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不動産投資を淡々と語る7
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0269名無し不動さん
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2018/04/19(木) 20:36:58.02ID:???
合成３文苗字が最近多くなった

太田　　田垣
0270名無し不動さん
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2018/04/20(金) 00:20:58.18ID:???
>>267
白金なんて落ち目と言うより、元々が大した土地じゃない。

投資は知らんが港区は住むには不便、昔あった庶民的な商店街とかも消滅している。
住みにくい街だから、俺の周囲の人たちも次々に脱出して行った。
イメージだけが先行して、都会に憧れる成り金の田舎者が大集結している感じ。
0272名無し不動さん
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2018/04/20(金) 08:21:55.09ID:i4fYcwVw
さてさて、かぼちゃの馬車のオーナーが自殺したというニュースがありました。

https://this.kiji.is/358923218687935585


シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する不動産会社スマートデイズ（東京）が経営破綻した問題で、物件所有者側の弁護団が17日、所有者の中から死者が出たと明らかにした。
死因は「遺族のこともあり詳細は言えないが、多額の借金に悩んだことによる自殺だ」と説明している。
0274名無し不動さん
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2018/04/20(金) 08:33:06.06ID:???
>>271
所詮は昭和初期から三代続けての港区民で、江戸時代からとかじゃない新参者からな。
しかも今は山手線の外側の品川区に住んでいるし。

で、お前はどこ出身？
0278名無し不動さん
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2018/04/20(金) 10:15:31.54ID:???
名古屋なら金山、大阪なら北浜あたりがブランド地区としては有名だよな？
他の都市圏はブランド地域知らないから頼む。
0281名無し不動さん
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2018/04/20(金) 13:07:50.46ID:???
放置すればいいのに
カッペと言われて反応するのはカッペだからな
0282名無し不動さん
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2018/04/20(金) 15:40:46.33ID:???
江戸時代含め、東京自体が田舎者の集まりなんだからそこに何年住んでても何のステータスも権威もないからな。
洛中に千年以上住んでるなら分からんでもないが。
0289名無し不動さん
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2018/04/20(金) 18:35:54.75ID:???
放置すればいいのに
カッペと言われて反応するのはカッペだからな
0292名無し不動さん
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2018/04/20(金) 19:13:49.45ID:okdXCIE7
日本エスリー◯から「お持ちのマンションの節税効果をさらに高めます！」って来たんだけど
不動産会社変えるだけで節税効果って変わるもんなの？
法的にかなりグレーな提案されるのかな…
0293名無し不動さん
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2018/04/20(金) 19:18:23.03ID:???
>>292

経費増やされるんじゃね？

こんなに節税できましたよ！
(フロー減ってますけどw)
0295名無し不動さん
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2018/04/20(金) 19:22:24.81ID:okdXCIE7
>>293
フロー減るのかよ笑
じゃあ話聞くだけ無駄だな
0297名無し不動さん
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2018/04/20(金) 20:27:12.34ID:okdXCIE7
>>296
どういう仕組みなんだろう？
いま付き合いのある業者は
「色んなものを経費にして節税できるって聞いたんですけど」
って話したら「そういうのはやめといた方がいいですね」
って言われたんだがやっぱりこっちのほうがまともなのかね
0298名無し不動さん
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2018/04/20(金) 20:36:20.89ID:???
>>297
経費だけが計上できるわけでなくその主体があるからね
その主体に価値があるかが判断のポイント
まあ普通は、いや間違いなくその主体に価値はない
0299名無し不動さん
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2018/04/20(金) 20:40:52.78ID:okdXCIE7
>>298
なるほど
最初に当たった業者がまともで良かったわ
0300名無し不動さん
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2018/04/20(金) 20:44:39.96ID:???
建物、設備、管理、修繕、保険、融資・・　インチキ話でオーナーから金をむしり取る業者は多い
注意しないとな
0301名無し不動さん
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2018/04/20(金) 21:04:39.49ID:???
>>298

よく遠隔地のマンション買うんだけど、主要駅1〜4分の物件だけ買ってる

これだけで大きな失敗はしないよ

募集すればどれもほぼ1ヶ月で空き埋まる

戸建てやアパートの1棟モノは、金額が張るし、バラして売れないので地震リスク上がって怖い
0302名無し不動さん
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2018/04/20(金) 21:18:27.19ID:???
地方は家賃安いから経費率が上がって効率悪い
0303名無し不動さん
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2018/04/20(金) 21:18:40.02ID:???
そういうところは利回り低いという問題がある
0304名無し不動さん
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2018/04/20(金) 21:19:18.24ID:???
>>302
家賃安いけど物件自体が安いからバランスは取れてるのでは？
0305名無し不動さん
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2018/04/20(金) 21:28:20.21ID:???
経費の他、入居率や家賃低下、出口も天秤にかけてプラスなら地方もアリだね
得意な領域を見つけるのも一興
0306名無し不動さん
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2018/04/20(金) 22:22:22.71ID:???
ごもっともな意見が続いてるが、結局は仕入れ値次第だから

それと、地方は車社会だから駅徒歩何分に拘る必要はあまりない
まー、新潟みたいに主要駅から離れた土地が繁華街なケースも多いしな
地方で重要なのは敷地内又は近隣で駐車場が確実に確保できるかどうか、これ一拓
0309名無し不動さん
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2018/04/21(土) 03:28:12.34ID:???
>>307

マイルールだけど

都内は23区で２路線以上が４分以内

横浜名古屋大阪京都は、府県庁所在地駅から数駅以内の駅４分以内

こんど名駅から４駅の駅４分買うよ
0313名無し不動さん
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2018/04/21(土) 06:48:53.93ID:???
都心の新築ワンルーム買うのは節税のためだからね
節税以上に損失があることに気付いていないようだけど
0315名無し不動さん
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2018/04/21(土) 07:01:08.44ID:???
>>310

出てるよ、税ﾘﾌｫｰﾑ引当てて毎月４万/戸くらいだけど

>>313

中古だから、10年で１割落ちるか、運が良ければ少し上がる事もあるかも

まだ他に何かデメリットあるかな？
0317名無し不動さん
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2018/04/21(土) 07:12:56.01ID:???
インチキ業者は減価償却費を節税と勘違いさせることもあるな
0318名無し不動さん
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2018/04/21(土) 07:27:10.02ID:???
レス301、309、315書いたものだけど

けっきょく怖いのは人口減少なんだ

309のマイルールで今んとこ失敗は無い、もちろん管理がちゃんとしてるとこ

常に空室率0近いところなら、積立金不足も無いよ
0319名無し不動さん
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2018/04/21(土) 07:40:06.13ID:???
>>306
安く買っても空室が続いたりさらに安くないと売れないとかもあるし
高く買っても満室で回ればいいしさらに高く売れることもあるし
仕入れ値だけが重要とは思わない
0321名無し不動さん
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2018/04/21(土) 08:00:18.67ID:???
郊外の安い物件は、実は安くない事も多いよね

値下がりを心配するの嫌なので中心部１等地の分譲マンションがいい

うちの物件がダメになるのは、その街や日本そのものが駄目になる時だ
0322名無し不動さん
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2018/04/21(土) 08:28:41.69ID:???
>>319-320
アホか？仕入れ値で利回りが決まるんだから最重要なのは間違いないだろ。

高く買って満室で回ってさらに高く売れるにしても
それより安く仕入れる事で更なる利益を得れるんだからさ。
0323名無し不動さん
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2018/04/21(土) 08:33:07.49ID:???
>>322

そんだけ言うならマイルール教えてよw

投げ売り待つだけなら納得
0325名無し不動さん
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2018/04/21(土) 08:38:32.91ID:???
>>323
購入意思を持てる物件が出るまでは焦らず自分の希望指値額で買う事だね。
自分はキャッシュ購入前提でリスクヘッジ最優先だから妥協は絶対にしない。
0327名無し不動さん
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2018/04/21(土) 08:55:26.96ID:???
>>322

けっきょくよく知った場所のお気に入りを指値して待つ

これだけの様な気がするが

>>325

と思ってたらレスあったわ、ほぼ同じ内容
0329名無し不動さん
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2018/04/21(土) 09:22:46.78ID:???
事業用や自分が住むとこも合わせると、もう12物件目だわ買うの

ぶっちゃけ不動産買う以外に大した金の使い道も無い

車はエコカーしか乗らないし、他の贅沢も興味が無い

でもあんま買うと集金や入替えの労力がハンパないし、逆に節税にもならないので、これ以上は要らない

だから子供に金貸し付けて契約書交わし、子供は賃収で毎月オレに返済、オレは抵当権打って債権者になる
長期なので返し終わるよりオレが死ぬ方が早いかもしれない

とーちゃん銀行


>>328

309だけど、知らない地域でも買って、それから勉強始める感じ

買うとその街への興味も湧くんだよね
0331名無し不動さん
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2018/04/21(土) 09:52:10.30ID:???
みんなは子供や嫁さんに物件分散したりする？

オレは10年前位に一度離婚して嫁さんに半分あげちゃった

分与義務果たしてスッキリした

あと、自分でまとめて持ってるより分散した方が節税上有効

不動産所有させるのは嫁や子供に物件管理や登記や節税の仕組みを教えるのに良い

子供には登記申請書自筆させてる

身内全員が収益物件を所有し、登記も自力で行え、確定申告の収支内訳書も自作できる

誰がどんな仕事に就いても常に最大限の節税効果が得られるように工夫してる


>>330

ちなみに大人はどのへんから？
0332名無し不動さん
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2018/04/21(土) 10:00:03.66ID:???
>>330

オレは法人化もしてないし青色にすらしてない、ずっと確信的に白、常に分散の工夫してる

事業用除いて、賃貸は5棟10室だったかな、越えないように

大人は節税の工夫大変なんじゃないか？

良ければ真似するんだけど、手間とコストが上がるだけだったので止めた
0333名無し不動さん
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2018/04/21(土) 10:27:53.34ID:???
10室越えたら事業になるから12部屋止めで全て現金買いで進めているなら悪い方法ではない。
青色控除受けれるし、借入起こして無理に規模拡大する必要もない。
0334名無し不動さん
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2018/04/21(土) 11:35:32.82ID:???
>>333

ありがとう

複雑にしても良いこと無いよね

会計屋を喜ばすだけだと気付いたわ
0335名無し不動さん
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2018/04/21(土) 12:28:20.46ID:???
事業規模なら白でも記帳義務あるから青65を使わない手はない
意味不明なやつがいるな　池沼かな　カッペかな
0336名無し不動さん
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2018/04/21(土) 12:41:51.28ID:???
>>335

白の記帳義務は、青とは全く違うと理解してるけど、まったく同じなの？
0338名無し不動さん
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2018/04/21(土) 12:56:33.84ID:???
青65　確定拠出年金　小規模企業共済　専従者給与　これで合法的にけっこう控除できる
0339名無し不動さん
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2018/04/21(土) 12:56:38.57ID:???
白でも青でもやることは同じになったはず。
会計ソフトなんか素人でもできるし記帳する数なんか知れてるから導入オススメ。
青色控除も受けれるし。
0341名無し不動さん
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2018/04/21(土) 13:06:29.15ID:???
控除しすぎるとCF減るから物件取得の規模とスピードが落ちるという諸刃の剣
0342名無し不動さん
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2018/04/21(土) 13:46:23.82ID:???
>>339

白はノートに手書きでいいって聞いたよ

日付と項目が分かるようにしとけば書式は問われない

青は複式簿記なんじゃないの？、やったこと無いけど
0345名無し不動さん
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2018/04/21(土) 15:15:52.29ID:05UXMx0i
６１戸経営している、サラリーマン大家で年収１億以上の高額納税者で
不動産で一度も赤字を作ったことがなく、これまで全戦全勝の方が言うには
これからは世田谷と練馬区が廃れていくとのこと。


世田谷区/大田区/練馬区/杉並区 VS 東京下町の坪単価「平均価格」比較（2018年最新）
10年後、廃れていく上記の区と東京下町を抽出し比較
結果、世田谷区の上位である桜新町や成城学園、大田区の田園調布と北千住が互角に。
最上位の三軒茶屋と目白、巣鴨、浅草が互角と判明
https://twitter.com/pprzm/status/986624571334787072
0346名無し不動さん
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2018/04/21(土) 15:18:25.66ID:05UXMx0i
自分は不動産人生で赤になったことは1度もない。
賃貸で元を取るのに25年？30年？いやいやそれは夢ばっか見ているサラリーマンみたいなクソド素人がやる仕事。
https://twitter.com/pprzm/status/985888853511647232

一方で夢みるサラリーマンさんは何を考えているかというと、日本橋あたりのクソ狭い40平米くらいの1LDKを
4000万で買ったとする。場所がいいから値落ちしないだろうというのがリーマンの考え方。老後もそれで小遣い稼ごうと。
はっきり言って、なんぼにもなりません。むしろ経年劣化分損するだけです。
https://twitter.com/pprzm/status/985891284937146368

バブル以来の高水準ですと。それなら、これから下がる？いやいや、不動産歴全戦全勝の自分から言わせれば、荒川区、豊島区、文京＋墨田、台東を筆頭にガンガン上昇してゆきます。
https://twitter.com/pprzm/status/985884758520426497

ただし、世田谷、練馬の基準地価は横ばいでも「不動産市場価格」は急降下してゆきます。世田谷はピンキリですが、
昭和の感覚で交通不便地帯に投資してはいけません。例を挙げると、現在1億で買っても5年後7000万になります。たった5年で3000万損失。
今の30-40代が何を求めているか考えましょう。
https://twitter.com/pprzm/status/985886231199272961
0347名無し不動さん
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2018/04/21(土) 15:24:28.76ID:05UXMx0i
まあぶっちゃ言うと、雇われだけ人間さんの一般平均年収730万じゃ都内23区に新築の戸建(所有権)なんて無謀どころか、無理なんです。
その倍の年収1500万でもカツカツですから。都内新築マイホーム…平均世帯年収で買えるのか？：読売新聞
https://twitter.com/pprzm/status/985477449562509312

東京23区で一戸建の平均価格が99平米で7700万、マンションは66平米で7000万
https://twitter.com/pprzm/status/979306981470101504

二子玉川ライズタワー 42階

販売から１億円下落。
東京２３区でマンションが販売時よりも「下がる」というのは滅多にありません。むしろ便利なエリアは「かなり上昇」しています。
ド素人はこう考えます「ブランド？だから下がるわけがない」と。
ニコタマの暴落は今に始まったことじゃありません。
https://twitter.com/pprzm/status/975251344893165568

交通の利便性を重視して住まいを選ぶ人が増加中
不動産の投資家なら経験則からわかるけど今の家を買う30-40代って世田谷区のバス便や練馬区みたいな不便なところは眼中にないんですよ。
https://twitter.com/pprzm/status/979305551778607104
0348名無し不動さん
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2018/04/21(土) 15:26:39.19ID:05UXMx0i
スマートデイズ、どういうビジネスモデルかというと、賃料4万でオーナーにサブリース料6万という。クソ会社はどこで儲けているかというと売却益のみ。これじゃ赤字になっていくだけ、という幼稚園児以下の知能指数が経営者やってんじゃないのか？
ここまでバカな経営やってる不動産屋見たことないわ
https://twitter.com/pprzm/status/979502794926211072

騙されるサラリーマンもバカだよな。なんでそういう人が出てくるんだろう。本気で不動産で利益を上げたいと思ったら、まずは法律を勉強しなさい。
https://twitter.com/pprzm/status/975031475589414912

賃貸で住まわせるのに賃料以外の収益を考えていたらしいが。
それに賛同した700人の投資家ってどんな人たちなんでしょう？
twitterで大多数派を占める、株で生計を考えている人種やネットビジネスという言葉が好きそうな人種と同類なのかもしれない。
https://twitter.com/pprzm/status/975035978468376577

これね、投資家たちがまったくダメ！何でも業者任せにしようとするな。
投資を０から学びなさい。
最初は泥臭いこといっぱい経験しなさい。
現場に足をたくさん運びなさい。
君たち、かぼちゃの馬車投資家は全然ダメ！
かぼちゃの馬車 破産手続きへ |
https://twitter.com/pprzm/status/986634018379546624
0349名無し不動さん
垢版 |
2018/04/21(土) 15:36:48.59ID:???
>>343

税務職員から直接聞いたよ

細かい規定はなく、分かるようになっとけば良いと
0350名無し不動さん
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2018/04/21(土) 15:43:22.72ID:???
青にした奴は後悔してるのかもね、年65万のためにわざわざ懐を探られにいくんだから

税務署員がやたらと青を勧めてくるのでピンときたよ、これは型に嵌められようとしている

青はプロのステージだから経費チェックも厳しい

白は『精一杯頑張りました』って姿勢で十分

青へは行けるけど白へは引き返せない

後悔してる人は正直にどうぞ
0351名無し不動さん
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2018/04/21(土) 15:45:17.79ID:dBRTZvvq
>>342
青だけど5棟10室以下に抑えてるから複式でなくて良いと税理士に言われてる
5棟10室以下でも給与所得とかなくそれ一本で生計を立ててるとまた違うらしい。
0352名無し不動さん
垢版 |
2018/04/21(土) 15:48:21.14ID:dBRTZvvq
>>351
このやり方だと年65万じゃなくて10万ね
0353名無し不動さん
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2018/04/21(土) 15:49:56.69ID:???
単式できっちりやれるなら会計ソフトとGoogle先生居れば青色は余裕だろ

親から引き継いだ時に知らずに数年10万控除で申告してた俺が言うのもなんだけどさ
0354名無し不動さん
垢版 |
2018/04/21(土) 15:50:29.42ID:???
>>352

ならなおさらやる意味ないなぁ

経費の繰越３年okくらいかな
0359名無し不動さん
垢版 |
2018/04/21(土) 17:35:44.65ID:???
>>355
それスマートデイズの関連会社かもね
どっかでつながっているよ
儲けるのは社長と元社長
0360名無し不動さん
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2018/04/21(土) 18:47:27.73ID:???
だまって会社作ればいいだけ
10万もあれば出来るわ
0361名無し不動さん
垢版 |
2018/04/21(土) 18:48:56.31ID:???
>>346
不便なところが売れなくなるのはともかく、荒川、墨田が暴騰とかなんのジョークだ
0363名無し不動さん
垢版 |
2018/04/21(土) 19:42:29.85ID:???
とにかく東側は嫌
千葉っぽいし、民度も低い
0365名無し不動さん
垢版 |
2018/04/22(日) 02:27:05.75ID:ykq2nD1P
不動産投資ユニバーシティって、よい会社なんですか？
最近物件紹介メール来なくなったから気になってます。
0367名無し不動さん
垢版 |
2018/04/22(日) 06:53:00.05ID:MTPsK5Z3
>>351
専業主婦なうちの嫁(メンタルやってる)を少しでも我が家に貢献させる為に青色専従者させてる。
その為に嫁には簿記2級取らせてから俺青色開業した。俺本業はリーマン。

経費はまあまあ節度を持って仕分けてますので、もう6期やってるけど税務署から呼び出し食らった事は無いです。
嫁のぬるい管理作業を増やす為に物件増やしたい。
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