手取り37万/月、変動金利0.457%30年ローンで月々支払い10.4万(返済比率28%)、固定1.38%なら11.9万(返済比率32%)、管理費修繕費に1.5万たしたらもっとかかる

42でその年収ならおそらく頭打ち。
子供2人で食費6万、光熱費2万、通信費1万、被服費2万、交通費1万、小遣い2万までおさえても車ありなら、子供の学費かんがえたら貯蓄にまわす金がぜんぜん足りん。車なしなら節約生活してギリなんとか。

車ありならやめといた方がいいな、子供の教育費か老後の貯蓄どっちかもしくはその両方を諦めなければならんよ、それ。
車なしなら節約生活徹底すればギリいけるかも？ってレベル。