【賃貸】サブリース不動産投資【スルガ銀行】
「サブリースで大損した人」がハメられた手口
2015年1月の相続税法改正などにより相続税の節税対策として多くの貸家が建設されてきたことで、
首都圏のアパート空室率は3割を超える「危険水域」にある。
一方、銀行は相変わらず賃貸アパートの建築資金をまかなうためのアパート融資に積極的で、
今年3月末の融資残高は22兆4000億円に上っている。これには、
金融庁も警鐘を鳴らしているが、ハウスメーカーなどが強引にアパート建築建設を迫る例も少なくない。
中でもトラブルが頻発しているのが、サブリース契約だ。サブリースとは、
不動産管理会社などが住宅を一括で借り上げ、それを転貸するというもの。
住宅所有者の多くは経営や管理などをすべて管理会社に任せながら、
契約期間中は決まった金額が家賃収入として入ってくる仕組みだ。
所有者側の手間が省けるため魅力的に聞こえるが、悪質業者と契約し、
最悪の場合、自宅を失うという例も出てきている。
https://toyokeizai.net/articles/-/183151 「30年家賃保証」実は…サブリース契約のカラクリ シェアハウス投資でサラリーマンが大損
不動産会社スマートデイズが、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」用物件の購入者に
保証していた家賃の支払いを停止したトラブルが波紋を広げ、国土交通省と消費者庁も注意喚起に乗り出した。
8億円の投資をしたサラリーマンもいるといい、専門家は背景に運営会社が貸主から一括して物件を借り上げ、
転貸する「サブリース契約」のカラクリがあると指摘する。
https://www.zakzak.co.jp/soc/news/180404/soc1804040004-n1.html ()())()()()((())((()))(())(()(()))(((((()))()))(()())))())(((((()()(())))
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()(())())())()(()())(((((())(())(()))))())()()(()(((((()())))())(()()(()) アパート経営のシノケン
100万円の投資から2億円の資産をつくる勝利の方程式とは
元手100万円から資産2億円を築いたオーナー様もとうじょうしています。
https://www.shinoken.com/niokulpb/
失敗ばかりではなく成功してる方もいるみたいです 不動産向けの銀行融資がバブル期超えてるらしいね
サブリース向け融資は一度精査したほうが良い >被害者側弁護士によると、スマートデイズの物件は相場より3500万円ほど割高だった
サブリース物件ってどこも割高なイメージだけど
どうなんだろう? サブプライムって信用の低い客にもどんどん貸してたんだよな?
実需は間違いなくあったわけで。
今回は銀行と不動産屋がグルになって担保以上の貸付してた上に
入居付けすら怪しい物件を濫立させたわけだけだから、根本が違うんじゃない? 割高な3500万は建築会社からスマートデイズにキックバックな 八尾市で一戸建て不動産物件をお探しなら【浪速建設株式会社】にお任せください。三重 評判 アパマンショップ八尾店 浪速建設様の見解と致しましては 任意売却からすま相談室 烏丸リアルマネジメント株式会社 大阪営業所
■営業部長 村上康雄 営業 矢野祐樹 代表取締役 岡田常路 営業 赤田真一
【浪速建設】営業 久保峰広 辰巳健太郎 橋本勝 岸本晃 は 婚活エクシオ シャンクレール常連 http://rio2016.2ch.net/test/read.cgi/sousai/1511526624/l50 j 東京地裁で審理中のデート商法裁判、女性が原告でつまりデートに誘いマンションの投資を
進めるというもの。フロンティアの澤田俊之と融資をしたスルガ銀行が売買代金返還訴訟を
起こされています。
こうした安易な融資についてスルガ銀行に金融庁による金融庁検査が入っています。
そしてデート商法のフロンティア、旧商工ファンドの名簿を暴力団から仕入れ、債権回収事業や
不動産投資を行っているが代表の中之瀬誠一が二年前に就任するまでは、社名もいずみ住販といい、
総会屋グループ小峰五郎こと故小泉幸雄が代表だった。小峰グループとして暴力団住吉会系を
背景に、わざと外国人連れてきて会社側に質問したりと総会屋活動を続けていました。
http://garo.co.jp/inoue/?p=568 松尾眞一とスルガ銀行の関係性
東京地裁で公判中のデート商法裁判。原告女性はスルガ銀行とオカベ、フロンティアの
澤田俊之個人に対し、売買代金返還等請求事件を提訴した。
この裁判で最も注目すべき点は、松尾眞一グループの御用達銀行「スルガ銀行」(岡野光喜社長)が、
デート商法の融資担当として、大きな役割を担っている現実が暴かれたことに尽きる。
本年七月三日、裁判の一回目の口頭弁論では、オカベの代理人である弁護士法人E-ジャスティス=
蓮見和也弁護士は、対決姿勢を示す原告請求を棄却するとしていたが、二回目となる八月二十八日には
争う姿勢から一転して、和解を持ちかけている。
同様に「原告に対し責任を負うようなことはしていない。今後は弁護士を選任する」と、勇ましい
態度で裁判に臨んでいた澤田も、オカベの和解提案に追従し、弁護士も付けないと述べた。
尤も、オカベの代理人である蓮見弁護士が澤田の実質的弁護を担っていると考える。
一方、スルガの弁護士は「通常の融資で全く責任はない」と強気の姿勢を崩していない。
http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm ■マニュアル化されたデート商法
さて、裁判に至るまでの経緯だが、原告は昨年十月に大手婚活サイトに登録。
程なくして自称コンサルタントだとする澤田俊之がアプローチ。
サイトを通じてメールをやり取りした後、十一月末に女性が職業(某有名企業社員)を
明かした途端に(聞き出した?)、携帯番号を交換する。
因みに、澤田は三十二才でサイトに登録していたが、実際は二十八才。四十才前後の
経済的・社会的に安定自立した独身女性をターゲットにするために、見合った年齢に
詐称したのであろう。
http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm 約十日後に、初めて喫茶店で会う。数日後の夜には食事。また数日後にはランチ。
そして、初めて会ってから四回目のデート?で、フロンティアの社員であることを
初めて明かし、投資マンションの購入を原告に勧める。
「山手のマンションは値下がりしない、サブリース(又貸)すれば月額二万円の負担で済む、
千五百から千八百万円のマンションがねらい目だ」等々、不確定且つ断定的判断を述べるが、
そもそも営業行為を隠して接触したことからしてアウト。
ただし原告は、嫌われたくない一心で「興味がある。話を聞きたい」と答えてしまう。
ここ迄で、私も(俺も)同じ経験があるという被害者は多いだろう。
怪しいと離れるか、嵌められるかの分かれ目である。
http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm ここからは一気呵成に進む。翌日にランチに誘われたが、免許証のコピーをとられる。
次の日には「二千五百万円のマンション(オカベ売主)を押さえた」と連絡し、保険証の
コピーをファックスしてくれと言われる。
興味があると漏らしてから僅か二日で物件を選定する早業だ。
オカベが売主となる物件が端から準備されていたことは言うまでもない。
http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm 原告は、当初の話より一千万円も高い物件であること、余にも急に話が進むので、
購入を考え直したいと澤田に言うが「既に会社が動いているから今更止められない。信じてくれと」いう。
澤田はここで「会社同僚の主催パーティーがあるから同伴して欲しい」と誘い、嬉しさの
余りいいなりとなる。それからの数日は、給与証明や納税証明証など、いわれるがままに手渡す。
http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm パーティー出席のカップルは殆どが敬語で会話しており、今に思うと顧客を繋ぎとめる
会社業務だったと思えたという。
パーティー翌日、新宿エルタワービル内の喫茶店で契約。
ここでオカベの社員と初めて会う。
オカベは宅建業者であるが、事務所を使用せず喫茶店で契約。当日は祝日の振替休日だった。
興味があるといった日から九日後にはオカベと不動産売買契約を結び、十万円の手付け金を現金で支払う。
それにしても、澤田とオカベの見事な連係プレイである。澤田はフロンティア社員を
名乗っているものの、実務はカノーバ社で行っていた。
因みに、この二ヶ月前には松尾眞一が代表を務めるマンハッタンインベストメントの係長として、
同僚である渡邊恭大の披露宴に参加している。澤田が松尾グループを渡り歩いているというより、
状況ごとに所属先を使い分けしていたとも考えられる。
http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm ■僅か数日で数千万円を融資する
売買契約終了後、オカベ社員と澤田と原告がそろって移動。
移動先は同ビル内のスルガ銀行新宿支店。
先ずは司法書士法人トライの社員指示のもと、所有権移転登記手続き書類を作成。
終了後にスルガ銀行の担当者と入れ替わり、金銭消費貸借契約を作成。
同時に、団体信用生命保険の加入手続きが必要であったが、原告の過去の疾病が
完治したとの証明書類の不備で、契約は未完了。
本来ならば、本契約も保留とするところだが、なぜか後日提出でオーケーとなる。
契約は、物件価格二千五百七十万円。
但し、手付け金十万円とオカベの報酬二百五十万円を控除した残り、二千三百十万円。
毎月約九万六千円を二十五年二月から五十九年十二月まで、利率は年三,五五〇パーセント。
http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm 契約から翌々日、原告は我にかえって澤田に「私を騙したのではないか」と、問い詰めた。
澤田は「自分が信用できないのか、解約したいと言われたら会社をクビになる。
どうか騒がないでくれ」と、脅しと泣きを入れた。
目が覚めた原告は、弁護士に相談。
弁護士はすぐに動き、クーリングオフの適用期間内にオカベに対し契約無効を通知する。
クーリングオフの適用を無視できないからか、オカベからは反論すらなかった。
しかし、結果としては本訴となる。
http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm 契約無効となった事情はスルガとて全て知っている。
ただし、契約解除で損金を計上するにはいかない。
加え、融資即引き上げでは後々拙速融資だったと問題となるからだ。
常識からして、二千数百万円も融資するのに、九日間で融資審査を完了し実行したことを
正当化するには土台無理がある。百万円の中古車を銀行ローンで買うにしたって、
もっと日数も手間もかかる。
またスルガの担当者は、原告に「物件をサブリースすれば毎月二万円程度の負担で済む」と、
伝えたという。(スルガは同発言を答弁書で否定)もし悪徳商法レベルの詭弁を用いたと
するなら、スルガは処分を免れない、故に発言を否定したのであろう。
http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm スルガとしては、責任はないが協力はするというのが落としどころか。
尤も、スルガも和解決着しかないとするのが本音で、もし和解成立しなければ、追い込まれるのはスルガである。
契約がクーリングオフ適用で白紙になる以上、スルガが単独で原告を追い詰める訳にはいかない。
逆に、デタラメな物件評価と杜撰な融資判断を世間に晒すだけだ。
そもそも、不動産売買契約が通販並のクーリングオフの適用を受けるという、杜撰な契約だったのだ。
その事実を受けて尚、原告に請求できるものならやってみればいい。
世間や預金者はもとより金融庁が黙っていないだろうが。天の配剤というべきか、
スルガ銀行は今、金融庁検査の対象となっている。
http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm スルガ銀行よりこんな商品に手を出したサラリーマンの方が糞だと思う 空室リスクは怖くない?家賃収入4000万超えの投資家が教える満室経営のコツ
(本記事は、藤山大二郎氏の著書『20代で億を稼ぐ!〜自己資金ゼロの私が、1年半で年収2億を達成した不動産投資戦略〜』ぱる出版、2018年3月1日刊の中から一部を抜粋・編集しています)
https://zuuonline.com/archives/184371 スマートディズのシェアハウス都内に845棟1万部屋以上
https://i.imgur.com/H5L1FJK.png
23区内に集中してる感じですね シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する不動産会社スマートデイズ(東京)が経営破綻した問題で、
物件所有者側の弁護団が17日、所有者の中から死者が出たと明らかにした。
死因は「遺族のこともあり詳細は言えないが、多額の借金に悩んだことによる自殺だ」と説明している。
物件購入資金の大半を融資した地方銀行のスルガ銀行の関係者は、共同通信の取材に
「亡くなった所有者がいることは聞いている」と回答。
自殺かどうかは「保険による返済の手続きで把握したにすぎず、理由までは分からない」と指摘した。
https://jp.reuters.com/article/idJP2018041701002342 業者「日本では借主に一方的に不利な契約は認められない」
爺婆「うん」
業者「法律によって守られてる」
爺婆「いいことだと思う」
〜後日
業者「そこで私たちが一括借り上げをして30年家賃保障をする」
爺婆「する」
業者「すると入居者に変動があっても家賃が保障される」
爺婆「すごい」
業者「じゃあ契約しようね」
爺婆「こんないい話をありがとうございます」
〜後日
爺婆「家賃が入ってない」
業者「そうですか」
爺婆「話が違う」
業者「・・・『日本では借主に一方的に不利な契約は認められない』・・・言いましたよね」
爺婆「覚えてる」
業者「借主は私たちです、30年も家賃が変わらないなんて不当条項認められるはずないじゃないですか」
爺婆「話が違う」
業者「話?契約書読みました?入居状況によって保証額が変わる、ちゃんと書いてあるでしょ?」
爺婆「でも30年保証って言った」
業者「それ契約書に書いてあります?」
爺婆「・・・」
業者「ところで今月分のアパート建築のローンの支払いが遅れていますね」
爺婆「・・・」
業者「債権を債権回収会社(暴力団)に譲渡しますのでこちらの同意書に署名しといてくださいね」 >取材したかぼちゃの馬車オーナー
>1)40代後半の女性。メーカー勤務の会社員。年収700万円台。夫婦で大田区と世田谷区に2棟所有
>2)50代前半の男性。購入当時はIT会社に勤務。年収1500万円。練馬区と世田谷区に2棟所有
>かぼちゃの馬車を購入した時期と、きっかけを教えてください。
>女性:大田区と世田谷区に1棟ずつ、それぞれ10部屋のシェアハウスを所有しています。
>1棟目は15年5月に購入しました。2棟目は同じ年の11月に購入しています。
>契約額はそれぞれ1億1500万円と1億500万円になります。
>男性:私も練馬区と世田谷区に2棟所有しています。15年11月に2棟を同時に購入しました。
>練馬は16部屋で1億6000万円、世田谷は12部屋で1億3000万円でした。
http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00154/00099/
立地も23区だし新築のうちに早く売れば売れないことはないし
残った借金も
高スペックだから、節約して生活すれば返済は可能なんじゃないかな?
でも、個人で2億円や3億円も借りられるのは凄いね >>35
そう思うだろ?中に入ってびっくりw
普通に「こんな部屋誰がこの値段で借りるんだ?」って疑問が沸々とわいて来る。
で、誰が買うんだ?と。新築とか関係ないんだよ。
3割の値段ならどうかな?というレベル。
下げなきゃ売れないけど通常の倍の値段で建築してるから下げるに下げられない。 >>36
でもだからこそ新築のうちに早く売らないと
木造は耐用年数が短い
毎年ものすごい勢いで価値が下がる
人が借りない物件は本当に売れなくなる >>37
まあ物件の価値に関係なく
売り主が焦ることは自由だよね >>37
買うようなバカいるかね?いたらそいつこそ本物だw 不動産で「月70万以上」稼ぐ男が教える「不労所得ができる」不動産投資6つのルール
https://zuuonline.com/archives/184535 東京地裁で審理中のデート商法裁判、女性が原告でつまりデートに誘いマンションの投資を進めるというもの。
フロンティアの澤田俊之と融資をしたスルガ銀行が売買代金返還訴訟を起こされています。
こうした安易な融資についてスルガ銀行に金融庁による金融庁検査が入っています。
そしてデート商法のフロンティア、旧商工ファンドの名簿を暴力団から仕入れ、債権回収事業や不動産投資を行っているが代表の中之瀬誠一が二年前に就任するまでは、社名もいずみ住販といい、総会屋グループ小峰五郎こと故小泉幸雄が代表だった。
小峰グループとして暴力団住吉会系を背景に、わざと外国人連れてきて会社側に質問したと総会屋活動を続けていました。
http://garo.co.jp/inoue/?p=568 >>41
なんで、7部屋に対してトイレが一つしかないの?
それとも、二階にはトイレが並んでいるのか。 「かぼちゃの馬車」に揺れる「夢先案内人」スルガ銀行とは
首都圏の不動産投資になぜ融資
今回、問題になっている女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」は、
東京都内を中心に首都圏に数多く建設された共有スペースがある共同住宅だ。
破たんしたスマートデイズは「30年間家賃保証」を謳い文句に不動産オーナーを募り、
その際、オーナーに多額の資金を融資した金融機関としてスルガ銀行の名前があがっ
ているわけだが、そもそも一地方銀行であるスルガ銀行が地域経済とかけ離れた
首都圏の不動産投資にかかる資金調達に、地域などから吸い上げたお金を供給していたのはどうしてなのだろうか?
https://thepage.jp/detail/20180424-00000004-wordleaf タワマンしか売れない 進む人口減、実需も投資も集中
2018/4/25 12:00
■最盛期から6割減
不動産経済研究所によると、17年度に首都圏で分譲されたマンションは3万6837戸と最盛期の00年度に比べて6割減った。
土地の限られた日本の都市部で、効率的な住居を追求して生まれたのがマンションだが、それは人口や世帯の増加を前提としたもの。
都内の人口が25年には頭打ちとなり、単独世帯が全体の5割近くに達すると予測される中、
マンションの大量供給時代は終わりを迎えた。
「将来、子供が生まれて小学生になるぐらいまでは住むつもり」。神奈川県のタワーマンションに住む共働きの会社員女性(38)は
現在の自宅を含め、夫婦でマンション5戸を保有。居住用としてだけでなく、投資も兼ねて金融商品のように好立地のマンションの
購入を繰り返し、資産を形成している。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO29713390T20C18A4K10100/
タワマンのサブリースかな?
5戸って凄いね 産まれる前に閉経しそうだなと余計なことをおもってしまった >>29
>>30
多額の保険に加入させて破綻するのを楽しみに待っていたというのだから許せない
でも頭いいな >ムーディーズ 長期預金格付け スルガ銀を格下げで見直し
>2018.4.26
これって貸し出し金利に影響する? スマートデイズの破綻、関係先の資金繰りに影響
スマートデイズとは別の不動産サブリース業のB社も、取引先に債務不履行が生じている。
B社の取引先は、B社から入金が得られず、すでに決算上の損失処理を実施したという。
http://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20180427_02.html
この不動産サブリース会社ってどこの事? 八尾市で一戸建て不動産物件をお探しなら【浪速建設株式会社】にお任せください。三重 評判 アパマンショップ八尾店 浪速建設様の見解と致しましては 任意売却からすま相談室 烏丸リアルマネジメント株式会社 大阪営業所
■営業部長 村上康雄 営業 矢野祐樹 代表取締役 岡田常路 営業 赤田真一
【浪速建設】営業 久保峰広 辰巳健太郎 橋本勝 岸本晃 は 婚活エクシオ シャンクレール常連 http://rio2016.2ch.net/test/read.cgi/sousai/1511526624/l50 _t スルガ銀が返済見直し提案 シェアハウス問題で
2018.5.2 16:44
運営会社の破綻で所有者が賃料収入を得られず返済が行き詰まる恐れがあるため、スルガ銀は計画の変更を提案した。
ただ元本の減免には応じない方針だ。
関係者によると、スルガ銀は物件を所有する約700人の大半に貸し出している。そのうち半数程度に対し、
返済能力に応じて金利や毎月の返済額などを見直した新たな返済計画を提案したもようだ。
https://www.iza.ne.jp/kiji/economy/news/180502/ecn18050216440021-n1.html 宅都ホールディングスが楽天LIFULL STAYと提携--サブリースで民泊運用へ
不動産管理や仲介などを手掛ける宅都ホールディングスは4月24日、民泊事業に参入すると発表した。
賃貸管理経営で培ったコンサルティング力やサブリース契約の手法を民泊にも転用する。
https://japan.cnet.com/article/35118282/ スルガ銀、前期大幅損失計上へ シェアハウス融資、数百億円規模か
2018/5/4付日本経済新聞 朝刊
女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を巡る投資トラブルで、スルガ銀行は2018年3月期決算で大幅な損失を計上する方針だ。
大半の所有者に合計で1000億円超の建設資金を融資。運営会社の破綻で約束された賃料を得られない所有者が続出し、
貸し倒れのリスクが高まった。損失は数百億円規模に膨らむ可能性があり、業績の下振れは避けられない。 外国人に照準 人口急増、新サービス 東京スター銀→起業コンテスト/日本生命→治療での訪日を支援
国内の金融機関が外国人向けの融資やサービスに力を入れ始めている。人口減少が進む一方で、
在留外国人や訪日外国人は急増しているため、個人向け金融ビジネスを外国人にも広げて成長を取り込みたい考えだ。
「住宅ローンは何年間組めますか」。東京スター銀行本店(東京都港区)には日本に住んで日が浅い外国人や
不動産会社から問い合わせの電話が頻繁にかかってくる。同行は昨年9月から、
日本で働く外国人に住宅ローンを本格的に提供し始めた。
https://mainichi.jp/articles/20180505/ddm/008/020/027000c スマートデイズ以外の業者ってどこだろうね?
大手がいたりしたら激震かもね