不動産投資を淡々と語る12

2019/01/06(日) 02:06:28.93

前スレ
不動産投資を淡々と語る11
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542115553/

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2019/01/26(土) 10:00:51.89

>>213の知っている範囲の話な

2019/01/26(土) 12:08:52.86

>>213
地下が下がったおかげで、利回り上がったよ。万歳！

2019/01/26(土) 14:23:51.78

>>213
おじいちゃん、ボケちゃったのね。

2019/01/26(土) 14:40:10.05

億すらいかない奴は何をやってもダメな奴
土俵にすら上がれてない

2019/01/26(土) 14:42:20.56

>>216
お前ごときのお子様ランチには知らない世界

2019/01/26(土) 14:51:09.72

2018年はほとんど仕事しなかったという俳優・三上博史についての女性陣の意見が現実的でわろたw

・バブル期に活躍してたから、ギャラたっぷり溜め込んでるからこそできることなんだろうね。無駄な散財せずにね

・↑貯金があるというより、アパートか駐車場かマンションとか…。毎月収入が確保できる不動産賃貸をしてるんだと思うよ。売れっ子の時に外車とか派手に遊ばずに、手堅く運用してるはず。

2019/01/26(土) 14:54:12.15

三上って浮いた話もないよな…

2019/01/26(土) 14:56:47.94

>>213
97年にゼロ金利になり
2000年当時は徐々に
不動産にも利回りが
意識されはじめてきた頃だった
記憶があるな。
収益還元法なんて日本語はなかったな。

2019/01/26(土) 19:47:43.03

ソシアルビルの区分をワンフロア持ってるけど、まーまー面白い。
現金買いなんだけど、利回り３０％超えてる。
もう５年持ってるから、とっくにモトは取れてる。

手に負えなくなったら、負動産押しつけ用法人に売却したことにするから無問題

2019/01/26(土) 20:47:47.92

ソシアルは区分もおおいね
なんでだろ？
自分で所有して店始める人用なのか

2019/01/26(土) 20:56:10.12

昔、六本木に20平米の居抜のバーが700万で売られてた。
2002年前後だったはず。まだISDN回線の従量課金制、Yahooチャットがあった時代だな
ネットもそこまで普及してなく折り込みチラシで知ってその頃横浜いたからな
買えばよかったわ

2019/01/26(土) 23:00:56.97

>>222
何その法人kwsk

2019/01/27(日) 08:06:33.27

マンションコミュニティという掲示板の『雑談・コテ禁　湾岸タワーマンション総合スレ』の４６４に
中央区湊の再開発に、反社が関係しているという書き込みがあります。
用地買収をめぐって、ディベロッパーが反社会的な土地ブローカーや反社関係者と取引していたのかな？
取引していたら違法だよ。
ディベロッパーに確認しても意味ナシ。当事者だから。
然るべき第三者に、しっかりと調査してもらわないと。

2019/01/27(日) 09:25:55.52

余りまくってるのにまだマンション作るのか
オリンピック終わったらどうなるんだろうね

2019/01/27(日) 09:36:00.74

言う程余ってなくね？

2019/01/27(日) 12:01:50.61

>>226
あの辺のマンションには住民としてだったり､事務所があったりするからでしょ
地主だっている
オバチャンが道で転ぶと助けてくれたりする

反社会的～っと叫んでる奴のほうが､よっぽど暴力的

2019/01/27(日) 12:19:06.20

あの辺は余ってるでしょ。橋一つで別世界らしいよ。

2019/01/27(日) 16:58:17.60

不動産取引に急ブレーキ　18年下期取引額34%減
海外勢が高値警戒
2019年1月27日 1:30

高水準だった国内の不動産売買に減速感がでている。2018年7～12月の取引額は1兆7290億円と前年同期に比べ34%減った。半期の取引額としては6年ぶりの低水準だ。
これまで欧米市場などに比べ値ごろ感があると積極的だった海外勢が購入を控え始めた。
潤沢な世界のマネーが日本の不動産市場にも流れ込む構図に変化がみられる。

(リンク先に続きあり、要会員登録)
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO4053364026012019MM8000?n_cid=SNSTW001

2019/01/27(日) 22:58:57.05

逃げて～～～ww

2019/01/28(月) 09:42:55.23

>>230
橋渡ると佃・月島・勝どきとか？

ところで、これ面白かったからシェアする
https://www.kenbiya.com/ar/cl/retsuden/tc-110/110.html
地に足着いた地主もいるんだな。アフォ地主から安く買い叩いているので、地主に知恵つけてもらいたくないけども。

2019/01/28(月) 17:00:35.15

木造アパートって、建物のまともな維持しようと思ったら、
単身者向けで一戸あたりいくらくらいかかるもんなの？

つーのも、胡散臭い投資家連中はその辺の話してないように感じるから

2019/01/28(月) 17:42:35.40

>>234
お前には無理

2019/01/28(月) 18:01:10.51

築年数とエリアによるから正直なんともいえんよな。
築30年までなら現状回復程度で埋まるし。設備更新するより家賃下げた方が得な場合もあるし。

2019/01/28(月) 19:00:11.05

いやさ、
・修繕積立金がかからないから運営費が安く済む
・減価償却が大きく取れるから節税効果が大きい
とかばっかり見るけど、見方が短期的過ぎて、それはないんじゃないかと思っちゃってね
RCなら見える資料が多いから分かりやすいんだけどさ

2019/01/29(火) 00:09:36.26

>>237がメリットを理解できていないだけだと思うが

2019/01/29(火) 00:45:36.05

いかに利益の圧縮をして税率20パーセントで売れるかが求められる
アパートは空室が出やすいが、満室になっても自分のタイミングで利益の圧縮ができるのがいい

2019/01/29(火) 00:47:23.05

やらないやつ、やったことないやつに限ってつべこべ言うよな

2019/01/29(火) 08:50:35.19

収入の低い親族に金を貸し付けて買わせて借金返済で返してもらう、ってのは問題ないよね？
税金払うの馬鹿馬鹿しくね？

2019/01/29(火) 09:00:06.64

>>237
木造中古アパートは4～5年で売却するのが基本。
その間満室維持できれば節税目的の投資家に売却し、空室が多いようなら戸建実需層向けに更地にする。それでも3割程度は回収できる。そういうハンドリングの良さや出口が広いことが魅力。
自主管理にすれば維持費は固都税程度。しかも安い。修繕費も安い。同様の目的の投資家や相続税対策目的の資産家が多数いるためすぐに売れる。新築大家系とは根本的にマーケットが異なる。

2019/01/29(火) 10:22:40.94

>>241
お尋ね来るよ

2019/01/29(火) 11:07:46.85

第三者に売却する時にはいくらで売買しても基本的に税務署などから追及はされない。
しかし親族間売買は公的な価格での売買価格にかなり拘束される。その金額が嫌なら近隣の売買事例を集めて
売りたい価格への妥当性を担保する理論武装が必要となります。
その目的はまさしく　>>241　のような取引対策のため。
安く売ると贈与税がかかったりします。今不動産価格が上がっているので、単に不動産の取引をしただけで
確定申告しないのなら利益が出たかどうかお尋ねの葉書が来ましたよ。

2019/01/29(火) 12:23:20.79

>>244
市価でも高値でも売却して割賦で払ってもらえばいいのでは？
購入した不動産をどう使おうが所有者の勝手だろうし。
元をとってからどうするかは別の話だが。
法律にはまったく触れなさそうだけど。

2019/01/29(火) 23:30:06.06

>>244
第三者でも
税務署から手紙は来るよ
ソースは俺

2019/01/29(火) 23:56:33.39

湾岸エリアの中古の坪単価がクソ下がってるのは利便性が問題か
有明テニスの森あたりにあるタワマン買っても誰があんな辺鄙なところから通勤するんだよ

2019/01/30(水) 00:31:36.03

有明の辺は平米80万くらいか
これなら都心3区の築50年のリノベーション買ったほうがいいな

2019/01/30(水) 07:45:07.85

>>247
俺の元上司
社屋が晴海から大手町に移転して、通勤不便になってやんのw

2019/01/30(水) 09:28:27.95

お尋ねなんだけど。
来る時と来ない時があるんだよね…何か理由でもあるのかね？
アベノミクス開始1年程度で売った2件は来なかった。
アベノミクス開始3～4年で売った2件には来た。
利益が出たとでも判断されたのかね…（まぁ利益出てるんだけど）

2019/01/30(水) 09:34:32.72

>>250
自分はお尋ねきたことないけど、来た人曰く金額云々ってわけでもないらしく。きちんと説明したら納得したのかそれっきりだそうで。

2019/01/30(水) 11:03:01.24

>>250
アベノミクス開始2年までは来てないね
2014年のは来てないけど
2015年に売ったの物件には来た

2019/01/30(水) 12:08:35.37

>>213
なわけ無いだろ

2019/01/30(水) 13:23:25.88

中央区と江東区はもはや兄弟。
暇なときに、一日券買って、このバス乗るといいよ。
ttps://tobus.jp/blsys/navi?LCD=&VCD=cslrsi&ECD=picsroute&RTMCD=181

2019/01/30(水) 17:22:30.22

>>250
＞利益が出たとでも判断されたのかね…（まぁ利益出てるんだけど）
脱税したと言う事。

俺は自営業だから、毎年確定申告する。
不動産売却した時は、それも申告する。
確定申告してるから税務署から問い合わせが来たことはない。
サラリーマンは確定申告しなくてもいいの？。

利益がでれば、税金がっぽりとられる。
不動産だけ４００万税金とられた年もあった。

2019/01/30(水) 17:40:04.62

不動産投資大手TATERUで350件の不正発覚、調査報告書の生々しい中身
https://diamond.jp/articles/amp/192126?display=b

2019/01/30(水) 20:27:40.21

>>255
確定申告した後に、お尋ねが来てるのよ。想像で話を作るなw

2019/01/30(水) 20:43:45.75

自力？税理士入れててもお尋ね来るの？

2019/01/31(木) 01:09:38.03

>>255
>確定申告してるから税務署から問い合わせが来たことはない。
なにこの理論ｗ

2019/01/31(木) 09:22:13.74

不動産投資してる香具師、物件所有者になってもなかなか元が取れなくて焦ってるらしいｗ！いまだに鬼ホールドしてるマヌケガイジおりゅ？ [761261153]
http://leia.5ch.net/test/read.cgi/poverty/1548890374/

2019/01/31(木) 09:59:45.63

>>254
江東区のナンバープレートは？中央区は品川ナンバー。

2019/01/31(木) 11:12:13.50

>>259
御意
すごいですね～

2019/01/31(木) 23:04:39.48

日本は相続税が高すぎる、賃貸が最強だな

2019/02/02(土) 08:43:56.48

>>261
ゲソ

2019/02/02(土) 22:43:18.64

今月、まとまった融資、確実です。

2019/02/03(日) 18:47:30.95

不動産投資初心者なんですが、教えてください。

不動産投資の契約を進めていて、金消契約前なんですが、この段階でキャンセルする場合、
手付金(10万)の放棄だけで済みますか？

2019/02/03(日) 19:35:27.98

>>266
売買契約はどーなっとる？

2019/02/03(日) 19:49:27.13

>>267
本契約終わって、クーリングオフ期間も過ぎて、明後日金消です。

2019/02/03(日) 21:16:10.77

契約書に従って。
本契約終わっているって事はないでしょう。
金も渡さずに登記簿渡すわけがない。

2019/02/03(日) 21:23:23.48

>>269
そうですね。
契約書よく確認してみます。

2019/02/03(日) 21:24:15.90

手付けの10万って少ないね、
手付け放棄だけでキャンセルできるならしたほうがいいんじゃね？
普通は売契に売価の10～20パーは違約条項つけるもんだが

2019/02/03(日) 21:33:49.95

>>271
10万円だけで済めば勉強代だと思って諦められますが、契約書確認したら20%の違約条項つい
てますね。
変な物件売られたわけでもなく、自分で決めたことなので勉強不足だっただけですね。
自己責任なので仕方ないです。

2019/02/03(日) 21:37:02.11

本人が本契約終わってるって言ってるんだから終わってるんじゃないの？
手付金放棄かローン条項盾にローン否決を願うしかないんじゃ？

2019/02/03(日) 21:39:24.55

（バレたらだめだけど）銀行に「返す宛がなくなったから否決してくれ」って頼む最終手段もあるよ

2019/02/03(日) 21:44:22.07

ほい
http://www.kyoto-realestate.net/faq/estate-etc/post-144.html

2019/02/03(日) 23:04:12.33

少額手付による手付解除を防止するための違約金条項の有効性
https://www.retpc.jp/archives/18315/

2019/02/04(月) 00:43:21.68

手付10万って100万のクソ田舎にある築80年のクソ物件でも買ったか

2019/02/04(月) 01:36:11.34

え、こないだ普通に都内の物件買ったけど手付10万だったぞ

2019/02/04(月) 11:51:44.87

俺も３０年やってるから、出口（売却）を一度経験しないといけないかもな。

2019/02/04(月) 12:49:20.54

>>279
おじいさん乙

2019/02/04(月) 13:19:54.90

持ち続けて相続する
それが出口

2019/02/04(月) 21:28:58.17

代々持ち続けている土地は、仕入れ値が無いから、評価額の5％しか控除出来ない。
天井で売り抜けるか、利用価値高めて相続が出口かな。

2019/02/05(火) 16:17:29.19

物件相続して古くなって建て替えても利益見込めないとなったら売却が出口

時価5000万円
控除5％=250万円
譲渡所得税20％=950万円

売却純益4150万円

2019/02/05(火) 22:11:47.49

がいや　ＴＶみなよ

2019/02/05(火) 22:29:24.39

①区分を現金で買う。
②それを担保に三井住友トラストで区分を買う。
③スルガで借り換えし、担保を空ける。
④③で空いた物件を担保に三井住友トラストで区分を買う。

という②～④で無限に区分を増やす。

という手法がまかり通った時代もあったそうな。

2019/02/06(水) 00:47:57.33

①を現金で買ってるからマイナス運営にはならないのかな？

2019/02/06(水) 08:38:06.33

初レスなんだが今カードローンの残債を無くす代わりに住宅ローンを組んで、それを投資に回さないかって話を振られている。

仮に住宅ローンで投資をするってなった時に気をつけた方が良いよって何かある？

2019/02/06(水) 08:49:32.00

>>287
住宅ローンは自分が住む住宅の為のローンだから、基本的に賃貸目的での借り入れはできないと思うぞ。
誰から話を振られてるのかわからないけど、気をつけたほうが良いぞ。

2019/02/06(水) 11:38:42.98

詳細書けばここのおじさんたちが見極めてくれると思う
・カードローンの返済のために住宅ローンを組む
・住宅ローンで投資する
はかなり悪徳業者な臭いがするけど、上手く使いこなせるなら
（そして負うリスクに対して覚悟があるなら）案外悪くないかもしれないよ

2019/02/06(水) 12:53:23.54

住宅買わないと住宅ローン組めないから、買った家を賃貸に出すとかじゃないかな。

たしかフラット35だと出来るんだよな
理由があれば。

2019/02/06(水) 13:26:05.59

>287
状況が見えないから、普通に住宅ローンで買った家を賃貸で貸すと想定して書く。

金融機関にバレて、悪質だと判断されたら期限の利益喪失で残債の一括返済求められる可能性がある。
金融機関もグルとか（後から手のひら返されるかもしれんけど）、転勤絡んだりして相手を納得させられる材料が
あればともかく、基本的にはやらない方が無難。スルガやTATERUで問題になってるエビ改竄と同レベルのことだぞ。
不動産知らない人かもしれないから別で例えると、マイカーローン借りて車買わずに株買うようなもん。

2019/02/06(水) 14:45:20.90

皆ありがとう。
俺自身４月に都内から地方に転勤になるから、その辺は材料として使えるかなとは思っている。

もう少し詳しく自分でも調べてみるわ。

2019/02/06(水) 15:32:09.98

自分も住めば収益物件でも住宅ローン普通に組めるよ、どこの銀行でも

2019/02/06(水) 15:56:15.77

>>287
住宅金融支援機構が入った、フラット３５か、そうでないかを書いてくれないと、話はまるっきり違ってくる。

2019/02/06(水) 16:43:12.67

カードローンの残債がある時点で投資に向かない人だと思うな

2019/02/06(水) 19:58:11.63

>>287
一応可能だけど不正だから、バレないように気をつけなさい

教唆と思われると嫌なのでそう言う事は辞めなさい（棒

2019/02/06(水) 20:29:28.95

>>294
ごめん勉強不足で分からないわ。
ただ確かフラット35とかではなかった気がするよ。

2019/02/06(水) 20:31:03.98

>>296
ありがとう。
つまり残債を無くして新たに大きな負債を抱えるという訳だけども、もし住宅ローンの物件を誰かに貸したらどうなるんだろう？って純粋に思っただけなんだ汗

2019/02/06(水) 20:49:24.43

金融機関にズルがバレて自己破産までがテンプレ

2019/02/07(木) 08:59:34.45

>>298
転勤とかやむを得ない事情で銀行からオッケー貰えればグレーゾーンスレスレで可能
借金含めて帳消しにしたいなら不動産投資用のローンをオーバーローンするのがセオリーだけどかぼちゃとタテルで今は厳しい

2019/02/07(木) 10:17:03.98

>>283
地主の子供は相続して売却するだけで4000万手に入るのか…
勝ち組すぎるだろ

2019/02/07(木) 13:00:25.64

>>301
俺も不動産を相続し、年間400万円くらいの副収入がある。
とは言っても、収入増えたお陰で配偶者控除、児童手当や医療費控除も無くなり、所得税も増えて困ってる。とりあえず住宅ローンの繰り上げ返済に回してるが。

2019/02/07(木) 13:05:17.96

>>302
医療費控除はなくならないぞ。

2019/02/07(木) 13:54:15.91

>>303
元の所得が低いなら有り得る

2019/02/07(木) 14:10:46.52

>>302
相続反則過ぎるだろ
ピケテイが言うように格差の温床なんだから相続物件は国が取り上げるべき

2019/02/07(木) 14:48:46.45

>>303
ごめん。
子供の医療費無料のほうだった。
うちの市町村は年収制限がある。東京都は確か制限ないんだよな。羨ましい。

2019/02/07(木) 15:25:14.44

>>305
相続前だって、賃貸収入からの贈与で、生活費・学費払ってもらってたんだろうから、
誰の名義で納税するかの問題。
それやるんだったら、まず企業の不動産所有を禁じろ。

2019/02/07(木) 15:40:11.57

企業はいいんだよ
社会貢献してるから
相続大家は資産と金受け取ってるだけ
店子を搾取して資本増加しようとする悪の権化
それが相続大家

2019/02/07(木) 16:33:12.78

税金に打ち勝つにはより稼ぐことが王道。私は事情があって取得した収益不動産をてこに
財産を築くべく法人を設立した。
ピケティさんとロバートキヨサキさんとで議論してもらいたい。
どちらの立場をとるかは自由だけど、私はロバートさん側につく。
私の代では無理だけど子供の代で地主、大家として余裕のある生活を実現すべく
努力していますよ。

2019/02/07(木) 16:49:26.45

>>308
>企業はいいんだよ
>社会貢献してるから

本気か？
まあ、雇用の貢献だけでも、個人地主より社会貢献していることは認めるが。

2019/02/07(木) 17:13:35.38

青色申告した方がいいの？
メインが会社員なので白色申告なんだけど。

2019/02/07(木) 17:53:11.34

>>311
10万円控除だけなら白色申告とほとんど手間変わらないから青にした方が得

2019/02/07(木) 18:17:04.31

>>301
東大卒で親から相続したアパート収入だけで暮らしてる有名なおっさんいるじゃん。