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不動産投資を淡々と語る7
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0638名無し不動さん
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2018/05/14(月) 21:18:43.75ID:???
住宅型有料老人ホームを億で建てさせられて、
運営する介護の会社がスタッフ集められないで、
オープンが延期延期になってるホームがあるわｗ
0640名無し不動さん
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2018/05/14(月) 21:21:56.91ID:???
>>638

スタッフリスクがある事業は嫌だな

なんのための不動産経営なのか
0641名無し不動さん
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2018/05/14(月) 21:24:53.99ID:???
>>637
ご助言ありがとうございます。
広さは1DKで30m2くらいです。
3Fですがエレベーター無しです。

3Fなのでぎりぎりセーフかとは
思っていますが。
0642名無し不動さん
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2018/05/14(月) 21:38:38.83ID:8vM7CVAk
>>641
３階ならば二割引じゃないと、、、
0643名無し不動さん
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2018/05/14(月) 22:01:52.93ID:???
>>641
3階ならむしろ虫と老人除けになって良い部分もある
さすがにその規模と価格でRCって事はないだろうけど
よほどの躯体瑕疵が無ければ、普通に買っても問題ないかと
0644名無し不動さん
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2018/05/14(月) 22:47:57.81ID:???
ご意見ありがとうございます。
SRCではなく、RC造です。

内見はまだなので何とも言えないですが
とりあえず内見しようかと考えています。
0645名無し不動さん
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2018/05/14(月) 23:06:24.20ID:???
>>644
立地の悪いエレ有りオートロック有りより駅徒歩5分のエレ無し3階の方が賃借人付き易いし転売もし易いよ。
でも何処が最寄り駅なのか？新耐震基準適合なのか？にもよるね。
最後に陽当り良好ならエレ無しは4Fまで問題無い。結局は立地次第。
0646名無し不動さん
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2018/05/14(月) 23:21:47.70ID:???
>>644
マジかw
RC区分耐用年数内でその値段なら買いだ
EV無し低層だし
さらに芋臭い内装引っ剥がして配管丸見えにしてデザイナーズとか言えば客付け安泰

一応、初歩的なとこだけど修繕積立滞納とか告知事項に気をつけてね
内覧の時は買い付け用紙とハンコ持っていって、問題無ければその場で出しちまう勢いで良いかと
0648名無し不動さん
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2018/05/14(月) 23:30:50.42ID:???
アドバイスありがとうございます。
南向きですが新耐震ではないようですね。

物件付近にはいわゆる忌避施設は
無さそうです。
まずは物件見て、周辺の雰囲気を見てみようと思います。
0649名無し不動さん
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2018/05/14(月) 23:37:30.36ID:???
>>648
新耐震でないと融資付く銀行が限られるから転売時に苦労するよ。
旧耐震に融資付く銀行って大概金利高いからね。
しかも大震災を懸念してる人も多いから新耐震はかなり重要だよ。
0650名無し不動さん
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2018/05/14(月) 23:37:54.00ID:???
物件買うとその街に詳しくなるんだよね

オレも京都の物件持って初めて京都の地理とか知ろうと思ったし
0651名無し不動さん
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2018/05/15(火) 00:10:02.60ID:???
それっぽい物件見つけたけど、これ切土の変形地に建ってないか…？
四階建てなのにぱっと見三階…っつーか1階のアプローチが謎だし
登り階段も並んで二箇所あるし、前の電柱は木製？っぽいし
外観は瀟洒で中も悪くない、金のかかった建築だと思うけど、ちょっと…というか かなり癖が強いね
0652名無し不動さん
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2018/05/15(火) 00:18:11.44ID:???
内部写真の電線の位置関係からすると、たぶん外観上二階に見える所が三階だと思われる
一階部分は道路の下だな。地階としてない点から訳アリっぽいが…
しかし、なんかベランダから電線に手が届きそうだが…色々と大丈夫なのかコレ？w
0653名無し不動さん
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2018/05/15(火) 00:25:37.77ID:???
この限られた情報だけで特定できるのは
凄いですね。

まあ安いものには理由があるでしょうから
まずは見てみないとですね。
0654名無し不動さん
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2018/05/15(火) 00:42:11.00ID:???
>>652
確かに3階とはあるもののほぼ2階ですね。
向かいの建物の2階部分よりは少し
高めの位置にあるので2.5階て感じに
なっていますね。
0655名無し不動さん
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2018/05/15(火) 00:52:33.93ID:???
融資云々言っといてなんだけど、
水回りリフォームしてるし陽当り良いし悪くないじゃん、この物件。
現金購入なら買ったら？負けたくないなら現金購入一拓だね。
0656名無し不動さん
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2018/05/15(火) 01:01:08.22ID:???
googlemapしてみたけど、これ一階というか、ほぼ地下に相当する部分は駐車場だね
となると気になるところとして、修繕積立金が地下の修繕に使われるのか否か、
地下の権利と収益はどうなってるのか、
近年の管理組合での話し合い内容とかは聞いておいた方がいいかもね

立地と建物、内装は価格に対しては良すぎるぐらいだよ
この点は太鼓判押せる
キャッシュまたはローンの目処が立つなら投資対象としては申し分ない
0657名無し不動さん
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2018/05/15(火) 01:14:00.34ID:???
色々とご意見頂きましてありがとうございます。
風呂とトイレはリフォームされてますよね。
畳の部屋は10万くらいかけてフローリングにしようと考えています。

ここまで手頃だと訳ありかと疑ってしまいますよね。
0658名無し不動さん
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2018/05/15(火) 01:28:10.32ID:???
外観上、張り紙が多いのが気にはなるね
しかも管理組合名では無く個人名で手書き…
そこからの推察なんだけど、議決権が床面積で決まっちゃう系で
おそらく相当数の面積を一個人（または法人）が所有してる可能性がある
だからといって投資対象たり得ない訳ではないけど
この点は厳重確認が必要だと思うよ

類例だとここがわかりやすいので、参考までに貼って寝るわ
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200710260272.html
0659名無し不動さん
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2018/05/15(火) 09:16:30.55ID:???
築50年の小ビルを検討してますが
建物残存価格は0だと思うのですが、
売主に頼んで土地5000万建物5000万にできますか？
0660名無し不動さん
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2018/05/15(火) 11:30:39.37ID:???
>>659
そんなもん売り主次第
消費税か減価償却か知らんけど、よほど無知な相手じゃなきゃ
良くてその分ふっかけられるし、悪けりゃ怒らせて終わり
0661名無し不動さん
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2018/05/15(火) 12:03:09.45ID:???
あと、ふっかけられるくらいなら小細工しない方がマシかも
小賢しい動きしてると、税務署のチェック厳しくなるし
0663名無し不動さん
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2018/05/15(火) 12:35:13.79ID:???
やり方としては「さすがに0ってのは困る」とか言って
仲介に50〜300ぐらい建物価格に割く交渉させるぐらいかな
「その分 金乗せればいいじゃんウチは土地として売ってる」と言われれば終わりだけど
0664名無し不動さん
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2018/05/15(火) 13:11:43.45ID:???
>>659
十中八九売主側が面倒臭がり断られて終わりだよ。
売主側からしたらメリットゼロだからね。
仲介業者も条件悪い客相手には渋り気味だし交渉するだけ無駄。
やるなら満額決済希望とか売主側にも好条件提示しないと。
でもそれやるなら下手な交渉なんかしないで普通に税金払った方が良いね。
0665名無し不動さん
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2018/05/15(火) 14:37:46.54ID:???
満額決済希望って？
つねに満額で申込書書かないの？？
0666名無し不動さん
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2018/05/15(火) 15:22:39.09ID:???
書かないよ。
満額なんて相場に比べ激安でどうしても欲しい場合しか提示しない。
他は最低でも仲手分と取得税分は指値して買ってる。
まぁ私は現金購入前提なので売主にとっては他より条件良い事もあるけどね。
0667名無し不動さん
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2018/05/15(火) 17:35:29.66ID:PS4kpen7
>>648
そんな悠長な事言ってて良いの？
5ちゃんで質問してる場合じゃないでしょ？
今日見たら市場から無くなってるよ？その物件www
申込み時に市場から下げる業者は少ないから、たぶん契約入っちゃったね、あーあ残念w
0668名無し不動さん
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2018/05/15(火) 18:27:59.87ID:???
>>667
まぁこれは買わなくて正解だけどね
たぶんヤバイやつだよ
0669名無し不動さん
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2018/05/15(火) 19:34:14.04ID:???
不動産に掘り出し物なし
ゴミは腐るほどあるけどな
安さに目が眩んでゴミ掴んだら悲惨だよ
0670名無し不動さん
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2018/05/15(火) 19:36:39.92ID:???
議決権を牛耳られてるワンルームとか地雷以外の何物でもないな
0671名無し不動さん
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2018/05/15(火) 19:45:11.39ID:???
指値したら売り主がやたら金額に固執して困る。
専任媒介の不動産屋が提示してる金額じゃないと言ってるのにゴネてるらしい。
現金決済じゃないとダメって条件なのに・・・

もうね、粘るな。諦めてくれ・・・
0672名無し不動さん
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2018/05/15(火) 20:17:39.17ID:???
>>669
ゴミは腐るほどあるけど立地良い物件にゴミは無いからね。
築50年のボロマンしかり再建不可のボロ戸建てボロアパートだって立地良ければ立派な値段が付いて取引されてる。
その手の物件でも相場より2割引バーゲンプライスなら即日問合せ50件で即日申込みなんて当たり前。
要は不動産なんて99%立地だよ。
立地良い物件ならゴミなんて有り得ないわ。
0673名無し不動さん
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2018/05/15(火) 20:22:29.47ID:???
裏を返せば地方や郊外などの立地悪い物件は全てゴミってなるね。
事実値下げした築浅物件がほぼ土地値みたいなバーゲンプライスで売れ残ってるから間違い無いでしょ。
0675名無し不動さん
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2018/05/15(火) 20:45:54.39ID:???
>>674
そうだけど、郊外や地方は捨て値でも売れないの多いから
都心の値段次第の物件はゴミじゃないよ。
0678名無し不動さん
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2018/05/15(火) 22:44:00.67ID:???
>>676
900〜1000万
大規模修繕まで約15年
運営しっかりできているか・・・
0679名無し不動さん
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2018/05/15(火) 22:50:58.63ID:???
>>676
面白い試みだね
自分なら800で考えるかなぁ（つまり買わないって事だが）
色々ひっかかるけど、神奈川ってのが致命的に厳しい
0680678
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2018/05/15(火) 22:54:35.31ID:???
旧法地上権かよ・・・
なら679の言うように800万位が適正だな
0681名無し不動さん
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2018/05/15(火) 23:02:31.49ID:???
地上権ってどうやって知るの？　登記みたの？
0683名無し不動さん
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2018/05/15(火) 23:09:59.42ID:???
交通
保土ケ谷駅より徒歩で1分
沿線
『保土ケ谷駅』　JR横須賀線　JR湘南新宿ライン　
所在地(住所)
神奈川県横浜市保土ケ谷区岩井町11番 周辺地図はこちら

構造
SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）

階建て
地下2階付10階建

築年月
昭和56年4月

総戸数
84戸

土地権利
借地権、地上権

用途地域
商業地域
0684名無し不動さん
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2018/05/15(火) 23:28:11.97ID:???
駅徒歩1分か…
こりゃあ業者が800前後で買って、実需に1500〜1980くらいで売り飛ばす用途かな
リノベーション（）で2380とかできれば旨いかも
0685名無し不動さん
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2018/05/15(火) 23:30:45.33ID:???
>>679
都内に比べたら分が悪いけど
横浜の隣と考えたら悪くない。
一応JR駅で徒歩1分だし。

横浜駅付近に職場ある人なら
1200万くらいで買う人もいそうかな。

賃貸だと98000円だから年で
118万くらい、10％くらいか。
0687名無し不動さん
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2018/05/16(水) 01:31:00.26ID:???
自分が都心住みってのもあってか保土ヶ谷って土地に興味沸かないなぁ
同じ神奈川でも小田急線で新宿へのアクセス楽な相模原の方がマシだわ
0688名無し不動さん
垢版 |
2018/05/16(水) 01:38:00.26ID:???
保土ヶ谷だと、横浜、渋谷、新宿、池袋、品川、東京に乗り換えなしで行ける。
ついでに、千葉、浦和（さいたま）、宇都宮の３県庁所在地も。
0689名無し不動さん
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2018/05/16(水) 06:42:40.13ID:???
保土ヶ谷、横浜、新川崎、　
武蔵小杉、西大井、赤羽、浦和、大宮

この辺は新宿方面にも東京方面にも
20-30分程度で行けるのがメリットだね。

小田急沿いは新宿や渋谷には便利だけど
品川や東京行くには不便。
0690名無し不動さん
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2018/05/16(水) 08:04:32.84ID:???
保土ヶ谷から20-30分で新宿や東京行くのは難しくね？
0691名無し不動さん
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2018/05/16(水) 08:53:00.17ID:???
保土ヶ谷の駅近はいいね
あのあたりちょっと歩くと超絶な坂になるけど駅前なら悪くない
0692名無し不動さん
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2018/05/16(水) 09:05:06.44ID:???
>>685

当たり前だけど徒歩１分てめちゃめちゃ少ないよな

見つけたらできるだけ買うようにしている

安心感がハンパない、地上権は嫌だが
0693名無し不動さん
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2018/05/16(水) 12:16:11.26ID:???
都内徒歩1分だったら失敗する確率はかなり低いしな
まぁ月島の徒歩1分はあれだが
0694名無し不動さん
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2018/05/16(水) 12:48:30.72ID:/K25gqyT
>>672
月島のボロ長屋が3000万で売り出されたとき即買い付け入って、あっちゅう間にネットから消えた。ボロくて建物価値ゼロなのに、やはり不動産が立地だーと思った。
0695名無し不動さん
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2018/05/16(水) 12:54:33.43ID:/BfgFJ+z
>>694
あのあたりだと、土地目当てだろうな。
買って繋げてコンボボーナスとか(笑)
0696名無し不動さん
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2018/05/16(水) 13:17:07.18ID:???
>>694

月島のマンションは10年経っても値上がりするだけだ、銀座近いし、大江戸線あるし、

豊洲？、なんじゃそらって感じ
0699名無し不動さん
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2018/05/16(水) 14:00:55.83ID:???
>>698
豊洲の御方なんだよ、きっと
えびちゃんも豊洲のタワマン住みだって言うし、豊洲いいんじゃないですか？（棒読み）
0700名無し不動さん
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2018/05/16(水) 15:07:47.40ID:79PDDhWV
2018年秋以降
オリンピック組の投げ売りセール開始
0701名無し不動さん
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2018/05/16(水) 16:03:34.56ID:???
オリンピック後に値落ちするような物件にそもそも価値なんてないんじゃ？
そうやって待ってる人か多いのは確実だけど
安くなると判断する根拠は、現状乏しい
0702名無し不動さん
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2018/05/16(水) 16:12:54.77ID:???
業者のセールストークじゃないけど家族持ちにとってワンルーム投資って生命保険代わりになり得る？
素人考えだが都心3区駅近築浅とかなら掛け捨ての生保入るよりはマシかと思ったんだが
リターンは出たらラッキー程度であくまで生保代わりとしてね
0703678
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2018/05/16(水) 16:41:18.82ID:???
>>702
業者のセールストークではないけど、法人所有ならいける
家賃収入から返済利子と必要経費を引いて、残った金額を小規模共済や生活障害保険に充てる
俺は完済物件が出たら生活障害する予定
0704名無し不動さん
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2018/05/16(水) 16:50:51.49ID:???
>>702

はるかにマシだよ

オレは6ヶ所持ってる

１棟と違って地震リスク分散出来るし一部屋だけの切り売りも簡単

ただ、いつでも一括返済出来るくらいの現金持っとくと尚いいね
0706名無し不動さん
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2018/05/16(水) 19:40:37.16ID:???
>>690
保土ヶ谷ー横浜3分
横浜ー東京が25分だから
乗換込でも不可能じゃないな。

まあ30分強だろうね。
新宿もしかり。
0707名無し不動さん
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2018/05/16(水) 19:54:33.78ID:umx0chns
年収一千万くらいの方、いくつくらい持ってますか？大阪でワンルーム3はもちすぎでしょうか。
0709名無し不動さん
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2018/05/16(水) 20:45:44.90ID:???
>>707

全部で10買ったよ

嫁に3やって、子にも１つ買ってやった

いま自己所有6、これが節税効率的上限
0715名無し不動さん
垢版 |
2018/05/16(水) 21:49:21.09ID:???
駅１分とか、ワンルームでも固定資産税けっこう高いよな

もし仮に土地で持ててもうまく活用しないと手放す羽目に成りそう

>>713

どういうのがオススメ？
0716名無し不動さん
垢版 |
2018/05/16(水) 22:00:02.62ID:???
区分マンションって言うほど節税効果あるか？
0717名無し不動さん
垢版 |
2018/05/16(水) 22:06:23.36ID:???
ないよ
区分マンションのメリットは管理が楽に尽きる
一棟はリーマンの片手間に取り組むにはハードルが高い
都内駅徒歩5分以内なら大きく損をする可能性も低いしな
その代わり手取りは微々たるものだけどまぁやらんよりはマシ
0718名無し不動さん
垢版 |
2018/05/16(水) 22:43:40.18ID:???
>>710

ちなみに嫁3は、6持ってる時に離婚して無税で分与した

約５年後に同じ元嫁と再婚したw

子1は、成人してから消費貸借契約を交わして、全額貸付、抵当権打って毎月低額返済してもらってる、直系卑属なのでオレが死んだら相続でチャラ

つまり登録免許税、取得税、固定資産税しか掛かってない
0721名無し不動さん
垢版 |
2018/05/16(水) 23:04:17.05ID:IxRkVKf7
>>700
税金が半額SALEになるからな
年末から投資家は断末魔か
0723名無し不動さん
垢版 |
2018/05/16(水) 23:16:01.16ID:XHqsJfjJ
>>780
尻が青いな。
まるで童貞みたいなこと言っていて、そっちが気持ち悪い。
5chは40〜50才台がメインの掲示板で、離婚した人やヨリを戻した人が気持ち悪いなんていう
考えのピュアな少年が来る掲示板ではないし。
まぁ自分は婚姻歴ないけどさw。
0724名無し不動さん
垢版 |
2018/05/16(水) 23:18:40.66ID:???
>>720
新築で買って売却してまた同じ物件を買ったみたいだな
その間誰かが買って住んでいたら確かに気持ち悪いな
0725名無し不動さん
垢版 |
2018/05/16(水) 23:21:04.79ID:???
>>724

新築って処女？

ありえんし、中古デフォでなんら問題無いし

童貞臭くてそっちのが気持ち悪いよ
0727名無し不動さん
垢版 |
2018/05/16(水) 23:27:32.22ID:???
5年経てば建物だって劣化するのにそれが人ならなおさら、、
しかもその間どのように使われたか分からない・・・　　　とか余計なことを考えるｗ
0728名無し不動さん
垢版 |
2018/05/16(水) 23:28:21.92ID:???
同じ相手と再婚した人を二人知ってるけど二人とも理屈っぽくて周りから煙たがられてた人間だったわ

結局他の人から全く相手にされないから元の配偶者とくっつくしかないんだよね
世界が狭いw
0730名無し不動さん
垢版 |
2018/05/16(水) 23:36:34.48ID:???
>>707
私は新鎌ヶ谷に駅徒歩16分の戸建て一つ、志木に駅徒歩11分の戸建て一つ、仙台に地下鉄駅徒歩8分の平成2年築65平米3LDK区分一つ、杉並高井戸に駅徒歩6分の平成4年築32平米1Dk二つ。
私は基本的に30平米以下の狭小物件は買わないからこんな感じ。
震災前に一棟物で苦労したので基本的に購入するのは区分か戸建てのみ。
一棟物は実儒購入者が少なく購入層がほぼ投資家オンリーなので出口戦略として間口が狭い。
震災前に転売する時は苦労しました。なのでもう買いません。
0731名無し不動さん
垢版 |
2018/05/16(水) 23:44:53.14ID:???
計画的分与再婚とは考えないのかな

そっちのが自然だろうに
0732名無し不動さん
垢版 |
2018/05/16(水) 23:46:26.94ID:???
そうでもなきゃ同じ相手と再婚なんて恥ずかしい事できないよな
0733名無し不動さん
垢版 |
2018/05/16(水) 23:47:31.88ID:???
>>730

戸建ては修繕コストと値落ちで、数十年の長期スパンでは持てないイメージなんだけど、どうかな？
0734名無し不動さん
垢版 |
2018/05/17(木) 00:01:26.65ID:QG0euXxg
年1億以上のサラリーマン兼業不動産投資家いわく：湾岸エリアは終わった

実は僕が住む戸建も将来を見据えて買っている。一般人が考えがちな「住みたいところ」ではない。将来、金になるかどうか、だ。
将来変わらないんじゃ意味がない。価値が減少するんじゃ意味がない。
今、アツい地域（住宅地・価格上昇率トップ）に住む
それが投資家の発想ですよ。
https://twitter.com/ctrkkz/status/996759471090155521

僕が常に全戦全勝なのは一般サラリーマンのゴミみたいな価値観とは完全真逆にあるから。くだらないイメージ先行で投資しない。
常勝したかったら、一般庶民とは１８０度異なる視点を持ちましょう。
https://twitter.com/ctrkkz/status/996761809125175296


よく質問があるのは湾岸エリア、豊洲エリアはどうなのか？という一般ピープルの質問。
一般のゴミどもがどういう思考で質問してんのか知らんが、はっきり言う。湾岸エリアのピークは終わった。
むしろ供給過剰だ。今後は下落してゆく。
https://twitter.com/ctrkkz/status/996763785489600513

湾岸エリアは今の「一次層」（住宅を初めて買う層）は35年ローンであり、投資家目線でいえば、「消費層」ともいえる。
つまり、金にならない、消費して住むだけの家。30年後には修繕費と管理費が毎月6万以上にも上がるだろう。
そこで売却が多く発生するに違いない。素人ども、どうなるかわかるよな？
https://twitter.com/ctrkkz/status/996764632147619842
0735名無し不動さん
垢版 |
2018/05/17(木) 00:08:10.56ID:???
>>733
それはありますね。
よく区分は管理費修繕費があるから投資としては不利言われてるけど私の考えも逆です。
区分は間取り変更無しのフルリフォームが60平米200万程度で済みますから。
クロス張り替えも戸建てのように専番クロスを使ってボコボコになったりしないので粗が目立たなく楽です。
もちろん使う設備類は水回り4点セット130万円とかの廉価商品ですが転売用としては十分です。
ただ戸建ては駐車場さえあれば多少高くても簡単に売れるんですよ。
なので私は任意売却のリースバック物件を買っい漁ってフルリフォームして転売してます。
当方、協会に供託金と保証金150万払って一応免許も貰ってます。
0736名無し不動さん
垢版 |
2018/05/17(木) 00:16:47.21ID:???
因みに私が使ってるリフォーム業者の平均はクロス張り替えで1平米あたり量産クロスが900円、専番クロスが1200円です。
フローリングはL45規格で安いものが平米6500円です。
一応、工事費廃棄料込みでこの値段ですが皆さん使ってる業者は幾らくらいですか？
0737名無し不動さん
垢版 |
2018/05/17(木) 00:34:27.13ID:???
>>736

六畳間の壁床総取っ替えでコミコミ143000円だった

単価は忘れた
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