけじゃ判断出来ない。

2019/02/19(火) 23:25:48.78

富山駅付近で400万ならさすがに俺でも買うわ

2019/02/19(火) 23:33:36.51

>>570
そうなんですね。
中古物件を購入するときにその会社は、価格はどこで買ってもそんなに変わらないけど、
うちはアフターフォローは他よりしっかりやりますって言ってたので決めました。
そこの税理士さんは不動産の確定申告得意だって言ってたので、お願いしても良さそうですね。

2019/02/20(水) 00:04:01.61

富山市は文字通り広すぎて何ともいえないかな。
県面積の大半を占めてるし。

2019/02/20(水) 01:46:55.34

物件を特定されたくないのだろうが、地方中核市・県庁所在地・駅15分、、、こんな感じだと
正直何も分からないんだよね。

最低でも駅名及び駅徒歩距離・整形地なのか？・平坦地なのか？・一種住専等・接道（道路幅）等々書き込んで欲しい。

2019/02/20(水) 02:20:13.89

金利の問題ではなく、返済期間を延ばして、毎月の元本返済部分を減らすことはできないものかのぉ。
りそな銀行の住宅ローン借り換えローンは、返済期間が同じことが条件のようで、情弱の高収入リーマン向けか。

2019/02/20(水) 05:31:10.18

今後、返済期間を伸ばして（そして若干の金利をアップして）借り換えは
新たな戦略になってくると思うよ
月々の返済が減るとなれば、食いつく人はいるだろうし、
銀行にしても金利が上がるわけだからwin-winだ

2019/02/20(水) 07:21:31.68

固定資産税を引いて年600万残る30年の定期借地権を設定した土地がある。借主は大手のストア。調整区域で住宅はダメ。大型店舗のみ可。600坪。土地の時価は3000万程度。

いくらで買いますか？

2019/02/20(水) 10:03:53.80

定期借地権の種類と物件の場所と建物の築年数による

2019/02/20(水) 10:58:17.33

スレ違いの、自宅住宅ローンネタだけど、
駅近の区分マンションなら、建物の法定の減価償却の分だけ、
毎年元本減らせばいい、くらいの感覚でいいのにな。
知らないんだよな。

2019/02/20(水) 13:33:00.95

>>574
富山は強豪大家が多くてもうレッドオーシャンだと思ってる。そもそも生まれ育ちが東京の自分には縁もゆかりも無い土地だから、いくら利回り良くてもやる気起きない。

2019/02/20(水) 17:52:15.28

>>578
情報量が少なすぎる、逆の立場で考えてそれだけの情報でお前は幾らで買えるんだ？

2019/02/20(水) 18:54:35.27

578です。建物はこれからです。事業用定期借地権。かろうじて首都圏エリアの県庁所在地。交通量の多い多い道路沿です。

理論値でいいので、お願いします。

2019/02/20(水) 19:19:36.64

>>566
23区でも駅から徒歩15分超えたら負け組だよね
今は駅にどれだけ近いかが不動産で最優先だから
世田谷区や杉並区でも最寄り駅から徒歩15分の物件は敬遠される

2019/02/20(水) 20:46:02.25

>>584
駐車場ありの車通勤物件は、駅あんまりカンケーない

2019/02/20(水) 20:58:02.15

>>583
ＲＣの建物が残ったりしてたり
近くにイオンがあるかないかで天国か地獄か別れる

2019/02/20(水) 21:17:50.86

首都圏の県庁所在地で国道沿いで利回り20%とか、過去に大手スーパーが潰れてるとかなければ勝ち確やんけ

2019/02/20(水) 23:37:49.43

>>585
車通勤がメインのエリアだと良い場合も有りますね。

2019/02/20(水) 23:40:01.50

>>583
定期借家もそうだけど上物の契約形態（保証金の償却等）にもよるけど、単純に計算するのならば
表面利回りで15％くらいならば検討するかな、12％でも条件によっては辛うじて考える。

2019/02/21(木) 00:43:34.56

>>569
以前税理士法人で不動産所得担当してたけど
規模にもよるけど最低ラインの金額だと思います

2019/02/21(木) 01:02:37.60

税理士先生、もっと領収書探して郵送して、と節税頑張りすぎですよ。
力入り過ぎの新人風俗嬢じゃないんだから。

2019/02/21(木) 06:45:42.18

578です

土地は親から相続したもの。ずっと遊休地で当然更地。最近市の規制が緩和されて店舗オーケーになった。店舗開発部署の人がウチに来て教えてくれた。そして貸して欲しいと。オレとしては店舗が建ったら投資物件として売ろうかなと

市役所に聞いたら建物を建てても固定資産税は変更なし。年数万円です。

なので投資家目線でいくらなら買うかを概算して欲しい

30年で180百万の収入がある物件をいくらで買うかって話と思いますが、、

2019/02/21(木) 08:30:42.51

>>592
30年確実に収入があるわけじゃ無いので（店舗撤退リスク等）上記にも書かれているけど
表面利回りで12ー15％くらいが一つの目安に成ると思う。金額で言うと4,000万～5,000
万円。

2019/02/21(木) 08:52:56.43

>>593
グロスとネットがごちゃ混ぜになってるよ

2019/02/21(木) 11:19:02.27

>>569
3万円は安い。その分不動産会社からある程度のボリュームの案件紹介してもらってるだろうけど。
年間3万円って書いてるけど、確定申告業務だけでしょ？帳簿作ったり、顧問税理士なら30万くらいかかるのでは？

2019/02/21(木) 12:42:25.64

うちは会社の税理士にお願いしてキックバック受け取ってるんで13万円取られてる
家の人はそのくらいかかるのが当然と思ってくれてる

2019/02/21(木) 12:45:03.79

税理士任せにすると全然節税できない

2019/02/21(木) 12:58:30.39

>>597
ばあちゃんのオムツ代を医療控除にしようと思ったら税理士からおむつ使用証明書を医療機関からもらわないとダメと言われた
自分で確定申告してる不動産投資仲間に聞いたらそんなの関係なくオムツ代を医療控除に入れて出してるという
それでも税務署から何も言われたことは無いそうだ
税理士に頼むと通達とか厳密にチェックするから面倒くさいことが多いのは確かだ
それでも税務調査が入ったときに税務署員を退治してくれた、いや、対峙してくれたのでありがたいと思ってる
傍で言い争ってるのを聞いていたが、えっ！そこまで言うか！と思った
俺一人だったら税務署の言いなりになってたと思う

2019/02/21(木) 13:41:24.34

長々書いてるが節税できないが答えかな

2019/02/21(木) 13:50:43.52

ではシンプルに、全然できないのは脱税で税理士に任せれば節税できるが答え

2019/02/21(木) 14:13:15.74

>>598
介護用品を医療費控除にするには､診断書が必要なのが本当の運用
3週間ごとに１週間入院を１年以上継続した時に個室が必要という診断書を医者に書いてもらったことがあるが毎回２０万の個室費用は大きかった

2019/02/21(木) 15:29:40.16

>>597
自宅で仕事してると半分くらい（豪邸は事務所比率もっと低い）経費になるじゃん？
賃貸なら家賃、持ち家でローン残債あれば金利が経費になって、電気代やネット代も経費になる。が、水道代やガス代も経費にしたがる大家が多いと税理士が嘆いてた。

2019/02/21(木) 16:21:38.26

>>601
個室でなければならない正当事由って何だろう？
対人恐怖症とか？
良く出してくれたな

>>602
自宅のガレージを借りて特定事業用地にしてるけど光熱費のメーターは全部自宅と別にしているよ
オール電化なのでガスは引いてないけど

相続の時に評価が低くなるので小規模模宅地との合わせ技ですごい節税になったのを覚えてる

2019/02/21(木) 20:14:59.20

>>569
区分業者とかによくある管理までのパッケージ販売なら確定申告代行無料とかよく謳ってる
そのぶん物件価格に乗ってるってことだが

2019/02/21(木) 20:23:11.57

親からの引き継ぎの為に勉強を始めた若輩者です。
現在、戸建4軒で青色申告10万円コースなのですが、経費で10万円未満のパソコンを2台＋5万円前後のミラーレスカメラを2台＋大工道具を2セットなんて買っても大丈夫でしょうか？

今まで10数年間ほとんど備品を買ってなかったのに、いきなりこんなに買ったらお役所に睨まれちゃいますか？

2019/02/21(木) 21:06:05.43

>>605
30万かそこらの雑費を気にするほど税務署も暇じゃない

2019/02/21(木) 21:06:35.87

理由説明できる？完全事業用途？その規模でパソコンとカメラ二台必要なのはなぜ？事業用途で月に何回使う？

2019/02/21(木) 21:26:19.71

>>606　>>607
ありがとうございます。
2台なのは物件の場所がバラバラで、父と自分が別行動する事があるからです。
カメラに関しては詳しくないのですが、手持ちの2万円程度のデジカメでは物件の小傷がしっかり写らない事があるから5万円位のしっかりした物にしようかと思いました。
自分用のカメラについては、1～2年に1回くらい旅行で使うかもしれないので8割を経費にしようかと思っています。
それともう一つ教えていただきたい事があります。
自分でコンセント交換をするために電工2種を取ろうかと思っているのですが、受験に掛かる費用や道具代は経費に含める事ができますか？

2019/02/21(木) 22:47:09.33

>>603
個室でないと対処できないと、病院側から言われることあるよ介護の場合

2019/02/22(金) 04:04:49.20

>>608
業務で使用する機材は全部経費処理出来るよ、否認する理由が無いしそもそもその程度の金額では一々
税務調査は行われない。

2019/02/22(金) 10:04:49.07

経費にしても医療控除にしても税金は低くなるがキャッシュも減ることを頭に入れておくべき
経費も医療も出費が無いに越したことは無い

2019/02/22(金) 18:23:39.53

>>611
何を当たり前のことをｗ

2019/02/22(金) 18:27:42.53

>>612
ｍ（_ _）ｍ

2019/02/22(金) 21:23:14.04

>>611
しかし、キャッシュ浮かすために医療費節約するという発送は無いなあ。

2019/02/22(金) 21:47:05.75

4年前に購入した1棟アパートがやっと満室。今までローンを含めて持ち出しがキツかったけど利回り16％は嬉しい。

2019/02/22(金) 22:16:04.10

>>615
それはもはや利回りが10％を下回ってるとかでは。

2019/02/22(金) 22:20:48.83

>>615
持ち出し月額いくら？ローン利率高杉では？

2019/02/22(金) 23:04:02.65

>>617
４年も苦労してやっと満室って、これからも危険と背中合わせだろう？

返済比率７０％とかじゃないか？

2019/02/23(土) 06:38:06.91

>>618
正解。返済が家賃の65％くらいです。

2019/02/23(土) 06:52:29.15

三ヶ月後くらいには人出ていくよ
また持ち出しだねw

2019/02/23(土) 07:30:44.58

そのアパートが大学のそば、とかで常に満室が期待できるなら良いね
息子が在学中のアパートはそうだった

2019/02/23(土) 08:09:13.40

大学需要を期待するのは良くない

2019/02/23(土) 08:49:27.76

大学や工場は撤退の恐れがあるからな

2019/02/23(土) 09:05:21.09

田舎のチンケな大学か
国立大学は撤退しないよ

2019/02/23(土) 09:28:21.77

>>623
それはバカ

2019/02/23(土) 09:43:32.75

大学近くでやってる人は、すごいと言うけどね。

2019/02/23(土) 09:55:57.52

結局は場所による

2019/02/23(土) 10:08:58.82

>>619
取りあえずは満室おめでとう！

金利と融資期間のもよるけど、返済比率下げた方が良いですよ、大きなお世話かも知れませんが
金融機関と交渉してみては如何？その時に多少でも自己資金入れられると交渉も有利になるかも？

2019/02/23(土) 12:35:16.11

４部屋アパートとかだと、空室率５０％でも問題無く返済出来る比率じゃないと危険だよね。

2019/02/23(土) 16:11:06.83

返済比率は50%までにしろってエロい人が言ってた

2019/02/23(土) 18:00:18.90

>>624
定員減ってて顕著に影響受けるで

2019/02/23(土) 18:15:38.15

新規に寮が出来たりすると、入居者減るしな。

2019/02/23(土) 18:23:42.96

よっぽど大学に妬みを抱いてるのか
しかも国立には入れなかったようだ
国立の学部は増設定員増が相次いでいる
しかも医師の増員を図ることも任務、お前らの田舎文系とは大違い

2019/02/23(土) 18:50:17.56

>>633
みっともないから変なマウント取りはやめようぜ…

この先も定員が増え続けると見込んでるのか？

2019/02/23(土) 18:54:09.79

やれ定員が減る、寮ができるとか言い出して引っ込みつかなくなったのはお前ら
別におまえらと関係ない話
何のアイデアも無い糞野郎であることがよく分かった

2019/02/23(土) 18:57:04.82

会話なんだからマウント取りはやめような…

定員が増え続けると見込んでるってことでいいんかな？

2019/02/23(土) 19:03:53.85

大学生向けアパートって時点で既に時代から取り残されてるだろう？

そこそこの設備が無いと学生は借りないor借りても１年くらいで大挙する。
賃料的に３万とか４万のボロアパートは生活保護者向けに特化した方がと良いと思う。

2019/02/23(土) 19:34:30.06

>>637
生活保護は､もっと高くできる
受給可能な住宅扶助ギリギリに設定しても、他は嫌がるから、借り手は文句言わない
１人入れると､全体がそうなって荒れるのを受け入れる必要はあるよ

2019/02/23(土) 20:56:47.35

>>628
ありがとうございます。あと6年で返済が終わるのでそれまで頑張ります。ローンが終わってからのお小遣い稼ぎが楽しみだw

2019/02/23(土) 21:21:30.42

とっとと売って融資含めて規模の大きい物件買った方が良い

2019/02/23(土) 22:26:49.55

売買契約しちゃったけどなんとかして手付金を返してもらった上で解除出来ないかな？
ちょっと他にいい条件の物件出てきちゃって。

2019/02/23(土) 22:40:35.23

>>641
手付け放棄するのが通常の契約じゃないか？

2019/02/23(土) 23:04:46.47

なんか色々大変なんだな…と思って見たww

2019/02/24(日) 01:56:09.01

>>641
あーあるある。というか俺は諦めて手付け済みの物件を昨年末買った。
不動産は出会いとご縁ですわ。

2019/02/24(日) 04:53:27.69

契約書を見ながら契約どおりに考えればよい。
それ以上の好条件などある訳も無い。

2019/02/24(日) 04:58:51.47

こいつはデタラメな金銭消費貸借証書を悪用して客の口座から巨額の金利をドロボウしまくった永和信用金庫の顧問弁護士や、全国の皆さん必ず信用金庫改革致します

2019/02/24(日) 20:23:41.03

ここにトランクルームやってる人っていないかな？

2019/02/24(日) 21:23:37.48

>>641
ガタガタうるせーんだよ
男だったら黙って覚悟を決めろ！

2019/02/25(月) 02:18:00.92

男じゃないかもしれんだろ
まあ、女じゃないかもしれんが

2019/02/25(月) 08:07:29.18

女に不動産投資はムリ

2019/02/25(月) 09:40:09.21

>>650
https://i.imgur.com/JhqP2ns.jpg

2019/02/25(月) 10:06:38.10

いい悪いは置いておいて、女は思考がかなり守りに振ってるもんな
出来る人は本能的に少なさそう

この間も（俺らから見れば）すごくいい物件を「買わなきゃよかった」って言ってるのいたし

2019/02/25(月) 13:19:10.17

>>652
女性経営者には絶対投資しないって言ってる男性投資家いるね。優劣ではなく、女性はある程度のレベルで満足しそれ以上のリスク取らないから。「嫁ブロック」という現象からも読み取れるわな。

2019/02/25(月) 13:26:44.97

融資する側から見ると優良貸付先だなw

オレ男だけど、リスクは極力避ける
失敗しても土地として売り8割回収できる物件しか買わん

2019/02/25(月) 23:34:35.37

セールスを断る時「嫁ブロック」は魔法の言葉w

2019/02/26(火) 08:47:35.71

https://youtu.be/5dIyOKxWJmA

既婚は嫁ブロック使えるが独身はこうなる件

2019/02/27(水) 07:32:05.50

レオは地主を対象に悪徳な手法でアパート建てさせたけど、将来の年金代わりに成ると言って新築
ワンルームを買わせるのも悪いだろう？金融知識・不動産知識がない一般人を騙す業者が多すぎる。

2019/02/27(水) 08:50:44.98

某大手の営業から保有してるマンションを赤字覚悟で在庫処分したいから買ってくれないかと言われたんやが
買いかな？利回りが10近くあるファミリーの物件だが

2019/02/27(水) 09:32:24.47

都下の中央線駅徒歩9分
6000万
ネット利回り６％どう？

2019/02/27(水) 10:00:35.92

築30年RCのソシアルで、住居部分はスケルトンリフォーム中
表面は現在の家賃で、11％だけど
で、リフォーム込みの価格で契約しちゃったんだけど
いろいろと口出ししちゃダメかな
こちらが足を出た部分は支払うから、台所の位置とか設計図から少し変えたいんだよね

2019/02/27(水) 11:54:59.94

場所替えならよほどのことじゃないかぎりだいじょうぶじゃないかな