不動産投資を淡々と語る12

2019/01/06(日) 02:06:28.93

前スレ
不動産投資を淡々と語る11
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542115553/

VIPQ2_EXTDAT: default:vvvvvv:1000:512:----: EXT was configured

2019/01/06(日) 02:19:22.44

6年ぶりぐらいに安くなりそうだな
買い場到来かな

2019/01/06(日) 06:38:29.92

うむ。震災以来の買い時ですな。

ワッチョイついた！サンクス。

2019/01/06(日) 06:44:40.01

財（不動産）の価値に関する思考実験

１）資産価値
壺に１００円玉を入れれば１枚ごとに壺の価値は１００円増す
日本人が年間に住宅ローンに注ぎ込む資金を年間１０兆円と仮定した場合だが
日本列島での不動産の総額が年間１０兆円をオーバーして増加しなければ投資対象として壺に劣ると判断せざるを得ない
総論で言えば不動産に投資価値はない（特別に良い場所だけは例外かも知れんけどね）

２）利用価値
冷蔵庫を購入する者はいてもレンタルする者はいない→長期間のレンタル費用は購入費より桁外れに高額だらかである。
（イベント等の短期は例外）
購入した時の支払い額が長期間居住の賃貸物件より９０％ぐらい割安？（まさか）
→不動産を購入した時の支払い額が賃貸より桁外れに安いって訳じゃ無い。
資産価値＋利用価値で考えた場合ですら分譲が賃貸を上回る程に有利か否かは不安。

３）満足価値
不動産信仰は所詮は自己満足？

2019/01/06(日) 06:48:22.06

この的外れコピペ、日本語もおかしいからもう貼らないで

2019/01/06(日) 07:08:14.51

東京23区　世帯年収５００万以下の割合

千代田区　３３％
港区　３８％
中央区　４３％
目黒区　５０％
品川区　５３％
渋谷区　５３％
文京区　５４％
世田谷区　５４％
江東区　　５５％
新宿区　　５８％
豊島区　６０％
荒川区　６０％
江戸川区　６０％
練馬区　６０％
台東区　６０％
杉並区　６０％
大田区　６１％
墨田区　６３％
葛飾区　６３％
北区　　６５％
板橋区　６６％
中野区　６７％
足立区　６９％

2019/01/06(日) 07:13:22.83

こうしてみると、都心３区以外は半数以上が年収５００万以下の庶民だらけだということがわかる。

2019/01/06(日) 08:20:48.68

「中央区湊　住吉会」
　でググったらよく分かるよ

2019/01/06(日) 09:45:08.20

人口5万人に満たない千代田区と90万人近い世田谷区を同列で比較しても意味ないと思う。都心には学生向けアパートとかほとんどないんだから

2019/01/06(日) 11:30:39.02

シノケンってどうなの？
さっき電話きたんだけど

2019/01/06(日) 11:31:07.20

>>7
驚く要素あるかい？

**名無し不動さん** · 2019/01/06(日) 12:44:30.38

経済予測的中で話題のニトリ会長　「2019年末の日経平均も2万円割れ、為替は105?110円」と予想│WWD JAPAN
https://www.wwdjapan.com/764685

似鳥会長は19年以降の景気を「先行指標として注視している住宅関連の指標が日米で下がっており、来年以降は世界的に下り坂になる。私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った」と言う。

私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った
私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った
私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った
私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った　　　

2019/01/06(日) 13:03:05.68

まぁ売り時でしょ
そんでオリンピック後に下がったところで買い

2019/01/06(日) 13:23:33.85

>>13
今は売り時だと思うけど、オリンピック終わって下がるかな？
万博とリニア、さらに職人不足で向こう10年は建築費が高い状態が続くから、土地値が下がっても結局マンションは高く、土地値が下がっているから良い立地は出てこないで悪循環はあるかも

2019/01/06(日) 13:47:12.72

既に売り時逃してると思うけど…

2019/01/06(日) 14:35:04.26

>>4
間違いだらけのバカコピペ
ローン組んだ場合の例えが馬鹿すぎる
壺はの価値は常に満タンだよ
例えでいうなら所有権が移転した時点で壺の中の金の所有権が変わると考えるべき
ローンはまた別の経済活動だバカ
もう貼るな

**名無し不動さん** (JP 0H32-p/FX [153.145.222.69]) · 2019/01/06(日) 15:20:35.70

23区と横浜川崎浦和大宮

これ以外の不動産には価値がない

2019/01/06(日) 15:31:10.11

大宮浦和より吉祥寺を擁する武蔵野市辺りのほうが価値あると思うけどなあ
それに23区も北側東側は…ry

2019/01/06(日) 16:32:07.38

>>7
既に資産築いて引退した高齢世帯も含んでる？

2019/01/06(日) 16:32:51.74

去年ワンルーム業者からノリで大田区の物件2100万で買った初心者なんだが
気まぐれに査定に出してみたら2300万で売らせてくれないかと言ってくる業者がいた
まさか区分でしかも1年でキャピタル出るとは思わなかったがこんなことあり得るの？
なんか裏がありそうだけど仮に本当に提示価格で売れるとしたら売っちゃった方がいいの？

2019/01/06(日) 17:24:30.42

本体：２１００万
仲介手数：７１万
司法書士（移転、手数料、交通費等）：５０万
団体信用生命保険、銀行諸手数料：２０万円
火災風災地震家財保険：３０万
--------------------------
Δ２２７０万

売却時：２３００万
仲介手数料：Δ７７万
司法書士（抹消）：Δ５万

２２７０＋７７＋５＝２３５２万

２３００－２３５２＝Δ５２万（借金の場合）
Δ２万（キャッシュ購入の場合）

>>20
初心者らしいが結局はマイナスだ

2019/01/06(日) 17:45:54.73

>>21
売主物件だから仲介手数料かかってないし
諸費用も即断即決サービスで込み込み10万にまけてもらったよ

でもそうか売る時は仲介手数料結構かかるよな…

2019/01/06(日) 18:00:19.92

>>22
仲介なのに諸費用10万ってどういうこと？

2019/01/06(日) 18:11:31.02

>>23
中古区分を仲介業者ではなく売主業者から直接買ったから仲介手数料は発生してないってこと

諸費用は抵当とかローン手数料、火災保険などを全部ひっくるめた初期費用のことね
「通常50万かかるところを今即決していただければ40万はこっちで負担します！」って押されたから買ってしまった

2019/01/06(日) 18:15:40.93

>>22
あと短期売買だと税金半分持ってかれるからな
だ、か、ら、運用が基本

プロは運用をしつつも、売却も想定して一応、広告には釣り物として載せておく。
でも実需人間には運用中は売らない。オーナーチェンジものとして売るが、
しばらくは様子を見て運用で稼いでから本格指導がプロのやり方

2019/01/06(日) 18:18:36.16

ちなみに広告に釣り物件として載せておくメリットは
これはガチプロのやり方なんだが、実は今は運用中なので～などと適当なことほざいおいて
ほかの売却予定の物件に誘導させることもできる。
素人からしたら、あの物件まだ売れてないのかと思われたりするが、実は売れてないのではなく
売っていないのが正解だということに気付いていない。

2019/01/06(日) 18:20:49.84

>>24
失礼、売却仲介の受任で意味不明な費用が発生するのかと思った
それ仲介物件獲得の常套句で、後でやっぱり売れないので値下げしましょうとなるような
バックオーダーでもあるのかな、イベント控えてる大阪や名古屋ならまだしも東京なら売ってもいいと思うよ

2019/01/06(日) 18:29:44.02

>>24
売主物件ってことは仲介手数料相当以上の利益を乗せて販売してたと考えるのが妥当かな
すると2300万はおろか、2100万での売却も難しいと思うぞ

2019/01/06(日) 18:30:28.71

>>25
>>26
税金ってのはたとえば仲介手数料とか差し引いても100万利益が出たら大体40万持ってかれるって認識で合ってるよね？

つまりプロは他の物件を売るために俺の物件を割高に査定してるってことかな？
でも俺も元々長期運用のつもりで買ってるし提示価格で売れたらラッキーと思ってとりあえず載せておくことに別にデメリットはないよな？

2019/01/06(日) 18:33:51.08

>>27
元々長期運用のつもりだしキャッシュフローは回ってるから値下げに応じるつもりはないわ
まぁ東京なら売れればラッキーってことねサンクス
>>28
うんその通り
だからあり得るのか？って質問だった

2019/01/06(日) 18:46:39.75

>>29
あくまで売り出し価格の話でしょう

2019/01/06(日) 18:48:37.54

>>30
キャッシュフローどのくらい出てるん？

2019/01/06(日) 19:03:04.32

>>31
まぁね
やけに自信満々だったからさｗ
>>32
月々1万とちょっと

2019/01/06(日) 19:22:33.23

>>33
固定資産税、空室損失、運営費あたりを引いた後のキャッシュフロー？

2019/01/06(日) 19:30:17.33

>>34
運営費は引いてるよ
固定資産税はまだ払ってないけど按分すると月-4000円くらいになるのかな？

空室損失ってのは初めて聞いたわ
どういう考え方？

2019/01/06(日) 19:35:16.17

>>35
想定空室率分を差し引く考え方ね
ちなみに運営費ってのは退去や入居に係る諸費用や設備の更新費用も含まないといかんね

2019/01/06(日) 19:47:24.95

>>34
実際のキャッシュフローの話とシミュレーションで考慮すべき空室損失ってまた別の話じゃない？

2019/01/06(日) 19:53:05.51

>>18
東側って江東区も入る？

2019/01/06(日) 20:04:54.64

>>36
それって業者が出すシミュレーションじゃね？
業者のシミュレーション通りならそもそも現行家賃より低い設定で出してるし2年に1回入居者変わったり10年ごとに家賃2%下落とかになってるからキャッシュフロー出ようがないよ

2019/01/06(日) 20:09:20.57

>>20だけど仲介業者から追電きたぞｗ
2400万で頑張ってみるからいち早く媒介契約結ばせて欲しいとのこと

もうこえーよｗｗｗ

2019/01/06(日) 21:20:09.99

>>37
キャッシュフローが出てるから値下げには応じないと書いてあってたが
それは空室考慮しない短期的な話であって中期的にはマイナスキャッシュフローなのではと気になった次第

2019/01/06(日) 21:22:31.18

>>39
シミュレーションは業者云々じゃなくて自分でした方が良いぞ
それにしてもだいぶ甘い家賃下落シミュレーションに聞こえるぞ

2019/01/06(日) 21:58:56.27

>>42
だいぶ築古だしそもそもの想定家賃が現行より低い設定だからそこまで甘いとも思わないかなー
むしろ2年ごとに1ヶ月の空室発生だから立地や管理会社の実績から考えても厳しめだと思ったくらい
出口もとりあえず10年後くらいを考えてたしね

2019/01/06(日) 22:09:47.16

空室率４％で厳しめって・・・

2019/01/06(日) 22:17:32.15

>>43
自分でシミュレーションしてみてマイナスキャッシュフローを理解した上での投資ならいいんだが
あまりよく理解してない印象だったので

2019/01/06(日) 22:50:57.22

そのマンションはちなみに自分で住んでいるのか？
自分で住んでいる、住んでないだけでも損失額がかなり違ってくるぞ
住んでなくて別にマンション借りて住んでるならその分も考慮しないとな

2019/01/06(日) 22:53:16.78

あと住所はどうしているんだ？住民票はどこにしている？
不動産取得税は？床面積は？壁芯面積は？

2019/01/06(日) 22:57:38.07

>>46-47
落ち着け

2019/01/06(日) 23:59:51.82

ニトリ社長は昨年までに投資物件は全部売り払ったってさ。ニトリ社長の予想は毎年遠からず当たってるから信憑性高いね。
今持ってる人は残念なことになりそうだね(笑)

2019/01/07(月) 03:08:33.78

>>35
働いたら負けが不動産投資の基本だから、
月四千円でもマイナスキャッシュフローはダメだよ。
ローンの返済期間延ばしてもらってでも、月一万円以上プラスキャッシュフローにしないと。

2019/01/07(月) 07:57:35.28

>>40
毎月チャリンチャリーン入ってる物件なら、売れるまで手数料かからないんだし試しにやらせてみればいいじゃん。
売るか否かは買い付け入った時点で考えればいい。
短期譲渡だから売らない前提かもだけど。

2019/01/07(月) 08:32:04.19

おとり物件って腹立つけど自分もやってるから人のことは言えない

2019/01/07(月) 09:49:34.14

>>50
固定資産税分-4000円（4.7万÷12）でも7000円残るって意味ね
実際は毎月1万円以上振り込まれてるよ
上の人みたいに空室率がどうの家賃下落がどうのと言われたらマイナスキャッシュフローだけどｗ
>>51
うん。話聞いた感じ出すだけなら何の負担もかからないみたいだし試しにやってみようかと
反響も逐一報告してくれるみたいだし
万が一100万円以上手残りありそうだったら短期譲渡でも売っちゃうかもしれん
5年後に売れる保証もないしキャッシュがあれば一棟やった方がいいしね

2019/01/07(月) 09:50:15.80

>>50
働いたら負け？

それ以外は同意

2019/01/07(月) 10:03:13.16

>>53
一棟こそバカ高い上に5年後に売れる保証無くないか？

>>54
働いたら負けは自分も違和感あったけど、持ち出し有りの意味だったのかなと考えてみた

2019/01/07(月) 10:18:07.70

>>55
でもキャッシュの貯まるスピードが段違いじゃん？
このスレでも「区分はありえない、やるなら一棟」みたいなレスよく見るし
まぁ仮に一棟は高くて買えないとしてもキャピタルゲイン得られる物件があれば売って新しい区分を買った方が確実では？

2019/01/07(月) 11:49:44.16

キャッシュがあれば一棟がいい。
年利９%以上になる。

2019/01/07(月) 12:35:03.80

>>53
購入時の2100万はフルローン？
何年で融資引いてるかによっても戦略変わりそう

2019/01/07(月) 14:10:20.38

韓国人って何であんなに頭がおかしいのかなと思ってたのですが、
インターネット時代なんですね。
色々記載されてます。
【韓国人は頭がおかしい】で検索してみてください。
とても韓流なんて言ってられないですし韓国に旅行なんてありえない。
日本にも観光なんかに来て欲しくないですよ。

2019/01/07(月) 17:29:41.08

>>56
一棟は土地持ちがやるから各種の旨みがあって、土地から仕入れてってやる意味ある？
それなら更地で貸せるいい土地を手に入れたほうが良くないか？

2019/01/07(月) 20:24:34.05

先輩たち！1棟のほうがキャッシュが貯まる理由はなんでですか？

2019/01/07(月) 21:53:28.61

修繕積立が一棟物は強制徴収されないからその分たまりやすい
木造ならさらに建物価格をうまく算出することで、減価償却が大きくなって税金が繰り延べされるからその分たまりやすい

一棟は運営中に儲けた気になりやすく、いいタイミングで高値で売れたなら大きく儲けられる
区分は運営中に損した気分になりやすいが、売ると実はかなりプラスのことも多い

2019/01/07(月) 22:00:52.36

修繕は1棟も必要だし減価償却もあくまで売却時までの繰り延べだし、ほぼ気のせいってこと？

2019/01/07(月) 22:10:19.05

>>63
繰り延べできるってことは先に現金が手に入るから利益に繋がる

2019/01/07(月) 23:43:56.55

>>18
東側は駄目なのは同意

2019/01/08(火) 00:59:39.83

今はリーマンが1億の一棟物購入条件は
年収1千万の本業＋頭金3千万用意しないと
融資おりない。
ほぼ無理ゲーだわ

2019/01/08(火) 01:40:12.47

年収1000? なにそのお子様収入
年収1000なんて江戸川区に4000万の物件を35年ローンして子供の教育費払って嫁に生活費やって自分は小遣い1万生活でかつかつ

不動産投資の土俵にすら上がれない。このスレを見てる場合じゃない。
クソして寝ろ

2019/01/08(火) 01:45:47.32

お客さん見てると、5000万の物件買うファミリーは今の人は年収1500前後が多いな。俺が担当でキャッシュで買うボン息子娘は100人中1人いるかどうか、99%ローン

2019/01/08(火) 02:37:31.17

年収予想（2019年・最新版）
この年収予想で350万円以下は池沼レベル！
今回の冬ボーナス、昇給が反映されてます。
https://u.nu/37g1

ブラック企業判別（2018年度・最新版）
現役社員の年収、サービス残業の有無など生々しい情報があります！
転職するときは必ず調べてください！
https://u.nu/h7o1

2019/01/08(火) 03:55:37.21

つまり一棟物は99%出口塞がれたか

2019/01/08(火) 07:32:19.03

>>68
不動産屋か？業者が偉そうに。そういうお前はどうなんだよ。

金食い虫の芸能人と交際・結婚するくらいの不動産屋になら大きな口叩かれても仕方ないと思うけどな。
山本モナ、高橋真麻も不動産屋と結婚したなぁ。

▼女優深田恭子（36歳）に真剣交際中の新恋人がいることが6日、分かった。お相手は不動産業界で史上最年少で株式上場し、時代の寵児（ちょうじ）といわれたシーラホールディングス会長、杉本宏之氏（41歳）。

2019/01/08(火) 09:29:48.45

1棟で売れないならバラ売りしたら？

**名無し不動さん** (JP 0H32-p/FX [153.145.222.69]) · 2019/01/08(火) 10:08:20.48

不動産はもう都心の地主しか成功しないよ

2019/01/08(火) 12:21:22.51

>>70
１～２億前後の一棟物は、もともと出口狭くて売りにくいっていわれてたもんね。2013年からの５年間が異常だったとも言える。その間に売り抜けられて安堵してる。

3000～7000千の手頃な一棟はまだまだ出口あると思ってるけど甘いかな？

2019/01/08(火) 13:36:00.50

一棟もの自己資金３割無理ゲー過ぎ

2019/01/08(火) 13:43:31.71

また、数年後、ほとぼり冷めたら
融資基準緩くなるんだろうね
締める、緩く、の繰り返しかな

**名無し不動さん** (JP 0H32-p/FX [153.145.222.69]) · 2019/01/08(火) 14:03:43.13

1億物件なんてゴミしかないのに、、
最低でも1億5000万が最低基準
それだと自己資金4500万、、、、
あほすぎる

2019/01/08(火) 14:53:28.03

>>77
一棟物はオワコンなんです

2019/01/08(火) 17:26:29.40

融資付くってだけで、２～３割高くしても買ってくれるんだもんなぁ
逆に融資付かなくなったら２～３割安くしても買ってくれない。

2019/01/08(火) 21:25:26.22

10棟以上フルローン持ってる
今でも一棟フルローン出る
まだ買うから早く安くなって欲しい。

2019/01/08(火) 22:13:11.97

【不動産】「家賃保証」の嘘で借金1億　年収800万のリーマン大家、破産の危機
https://egg.5ch.net/test/read.cgi/bizplus/1518267259/

2019/01/08(火) 22:13:50.74

【不動産】わずか３畳…でも人気　都心で増える狭小賃貸物件
https://egg.5ch.net/test/read.cgi/bizplus/1543326965/l50

2019/01/09(水) 11:53:35.60

>>50
不動産投資は素人なんですけど、この基本の理屈がわからないです。

マイナスキャッシュフローがダメなのはわかるんですが、ローンの返済期間伸ばすと総額は増えると思うんですが、
それでもローン返済期間伸ばすメリットって何ですか？

2019/01/09(水) 12:40:13.00

>>83
多分だけど出ていくお金は可能な限り先送りした方がいいからでは？
死ねば残債は払わなくてすむし

2019/01/09(水) 13:08:03.71

>>83
融資期間が長くなると内部収益率が上がる

2019/01/09(水) 17:02:41.97

三百年ローンとか考えてみたらわかるでしょ

2019/01/09(水) 17:25:29.71

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2019/01/09(水) 23:37:14.71

https://youtu.be/--4XhbfWOL0

2019/01/10(木) 10:35:58.13

>>83
分からないならやめた方がいい
かなり頭が良い人でも分からない人は多い

2019/01/10(木) 11:34:45.67

川端義人神奈川県藤沢市大鋸1ー14ー9

インサイダー粉飾決算元暴力団員違法派遣会社代表詐欺不動産投資会社代表

2019/01/10(木) 11:38:46.99

一棟物は億越え物件より5千万程度までの小ぶりな物件を複数持つほうがリスクが小さい。
資産の組み換えも簡単にできるし、何より木造物件はハンドリングしやすい。

2019/01/10(木) 12:03:51.19

>>91
頭金1500万か…

2019/01/10(木) 12:53:57.02

五千万円の1棟なんてゴミ立地やん

2019/01/10(木) 12:57:34.10

>>93
自分が住むわけじゃないから地方でもええやん

2019/01/10(木) 13:07:47.20

誰が住む話してんだ？

2019/01/10(木) 13:09:53.91

不動産投資やめた身だから言うけど、あまり手広くやらない方が良いよ
儲け云々以前に宅建協会のせいで気分悪い思いする可能性あるからね
やるなら協会に供託金払って免許収得してからの方がベターだよ

2019/01/10(木) 14:01:20.26

>>95
地方には地方の需要があるから賃貸事業は成り立つということ

2019/01/10(木) 14:09:44.74

今はね
地方の需給は将来崩れると思うよ

2019/01/10(木) 15:37:13.38

>>98
地域によるわな

2019/01/10(木) 17:11:39.28

そう。地域によると思う。
地方というのがどこまでを指してるのかわからないけど、首都圏以外を全部まとめて地方と言ってるのかな？
もしそうだとしたら京都とか衰退するはずないと思うよ。