不動産投資を淡々と語る12

2019/01/06(日) 02:06:28.93

前スレ
不動産投資を淡々と語る11
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542115553/

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2019/02/07(木) 22:21:58.57

>>319
昔から三代で終わるっていうからね～

2019/02/07(木) 22:48:18.43

俺も三代目　
俺に廻ってくるのは恐らく1億ぐらいだから無能の俺が使い切って終わり

俺が無能というより
個人が土地をがっつり仕入れるなんて戦後の爺世代しかできないだろ

2019/02/08(金) 00:01:56.02

青色６５万（たくさん年収や儲けの人）は
７年～の罠（税務署から来ました帳簿見せて！）にハマりそうな人は
青色１０万（ほどほどかちょい少ない人）もあるよ
１０万なら相続まで税務署のお世話になることないかな

2019/02/08(金) 00:05:28.24

適切に帳簿付けて青色65万だろ普通

2019/02/08(金) 00:13:22.74

確定申告は自分で？それとも税理士に依頼してる？

2019/02/08(金) 00:16:03.05

今まで青にしてない時点で>>311が事業的規模でないと考えるのが普通だと思うが

2019/02/08(金) 08:02:57.66

>>325
>>311の書き込みからはそのようには読み取れないと思うが

2019/02/08(金) 09:04:13.76

こんなとこで聞かないで、今の時期税務署でやってる無料税理士相談にでも行ってくりゃいいじゃん。ここも無料だけどさw

2019/02/08(金) 12:58:43.90

青色申告ぐらい自分で勉強した方が良いぞ…

2019/02/08(金) 14:04:18.69

5棟10室持ってて青申してないやつとかおらんやろ…

2019/02/08(金) 15:39:45.21

都内だと10室オーナーってハードル高いよな

2019/02/08(金) 18:47:07.28

>>330
条件が抽象的

2019/02/08(金) 21:13:42.93

>>331
どこが抽象的？事業的規模の話だろ。

2019/02/08(金) 21:24:23.85

レオパレス銀座うちの近くや
あそこは大家も属性低いのが多いわ

2019/02/08(金) 21:52:50.86

>>325
311だが、1件しか物件無いので事業的規模に該当しなさそう。

2019/02/08(金) 22:06:44.94

>>334
おいおい小僧、事業的規模になってから悩めよ

2019/02/08(金) 22:21:38.58

一物件でサラリーマンなら赤字になるように調整してるから何色でもよくない？

2019/02/08(金) 22:34:44.12

>>336
一物件でも青にすれば10万円控除できるから赤字にしやすいよ

2019/02/08(金) 23:54:35.59

青色だと赤字の繰り越しもできるから
白色を選ぶ必然性はまるでない

2019/02/09(土) 08:42:39.38

うーん。1物件しか保有してなくて家賃35万くらい。経費として特に何も使ってないので固定資産税や減価償却、火災保険くらいしか確定申告に書くことがない。なので赤字にできない。事業的規模でもないし。
青にすれば10万円控除がつくくらいですか？

2019/02/09(土) 09:22:43.56

レオパレス難民特需発生？

2019/02/09(土) 09:59:35.91

レオパレスは前と同じように他の自社物件への引っ越しという条件付きになるんじゃないのかな。

**名無し不動さん** (JP 0He3-UnhQ [153.145.91.62]) · 2019/02/09(土) 10:17:40.65

レオパレスの建築材偽装やめてくれよ
そんなの大家が見破るの不可能じゃん

2019/02/09(土) 10:27:21.43

>>339
パソコンとか買えば10万円以上でも1年で償却できる

2019/02/09(土) 10:44:13.29

自分の所有物件に空きは一室もないが、レオパレス問題のお陰で空室埋まる棚ぼた大家も出るかもな

2019/02/09(土) 14:08:41.06

今だと都心ほんとうにすぐ埋まる
少しくらい高くても駅近でまともな間取りの物件買っとけ
しばらくは入れ食いだぞ

**名無し不動さん** (JP 0He3-UnhQ [153.145.91.62]) · 2019/02/09(土) 14:49:47.92

同じく
この１ヶ月で6部屋退去で、全て退去前に決まった
イージーゲーム過ぎる

2019/02/09(土) 15:15:39.25

貯金2000万円で年収480万なんだけど、まずは何から始めればいいの？

安くて築古で利回りがいい物件を買うよりはレバレッジをかけられるだけかけてファミリータイプの新築をオーバーローンで買って、ある程度運用したらそれを担保に2棟目、3棟目って買っていき、10年単位で売却ってのを繰り返した方がよさそうだけど・・・

2019/02/09(土) 15:16:38.53

あと、半年間不動産のこと勉強したけど、23区の駅近だと6000万とか平気でするし築30年オーバーで利回り5%とかザラでとても買う気が起きないわ

属性低いし保証人立てられないし、融資もだいぶ絞まってるって聞くし、今から新規参入とか無理ゲーだろ・・・

2019/02/09(土) 15:27:14.82

>>346
家賃設定しくじってるんじゃね？

2019/02/09(土) 15:33:40.06

>>347
規模拡大したいなら区分はやめたほうがいいよ
年収480なら最初は5000万円以下の地方築古アパートかな
好立地物件はなかなか売りに出ないけど

あといまは融資厳しいから新規なら自分で金融機関回るよりも
先に信頼できる不動産会社見つけたほうが早いと思う

2019/02/09(土) 15:50:41.25

地方かぁ・・・
これから人口減る一方だし、土地感全然ないんだよなぁ

2019/02/09(土) 15:50:53.57

>>350
不動産会社が小さい幟旗出してるところか。
ああいう提携は、心中で小馬鹿にしてたんだけど、投資家でもいいわな。

2019/02/09(土) 17:20:28.59

>>348
リート買えば？

2019/02/09(土) 19:37:15.54

>>351
土地勘あるならまだしもないなら地方に手出すな

2019/02/09(土) 19:56:13.38

>>353
これからオリンピックで伸びるかもしれないけど、元本割れのリスクが怖いんだよなぁ・・・
サラリーマンで時間もあまり取れないから、それなら何も考えずにアメリカの国債でも買った方がよさそう

>>354
生まれた時からずっと東京だから地方はハードルが高いですわ

2019/02/09(土) 20:37:24.82

>>355
自分も最近、山手線内に小さな一棟買ってデビューだけど、あまりの儲からななさにワロタ

これだけ市場が成熟したら、金もノウハウもない奴が、後から参入してもリスクしかねえぞ
まして、今素人リーマンお断り状態だからな
（自分は事業主でそこそこ本業廻ってるから、会社で何とか借りられた）

ネットに出てる情報は97%ゴミ、2-3%が少し下がれば検討可能、見に行く気がするのは1%以下
そしてその2-3%のまともな情報は、強者によって拾われてそのうち消える

不動産屋とのコネがない限り、初心者は永遠にまともな物件は、買えないシステムが確立されている
仮に買えても、2%以上の金利ではリスクの方が高いかと

2019/02/09(土) 20:44:51.95

>>356
買ってから儲からないと気づいたのか？

2019/02/09(土) 21:18:34.67

同じ事おもったわＷ

2019/02/09(土) 22:02:32.60

>>356
先輩のように一棟目でゴミを掴まされないように気を付けますわ・・・

毎日建美家や楽待のコラムを読んだり、Youtubeで勉強したりもしたし、どんな物件が人気で相場がどれくらいかも学んだし、たぶん大丈夫やろ

2019/02/09(土) 22:27:16.67

最初だから立地最優先のローリスク物件なだけで、ゴミじゃねーよw
山手線のブランド駅から徒歩5分で、6%は超えてるわ

ただ20年でその利回りだと、払い終わるまでは全く現金残らない

2019/02/09(土) 23:02:23.03

自分で儲からないと言ってたのにどうしたんだｗ

2019/02/09(土) 23:06:18.12

キャッシュフロー出ないような物件を1棟目に買うのは失敗そのものだろ…
今後の家賃下落や減価償却が減ったりしたら手出しは避けられないだろうな

2019/02/09(土) 23:20:52.12

最初の一棟目は地方の負動産覚悟の高利回りキャッシュマシーン的な物件を買って、二棟目から資産価値のある物件を買い進めた方がいい。
負動産の方は最後、法人に移転登記して倒産させればいい。

2019/02/09(土) 23:36:21.54

>>363
何かすごくプロっぽい意見

2019/02/10(日) 00:02:37.19

>>363がいいこと言ってるね
低属性が規模拡大を目指すならやはりなにはともあれまずはキャッシュフローが残らないと話にならない
区分同様最初から都心で買うとそこで打ち止めになる可能性大

2019/02/10(日) 01:30:20.81

今地方の一棟ものキャッシュフローマシーン勧めるのって、
減価償却がっつり乗せきった上に修繕も最小に抑えてる自転車操業大家な気がするｗ

2019/02/10(日) 01:34:59.02

もう地方一棟物バブルは終わってないか？
今は区分の時代
今、地方一棟が買えるなら比較対象は1000万くらいのバブル期区分ワンルーム現金一括
現金一括でCFが残らないはずがない

2019/02/10(日) 01:38:24.42

次に売れる見込みがない上に、それ利回りいくらになるの？

2019/02/10(日) 03:18:35.45

売却なんて簡単にゆってるけど、お前ら、宅建持ってるのか？
今は昔みたいにスルーされず厳しくなってきてるからな
てめえの住み替えでせいぜい5年に1回売却ならまだしも3年でお尋ねきたりする
運用でかつ個人でやろうとするなら宅建持ってないゴミなら完全にアウト

2019/02/10(日) 04:31:30.30

宅建持たずに複数不動産を処分したい個人はどうすればいいんだ？？
買ったら最後永遠に売れないのか？

2019/02/10(日) 05:10:34.12

そんなんじゃ投資用不動産なんてものはまったく成り立たないのだが。
人を馬鹿にしているのか？

2019/02/10(日) 05:14:35.01

（購入→売却のインターバル年数の逆数）　×　（年間売却件数）
が2を超える、とかなんとかもう少しまともで分かりやすい基準でもないとな。
今回調べて分かったのだが伝来の土地を分割売却でお縄とか、人を馬鹿にしすぎ。

2019/02/10(日) 05:20:14.01

大成有楽は個人でやってる人間を完全シャットアウトしてる。
その基準が3年に1回売却してる人間、それを超えるとブラックリストに放り込まれる
三井とか大手はだんだん厳しくなってきたわ
税務署から業者とみなされたらアウト
嫌ならとっとと宅建くらい取れ
アホでも取れる

2019/02/10(日) 09:00:41.71

>>363
なんで法人に遷して倒産なんだ？

2019/02/10(日) 09:07:04.33

>>374
そりゃ固定資産税から逃れるためでしょ
最近は計画倒産って知ったら前の持ち主に権利戻されることもあるくらい厳しいらしいけどね
所有者不明の土地が多すぎて国が怒ってるらしい

2019/02/10(日) 09:13:45.33

宅建なんて簡単にとれるけど登録したくねーな

2019/02/10(日) 10:12:13.80

宅建が意味ないとか、5年でどんどん回した方がいいとか、こういうのは仲介業者が売り上げを上げるための言い分だからな

**名無し不動さん** (JP 0He3-UnhQ [153.145.91.62]) · 2019/02/10(日) 13:48:45.38

少し前の話題で恐縮ですが
不動産運営において赤字にしたほうがいい理由はなんですか？
黒字にして現金保有して将来に備えるほうが良くないですか？

2019/02/10(日) 14:08:51.45

>>378
赤字にしたほうが現金が残るから

2019/02/10(日) 15:35:58.12

>>378
ヒント：CFとP/Lは違う

2019/02/10(日) 16:30:00.81

>>379
残るというか使える現金が増えるかな？

2019/02/10(日) 16:51:16.22

キャッシュフローと税務上の利益の違いがわからない状態でやるのはお勧めしない。
不動産だけでなく、いわゆる事業全般。

2019/02/10(日) 17:13:36.13

>>378
お前には無理
ネタだと思うけどやめとけ

2019/02/10(日) 20:27:46.51

>>378
そんな訳ない
黒字がいいに決まってる
賃貸業は決算書を良くして銀行からバンバン借入しないと成長が遅くなるから

赤字ってことは結局儲かってない事
逓増保険やらで赤字にしてるとか言ってもお金が出ていってるので良いことでは無い
減価償却とかいうてもそれは使ったお金の事でしょ
利益がないって事はやっぱり危うくて駄目だ
税金払いたくないからと言ってお金使って変な節税に走るのは馬鹿のやること

2019/02/10(日) 20:32:44.87

物件を増やす段階の人ばかりではないよ
これ以上ふやすひつもなく、あとはいかに納税額を抑えるかがメインミッションの人も多い

2019/02/10(日) 21:31:16.54

ミニミニから無いかってきたわ

2019/02/10(日) 21:37:15.57

>>384
赤字にするってのはそういうことじゃないだろ

2019/02/10(日) 21:40:08.92

法人は赤字でも現金さえ回れば会社は存続する。融資受ける必要がなければ黒字なんて
そこそこで良いんだよ、５万円の黒字とかね！

2019/02/10(日) 22:18:11.38

>>384
購入初期にどうやって黒字にするんだよ
だれも無駄な経費使えとは言ってない

2019/02/10(日) 22:30:39.45

逆にどうやって赤字にするのか知りたい。
何に経費使ってるの？修繕が無ければ一年を通して放置で家賃入ってくるだけだし。

2019/02/10(日) 22:36:12.93

フルローン、オーバーローンで返済期間が減価償却より長いと赤字で安いんじゃない？

2019/02/10(日) 23:06:19.20

自社ビルでなく賃貸のほうが経費で落とせて…お得。
…とかの感じかな？
上手く回転していればいいけど、逆風が来たらどうなのかね。
それでウチの会社はもう瀕死状態…w
バブル崩壊以降でもかなり稼いでいたから、その時に予防線として買っていれば…

2019/02/10(日) 23:50:15.00

>>390
繰り上げ返済

2019/02/10(日) 23:54:50.42

>>390
ベンツの減価償却費

2019/02/11(月) 00:32:27.95

>>393
ローン完済済みの場合はどうすれば？

2019/02/11(月) 01:00:37.67

>>395
完済してるなら赤字にする必要ないだろ
大事なのはあくまでやむを得ない支出をしっかり計上することで何が何でも赤字にすることではない

2019/02/11(月) 02:29:03.09

メガ大家とかで複数市町村に物件持っている人、ちゃんと全市町村に納税してる？

2019/02/11(月) 04:20:23.60

ウチの前の億越えの住宅に引っ越してきた自営業者
大学生の子供にBMW買ったりしてた
付近の下水道工事の申請関係で赤字決算というのが判った
ちょっと傾いた時に銀行から相手にされず
どっかへ引っ越していった

赤字決算というのは､そういうこと

2019/02/11(月) 08:10:29.83

>>398
ただ業績悪かっただけやん

2019/02/11(月) 08:23:28.50

>>397
東京２３区は、固定資産税都市計画税は、都が課税。都税事務所は複数に渡るけど、振込だから。
それよりも、法務局が複数に渡ることの方が大変。全部まわると、半日どころか１日仕事。
司法書士さんに頼むけど、本人が行かないといけないことも多いから。

2019/02/11(月) 10:20:48.63

>>400
固定資産税じゃなくて法人税所得割の事です。

2019/02/11(月) 10:24:12.54

>>401
訂正　法人税所得割→法人市民税

2019/02/11(月) 10:30:00.05

>>397
固定資産税以外に所有物件に払わなきゃ行けないものって、取得税くらいなものじゃないの？

2019/02/11(月) 10:34:58.07

>>403
例えばですが物件が二カ所の市町村に存在していたら、それぞれの市町村に法人市民税払う必要が有ります。

2019/02/11(月) 11:09:15.75

>>399
黒字でキチンと納税しとけば、銀行から借り入れができる
赤字の非課税事業者には､誰も貸してくれない

それだけのこと

2019/02/11(月) 11:29:39.27

その話は副業程度でやってるサラリーマン大家には無関係だな

2019/02/11(月) 12:35:59.35

>>404
事務所（事業所）や社員寮がなくても払うの？？？？

法人税の納付先は、事業している事務所や工場等がある場所か、
社員寮等がある場所だけだと思い込んでいたんだけど、違うの？
法人税って、収益物件所在地にも払うの？？

2019/02/11(月) 15:04:08.80

>>407
その場所で収益を上げていれば（物件からの収入等）事務所や支店が無くとも払う必要が有りますね。
但し自動販売機設置等は必要ありません。

法人税ではなく法人市県民税です。

2019/02/11(月) 16:42:41.15

>>408
東京都のみに事業所（本店）があって、法人所得税は国税、事業税と住民税は東京都にのみ払っている。ここ十数年ずっと。
でも、物件は4県７市にまたがっているが、請求されたことはいちどもないし、税理士に支払うよう言われたこともない。

法人住民税と事業税の納税義務者の文言やら解釈やらしらべても、
収益物件所在が事業所とみなされると思われる部分が見当たらない。
どこかに分かりやすい文献資料等があったら、教えてください。

2019/02/11(月) 20:55:22.46

地方在住で東京に不動産を持っているが、法人市県民税は市や県には払うが
東京都に払った事ない。
Ｈ２９年度にようやく黒字になったので、これから東京都から税金が
来るのかは知らない。
でも税理士からは何も言われていない。

2019/02/11(月) 21:23:53.58

不動産投資ローンじゃなくて、住宅ローンで低金利で借り入れて、１ヶ月だけ住民票移すとかって危ないよね？
グレーゾーンだけどけっこうやってる人いるからって勧められたんだけど。

2019/02/11(月) 21:52:25.74

>408
うちも都内の法人で、都内以外にだけ物件もってるけど、東京都にしか払ってないし、お尋ねすら来たことない
明日、税理士に聞いてみよ

2019/02/11(月) 21:57:52.13

>>411
自分も考えてる
簡単に言うと、発覚して期限の利益喪失＝一括返済のリスクに見合うと思えば、やればいいんじゃね？

自分は銀行も杓子定規に、不正＝一括請求してもデメリットしかないから、刑事犯罪じゃないかぎり、
話し合いで解決できるんじゃねえかと思ってる

2019/02/11(月) 22:09:03.27

法人税、法人所得税は法人所在地へ納付、固定資産税は各々の所在地へ。

2019/02/11(月) 22:22:00.00

>>411
毎年銀行からローンの明細がその住所に送られてくるけど、それはどうすんの？

2019/02/11(月) 22:48:08.90

>>413
リスクはあるけど、条件はかなり良いよね。
勧めてきた業者は、銀行も何となくわかってて黙認してると思うからグレーゾーンだって言ってた。

>>415
考えてみたら、どうするのかね。

2019/02/12(火) 00:17:31.21

>>405
黒字で納税して業績悪化してたら本末転倒だな

2019/02/12(火) 03:50:24.52

>>414
法人市民税は？

2019/02/12(火) 04:24:00.66

>>411
これよく言われるけど、実際やってる人を知らん