もう、地方都市の賃貸投資は終わった

**名無し不動さん** · 2020/10/27(火) 07:49:19.89

釧路ネタは、アメブロとラクマチの「川北ゆーいち」さん提供です

あと昨日の飲み会で、知人が不動産投資で暴走しそうなんだけど・・・
って話が出た

大家の会（笑）などに出席して感化され、ボロ戸建て投資が儲かると信じて、
埼玉で最も衰退しているＳ市に、築46年の戸建てを買って大家デビューらしい

図面とネット見たけど駐車場なし、空室なのに中の写真ゼロだからおそらく
リフォーム歴もなし

本人がは指し値が通ったと喜んでて、止めても聞くムードではないそうな
それってそもそも、坪10万引く解体費用の価値しかねえから
戸建て増やして、サラリーマン辞めるんだと舞い上がってるらしい

ちなみに今の家から物件まで車で2時間以上なのに、ＤＩＹで頑張る予定らしい
今でもまだ養分志願の人いろいろいるんだなあ

**名無し不動さん** · 2020/10/27(火) 09:41:04.55

>>68
川北さん
助かるかもね、リスケで返済金利2パー台まで下げられれば。

でも表面利回り10パーあるから、場所以外は悪くなかったかも。

**名無し不動さん** · 2020/10/27(火) 10:29:35.75

川北ゆーいちさんのブログ、2年以上更新されてない。
消息不明か？ｗ
だけどわざわざ、ブログで収支発表してる人って何がしたいん？

大家の会とかってやばいらしいね。もはや鴨ネギ、ホイホイ。
初回は無料だが、2回目以降は年会費50万とかで
会を通じて投資物件売買が成立すると
主催者に売り主からバックがあるそうな。
利益相反行為も糞もねえなｗ

**名無し不動さん** · 2020/10/27(火) 11:01:59.40

3億8千万円借り入れて不動産申告所得は、赤字。
ＣＦの黒字は、年100万弱・・・・・・・・
利子の減免以外救済はない。
利子1パー下げるだけで黒字化すんじゃん。

**名無し不動さん** · 2020/10/27(火) 22:58:35.69

https://ameblo.jp/chem8/entry-12346233941.html

北海道釧路市、利回り11%、築20年くらい、Sルガおーばー4.5%
ネットで近隣の募集家賃相場を調べても高すぎず、駐車場は戸数分あり、
マップで写真を見ても、大通りに近く外観も悪くない。
10年後でも築30年くらいなら売却にも困らない、
出口としては、地主さんが信金で買いそう、と判断しました。

現地は見ていません。土地勘もありません。
多少難があったとしても、高利回りで入居が決まれば運営できると決めました。

4.5%フルローンで借りて、10年後どんだけ残債が減ってるんだよ
衰退都市釧路の不動産を満額で買って、10年後いくらなら売れるんだよ
そりゃ半分以下の値段で損切りできるなら、売却にも困らないぞww

突っ込みどころは無限にあるけど、その上の文章、三重県三重郡の築30年越物件10%が
他ですぐ決まったのにも驚愕

そんなとこ、駅ビルでも10%ぽっちで買いたくないわ
ビルのある駅なんかないだろうけど

**名無し不動さん** · 2020/10/28(水) 06:59:02.77

>>72
北海道だとコロナの影響で打撃が大きいから
おそらくいくら下げても向こう数年は、買い手はつかない。

35年ローンだから3割は残債が消えちぇるだろう。
だが10年後に3割引きで買い手がつくとは思えない。
金利が高過ぎなんだよおｗ

こういう物件って、カボチャ以降銀行が融資絞ってるから、
買い手がつかず、暴落するんだよおｗ

**名無し不動さん** · 2020/10/28(水) 08:50:58.02

>>73
フルローン金利4.5%で、10年で3割も減るわけねえじゃん

オリックス銀行のシミュレーターに入れたら、10年後14049/16500＝85%だぞ
35年の返済総額はちょうど倍くらいワロス

最初の15年は諸費用800万7%の返済もあるから、そっちも10年後363万残ってる

今更だけど金利って怖ええなあ
1%台で融資引けない奴は、不動産買うべきじゃねえな

**名無し不動さん** · 2020/10/28(水) 09:38:11.89

賃貸住宅サービスの

松田展崇

詐欺で逮捕の犯罪者ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？
ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

犯罪者がお部屋探しのお手伝いですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

賃貸住宅サービスは犯罪者集団ですか？ですか？ですか？ですか？です

そもそも賃貸住宅サービスは犯罪業者ですかですかですかですか？ですか？ですか？ですか？です

ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

松田展崇容疑者ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

、
か？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？か？ですか？ですか？ですか？

**名無し不動さん** · 2020/10/28(水) 09:38:20.80

賃貸住宅サービスの

松田展崇

詐欺で逮捕の犯罪者ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？
ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

犯罪者がお部屋探しのお手伝いですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

賃貸住宅サービスは犯罪者集団ですか？ですか？ですか？ですか？です

そもそも賃貸住宅サービスは犯罪業者ですかですかですかですか？ですか？ですか？ですか？です

ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

松田展崇容疑者ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

、
か？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？か？ですか？ですか？ですか？

**名無し不動さん** · 2020/10/28(水) 09:38:37.23

賃貸住宅サービスの

松田展崇

詐欺で逮捕の犯罪者ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？
ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

犯罪者がお部屋探しのお手伝いですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

賃貸住宅サービスは犯罪者集団ですか？ですか？ですか？ですか？です

そもそも賃貸住宅サービスは犯罪業者ですかですかですかですか？ですか？ですか？ですか？です

ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

松田展崇容疑者ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？
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**名無し不動さん** · 2020/10/28(水) 09:38:47.52

賃貸住宅サービスの

松田展崇

詐欺で逮捕の犯罪者ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？
ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

犯罪者がお部屋探しのお手伝いですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

賃貸住宅サービスは犯罪者集団ですか？ですか？ですか？ですか？です

そもそも賃貸住宅サービスは犯罪業者ですかですかですかですか？ですか？ですか？ですか？です

ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

松田展崇容疑者ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？
ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？

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か？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？ですか？か？ですか？ですか？ですか？

**名無し不動さん** · 2020/10/28(水) 12:39:21.72

>>74
え？
どういう計算なの？

（35−10）÷３５で０．７１４が残債では？

**名無し不動さん** · 2020/10/28(水) 12:43:08.03

25÷35で０．７１４では？

**名無し不動さん** · 2020/10/28(水) 14:22:06.63

元金均等なら25/35残債だけど、普通は元利均等で月返済額一定、高金利の場合
最初はほとんど元本減らないだろ

**名無し不動さん** · 2020/10/29(木) 00:53:38.32

>>81

今はそういう返済計画もかなんですか？
自分、1億以上の借り入れ経験はないし
本当にお付き合いで6千万円ぐらい１０年借りたぐらいですから知らんですわ。ｗ
その後、ＫＳＤだの投資信託みたいな金融商品勧められてから
信金も銀行も嫌いにならりますたｗｗｗ

運用資産５億以上ですが、現金はないので強盗も怖くないですｗ
ていうか、一族で２億以上コロナで融かしたんでピンピンです。ｗ
御節も再来年から格落ちですわｗ

**名無し不動さん** · 2020/10/29(木) 01:07:31.89

昔は、金利は別腹で
元金返済だけは最長２０年が普通でしたｗ

時代は変わりましたねｗ
今、計算したら株の損害は３億円前後ですうｗ
皆さん不動産投資家も大事なお金を私ように溶かさないように
錬金術に励んでくださいな。
でわｗでわｗ余裕でごきげんようｗ
てか、挽回する手法が分からん・・・・・・・・

天声 · 2020/10/29(木) 01:12:39.71

>>81

今はそういう返済計画も可能なんですか？
自分、1億以上の借り入れ経験はないし
本当にお付き合いで6千万円ぐらい１０年借りたぐらいですから知らんですわ。ｗ
その後、ＫＳＤだの投資信託みたいな金融商品勧められてから
信金も銀行も嫌いにならりますたｗｗｗ

運用資産５億以上ですが、現金はないので強盗も怖くないですｗ
ていうか、一族で２億以上コロナで融かしたんでピンピンです。ｗ
御節も再来年から格落ちですわｗ

83名無し不動さん2020/10/29(木) 01:07:31.89ID:jh+O1C3v

昔は、金利は別腹で
元金返済だけは最長２０年が普通でしたｗ

時代は変わりましたねｗ
今、計算したら株の損害は３億円前後ですうｗ
皆さん不動産投資家も大事なお金を私のように溶かさないように
錬金術に励んでくださいな。
でわｗでわｗ余裕でごきげんようｗ
てか、挽回する手法が分からん・・・・・・・・

**名無し不動さん** · 2020/10/29(木) 03:35:39.94

>>74
＞1%台で融資引けない奴は、不動産買うべきじゃねえな
アホｗ
不動産なんか買うなら現金
キャッシュで１０億用意できないアホが不動産転がすから競売になるんだよｗ

**名無し不動さん** · 2020/10/31(土) 09:04:34.19

こんな所で10億とかイキっちゃう男の人って・・・

格好よすぎて濡れちゃいそう

**名無し不動さん** · 2020/11/07(土) 00:20:44.16

釧路の基幹産業が消える…日本製紙、紙とパルプ事業撤退へ

川北さん釧路物件、終了のお知らせ

それにしても、スルガの融資が止まる直前に、川北さんに満額で押しつけた
前の持ち主がグッドジョブすぎる

**名無し不動さん** · 2020/11/07(土) 03:42:34.22

地方の賃貸は２００万人都市以上でないと厳しくなる
安全策をとるなら横浜、大阪、名古屋、札幌あたり
仙台、神戸、広島、福岡はギリギリか
京都は学生の需要があるから、これに特化すれば安泰

**名無し不動さん** · 2020/11/08(日) 00:28:36.13

>>88
広島はこれから脱落するよ

**名無し不動さん** · 2020/11/08(日) 12:12:03.60

>>89
多分、広島のマツダは、
自動車業界の技術革新に対応できんだろ。
20年後には、シャープみたいになってる。

釧路は駅前より、やや南寄り1キロぐらいに市街地があるようにおまわれる。
だが、10年前にはデパートも廃業してたし、商店が観光客向けの飲食店か、
コンビニぐらい。多分ホテルの宿泊客向けでは？
西に少し行ったところにショッピングモールがあったが、
食品スーパーと100円ショップぐらいでテナントはガラガラ。
郊外のイオンに商業地の中心は移動してるみたい。

電車の本数が少ないんだから、駅前の意味はない。

**名無し不動さん** · 2020/11/09(月) 08:50:30.32

https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kyushu/fukuoka/dim2001/1513855/show.html?uiaid=criproperty

家賃9800円なのに、利回り30%越ワロス
しかも曲がりなりにも旧政令市

**名無し不動さん** · 2020/11/16(月) 23:57:04.02

チームを組んで６年で物件を回すのは違法？
半永久的に、６年ごとに減価償却が復活できるよ

**名無し不動さん** · 2020/11/18(水) 21:54:23.32

>>92
不動産取得税とか登録免許税とか譲渡税とかでまけるやん？

**名無し不動さん** · 2020/11/19(木) 04:05:06.36

天才投資家ポールによると富山は新築アパートでも利益出るらしい

**名無し不動さん** · 2020/11/20(金) 11:10:04.11

>>59
あーいう人の出口戦略って最初から自己破産狙いじゃね?
銀行の金で自転車こいでそれまでにどんだけ資産隠せるか?っていう
だって人口減で長期ローン購入
完済できる根拠がねーんだもん

**名無し不動さん** · 2020/11/20(金) 15:29:04.43

釧路の中心街が想像を大幅に上回る廃墟街だった件
http://nomad-traveler.nl/2018/10/25/kushiro-haikyo/

こんな所で賃貸アパートとかアホだろｗ

**名無し不動さん** · 2020/11/20(金) 18:37:30.43

空き部屋激増

**名無し不動さん** · 2020/12/17(木) 13:02:06.68

いよいよ釧路は、帯広に抜かされるみたいね。
川北さんは大丈夫かな？

**名無し不動さん** · 2021/01/12(火) 22:44:35.66

速報、釧路の人口が帯広に抜かれて道内6位転落
ピークの7割くらい

2040年くらいにはピークの半分以下11万はもちろん、10万割れも見えてくる
現在35年ローンでもＣＦ赤字気味の、川北さん物件はどうなるのか～

**名無し不動さん** · 2021/01/16(土) 16:12:37.42

岐阜市家賃3万とかいっぱいあるよ

**名無し不動さん** · 2021/01/16(土) 20:01:32.00

>>100

ワンルームじゃ無くて？

**名無し不動さん** · 2021/01/23(土) 09:17:16.69

https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1611322759/-100
ついに姫路のトランプさんが破産した模様。
おそらく、個人でも債務保証してるだろうから
みんなで破産か・・・・・・・・・・

いよいよメガ大家の破綻が始まりますたあｗ

**名無し不動さん** · 2021/01/23(土) 09:48:09.64

>>102

だから駅前中古ワンルームにしとけとあれほど……

**名無し不動さん** · 2021/01/23(土) 11:21:00.02

ビレッジハウ

**名無し不動さん** · 2021/03/04(木) 08:33:10.42

>>60
破産犯罪は、今は無理。田舎警察でも介入してくる。

https://news.yahoo.co.jp/articles/ff22c1a2e90b1613096e0acb4a072ead95ecc6a7

**名無し不動さん** · 2021/03/04(木) 08:55:16.35

>>105

介入したら防げるもんなん？

1年以上前から外注費とかに混ぜてガチャガチャと支出してても？

**名無し不動さん** · 2021/03/08(月) 07:59:03.67

防げなくもない。
てか、財産隠しも親族に給与で高級払うのと
動産を安く知り合いに売り払うぐらいでは？
業者に流してもコンサル料で回収するか？
いずれにせよ、そんなに簡単じゃない。

**名無し不動さん** · 2021/03/08(月) 08:39:07.19

>>107

もうあと一年もたない、とか思い始めたら

現金手渡しの体で各種支払い調書、現金のままあちこちに埋めておく、

↑みたいな感じなのでは？

執行猶予付かず収監された場合に備えて数年以上は発見されない場所を探しとく、とかね

ウシジマくんとかでありそう……

**名無し不動さん** · 2021/03/28(日) 14:22:00.40

まぁ取得費用は安いけど、賃料は安いくせに原状回復というかリフォーム代やら設備維持費はそんなに変わらないし身入りは都内とかより遥かに少ないな

**名無し不動さん** · 2021/05/19(水) 20:58:44.13

都市部の築古50年物のリノベーションされたもので利回り20%くらいのやつがあるんですが
リノベーションすればその物件はしばらく保つものなんですかね？

**名無し不動さん** · 2021/05/19(水) 21:49:06.89

それあと100年は保つから、速攻購入だろ

5年で元取れて、ひ孫の代までウハウハ

**名無し不動さん** · 2021/06/16(水) 13:00:23.69

>>72 >>87
川北さん釧路物件　完全終了のお知らせ

隣に一回り大きい新築RCが完成間近、南側モロ塞がれてワロス

超衰退都市釧路で、土地買ってRC賃貸新築すること自体が基本あり得ない
その上廃墟街と化してるのに、商業地で税金だけ高い駅前地区だけは絶対にないわ～

土地なんかいくらでも余ってるのに南の隣地って、ビルゲイツ級の金持ちが、
趣味で川北さんに嫌がらせのためだけにやってるとしか思えない

**名無し不動さん** · 2021/06/16(水) 15:00:41.59

>>111
お前つまんねーよ

**名無し不動さん** · 2021/06/16(水) 18:59:09.28

>>28
えっ
地方で不動産は、親からタダで貰った土地だから、必ず儲かるが？

**名無し不動さん** · 2021/06/17(木) 08:23:26.81

https://www.homes.co.jp/chintai/room/75028d7b1106f31dd1128abd8154f7c107f09856/?bid=1435490003095

北海道釧路市栄町10丁目
Ｇｒａｃｅ　Ｔｉａｒａ（グレイスティアラ）
2021年8月 ( 新築 )

**名無し不動さん** · 2021/06/19(土) 09:40:26.14

>>95
＞最初から自己破産狙い
当たり前
顔みろよ
借り入れ返済とかやりそうにない
典型的な借金踏み倒す顔

**名無し不動さん** · 2021/06/19(土) 12:01:26.20

>>114　>>28と同じことを言っている気がしますよ

**名無し不動さん** · 2021/06/19(土) 12:17:38.66

地方のクソ物件スルガで購入組は、被害者の会（笑）に入れば、徳政令チャンス再びあるで

**名無し不動さん** · 2021/06/19(土) 12:37:03.97

>>115
釧路で7.6万って…会社の家賃補助狙いでその強気設定なのか

**名無し不動さん** · 2021/06/19(土) 20:30:15.53

新築プレミアム価格に加えて、釧路で駅前に住むのは情弱の転勤族だけだから、
おっしゃるとおり会社負担の金狙いだろう

釧路みたいな僻地に飛ばす以上、会社も家賃くらいは贅沢させるだろうから

**名無し不動さん** · 2021/06/20(日) 06:18:01.58

>>118
多分今回は額が大きいからスルガも自主的にはのまないだろう。
最高裁まで争う案件。おそらく銀行勝訴。
スルガは、かぼちゃの馬車の処理の段階で毅然とした対応見せるべきだった。

**名無し不動さん** · 2021/06/20(日) 10:13:00.97

偽造書類と二重契約に自ら押印して融資をだまし取った側が、
なぜか「被害者」になるスルガミラクルワールドwww

スルガ側もインチキ書類を黙認していたのは確かだし、「素人が
地方クソ物件の運営なんか無理だろ、でも先のことなんか知らんわ」
で適当に貸してたのも事実だから、金利1%減免義務くらいはあると思うが、
最高裁まで白黒となると、さすがに白になるだろうな

**名無し不動さん** · 2021/09/10(金) 12:30:19.12

https://www.zenchin.com/news/si-1.php
【SI被害弁護団】不正融資でスルガに新たな賠償請求

乞食軍団が800億円請求ワロス

**名無し不動さん** · 2021/09/11(土) 12:22:56.52

はじまったな

【社会】恐ろしい…暴騰していた「都心地価が撃沈」不動産バブルの末路 [首都圏の虎★]
https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1631328101/l50

中国企業、記録的なペースで海外資産売却進める－買収ブームから一転
https://egg.5ch.net/test/read.cgi/bizplus/1630993778/l50

**名無し不動さん** · 2021/09/13(月) 13:40:21.32

ここは地方のスレなんで

地方はスルガで始まりスルガで終わり、それ以降は何もない

**名無し不動さん** · 2021/09/13(月) 19:04:09.65

ギスギスした集合住宅という劣悪な環境に人をつめこんで儲けようという考えが気に入らない

**名無し不動さん** · 2021/09/14(火) 00:39:26.60

>>126
環境は家賃と比例する
ギスギスしたくなければそれなりの家賃の賃貸に移れば環境はだいぶ変わる
女子大生が殺されたアパートももう少し高い賃貸なら悲劇は防げたと思う

**名無し不動さん** · 2021/11/26(金) 17:54:25.02

地方は１００万円代のマンションや２００万代の戸建が目につくようになった
もう賃貸はムリだろ、こんなの学生のバイト代で買えるよ

**名無し不動さん** · 2021/11/27(土) 21:41:04.84

>>128
それを安く運用すると面白い

**名無し不動さん** · 2021/11/28(日) 12:24:30.36

自転車はほとんどが自己所有してるが、貸し自転車ビジネスはある
不動産が安くなって特に低所得者層で自己所有する割合は増えるが
それでも不動産賃貸ビジネスは存続するよ

**名無し不動さん** · 2022/01/02(日) 03:45:47.49

>>129
無理ぽ。

安い物件にはそれ相応の人間しか済まない。
家賃滞納リスクが高い。
思わぬリーガルコストがかかる恐れ大。

**名無し不動さん** · 2022/01/03(月) 01:37:09.67

好立地の土地で、法人への事務所貸しが儲かりそう。

**名無し不動さん** · 2022/01/03(月) 02:45:23.10

少子化だからなあ
極一部の都市部を除いて
基本的に不動産は下がる

**名無し不動さん** · 2022/06/09(木) 22:09:29.35

釧路市中心部「街中テナント募集中だらけ―」の投稿に8万いいね　再開発でにぎわい戻る？
https://news.yahoo.co.jp/articles/a85d71d01ee076190ecc65defd92912e33f40955

廃墟街である釧路駅前の川北さん物件「サンシャインkeio」は、スルガ4.5%35年ローンを
無事完走できるのか？

現在4/20空室で苦戦していますが、ご家族の方のためにも頑張って欲しいところです

**名無し不動さん** · 2022/06/11(土) 07:50:00.35

川北名古屋物件も、18部屋中3-5部屋空室

こちらは3.5%とはいえ十分高金利、ゼロゼロフリーレント他至れり尽くせりで
その空室率は、先が危ぶまれるところです

**名無し不動さん** · 2022/06/14(火) 08:04:33.88

川北さいたま市物件は、9室中1空き予定

こちらは新築でセンスも良く、金利も普通なので順調に運営できている模様
業者建て売りの中ではまともな物件でしょう

ただし大宮以北、駅がニューシャトルのみ徒歩十数分という立地が
将来どう出るか

**名無し不動さん** · 2022/06/17(金) 23:19:04.30

川北さんは、他に区分2戸もやっているようですがこれは情報不足で特定不可能です

いずれにせよ個人で4億近い借入をして、基本フルローンかつ2/3がスルガ高金利なので、、
常人なら元本の減らなさと将来の見えなさで心落ち着かないところですが、
実際はどうなのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2022/07/10(日) 23:01:25.15

川北ゆーいちさんフラッグシップ物件　釧路市　サンシャインkeio

北海道　2017年購入　　RC造，築19年，2DKと2LDKの計20戸
価格16,500万，表面利回り10.9 %　　融資17,460万，金利4.5 %，35年
（楽街コラム第一回目より）

人口減激しく廃墟街と化している北海道釧路市駅前で、4.5%フルローン
正確に言うと100万オーバーローン、諸費用800万7%15年フリーローンと怒濤の攻め

過疎地でも一応商業地の大型RCなので、固定資産税120万の上＋ELVありの高コスト
しかも2021年南側に新築賃貸デビュー

元々三為業者の利益がたっぷり乗った割高物件の上、スルガ4.5%でほとんど残債が減らず、
売却はまず無理
土地は捨て値で解体費にもならないので、完済しても出口がない厳しい物件かと思われます

管理会社のwebによると、現在3/20空室

**名無し不動さん** · 2022/07/11(月) 21:10:16.40

川北ゆーいちさん物件2 ピアッフェ　名古屋市瑞穂区

名古屋　2017年購入　　重量鉄骨造，築15年，1Kが18戸　

価格11,700万，表面利回り8.6 %　　融資12,550万，金利3.5 %，35年
（同じく楽街コラム第一回目より）

これも当然のようにスルガオーバーローン、諸費用も高額フリーローンでしょう
特に売りのない物件なので、ゼロゼロ家具付き・生活保護ペットフリーレント
何でもありと開き直って運営、しかし高コストかつ平均入居期間が短くなるだけで、
それほど収支が向上してないように見受けられます

ちなみに某手抜き建築大手の物件なので、残債の減らなさもあって売却も無理でしょう

管理会社のwebによると、現在3/18空室

**名無し不動さん** · 2022/07/13(水) 21:28:23.25

川北ゆーいちさん物件3 CB東宮原ハイト　さいたま市北区

所有物件と残債
1. さいたま　2015年購入　　木造，新築，1Kと1LDKの計8戸　

価格8,360万，表面利回り7.3 %　　融資8,500万，金利2.0 %，35年
（同じく楽街コラム第一回目より）

こちらはスルガではなく、ノンバンクの雄銀行ですがそれでもオーバーローン
さすが年収1300万の高属性ですね

この物件は建物のセンスがいいらしく、大宮以北・シャトル駅から遠い物件にしては
意外なほど。いい条件ですぐ決まるようです

この物件に関しては金利も低くフルローンでもトータル収支プラスが見込めるので、
釧路・名古屋の穴埋めになってくれればと願っております

先日空いたもののすぐ埋まって満室

**名無し不動さん** · 2022/07/19(火) 09:16:50.90

バチェラーハウス

**名無し不動さん** · 2022/07/19(火) 23:43:31.27

川北さんはキャッシュフロー出てるのかな。
普通に考えて相当厳しいと思うんだが。
この釧路の物件はどういうexitを考えてるのかな。

**名無し不動さん** · 2022/07/20(水) 21:19:50.81

釧路物件はELVあり大型RCで維持費クソ高く、35年ローンなのにCFマイナス気味なので
大問題です。

>>72によると、川北さんは10年後めどに途中売却を考えていたようですが、ただでさえ
三為業者の利益が十分乗っているのに、4.5%フルローンでは、かなり先にならないと
抵当消して売るのは不可能と思いますが。

今売るとして保守的に見て6.5万20室の月130万、年間1560万。
過疎地・維持費クソ高・南に新築ができた今では、15%の1億くらいが妥当かと思います。
30年後完済しても土地代タダ同然＝解体費以下で、釧路で金山か油田でも見つからない限りは、
出口はないでしょう。

ちなみに川北さんは年収1200-1300万の高属性サラリーマンなので、破産はもちろん金利下げも
できないと思われます。

定点観測、3/20空室変わらず。

**名無し不動さん** · 2022/07/20(水) 21:37:18.32

川北ゆーいちさん所有物件4

https://ameblo.jp/chem8/entry-12316691630.html
2017年、都内でワンルーム2戸1890万円購入が不動産投資家(笑)デビューのようです。
いきなり築古はないでしょうから、価格的に23区外れか都下でしょか？

年間キャッシュフローは、287,516円でした。
返済した元本は、388,777円
1年間のキャッシュフローと返済元本の合計で、676,293円。
トラブルは購入時に少しあったものの
その後は入金を確認するだけ。2戸なのでまずまずの結果ですね。

ちなみに購入価格は2戸で、1890万円
自己資金は、200万＋諸費用。　銀行融資が、1690万　2.575% 30年
家賃・共益費は2戸で、125,000円
ここから、管理費7.56%の9,449円と振込手数料648円が引かれています。

・・・個人的には、B級物件を長期ローンにしたのでCF出ているだけで、
割高な金利・管理料といい、「まずまず」とは全く思えないのですが・・・

都下の安い1Rなら損してもしれているので、そういう意味ではまずまずですが・・・
※この物件は、川北ストーカーの私でも特定不可能です。

**名無し不動さん** · 2022/07/20(水) 21:47:12.60

川北さん不動産総括

上記アメブロリンクの次の記事によると、奥さんが一棟不動産投資に反対、何とか説得して
区分は開始できたとの事です。
奥様が釧路物件のシミュレーションをしたら、発狂してもおかしくないのでないでしょうか？

川北さんの自宅は23区郊外のマンションで、楽街初回コラムによると残2200万との
事なので、抵当余力は十分あるでしょう。
何とか他の物件で不動産関連プラスにもっていって、円満な家庭を維持してほしいものです。（適当）

**名無し不動さん** · 2022/07/21(木) 07:09:49.29

釧路は厳しいよね。生活保護が多い土地で地元では受給者のことを公務員というらしい。
人口は右肩下がりに推移し、除雪やメンテナンスコストが高いので、
川北物件は15%でも買えないよ。
30%なら考えてもいいかな。5000万くらい？

川北さんは買った時に地元の地主が信金で買うとか書いてたけど、どういう見立てなんだろう。

**名無し不動さん** · 2022/07/21(木) 20:52:28.06

>>146
釧路でまともな賃料を払えるのは転勤族がメインなので、ファミリーでも入居期間が
短いというデメリットもありますね。地方の中でもその手の土地は特に3月しか動かず、
逃すと空室長引きますし。

廃墟街でも商業地大型RC、上で固定資産税120万と記載しましたが驚異の146万でした。
ELV有ダメ押しで南に新築、ヘレン・ケラーもびっくりの、何重苦物件ではないでしょうか？
おっしゃる通り出口があるという根拠が、全く不明です。

https://www.rakumachi.jp/news/practical/226419

②北海道　RC造，2DKと2LDK　（固定資産税：年1,463,400円）

キャッシュフロー　　　\ 103,703

家賃収入　　　　　　\ 1,321,498

支払い　　　　　　　\ 1,217,795

**名無し不動さん** · 2022/07/21(木) 21:04:54.48

当方が不動産始めるに際して「地方の物件じゃないとCFが出ない→土地勘のない場所に
買うのはリスク高い→でも都心は高い上にCF出ないから拡大できない→最初に戻る」の
無限ループで悩みまくっておりました。

しかし土地勘の全くない廃墟街の釧路駅前で、大型RCをストビューで見ただけで
一日で満額即決、4.5%フルローンで買った上に、ネットで収支を公開する川北さんの
豪快なスタイルに出会って自分の器の小ささを恥じ、以降ファンとして追っかけています。

当方がラフに予想する最終的な収支は

釧路　マイナス5000-7000万　名古屋　マイナス2000－3000万　さいたま　プラス1000万
ワンルーム2　少しプラス

くらいではないでしょうか。自宅のローンも少ないですし、高給取りなら耐えられる
負債かと思います。

川北さんは当面売買はできないと思いますが、引き続き応援ウオッチしていきます。

名古屋　3/18空室かわらず

**名無し不動さん** · 2022/07/22(金) 02:07:49.41

地方のナマポの家賃補助を幾つか見たが
だいたい４万くらい。シンママと子で２DK
表面利回り１０％取るには、１戸あたり４８０万円
２DKの８戸アパートで３８００万くらいの物件なら
築３０年以上なら普通に見つかるが、
築２０年だと厳しい。

駐車場無くて客付けが悪い物件を見つけて
安く買うしかないかな。。

ナマポビジネスに向く物件もなかなか無いな。

**名無し不動さん** · 2022/07/22(金) 08:31:46.89

>>147
無知ゆえの蛮勇という感じですが、ここは全部スルガが悪いということにして徳政令を目指して被害対策弁護団に入るべきでしょう。
あわよくば代物弁済で釧路物件渡して借金チャラに出来る。

**名無し不動さん** · 2022/07/22(金) 11:57:53.21

>>148
貴殿の情熱に触発されて少しリサーチしてみましたけど、これ今は高属性でもなくないですか？
サラリーマン時代の年収もフェイクが入ってますよね。
恐らく釧路物件を取得して脱サラしたのではないかと。

**名無し不動さん** · 2022/07/22(金) 21:19:40.49

川北ファン仲間が増えて嬉しいです

確かに、自称高収入なのに最初の1Rしか頭金がない点は気になりますが、子供があり・
住宅ローンは繰り上げ返済してる・アメブロによるとスルガに定期200万積立月18万
カモられ中・いくらスルガでもさすがにかなり年収ないと頭金ゼロで3億は出さない等
考えると、年収は高いのではないでしょうか？

楽待コメントでは川北ネタ説・エア説も有力だったので謄本上げてみたところ、
不動産に関してはブログの内容とキレイに一致したので、収支等その他の数字にも
大きな乖離はないと考えます

>>151
謄本＆ネット情報だけで、現在のステータスを調べられるのでしょうか？
釧路物件を当てにして脱サラしてたら、デフォルトも視野でえらいことですが、
子供もいるのにそれはないでしょうと思いたいですが・・・

**名無し不動さん** · 2022/07/22(金) 21:39:42.39

>>152
所有者をググってみてください。
数分で解ります。

1300はないです。給与所得+不動産収入だったか、単なる盛っただけかどちらかです。
厳しいですが、頑張ってほしいです。

**名無し不動さん** · 2022/07/22(金) 22:44:35.50

>>153 工工工ｴｴｴｴｴｴｪｪｪｪｪｪ(ﾟДﾟ)ｪｪｪｪｪｪｴｴｴｴｴｴ工工工
これはさすがにヘビーウオッチャーの私でも驚愕です

九州出身というブログプロフにも合致しますし、間違いないでしょう
当方もおっさんでネット歴長いので、ネットでイキってた人の実態は実は・・・
には慣れていますが川北さんまでが・・・
「普通のリーマン」に3億貸したスルガ全盛期のノリは、今更ですがクレージーですね

ちなみに楽街のパーティー？で、名刺出して投資家気取りだったとの投稿ありました
誰かにおだてられたのかもしれません

しかも駅前意識高いオフィス等、典型的な「士族の商法」と見受けられ、
仮に釧路名古屋物件が無かったとしても、かなり危なっかしいのですが・・・
実家は普通の家との投稿もありましたので、なおさらです
せめて奥さんの実家は、資産家である事を祈りたいです

今まで多少は耐えられる高収入リーマンという前提でネタにしてきましたが、
これは全く笑えませんので、自粛気味にウオッチしてきたいと心を引き締めます

そうは言っても、これは長期ウオッチしがいがありますね
ちなみに釧路の管理会社は常口アトム、名古屋はエルシティ、さいたまは未確定です

**名無し不動さん** · 2022/07/23(土) 08:18:51.98

>>154
軽い気持ちで踏み込んでみたら想像とは全く異なる局面になっていて、オフィスでひっくり返りそうになりました。
震える指でブラウザを閉じるしかなかったです。
どうしてくれるんですか？笑

1300がどこから出てきたのかわからないですが実態はせいぜい700-800くらいだったのではないかと推察できます。
属性は普通のリーマンです。
こういう人に3億円貸したスルガは銀行としてのモラルに欠くところがあったように思います。
不良債権が急増しているのもよくわかります。

脱サラは釧路名古屋とは全く別の事案です。
仲介は宅建があればできるわけではなく、相応の経験と実力が必要です。
業法上の情報をみると開業はごく最近のようです。
あと売買専門というのが気になってます。
こういう駅前の路面店って賃貸メインなのでは？

釧路名古屋という難物があるのに、敢えて安定収入を断って勝負に出たのは何らかの勝ち筋が見えたからと信じたいです。

**名無し不動さん** · 2022/07/24(日) 07:07:49.35

賃貸仲介管理だけの営業でしたら、同業1-2年の勤務だけでもノウハウは身について
開業できると思いますが、売買はケーススタディなので経験値の蓄積には
それなりに時間かかるはずで、こんなに短期間の開業はあり得ないかと
それとも釧路購入から最近まで、どこかで修行したのでしょうか？

事務所は40平米で、築浅物件なので上の1Rは割高なのか多く空いています。
つまり店舗家賃も15-16万税別はするのでは？子供二人で住宅ローンも残ありなら、
月仲介手数料150万は上げる必要がありますが果たして・・・

自分個人の物件の元付けになれば、仲介手数料が浮くという安易な発想かもしれませんが、
遠隔地の物件で手数料片手、相手が実質業者だと管理会社がやらなくなるのでは？

当初1Rの投資さえ渋っていた奥さんが、釧路購入→独立を許容したのは宝くじでも
当たったか遺産でも入ったと思いたいですね

自宅マンションは23区の外れ2000年築なので、坪200万弱がいいとこ。80平米として
4500万残債1500万なら、釧路がなければトータル含み資産はマイナスではないと
思いますが、やはり大型地雷釧路が痛すぎます

行けない距離ではないので、そのうち来店してみます楽しみです（笑）

**名無し不動さん** · 2022/07/24(日) 11:54:44.43

前職の勤務年数と年齢を総合すると、業者経験は無いか、かなり少ないと思います。
宝くじや遺産相続で金が入ったとして、業者になりますかねぇ笑

**名無し不動さん** · 2022/07/24(日) 14:26:11.87

しかし会社辞めていいなら、自宅売却して自ら釧路物件や名古屋物件に住んで管理費を浮かせるとかやりようなあるだろうに。

**名無し不動さん** · 2022/07/24(日) 21:09:02.59

https://www.offisite.jp/floors/268874/%EF%BC%B3%EF%BC%B9%EF%BC%B5%EF%BC%B0%EF%BC%B2%EF%BC%AF%EF%BC%B3%E6%AD%A6%E8%94%B5%E9%96%A21F

オフィスは三角形の先端部分ですね。形悪いし、たいした駅じゃねえから駅近でも坪1万でよくね？
と個人的には思いますが、ここ数年以内の新築大家は強気でしょうからやはり最低15万でしょう。

縁故もノウハウもない人が外れとはいえ23区1Fで業者開業できた訳ですから、もっとボラれるかもです。

**名無し不動さん** · 2022/07/25(月) 21:07:14.49

失礼角部分は整骨院で、入り口脇のテナントのようですね。それにしても変な形。

会社謄本取得しましたが、奥さんも役員に入ってます。離婚してビルゲイツの元嫁と
再婚して、数兆円の資産家になったのかと妄想していたのですが（笑）

11月下旬会社設立なら、最短＋2ヶ月くらいの開業でしょうか。
4-5ヵ月経って、ザ・一般媒介マンション3件しか扱いがなく、生活は成り立つのでしょうか？

釧路物件は楽待で、おせっかいな外野が複数アドバイス＆シミュレーションしてましたが、
単純にマイナス4-5千万、維持経費の多さ＋釧路マイナスプレミアムでそれ以上である
ことは、動かしようがないのですが。

本来なら会社の宣伝文句に、「代表自身も不動産投資していますので、実体験として
相談に乗れます」系の文言があるはずですがないのは、さすがに失敗を自覚している
からでしょう。
それでも脱サラできた（奥さんも許した）根拠とは・・・謎が謎を呼びますね。

来月にネタ作って訪問してみたいです。

**名無し不動さん** · 2022/07/27(水) 20:22:19.68

>>160
バックグラウンドを活かすなら中学受験塾の経営の方が良かったかなと思います。都内なら強い需要があります。

宅建業法上の免許は今年4月末ですね。
片手でいいと思うんで川北さんを使ってあげてください笑

**名無し不動さん** · 2022/07/28(木) 20:50:17.09

川北ファンの当方も大昔（電通よりるかに格下ですが）、メディアにちっとは
採り上げられたレベルの大手ブラック企業から、脱サラしました。

直後は人生の勝利者（笑）気分でいたものの、程なく自分がワンオブゼムの凡人であり、
ブラックといえども、耐えていれば一月後には人並み以上の給料を与えてくれる組織が、
いかにありがたい存在かを思い知りまた（笑）

最初の1-2ヶ月は坊主でも高揚感で相殺されますが、家族が居て3ヶ月目なら、
川北さんもそんな揺れる乙女心（笑）の微妙な時期かもしれません。

定点観測
釧路3/20空室　名古屋3/18空室　さいたたぶん満室　変わらず
最も動かない時期なので、当面同様と思われます。

8月訪問しても直後にレポートできないので、当面は定点観測のみレス不要です。
今更ですが他の方も、自由に地方の不動産投資について語って下さい独占失礼しました。

**名無し不動さん** · 2022/08/06(土) 21:25:47.69

仕事を辞めたというのはスルガ被害者()ということで金利引き下げ交渉をうまくやったのでしょうか？
川北さんの前職の年収はどれくらいだったんだろうか。

**名無し不動さん** · 2022/08/07(日) 20:55:11.80

>>163
金利が下がると、登記も変更になるのでしょうか？
自分が持ってる釧路の謄本は、2020/12なので古く4.5%のままです
融資額は物件価格＋100万で、リベートっぽい金なのが切ないです

年収は上記でも出ていますが、堅い代わりに高収入者もいない職種なので、
都内40過ぎなら7-800万だと思います
1300万は、ワンルーム2つの家賃売上げ入れてもまだ盛ってますね

これまで、自称高収入かつ特に釧路は借り換え先もないので、金利下げは不可説が有力でしたが、
かぼちゃで負けを認めた今はどうか

定点観測
釧路3/20空室　名古屋3/18空室　さいたまたぶん満室　変わらず

4.5%フルローンで稼働率85%は相当危険ですが、仕事辞めて趣味もやってる場合なのでしょうか？
webの新コンテンツが楽しませてくれています

**名無し不動さん** · 2022/08/12(金) 10:19:54.07

空室定点観測変わらず

川北さんの過去コメント欄返信に、年収は自称1000万少し越えとありました
見栄張るタイプではなさそうなので、1R2つの家賃で盛っているというよりは、
相続した株配当等の安定収入・資産があるのかもしれません

だったらスルガの貸し込み、地雷2発で余裕の態度、今回の独立もあり得る話ではないかと

**名無し不動さん** · 2022/08/12(金) 19:39:25.93

川北さんの新コンテンツが面白いです。自分で書いているのでしょうか。

**名無し不動さん** · 2022/08/13(土) 22:19:29.60

川北新コンテンツ形式美、元ネタは「日ペンの美子ちゃん」等ですかね。

濃厚接触のお店などにも似たコンテンツがよくあるので、来店ハードルの
高い業種にとっては、1周2周遅れで新鮮かつポピュラーな宣伝手法のようで、
本人さんの作ではないと思われます。

さて今日は情報の少ない、名古屋市物件を採り上げてみたいと思います。
新情報を前提に楽待とブログを読み返しましたが、名古屋については情報ゼロですね。

謄本によると「百獣の王宮殿」の物件で、釧路からわずか2ヵ月後、例の手抜き建築騒ぎの
8ヵ月くらい前に購入してるので、はめ込まれた可能性が高そうです。
釧路とは別の仲介(3為？）会社ですが、釧路同様業者と同日売買、カモにされてるのは同じです。

**名無し不動さん** · 2022/08/13(土) 22:23:48.58

コラムの物件価格が事実なら850万オーバーローン、諸費用より多いので
リベート・バックも含んでそうです。

コメント返しを見ると、借り換えや売却の可能性はあると思っていたようですが、
それだけオーバーローンの上例の宮殿では、どっちも無理でしょうに。

続きます

**名無し不動さん** · 2022/08/14(日) 02:01:54.57

>>165
私立なら1000万越えは普通にある

**名無し不動さん** · 2022/08/14(日) 09:46:48.39

プロフによれば、コラム開始の時点では最初の職場2年今の職場勤続14-15年くらい
ですが、それでそんなに年収いきますかね？

さて、名古屋物件は現状では家賃@4万が上限のようです。金利3.5%のままなら5年後
(現在)残債は11,551万円、駐車場もないので残債からの表面利回りでは7.4%です。

家具付きゼロゼロADその他サービスてんこ盛りなので、経費率が高い＝利益率も相当低い上に、
普通の単身者物件より入居期間も短いと思われ、更に稼働率85%くらい固定資産税
50万超なら、実質利回りは5%がいいとこではないでしょうか？金利差との1.5%だけで、
あと30年の建物維持費と家賃下落に耐えるって無理ゲーです。

そう考えると、金利及び土地値－解体費がプラスであるとの違いだけで、釧路と同程度に危険な
匂いがしてきます。残債かなり減らないと売れないし、その頃は築40年です。

本人にも危機感あるのか、生活保護やペット路線も検討した節があるのですが、
それでも年収1000万超とも言われる仕事を辞めた背景とは？謎が深まります。

**名無し不動さん** · 2022/08/14(日) 10:08:25.50

vorkersに勤務先の年収でてますよ。35歳650と書かれてます。
700-800というのはいい線だと思いますよ。

**名無し不動さん** · 2022/08/15(月) 00:20:28.60

川北ファンが増えてきて嬉しい限りですが、来世はこんな事に粘着しない
リア充に生まれ変わりたいところです。

恐縮ながら、当方全国的に有名な私立高校を出ておりますが、給与は一般の
高校よりやや高い程度と聞いておりました。昔かつ地方の話ですが。

**名無し不動さん** · 2022/08/15(月) 00:35:43.41

名古屋は駐車場2台ありそうです失礼しました。駐車場が少なくかつプロパンガス
であるのは、地味にビハインドではないでしょうか？

百獣の王宮殿なので、安い作りで音漏れまくりはほぼ確定ですし、アクセント
クロスかつ小物置いてアピール頑張ってますが、駅からも600Mありわざわざここを
選ぶ理由はあまり無さそうです。

取り柄は天井がクソ高く1Fでもロフトがあるくらいでしょうか。
光熱費がかかるので、それも善し悪しですが。

HOMES地図で軽く近隣物件見てみましたが、安い物件はゼロゼロがデフォルトで
それでも複数空いてる建物が目立ち、競争激しそうです。採光面の隣地も
その隣地もかなり広いので、釧路みたいに新築競合建ったらダメ押しです。

結論として、利回り今一かつ競合の多さとゼロゼロフリーレント固定で、
キャッシュフロー的には釧路より、こちらの方が厳しいかもしれません。
趣味の書道に興じている場合なのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2022/08/16(火) 18:38:15.18

名古屋の方が大都市だから流石に釧路よりは望みがあるかなと思ったんですけど、厳しいんですね。
もし自分が川北さんだったら、将来を予測して悲観的な気分になってしまうと思うんですよね。デッドクロス時期とか人口予測とか気になってしまって。

悲観する事なく、独立したり、趣味を楽しんだり、攻めの姿勢は素晴らしいと思います。私のような小物には思い付かない事です。

**名無し不動さん** · 2022/08/16(火) 21:21:38.31

そうですねー、私も釧路という負の要素がありすぎる土地と、ELVあり大型RC
4.5%フルローンという全部入り設定につきこちらを危険視していましたが、
今回改めて解析の結果、短期的には名古屋の方がキツそうです。

フルローン3.5%35年ローンの5年目で築20年の曲がり角、ゼロゼロフリーレント
AD家具付きナマ等々何でもありなのに稼働率80%台って、あと30年無償労働で
千万単位のマイナスが、ほぼ確定してるじゃないですか？

しかし上記でも書きましたが、楽待のパーティにて投資家気取りで、名刺を
配っていたとの情報見かけました

あと楽待コラムでは、利益が出たときに備えてプラベート法人で個人＝所有者川北
からのサブリースにし、法人に利益を残すスキームにしているとの記載ありました

私の主観では、釧路湿原で石油、名古屋市瑞穂区でダイヤモンド鉱山でも発見され
ない限り、通算で黒字になることはないと思うのですが・・・

それでものほほんと独立して、書に打ち込んでる川北さんは、私の尊敬する
小保方・小室さんみたいな、日本人最強クラスメンタル強者なのかもしれません

**名無し不動さん** · 2022/08/17(水) 22:43:02.30

都内の賃貸は厳しいようだ
ADが200％とか400％とか
普通にあるようだ

**名無し不動さん** · 2022/08/17(水) 22:51:50.36

都内でAD400%って、お前の「脳内エステート合資会社」だけの条件ですから

お前にとっての都内は、館山や秩父も入るのかもしれないけど

**名無し不動さん** · 2022/08/18(木) 09:56:14.32

ADなんか払った事ないんだが。
仮に出すならフリーレントの方が良くない？

**名無し不動さん** · 2022/08/18(木) 10:43:10.41

ADって同等の物件が乱立してる地域で
優先的に営業してもらえる権利だからな。
ヤフオクの「○○円でカテゴリ上位に表示されます」と同じ。

その地区の同等物件が１件のみの田舎でAD積み増す意味がない。

**名無し不動さん** · 2022/08/20(土) 13:21:14.23

狭い範囲しか知りませんが、大手ほどAD出して早めの入居、そして高値での売却が多い印象。とある業者はAD400%出していた。
それとは別に、都内でもAD積み増し合戦で200%は特に珍しくない。
投資環境悪化から物件価格の下落を主張する人もいるけれど、今のところ逆で上昇はしている。

**名無し不動さん** · 2022/08/21(日) 00:49:07.95

ADで瞬間最大風速の高利回りを作って、情弱なり中国人なり売り抜けるための戦略(笑）なら、
都内でもどこでも何ヶ月分でもあり得る話だろ

そもそも都内はスレ違いよそでやれ

**名無し不動さん** · 2022/08/21(日) 13:07:12.17

川北さんも釧路物件を大量ADで満室稼働にして、売り抜けるのがいいんじゃないでしょうか？
手金で残債と売値の差を埋めるという事で。
売りに出すところから始めるべき！

**名無し不動さん** · 2022/08/21(日) 13:32:21.83

田舎だと賃料安すぎて仲介会社にAD積まないと仕事してくれないと聞いています。
2万円とか3万円の部屋も多くて手間だけかかるから。

**名無し不動さん** · 2022/08/21(日) 16:20:06.02

>>183
２万とか３万ってワンルーム乱立地域だから
田舎だろうが何だろうがAD積んだほうが良さそう。

田舎で一般的なのは２DKで４～５万くらいだろ。
同地域で競合する空室がなければ、客は内見先を指定してくるだろうから、仲介の意欲は関係なくね？

**名無し不動さん** · 2022/08/21(日) 23:43:31.94

続きましてお盆終了特集、川北さん釧路物件サンシャインkeio再レビューです。
地方大型RCおよび高金利の破壊力（悪い意味で）を教えてくれる、理想的？な
ケーススタディですね。

20室＠7万円、駐車場14-15台なのでMAX月額家賃収入150万と強の仮定です。

土地広く築20年RCにつき過疎地なのに固定資産税140万円台、まずは税金だけで
1月の家賃が消える破壊力です。

実勢では土地の価値はほとんどないと思いますが、形だけ駅近商業地なのでぼったくり、
お上の税金は三為業者より凶悪です。

**名無し不動さん** · 2022/08/21(日) 23:46:36.90

そして金利ですが、スルガはサラリーマン向け融資なので投資でも元利均等
返済でいいんですよね？
16500万に対して4.5%16600万のローン、160万のリベート？にまで金利が付きます。
しかも諸費用800万は、7%15年フリーローンです。

ちなみに本物件は「師匠」に奨められた業者の物件なので信用して、九州出身で全く
土地勘もないのに、ストビューとネット検索だけで即日買い付け入れたとの記載あります。
「師匠」は業者からのバックと、その160万の一部の「両手」でウハウハかもです。

業者については、個人ブログの与太記事ですがこんなのも
http://toyojiji-journal.jp/blog/?p=1964

続く

**名無し不動さん** · 2022/08/22(月) 00:16:44.77

失礼、自称物件価格16500万、謄本ローン16660万からの謎の差額（リベート?)160万です

**名無し不動さん** · 2022/08/24(水) 22:16:31.56

ちょっと脱線して、オーバーローンに関して考察します。

結論を申しますと1棟全3件のオーバーローンは全て150万程度、師匠（笑）＝メンター（笑）への
謝礼及び自分の小遣いではないかと推察します。
師匠（笑）＝メンター（笑）の存在は、釧路購入編で出てきます。

1.さいたま
建売業者＝売主から購入、諸費用手出しで別途オーバー140万

2.釧路
三為業者?より購入、諸費用全額800万フリーローンで別途オーバー160万

3,名古屋
三為業者?より購入、オーバー850万なのでおそらく諸費用はここから出ており、
規模的に諸費用700万、まだ150万余る感じですかね。

**名無し不動さん** · 2022/08/24(水) 22:32:01.59

私の考えでは、

1.師匠＝メンターがオーバーローンが効く物件＝業者を見つけてきて川北さんを嵌め込み

2.川北さんは業者から毎回@150万のバックをもらって、贈与税なしMAXの110万を師匠（笑）にバック、
残りは自分の小遣いに

3.師匠（笑）は別途、業者からもバックまたは接待

ではないかと妄想してるのですがいかがでしょうか？

しかし何でもありのスルガならともかく、オリックス銀行でよくオーバー通りましたね。
（まともな銀行に対してのオーバーのリスクは、楽街でも指摘されていましたが、
川北さんはどこ吹く風でした）

**名無し不動さん** · 2022/08/24(水) 22:50:22.26

経験ないので不明ですが、オーバーローンのバックって現金渡しなのでしょうか？
それとも、さすがに銀行くらい通すのでしょうか？

私の妄想が正しければ、いずれにせよ150万×3の収入があり申告してあるはずですが、
まさか堅い勤めの方が無申告で、脱税をブログで公開してるとかあり得ないですよね？

そう言えば、勤め人想定年収＋残業代青天井＋1R2軒件家賃売上＋オーバーローンバック
のパーツを組み合わせれば、自称の通り普通に年収1000万越えですね

**名無し不動さん** · 2022/08/25(木) 08:17:48.68

オーバーローンバックは年収に入れないでしょう笑
オリでオーバーを引くということは、二重に契約書作っちゃってるかもということですか？

**名無し不動さん** · 2022/08/25(木) 08:22:54.96

バックって言っても単なる借金だし、二重に契約書作ったのがバレると一括返済求められるリスクがあるし、そこまでしてまで100万200万欲しい物なの？

**名無し不動さん** · 2022/08/25(木) 20:51:33.70

オリックスはもちろん、スルガですらオーバーローンは二重契約書前提では

川北さんの場合は、最初のさいたま諸費用で(奥さんに許される)自己資金を
使い果たしたので、その後も買い進めるにはスルガ＋オーバーローンしかないと
師匠（笑）に説得されたのでしょう

多重債務者の人って、融資枠＝資産という思考回路でそうなるんですよね
川北さんも「オーバーローン＝余裕資金＝師匠（笑）にバックした残りは小遣い」
思考で、二重契約書に記名押印することに何も感じなくなってきたのかなと想像します

**名無し不動さん** · 2022/08/25(木) 21:08:55.37

さてここで更に脱線ですが、川北さんが地雷物件2発含む4億の借金を抱えながら、
堅い勤めを辞めて独立した以上、最低でも地雷2発スルガ高金利物件は、金利下げ
交渉に成功したのではないかと読むのが普通ですが、私はそうは思いません。

スルガのオーバーローンは、銀行側も暗黙の了解というかむしろ歓迎だったのでしょう。
が、形式的にはスルガ側は、偽造書面でで融資金を詐取された被害者です。

被害者が加害者に対して金利下げ＝金払って和解って、一般論として異常なので、
株主に対する説明として、全く通用しないと思うのですがどうでしょう？

「借り換えされる＆売約されたら金利収入ゼロになるんだから、それよりマシやん！」
言い逃れ論理論も、釧路名古屋では可能性ゼロにつき、通用しないですよね。

ネットでは「弱い目に祟り目のスルガを叩いたら、いくらでも金利下がるぜヒャッハー」
みたいな記事が目立ちますが、スルガも必死でしょうから、下げる意味のない客まで
そんなにボコボコ下げたとは思えないのですが?

**名無し不動さん** · 2022/08/31(水) 16:45:46.74

>>1
アホアホマンやろ

**名無し不動さん** · 2022/08/31(水) 22:08:08.45

月締め川北定点観測、変わりなし

激戦区で3.5%、激斜陽都市で4.5%オーバーローンで稼働率85%維持・・・

釧路は支店経済の町なので、10/1付け異動を逃せば半年動きない可能性が高いのですが

川北エステートも、ザ一般媒介3件固定動きナシ
彼の脳内及びリアルバランスシートは一体どうなっているのか？やはり宝くじが当たったのか・・・

**名無し不動さん** · 2022/09/01(木) 08:28:26.07

>>196
こっちが心配になりますね。一刻も早く満室になることと
商売繁盛をお祈りします。

**名無し不動さん** · 2022/09/01(木) 21:02:51.03

失礼名古屋一件消えています2/18空室、ここ2ヶ月で2/18埋まりましたね

ゼロゼロフリーレント何でもあり物件なので、プラスになるのは3ヶ月以上後でしょうが

**名無し不動さん** · 2022/09/12(月) 22:01:18.85

釧路レビューが中途半端な完成度なので定点観測のみ。

釧路　3/20空室　名古屋　2/18空室　さいたまたぶん満室　athom　ザ一般媒介3件のみ
よく言われるように、小さな市は年度末以外動かないですね～

＜釧路　空きビル問題に挑む＞上　現実直視へ「廃虚ツアー」
https://news.yahoo.co.jp/articles/b6e1291dfe36a435f17689ac852b746cf8cde0e8

釧路駅前は鬼怒川みたいに廃墟の町として有名になりつつありますが、修繕費の余裕が
なさそうな川北さん物件は、築40年くらいの時点で仲間入りするのではないでしょうか？

仮に完済できたとして、築55年でも土地値はタダ同然と思われるので解体できないはずで。

**名無し不動さん** · 2022/09/19(月) 16:19:42.24

何と川北エステートに、専任媒介の1Rが増えています

が、これはアメブロに出ている自分の1Rではないでしょうか？
https://ameblo.jp/chem8/entry-12316697718.html
購入950万なら現在家賃65000円からの表面利回り8.21%で、8.3%の記載にほぼ一致します

トップシリーズ＝築古狭小は不人気で、品川といっても購入価格で売るのも厳しいと思いますが、
売るなら家賃高く入ってる今ですかね
利回りの悪くない物件を手放すということは、キャッシュに詰まってきたのでしょうか？

ちなみに楽待で、釧路物件の近くに同じくらいの面積の土地が出ていますが、
形悪いとは言え平米2.7万1500万です。やはり土地値は解体費にもならなそうです。

**名無し不動さん** · 2022/09/20(火) 07:01:39.95

>>200
謄本を調べる気力はないですが、この物件だけ専任なので恐らく読みは正しそうですね。
この値段で売り抜けられれば大成功ですが、果たしてどうか。

**名無し不動さん** · 2022/09/20(火) 22:40:07.82

>>201
川北さんに号室訊かないと、家屋番号も不明ですしね
今までブログと謄本に乖離はないので、十分な情報ある以上取得は不要かと

https://ameblo.jp/chem8/entry-12316701490.html
SBI銀行は融手1.5%の他に鑑定料10万ぼったくり（笑）　要注意で試験に出そうです

意味不明なのが管理会社への手数料2万です
何で管理の仕事出す側が初期費用払うのか、私の頭では全く理解不能（笑）
新聞取る時には景品もらえますよ（笑）

こんな物件でも、HOMESの履歴では2021年以降は同タイプ出し値、全て1000万以上
ここ2－3年の相場の狂気具合を改めて認識

低レベルレジの賃料は都心でも上がっておらず、川北1Rは出たら確実に下がるので、
今売れる値段で売るべきかと思います

もう一つの1Rも文章上似たスペックなので、バブル期築狭小でしょう
同じく売った方がいいと思うのでウオッチしましょう

**名無し不動さん** · 2022/09/21(水) 08:25:20.07

https://www.youtube.com/watch?v=-rlayGv1CMc
こちら5Fが4月に1040万で売り出しの動画です
今は消えてるので、これくらいで売れたということでしょうか
都心の値上がりぱねえですね

なお2Fが1180万で出ており、川北さんの値付けは4F上＋40万が根拠と思われます

今更ですが、都心の1R＋さいたま新築に留めておけば、キャピタルインカムゲイン
どちらも見込めたのですが

最初渋っていた奥さんも今は役員に入っていますし、4億近い借金＋転職独立を
どう説得したのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2022/09/25(日) 11:40:30.58

品川1R わずか数日で1110万円に下がっていますね、利回り7%越でインパクトを狙った
ものと思われます

やはり金に詰まっているのでしょうか？
上記5Fはhomesに1020万に下がった履歴あり以降なし、現空でもその価格で
売れるのなら、高い家賃の今売れる値段で売るのが正解かと思います

スレチなので釧路物件の謎1について
ブログでは20世帯に全て駐車場ありと言っていますが、ストビューでどう見ても、
ナンバー15番までしかありません

が、現在の募集では全てありになっています
隣地は今は新築になっていますし、他にあるとすれば道の向かい少し脇の小さな土地で、
5-6台停められるスペースがありますが、番号もなく一台も停まっていません

**名無し不動さん** · 2022/09/27(火) 07:42:56.10

釧路物件の謎その2は、自己解決したので続きません（笑）
転勤族10/1からの異動にも需要なかったのか、3戸空きそのままです

https://www.homes.co.jp/archive/b-16583462/
この物件、外観構造内装築年数、全て川北物件に酷似しているので同じ建築業者でしょう
20世帯中1室が自己使用で賃貸19戸の点まで同じなので、元の所有者もおそらく同じです

こちらも2-3戸空室ですが、川北さんみたいにスルガではめ込まれた人がいるのか
それとも川北物件の後売ろうとしたら、融資が締まってそのままなのか興味深いところです
（現在19戸表記のままにつき後者？）

**名無し不動さん** · 2022/09/30(金) 12:18:41.29

月末チェック
釧路 3/20空室名古屋 2/18空室さいたまたぶん満室 athome　ザ一般媒介3件＋1R

川北さんは区の起業サポートセンター的なところを経て開業したようで、
卒業生として講演などしておりますが、後輩にドヤ顔できるだけの実績は
なさそうに見えるのですが・・・

**名無し不動さん** · 2022/10/09(日) 06:42:33.44

川北ワンルーム、一気に1020万まで値下げ
上記、homesに出ている事例に合わせたのでしょう

売り急いでいるところから、宝くじ当選した説は消えそうです（笑）
一般媒介は1件減って2件、仕事はあるのでしょうか？

名古屋は2つ一気に埋まったのか空室ゼロ表示
おめでとうございます
https://www.nagoya8.com/
自社サイトを作ろうとした節もありますね

**名無し不動さん** · 2022/10/16(日) 07:50:19.03

川北エステート動きアリ
郊外築浅戸建てが、専任媒介で増えています
またブログも更新再開

一般媒介が1件減っていますが、一番売れそうもなかった物件で手数料になった
可能性は低いです
ワンルームは私含めお気に入り5人

引き続きウオッチしていきましょう
本格的に寒くならないウチに訪問したいところです

**名無し不動さん** · 2022/10/24(月) 20:48:18.95

川北エステート一般媒介入れ替わり、合計3件自分物件1件で実質2件
開業半年で、どれくらい手数料挙がったのでしょうか？
昨日はイベントデーだったようです

釧路、3月4月より空室3/20持続中
満室想定利回り11%でも稼働85%なら9.35%で、スルガ4.5%金利を引けばイールドギャップ
わずか4.85%
固定資産性だけで一月分家賃、かつ気候の厳しいところの20年越ELV付き大型RCなら
維持費は2%では済まないでしょうから、分析すればするほど絶望感が漂います

ようやく15年7%の諸費用高額フリーローンが終わったものの築35年、以降膨大な
修繕費がコンスタントにかかって、確実に持ち出し地獄になると思うのですが

**名無し不動さん** · 2022/10/31(月) 21:40:23.71

月末レポ

【投資部門】
さいたま・名古屋たぶん満室
釧路安定の3/20空き、少しくらい利益出てもここで全て吸収される厳しい体制は、
抜本的な解決はないと思われます

【カスタマー部門】
一般媒介2,、自前1R
後者は、品川駅徒歩圏内7%越でありながら売れ残り
狭小で融資がつかないのと、同物件の賃貸多く出たら机上の空論利回りなので、
表面スペックに疑義的なのは当然ですね

**名無し不動さん** · 2022/11/06(日) 12:20:19.09

川北エステート、本日無料相談日ですが一時間のみかよ！

一般媒介のマンション消え、代わりに新築戸建てが2件入りました

自分1Rを除いたら、実質の在庫は専任の戸建て1件のみです
これくらいは売れてほしいところですが、場所今一の上居住中では難しそうです

**名無し不動さん** · 2022/11/20(日) 11:12:04.56

川北賃貸状況変わらず

釧路は来年まで動かないことがほぼ確定ですね
35年ローンでCFマイナスでは破綻確実なので、1月下旬には、値下げしてでも
年度内に埋める決断が必要ではないでしょうか？

川北エステート、自分1Rが売れております
これで少し身軽になりましたね

あとは専任の一戸建ての他、一般媒介新築戸建て2・中古マンション2なので、在庫は実質1です
居住中で場所も良くないので、なかなか難しいのでは

土曜日は1時間相談が定着です

**名無し不動さん** · 2022/11/28(月) 18:09:10.03

>>212
売れて良かったですね。
結構手残りがあるのではないでしょうか。

**名無し不動さん** · 2022/11/28(月) 21:31:52.84

月末締めで書き込もうと思ったのですが、品川自分1R、2-3日前から復活してます
ローンブレイクかはてまた気の迷いか

2015くらいから持っているので、売れれば手残りは200万くらいあるかもしれません
が、釧路物件の前では焼け石に水数滴ですね

しかし狭小・物件内競合多数・家賃高めとはいえ、品川徒歩圏7%後半が売れないとは、
相場がピークアウトした感もありますね

当方知人独身女性から「家を買いたい」との相談を受け、4000前後ののマンションを
積極的にウオッチングしていますが、築古は山手線内でも明らかに割安感ない限り、
全く動いてない印象です

**名無し不動さん** · 2022/11/30(水) 16:55:45.93

>>214
え、売れてなかったの？
よくわからないけど、店の運転資金とか生活費とか大丈夫なんでしょうか？
物件の利益で暮らしてます？

**名無し不動さん** · 2022/11/30(水) 21:20:17.43

月末定点観測

賃貸部門変化なし
来月は釧路の空室3を値下げして、年度内に埋めるかどうかの決断を迫られるでしょう

業者部門
1Rの他専任の戸建てそのまま、一般媒介は超築古で売れそうもないマンション1と、
誰でもできそうな新築戸建て2で、手数料が上がってるようにはとても見えません

お子様にも費用がかかってくると思いますが、同じく心配しております

釧路以外の賃貸物件でCFが多少出たとしても、釧路の先々の空室リスクと
膨大な修繕費を考慮すると、トータルで実質マイナスかと思います

**名無し不動さん** · 2022/12/11(日) 12:34:26.48

地方都市の賃貸アパートほど非効率で割に合わないものはない
大家側にとっても、賃借人側にとってもメリットがなさすぎる
・大家側
需要が低く空室率が高くなりやすい
全体的に供給過剰
賃借人は低所得者が多いため単価を上げられない
上物のコストは都会と変わらない、ローンを組むと金利が高くなりがちで原価が高くなる
売却しても二束三文にしかならない
地域によっては災害に弱く浸水、倒壊さやすいところもある

・賃借人側
内容に対して割高な家賃を支払わないとならない
将来家賃が下がる可能性は低い（大家側の仕入れ値が高いため）
別の賃貸に引っ越しするにも選択肢が少ない
持ち家、一戸建てと比較し狭くて質も住環境も良くない。住環境の良くない場所に立地していることが多い

結局、地方や田舎では安く売り出された中古住宅を買って住むのが一番安く済むし効率的

**名無し不動さん** · 2022/12/11(日) 18:33:53.68

松田展崇容疑者、ググレ顔見ておけ。騙されるな、こいつ詐欺師

**名無し不動さん** · 2022/12/12(月) 06:13:46.13

川北賃貸部門動きナシ

エステート部門はついに一般媒介が消えて、自分1Rと売りづらそうな専任戸建ての
2つだけになってしまいました

年は越せるのでしょうか？

釧路の空室3は3-4月からなので、この繁忙期を逃すと2年空きが視野に入ってきます

地方投資の怖さを教えてくれる反面教師ですが、そもそも中長期衰退確定国家で、
負け組通貨である円建ての資産を、長期ローンで形成するという時点で、
都心でも相当リスク高いのではないでしょうか？

**名無し不動さん** · 2022/12/17(土) 08:24:11.94

川北エステート、埼玉の僻地の戸建て一般が増えました

地元密着と言いながら、在庫は自1R1埼玉2のみ
これって業者ではなく、副業個人ブローカーのレベルでは？

**名無し不動さん** · 2022/12/23(金) 21:10:50.22

川北エステート、専任さいたま市僻地一戸建てが消え
居住中であり年末の区切りなので、成約より売り止めの可能性が高いでしょう

一般媒介2復活、自分1R除けば在庫は一般3のみです

賃貸部門、釧路以外は満室ですが、釧路は今年度ずっと3/20空室
これで正月の餅代はあるのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2022/12/24(土) 22:03:52.55

少し早いですが、2022川北ゆーいちさん総括

最大の事件は言うまでもなく、業者として独立したことになりますね。
日本唯一の川北ストーカーとして、これを他人様から教わったのは無念です。

またエリサー年収1300万設定も崩壊しました。
1R二つの家賃売上げを足してもそこまでいかず、一棟の家賃まで加味したら
そんなもんではないので、この設定は永遠に謎です。

当初不動産投資に反対で、一棟を1RにすることでようやくOKした奥様が、総借金4億、
釧路大型RCという特大地雷を抱えていながら、脱サラ開業を許容した
（役員に入っている）背景は何なのか。

スルガの金利が下がったのか、宝くじが当たったのか興味は尽きませんね。（私だけですが）

【川北エステート業者部門】
売買専門なのに終始ろくな物件なく、手数料収入ゼロでもおかしくない感じです。
育ち盛りの子供がありながら、安定職を投げ打って開業したからには何か秘策があるのか？

**名無し不動さん** · 2022/12/24(土) 22:07:25.71

【個人投資部門】
さいたま市木造アパートは、立地は今一ですが物は良いようで、新築購入でもそろそろ
曲がり角のところ、今年も引き続き安定。

名古屋鉄骨は、激戦区でもあり不安定だったのが、家具付きゼロゼロ何でもあり
捨て身作戦の結果が出て10月からは満室、物件独自サイトもできました。
https://www.nagoya8.com/

ワンルーム2のウチ、品川の一つをオーナーチェンジ自分専任媒介で売りに出しました。
狭小その他魅力不足とは言え、品川徒歩圏7%後半が売れないのは、潮目が変わった感がありますね。

しかしどうシミュレートしても5000万以上の赤字が想定され、常時空室アリでその
通りになっている釧路大型RCがある以上、この部門は収支はかなり厳しいと思われます。

築25年を迎えこれから膨大な修繕費がかかってくる釧路物件、4.5%オーバーローン
35年でもCFマイナスという厳しい現状で、どう費用を捻出するのか。
ELVは停まる前に交換できるのか。
（これも私だけですが）興味は尽きませんね。

**名無し不動さん** · 2022/12/28(水) 11:29:48.69

川北エステート、新築が消え、築50年マンションと僻地戸建ての一般媒介2のみ在庫です

今投資向け融資は更に厳しめ傾向で、金利上昇も見込まれるので1Rは売り時逃しましたね

繰り返しになりますが、何の根拠を以て不動産業でやっていけると思ったのか、
また不動産に否定的だった奥様がなぜ賛同したのか、この謎が解ける日は来るのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2023/01/09(月) 14:22:16.37

川北エステート物件、自分1Rの他は、ついに築50年マンション一般媒介1のみ
になってしまいました。

賃貸はここから釧路の空室3が、年度末までに埋まるかどうかの正念場ですが、
仮に埋まっても焼け石に水のような・・・

**名無し不動さん** · 2023/01/14(土) 09:31:29.04

https://i.imgur.com/FNnz24x.jpg
https://i.imgur.com/Nf2lD9l.jpg
https://i.imgur.com/BdrqRkb.jpg
https://i.imgur.com/nkGo3Pt.jpg
https://i.imgur.com/KY5Nplg.jpg
https://i.imgur.com/Hriz8wY.jpg
https://i.imgur.com/YewrF1S.jpg
https://i.imgur.com/xuwwtUb.jpg
https://i.imgur.com/aZWaLlu.jpg
https://i.imgur.com/zk1kheY.jpg
https://i.imgur.com/LLb8AVq.jpg
https://i.imgur.com/uHm7eAp.jpg

**名無し不動さん** · 2023/01/18(水) 21:05:00.47

あまりに変化がないので、ウオッチも飽きてきました

釧路物件、南側に続いて隣のブロックにも新築できました

小さめの部屋メインなので直接競合しないものの、そんなにいい場所とも
思えないのになぜ立て続けに新築が・・・

**名無し不動さん** · 2023/01/28(土) 21:49:02.40

ようやく変化あり
といってもエステート部門に、誰でもできそうな一般媒介新築戸建て1増えただけですが

ブログも時々更新してますが中身ないっすね
明日は無料相談会の日です

**名無し不動さん** · 2023/02/14(火) 21:27:29.47

川北エステート
一般媒介売れそうもないマンションが消え、商品は自分1Rと誰でも仲介やれそうな
売れ残り新築戸建てのみ
前にも言いましたが、店構え以外プロの不動産業の体を成してないっす

個人賃貸部門
動きゼロ
満室2軒はいいのですが、釧路物件は空室3/20のままほぼ一年経過
オール電化ということで、このご時世北海道の転勤族にはなかなか選ばれないと思いますが
4月に持ち越せば、2年空室が見えてきます

**名無し不動さん** · 2023/02/15(水) 12:20:35.86

川北さんは家賃収入と退職金を食いつぶしながら暮らしているのでは？

**名無し不動さん** · 2023/02/19(日) 08:49:14.34

ついに釧路物件が、一年ぶりくらいに一部屋埋まりました空室2/20
残りは和室入り低層階なので、3末までに厳しいか？

しかし川北エステートからは、一般媒介も消え在庫は自分1Rのみ＝ゼロ
役員報酬はいくらで設定しており、家族の生活はどうなるのでしょうか？

退職金は、満期ではないのでしれてるでしょうし、家賃収入を食い潰しては、
釧路の将来の修繕費がなくなります

当方釧路と同規模の建物の区分を所有していますが、老朽化が進んでるのに
管理組合が今一機能せずピンチです

遠隔地の、こんな大きな建物の維持を捻出し100%自分でマネージするなんて
考えられません
港町かつ気候の厳しいところなら、傷みも早いのではないでしょうか？

**名無し不動さん** · 2023/02/25(土) 12:47:17.80

川北賃貸部門、せっかく1つ埋まった釧路に空き予定、3/20空室に戻りました。
しかも入居は4月から、来年度またほぼ通期稼働率85%の可能性もでてきました。
(他の物件も2月から動き激しく、地方特に支店経済の街は賃貸動くのは繁忙期のみというのが実感されます）

4.5%オーバーローンでそれでは、35年ローンで結論先送りにしているだけで、破綻必至ではないでしょうか？
ちなみに名古屋も2/18空室、さいたまは満室です。

売買営業部門は相変わらず自分1Rのみ、なぜ夫婦で生活が成り立つと考えたのか、
やはり最低でも、スルガの金利下げはあったとしか考えられません。

**名無し不動さん** · 2023/03/02(木) 22:36:45.73

川北エステート、物件は専任自分1Rのみ
つまり、新規創業不動産業者でありながら繁忙期に在庫実質ゼロです

ほぼ予想される結果なのに、なぜ独立したのか？奥さんはなぜ同意して役員に入ったのか？

本日釧路物件の謄本再取得しましたが、変わりなくスルガ4.5%フルローンが残っています
宝くじ当たった説も消えました

**名無し不動さん** · 2023/03/03(金) 16:32:33.80

スルガの利下げ交渉に成功して、4.5%から2%台に下げたのでは？

**名無し不動さん** · 2023/03/03(金) 22:54:30.79

シミュレーターに入れてみると、元が1.6億と大きいので、当然ながら4.5%→2.5%に
減れば劇的に収支改善します
名古屋も3.5%オーバーローンです

それにしても理系院卒でありながら、4.5%長期フルローン金利の破壊力にそこまで
鈍感って、まずあり得ないですよね
やはり隠し財産等何か裏があるのかどうなのか

金利下げ交渉って、いよいよ以て煮詰まるか、相手の弱みにつけ込んでブラフを
カマさないと成功しないと思うんですよね

今までの情報見る限り、川北さんに後者のような器用な事ができたとは思えないのですが

**名無し不動さん** · 2023/03/11(土) 09:39:47.65

川北釧路物件、一軒埋まり空き1空き予定1になりましたが更に空き予定、結局3室空き(予定)です。
他の物件も激しく動いており、転勤者の街で年度末しかチャンスがないのがよくわかります
1Fが4月に2室残るのは、かなり厳しいのではないでしょうか

名古屋空き予定2、こちらも1F含み同じく4月以降はやや厳しそうです
さいたまは安定満室

肝心のエステート部門の方は、相変わらず自分1Rのみで目新しい情報ゼロ
普通だったら、あと1年くらいしかもたないはずですが

**名無し不動さん** · 2023/03/18(土) 16:39:55.14

年度末というのに、ついに1ヶ月在庫ゼロの川北エステート

ブログもほぼ一月更新ないですし、やはり断念したのでしょうか？
上記にも書きましたが、むしろ奥さんも含めて何でやっていけると思ったのか不思議です

**名無し不動さん** · 2023/03/21(火) 07:52:00.09

川北エステート、ついに自分1Rすらなくなり完全在庫ゼロ、開店休業状態です

売れたのか、それとも4月から復職ぜざるを得ず閉店準備に入ったのか
現地調査の必要がありますね

釧路物件に更に空き予定＝4/20空室予定
2室は最上階で決まりやすいとはいえ、当面はCFマイナス見込み大ピンチです

**名無し不動さん** · 2023/03/23(木) 08:33:41.22

大丈夫だろうか。
不動産屋は閉めて教育産業に戻ったほうが良くないか。

**名無し不動さん** · 2023/03/23(木) 09:46:04.71

松本剛明総務相は、京都市が提案した「空き家税」創設に同意する方針を固めた。
おわりのはじまり

**名無し不動さん** · 2023/03/23(木) 21:58:27.42

>>239
おそらくそうなっていると思いますが、読者の皆様の期待に応えるべく物件調査及び
現地調査を進める所存です

ちなみに川北さんの自宅マンションは、だいぶ前の話ですが飛び降り自殺が相次ぎ、
心霊スポット呼ばわりされています

webによると2008年から在住との事ですが、自殺が相次いだのはその直後から
某てるにも載っており、1件は川北さんと同階でお隣さんかもしれません

**名無し不動さん** · 2023/03/25(土) 07:43:03.21

予想に反し、在庫が一気に戸建て3に増えました来年度も続行のようです

もっとも、誰でもできそうな新築2と調整区域1でいずれも一般媒介、
金になりそうではないですが

賃貸物件は状況変わらず
自分1Rがどうなったのかそのうち要調査です

**名無し不動さん** · 2023/03/28(火) 08:42:10.93

釧路物件更に空き予定1、これで5/20が空室＆空き予定となり、年度末以外はほぼ動かないので、
来年度も稼働率80%台がほぼ確定、表題の通りになってきました

これでは強引に満室にして損切りすることもできず、仮に金利が少し下がってたとしても、
蟻地獄状態を抜け出せる見込みが全くないのですが、どう考えているのか

**名無し不動さん** · 2023/04/01(土) 23:15:57.51

それでは年度末川北さん総括です。

賃貸(投資)部門
さいたま市アパートは安定満室、立地はいいとは言えないですが物件自体にセンスが
あるようで、将来も大コケはなさそうです。
本件については金利も普通なので、フルローンでも成功と言えるでしょう。

名古屋鉄骨は、ゼロゼロフリーレント家具付きであるので入居者は決まりやすいですが、
稼働率が高くても採算悪いと予想されます。更に入居者の属性も良くないでしょう。
現在2/18室空き予定、フルローン3.5%の金利が下がっていなければ、土地が残っても
最終収支は微妙です。

釧路物件は、今更言うまでもなく非の打ち所のない地雷・蟻地獄です。転勤族狙いの
物件なため、3末にまとめて退去→年度内の次の入居者に間に合わず、年度初めに
大量空き→一年空きのマイナススパイラルに填まっています。現在5/20室空き予定。
月次収支も厳しいですが、出口が皆無なのよりキツいです・

過去にも触れましたが、当方所有の築45年区分の全体が、釧路物件と同程度の規模です。
数年前に大規模修繕したのに、今回配管トラブルで臨時総会を開き300万以上の支出に
なりました。今後トラブルが多発すると思われる、気候の厳しいところの築古大型RCを、
現在の収支でまともに維持できるのでしょうか？

また釧路市自体の人口も急減中であり、転勤需要は減る一方と予想されます。

1Rについては、売れたのか調査予定です。

**名無し不動さん** · 2023/04/08(土) 07:50:20.54

ここにきて釧路物件更に空き1．キャンセルなのか即入居可です
これで6/20空室、稼働率70%の惨状となってしまいました

今年度はわずか1週間にして、ＣＦマイナスがほぼ確定ですがどこまで耐えられるのか

**名無し不動さん** · 2023/04/09(日) 22:19:02.87

同業の不動産屋さんは勿論

投資されてる方は

https://h.accesstrade.net/sp/cc?rk=0100mf2900mxqa
このアプリを勉強した方が良いと思います👍

**名無し不動さん** · 2023/05/06(土) 09:37:20.63

川北さんウオッチングが、なかなか辛くなってきました

【投資部門】
さいたま満室・名古屋2/18空室。そして釧路は1つ埋まったものの5/20室空き。
1室も埋まったというよりは、キャンセルが戻った感じです。

月のCFにしろ最終利益にしろ、他で多少プラスが出ても釧路物件のドマイナスで全て
相殺されて、トータルで35年タダ働きで済めばまだいい方という見込みですが、
本人はどう考えているのでしょうか？

ちなみに釧路購入時は物件隣に反社の事務所があったようで、完全に養分にされてます。

【不動産会社部門】
ここ1月在庫は、埼玉の調整区域戸建て一般媒介1のみ、明らかに機能していません。
なお消えた品川自分1Rは、レインズでは成約ナシ。号数不明なので現状不明です。

自社webは、3月は1ヶ月更新なしを回避するためか末日に強引に記事載せたのですが、
以降記事ゼロ、GWの営業日程すら載っておらず、投げ出し気味に見えますが果たして
生活はどうなっているのか？

**名無し不動さん** · 2023/05/27(土) 22:20:01.90

3週間経ちましたが、川北さん関連上記から全く変化なし

釧路物件は5/20空室変わらず、金利に変更なければ持ち出し地獄と思われます

不動産業者部門は、開業時は屋号で登録商標まで取ったの気合いの入りようですが、
2ヶ月web更新なし

楽待のコメントでは過去、債務整理を勧める声もありましたがその段階ではないでしょうか？

**名無し不動さん** · 2023/06/04(日) 19:55:03.02

川北さん釧路物件、更に空きが出て6/20空室の惨状
6室中4室に和室ありで、古さは否めませんがリノベ費用もないでしょう

釧路で金か石油でも出ない限り、この物件が通年で稼働率80%後半になることは
二度とないのでは？（姉妹物件が1室埋まって4/20空室）
(変更がなければ)4.5%オーバーローンでそれでは、35年の通算収支はマイナス億でも
おかしくないと思うのですが

仲介部門の唯一の在庫、調整区域戸建てが100万下がりましたが、こちらも展望が見えません

**名無し不動さん** · 2023/06/06(火) 13:59:26.32

まずいな。スルガの金利引き下げ交渉はうまく行ってるのだろうか。
スルガもバンザイされても困るだろうから、このままだと火の車で潰れそうだと言えば金利下げてくれるのでは？

**名無し不動さん** · 2023/06/24(土) 08:52:25.14

スルガ利下げの話題は既出ですが、普通は成功したから脱サラですよね。
しかし川北さんのラテン気質は、計り知れないところがあるので・・・

他銀行借り入れの、1R2つとさいたま市木造は悪くなかった投資なので、
スルガからするとそっちの金を廻せとなり、交渉は難しいのではないでしょうか

先日ついに、川北エステートへの現地訪問がかないました
Webの小綺麗なイメージと違い、今は仕事が回っている感じのいい意味で雑然としてました
化学事典が置いてある不動産屋はここくらいでしょう

が、ついにAtHomeの扱い物件ゼロとなり、とても回ってるとは思われません
普通に考えて、年末くらいには詰みでしょうか

ちなみに賃貸部門変化無く、釧路は6室空き年度末まで大きな動きはないと思われます

**名無し不動さん** · 2023/06/27(火) 12:59:40.56

都会も終わりだよ
売買たかいし家賃下落気味だし　

**名無し不動さん** · 2023/06/30(金) 00:42:06.41

ついにというかようやくというか、川北エステートが廃業になりました。お疲れ様でした。

釧路物件とご家族を抱えながら、業界経験ゼロか同然での開業に、なぜ勝算があると
考えたのは永遠の謎ですね。変なクスリでもやっていたのでしょうか？

最後の物件は調整区域の戸建てでしたが、仮に売れてもその重説は作れたのでしょうか？

様々な疑問を残しながら、川北さんの不動産人生はこれからだ！第一部完というところでしょうか。

賃貸物件動きナシです。

**名無し不動さん** · 2023/07/05(水) 14:42:05.17

検索すると、川北さんは釧路物件を買った値段よりちょっと上、厚かましくも
16800万で売り抜けようとしたようです。
設定利回りはギリ10%でした、今やそんなフカシに引っかかる人もいませんが。

https://www.hokkaido22.top/
https://www.nagoya8.com/

年末頃物件の自前サイトも作っていますが、ヒマができた今、これからテコ入れ
されるのでしょうか？
釧路は転勤者をターゲットにすると、短期退去で費用がかさむ上、3末退去→
一年近く空きのループから抜け出せないと思うのですが。

**名無し不動さん** · 2023/07/07(金) 21:39:20.24

>>253
閉店ですか？
ホームページみると記事がないですね。
何があったの？

**名無し不動さん** · 2023/07/08(土) 00:28:31.53

何かあったというか、google検索でも閉店になってますし、普通に儲からないから
閉店せざるを得なくなっただけかと

それにしても閉店直前に一度、川北エステート現地訪問できて僥倖でした
もう川北ストーカーとして、思い残すことはありません

現在アットホームに、教え子一同から送られた花輪の写真がありますがわずか一年
くらい前のこと、諸行無常で正視できません

以降賃貸部門しかネタは無いので、更新ペース減らします
以下復習です

**名無し不動さん** · 2023/07/08(土) 14:14:05.40

そうか。
先生ですから教育産業で頑張ってほしいですね

**名無し不動さん** · 2023/07/09(日) 07:16:13.39

貧乏不動産投資家(笑)

**名無し不動さん** · 2023/07/18(火) 21:22:20.87

川北さん賃貸部門状況、ウオッチングを始めて最悪です

釧路　安定の6/20空室　1月まで大きな動きはないでしょう
名古屋　2/18空室　更に空き予定1　家具付きゼロゼロは流動性高すぎです
さいたま　1/8空室　築8年そろそろ築浅でなくなり、この時期は厳しいのでは？

金利下げに成功していなければ、税金とメンテも含めかなりの持ち出しで火だるま
状態と思われます

スルガも借り換えがまずできないケースでは、金利交渉も突っぱねるようで、
私は成功した可能性は低いと考えます

就職の事といい、川北さんは無事正月を越せるのでしょうか？

**名無し不動さん** · 2023/07/23(日) 18:39:45.62

『万引き家族』（まんびきかぞく、英題：Shoplifters）は、2018年6月8日公開の日本映画。是枝裕和監督。日本国内での公開に当たっては、PG12のレイティング指定がなされている[3]。第71回カンヌ国際映画祭において、最高賞であるパルム・ドールを獲得した。日本人監督の作品としては、1997年の今村昌平監督の『うなぎ』以来21年ぶり[4][5]。

東京都心に暮らす柴田治と、その妻信代は息子の祥太、信代の妹の亜紀、そして治の母の初枝と同居していた。家族は治と信代の給料に加え、初枝の年金と、治と祥太が親子で手がける万引きで生計を立てていた[注 1]。しかし初枝は表向きは独居老人ということになっており、同居人の存在自体が秘密だった。5人は社会の底辺で暮らしながらも、いつも笑顔が絶えなかった。

ある冬の日、治は近所の団地の1階にあるバルコニー状の外廊下で、ひとりの幼い女の子が震えているのを見つけ、見かねて連れて帰る。夕食後、「ゆり」と名乗るその少女を家へ帰しに行った治と信代は、家の中から子どもをめぐる諍（いさか）いの声を聞く。結局「ゆり」は再度柴田家に戻された。体中の傷跡など「ゆり」に児童虐待の疑いがあることを見つけた信代は彼女と同居を続けることを決め、「誘拐ではないか」という亜紀[注 2]に対して「脅迫も身代金の要求もしていないからこれは誘拐ではなく保護だ」と主張、「ゆり」は柴田家の6人目の家族となった。その矢先、治は職場で負傷して仕事ができなくなる。あてにした労災は下りなかった。連れ帰ってから2か月経っても「ゆり」に捜索願が出た形跡はなかったが、やがてテレビで失踪事件として報じられるところとなって、柴田家の一同は彼女の本当の名前が「北条じゅり」であることを知る。一家は発覚を遅らせるべく「ゆり」の髪を切って「りん」という呼び名を与え、祥太の妹ということにした。回復した治は仕事に戻ることなく、祥太との万引きを「りん」に手伝わせる。

柴田家の面々は表向きは普通の家族として暮らしながら、治と祥太の万引き以外にも、初枝はパチンコ店で他の客のドル箱を大胆にネコババし、祥太は「りん」を連れて近所のよろずやで万引きを働き、信代は勤め先のクリーニング工場で衣服のポケットから見つけたアクセサリーなどをこっそり持ち帰るなど、亜紀を除く全員がなんらかの不正や犯罪に手を染めていた。一方、「りん」と柴田家の絆は次第に深まっていった。

**名無し不動さん** · 2023/09/07(木) 22:03:05.28

間空きましたが、川北さん近況

不動産業者完全廃業、お疲れ様でした

ようつべのお店宣伝チャンルは、自身のの書道披露チャネルにコンバートされており、
相変わらず悲壮感はゼロラテン系です
事業を失敗しても、少なくとも生活には困ってないように見えるのですが

私は、手数料片手無料かつ本業なので売却に全力でかかかれる業者時代に、どれだけ
マイナスが発生しても（最悪自宅も処分して）釧路物件を損切りするべきであったと
思うのですが、>>254webの更新もないですし、釧路名古屋蟻地獄問題も解決しているの
かもしれません

**名無し不動さん** · 2023/09/07(木) 22:15:29.44

釧路物件
一時期6/20部屋まで空室が増えましたが、禁断の値下げに着手して3まで減り、
現在4/20空室
以前も書きましたが、敷地内駐車場は15/20止まり
隣地の駐車場は最近上物が建ったので、5室は駐車場不便と思われるのですが

名古屋物件
3/18空室　時期が悪い上に競合も多いので、ゼロゼロフリーレントでもなかなか動きません

さいたま物件1室空き、ここはすぐ埋まります

再就職が、できるだけ好条件で決まることを祈っています

**名無し不動さん** · 2023/09/18(月) 12:37:01.57

川北さん釧路物件は値下げにより、何とか空室3までもってきました
しかし順次値下げして利回り低下すれば、売却は完全に不可能と思われます

しかし管理会社が変わったと思われる名古屋は、4/18空室と厳しい状況
そして安定していたさいたまも、まさかの8室中3室空き
新築から築浅じゃなくなった、今から正念場です

しかしフルローンでこれでは破綻も見えてくると思うのですが、本人は余裕で、
廃業した不動産業のYouTubeアカウントを、趣味の書道のものに変更しています

釧路の人口予想グラフと4.5%フルローンの返済表を見て、これから本格化する大型RCの
維持費を考えるだけでも、私なら心が折れしまいそうです

実は石油王の隠し子等の裏設定があるのでしょうか？

https://yousari.com/rio-used-clothing/
ちなみに川北不動産の跡地は、無人古着屋になっているようです今時ですね

**名無し不動さん** · 2023/09/24(日) 23:29:41.12

川北さんから悲壮感が感じられないです。
ポジティブシンキングは素晴らしい。

**名無し不動さん** · 2023/09/25(月) 09:19:51.71

独立して店舗構えて一年半、ほぼ成果なければ1000万はマイナスと思われますが、
趣味の書道に興じてますよね

楽待時代も、あまりの呑気さに「川北ゆーいちさん実在しない説・ネタ説」も有力でした

書道チャンネルも「こみち書家」になっていますが、「こみち」への思い入れはどこから？
辞めた店舗の商店街に、スナックこみちがあるのは偶然でしょうか？

生育歴からはラテンノリになる要素がありませんが、どこでどうなったのか？

さいたま市アパートすぐ2部屋埋まって、一息です