■■住宅ローン総合スレ　197■■

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ f78b-kPk+) · 2025/05/07(水) 09:31:07.95

>>526
川崎の公立中学とか悪い予感しかしないけどな。。w
BAD HOPみたいなの想像してしまうわ
まぁ余計なお世話、すまない
子供が今の地元を気に入ってるなら仕方ない子供の社会があるからね

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 629a-h+SL) · 2025/05/07(水) 09:39:59.57

余計なお世話
おまえどこ大出てんの？

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 27a5-pSf8) · 2025/05/07(水) 10:41:46.83

５０過ぎまでずっと賃貸で、
５０過ぎてから、キャッシュで中古住宅を購入したオレは
３０代で新築の家をローンで買った人より
どれくらい損してるんだろうか？

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ f786-kPk+) · 2025/05/07(水) 10:42:20.03

しゃしゃりでてくんなドカス

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 6fec-vHS5) · 2025/05/07(水) 11:29:32.72

>>532
賃貸いくら払ってきたのかと中古物件の新築時と現在の価格が分からないとなんともだけど1000～2000万くらいじゃないか

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 6b43-0mUz) · 2025/05/07(水) 11:35:24.30

>>532
家のクオリティにもよるからなんとも
30代で建売なら60前に大規模修繕や建て替え必要だし

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 1e3c-8xOF) · 2025/05/07(水) 12:17:11.81

>>530
川崎市でも川崎区は、とにかく別格だよ、特に産業道路近辺ね

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 1e3c-8xOF) · 2025/05/07(水) 12:18:39.74

途中で送信しちゃった…川崎市全般でいうと、そこまででもないんじゃないかな

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 63b6-zvQZ) · 2025/05/07(水) 12:49:56.19

考えてもしょうがないから、考えない

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 62ea-P/w0) · 2025/05/07(水) 16:38:58.79

>>527
申し訳ないです。
中学受験しないことと転校もできないことについては変えようがないので。。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 62ea-P/w0) · 2025/05/07(水) 16:40:30.56

>>530
川崎の北の区なのでそこまで学校は荒れてないかと思います

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ d2b9-4G8a) · 2025/05/07(水) 17:17:54.70

>>525
新築じゃないんだし今買って2年間貸せば？
定借にしておけば退去してくれなくて2年後自分たちが入れないとかはないだろうし
相当昔の話だが、うちの実家は俺が中学在学中に買った上で売主に貸し続けた後、高校入学時に自分たちが入居した

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 92ac-lQQC) · 2025/05/07(水) 18:24:31.67

>>541
住宅ローンじゃなくて不動産ローンで借りるの？金利が高いし、住宅ローン控除が使えないし勿体ない気がするが。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ e35f-h+SL) · 2025/05/07(水) 21:11:17.80

>>541
あほすぎ
もうでてくんな

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ e358-Ksyt) · 2025/05/07(水) 22:09:41.65

ローンと関係ない質問だけど、20年前に建売戸建2400万で買ったけど、来月中古マンションに引っ越し予定
築20年の戸建は売却するか賃貸に出すかどっちが良いかな
外観も内装もまだ大丈夫だと思うけど、後10年もしたらいろいろやらないといけないから早く売却したほうがいいかな

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 6fec-vHS5) · 2025/05/07(水) 22:33:50.82

>>544
借り手がつく物件なら賃貸がいいと思う
両面で出して先に来た方にするとか

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 9257-lQQC) · 2025/05/07(水) 23:28:23.81

>>544
戸建ての賃貸は結構面倒くさいよ。マンションと違って管理する設備が多いから。
管理を業者に任せれば楽だけど、それだと金銭的なメリットが少なくなるから微妙な感じがする。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ e358-Ksyt) · 2025/05/08(木) 01:22:29.42

>>545,546
ありがとう
自分としては賃貸で少しでも収入入ればその方がいいけど両面待ちにしてみる

設備の管理は自分で何かすれば良いんだったらいくらでもするけど、高額な費用がかかるのは嫌だな、

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ e362-h+SL) · 2025/05/08(木) 05:47:31.46

>>544
家が空になるタイミングでメンテした方が楽ですよ
外壁も塗り替えよりカバー工法のがそのあとメンテ期間開けられる
洗面台、トイレは安いやつに入れ替え
300くらいないと出来ないけど、日本政策金融公庫で低金利で借りられる

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 6b10-WKkF) · 2025/05/08(木) 08:32:27.52

建売で20年メンテ無しはかなり優良物件だったね

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ b718-hOut) · 2025/05/08(木) 13:07:10.55

日本の超長期債、売買の5割が海外勢　財政膨張を懸念 - 日本経済新聞　 https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB010XS0R00C25A5000000/

市場のデータからは、日本の財政悪化リスクを背景に海外勢が一段の金利上昇（債券価格の下落）を見込む様子がうかがえる。海外勢主導で超長期債利回りが上がる可能性がある。　　

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ b718-hOut) · 2025/05/08(木) 13:07:33.75

「インフレ的な価格下落」が背景なら日銀の利上げは終わらない　　　
https://www.dlri.co.jp/report/macro/444777.html

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 72f3-H4tq) · 2025/05/08(木) 13:56:17.24

害国人優遇して日本人を蔑ろにすれば
日本人の士気が落ちたから生産性も悪化して世界から信用失墜しただけのこと

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ e36c-h+SL) · 2025/05/08(木) 20:21:25.16

>>547
管理なんて任せた方が楽
けちると客付が厳しくなる
20年間も使ってんだかは最初に安物の新品に変えちゃえばすぐに客はつく
減価償却で経費に出来るんだから無駄じゃないよ
あと建物も2年分残ってるな

**名無し不動さん** (ｽﾌﾟﾌﾟ Sd32-PTbF) · 2025/05/09(金) 07:30:57.12

>>544
20年ノーメンテだったら売った方が良いんじゃないか
地域によるけど今なら何処でも大抵高いだろうし
ここからメンテして金掛けて賃貸する位ならキッパリ売ってその資金で投資するなりマンション資金にするなりした方がメリット有りそう

**名無し不動さん** (ｽﾌｯ Sd32-0vF3) · 2025/05/09(金) 08:00:12.55

土地だけでもまあまあな金額になりそうだし売ったほうが良さそう

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 6b7a-WKkF) · 2025/05/09(金) 08:06:01.49

今のうちに売った方がいいってのに同意
賃貸は修繕で結構経費出ると思うよ
水まわり交換しても後からいろいろ修繕箇所出てくると思う

今なら新築高くて買えない難民が飛びつくと思う

**名無し不動さん** (ｽﾌｯ Sd32-0vF3) · 2025/05/09(金) 09:15:05.19

どのくらいで売れそうかだけでも調べてみるといいかも

**名無し不動さん** (ｽｯｯﾌﾟ Sd32-Ksyt) · 2025/05/09(金) 12:35:19.79

544だけど皆様ご意見ありがとう
確かに売ったほうがいいかな～

査定して貰ってからもしこれから賃貸に出す場合の想定修繕費用と比較してみる

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 628d-XtOP) · 2025/05/09(金) 12:57:52.89

住宅ローン名義人貸し違法又貸し中華民泊集団ストーカー部隊

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 0340-skd/) · 2025/05/11(日) 07:23:05.83

お金があっても住宅ローンを借りる方が賢いと言われてますが、以下の認識で良いですか？

【前提】
現在、現金4000万円を持っている

■4000万円を利率0.6%30年住宅ローン
支払い総額約4371万円(元利均等)
諸経費約114万円
計約4500万円

■4000万円を利率1%30年定期預金
総額約5110万円(税金20%引き済)

■差額660万円の得
※ローン利息が預金利率以上になったら一括返済するが、ローン利率が上がる時は定期利息も上がってるはず

気になるのは年収800万円15年営業実績アリだが個人事業主なので4000万円を良利率ローンで貸してくれるか(借金や他のローンはなし)

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 634f-177t) · 2025/05/11(日) 07:31:37.28

>>560
考え方としては合ってるけど別に定期預金に限定しない
単に金利が低いから何かしら資産運用した方が儲かるよねって話
細かくいうと住宅ローン控除もある

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 6f1a-FooK) · 2025/05/11(日) 08:12:53.95

今だったらJリート買っとけば5%やで

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 735d-wShk) · 2025/05/11(日) 08:38:17.40

>>560
残念ながら住宅ローンより金利のいい銀行預金は無い。リスクを取って運用が必要

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 0340-skd/) · 2025/05/11(日) 09:13:56.30

>>563
今、住宅ローン変動でだいたい0.6%
ネット銀行なら定期預金0.8%以上は結構ありますよ
ローン金利が上がる時は預金金利もあがりますし
もちろん、大半は投資信託とかで増やしますが元本保証でさえ住宅ローンは借りれるだけ借りる方が得ということかなと

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ cfe3-kFDJ) · 2025/05/11(日) 10:23:30.12

>>564
保証料や事務手数料を考えると実質金利はもっと上がるのと、利上げ時も住宅ローン金利＋0.15%>預金利息＋0.1%のように完全連動しないからその理論は成り立たない

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ff1f-UKmp) · 2025/05/11(日) 11:17:11.29

>>560
この間、ソフトバンクの5年の社債で3.3%だったね。
今後、金利が上がっていくと予想するなら、30年じゃなくもっと短いスパンの投資の方が良いと思う。
全額とは言わないけどね

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 7f62-VDfM) · 2025/05/11(日) 11:34:33.34

別に無理に運用しなくても2000万株式、2000万現金でもいい
金を借りるってのは利子がかかるが0％台で借りられることなどない

だから手元に現金が残せるというだけでも住宅ローンは有利

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 0340-skd/) · 2025/05/11(日) 13:11:31.13

>>565
↑は諸経費込みで計算してあります

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ c33a-NcZ+) · 2025/05/11(日) 13:38:11.70

>>560
皆さん書いてる通り借りれるだけ借りて
手元にキャッシュ残して投資に回したほうが
良いと思いますし自分は頭金4000
入れて後悔しているので後悔しない様
良く考えてくださいね

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 0340-skd/) · 2025/05/11(日) 13:54:56.21

皆さんありがとうございます
住宅ローンフルで借りる方向で考えます
(定期預金は例であって実際には投資信託で運用予定です)

更に、の話なのですが以下のよう事は可能でしょうか？1は確実に可能だけど2も可能ではと思ってます

【前提】
住宅ローンを4000万円借りて新築を建てた後、FIREして毎年投資信託を一定額売却しながら生活する予定

■1.投資信託の売却益に住宅ローン減税を充てられるか

特定口座のうち1つのみ66万円の利益分(住宅ローン控除28万円＋基礎控除38万円)確定申告して税金ゼロにする
※確定申告は口座ごとで分けて行う事が可能という認識(証券口座は複数持っているのでAは源泉徴収Bは確定申告で還付)

■2.個人事業主投資家として新築の一部を経費計上できるか？

1に更に新築住宅を減価償却として経費計上できるか？(事業所按配として建築費の30%で計上、年間20万円くらい？)
そうすれば1の66万円と併せて86万円まで投資信託の利益相殺ができるかなと思ってます
実際に新築の1部屋を資産運用部屋として使います

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ff84-dJui) · 2025/05/11(日) 15:19:36.97

借りるならどこがいいと思いますか？

①金利0.8%　がん団信付き
②金利0.78%　全疾病団信付き
③金利0.775%　がん団信付き（保証料が他行の倍になりそう）
④金利0.70%　三大疾病団信付き（ただしこの銀行だけ実家の土地と建物を担保に入れなければいけない）

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 23e9-3r7b) · 2025/05/11(日) 16:08:29.54

>>571
2

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 6331-s4bX) · 2025/05/11(日) 17:09:12.26

>>571
①か②
①ががん100％保障、②が全疾病50％保障なら①にする

どっちも100％保障なら、②にする

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ffea-dJui) · 2025/05/11(日) 17:21:29.48

>>573
①はがん100%
②は8大疾病なら1年間就業できない場合は100%免除

https://i.imgur.com/2sn58hb.jpeg

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ ffd7-UKmp) · 2025/05/11(日) 17:47:13.92

>>574
あー、２はがん診断だけで保険金もらえないやつか。実質意味ないから１がいいよ。
4は相続のときに兄弟で揉めそうだからナシ。

**名無し不動さん** (ﾊﾟﾅﾌｧｰｲ FAff-UKmp) · 2025/05/11(日) 17:54:09.14

そもそも投資信託の売買益は申告分離課税で、総合課税を選択出来ないし、住宅ローン控除は税額控除だから払う税金が無ければ、還付を受けられない。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 0340-skd/) · 2025/05/11(日) 18:54:03.06

>>576
特定口座であっても確定申告で還付可能の認識です
(ただし口座単位なので複数口座でコントロール)

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 23a1-yTKm) · 2025/05/11(日) 19:24:34.63

>>577
>>576の言う通りだよ。
株式等の譲渡所得は総合課税を選択できない。
従って住宅ローン控除の対象とはなりえない。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 0340-skd/) · 2025/05/11(日) 19:52:52.19

>>578
ええ！そうなんですか！
想定外でした
ローン控除分をドブに捨てるのは悔しいけど、住宅ローンとの差分運用益は得なのでフルローンは組むようにします

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ a35c-amBR) · 2025/05/11(日) 19:58:15.23

上で変動金利0.6％ってありますが、みなさんのリアルはどのくらいですか？
私は保証料込の1.0％です。

**名無し不動さん** (ﾜｯﾁｮｲ 6fb5-FooK) · 2025/05/11(日) 20:32:02.91

>>570
1部屋だったら多くても一部屋/全平米だよ。
家事費は基本経費の計上できない。合理的に按分できれば計上できるって税法上の規定。廊下光熱費も事業してなかったら使わないのかって話になる

■■住宅ローン総合スレ 197■■

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