不動産投資を淡々と語る12

2019/01/06(日) 02:06:28.93

前スレ
不動産投資を淡々と語る11
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542115553/

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2019/02/13(水) 19:00:07.91

>>452
頭がよい貴方なら説明できると思いますので、よろしくご教授下さい。

私の所では税理士に任せていますが、法人市県民税は会社所在地でしか払った事
はありません。

一方、法人市県民税を不動産所在地でも払っている人がいるとの事です。
当然、どこかに違いがあると考えるのが普通と思います。
何が原因なのか、お教えいただければ幸いです。

2019/02/13(水) 19:12:10.53

>>453
そいつに説明できるアタマがないのわかってるのに意地悪だねw

2019/02/13(水) 19:15:41.02

馬鹿に付き合うのは時間の無駄だから無視することを覚えた方がいいぞ。
時は金なりだしな。

2019/02/13(水) 19:19:25.10

レオパレスオーナーが招待される海外旅行とかなあったような。あれはまだやってるの？

2019/02/13(水) 21:37:16.12

>453
どう読んだのかよくわかんないけど、449では、本店・支店所在地には法人市県民税を支払う必要があるが、
不動産所在地には支払ってないと書いてあるよ。

支払い義務あるなら、払ってたものを払わなくなったら請求があるはずだけど、それがないってことは
法人の本店所在地以外で物件を所有してる場合に法人市県民税の納付が必要ってのは間違いで良いのかな？

2019/02/13(水) 22:15:30.62

地方だか、収益目的で1000万現金で駐車場用地を購入した。15年たたないとペイできない、しかも、空車もあるし、元を回収できる保証も何もないけど、毎年不動産所得で確定申告して税金取られるのおかしくない？　利益全くでないけど、、現金購入は損？　そんなもんかな？

2019/02/13(水) 22:35:50.33

>>458
建物と違って修繕の必要もないし、元を回収できなくても土地が残るわけだし。

2019/02/13(水) 22:54:32.65

現金で更地なら共担に最適
駐車場は立退き交渉も必要なく容易に解除可能
そこそこの立地なら買値に近い価格で売却可能なことも非償却性資産ゆえの強み

2019/02/13(水) 22:56:24.21

>>458
ローンで買っても、経費にできるのは金利だけだから
大して変わらん

2019/02/13(水) 23:12:35.34

>>458
おいおい、当たり前だろ
素人かよ
1000万円の現金は1000万円の土地に変わっただけで、なくなっていないわけなのよ
1000万円の預金で金利をもらったって納税が必要だし、駐車場代をもらっても当然納税が必要
そもそも「税金取られる」って言ってる段階で利益が出てるからこそだし、「利益全くでない」は矛盾してる

2019/02/13(水) 23:24:43.55

駐車場用の土地は、事業用資産の買換特例を適用出来れば
実質取得価格は二割引で利回り引き直せるから、地価が安定している
場所ならば意外と良いよ。利回り４％くらい乗れば現金産むからね。

2019/02/14(木) 00:45:06.72

>>434
そもそも不動産の登記名義があるってだけで住民税均等割支払い義務の根拠にはならない

2019/02/14(木) 03:50:10.21

マジレスすると事務所があるかどうかだよ

2019/02/14(木) 07:26:13.85

>>426
郵便局の転送届けは1年間だけだな。
それ以降は不着で送り主(銀行)に差し戻しされる。

俺は住宅ローン借りてる銀行じゃなかったけど、転居を申請してなかった銀行の口座ロックさたわ。スルガ銀行のネット支店で。

2019/02/14(木) 08:01:32.43

1年経ったらもう1度転送届け出せばええやん

2019/02/14(木) 08:44:17.91

駐車場税金で回答してくれた人ありがとう。
たいした収入じゃないけど当然確定申告しないといけないですよねー

2019/02/14(木) 09:13:04.90

>>468
当然しとけ。
たいした収入じゃないなら税金もたいしたことないでしょ。

2019/02/14(木) 09:16:30.76

駐車場用地の地の最大のメリットは、店子の立ち退きが簡単・減価償却できないので簿価が変わらない・変な上物が有るよりも換金したときの価格変動が小さい・銀行積算が出やすいので共同担保に適している、、、、かな

2019/02/14(木) 09:25:03.97

入手時の仲介手数料や印紙代、登録免許税や固定資産税そして不動産取得税なども経費算入できる。
確定申告しないということはこれら経費も放棄するということ。

2019/02/14(木) 09:25:19.02

うちの近所の月極駐車場も、売却されて家が建つということで、駐車場借りてた人はみんな追い出され、他の駐車場も無く困ってるようだった。

2019/02/14(木) 09:56:21.53

うちもジーさんの頃デカイ駐車場閉鎖したとき
新聞沙汰にされたわ

2019/02/14(木) 13:24:47.18

>>466
3年までは転送届け出したことあるな

今は悪用されてり問題もあって手続きも若干面倒になってるし何年まで出せるかは解らん

2019/02/14(木) 16:49:18.47

税金を制する者はゲームを制する、とつくづく思った確定申告。貸し渋りはちょいちょい聞くけど貸しはがしは？もう始まってる？

2019/02/14(木) 18:22:03.17

>>475
不動産賃貸経営は税金との戦いだからね、税理士がバカだと損するし、、、

2019/02/14(木) 18:33:01.16

>>476
バカと言うか税理士は基本国税庁側だからな

2019/02/14(木) 18:39:52.32

>>477
バカ税理は多すぎるよ！消費税の還付（正当なやつね）しようとしたら、税務調査の対象になる
ので家では引き受けできない！ってバカ税理士がいた。トヨタとかどうするんだよ！って言い
速攻税理士チェンジしたことがある。

2019/02/14(木) 18:59:51.31

>>475
貸し剥がしってどうやってやるんだ？

2019/02/14(木) 22:51:52.62

実際のとこ、税務調査入られた人っているの？
いくらくらいでくるもんなやろなー

2019/02/15(金) 02:14:18.04

きたよ、消費税還付してたら
今期も消費税還付がおおいから、来ると思いますと顧問税理士に言われてる

2019/02/15(金) 13:24:01.17

消費税や免税とかの税務署からかねもらってる還付やらやってると
まずは監査入るわな　年数は関係ない誤魔化しはできない

2019/02/15(金) 14:09:01.40

不動産とは別の会社もやってるけど、会社だと数年に一回は定期点検というかんじ。

2019/02/15(金) 14:17:16.12

>>478
教科書通りのことしかやらない税理士事務所なんだろうね。聞かれたことには答えるけど、グレー（ダークグレーではなくライトグレーであっても）なことは絶対やりません！ストレートのみで変化球無し！みたいなの。提案営業出来ないのが税理士でもサラリーマンでも使えない。

2019/02/15(金) 14:53:51.91

消費税還付も無理筋のスキームだとお尋ねや調査来るけど、物件を売ったり買ったり
して差額に関する還付なんかは調査来ないよ。正当な還付は遠慮無く受けるべきだと思うけど。

2019/02/15(金) 15:02:13.61

>>485
新築自販機還付だときたりするね

2019/02/15(金) 15:12:56.37

中古で土地と建物価格の按分を建物多くして減価償却増やすのって税務署けっこう指摘するのかな？
売り主が会社でそっちの税理士がやたら高い建物の試算にしてきたから俺としては嬉しいんだが、税務署に文句付けられそうで少し不安
まあ会社側にしたら本来建物価格増やしても消費税増えていいことないから真っ当な試算だと思うんだが俺の計算の3倍ぐらいあるんだよな

2019/02/15(金) 15:21:44.10

>>487
売主が免税法人で、貴方が還付受けてるなら調査で言われるかもね
そうでなければ言われる可能性低い

2019/02/15(金) 15:44:10.23

>>486
自動販売機スキームは封じ込められたよね、一端は還付されても消費税売上率の変動
で再納付する事になる。

2019/02/15(金) 15:57:20.86

>485
それがくるんだよ
税務署員から、目的は消費税還付がメインの調査でしたって調査二日目の最終日に言われた
物件購入が多く、還付が目立ったからと
もちろん、法人税とか他のも見ているようで、後日、消費税以外も質問がきた
調査は問題なく、申告是認という書類が届いた
>487
売買契約書に消費税額や建物金額が記載されていれば、基本は問題ないけど、あまりにも実態から離れると根拠はきいてくる
あとは、どう判断されるかだね
売主業者側の税理士に根拠は聞いておいたほうがいいね

2019/02/15(金) 16:48:08.92

>>488
>>490
一応根拠聞いてみます
その結果間違いとかで建物価格減らされたら悲しいけどw

2019/02/15(金) 18:15:24.18

>>491
売買契約書に消費税額若しくは総額表記でも土地建物の按分を落とし込んでおかないと、将来調査が入った
時に税務署と見解の違いから追徴課税される危険性がありますね。買い主は成るべく償却したいだろうし、
按分書いておかないと無茶な８：２とかで申告しちゃうバカもいるからね。

2019/02/15(金) 18:32:16.77

書いてなかったら固定資産税評価額で按分するの一択だろ

2019/02/15(金) 19:31:56.34

一応、再調達価格で算出とか三通り位あるけど、固定資産税評価額だとなにも言われない

2019/02/15(金) 19:38:10.86

>491
売主も課税業者みたいだから、大丈夫だと思うよ
単純に考えれば、買主への還付が増えても、売主からは消費税をその分もらうからね
相対の取引で価格をお互いが合意してるんだから、売買契約書に記載があれば文句はいいづらいみたいだよ

2019/02/15(金) 19:52:45.56

>>495
土地部分が路線価の半分とかだともの言い入るけどね、まあ基本商取引なのでお互い合意があれば問題無い”！
だめなのは土地建物按分を　”敢えて”　記載せずにそれぞれが都合良く申告した場合ですね。

2019/02/16(土) 03:40:02.12

売主会社の税理士から公示地価から算出して建物75:土地25と言われたけど
譲渡対価証明書見たら内訳金額しっかり記載してあって建物45:土地55の割合なんだが…
やっぱりこれって書面の割合で申告すべきなの？

**583** (ｱｳｱｳｴｰ Sa13-cUMx [111.239.253.236]) · 2019/02/16(土) 11:00:28.14

消費税の還付で課税売上割合をどうクリアしてる？店舗や事務所がほとんどの人は問題ないけど、アパート中心だと非課税売上が多くて。やっぱり金の売買とかで数字を出してるのかな？

2019/02/16(土) 14:14:17.12

>>498
金現物売買は邪道だな！

2019/02/16(土) 15:50:26.28

>497
売買契約書には記載しないの？

2019/02/16(土) 15:54:50.32

割合を税理士が決めるのも変だし、公示地価で土地代が決まるのも変

2019/02/16(土) 16:31:36.52

>>499
金現物売買なんかで消費税課税割合増やして還付受けるという事は、税務署に喧嘩売ってるような物だろう？
重箱の隅つつかれる！

2019/02/16(土) 16:34:18.29

>>502
でも実際のところ否認は出来ないよ
売買手数料分は損するが

2019/02/16(土) 18:15:42.96

>>490
そろそろ気づくかと思って見てたけど、アンカーは>じゃなくて>>ね。

2019/02/16(土) 23:28:59.80

>>500
売買契約書には内訳ないけど消費税相当分は記載してる
>>501
やっぱりおかしいよな
調べてもそんな算出方法出てこなかったし
税理士がどういうつもりなのかわからん

2019/02/16(土) 23:58:04.76

自分貧乏なアラサー女の愚痴スマソ
一生独身のつもりで4年前ノーローン650万リフォーム済み中古マンション11階/14階建買って２年住んだのね
しかし運よく結婚引っ越しして5万4千円で２ヶ月前から借りてくれる人見つかったんだけど、旦那の扶養に入るから週3日１日四時間しか働けなくなってもうた
働けないって暇すぎる
こんなんだったらマンション買わず現金持ってお嫁にいくんだった

2019/02/17(日) 00:20:16.89

暇なら扶養とか気にせず存分に稼げよ
マンションも保持

2019/02/17(日) 00:30:02.99

>>507
損せず程々に働きたいのさ

2019/02/17(日) 00:47:14.29

能力があるなら扶養を越えて働かないと損
社会保険は会社が半分出してくれるだから

2019/02/17(日) 00:53:21.83

>>505
消費税額が記載してあれば、それが売買時の合意した建物の価額
下手に動かす方が､よほど怪しい

2019/02/17(日) 00:58:37.41

課税業者から区分を買ったことがある
その時は建物が10%にしてあった
仲介業者に、ちょっと酷すぎるぜと文句は言ったが､俺は相続税対策だったから、良しとした

2019/02/17(日) 08:44:06.23

>>506
失礼を承知で言えば
離婚、死別、病気、退職、倒産
人生先はどうなるかわからないから
自分のために仕事は継続した方が良いよ

2019/02/17(日) 09:54:08.21

>>506
結婚してて自分の力で生活しなくていい上に、ローンのない収益不動産持ってるなんて最高じゃないか
それを担保にローンを組んで、もっと資産を増やすんだ！

2019/02/17(日) 10:20:13.33

>>485
まあ正当は当然の権利なんだから貰うのは当然だしな

**498** (ｱｳｱｳｴｰ Sa13-cUMx [111.239.252.202]) · 2019/02/17(日) 10:32:49.44

金の売買以外だと、何で課税売上割合を増やしているのか分からない。やっている人教えて。

2019/02/17(日) 11:14:42.98

>>515
居住用賃貸以外の事業ならほぼ何でも

2019/02/17(日) 11:19:59.69

むしろ多法人スキームと金地金売買やって消費税還付受けてる奴が税務調査入られた時に何て言い訳してんだろうな

どこからどう見ても単なる租税回避行為なんだが、税務署を言い負かせられるなら大したもんだ

2019/02/17(日) 11:32:35.80

>>517
金現物売買スキームは近い将来法的に潰されると思う。でも現状は合法、徴収官というか税務署長が
どう判断するかはその時次第だな。

2019/02/17(日) 11:38:07.52

>>517
実際に市場で手数料払って売買してるなら何の問題もないよ

2019/02/17(日) 14:02:59.09

７００平米以上の土地、ほぼ正方形で一辺が幅５ｍ公道に面している
活かす方法がないかと考えている。政令指定都市の住宅地、私鉄ターミナルから徒歩１５分程度かな

2019/02/17(日) 15:37:33.95

>>520
5Ｍ道路がアレだね、セットバック出来ないの？

2019/02/17(日) 16:16:05.46

>>506
法人でも立ててそちらに物件を移すとかどうかな？
法人でもういくつか物件買い足すの前提で。

2019/02/17(日) 16:31:35.39

名取ビルうんこ臭い

2019/02/17(日) 17:44:34.44

>>521
え、車２台すれ違えるし、５ｍ十分にあっても？

2019/02/17(日) 18:23:25.00

>>524
5Ｍ道路だとすれ違いってギリギリでしょう？　軽自動車同士なら簡単にすれ違えるけど、ランクルとアルファードとかは無理じゃ無い？

自治体にもよるけど道路によって建築制限もかかる。
可能ならばセットバックしちゃって最低でも6Ｍ、出来たら8Ｍ道路にしておいた方が良いですよ。

2019/02/17(日) 18:37:50.00

>>524
要するにビルを建てる場合、ということね
ビルを建てる、よりも何か活用法は無いか、安定収入の道は無いか考えている
家屋調査士に頼んで計測はこれから

2019/02/17(日) 18:38:10.32

ワンルームの相場はどんななんだろ
まあ木造の駐車場ファミリー物件か
それが不満なら売ったほうがいい

2019/02/17(日) 18:48:15.98

>>526
ていうか、情報量が少なすぎて活用プランが出しにくいですね。

政令指定都市・700㎡・駅15分、、、、これだけで判断するのは難しいよ。
ビル建てる建てないにかかわらず道路幅は広い方が土地の価値は上がりますよ。
（セットバック出来るのならね）

例えばだけど貸倉庫とか需要がある地域だと意外とイイかもしれませんね、入退去
も少ないし、原状回復も基本借主が全部行うので（国土交通省のガイドラインは個人
が住む場合だけなので）

2019/02/17(日) 18:50:44.05

>>525
アルファードって車幅広くなくね？

2019/02/17(日) 18:55:23.24

>>520
どうかねえ。
貸し資材置き場以外で？

2019/02/17(日) 19:15:49.49

単純に駐車場。
保育園、老人用施設の需要がありそうなら、そっち方面。
土地を上手く分割できるのなら半分売る。残りをその資産で有効活用。
…かな。

2019/02/17(日) 19:41:00.71

平坦地・整形地なのかでも変わるからね、何にしても情報量が少なすぎてなんともいえない。
全部現金にしてリートを買うのが将来所得一番高いかも知れない。

2019/02/17(日) 19:53:18.74

正方形なら、真ん中に4m道路作って、右半分を3区画にして売る。
残り左半分はその売り上げでアパート、自宅を建てて有効利用がベストかな。

2019/02/17(日) 20:13:38.21

>>533
開発入れるのに4メートル道路じゃ駄目でしょ？

2019/02/17(日) 20:42:01.63

>>534
そうなの？専門家じゃないのでわからん。単純に4mあればいいのかな…と。

2019/02/17(日) 22:03:53.88

シムシティかよ

2019/02/18(月) 01:22:27.01

>>53
ここまでバカな奴は久しぶりに見た。
いろんな人が丁寧に教えているのに、まったくわかっていない。

2019/02/18(月) 02:03:52.02

土地持ちが頭が悪いと業者の餌食に成りますね。

2019/02/18(月) 03:21:43.83

広大地に道路入れるのに、４メートルや５メートルじゃ全然話にならないんだけどね。そんか基本中の基本
が分からないから業者に騙されるんだよね。

2019/02/18(月) 04:26:57.02

家賃保証システムが崩壊したら
建築コストも暴落

2019/02/18(月) 07:17:33.30

このスレって普通に語らないで何も言わずにマウント取るだけのやつが多すぎる

2019/02/18(月) 08:18:57.84

投資知識ない若者がターゲットサブリース悪用の勧誘広がる
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6314216

2019/02/18(月) 09:07:06.88

>>541
大家ってそういうもんだからな

2019/02/18(月) 10:46:15.55

>>538
最近そういう事例が多いね。先祖代々の土地を守ろうと必死なのかも知れないけど、アパマン経営なんてやる気ない嫁子供に相続してもねぇ。そういう二代目大家が持て余した不動産をやり手大家がパックンチョできるから良いんだけどさ。

2019/02/18(月) 14:09:53.36

>>544
そうは言っても立地が良いといい加減な運営でも何とかなっている物件もあるね。
無理矢理過疎地に建てたのは煮ても焼いても食えないし、、、

2019/02/18(月) 14:50:18.11

土地は持っていても金は無し、という地主も多いだろう…

2019/02/18(月) 15:14:44.54

すぐに現金化できない資産に現金と同じ相続税がかかる地獄絵

君らも味わいなよ

2019/02/18(月) 15:45:54.80

地方の県庁所在地だが（新幹線ノゾミの止まるとこ）
新聞広告の不動産を見て
地方の危機はまだ続いている感じ
満室収益率10パーセントと書いてある物件の入居率が30パーセント
現金で、支払っても
固定資産税、リホーム費、その他入れたら赤字に近い物件ばかり
（だから、売りに出ているとも言えるが？）
県庁から3キロ圏内でだよ
そもそも賃料を下げるべきだし
近隣に安いアパートが乱立しすぎている
人口は減少しているのに
なぜか？アパート新築建設がまだ続いている
10年後をなぜ？考えない

2019/02/18(月) 16:11:47.51

>>548
まぁそんな値段では売れんでしょ
最近までが異常だった

やっぱり地方築古は最低20%はないとキツイわな

2019/02/18(月) 16:16:55.60

逆に考えると、10年後は都会の家を高い賃料で貸し、格安家賃で田舎の物件に住み利鞘を抜くという手法が一般人にも普及しそうだな。

建築費は都会も田舎もそう変わらんから田舎で家を建てるのは無駄。賃貸住宅は土地値の高い場所に所有してこそ価値がある。

2019/02/18(月) 18:12:28.23

>>548
入居率が３０％と言う時点で、なんかもう全部終わってるよね。
更地にして宅地分譲が一番イイと思うけど、、、

2019/02/18(月) 21:36:20.63

>>542
>>287の相談って、その記事のやつじゃね？