空き部屋激増
設備は最新でないと、
客が入らないからコスト高
経年劣化は大家がリフォーム
儲からない。20年やってプラス100万円。
ナンだこりゃ。
もう、地方都市の賃貸投資は終わった
空き部屋激増
設備は最新でないと、
客が入らないからコスト高
経年劣化は大家がリフォーム
儲からない。20年やってプラス100万円。
ナンだこりゃ。
え、売れてなかったの？
よくわからないけど、店の運転資金とか生活費とか大丈夫なんでしょうか？
物件の利益で暮らしてます？
賃貸部門変化なし
来月は釧路の空室3を値下げして、年度内に埋めるかどうかの決断を迫られるでしょう
業者部門
1Rの他専任の戸建てそのまま、一般媒介は超築古で売れそうもないマンション1と、
誰でもできそうな新築戸建て2で、手数料が上がってるようにはとても見えません
お子様にも費用がかかってくると思いますが、同じく心配しております
釧路以外の賃貸物件でCFが多少出たとしても、釧路の先々の空室リスクと
膨大な修繕費を考慮すると、トータルで実質マイナスかと思います
大家側にとっても、賃借人側にとってもメリットがなさすぎる
・大家側
需要が低く空室率が高くなりやすい
全体的に供給過剰
賃借人は低所得者が多いため単価を上げられない
上物のコストは都会と変わらない、ローンを組むと金利が高くなりがちで原価が高くなる
売却しても二束三文にしかならない
地域によっては災害に弱く浸水、倒壊さやすいところもある
・賃借人側
内容に対して割高な家賃を支払わないとならない
将来家賃が下がる可能性は低い（大家側の仕入れ値が高いため）
別の賃貸に引っ越しするにも選択肢が少ない
持ち家、一戸建てと比較し狭くて質も住環境も良くない。住環境の良くない場所に立地していることが多い
結局、地方や田舎では安く売り出された中古住宅を買って住むのが一番安く済むし効率的
エステート部門はついに一般媒介が消えて、自分1Rと売りづらそうな専任戸建ての
2つだけになってしまいました
年は越せるのでしょうか？
釧路の空室3は3-4月からなので、この繁忙期を逃すと2年空きが視野に入ってきます
地方投資の怖さを教えてくれる反面教師ですが、そもそも中長期衰退確定国家で、
負け組通貨である円建ての資産を、長期ローンで形成するという時点で、
都心でも相当リスク高いのではないでしょうか？
地元密着と言いながら、在庫は自1R1埼玉2のみ
これって業者ではなく、副業個人ブローカーのレベルでは？
居住中であり年末の区切りなので、成約より売り止めの可能性が高いでしょう
一般媒介2復活、自分1R除けば在庫は一般3のみです
賃貸部門、釧路以外は満室ですが、釧路は今年度ずっと3/20空室
これで正月の餅代はあるのでしょうか？
最大の事件は言うまでもなく、業者として独立したことになりますね。
日本唯一の川北ストーカーとして、これを他人様から教わったのは無念です。
またエリサー年収1300万設定も崩壊しました。
1R二つの家賃売上げを足してもそこまでいかず、一棟の家賃まで加味したら
そんなもんではないので、この設定は永遠に謎です。
当初不動産投資に反対で、一棟を1RにすることでようやくOKした奥様が、総借金4億、
釧路大型RCという特大地雷を抱えていながら、脱サラ開業を許容した
（役員に入っている）背景は何なのか。
スルガの金利が下がったのか、宝くじが当たったのか興味は尽きませんね。（私だけですが）
【川北エステート業者部門】
売買専門なのに終始ろくな物件なく、手数料収入ゼロでもおかしくない感じです。
育ち盛りの子供がありながら、安定職を投げ打って開業したからには何か秘策があるのか？
さいたま市木造アパートは、立地は今一ですが物は良いようで、新築購入でもそろそろ
曲がり角のところ、今年も引き続き安定。
名古屋鉄骨は、激戦区でもあり不安定だったのが、家具付きゼロゼロ何でもあり
捨て身作戦の結果が出て10月からは満室、物件独自サイトもできました。
https://www.nagoya8.com/
ワンルーム2のウチ、品川の一つをオーナーチェンジ自分専任媒介で売りに出しました。
狭小その他魅力不足とは言え、品川徒歩圏7%後半が売れないのは、潮目が変わった感がありますね。
しかしどうシミュレートしても5000万以上の赤字が想定され、常時空室アリでその
通りになっている釧路大型RCがある以上、この部門は収支はかなり厳しいと思われます。
築25年を迎えこれから膨大な修繕費がかかってくる釧路物件、4.5%オーバーローン
35年でもCFマイナスという厳しい現状で、どう費用を捻出するのか。
ELVは停まる前に交換できるのか。
（これも私だけですが）興味は尽きませんね。
今投資向け融資は更に厳しめ傾向で、金利上昇も見込まれるので1Rは売り時逃しましたね
繰り返しになりますが、何の根拠を以て不動産業でやっていけると思ったのか、
また不動産に否定的だった奥様がなぜ賛同したのか、この謎が解ける日は来るのでしょうか？
になってしまいました。
賃貸はここから釧路の空室3が、年度末までに埋まるかどうかの正念場ですが、
仮に埋まっても焼け石に水のような・・・
https://i.imgur.com/Nf2lD9l.jpg
https://i.imgur.com/BdrqRkb.jpg
https://i.imgur.com/nkGo3Pt.jpg
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https://i.imgur.com/YewrF1S.jpg
https://i.imgur.com/xuwwtUb.jpg
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https://i.imgur.com/LLb8AVq.jpg
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釧路物件、南側に続いて隣のブロックにも新築できました
小さめの部屋メインなので直接競合しないものの、そんなにいい場所とも
思えないのになぜ立て続けに新築が・・・
といってもエステート部門に、誰でもできそうな一般媒介新築戸建て1増えただけですが
ブログも時々更新してますが中身ないっすね
明日は無料相談会の日です
一般媒介売れそうもないマンションが消え、商品は自分1Rと誰でも仲介やれそうな
売れ残り新築戸建てのみ
前にも言いましたが、店構え以外プロの不動産業の体を成してないっす
個人賃貸部門
動きゼロ
満室2軒はいいのですが、釧路物件は空室3/20のままほぼ一年経過
オール電化ということで、このご時世北海道の転勤族にはなかなか選ばれないと思いますが
4月に持ち越せば、2年空室が見えてきます
残りは和室入り低層階なので、3末までに厳しいか？
しかし川北エステートからは、一般媒介も消え在庫は自分1Rのみ＝ゼロ
役員報酬はいくらで設定しており、家族の生活はどうなるのでしょうか？
退職金は、満期ではないのでしれてるでしょうし、家賃収入を食い潰しては、
釧路の将来の修繕費がなくなります
当方釧路と同規模の建物の区分を所有していますが、老朽化が進んでるのに
管理組合が今一機能せずピンチです
遠隔地の、こんな大きな建物の維持を捻出し100%自分でマネージするなんて
考えられません
港町かつ気候の厳しいところなら、傷みも早いのではないでしょうか？
しかも入居は4月から、来年度またほぼ通期稼働率85%の可能性もでてきました。
(他の物件も2月から動き激しく、地方特に支店経済の街は賃貸動くのは繁忙期のみというのが実感されます）
4.5%オーバーローンでそれでは、35年ローンで結論先送りにしているだけで、破綻必至ではないでしょうか？
ちなみに名古屋も2/18空室、さいたまは満室です。
売買営業部門は相変わらず自分1Rのみ、なぜ夫婦で生活が成り立つと考えたのか、
やはり最低でも、スルガの金利下げはあったとしか考えられません。
つまり、新規創業不動産業者でありながら繁忙期に在庫実質ゼロです
ほぼ予想される結果なのに、なぜ独立したのか？奥さんはなぜ同意して役員に入ったのか？
本日釧路物件の謄本再取得しましたが、変わりなくスルガ4.5%フルローンが残っています
宝くじ当たった説も消えました
減れば劇的に収支改善します
名古屋も3.5%オーバーローンです
それにしても理系院卒でありながら、4.5%長期フルローン金利の破壊力にそこまで
鈍感って、まずあり得ないですよね
やはり隠し財産等何か裏があるのかどうなのか
金利下げ交渉って、いよいよ以て煮詰まるか、相手の弱みにつけ込んでブラフを
カマさないと成功しないと思うんですよね
今までの情報見る限り、川北さんに後者のような器用な事ができたとは思えないのですが
他の物件も激しく動いており、転勤者の街で年度末しかチャンスがないのがよくわかります
1Fが4月に2室残るのは、かなり厳しいのではないでしょうか
名古屋空き予定2、こちらも1F含み同じく4月以降はやや厳しそうです
さいたまは安定満室
肝心のエステート部門の方は、相変わらず自分1Rのみで目新しい情報ゼロ
普通だったら、あと1年くらいしかもたないはずですが
ブログもほぼ一月更新ないですし、やはり断念したのでしょうか？
上記にも書きましたが、むしろ奥さんも含めて何でやっていけると思ったのか不思議です
売れたのか、それとも4月から復職ぜざるを得ず閉店準備に入ったのか
現地調査の必要がありますね
釧路物件に更に空き予定＝4/20空室予定
2室は最上階で決まりやすいとはいえ、当面はCFマイナス見込み大ピンチです
不動産屋は閉めて教育産業に戻ったほうが良くないか。
おわりのはじまり
おそらくそうなっていると思いますが、読者の皆様の期待に応えるべく物件調査及び
現地調査を進める所存です
ちなみに川北さんの自宅マンションは、だいぶ前の話ですが飛び降り自殺が相次ぎ、
心霊スポット呼ばわりされています
webによると2008年から在住との事ですが、自殺が相次いだのはその直後から
某てるにも載っており、1件は川北さんと同階でお隣さんかもしれません
もっとも、誰でもできそうな新築2と調整区域1でいずれも一般媒介、
金になりそうではないですが
賃貸物件は状況変わらず
自分1Rがどうなったのかそのうち要調査です
来年度も稼働率80%台がほぼ確定、表題の通りになってきました
これでは強引に満室にして損切りすることもできず、仮に金利が少し下がってたとしても、
蟻地獄状態を抜け出せる見込みが全くないのですが、どう考えているのか
賃貸(投資)部門
さいたま市アパートは安定満室、立地はいいとは言えないですが物件自体にセンスが
あるようで、将来も大コケはなさそうです。
本件については金利も普通なので、フルローンでも成功と言えるでしょう。
名古屋鉄骨は、ゼロゼロフリーレント家具付きであるので入居者は決まりやすいですが、
稼働率が高くても採算悪いと予想されます。更に入居者の属性も良くないでしょう。
現在2/18室空き予定、フルローン3.5%の金利が下がっていなければ、土地が残っても
最終収支は微妙です。
釧路物件は、今更言うまでもなく非の打ち所のない地雷・蟻地獄です。転勤族狙いの
物件なため、3末にまとめて退去→年度内の次の入居者に間に合わず、年度初めに
大量空き→一年空きのマイナススパイラルに填まっています。現在5/20室空き予定。
月次収支も厳しいですが、出口が皆無なのよりキツいです・
過去にも触れましたが、当方所有の築45年区分の全体が、釧路物件と同程度の規模です。
数年前に大規模修繕したのに、今回配管トラブルで臨時総会を開き300万以上の支出に
なりました。今後トラブルが多発すると思われる、気候の厳しいところの築古大型RCを、
現在の収支でまともに維持できるのでしょうか？
また釧路市自体の人口も急減中であり、転勤需要は減る一方と予想されます。
1Rについては、売れたのか調査予定です。
これで6/20空室、稼働率70%の惨状となってしまいました
今年度はわずか1週間にして、ＣＦマイナスがほぼ確定ですがどこまで耐えられるのか
投資されてる方は
https://h.accesstrade.net/sp/cc?rk=0100mf2900mxqa
このアプリを勉強した方が良いと思います👍
【投資部門】
さいたま満室・名古屋2/18空室。そして釧路は1つ埋まったものの5/20室空き。
1室も埋まったというよりは、キャンセルが戻った感じです。
月のCFにしろ最終利益にしろ、他で多少プラスが出ても釧路物件のドマイナスで全て
相殺されて、トータルで35年タダ働きで済めばまだいい方という見込みですが、
本人はどう考えているのでしょうか？
ちなみに釧路購入時は物件隣に反社の事務所があったようで、完全に養分にされてます。
【不動産会社部門】
ここ1月在庫は、埼玉の調整区域戸建て一般媒介1のみ、明らかに機能していません。
なお消えた品川自分1Rは、レインズでは成約ナシ。号数不明なので現状不明です。
自社webは、3月は1ヶ月更新なしを回避するためか末日に強引に記事載せたのですが、
以降記事ゼロ、GWの営業日程すら載っておらず、投げ出し気味に見えますが果たして
生活はどうなっているのか？
釧路物件は5/20空室変わらず、金利に変更なければ持ち出し地獄と思われます
不動産業者部門は、開業時は屋号で登録商標まで取ったの気合いの入りようですが、
2ヶ月web更新なし
楽待のコメントでは過去、債務整理を勧める声もありましたがその段階ではないでしょうか？
6室中4室に和室ありで、古さは否めませんがリノベ費用もないでしょう
釧路で金か石油でも出ない限り、この物件が通年で稼働率80%後半になることは
二度とないのでは？（姉妹物件が1室埋まって4/20空室）
(変更がなければ)4.5%オーバーローンでそれでは、35年の通算収支はマイナス億でも
おかしくないと思うのですが
仲介部門の唯一の在庫、調整区域戸建てが100万下がりましたが、こちらも展望が見えません
スルガもバンザイされても困るだろうから、このままだと火の車で潰れそうだと言えば金利下げてくれるのでは？
しかし川北さんのラテン気質は、計り知れないところがあるので・・・
他銀行借り入れの、1R2つとさいたま市木造は悪くなかった投資なので、
スルガからするとそっちの金を廻せとなり、交渉は難しいのではないでしょうか
先日ついに、川北エステートへの現地訪問がかないました
Webの小綺麗なイメージと違い、今は仕事が回っている感じのいい意味で雑然としてました
化学事典が置いてある不動産屋はここくらいでしょう
が、ついにAtHomeの扱い物件ゼロとなり、とても回ってるとは思われません
普通に考えて、年末くらいには詰みでしょうか
ちなみに賃貸部門変化無く、釧路は6室空き年度末まで大きな動きはないと思われます
売買たかいし家賃下落気味だし
釧路物件とご家族を抱えながら、業界経験ゼロか同然での開業に、なぜ勝算があると
考えたのは永遠の謎ですね。変なクスリでもやっていたのでしょうか？
最後の物件は調整区域の戸建てでしたが、仮に売れてもその重説は作れたのでしょうか？
様々な疑問を残しながら、川北さんの不動産人生はこれからだ！第一部完というところでしょうか。
賃貸物件動きナシです。
16800万で売り抜けようとしたようです。
設定利回りはギリ10%でした、今やそんなフカシに引っかかる人もいませんが。
https://www.hokkaido22.top/
https://www.nagoya8.com/
年末頃物件の自前サイトも作っていますが、ヒマができた今、これからテコ入れ
されるのでしょうか？
釧路は転勤者をターゲットにすると、短期退去で費用がかさむ上、3末退去→
一年近く空きのループから抜け出せないと思うのですが。
閉店ですか？
ホームページみると記事がないですね。
何があったの？
閉店せざるを得なくなっただけかと
それにしても閉店直前に一度、川北エステート現地訪問できて僥倖でした
もう川北ストーカーとして、思い残すことはありません
現在アットホームに、教え子一同から送られた花輪の写真がありますがわずか一年
くらい前のこと、諸行無常で正視できません
以降賃貸部門しかネタは無いので、更新ペース減らします
以下復習です
先生ですから教育産業で頑張ってほしいですね
釧路 安定の6/20空室 1月まで大きな動きはないでしょう
名古屋 2/18空室 更に空き予定1 家具付きゼロゼロは流動性高すぎです
さいたま 1/8空室 築8年そろそろ築浅でなくなり、この時期は厳しいのでは？
金利下げに成功していなければ、税金とメンテも含めかなりの持ち出しで火だるま
状態と思われます
スルガも借り換えがまずできないケースでは、金利交渉も突っぱねるようで、
私は成功した可能性は低いと考えます
就職の事といい、川北さんは無事正月を越せるのでしょうか？
東京都心に暮らす柴田治と、その妻信代は息子の祥太、信代の妹の亜紀、そして治の母の初枝と同居していた。家族は治と信代の給料に加え、初枝の年金と、治と祥太が親子で手がける万引きで生計を立てていた[注 1]。しかし初枝は表向きは独居老人ということになっており、同居人の存在自体が秘密だった。5人は社会の底辺で暮らしながらも、いつも笑顔が絶えなかった。
ある冬の日、治は近所の団地の1階にあるバルコニー状の外廊下で、ひとりの幼い女の子が震えているのを見つけ、見かねて連れて帰る。夕食後、「ゆり」と名乗るその少女を家へ帰しに行った治と信代は、家の中から子どもをめぐる諍（いさか）いの声を聞く。結局「ゆり」は再度柴田家に戻された。体中の傷跡など「ゆり」に児童虐待の疑いがあることを見つけた信代は彼女と同居を続けることを決め、「誘拐ではないか」という亜紀[注 2]に対して「脅迫も身代金の要求もしていないからこれは誘拐ではなく保護だ」と主張、「ゆり」は柴田家の6人目の家族となった。その矢先、治は職場で負傷して仕事ができなくなる。あてにした労災は下りなかった。連れ帰ってから2か月経っても「ゆり」に捜索願が出た形跡はなかったが、やがてテレビで失踪事件として報じられるところとなって、柴田家の一同は彼女の本当の名前が「北条じゅり」であることを知る。一家は発覚を遅らせるべく「ゆり」の髪を切って「りん」という呼び名を与え、祥太の妹ということにした。回復した治は仕事に戻ることなく、祥太との万引きを「りん」に手伝わせる。
柴田家の面々は表向きは普通の家族として暮らしながら、治と祥太の万引き以外にも、初枝はパチンコ店で他の客のドル箱を大胆にネコババし、祥太は「りん」を連れて近所のよろずやで万引きを働き、信代は勤め先のクリーニング工場で衣服のポケットから見つけたアクセサリーなどをこっそり持ち帰るなど、亜紀を除く全員がなんらかの不正や犯罪に手を染めていた。一方、「りん」と柴田家の絆は次第に深まっていった。
不動産業者完全廃業、お疲れ様でした
ようつべのお店宣伝チャンルは、自身のの書道披露チャネルにコンバートされており、
相変わらず悲壮感はゼロラテン系です
事業を失敗しても、少なくとも生活には困ってないように見えるのですが
私は、手数料片手無料かつ本業なので売却に全力でかかかれる業者時代に、どれだけ
マイナスが発生しても（最悪自宅も処分して）釧路物件を損切りするべきであったと
思うのですが、>>254webの更新もないですし、釧路名古屋蟻地獄問題も解決しているの
かもしれません
一時期6/20部屋まで空室が増えましたが、禁断の値下げに着手して3まで減り、
現在4/20空室
以前も書きましたが、敷地内駐車場は15/20止まり
隣地の駐車場は最近上物が建ったので、5室は駐車場不便と思われるのですが
名古屋物件
3/18空室 時期が悪い上に競合も多いので、ゼロゼロフリーレントでもなかなか動きません
さいたま物件1室空き、ここはすぐ埋まります
再就職が、できるだけ好条件で決まることを祈っています
しかし順次値下げして利回り低下すれば、売却は完全に不可能と思われます
しかし管理会社が変わったと思われる名古屋は、4/18空室と厳しい状況
そして安定していたさいたまも、まさかの8室中3室空き
新築から築浅じゃなくなった、今から正念場です
しかしフルローンでこれでは破綻も見えてくると思うのですが、本人は余裕で、
廃業した不動産業のYouTubeアカウントを、趣味の書道のものに変更しています
釧路の人口予想グラフと4.5%フルローンの返済表を見て、これから本格化する大型RCの
維持費を考えるだけでも、私なら心が折れしまいそうです
実は石油王の隠し子等の裏設定があるのでしょうか？
https://yousari.com/rio-used-clothing/
ちなみに川北不動産の跡地は、無人古着屋になっているようです今時ですね
ポジティブシンキングは素晴らしい。
趣味の書道に興じてますよね
楽待時代も、あまりの呑気さに「川北ゆーいちさん実在しない説・ネタ説」も有力でした
書道チャンネルも「こみち書家」になっていますが、「こみち」への思い入れはどこから？
辞めた店舗の商店街に、スナックこみちがあるのは偶然でしょうか？
生育歴からはラテンノリになる要素がありませんが、どこでどうなったのか？
さいたま市アパートすぐ2部屋埋まって、一息です
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