X
不動産投資を淡々と語る7
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
0126元スレ１ ◆adinEntwCg
垢版 |
2018/04/02(月) 23:23:47.91ID:7BYd+BHi
久しぶりの元スレ１やで。
これから、不動産投資は激動の1年になるやろうから、
その辺りを書いていこうと思うやで。

書き溜めは無いからゴメンやけども、
好き勝手に投下しながら、
随時質問にも答えていくやで。
0127元スレ１ ◆adinEntwCg
垢版 |
2018/04/02(月) 23:27:42.74ID:7BYd+BHi
まず、かぼちゃの事件以降、ではなく、
某静岡県の銀行で融資残高の改ざんが発覚して以降、
不動産投資に対しての融資に「監視」の目が強くなった気がしたニキも多いと思うんや。

色々な業者が、銀行とずぶずぶの関係になり、
銀行融資を通すために預金残高の改ざんをしたり、
確定申告やその他書類の改ざんをした件やな。

特に関東圏は顕著やったと思う。
0128名無し不動さん
垢版 |
2018/04/02(月) 23:31:27.69ID:???
コンドな低階層高級マンションはあるが
タワマンで高級感あるのは聞いたことがない
0129元スレ１ ◆adinEntwCg
垢版 |
2018/04/02(月) 23:32:46.04ID:7BYd+BHi
その結果、というか元々不動産事業向けの融資がガンガン伸びたからか、
御大「金融庁」の目に留まってしまったわけや。
この融資おかしないか？伸びすぎやん。内容適正なんか？　と。

こんなん正常なわけないやん、おかしいやん。
監視の目強めなあかんな。
自己資金を正当に入れとるんか？
融資比率的にはどうなんや？
収益還元はええけども、そもそも担保評価はどないや？
なんでこないな地銀が、ここの地域に融資出しとるんや？

みたいな感じで、どんどん融資の大原則に近付くような縛りができていったんや。

つまりは、過熱気味の地銀アパートローンに歯止めがかかった感じやな。
0130元スレ１ ◆adinEntwCg
垢版 |
2018/04/02(月) 23:38:43.76ID:7BYd+BHi
というのは、実は建前的なこともあると思う。
金融庁が一番危惧しているのは、ワイは個人の課税回避なんやないかと思う。
つまり、法人スキームで多数購入をするサラリーマンニキの存在や。

金融庁だって、日銀だって、
正当に融資が増えて金が回るのは好ましいと思ってるはずや。
不動産は、表向きは担保も取れて、収益も出て、融資を出しやすい商品のはずやな。

そんな優良商品に対し、一部の暴走した地銀が変な融資をしたからと言って、
この分野すべてを絞るみたいなおかしいことをすると、銀行の生命線を絶つことにもなりかねへんし、
無理くりなロジックを通すことまではできんと思うやで。

でも、昨今融資を伸ばしまくったアパートローン商品のうち、
いわゆる「メガ大家」「ギガ大家」みたいな法人利用スキームは、
個信の制度を逆手に取った拡大方法で、本筋から離れた邪道と見られたんやと思う。
0132元スレ１ ◆adinEntwCg
垢版 |
2018/04/02(月) 23:43:59.56ID:7BYd+BHi
という誰もが分かっている流れの復習はここまでにしよか。
だから何？そんなん知ってるし。みたいな声もあると思う。

ワイが敢えてまたここで言いたいのは、
今までのやり方みたいな不動産投資は崩壊するという事。
これに尽きるやで。

かぼちゃの事件がかわいく見えるほど、
不動産融資が搾られて、数多くの新興業者が倒産する施策が行われるかもしれん。
マクロな目で見れば、業界が適正な姿に戻るのかもしれんけどな。
0133名無し不動さん
垢版 |
2018/04/02(月) 23:47:31.37ID:???
>>132
かぼちゃ関係なしに
去年の4月から
融資規制は既に始まってたよ…。
今更感があるけど…
0134元スレ１ ◆adinEntwCg
垢版 |
2018/04/02(月) 23:50:12.07ID:7BYd+BHi
落ち着いてという指摘があったので、落ち着いてみる。
と、落ち着いたところで結論は変わらん。

まず、年収1000万行かないような、
中の上のサラリーマン層の投資は難しくなるやで。
山で言うと、裾野の一番下の方から削られてる感じや。

そして、個人の資産管理法人不動産投資が難しくなる可能性が大きいやで。
声高に、1法人1物件とかほざいてた業者やコンサルはあぼーんや。
ついでに、法人で融資引いても簡単に個信とリンクする可能性も高いやで。

既に、一部金融機関では新規法人での融資申し込み自体がNGとなったり、
決算実体のない法人での申し込みが厳しくなっとる話も聞く。
0135元スレ１ ◆adinEntwCg
垢版 |
2018/04/02(月) 23:55:24.79ID:7BYd+BHi
あとな、新築木造とかのアパート投資も怪しい。
今、明らかな融資硬化の事態を受けて、
新築供給のビルダーがどんどん値下げしとる。

特に、土地先行決済で自社で買ってしまっとる中小ビルダーはやばいな。
人件費と資材費高騰は続いとるし、融資はますます締まるし、
結構冷や汗ダラダラな業者は多いはずやで。

かぼちゃみたいに、一部銀行の一部支店が頑張ってた、
みたいな構図ではないにしろ、融資が閉まり過ぎて戦々恐々としとる業者は多い感じや。

でも、企業向けの10億円以上くらいの都市部ビルなどは活発になって来とるから、
そういう面では全体的にトリクルダウンが起こるわけではなく、
動くところは動くなぁ、という印象があるな。金が大きく動くところは景気イイ感じや。
0136元スレ１ ◆adinEntwCg
垢版 |
2018/04/03(火) 00:04:39.78ID:4nMiV6C2
今も昔も、積算評価が出て、利回りが高くて、残存年数が残っている物件には融資が出る。
つまりは、人気商品になって高く売れる。

色々なロジックを立てて、原則外の商品を如何に高く売るか、
という流れにあった不動産投資の世界が、急速に原則通りの波に押し戻されることになると思うやで。

積算評価がー
担保評価がー
法定耐用年数がー
金利がー

という分かりやすい基準に戻り、
例外的な融資が減り、
本来の姿に戻るんやないかと思う。
0137元スレ１ ◆adinEntwCg
垢版 |
2018/04/03(火) 00:08:00.95ID:4nMiV6C2
新規の資産管理法人への融資を控えるように、
個信と結び付けてサラリーマンの課税回避を許さないように、
という施策は今年から間違いなく厳しなる。

マイナンバーが始まり、
法人番号制度が始まり、
情報がリンクされていくのは当たり前の流れや。

バレずに小手先で融資を拡大して、という事が通用しなくなる。
そうしたら、待って行くのは緩やかな市場縮小や。
いくつもの不動産業者が散っていくことになると思う。
0138元スレ１ ◆adinEntwCg
垢版 |
2018/04/03(火) 00:14:46.57ID:4nMiV6C2
ちな、かなり面白い態度の変化を見せた銀行もある。

某かぼちゃの事件渦中にある銀行さんやけど、
最近「金消をしたのに決済当日に融資否決をする」とか、
「承認下りたのに金消を結ばない」とか、結構な動きをすることがあるようや。

ここまでの急展開はないとしても、
似たようなことは日本全国の銀行で起こるかもしらん。
これが広がらないという可能性の方が、残念ながら少ないと思うやで。
0139元スレ１ ◆adinEntwCg
垢版 |
2018/04/03(火) 00:19:44.34ID:4nMiV6C2
ただ、こういう動きが出ることにより、
融資が停滞して物件が動かなくなるという問題もあるけども、
反対に安値の不動産が出てくるチャンスも増えてくると思うやで。

人の不幸は蜜の味ではないけども、
不動産で誰かが困れば、必ずその困った人が安く不動産を売る。
そこには、一定の旨味が生まれるかもしらん。

そんなん、お金がある人間からしたら、良い仕入れ時や。
誰かが困れば困るほど、その裏で儲ける人も出るんやな。
0140元スレ１ ◆adinEntwCg
垢版 |
2018/04/03(火) 00:26:56.77ID:4nMiV6C2
ということで、
また何か抜け道を探すような投資方針が出てくるまでは、
雌伏の時やと思うやで。

具体的に、何か聞きたいことあれば答えるのでどうぞ。

元スレ１は、某巨大デベで開発から土地仕入れからやっていた、
コテコテの不動産マンやで。自分でも何棟かもっとる。東京界隈ならお任せや。
それなりに、ある程度は答えられると思うやで。
しばらくこのスレ常駐しますやで。よろしこ。
0143名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 07:49:50.01ID:???
最近、緩和されて参入が増えてる不動産小口化についてはどうでしょうか？
インテリックスの北千住の新築ホテルの案件を相続税対策として検討してます

資産の圧縮率88%で利回り手取りで3.7%は中々良いのかなと思うんですが

地方在住なんで東京の土地勘がないのと相続が終わったあとの転売需要がなくて値下げしないと処分できないんじゃないかという心配があります
0144名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 08:49:44.48ID:???
都心部単身者向け投資中古物件の売り買いは
何平米クラスが売買の主流なの？
15.20.25.30.35.40平米
0146名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 09:44:01.10ID:nKLhyFY5
大阪の新築ワンルームマンションが一年で退去者がでてしまい…5月までに入らなかったら半年くらいは入らないですよね？
0148名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 13:22:16.02ID:OFimEHAZ
元一さんへ 質問

港区も価格として下がるやろか？
下がるとして下値は何割くらいで
次に反転するのは何年後やと思てます？

私はまとまった土地は下がらん、
下がっても八割くらい、
反転するのは十年以内、
てイメージです。
0150名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 15:43:03.53ID:???
次に不動産が下がり始めたら、反転する要素が全くなさそう。良くても底値止まりだと思う。
0152名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 17:35:34.64ID:???
一言でまとめると、現金最強時代になると…？
0154名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 18:58:18.15ID:???
現金はいくら持っていても税金は一切かからない
俺も不動産は全部売ろうかと考えている
0155名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 19:05:24.13ID:???
現金ポジションって事はデフレ予想って事だな。
0156名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 19:17:42.72ID:I4knJ2wB
>>152
現金最強は何時でもそうだろう？
0157名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 19:18:24.86ID:I4knJ2wB
>>154
その通り、相続税以外は無税だ！
0158名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 19:29:01.37ID:???
株だって増えなきゃ税金はかからないんだぜ？
0159名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 20:26:36.10ID:???
投資ってのは本来、裕福な資産家が自己資本でやるもんだ
借入をするにしても、その自己資本を担保にして土地建物を買うのが本筋
レバレッジと称して、投資対象の土地建物を担保とする最近の流行が否定されつつあるって話
貧乏人が成り上がるには向かなくなっただけだよ
0160名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 20:46:55.21ID:???
ある程度資産が増えたら全部普通預金だな　5億程度かな
不動産は税金ばかりで嫌になる　全部売却
資産はあっても所得はゼロ　ナマポの一つ上と言う身分　これがいい
0161名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 21:45:46.40ID:???
現金で残されても子孫は困るぞ
死ぬ前に千代田、中央、港の最低でも戸建が建つ土地に変えとけ
0162名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 21:56:14.37ID:???
>>161
ワイの親は現金はないけど土地付きの戸建を2つも残してくれたわ

…区外の駅徒歩15分の立地に
0164名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 23:12:48.29ID:???
相続といえば、4月1日から一社スキーム締められたけど、
色々と大変な事にになってるorなる人もいるんだろうな…
0165名無し不動さん
垢版 |
2018/04/03(火) 23:27:06.63ID:???
>>162
区外？東京市部ってこと？
千葉だの茨城だのじゃないよね
0166名無し不動さん
垢版 |
2018/04/04(水) 04:27:34.58ID:???
不動産を売ってそのお金を銀行に入れないで現金でもらえばマイナンバーで補足されなくなるのかな？
0167名無し不動さん
垢版 |
2018/04/04(水) 07:18:22.96ID:???
現金は利子を生まない時代なのに
現金最強とは？？？
0169名無し不動さん
垢版 |
2018/04/04(水) 08:48:01.04ID:???
>>166
一枚一枚数えるのか？
手付金もらった時、手で数えたけど10万足りんかったわww
その場で気が付いたからよかったものの…あのババア！
0171名無し不動さん
垢版 |
2018/04/04(水) 09:44:51.05ID:???
登記情報は税務署が知っているけどいくらで売買したかまでは知らなんだよな
だから売却するとお尋ねが来る　
0173名無し不動さん
垢版 |
2018/04/04(水) 16:11:23.86ID:???
>>172
武蔵野市はまだ高いやん。西東京じゃなくてよかったね。
使えるほう意外は現金化したほうがいいかもしれん。武蔵野市は高齢化が回りより早いし。
0174名無し不動さん
垢版 |
2018/04/04(水) 17:35:23.36ID:???
オレ自身はもう必要ないけど、金持ってるとFXですっちゃうから、こどもにバラでワンルーム買ってやることにしたよ

こども１人に年一部屋ずつ買ってやれば良い感じに貯蓄が増えない

こどもは早目の年金代わりになるし、とりあえず大家業の勉強にも良いよな

オレはすでに持ってて借金も無いし、仕事で日銭が入ってくるから、単に浪費するより良いかと


＠歯医者
0176名無し不動さん
垢版 |
2018/04/04(水) 17:54:19.23ID:???
好立地のマンションは空室ﾘｽｸ低いし、業者に手数料払ってもプラス、値下がりﾘｽｸ少ないし戸別の切売りも出来る

素人が始めるのに丁度いいよ

こどもに１棟とか高額だし怖いだろ、管理も大変だし
0178名無し不動さん
垢版 |
2018/04/04(水) 23:30:59.37ID:9/uySOVu
>>166
＞不動産を売ってそのお金を銀行に入れないで現金でもらえばマイナンバーで補足されなくなるのかな？
マイナンバーがなかった頃は知らない。

去年不動産を売った。
買った方から、私のマイナンバーを教えてくれと聞かれた。
おそらく、届ける必要があるのだろう。
売った方にも、申告の用紙が送られてくる。
これを無視して、どうなるかはしらない。

俺は、買い主にマイナンバーを教えた。
税務署から取引の申告するようにという書類が送られてきたが
自営業ので確定申告で届けた。
自営業でない人が税務署の書類を無視してどうなるかは、知らない。
0179名無し不動さん
垢版 |
2018/04/05(木) 10:27:23.04ID:???
>>178
俺も去年売ったけど、買主にマイナンバーなんか知らせてないよ。ｂｙ大阪
0180名無し不動さん
垢版 |
2018/04/05(木) 11:08:29.96ID:???
買主=見ず知らずの他人も同然
知らせるのは躊躇するよな
0181名無し不動さん
垢版 |
2018/04/05(木) 13:39:15.87ID:???
菊地 亜美の旦那ってバリバリのワンルーム営業なんだね。
年収3000万円以上だって。
0183名無し不動さん
垢版 |
2018/04/06(金) 06:20:21.83ID:uozZFEgO
株と不動産でひとり経営
ttp://www.hitorikeiei.com

相続ニート地主大家のブログ。
どら息子丸出しだが面白いw
0184名無し不動さん
垢版 |
2018/04/06(金) 13:07:09.27ID:EAEfIYT7
八尾市で一戸建て不動産物件をお探しなら【浪速建設株式会社】にお任せください。三重 評判 アパマンショップ八尾店 浪速建設様の見解と致しましては 大阪営業所
■営業部長 村上康雄 営業 矢野祐樹 代表取締役 岡田常路 営業 赤田真一
【浪速建設】営業 久保峰広 辰巳健太郎 橋本勝　岸本晃 は 婚活エクシオ常連 http://rio2016.2ch.net/test/read.cgi/sousai/1511526624/l50 b
0185名無し不動さん
垢版 |
2018/04/07(土) 01:44:08.71ID:CYxC4Kun
大家自体がニート
0187名無し不動さん
垢版 |
2018/04/08(日) 21:22:16.09ID:???
>>186
本当は住宅ローンを組んで賃貸に出せと言いたいんだろうね。
0188名無し不動さん
垢版 |
2018/04/08(日) 23:17:37.56ID:RrPnghDp
>>183
そう
0189名無し不動さん
垢版 |
2018/04/09(月) 08:02:30.71ID:???
>>186
不動産屋のポジショントークだろうけどオリンピック後値下がりしないってのは同意
値下がり待つくらいなら今買った方が良い
0190名無し不動さん
垢版 |
2018/04/09(月) 16:36:02.94ID:???
BN某が例の秋葉のビルを今月売ったとかいう話も出てるしどうだろうね
>>186みたいなポジトークに追随するコメントの香ばしさとネガティブな意見が軒並み沈められてるのみると今が売り時って考えてるようにしかみえないけど
0191名無し不動さん
垢版 |
2018/04/09(月) 16:54:08.68ID:???
安倍が辞めたら下がるだろ
多少は。レベルだけど。
0194名無し不動さん
垢版 |
2018/04/09(月) 19:49:34.26ID:???
某所で記事出てるよ
よく見たら所有権移転は3末だから先月か

買い手は東京会場系投資会社
10年前に90億のビルはいくらで売れたんだろうね
0195名無し不動さん
垢版 |
2018/04/10(火) 00:51:34.03ID:NmG94ldd
>>183
相続して丸投げだけのニート。
0198名無し不動さん
垢版 |
2018/04/10(火) 08:32:35.82ID:???
チョムチョムほどじゃないけど俺も今年アキバで小さなビル売ったよ
今が売り時だと思う
0199名無し不動さん
垢版 |
2018/04/10(火) 09:17:39.33ID:???
ウチの近所はあまり売り物件が出ない、出てもしばらくすると売れるような場所。
ところが向かいの爺さんが測量したり、隣の爺さんが不動産屋を呼んで何か話し込んでた…
この手の人たちが動き出したのを見るとそろそろなのかな…とは思う。
この前、地価の発表もされたし影響されたのかねww
0204名無し不動さん
垢版 |
2018/04/11(水) 03:26:46.17ID:Dvdam/7Q
某女性不動産鑑定士、あんまり頭良くないし書いてあることも知ったかぶりが多い。
0207名無し不動さん
垢版 |
2018/04/11(水) 14:55:30.21ID:???
>>206
どうぞどうぞ
欲しいのが見つかって良かったですね
いやあおめでとう！
0209名無し不動さん
垢版 |
2018/04/11(水) 21:12:14.88ID:???
【東京】女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」 展開、スマートデイズ（旧・スマートライフ）が民事再生を申請 ★2
http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1523278470/

かぼちゃの馬車「通帳改竄」の動かぬ証拠

http://president.jp/articles/-/24805


訴訟に発展の「かぼちゃの馬車」トラブル
　一流サラリーマンらを投資に駆り立てたものは
http://www.sankei.com/premium/news/180331/prm1803310019-n1.html
0213名無し不動さん
垢版 |
2018/04/13(金) 11:10:39.07ID:Bze1tZmA
>>183
何かを隠してる感がありますね
0214名無し不動さん
垢版 |
2018/04/13(金) 12:56:44.76ID:???
>>206
立地が気に入り実儒使用で職場が近くなら良いんじゃないの？
あれ？でもここって投資専用スレだよねw
0219名無し不動さん
垢版 |
2018/04/15(日) 10:34:27.69ID:317XDY1G
トリガー待ちに成ってきたな！
0220名無し不動さん
垢版 |
2018/04/15(日) 21:15:11.42ID:mpLfCm/h
相続と借金での投資で管理会社に丸投げでは、実力はゼロ。
0221名無し不動さん
垢版 |
2018/04/15(日) 23:51:59.31ID:???
>>208
讃岐富士っっていう歩いて登れる山です。

正直、こんなん１５００万ってアホっすわ。
５００万でもいらね
■ このスレッドは過去ログ倉庫に格納されています
ニューススポーツなんでも実況