【儲かる】戸建賃貸のオーナーに2軒【儲からない】 [無断転載禁止]©2ch.net
ローコストでハイリターンを謳う「戸建賃貸」。
本当にそんな旨い話があるのか？
○ＦＰコミュニケーションズ
ttp://www.kodatechintai.jp/01_whatskodate/8.html
○ハイアス・アンド・カンパニー
ユニキューブ
ttp://www.unicube.biz/
エコパティオ
ttp://www.ecopatio.biz/index.html
○ダイヒョウ
ttp://www.daihyo.co.jp/
○ランデックス
ttp://www.primeasset.jp/
○スズケン＆コミュニケーション
ttp://www.sn-kaiketu.com/fit-cell/index.html
前スレ
【儲かる？】戸建賃貸のオーナーに【儲からない？】
http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1253719199/ >>435
築19年で、思い切ってアパートリフォーム。
全て当方の指定のメーカー。
外壁・屋根含む 200万/棟
ユニットバス一式 55万/室
トイレ一式（床・クロス含む） 14万/室
キッチン換気扇 11万/室
洗面化粧台 11万/室
5年くらいしたら、キッチンの全面リフォーム。
積水ハウス不動産（積和）経由だから、割高かもしれんけどね。 >>437
主語がよくわからんのだけど>>427は新築の積水のアパートでしょ？
積水のアパート経営しててトイレや外壁を勝手に直せたよって話なのかもしれんが
うちアパートは一切興味ないんだよね
親父の田んぼもサブリースのアパート建てませんかって営業が山盛りきたけど全部お断りしてる >>433
賃料を支払いしてくれる入居者の事、あんまり考えてない投資家wが世の中の9割くらいじゃないかな？
昨今の風潮はキャッシュフローwとか、利回り重視wばかり
それを逆手にとって投資家をはめる悪徳不動産屋とのせめぎ合い
うちは接道の関係で再建築不可の戸建を競売で落札して、賃貸なのにそこまでリフォームする？ってくらい過剰に手入れしてから貸し出したけど、今年で6年入居継続していただいてます >>439
レスありがとう
このスレの人は基本中古買ってリフォームして誰かに貸して
かけた金額に対して利回り○%だから良い悪いって言ってるだけだよね
土地持ちで何建てようか考えてる人はどこのスレにいけばいいんだw
ちなみに借家は既にじいさんの代に建てたのが何件かあるんだけど
軒並み古いし家賃5万で２年で出ていかれて100万かけてリフォームして
また誰か入れてみたいな地獄みたいなループしてるのに
(税理士にも完全に赤字だからやめた方がいいみたいな指摘をされてる)
抜本的な改善策うたないままなぁなぁでやってるし滞納してる人もいるみたいで
「安い客だけ」相手にするような借家は同じ悩み引き継ぐだけだし俺は嫌なんだよね 仮に900万で建てて7万で貸して10年で回収できたとなっても
安い分冬寒い夏暑い雑な作り方の家にしかならないし周りの中古戸建てより
年数の差しかなくて差別化全然できないよなーと
だったら今時の建て方の快適な家建てれるところに頼んで
仮に1500万かけて9万で貸して14年で回収みたいな方が客は快適な生活だし
14年後の世界でも充分家賃落とさず戦えるんじゃないかなーって
その辺の話がわかる人ってここにはいないよなぁ
「高い家賃の人はすぐ家買うし客の数がそもそも少ないから机上の話だ」
とか父親は言うんだが事情で買えない人もいるはずだし「客の存在を見てないだけ」じゃないのかなーと ウチは土地値で中古を買って300万円でリフォームして貸し出した。
1人目は6年入居、退室後に20万円弱（居間にエアコン設置も含む）でリフォームして
2人目が入居して6年経過している。
家賃は月15万なので2200万円以上（更新料含む）を稼ぎ建物にかかったコストは320万円程度。
2軒目は再建築不可物件を購入し月13万で貸しているが隣接した家が新築を建てたるためセットバック。
これで再建築不可から建築確認がとれる土地になり価値が上昇。
自分は価格の高い大手の建物は遠慮しときます。
新築やるんでも地元の建築業者（財務が良い事）になりそうです。 15万とれるとか良いとこでやってるんだなぁ
ざーっとスーモで見た印象だけど俺の地域は戸建て借家だと8〜10万ちょいぐらいだわ
シャーメゾンや大手のアパートだと10〜12万ぐらいの物件もあったけど
アパートより借家の方が騒音気にしなくていいし駐車場とれるしメリットあるはずなのに
はじめから「借家」として建ててる建物の設備面が大手のアパートには勝ててないのが原因なのかなーと
地道にやるなら金かけないのが正解とは思うけど安い建て方だと
結局後々のコストがかかるから長い目で見たらあんまり変わらないんじゃないかなーと 12年前に土地値で購入した中古は持ち主が2年前にユニットバス交換しており
シロアリ被害や雨漏りもなく良く手入れされ大事に使われていました。
普通だとこのようなケースは建物価値も考慮されるのですが、
わずかな増築により違反建築状態でした。
違反建築の場合は建物価格は考慮されないのが普通です。
そのため程度の良い一軒家を土地値で購入できました。
築50年近く、もう12年たちますが修繕は無いですね。（一度雹が降ってベランダの屋根修理を保険でおこなう）
屋根は陶器瓦、壁はサイデイングです。 >>427と>>430は私なのだが
建設費用は税込みで３９００万円てところです
アスファルトの撤去費用も込みです
（元は駐車場だったので）
それから６月分の家賃１９万円の入金を確認
また来週 最近、戸建てのプレーヤー増えてね？
ちょっと良いなと思ったのはすぐ無くなるわ。
以前はもうちょっと残ってた感じがする。 >>431
なぜ戸建てを２戸にしなかったかも謎だよな。 とっておきの情報だから言いたくないけど、ちょっと言うと、
かなりの地方の田舎でも、そこそこ住める戸建ては、そこそこの家賃でも普通に借り手が出てくる
（ボロすぎて夏は暑すぎ冬は寒すぎはダメだけど）
利回り的には東京と変わらない←ここ重要 >>450
＞利回り的には東京と変わらない←ここ重要
ダメじゃん
東京より土地の資産価値が無いんだから、
利回りは高くないと割に合わない。
ド田舎なら表面利回り100%の物件とかあるし。 >>450
サンキュー
でもここの人は中古狙いだろうし質の良い物件が出てくるかはタイミングだよなー
土地に建物価格がのって2000万越えてくると利回り考えたら手が出ないだろうし >>449
お答えします
理由は、すでに積水ハウスでメゾネットを建てていたからです
今回のでメゾネットは２棟目です
あと、パナホームの古い戸建ても積和不動産で管理してもらっています
もし別の工務店で戸建てを２戸建てると、別の不動産屋に管理してもらうので
不動産屋が２社に分かれてややこしくなると考えたからです
積水ハウスから「戸建てを２戸建てませんか？」と提案がありましたが
この会社の戸建てを２戸も作るのは予算面で無理でした
本業は株式投資ですので、不動産なんぞで時間と手間を取られたくなかったからです >>454
1件目建ててから何年目ですか？
個人だと大きい投資で赤字出しても繰り越し３年までだから４年前に建てたぐらい？
不動産なんぞで時間とられたくないって理由で500万割高でもいいやってなかなかの感覚だね
工務店なら500万安くてもちゃんとしたのが建つし修繕費も安いから
ランニングコストで考えたらスタートの500万どころで済まないよ >>454
30年の試算表みたいなのが出てるはずだけど
何年目でいくらぐらい屋根と外壁のメンテナンスコスト入れてあるの？
大手の戸建てって「30年保証」とかうたってるけど
10年毎の点検と必要箇所の修理をやることが条件になってたりするし
無償修理が適用されることってないみたいだからな
ちなみに3900万で何坪ずつの家なんだ？
賃貸戸建てって25坪前後が一般的だし足して50坪なら坪単価78万の計算になるね
性能がどの程度かわからんけど工務店なら坪70出せば高断熱高気密高耐震の家建つよ
今自分が住む家の新築打ち合わせ中だけどコスパ考える人ほど工務店にするべきって断言できるわ 今月もー軒家の家賃28万円（2軒）入金確認できた。
来月も宜しくね。
アフターコロナではマンション、アパートよりも戸建てが有利。
正直、エレベーターは密な状態では使えないので
とても不便になっているはずです。
これからは戸建ての時代ですよね。 戸建、保証会社通った人、2ヶ月目から不払い(1ヶ月目は契約時払い)
1ヶ月の間に廃品を家に詰めまくって夜逃げ
もはやこれは廃品回収ビジネスやで >>459は本当に悪質で、初心者だけでなく、上級者も引っかかりやすいので注意してください。
法人で借りて倒産させるパターンも知ってます。
保証会社は原状回復対象外です。
接道が良くてトラックが入れるボロ戸建は要注意だと思います。
パソコン、テレビ、冷蔵庫詰め込まれると小さい家でも100万~200万行ってしまいます。 >>455
１棟目はたしか２０１６年ごろに建てました
>>456
１戸当たりの広さは１階２階合計で８７平米です
全体で１７５平米くらい
これとは別に、庭が付きます
屋根、外壁の修理代はよく分かりません 不動産会社が入居者の募集を始めました
家賃は月８万円です
https://i.imgur.com/THZG0Td.jpg
１０１号室の人は決まっているので１０２号室だけの募集です >>461
26坪ぐらいですね。総額と面積で単純計算すると坪73万で建ててることになるかな
大手の戸建てだと坪80万〜だから「安く」は見えるけどC値やUA値の説明はありましたか？
2棟16万で3900万だと20年でとんとんですね
利回り4〜5%ぐらいかぁ 戸建ては10年ごとに大きな修繕が必要
シロアリは５年後ごと >>464
いつ建てた戸建ての話だよw
今は外壁20年屋根はガルバリウムなら25年はもつよ
今個人の新築相談中だけど白蟻は5年に1回5000円で
工務店が白蟻忌避剤散布してくれるって見積りになってる おいおい
もつという話とメンテしないという話は別ぞ
いい状態で長持ちさせようと思ったら５年に１回のメンテ・補修が必要
結局その方が安くつくし劣化しない 戸建の場合は、どのくらいメンテするかで劣化が大きく変わるからね
20年でボロボロになるか、いい状態を保てるかはオーナー次第 >>463
>C値やUA値の説明
聞いたことないです。 不動産会社から連絡がありました
>>462の部屋ですが、予約が入ったそうです
それではまた来週 信用金庫は客を騙して猛烈に金利をドロボウして零細企業を倒産させます >>472
自分で住む家じゃないからこういう感覚なんだろうなー
賃貸住宅で大家からぼったくりたいから住宅の性能基準ってできないんだろうね >>471
20年でボロボロにはならんけど、小さいヒビとか、プロが見るとかなり傷んでいる
木造住宅は、かなり揺れるからね
だから考え方次第
・暴飲暴食→腎臓機能の低下→まだまだ自覚症状無し→死ぬまで人工透析
・暴飲暴食→腎臓機能の低下→このままだとヤバい→食生活の改善（＝メンテナンス） 今週は特に何もありませんでした
７月分の家賃１９万円の入金を確認
また来週 今日は株式市場はお休みで暇なので
建設中メゾネットの写真を撮ってきました
https://i.imgur.com/vJ5gj1b.jpg
https://i.imgur.com/lRV7d3A.jpg
あと１か月くらいで完成、入居開始は１０月１日です カシータで建てた方いらっしゃいますか？
普通に戸建て建てて住むよりも
カシータに自分が住んで貸せるようにしといた方が
いいなぁと思って検討してます このスレにはいないと思う
カシータの実物見に行っていろいろ考える方がいいかも 建築費用にもよるけど、地方中核都市では
建築費の高騰で賃貸はもう儲からないね。
昔は、一棟4室中３部屋で儲けがあったけど、
今建てたら、満室でもトントンみたい。 自分で建てると分かるけど、木造は10年過ぎたあたりから
劣化が加速するから、メンテが重要 なぜ木造？
今の時代、鉄筋コンクリートが常識と思うが。 コロナで家賃もらえてないよ
安いアパートにでも早く引っ越せよ
くそ野郎 築２年の4戸と駐車場8台、200坪の物件あり。
3LDK75平米、家賃7万で年間336万。今は満室。
土地値は坪4万円の地域。
賃貸用の戸建てメーカーで作っていて、
本体価格税抜き700万円/戸の安普請で
あることまでは調べた。
相手の希望価格は5500万円だけど、
3500万で指値しようかと考えている。
どう思いますか？ 今月もー軒家の家賃28万円（2軒）入金確認できた。
来月も宜しくね。
コロナでも不動産・株とも下がりません。
預金は死金状態だけどまだ待ちます。 >>490
5500っていうことは、相手も強気だな >>493
たぶん、築浅を見込んで、5000で売りたいのだと思う。 今週も特に何もなかった
てゆうか、盆休み中
そして暑すぎ
また来週 >>494
満室利回りから見ると
極めて妥当では？ >>498
築浅２年だから、相続とかの売りたい事情だと思う。 >>497
5000だと表面利回り6.6%
15年回収が妥当？
家の本来価値は700万円x4=2800万円しかないのに。 うちは田舎で貸しているけど、コロナで家賃０円にしたよ
固定資産税すら回収できない
トホホ >>502
その分、補助金100万円貰ったというヲチだろ >>501
6.6%で当初はいいんじゃないかな
どうせ値引きが来るからね
8%程度で売りたいのかなと >>505
どうも、糞土地に４軒戸建てを建て、
新築高め家賃で満室を演出して、
利回りを高く見せて、売り逃げする手みたい。
5000万円で中古４軒買うなら、もっといい土地を1500万円で買って、新築４軒を3000で建てた方がいい。 新築４棟３０００万て具体的にどこで建てるの？
ユニキューブでも１棟１０００万だが 今週は火災保険の加入手続きをしました
地震保険にも入りました
合計で２３万円ちょっとです
業界２位の保険会社なので万が一にも倒産はしないと思うのですが
人生にはまさか（東南海とか南海トラフとか）がつきものなので心配です
それではまた来週 >>507
家賃相場の6万のところ、7.8万円で貸している。
これ、利回り演出のケースだろうか。
相場家賃で再計算したら年間288万円。 今週は特に何もなかった
８月分の家賃１９万円の入金を確認
また来週 >>512
調べると、浄化槽だった。
初期の浄化槽コスト150万円x4=600万円が
かかっている。
田舎なので土地は安いから、
非下水道地域の土地500万円＋浄化槽600万円、計1100万円を買うよりも、
下水道地域の土地1000万円を買った方が、安い上に、入居率もアップする。 秋に築21年の戸建てを借りる予定ですが、断熱と気密が心配
冬に寒かったらどうしよー
心配 信用金庫の貸出し金利は1パーセントです、ドンドン借りて下さい 台風１０号接近中
九州に物件持ってる人は大変だね
こちらは瀬戸内、今は雨は降っていないけど
問題は、戸建て賃貸物件が暴風雨に耐えられるかどうか
築５０年だからなあ 今月もー軒家の家賃28万円（2軒）入金確認できた。
来月も宜しくね。
隣にできたコインランドリーが活況だ。
徒歩２分のところにできたスーパーも活気がある。
確実にファミリーには住みやすくなってきている。 今日はサブハウス用に借りている駐車場の賃料を支払ってきました。
月額４千円を６か月分まとめて先払いです。
滅多に利用しない上に、近隣の相場は月２千円かせいぜい３千円まで。
でも仕方がない。
都会に住んでいる人はもっと支払っていると思って、自分を納得させることにします。
いや、そもそも都会は電車で移動か。 木造戸建はシロアリが怖いよ
10年過ぎたら五年に一回は点検が必要
シロアリは生活習慣病と同じで発見が難しくて放置しているとどんどん悪化する
あとボロボロになる前に塗装も必要
雨漏り防止になる １８日金曜日は新築アパートの竣工検査の日でした
同時に、市役所の人もやってきて固定資産税の算定調査もしました
そして問題が発覚
駐車場のアスファルト工事が間に合っていなかったのです
引き渡し日までには完成させるとのことでしたが、本当かなあ >>523
設計図と火災保険証うｐよろしく
妄想だろ笑 >>523
日付入れてな
司法書士の領収書もうｐな笑 >>524
>>525
そんなのどうだっていいんじゃね。
水を刺すだけの害虫だよ >>526
妄想に耽ってないで現実に向き合えドアホ >>527
向き合うのはお前の人生だろw
みんな手堅くやってるんだぜ 先輩大家から、今から賃貸は止めとけと言われた。
現状回復費用が大家持ち、家賃滞納も増えた、いったん空き家になったら次がなかなか決まらない、等々 戸建て儲かるのか
50万の物件が出たから見に行くかな。築62年でお買い得だ。 市街地だとパフォーマンスが悪い。郊外だと借り手がいない。
うまいとこ見つければ、美味しいかな。 引き渡し手続き無事完了！
厳密にはすべて完了ではないけど、一応完了
そして>>524と>>525がいいこと言ってくれた
司法書士の先生からもらった領収書に日付入れる作業忘れてたわ
なんでも日付だけは自分で記入してくださいだとか
アップするのは今日は無理だけど、そのうちやります
そういや火災保険証はまだ受け取ってないな
あと不動産の世界て印鑑押しすぎだろ、２０回くらいは押したぞ
証券の世界はクリック一発ですべて終わるんだけどね 
