不動産投資を淡々と語る7

**名無し不動さん** · 2018/03/17(土) 07:05:40.52

前スレ

不動産投資を淡々と語る 6
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1517953405/

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 12:49:55.20

>>865
沖縄基地地主のように会社にプールしてるからその統計は当てにならない
仮に0.39%でも40万人もいるからな
>>866
偽装キラキラ男子のSNSを見てもなーｗｗｗ

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 13:11:45.76

>>867
>>866はキラキラ大家ご本人なんでしょうよw 察してあげなさい

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 14:45:02.78

14時間14時間前
終電間に合った、１時にはなんとか着く

この外出時間と5ちゃんのレス時間が一致しないが
とりあえず本人と思った方が群集心理としての方向性としてはよいか

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 14:48:11.57

>>864
こういうのに食いついてる時点で本人確定なんだがｗ

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 14:52:13.56

年収2000万以下の大家をゴミと思いちゃちゃ入れたがるのはよくわかる。
上から見たら、ゴミががたがたいきがってるな、としか思えないからなあ。

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 16:12:33.39

わが人生で5ちゃんねらーの発言で役に立ったことは一度もないな
むしろそいつらの逆の方向ばかりやったからこそ成功しまくったわ

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 16:17:28.71

>>872
掲示板の書き込みに影響されすぎだろｗ

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 16:49:45.42

年収2500万以上は全国民の0.39%の４０万人しかいないのか・・・
残りの１億１１６０万人はそれ以下なんだもんな、俺は前者だがな。

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 17:42:10.50

>>874
そんなの信じるバカいねーよ　ｗｗ

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 18:04:57.31

>>872
どこかの便所の落書き以下のツイートよりは数万倍マシ

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 19:43:14.80

ここで出てる年収とは所得の事なんかな？

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 20:01:43.93

声高に語られる年収（またはキャッシュフロー）とは
負債や租税公課をガン無視した「入ってきた金」の事
「で、手残りいくらよ」と聞くとゴニョゴニョモニョモニョ

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 20:05:29.25

だから負債はゼロだって言ってるんだが。

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 20:15:14.65

このツイッターの人、日テレの番組にも出てる
翻訳会社も経営してガチもんやん

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 20:22:36.16

本人による自演乙ｗｗｗｗｗ

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 21:48:54.88

たまに自社物件2～3戸所有してるワンルーム業者いて
もちろん社割みたいのがあるから買ってるんだろうけど
何掛けくらいで買えるのか知ってる人いる？

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 21:58:38.54

>>881
自演じゃねーよ
2年前に遡るとその情報が出てきたわ

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 22:54:35.63

>>882
自社割？あるわけねーだろうがボケ

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 23:16:36.46

>>848
下層民未満ドブネズミ以上が抜けてるからやり直し。

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 23:17:17.08

>>848
下層民未満ドブネズミ以上が抜けてるからやり直し。

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 23:25:47.60

自社割があるかは知らんが表に出る前の良い物件選べるし自己購入でも営業成績には加算されるからインセンティブとして多少のバックはあるだろう
まぁそれよりも実際は営業トークに説得力を持たせるために買う人が多いんじゃないか？
いわば自分への投資

**名無し不動さん** · 2018/05/20(日) 23:51:11.89

某会社はいい物件は会社が買っちゃうみたい
次に社員　残りが顧客

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 00:47:17.91

スミフ乙

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 00:57:32.10

>>882
不動産会社の親会社勤務だけど、新築マンションの社割ならある。でも、微々たるもんだよ。
3500万円前後の物件で、一律50万円とか。
ただし、売れ残り物件については、かなりの割引がなされているらしい。詳しくは知らない。

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 01:50:25.22

マンデベの作る物件なんて、よっぽどじゃない限り今はボーナスゲームだからな
都心限定だけど

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 07:41:36.47

タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 08:39:39.95

>>892
「国交省幹部」
チッはやく地震起きろ

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 17:19:49.74

>>892
修繕積立金ショック

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 19:53:44.70

全くの素人で長文の上スレチだったら申し訳ないけど、よければ助言してほしい
今二十代で将来的に会社やめて大家さんでゆったりと生きるのが夢で、色々と本を読んだり調べたりしてる
資金の少ない初心者は、まずは利回りが高い区分マンション（ワンルーム）を現金で買うのが良いっていうのを聞いたんだけど本当？
一棟のアパートでいい物件は、そもそも業界の人たちの間で売れちゃってるらしい
たしかに200~300万で利回り12%以上の区分マンションはいくつかあったけど、それを買って元金を回収するっていうのを繰り返していたら一体生計立てられるのはいつになるんだろうと思ってしまった

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 19:55:36.00

>>894
理事が使い込むのも起こりうる
物件売却してトンズラこいてもいいわな
修繕工事でキックバックもらうのもありうる

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 20:21:10.78

>>895
うん本当
ときどき来るマンションの勧誘電話をちょっとマトモに聞いてみたらいい
相手も人間だから、紳士的に対応したらそれなりの物件を紹介してくれるよ

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 20:31:16.80

>>895
死ぬ気で命懸けで20年みっちり働いて現金貯めろ。
それからだ不動産投資は、その後の人生はバラ色。

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 20:47:17.04

>>897
なるほど
下手に一棟に手を出して借金地獄になるよりは間違いないのかもな
月2、3万程度でも不労所得あると気持ちは全然違うだろうし、検討してみよう

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 20:48:38.22

>>898
20年働いたら45歳か…
社会不適合な俺にはそんなに働ける気がしない
できれば30くらいでアーリーリタイア夢見てるくらいだもん

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 21:17:13.71

>>897
たまがあれば
あるわけがないから電話で勧誘

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 21:43:26.16

>>895
利回り6%よりは資金回収早いだろ。
けど利回り12％は立地は悪いな。
けど最初に手を出すなら300万は
いい価格。失敗しても勉強になる

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 21:45:29.16

>>900
株で銭作るしかないな…。
アベノミクスも終盤だが…。
SP500ならまだまだ上がるだろ

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 21:53:40.65

>>895
夢見るのは勝手だが、分相応の人生を生きた方が良いぞ！

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 21:54:05.24

>>895
お前には無理

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 21:56:41.70

>>902
一応大学近くに２つあるし駅近でコンビニもいくつかあるから、立地は悪くはないと素人ながら思ってる
親に相談したら猛反対されたから、今ちょっと冷静になってしまっているが

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 21:57:02.46

>>903
アフィリエイトとかで元手作りがんばってる

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 21:57:18.42

>>904>>905
親にいわれた

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 21:59:49.06

能力があればさっさと種がね作りに勤しんでる
その間に色々研究もしているはず

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 22:05:36.35

ここ10年くらいで成功したスキーム、勤め人が一棟アパート買ってセミリタイア、これには絶対的な時代背景
と、銀行融資・不動産価格のゆがみがあったから成功した勤め人が現れたんだよ！

23区駅近RC築25年とかで表面10％とかの物件がかなりの数売りに出てた。従来の不動産賃貸経営者だと銀行
積算価格や共同担保の絡みがあり、買いたくとも買えない大家が多かったんだけど、不動産の共旦では無く、将
来の（退職金を含む）給与所得を担保にした融資というスキームが実行され、リスクを取り物件を取得した人達
は現時点では勝ち組に成った。

現在このスキームは全く通用しない、何故なら当時から比べて物件価格は2倍近くに跳ね上がり、駅近3分RCみ
たいな物件だと表面5％台のものも存在する。アパートかってセミリタイアというスキームは成り立たない相場
に成っているのだから、いくらセミナーで知識を身につけても、賃貸物件経営は成り立たないよ！

ごく一部の地主系大家・路線価と実勢価格の価格乖離を享受できる人以外は表面5％とか6％とかの物件は絶対に
買っては駄目です。何故なら将来の給与から赤字を補填することになり、セミリタイアとは真逆の人生を送るこ
とに成ります。

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 22:10:20.34

>>906
更地にした場合の土地価格相当を現金で投入出来るのならば、買ってもいいと思うけどね。
土地建物フルローン・返済比率50％以上とかならやめておけ！

参考までにかぼちゃの馬鹿オーナー達は返済比率80％とかだ！こいつらを反面教師にしてみ！

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 22:16:42.66

このスレに書き込んでる半分の人間は、十年後にはイバラの道を歩いてると思う

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 22:18:44.54

そもそも不動産セミナーやって儲かるのは業者

それに気付かないようでは業者の養分になるだけ
自分で行動できない引きこもりはやめておけ

**名無し不動さん** · 2018/05/21(月) 22:29:01.84

>>913
半分とか大雑把すぎだろｗそりゃあそうでしょうよって感じｗ

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 01:47:26.56

>>910
相場もサイクルがあるから
また下がるよ
その時買えばよろしい
10%時代もまたくるから

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 01:49:07.24

>>910
キャッシュで買えば問題なし

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 01:50:46.34

>>908
親は代わりに何の投資を勧めた？
それで親のレベルがわかる

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 05:23:37.17

>>917
入居者が入らない→物件の価値も下がる→売れずに手放すにも手放せず金だけ払う
という負のループを指摘された
他の投資を勧めるというよりは、楽に儲けることに嫌悪感がある様子で
世の中には、お金がなくても辺境の地で人々を助ける医者がいること、人のために働いている人が尊いことなどを説かれた
あと、自分の仕事を誰にも文句言えないくらい完璧にしてから考えろともいわれた
間違ってないんだけど、いつも何かと相談したらこの方向に着地する

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 06:15:34.37

>>918

教師か何か？

誰にも文句言われない完璧な仕事とか無いよね

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 06:59:20.29

>>918
このタイプの人に投資の相談しても無駄だよ、上級に洗脳され労働を美徳と思ってる納税マシーン。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 07:31:27.42

とりあえず種作りに株とか投信始めたら？
こっちのほうがよほど現実的だよ

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 08:22:51.02

>>915
利回り一桁が当たり前な時代に、融資を受けて買う人は残るのかね？
建築費が安い時の倍以上になってる今、新たに建てようとは思わないし。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 08:44:44.21

>>922

建て過ぎ住宅余りって言われてるけど、良い場所は限られてるし、建築費高いと新築減るし、なんだかんだで家賃維持されるところも多い

まぁ大部分は下がっていくんだけど

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 09:05:22.06

ＧＷ前建設会社が何社も何回も来るから、聞いた事がある会社だけに保有している１つの建物の解体＋建築費＋諸々の見積を依頼したわ。
それを日曜日までに全社が見積書を持ってきて説明してくれてた。
約建坪は約450坪7階建てのマンション　
建物や内装にも多少の違いはあるけど、そんなに豪華にはしてない。

Ａ社　コミコミで約9億6千万円　Ｂ社は約10億5千万円　Ｃ社約8億2千万円
それを建設会社に勤務している友達にお小遣いを渡して見積書を出してもらうと、
ざっとだけど、Ａ社は5億円　Ｂ社は6億円～7億円　Ｃ社は5億6千円くらいだって。

それを聞いて3社に連絡して、その建物(1年半～2年後に完成)いくらで買い取ってくれます？と聞いたら、
2年先の事はわかりかねますのでと仮定して、現状だとＡ社は5億円、Ｂ社は5億8千万　Ｃ社は5億2千万だって。
一応更地としてなら4億5千万円で欲しいと言ってる人がいるのに。

あとＡ社は10年か15年か忘れたけど、家賃が入らない代わりに、建設費はタダにできますとの事だった。
あと3社とも10年以上の長期一括借り上げを提案してきたわ。
もし建てるとしても、銀行が貸してくれると言ってるから、自力でするわ。
まあ建てるなら解体費用を払っても土地で売るけど。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 09:05:42.26

>>918
賃貸経営＝楽に儲かる仕事　って考える時点で既におかしな考えだね、偏った考えの人には何を説明してもムリ！

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 09:13:04.64

>>895
ナカーマ！
自分も給料、株、アフィ、ヤフオク等でタネ銭作って区分10戸（1R&戸建て）で来月セミリタイア。因みに30後半＆扶養家族無し。
アフィとヤフオクで給料以上あり＆ローン残債以上のキャッシュあり。
ま、金は大いに越したことないのでソーシャルレンディングとかで今後もちょこまか増やす予定。
区分15戸（全て1R）でリタイアした人もいるから、一棟物でなきゃリタイア出来ないってわけじゃないよ。
不動産以外の収入も抑えておけば不可能ではない。お互いがんばろう！

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 09:24:05.85

>>925
もう１２年くらいやってますけど、残る金額の割にはかなり楽してますよ。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 09:38:01.58

パンツ

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 10:07:21.15

うちも返済は無いし、毎月の生活費は経費だし、
節税代わりに1300万（会計士がそこまでの金額ならOK）の車に乗ってるし
毎日が夏休み状態だわ。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 11:38:52.75

楽な人も居るだろうけど、相談者の様な自己資金殆ど無い勤め人が楽な状態になるのは無理があるだろう？

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 11:40:47.03

個人的な感覚だけど不動産で勝負するならば種銭最低２０００万円は欲しい、５００万くらいだとリスク取らないと難しいよ！

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 12:25:23.17

>>927
クソ上司の下で働くことを考えたら、賃貸経営はそんな大変じゃないよね。あと自分は大家業が好きなので、趣味と仕事が合致して楽しめてるからかな。

>>930
何年か集中して貯めればタネ銭なんてどうにでもなるよどうにでもなるよ。自己資金なしで資産5億とか、ああいう煽り系は無視して。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 12:47:24.61

会社員は若さと属性と言う資産を使って億単位のレバ効かせるのが王道だろ　不動産投資はね

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 13:06:34.14

そして破産・破滅の王道でもあるな

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 14:15:34.44

>>933
まさに「X年で資産X億！」系じゃんw
SNSで日々の生活を発信するこの手の輩はキラキラ大家って言うらしい

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 14:22:33.28

ちまちま貯金してしょぼい中古区分を買う方がおかしいだろ
10年で5億が基本　都内好立地にRC1棟物
それ以外は価値なし　特に区分はゴミ

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 14:29:23.19

区分の表面１２％表記は、そこから修繕積立・管理費・固定資産税・その他諸経費等を引きと、実質６％とかになるよ！

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 14:39:54.55

プラス空室期間入れて
今の時代6%あれば最低限合格かな
でもその利回りだとREITを選ぶ

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 14:55:37.71

地方在住で、実需がわかってるなら地方投資もありだと思う。
少なくとも、今の都内みたいな利回り5%とかはキャピタルゲイン狙いでないと買えない。
融資の割合大きいと、インカムはむしろマイナスになる可能性高い。
特に区分数戸って、よっぽどピンポイントでうまいことしないと少ない軍資金で配当株中心狙いと同じで
利回りとしては高いけど、絶対値で見ると微妙な気がしてならん。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 15:24:52.33

>>937

駅1分とかは人気あるから利回り5%とかになりがちだけど、中古価格の安定性や流動性を考えると悪くないんだよな

余計な心配抱えるのが嫌なんだよ

次買い手が付くかどうか分からない破格の物件とか、いくら安くても持っとくのに不安がある

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 15:52:37.35

地方都市駅徒歩１分表面１２％（実質８％）固都税別途、こんなの狙い目、以外と売り物有るよ！

地方と言っても需要が高いエリアは必ずあるからね、見極めが大事だけど

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 15:56:15.02

>>941

駅の種類にもよる

田舎は車移動メインなので、私鉄沿線とか駅１分でも地雷だし

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 15:56:42.22

地方でもインフラ系、官公庁の入居者が殆どみたいな立地は必ずある。
人口減でもこの二つがなくなることは余程の過疎地域でない限りない。
都心買うよりこういったところ買うほうがいいよな。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 16:06:13.44

まあ都会の人間が地方の物件買う時は、駐車場あり＞＞＞駅近ってのが見逃しやすいポイントだとは思う。地方の駅近は一部除いて確かに地雷だわ。
他にも盲点あるだろうし、俺は実際に住んで生活した土地しか投資する気はないな。百歩譲っても泊りの出張とかで行ったとこか。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 16:10:44.05

今は買い時じゃないよ
資金貯めとく時期
安くなったら複数買ってもいいしね
安倍政権終わったら株安円高で
安くなると踏んでるが外れるかもしれん

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 16:12:18.96

>>943
そういうとこの勤務者は
ローン組んで購入の方が多いだろ

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 16:23:05.64

>>946
投資エリアは中日本だが、ファミリーはそうかも知れないけど、単身者はフル稼働だ。
関西にも同じような物件を持っているがすぐ埋まる。
入居期間も一般的な単身者向けより長いからここもメリットだな。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 16:27:19.75

キラキラ大家って恥知らずしか出来ないよなあ
◯◯大家の会とか主催したり、アホみたい

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 17:04:50.23

>>936
六本木のボロマンションが再開発で億ションに化けた例もあるから、区分もやりようによっては儲かるんだな。俺が持ってる戸建ても再開発地区内でしょっちゅうデベからコンタクトある。都内は探せばまだこういう物件あるよ。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 17:05:40.48

>>945
今は買い時じゃないけど売り時。
この矛盾を上手く乗り越えた奴のみ残る。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 17:12:57.42

>>950

君は、今年すでに何戸売ったの？

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 17:32:30.76

誰も知らねえよそんなやつ
みなさまご存知のみたいな言い方で言うな

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 17:34:42.97

>>952
誰の話かわかんねえよ

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 17:43:13.66

>>952
売りのピークは過ぎただろう？今は燃えかすがさまよっているけど成約価格は下落している。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 17:45:48.82

売ってない奴が売りを煽る胡散臭さ

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 18:14:37.62

確かに実質手残り３％切ってくると、リートの方が堅実だよね！

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 18:32:48.29

実質手残り4%超えの区分なら普通にあるぞ
まぁリートに入れるくらいなら投信でいいわ

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 18:37:32.65

>>951
一棟建てマンションじゃないけど、昨年の10月に19年間住んた家を売ったわ。
築17年の中古住宅で4880万円で買ったけど、更地渡しで7500万円だったわ。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 18:41:51.69

土地の売値が売りが売りを呼ぶ展開に成るまでは、
１０年以上保有してれば、商才が無くても儲かるよな。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 19:03:20.56

>>926
おお同志！
まさしく自分が思い描く作戦です
種銭いくらくらい貯めました？

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 19:18:38.41

とりあえず比較して一番良さげな都心駅近の中古区分買ってみればいいよ
ローン組んで持ち出しなしでできるし失敗したときの損切りもしやすい
やってみないと分からない感覚的な部分があるからそれで自分に向いてるか確かめるといい

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 19:23:20.01

五体満足な若いもんが大家生活が夢とな
そういうクズは開き直って民泊専門で行きなさい
属性が良い店子が欲しいとか贅沢は言わないように

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 19:34:51.91

今や完全非対面のネット専業ビジネスなんて腐るほどあるんだから、まずはそっちを極めた方がいいと思うんだけどな。
社会不適合ってより、人に使われるのが嫌なだけっぽいし。

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 19:44:28.93

>>963

たとえば？

不動産ほど安定してて永続性あるものは殆ど無いと思うけど

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 20:07:21.52

そんなの自分で見つけろ
孫正義は若いころ、ビジネスのネタを毎日１つ考案するのが日課だったそうだ

**名無し不動さん** · 2018/05/22(火) 20:14:25.11

>>965

不動産のメリットはすでにメソッドが確立してる事だから

１日１個思い付くようなネタとはまともに比べる事は出来ない

詰将棋考えるのとは違うからね