不動産投資を淡々と語る12

2019/01/06(日) 02:06:28.93

前スレ
不動産投資を淡々と語る11
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542115553/

VIPQ2_EXTDAT: default:vvvvvv:1000:512:----: EXT was configured

2019/02/04(月) 12:49:20.54

>>279
おじいさん乙

2019/02/04(月) 13:19:54.90

持ち続けて相続する
それが出口

2019/02/04(月) 21:28:58.17

代々持ち続けている土地は、仕入れ値が無いから、評価額の5％しか控除出来ない。
天井で売り抜けるか、利用価値高めて相続が出口かな。

2019/02/05(火) 16:17:29.19

物件相続して古くなって建て替えても利益見込めないとなったら売却が出口

時価5000万円
控除5％=250万円
譲渡所得税20％=950万円

売却純益4150万円

2019/02/05(火) 22:11:47.49

がいや　ＴＶみなよ

2019/02/05(火) 22:29:24.39

①区分を現金で買う。
②それを担保に三井住友トラストで区分を買う。
③スルガで借り換えし、担保を空ける。
④③で空いた物件を担保に三井住友トラストで区分を買う。

という②～④で無限に区分を増やす。

という手法がまかり通った時代もあったそうな。

2019/02/06(水) 00:47:57.33

①を現金で買ってるからマイナス運営にはならないのかな？

2019/02/06(水) 08:38:06.33

初レスなんだが今カードローンの残債を無くす代わりに住宅ローンを組んで、それを投資に回さないかって話を振られている。

仮に住宅ローンで投資をするってなった時に気をつけた方が良いよって何かある？

2019/02/06(水) 08:49:32.00

>>287
住宅ローンは自分が住む住宅の為のローンだから、基本的に賃貸目的での借り入れはできないと思うぞ。
誰から話を振られてるのかわからないけど、気をつけたほうが良いぞ。

2019/02/06(水) 11:38:42.98

詳細書けばここのおじさんたちが見極めてくれると思う
・カードローンの返済のために住宅ローンを組む
・住宅ローンで投資する
はかなり悪徳業者な臭いがするけど、上手く使いこなせるなら
（そして負うリスクに対して覚悟があるなら）案外悪くないかもしれないよ

2019/02/06(水) 12:53:23.54

住宅買わないと住宅ローン組めないから、買った家を賃貸に出すとかじゃないかな。

たしかフラット35だと出来るんだよな
理由があれば。

2019/02/06(水) 13:26:05.59

>287
状況が見えないから、普通に住宅ローンで買った家を賃貸で貸すと想定して書く。

金融機関にバレて、悪質だと判断されたら期限の利益喪失で残債の一括返済求められる可能性がある。
金融機関もグルとか（後から手のひら返されるかもしれんけど）、転勤絡んだりして相手を納得させられる材料が
あればともかく、基本的にはやらない方が無難。スルガやTATERUで問題になってるエビ改竄と同レベルのことだぞ。
不動産知らない人かもしれないから別で例えると、マイカーローン借りて車買わずに株買うようなもん。

2019/02/06(水) 14:45:20.90

皆ありがとう。
俺自身４月に都内から地方に転勤になるから、その辺は材料として使えるかなとは思っている。

もう少し詳しく自分でも調べてみるわ。

2019/02/06(水) 15:32:09.98

自分も住めば収益物件でも住宅ローン普通に組めるよ、どこの銀行でも

2019/02/06(水) 15:56:15.77

>>287
住宅金融支援機構が入った、フラット３５か、そうでないかを書いてくれないと、話はまるっきり違ってくる。

2019/02/06(水) 16:43:12.67

カードローンの残債がある時点で投資に向かない人だと思うな

2019/02/06(水) 19:58:11.63

>>287
一応可能だけど不正だから、バレないように気をつけなさい

教唆と思われると嫌なのでそう言う事は辞めなさい（棒

2019/02/06(水) 20:29:28.95

>>294
ごめん勉強不足で分からないわ。
ただ確かフラット35とかではなかった気がするよ。

2019/02/06(水) 20:31:03.98

>>296
ありがとう。
つまり残債を無くして新たに大きな負債を抱えるという訳だけども、もし住宅ローンの物件を誰かに貸したらどうなるんだろう？って純粋に思っただけなんだ汗

2019/02/06(水) 20:49:24.43

金融機関にズルがバレて自己破産までがテンプレ

2019/02/07(木) 08:59:34.45

>>298
転勤とかやむを得ない事情で銀行からオッケー貰えればグレーゾーンスレスレで可能
借金含めて帳消しにしたいなら不動産投資用のローンをオーバーローンするのがセオリーだけどかぼちゃとタテルで今は厳しい

2019/02/07(木) 10:17:03.98

>>283
地主の子供は相続して売却するだけで4000万手に入るのか…
勝ち組すぎるだろ

2019/02/07(木) 13:00:25.64

>>301
俺も不動産を相続し、年間400万円くらいの副収入がある。
とは言っても、収入増えたお陰で配偶者控除、児童手当や医療費控除も無くなり、所得税も増えて困ってる。とりあえず住宅ローンの繰り上げ返済に回してるが。

2019/02/07(木) 13:05:17.96

>>302
医療費控除はなくならないぞ。

2019/02/07(木) 13:54:15.91

>>303
元の所得が低いなら有り得る

2019/02/07(木) 14:10:46.52

>>302
相続反則過ぎるだろ
ピケテイが言うように格差の温床なんだから相続物件は国が取り上げるべき

2019/02/07(木) 14:48:46.45

>>303
ごめん。
子供の医療費無料のほうだった。
うちの市町村は年収制限がある。東京都は確か制限ないんだよな。羨ましい。

2019/02/07(木) 15:25:14.44

>>305
相続前だって、賃貸収入からの贈与で、生活費・学費払ってもらってたんだろうから、
誰の名義で納税するかの問題。
それやるんだったら、まず企業の不動産所有を禁じろ。

2019/02/07(木) 15:40:11.57

企業はいいんだよ
社会貢献してるから
相続大家は資産と金受け取ってるだけ
店子を搾取して資本増加しようとする悪の権化
それが相続大家

2019/02/07(木) 16:33:12.78

税金に打ち勝つにはより稼ぐことが王道。私は事情があって取得した収益不動産をてこに
財産を築くべく法人を設立した。
ピケティさんとロバートキヨサキさんとで議論してもらいたい。
どちらの立場をとるかは自由だけど、私はロバートさん側につく。
私の代では無理だけど子供の代で地主、大家として余裕のある生活を実現すべく
努力していますよ。

2019/02/07(木) 16:49:26.45

>>308
>企業はいいんだよ
>社会貢献してるから

本気か？
まあ、雇用の貢献だけでも、個人地主より社会貢献していることは認めるが。

2019/02/07(木) 17:13:35.38

青色申告した方がいいの？
メインが会社員なので白色申告なんだけど。

2019/02/07(木) 17:53:11.34

>>311
10万円控除だけなら白色申告とほとんど手間変わらないから青にした方が得

2019/02/07(木) 18:17:04.31

>>301
東大卒で親から相続したアパート収入だけで暮らしてる有名なおっさんいるじゃん。

2019/02/07(木) 18:31:12.41

1970年代は都内23区はどこも坪単価同じだった。あの頃の地主が胡座かいてるのが腹立つな
寺の地主、儲かりすぎだろ

2019/02/07(木) 20:18:47.10

地主つっても複数子供いると土地割る必要あるから、だんだん居なくなるっしょ

2019/02/07(木) 20:28:30.31

>>311
メインが会社員かどうかは関係ないぞ
青色65万一択

2019/02/07(木) 21:35:12.48

レオパレス、法令違反の疑い１３２４棟に　基準満たさず
https://article.auone.jp/detail/1/3/6/16_6_r_20190207_1549528172307988

2019/02/07(木) 21:43:03.16

>>316
そうなのか。
会社バレしないなら次回は青色申告にしてみようかな。

2019/02/07(木) 22:03:29.15

>>315
地主ではないが、じいちゃんが戦後に会社起こして稼いでくれて、親父がそのうち少し相続し、それを俺が半分くらい相続。会社員だと資産を大幅に増やすことできないから老後までに食いつぶして終わりなんだろうな。
ごめん俺の子供たち。

2019/02/07(木) 22:21:58.57

>>319
昔から三代で終わるっていうからね～

2019/02/07(木) 22:48:18.43

俺も三代目　
俺に廻ってくるのは恐らく1億ぐらいだから無能の俺が使い切って終わり

俺が無能というより
個人が土地をがっつり仕入れるなんて戦後の爺世代しかできないだろ

2019/02/08(金) 00:01:56.02

青色６５万（たくさん年収や儲けの人）は
７年～の罠（税務署から来ました帳簿見せて！）にハマりそうな人は
青色１０万（ほどほどかちょい少ない人）もあるよ
１０万なら相続まで税務署のお世話になることないかな

2019/02/08(金) 00:05:28.24

適切に帳簿付けて青色65万だろ普通

2019/02/08(金) 00:13:22.74

確定申告は自分で？それとも税理士に依頼してる？

2019/02/08(金) 00:16:03.05

今まで青にしてない時点で>>311が事業的規模でないと考えるのが普通だと思うが

2019/02/08(金) 08:02:57.66

>>325
>>311の書き込みからはそのようには読み取れないと思うが

2019/02/08(金) 09:04:13.76

こんなとこで聞かないで、今の時期税務署でやってる無料税理士相談にでも行ってくりゃいいじゃん。ここも無料だけどさw

2019/02/08(金) 12:58:43.90

青色申告ぐらい自分で勉強した方が良いぞ…

2019/02/08(金) 14:04:18.69

5棟10室持ってて青申してないやつとかおらんやろ…

2019/02/08(金) 15:39:45.21

都内だと10室オーナーってハードル高いよな

2019/02/08(金) 18:47:07.28

>>330
条件が抽象的

2019/02/08(金) 21:13:42.93

>>331
どこが抽象的？事業的規模の話だろ。

2019/02/08(金) 21:24:23.85

レオパレス銀座うちの近くや
あそこは大家も属性低いのが多いわ

2019/02/08(金) 21:52:50.86

>>325
311だが、1件しか物件無いので事業的規模に該当しなさそう。

2019/02/08(金) 22:06:44.94

>>334
おいおい小僧、事業的規模になってから悩めよ

2019/02/08(金) 22:21:38.58

一物件でサラリーマンなら赤字になるように調整してるから何色でもよくない？

2019/02/08(金) 22:34:44.12

>>336
一物件でも青にすれば10万円控除できるから赤字にしやすいよ

2019/02/08(金) 23:54:35.59

青色だと赤字の繰り越しもできるから
白色を選ぶ必然性はまるでない

2019/02/09(土) 08:42:39.38

うーん。1物件しか保有してなくて家賃35万くらい。経費として特に何も使ってないので固定資産税や減価償却、火災保険くらいしか確定申告に書くことがない。なので赤字にできない。事業的規模でもないし。
青にすれば10万円控除がつくくらいですか？

2019/02/09(土) 09:22:43.56

レオパレス難民特需発生？

2019/02/09(土) 09:59:35.91

レオパレスは前と同じように他の自社物件への引っ越しという条件付きになるんじゃないのかな。

**名無し不動さん** (JP 0He3-UnhQ [153.145.91.62]) · 2019/02/09(土) 10:17:40.65

レオパレスの建築材偽装やめてくれよ
そんなの大家が見破るの不可能じゃん

2019/02/09(土) 10:27:21.43

>>339
パソコンとか買えば10万円以上でも1年で償却できる

2019/02/09(土) 10:44:13.29

自分の所有物件に空きは一室もないが、レオパレス問題のお陰で空室埋まる棚ぼた大家も出るかもな

2019/02/09(土) 14:08:41.06

今だと都心ほんとうにすぐ埋まる
少しくらい高くても駅近でまともな間取りの物件買っとけ
しばらくは入れ食いだぞ

**名無し不動さん** (JP 0He3-UnhQ [153.145.91.62]) · 2019/02/09(土) 14:49:47.92

同じく
この１ヶ月で6部屋退去で、全て退去前に決まった
イージーゲーム過ぎる

2019/02/09(土) 15:15:39.25

貯金2000万円で年収480万なんだけど、まずは何から始めればいいの？

安くて築古で利回りがいい物件を買うよりはレバレッジをかけられるだけかけてファミリータイプの新築をオーバーローンで買って、ある程度運用したらそれを担保に2棟目、3棟目って買っていき、10年単位で売却ってのを繰り返した方がよさそうだけど・・・

2019/02/09(土) 15:16:38.53

あと、半年間不動産のこと勉強したけど、23区の駅近だと6000万とか平気でするし築30年オーバーで利回り5%とかザラでとても買う気が起きないわ

属性低いし保証人立てられないし、融資もだいぶ絞まってるって聞くし、今から新規参入とか無理ゲーだろ・・・

2019/02/09(土) 15:27:14.82

>>346
家賃設定しくじってるんじゃね？

2019/02/09(土) 15:33:40.06

>>347
規模拡大したいなら区分はやめたほうがいいよ
年収480なら最初は5000万円以下の地方築古アパートかな
好立地物件はなかなか売りに出ないけど

あといまは融資厳しいから新規なら自分で金融機関回るよりも
先に信頼できる不動産会社見つけたほうが早いと思う

2019/02/09(土) 15:50:41.25

地方かぁ・・・
これから人口減る一方だし、土地感全然ないんだよなぁ

2019/02/09(土) 15:50:53.57

>>350
不動産会社が小さい幟旗出してるところか。
ああいう提携は、心中で小馬鹿にしてたんだけど、投資家でもいいわな。

2019/02/09(土) 17:20:28.59

>>348
リート買えば？

2019/02/09(土) 19:37:15.54

>>351
土地勘あるならまだしもないなら地方に手出すな

2019/02/09(土) 19:56:13.38

>>353
これからオリンピックで伸びるかもしれないけど、元本割れのリスクが怖いんだよなぁ・・・
サラリーマンで時間もあまり取れないから、それなら何も考えずにアメリカの国債でも買った方がよさそう

>>354
生まれた時からずっと東京だから地方はハードルが高いですわ

2019/02/09(土) 20:37:24.82

>>355
自分も最近、山手線内に小さな一棟買ってデビューだけど、あまりの儲からななさにワロタ

これだけ市場が成熟したら、金もノウハウもない奴が、後から参入してもリスクしかねえぞ
まして、今素人リーマンお断り状態だからな
（自分は事業主でそこそこ本業廻ってるから、会社で何とか借りられた）

ネットに出てる情報は97%ゴミ、2-3%が少し下がれば検討可能、見に行く気がするのは1%以下
そしてその2-3%のまともな情報は、強者によって拾われてそのうち消える

不動産屋とのコネがない限り、初心者は永遠にまともな物件は、買えないシステムが確立されている
仮に買えても、2%以上の金利ではリスクの方が高いかと

2019/02/09(土) 20:44:51.95

>>356
買ってから儲からないと気づいたのか？

2019/02/09(土) 21:18:34.67

同じ事おもったわＷ

2019/02/09(土) 22:02:32.60

>>356
先輩のように一棟目でゴミを掴まされないように気を付けますわ・・・

毎日建美家や楽待のコラムを読んだり、Youtubeで勉強したりもしたし、どんな物件が人気で相場がどれくらいかも学んだし、たぶん大丈夫やろ

2019/02/09(土) 22:27:16.67

最初だから立地最優先のローリスク物件なだけで、ゴミじゃねーよw
山手線のブランド駅から徒歩5分で、6%は超えてるわ

ただ20年でその利回りだと、払い終わるまでは全く現金残らない

2019/02/09(土) 23:02:23.03

自分で儲からないと言ってたのにどうしたんだｗ

2019/02/09(土) 23:06:18.12

キャッシュフロー出ないような物件を1棟目に買うのは失敗そのものだろ…
今後の家賃下落や減価償却が減ったりしたら手出しは避けられないだろうな

2019/02/09(土) 23:20:52.12

最初の一棟目は地方の負動産覚悟の高利回りキャッシュマシーン的な物件を買って、二棟目から資産価値のある物件を買い進めた方がいい。
負動産の方は最後、法人に移転登記して倒産させればいい。

2019/02/09(土) 23:36:21.54

>>363
何かすごくプロっぽい意見

2019/02/10(日) 00:02:37.19

>>363がいいこと言ってるね
低属性が規模拡大を目指すならやはりなにはともあれまずはキャッシュフローが残らないと話にならない
区分同様最初から都心で買うとそこで打ち止めになる可能性大

2019/02/10(日) 01:30:20.81

今地方の一棟ものキャッシュフローマシーン勧めるのって、
減価償却がっつり乗せきった上に修繕も最小に抑えてる自転車操業大家な気がするｗ

2019/02/10(日) 01:34:59.02

もう地方一棟物バブルは終わってないか？
今は区分の時代
今、地方一棟が買えるなら比較対象は1000万くらいのバブル期区分ワンルーム現金一括
現金一括でCFが残らないはずがない

2019/02/10(日) 01:38:24.42

次に売れる見込みがない上に、それ利回りいくらになるの？

2019/02/10(日) 03:18:35.45

売却なんて簡単にゆってるけど、お前ら、宅建持ってるのか？
今は昔みたいにスルーされず厳しくなってきてるからな
てめえの住み替えでせいぜい5年に1回売却ならまだしも3年でお尋ねきたりする
運用でかつ個人でやろうとするなら宅建持ってないゴミなら完全にアウト

2019/02/10(日) 04:31:30.30

宅建持たずに複数不動産を処分したい個人はどうすればいいんだ？？
買ったら最後永遠に売れないのか？

2019/02/10(日) 05:10:34.12

そんなんじゃ投資用不動産なんてものはまったく成り立たないのだが。
人を馬鹿にしているのか？

2019/02/10(日) 05:14:35.01

（購入→売却のインターバル年数の逆数）　×　（年間売却件数）
が2を超える、とかなんとかもう少しまともで分かりやすい基準でもないとな。
今回調べて分かったのだが伝来の土地を分割売却でお縄とか、人を馬鹿にしすぎ。

2019/02/10(日) 05:20:14.01

大成有楽は個人でやってる人間を完全シャットアウトしてる。
その基準が3年に1回売却してる人間、それを超えるとブラックリストに放り込まれる
三井とか大手はだんだん厳しくなってきたわ
税務署から業者とみなされたらアウト
嫌ならとっとと宅建くらい取れ
アホでも取れる

2019/02/10(日) 09:00:41.71

>>363
なんで法人に遷して倒産なんだ？

2019/02/10(日) 09:07:04.33

>>374
そりゃ固定資産税から逃れるためでしょ
最近は計画倒産って知ったら前の持ち主に権利戻されることもあるくらい厳しいらしいけどね
所有者不明の土地が多すぎて国が怒ってるらしい

2019/02/10(日) 09:13:45.33

宅建なんて簡単にとれるけど登録したくねーな

2019/02/10(日) 10:12:13.80

宅建が意味ないとか、5年でどんどん回した方がいいとか、こういうのは仲介業者が売り上げを上げるための言い分だからな

**名無し不動さん** (JP 0He3-UnhQ [153.145.91.62]) · 2019/02/10(日) 13:48:45.38

少し前の話題で恐縮ですが
不動産運営において赤字にしたほうがいい理由はなんですか？
黒字にして現金保有して将来に備えるほうが良くないですか？

2019/02/10(日) 14:08:51.45

>>378
赤字にしたほうが現金が残るから