不動産投資を淡々と語る12

2019/01/06(日) 02:06:28.93

前スレ
不動産投資を淡々と語る11
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542115553/

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2019/02/15(金) 15:12:56.37

中古で土地と建物価格の按分を建物多くして減価償却増やすのって税務署けっこう指摘するのかな？
売り主が会社でそっちの税理士がやたら高い建物の試算にしてきたから俺としては嬉しいんだが、税務署に文句付けられそうで少し不安
まあ会社側にしたら本来建物価格増やしても消費税増えていいことないから真っ当な試算だと思うんだが俺の計算の3倍ぐらいあるんだよな

2019/02/15(金) 15:21:44.10

>>487
売主が免税法人で、貴方が還付受けてるなら調査で言われるかもね
そうでなければ言われる可能性低い

2019/02/15(金) 15:44:10.23

>>486
自動販売機スキームは封じ込められたよね、一端は還付されても消費税売上率の変動
で再納付する事になる。

2019/02/15(金) 15:57:20.86

>485
それがくるんだよ
税務署員から、目的は消費税還付がメインの調査でしたって調査二日目の最終日に言われた
物件購入が多く、還付が目立ったからと
もちろん、法人税とか他のも見ているようで、後日、消費税以外も質問がきた
調査は問題なく、申告是認という書類が届いた
>487
売買契約書に消費税額や建物金額が記載されていれば、基本は問題ないけど、あまりにも実態から離れると根拠はきいてくる
あとは、どう判断されるかだね
売主業者側の税理士に根拠は聞いておいたほうがいいね

2019/02/15(金) 16:48:08.92

>>488
>>490
一応根拠聞いてみます
その結果間違いとかで建物価格減らされたら悲しいけどw

2019/02/15(金) 18:15:24.18

>>491
売買契約書に消費税額若しくは総額表記でも土地建物の按分を落とし込んでおかないと、将来調査が入った
時に税務署と見解の違いから追徴課税される危険性がありますね。買い主は成るべく償却したいだろうし、
按分書いておかないと無茶な８：２とかで申告しちゃうバカもいるからね。

2019/02/15(金) 18:32:16.77

書いてなかったら固定資産税評価額で按分するの一択だろ

2019/02/15(金) 19:31:56.34

一応、再調達価格で算出とか三通り位あるけど、固定資産税評価額だとなにも言われない

2019/02/15(金) 19:38:10.86

>491
売主も課税業者みたいだから、大丈夫だと思うよ
単純に考えれば、買主への還付が増えても、売主からは消費税をその分もらうからね
相対の取引で価格をお互いが合意してるんだから、売買契約書に記載があれば文句はいいづらいみたいだよ

2019/02/15(金) 19:52:45.56

>>495
土地部分が路線価の半分とかだともの言い入るけどね、まあ基本商取引なのでお互い合意があれば問題無い”！
だめなのは土地建物按分を　”敢えて”　記載せずにそれぞれが都合良く申告した場合ですね。

2019/02/16(土) 03:40:02.12

売主会社の税理士から公示地価から算出して建物75:土地25と言われたけど
譲渡対価証明書見たら内訳金額しっかり記載してあって建物45:土地55の割合なんだが…
やっぱりこれって書面の割合で申告すべきなの？

**583** (ｱｳｱｳｴｰ Sa13-cUMx [111.239.253.236]) · 2019/02/16(土) 11:00:28.14

消費税の還付で課税売上割合をどうクリアしてる？店舗や事務所がほとんどの人は問題ないけど、アパート中心だと非課税売上が多くて。やっぱり金の売買とかで数字を出してるのかな？

2019/02/16(土) 14:14:17.12

>>498
金現物売買は邪道だな！

2019/02/16(土) 15:50:26.28

>497
売買契約書には記載しないの？

2019/02/16(土) 15:54:50.32

割合を税理士が決めるのも変だし、公示地価で土地代が決まるのも変

2019/02/16(土) 16:31:36.52

>>499
金現物売買なんかで消費税課税割合増やして還付受けるという事は、税務署に喧嘩売ってるような物だろう？
重箱の隅つつかれる！

2019/02/16(土) 16:34:18.29

>>502
でも実際のところ否認は出来ないよ
売買手数料分は損するが

2019/02/16(土) 18:15:42.96

>>490
そろそろ気づくかと思って見てたけど、アンカーは>じゃなくて>>ね。

2019/02/16(土) 23:28:59.80

>>500
売買契約書には内訳ないけど消費税相当分は記載してる
>>501
やっぱりおかしいよな
調べてもそんな算出方法出てこなかったし
税理士がどういうつもりなのかわからん

2019/02/16(土) 23:58:04.76

自分貧乏なアラサー女の愚痴スマソ
一生独身のつもりで4年前ノーローン650万リフォーム済み中古マンション11階/14階建買って２年住んだのね
しかし運よく結婚引っ越しして5万4千円で２ヶ月前から借りてくれる人見つかったんだけど、旦那の扶養に入るから週3日１日四時間しか働けなくなってもうた
働けないって暇すぎる
こんなんだったらマンション買わず現金持ってお嫁にいくんだった

2019/02/17(日) 00:20:16.89

暇なら扶養とか気にせず存分に稼げよ
マンションも保持

2019/02/17(日) 00:30:02.99

>>507
損せず程々に働きたいのさ

2019/02/17(日) 00:47:14.29

能力があるなら扶養を越えて働かないと損
社会保険は会社が半分出してくれるだから

2019/02/17(日) 00:53:21.83

>>505
消費税額が記載してあれば、それが売買時の合意した建物の価額
下手に動かす方が､よほど怪しい

2019/02/17(日) 00:58:37.41

課税業者から区分を買ったことがある
その時は建物が10%にしてあった
仲介業者に、ちょっと酷すぎるぜと文句は言ったが､俺は相続税対策だったから、良しとした

2019/02/17(日) 08:44:06.23

>>506
失礼を承知で言えば
離婚、死別、病気、退職、倒産
人生先はどうなるかわからないから
自分のために仕事は継続した方が良いよ

2019/02/17(日) 09:54:08.21

>>506
結婚してて自分の力で生活しなくていい上に、ローンのない収益不動産持ってるなんて最高じゃないか
それを担保にローンを組んで、もっと資産を増やすんだ！

2019/02/17(日) 10:20:13.33

>>485
まあ正当は当然の権利なんだから貰うのは当然だしな

**498** (ｱｳｱｳｴｰ Sa13-cUMx [111.239.252.202]) · 2019/02/17(日) 10:32:49.44

金の売買以外だと、何で課税売上割合を増やしているのか分からない。やっている人教えて。

2019/02/17(日) 11:14:42.98

>>515
居住用賃貸以外の事業ならほぼ何でも

2019/02/17(日) 11:19:59.69

むしろ多法人スキームと金地金売買やって消費税還付受けてる奴が税務調査入られた時に何て言い訳してんだろうな

どこからどう見ても単なる租税回避行為なんだが、税務署を言い負かせられるなら大したもんだ

2019/02/17(日) 11:32:35.80

>>517
金現物売買スキームは近い将来法的に潰されると思う。でも現状は合法、徴収官というか税務署長が
どう判断するかはその時次第だな。

2019/02/17(日) 11:38:07.52

>>517
実際に市場で手数料払って売買してるなら何の問題もないよ

2019/02/17(日) 14:02:59.09

７００平米以上の土地、ほぼ正方形で一辺が幅５ｍ公道に面している
活かす方法がないかと考えている。政令指定都市の住宅地、私鉄ターミナルから徒歩１５分程度かな

2019/02/17(日) 15:37:33.95

>>520
5Ｍ道路がアレだね、セットバック出来ないの？

2019/02/17(日) 16:16:05.46

>>506
法人でも立ててそちらに物件を移すとかどうかな？
法人でもういくつか物件買い足すの前提で。

2019/02/17(日) 16:31:35.39

名取ビルうんこ臭い

2019/02/17(日) 17:44:34.44

>>521
え、車２台すれ違えるし、５ｍ十分にあっても？

2019/02/17(日) 18:23:25.00

>>524
5Ｍ道路だとすれ違いってギリギリでしょう？　軽自動車同士なら簡単にすれ違えるけど、ランクルとアルファードとかは無理じゃ無い？

自治体にもよるけど道路によって建築制限もかかる。
可能ならばセットバックしちゃって最低でも6Ｍ、出来たら8Ｍ道路にしておいた方が良いですよ。

2019/02/17(日) 18:37:50.00

>>524
要するにビルを建てる場合、ということね
ビルを建てる、よりも何か活用法は無いか、安定収入の道は無いか考えている
家屋調査士に頼んで計測はこれから

2019/02/17(日) 18:38:10.32

ワンルームの相場はどんななんだろ
まあ木造の駐車場ファミリー物件か
それが不満なら売ったほうがいい

2019/02/17(日) 18:48:15.98

>>526
ていうか、情報量が少なすぎて活用プランが出しにくいですね。

政令指定都市・700㎡・駅15分、、、、これだけで判断するのは難しいよ。
ビル建てる建てないにかかわらず道路幅は広い方が土地の価値は上がりますよ。
（セットバック出来るのならね）

例えばだけど貸倉庫とか需要がある地域だと意外とイイかもしれませんね、入退去
も少ないし、原状回復も基本借主が全部行うので（国土交通省のガイドラインは個人
が住む場合だけなので）

2019/02/17(日) 18:50:44.05

>>525
アルファードって車幅広くなくね？

2019/02/17(日) 18:55:23.24

>>520
どうかねえ。
貸し資材置き場以外で？

2019/02/17(日) 19:15:49.49

単純に駐車場。
保育園、老人用施設の需要がありそうなら、そっち方面。
土地を上手く分割できるのなら半分売る。残りをその資産で有効活用。
…かな。

2019/02/17(日) 19:41:00.71

平坦地・整形地なのかでも変わるからね、何にしても情報量が少なすぎてなんともいえない。
全部現金にしてリートを買うのが将来所得一番高いかも知れない。

2019/02/17(日) 19:53:18.74

正方形なら、真ん中に4m道路作って、右半分を3区画にして売る。
残り左半分はその売り上げでアパート、自宅を建てて有効利用がベストかな。

2019/02/17(日) 20:13:38.21

>>533
開発入れるのに4メートル道路じゃ駄目でしょ？

2019/02/17(日) 20:42:01.63

>>534
そうなの？専門家じゃないのでわからん。単純に4mあればいいのかな…と。

2019/02/17(日) 22:03:53.88

シムシティかよ

2019/02/18(月) 01:22:27.01

>>53
ここまでバカな奴は久しぶりに見た。
いろんな人が丁寧に教えているのに、まったくわかっていない。

2019/02/18(月) 02:03:52.02

土地持ちが頭が悪いと業者の餌食に成りますね。

2019/02/18(月) 03:21:43.83

広大地に道路入れるのに、４メートルや５メートルじゃ全然話にならないんだけどね。そんか基本中の基本
が分からないから業者に騙されるんだよね。

2019/02/18(月) 04:26:57.02

家賃保証システムが崩壊したら
建築コストも暴落

2019/02/18(月) 07:17:33.30

このスレって普通に語らないで何も言わずにマウント取るだけのやつが多すぎる

2019/02/18(月) 08:18:57.84

投資知識ない若者がターゲットサブリース悪用の勧誘広がる
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6314216

2019/02/18(月) 09:07:06.88

>>541
大家ってそういうもんだからな

2019/02/18(月) 10:46:15.55

>>538
最近そういう事例が多いね。先祖代々の土地を守ろうと必死なのかも知れないけど、アパマン経営なんてやる気ない嫁子供に相続してもねぇ。そういう二代目大家が持て余した不動産をやり手大家がパックンチョできるから良いんだけどさ。

2019/02/18(月) 14:09:53.36

>>544
そうは言っても立地が良いといい加減な運営でも何とかなっている物件もあるね。
無理矢理過疎地に建てたのは煮ても焼いても食えないし、、、

2019/02/18(月) 14:50:18.11

土地は持っていても金は無し、という地主も多いだろう…

2019/02/18(月) 15:14:44.54

すぐに現金化できない資産に現金と同じ相続税がかかる地獄絵

君らも味わいなよ

2019/02/18(月) 15:45:54.80

地方の県庁所在地だが（新幹線ノゾミの止まるとこ）
新聞広告の不動産を見て
地方の危機はまだ続いている感じ
満室収益率10パーセントと書いてある物件の入居率が30パーセント
現金で、支払っても
固定資産税、リホーム費、その他入れたら赤字に近い物件ばかり
（だから、売りに出ているとも言えるが？）
県庁から3キロ圏内でだよ
そもそも賃料を下げるべきだし
近隣に安いアパートが乱立しすぎている
人口は減少しているのに
なぜか？アパート新築建設がまだ続いている
10年後をなぜ？考えない

2019/02/18(月) 16:11:47.51

>>548
まぁそんな値段では売れんでしょ
最近までが異常だった

やっぱり地方築古は最低20%はないとキツイわな

2019/02/18(月) 16:16:55.60

逆に考えると、10年後は都会の家を高い賃料で貸し、格安家賃で田舎の物件に住み利鞘を抜くという手法が一般人にも普及しそうだな。

建築費は都会も田舎もそう変わらんから田舎で家を建てるのは無駄。賃貸住宅は土地値の高い場所に所有してこそ価値がある。

2019/02/18(月) 18:12:28.23

>>548
入居率が３０％と言う時点で、なんかもう全部終わってるよね。
更地にして宅地分譲が一番イイと思うけど、、、

2019/02/18(月) 21:36:20.63

>>542
>>287の相談って、その記事のやつじゃね？

2019/02/18(月) 22:30:35.17

ドラマでスルガスキームやってる…

2019/02/18(月) 22:52:20.40

>>553
行員がアホ過ぎだな
抜け道とか見逃すとかも

2019/02/19(火) 03:04:31.35

>>548
県庁があるエリアならば賃貸よりも建て売り需要が有ると思う。
公務員は住宅ローンも通りやすいしね。

2019/02/19(火) 09:56:27.68

三井住友L&Fで2500万ほどローン残債あるんだが、金利3.6%なもんで残債の減りが遅くてここらで借り換えをしたいんだけど、メガバンクは全てダメだった。どっかオススメある？

2019/02/19(火) 11:10:10.15

3.6パーセントなら最近だろうからしっかり返済するか貯金して、
土地相続税路線価の半分くらいの借入で借換
銀行は2パーセント台の自分の年収で相談できるとこに行けばいい

2019/02/19(火) 12:44:52.60

しっかり返済で来てるなら適当な地銀や信金行ってみたら？

2019/02/19(火) 12:50:50.31

いまはLFからメガバンなんて相手にしないだろ
俺は安定の西武だｗ

2019/02/19(火) 13:07:59.61

>>556
お勧めと言われても個別の状況によるからね、積算価格割れてるとどこも貸してくれないのは確かだけど。

2019/02/19(火) 14:56:54.52

俺は最初からメガバンで、メガバンからメガバンに渡り歩いてる。

2019/02/19(火) 15:21:12.14

アドバイスくれた方々ありがとうございます。

>>557
2年前。元金の減り遅いけど地道に返済して、あと数年で完済する物件を共同担保に引っ提げて借り換えチャレンジしてみる。

>>558
知人が付き合いのある信金を紹介してもらおうかと。

>>559
スルガからソニー銀行へ借り換えた猛者がいる。東日本銀行なら割と詳しいが西武はよく分からん。

>>560
都心の駅3分の土地を格安で買えたから積算価格割れはない。

>>561
おう。

2019/02/19(火) 16:59:44.82

>>562
積算が出るのならば借り換えは可能だと思います。

2019/02/19(火) 19:14:53.75

>>561
メガって条件でるのかなねえ
親の時代から渋谷信金だし
今は興産信用とか八千代東日本だわさ

2019/02/19(火) 20:03:07.45

富山市の例だが街中の８０坪ほどの更地、８００万で買い手がつかない
４００万にしてもダメ、と言ってるやつがいた
新幹線の止まる県庁所在地でもそんな状態
地方はひどいらしいね

2019/02/19(火) 20:07:35.72

>>565
東京都でも郊外はそんな感じになってきてますよ
路線価格の1/5以下で売れないのに相続税だけは路線からの算定で取られる
賃貸を建ててれば評価は下がるが売値は更地に比べそれ以上の下落
不動産を持っていて得するのは23区内限定の話だと思っている

2019/02/19(火) 20:12:26.27

大津の中２自殺で元同級生2人に裁判所が計3758万円の支払いを命じた件、親が金持ちじゃないと元同級生2人は負債を背負わないといけないから、不動産投資とか始められないな。投資に興味無いならいいけど、親も子どものせいで収益不動産売るはめになるかも知れん。

2019/02/19(火) 20:39:49.49

>>565
うっそ。中国地方でこだまが止まる駅で、駅徒歩20分くらいで坪25万で売れたんだけど。相続した土地ね。

2019/02/19(火) 21:00:01.98

確定申告について質問です。

中古物件を購入して、初年度は不動産会社の税理士にお願いしたんですが、税理士への報酬が
年間3万円なんですが、妥当ですか？

皆さんは確定申告自分でやられる方が多いんですかね？

2019/02/19(火) 21:22:37.60

何を頼んだのかわからないけどその報酬は安いとは思う

2019/02/19(火) 22:08:37.36

>>565
富山市・80坪だけじゃ判断出来ない。

2019/02/19(火) 23:25:48.78

富山駅付近で400万ならさすがに俺でも買うわ

2019/02/19(火) 23:33:36.51

>>570
そうなんですね。
中古物件を購入するときにその会社は、価格はどこで買ってもそんなに変わらないけど、
うちはアフターフォローは他よりしっかりやりますって言ってたので決めました。
そこの税理士さんは不動産の確定申告得意だって言ってたので、お願いしても良さそうですね。

2019/02/20(水) 00:04:01.61

富山市は文字通り広すぎて何ともいえないかな。
県面積の大半を占めてるし。

2019/02/20(水) 01:46:55.34

物件を特定されたくないのだろうが、地方中核市・県庁所在地・駅15分、、、こんな感じだと
正直何も分からないんだよね。

最低でも駅名及び駅徒歩距離・整形地なのか？・平坦地なのか？・一種住専等・接道（道路幅）等々書き込んで欲しい。

2019/02/20(水) 02:20:13.89

金利の問題ではなく、返済期間を延ばして、毎月の元本返済部分を減らすことはできないものかのぉ。
りそな銀行の住宅ローン借り換えローンは、返済期間が同じことが条件のようで、情弱の高収入リーマン向けか。

2019/02/20(水) 05:31:10.18

今後、返済期間を伸ばして（そして若干の金利をアップして）借り換えは
新たな戦略になってくると思うよ
月々の返済が減るとなれば、食いつく人はいるだろうし、
銀行にしても金利が上がるわけだからwin-winだ

2019/02/20(水) 07:21:31.68

固定資産税を引いて年600万残る30年の定期借地権を設定した土地がある。借主は大手のストア。調整区域で住宅はダメ。大型店舗のみ可。600坪。土地の時価は3000万程度。

いくらで買いますか？

2019/02/20(水) 10:03:53.80

定期借地権の種類と物件の場所と建物の築年数による

2019/02/20(水) 10:58:17.33

スレ違いの、自宅住宅ローンネタだけど、
駅近の区分マンションなら、建物の法定の減価償却の分だけ、
毎年元本減らせばいい、くらいの感覚でいいのにな。
知らないんだよな。

2019/02/20(水) 13:33:00.95

>>574
富山は強豪大家が多くてもうレッドオーシャンだと思ってる。そもそも生まれ育ちが東京の自分には縁もゆかりも無い土地だから、いくら利回り良くてもやる気起きない。

2019/02/20(水) 17:52:15.28

>>578
情報量が少なすぎる、逆の立場で考えてそれだけの情報でお前は幾らで買えるんだ？

2019/02/20(水) 18:54:35.27

578です。建物はこれからです。事業用定期借地権。かろうじて首都圏エリアの県庁所在地。交通量の多い多い道路沿です。

理論値でいいので、お願いします。

2019/02/20(水) 19:19:36.64

>>566
23区でも駅から徒歩15分超えたら負け組だよね
今は駅にどれだけ近いかが不動産で最優先だから
世田谷区や杉並区でも最寄り駅から徒歩15分の物件は敬遠される

2019/02/20(水) 20:46:02.25

>>584
駐車場ありの車通勤物件は、駅あんまりカンケーない

2019/02/20(水) 20:58:02.15

>>583
ＲＣの建物が残ったりしてたり
近くにイオンがあるかないかで天国か地獄か別れる