■■住宅ローン総合スレ　197■■

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 735d-wShk) · 2025/05/11(日) 08:38:17.40

>>560
残念ながら住宅ローンより金利のいい銀行預金は無い。リスクを取って運用が必要

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 0340-skd/) · 2025/05/11(日) 09:13:56.30

>>563
今、住宅ローン変動でだいたい0.6%
ネット銀行なら定期預金0.8%以上は結構ありますよ
ローン金利が上がる時は預金金利もあがりますし
もちろん、大半は投資信託とかで増やしますが元本保証でさえ住宅ローンは借りれるだけ借りる方が得ということかなと

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ cfe3-kFDJ) · 2025/05/11(日) 10:23:30.12

>>564
保証料や事務手数料を考えると実質金利はもっと上がるのと、利上げ時も住宅ローン金利＋0.15%>預金利息＋0.1%のように完全連動しないからその理論は成り立たない

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ff1f-UKmp) · 2025/05/11(日) 11:17:11.29

>>560
この間、ソフトバンクの5年の社債で3.3%だったね。
今後、金利が上がっていくと予想するなら、30年じゃなくもっと短いスパンの投資の方が良いと思う。
全額とは言わないけどね

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 7f62-VDfM) · 2025/05/11(日) 11:34:33.34

別に無理に運用しなくても2000万株式、2000万現金でもいい
金を借りるってのは利子がかかるが0％台で借りられることなどない

だから手元に現金が残せるというだけでも住宅ローンは有利

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 0340-skd/) · 2025/05/11(日) 13:11:31.13

>>565
↑は諸経費込みで計算してあります

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ c33a-NcZ+) · 2025/05/11(日) 13:38:11.70

>>560
皆さん書いてる通り借りれるだけ借りて
手元にキャッシュ残して投資に回したほうが
良いと思いますし自分は頭金4000
入れて後悔しているので後悔しない様
良く考えてくださいね

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 0340-skd/) · 2025/05/11(日) 13:54:56.21

皆さんありがとうございます
住宅ローンフルで借りる方向で考えます
(定期預金は例であって実際には投資信託で運用予定です)

更に、の話なのですが以下のよう事は可能でしょうか？1は確実に可能だけど2も可能ではと思ってます

【前提】
住宅ローンを4000万円借りて新築を建てた後、FIREして毎年投資信託を一定額売却しながら生活する予定

■1.投資信託の売却益に住宅ローン減税を充てられるか

特定口座のうち1つのみ66万円の利益分(住宅ローン控除28万円＋基礎控除38万円)確定申告して税金ゼロにする
※確定申告は口座ごとで分けて行う事が可能という認識(証券口座は複数持っているのでAは源泉徴収Bは確定申告で還付)

■2.個人事業主投資家として新築の一部を経費計上できるか？

1に更に新築住宅を減価償却として経費計上できるか？(事業所按配として建築費の30%で計上、年間20万円くらい？)
そうすれば1の66万円と併せて86万円まで投資信託の利益相殺ができるかなと思ってます
実際に新築の1部屋を資産運用部屋として使います

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ff84-dJui) · 2025/05/11(日) 15:19:36.97

借りるならどこがいいと思いますか？

①金利0.8%　がん団信付き
②金利0.78%　全疾病団信付き
③金利0.775%　がん団信付き（保証料が他行の倍になりそう）
④金利0.70%　三大疾病団信付き（ただしこの銀行だけ実家の土地と建物を担保に入れなければいけない）

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 23e9-3r7b) · 2025/05/11(日) 16:08:29.54

>>571
2

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 6331-s4bX) · 2025/05/11(日) 17:09:12.26

>>571
①か②
①ががん100％保障、②が全疾病50％保障なら①にする

どっちも100％保障なら、②にする

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ffea-dJui) · 2025/05/11(日) 17:21:29.48

>>573
①はがん100%
②は8大疾病なら1年間就業できない場合は100%免除

https://i.imgur.com/2sn58hb.jpeg

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ffd7-UKmp) · 2025/05/11(日) 17:47:13.92

>>574
あー、２はがん診断だけで保険金もらえないやつか。実質意味ないから１がいいよ。
4は相続のときに兄弟で揉めそうだからナシ。

**名無し不動さん** (ﾊﾟﾅﾌｧｰｲ FAff-UKmp) · 2025/05/11(日) 17:54:09.14

そもそも投資信託の売買益は申告分離課税で、総合課税を選択出来ないし、住宅ローン控除は税額控除だから払う税金が無ければ、還付を受けられない。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 0340-skd/) · 2025/05/11(日) 18:54:03.06

>>576
特定口座であっても確定申告で還付可能の認識です
(ただし口座単位なので複数口座でコントロール)

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 23a1-yTKm) · 2025/05/11(日) 19:24:34.63

>>577
>>576の言う通りだよ。
株式等の譲渡所得は総合課税を選択できない。
従って住宅ローン控除の対象とはなりえない。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 0340-skd/) · 2025/05/11(日) 19:52:52.19

>>578
ええ！そうなんですか！
想定外でした
ローン控除分をドブに捨てるのは悔しいけど、住宅ローンとの差分運用益は得なのでフルローンは組むようにします

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ a35c-amBR) · 2025/05/11(日) 19:58:15.23

上で変動金利0.6％ってありますが、みなさんのリアルはどのくらいですか？
私は保証料込の1.0％です。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 6fb5-FooK) · 2025/05/11(日) 20:32:02.91

>>570
1部屋だったら多くても一部屋/全平米だよ。
家事費は基本経費の計上できない。合理的に按分できれば計上できるって税法上の規定。廊下光熱費も事業してなかったら使わないのかって話になる

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ f3b3-LpWm) · 2025/05/11(日) 21:32:34.79

30年の定期預金なんてどこにあるの？
しかも1％？

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ bfe3-s4bX) · 2025/05/11(日) 21:34:34.11

>>574
575の言う通り、「1年間就業できない場合」っていう条件がかなり厳しいと思う。
そんなに就業できないって、ほぼ死亡か高度障害状態なんじゃないか？

①が「がんと診断確定した時点で残債０に」という条件なら、俺なら①にする。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ f3b3-LpWm) · 2025/05/11(日) 21:34:47.88

あー例えって書いてあったわ

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ bfe3-s4bX) · 2025/05/11(日) 21:37:35.91

政策金利0.5％に金利上昇してる中で、がん団信で0.8％ならかなり条件良いように思うな。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ff1f-UKmp) · 2025/05/11(日) 21:49:46.22

>>579
いや、できるよー。住宅ローン控除が始まって2年経つけれど、確定申告で分離課税（第三表）の税額も合計した額から住宅ローン控除されている。
ただ、確定申告で分離課税分を申告したくないなら話は別だけどね^^;源泉徴収の特別口座なら実際そういう事が出来る。非課税世帯狙いの人達はそういったやり方をしていたはず。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 0340-skd/) · 2025/05/11(日) 21:55:07.01

>>586
良かった、できるんですね
申告は口座毎で出来る認識なので、
1つの口座だけローン控除＋基礎控除ギリギリの売却益にして確定申告で還付
他の口座は源泉徴収で無申告でいこうと思います

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 735d-wShk) · 2025/05/11(日) 22:04:52.58

>>583
1年間就業できないレベルだと、実質的に一生就業できないレベルの障害が残る場合か、数年以内に死ぬレベルの状況だよね。
あまりその条件を満たすケースは無いと思うけど、その状況になったときのローン破綻は回避できるね。
一方がん団信はステージ1や2でも出るなら条件満たす確率は高そう。でもステージ1や2なら部位にもよるけど手術して間もなく職場復帰できるし再発無いことが多い。
がん団信でローン半額やチャラになったらラッキーだけど、それって保険というよりギャンブルに近い。ステージ4ならどうせ近く死ぬから一般団信と大して変わらんし。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 735d-wShk) · 2025/05/11(日) 22:08:45.93

>>580
今から契約で1.0%は高い。
5年10年前に契約してるなら、契約当時は1%未満でも今は1%超えてたりするのは普通。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 9394-1Sij) · 2025/05/11(日) 22:25:02.89

住宅ローン組んだばっかりだけど転職したい

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ bfc4-anAa) · 2025/05/11(日) 22:44:13.71

>>590
ローン契約してから実行直前に転職したけどバレなかったw
ネット銀行は健康保険証の提出求められないから助かった

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 8392-VDfM) · 2025/05/11(日) 22:57:41.49

ローン組んでから仕事辞めるやつなんて普通にいるぞ
それ込みで審査に通ってるんだからええんや

銀行側も人生破滅するような選択はしないと信用して貸してるだけ

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 3f50-i15I) · 2025/05/11(日) 23:26:51.70

団信について、既往歴があっても通った人いれば教えて。

ガン団信をつけようと思ったが、既往歴で大腸ポリープあり、内視鏡で切除あり、完治で告知してる。もちろん良性。

ガン団信が通らない可能性もあるけど、通らなかったら、ポリープ（良性）であっても一般団信も通らないのかな。ワイド団信じゃないのとダメかな・・・

健康状態は至って普通（健康診断も要精密検査とかもなし）。
ポリープじゃなくても、既往歴ありで団信通った人いたら教えて。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 6fb8-4Bdm) · 2025/05/11(日) 23:37:30.96

>>593
大腸の粘膜内癌にかかったことあるけど明治安田だんしんの一般団信は通った
なので大腸ポリープごときでは全く問題ないはず

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 6fb8-4Bdm) · 2025/05/11(日) 23:41:29.64

>>593
癌団信付けたければ、5年経っていればポリープ切除の手術を告知する必要がないので
その場合は癌団信も問題ないかと

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 3f50-i15I) · 2025/05/11(日) 23:43:30.95

>>594
ありがとう。ガン団信ダメだったら、一般団信で申し込むわ

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 3f50-i15I) · 2025/05/11(日) 23:44:04.63

>>595
5年以内なんで、告知は必要なんだよね・・・

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ f3b3-LpWm) · 2025/05/12(月) 00:00:57.15

大腸がん以外で告知義務違反がばれる要素ない

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ f3ee-6VZQ) · 2025/05/12(月) 00:08:16.02

>>593
去年10月に大腸ポリープ内視鏡で切除してて先月4社にガン団信で申し込みしたけど全部承認されてるよ
保険屋も申し込みフォームに大腸ポリープの項目あるし分かってるから全然大丈夫だよ

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ff13-/14X) · 2025/05/12(月) 01:02:19.56

>>598
たとえば他の部位のガンで死んだら告知義務違反だとしても保険おりるの？

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ffb9-Pedj) · 2025/05/12(月) 02:35:46.07

>>593
がん団信じゃないけど、糖尿と高血圧と脂肪肝で投薬加療通院中で普通にワイドじゃなくて通常団信で通った

>>600
告知義務を果たしてない場合関係ない部位でも下りない要因にはなるはず

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ffea-dJui) · 2025/05/12(月) 06:40:12.66

571だがちなみに
①に+0.1%でがん団信以外の全疾病もつくのはありだと思う？

https://i.imgur.com/S67oJuE.png

+0.3%でこっちもあるけどやり過ぎ感はあるが…
https://i.imgur.com/hpUlk28.png

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ f3b3-LpWm) · 2025/05/12(月) 07:04:42.44

>>600
告知して審査が通ったとしても、持病が悪化した場合はおりない
逆に告知してなくても、持病と関係ない病気でおりないのは保険会社が責任を果たしてない
あと告知義務違反は2年間の解除権行使するかしないかしかないから、おりるおりないとは関係ないよ

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ffa0-UKmp) · 2025/05/12(月) 07:31:04.31

>>602
この内容ならいらないと思う。ここまで病状が重ければ死も近い可能性から。
定額でもらえる保険は、普通に医療保険に入ったほうが保険料安くならないかな。金利上乗せ型はローン借入額によるから人によるんだけど。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ cfa6-TdpM) · 2025/05/12(月) 08:15:05.19

そういうのは自分で判断した方が良い。
人に聞いても責任を他人に押し付けて、後出後悔するだけ。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ cf75-wShk) · 2025/05/12(月) 08:22:29.23

0.3%てのは5000万借りてる状態で年額15万円の保険料。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 3f50-i15I) · 2025/05/12(月) 09:10:38.83

>>599
希望が出てきた。代理の人に聞いたら、通る人も通らない人がいるから、わからんけど。ありがとう。

**名無し不動さん** (JP 0H7f-TdpM) · 2025/05/12(月) 09:32:13.26

月額12000円だよね？
それと同じ死亡保険はいくらか計算してみると良いよ。
もちろん残債は減っていくので、35年ローンだとして5年毎区切りで7区分に分けるなどしないとだめだけれど

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 0304-klGy) · 2025/05/12(月) 10:57:13.85

【年　　齢】33、30
【勤続年数】3、5
【雇用形態】正社員、正社員
【会社規模】プライム、非上場大企業
【年　　収】500万、450万
【世帯収入】950万
【家族構成】dinks
【所有資産・貯蓄】現金300万+株400万+老後貯金400万+普通車(ミドルクラス)1台
【現在債務】なし
【現在家賃】修繕費月2万積立のみ
【物件金額＋諸費用】5500万前後
【自己資金(頭金・諸費用)】300万
【希望金額】5200万
【毎月の返済予定額】15万
【金利種類・利率】変動0.85　35年
【地域やマンションor戸建】新築注文住宅
【主な質問相談】ペアローンはダメという意見を多く見かけるのですが、収入低下or無収入のリスクが倍になるからでしょうか？
共働きで片方の収入でローン組めるのがベストなのは理解してますが…

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 0375-Vbs9) · 2025/05/12(月) 11:21:17.77

ペアローン全然ダメじゃないよ
自分もペアローンしてるし、団信活用率が2倍に高まるワケだし
離婚や相続のときの処理が面倒ってだけ

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ff85-pgPZ) · 2025/05/12(月) 11:36:46.64

ペアローンであろうと無理なく完済できる前提ならそれが1番良いとは思うよ
金額にもよるけどローン控除も2人分たっぷり恩恵得られるし月々の負担も軽減される訳だしね

検討してる段階で離婚の可能性を考えるのはアレだけど片方の収入減の可能性（病気やdinksとはいえ予定外の妊娠など）はしっかり考慮した上で無理ない返済プランじゃないかは考慮しよう

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ffb4-UKmp) · 2025/05/12(月) 12:01:45.68

>>609
ダメなのはペアローンで借りれるだけ目一杯と借りて、1人が倒れた時にリカバリができないケースだね。
最悪、物件を売却してどうにかなるのであれば、問題ないと思うよ。ヤバイのは田舎の大手ハウスメーカーで建てる注文住宅とか。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ffe4-VDfM) · 2025/05/12(月) 12:09:14.34

>>610
効力は0.5倍だろ
だいたい早死にする確率は男のほうが高いし

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ff13-/14X) · 2025/05/12(月) 13:24:34.19

>>601
>>603
軽めの病気で5年以上前に通院してて、自己判断で通院やめた場合告知義務ってあるの？完治の診断とかもらってないんだけど。もちろん通院しなくなってから薬とかも飲んでないしもらってない

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ffb4-UKmp) · 2025/05/12(月) 13:45:33.22

>>614
自己判断なら、告知だね。
病院側が寛解または完治と判断しない限りは告知が必要。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ cf75-wShk) · 2025/05/12(月) 16:52:35.04

告知しなくても告知しなかった病気に関連する病気にならなければええんや。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ cf75-wShk) · 2025/05/12(月) 17:19:36.05

団信にどのくらい価値があるかは契約時の年齢にもよるね。
30歳で35年ローンと、45歳で35年ローンなら、後者の団信の価値が高い。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ff45-/14X) · 2025/05/12(月) 20:18:44.10

>>615
完治ではなく寛解の診断から5年でも告知義務はないの？
ガンとかも完治ではなく、寛解扱いだよね？

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 3f27-i15I) · 2025/05/12(月) 23:33:28.02

団信の本審査の時に、健康診断の結果で「異常」があるかの項目を「異常なし」で出してしまったが、実際は経過観察も「異常」に含むってよく読んだら書いてあった・・・

保険の対面の説明では「要検査」「要精密検査」はありますか？て言われて、ないですって答えたから、そのまま入力したんだが、これって告知義務違反になるんかな・・・気づかなかったよ

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 13b8-4Bdm) · 2025/05/12(月) 23:59:47.33

団信はローンセンターなどで記憶では書かず
お薬手帳やマイナポータルなどを参照しながら
ネットのフォーム入力で漏れが無いよう書く事

高血圧の持病があっても告知して加入承認得ていれば心疾患で死んでも降りるけど
こくしてなきゃおりない

■■住宅ローン総合スレ 197■■

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