築40年以上の中古マンション13

**名無し不動さん** · 2019/09/24(火) 20:54:31.03

前スレ
築40年以上の中古マンション12
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1561114097/

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 12:40:04.31

>>447
これですよね
永住するのではなく生活において必要な期間住んで不要になったら売る
売る為には好立地が不可欠

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 12:45:55.81

築70年になる前に業者が必死こいて集めるよ。
土地買うより安いんだから。

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 14:12:40.85

見本あればいいんだが
都心で築50年で管理費ばっか高くて修繕費少なくて修繕すらろくにできない
オンボロの物件ってある？

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 14:15:29.73

2013年の情報だが、築50年以上がたったの56件しか取引されてないんだが
56件だぞ、56件
これ、無理だろ

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 14:21:21.68

築50年のマンションを1000万で買って
解体になったらなんか保証ってしてくれるの？(´・ω・`)

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 14:30:32.83

俺の地域だと築50年以上は一軒も無いぞ？

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 14:30:58.86

家賃4万円！世田谷区、築50年、風呂なし６畳の畳に住む「築50年畳女」とは？
https://cbchintai.com/singlehack/5581/

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 14:37:14.10

築古50年のマンションで解体になったらむしろラッキーだろ
60平米なら取り壊しと再建で、だいたい2000万くらい。

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 14:44:03.52

都心に１K築古を1000万で買ったら＋2000万の合計3000万？
たかが１Kが、結局3000万の投資するはめになる？

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 14:50:07.05

1kの中古を300万で買って3万で入居してもらうわ

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 14:59:42.59

>>452
俺のモノマネが見られる

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 15:36:11.00

解散した時に敷地売却で高く売れる好立地築古を買うに限るね。出口も考えて買わなきゃ。

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 16:31:53.43

>>455
それは立ち退く代わりに2000万もらえるってこと？(´・ω・`)

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 17:02:07.20

>>452
誰がなんの保証をしてくれると思ってんだよ

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 17:19:04.48

>>460
アホか
マンションぶっ壊すにも金かかるし再建築するにも金かかるだろ
敷地の持分だけがお前の取り分
建て替えするときは既存建物の撤去費用と再建築費用が60平米ならおおよそ２０００万くらいが追加でかかる

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 17:19:50.00

ローン残っててそんなの払える人いるの？

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 17:22:13.39

>>463
理屈としてはローン残ってたら建物にも抵当権設定されてるのでまずはローン完済して抵当権抹消しないと建て替えとかそもそもできないよ
まあデベロッパー主体の再開発とかだと抵当権はそのままで建て替え後の建物に設定するとかあるけどね

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 17:26:26.07

で一部のラッキーな物件だと再開発で容積率が割増されて既存の建物床面積を大きく超える建物が建てられることがある
もともと住んでた人が等価交換する部分を権利床というがそれ以外の部分を保留床という
この保留床を売却することで建て替え費用を捻出し追金なしで建て替えができることがある
まあそれができるのは全マンションのうち１%以下

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 17:30:11.48

恵比寿サンハイツは建て替えで持ち主全員超絶勝ち組

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 18:44:52.24

質問！みんな台所で小便したことある？

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 18:50:42.74

円滑化法により、一括して新築建物に抵当権が移行されるわけだが。
さらに借入も新築マンションに抵当つけてできる
住宅金融支援機構で高齢者は金利のみ返済プランでむしろ老人ほどお得

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 19:12:40.56

>>467
まずお前から

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 20:04:02.41

>>467
中国人だろ

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 20:29:21.84

買わずに、1000万貯金しとけや！ｗｗ

456名無し不動さん2019/10/27(日) 14:44:03.52ID:???

都心に１K築古を1000万で買ったら＋2000万の合計3000万？
たかが１Kが、結局3000万の投資するはめになる？

**名無し不動さん** · 2019/10/27(日) 22:57:32.05

30年ローン終わったら、よぼよぼのじいさんだろ？
売れるか売れないかなんてどうでもいい年齢にならない？

**名無し不動さん** · 2019/10/28(月) 11:18:26.67

>>465
建て替え促進のためにいろいろ緩和されるかもしれん。

**名無し不動さん** · 2019/10/28(月) 12:45:01.62

容積率の緩和は周囲との整合もあるから今より増やすのは厳しい
あるとしたら建て替え決議要件の緩和かな

**名無し不動さん** · 2019/10/28(月) 18:38:24.86

等価交換は築古が不当に安く市場で取引されてるから、いまは出来るだけ敷地売却した方が得なことが多いよ。
その後、そこに出来る新築を買う。

細い道、駅近は路線価を示されて、安くなってしまうと言われて、等価交換に持ち込まれやすいから注意せよ！

https://www.mlit.go.jp/common/001090271.pdf

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 00:59:39.66

>>418
普通の物件だな
案外広い

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 01:03:37.66

>>476

まぁ、15㎡クラスのワンルームに比べればマシってレベルで、寝に帰るだけの人以外は何かしら不便を強いられる

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 01:35:35.25

奇抜な色のアパートはやめとけ
色が気になって築古感を消す戦略なのはわかるが、
住んでると自分のセンスが落ちていくのがわかる。

服とか鞄もマンションの色に近い色に抵抗がなくなって、黄色のTシャツとか買ってしまってたから。

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 01:45:36.93

白と黒のマンションは経年劣化するとみすぼらしくなるんだよね。やっぱり茶系が一番無難。

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 07:42:19.87

渋谷区アドレスのマンションで20㎡の中古マン、商業地域、
最寄り駅は幡ヶ谷か初台か西新宿五丁目にもいける
建物が20㎡、土地の持ち分が2.8㎡しかないのはどうよ？
築45年、20戸数くらいで修繕積立が400万、管理費が200万溜まっているらしい。
元々、オーナーの敷地にオーナーが建てて、分譲化したもの。
オーナーも住んでいる。築40年くらいまでは管理費修繕費が無料だった。
その代わりオーナーが1人で掃除をしていたというマンション
掃除くらいしかしていないので、亀裂はあちこち目立つ。
今まで一回も大規模修繕したこともなし。42年目～急に業者に委託しだした。
ネットには載ってない。価格は1000万円
幡ヶ谷で20㎡1000万は安いと思ったけど土地の持ち分2.8㎡ってマンションならこれが普通なの？
建て替えの話が出たら、こういう物件の場合、どうなるの？

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 08:00:52.81

土地の持分は敷地の容積率による
専有面積を容積率で割れば持分が計算できる

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 08:26:02.25

>>481
阿呆？？？

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 09:30:17.42

>>480
詐欺

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 10:35:47.78

検討中・・・鑑定おながいしまつ
https://realestate.yahoo.co.jp/used/house/detail_corp/b0013381139/

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 11:28:30.60

マンションの敷地持分は登記簿見ればわかるけど

敷地面積×（専有部登記面積÷マンション全戸専有部の合計）

なので容積率が高い土地のマンションは同じ専有面積でも持分は小さくなる
しかし容積率が高い土地は単価も高いので持分は面接が小さいからといって資産価値が低いわけではない

もちろん容積率を消化していないマンションは持分は多くなるけどね

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 11:49:54.91

容積率が低い方が土地単価は安いが、土地全体で比較すれば価値は高い
容積率が高いのは太い道に接しているからであって、住むには向かない

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 13:00:32.19

>>484
マルチポストにマジレスすると、建物がある程度生きてて、500万くらいで
カッチリした店舗付き住宅にできて、「意識高いあなたには、下町オサレ箱で
自由なライフスタイルを送るのがカッコイイ」路線で客見つけて、15万以上で貸せそうなら
面白い

が、建物はほぼ死んでて使えないのが実情と思われる

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 13:06:47.20

>>486
意味不明
同じ面積、同じく立地で容積率１００%の土地と２００%の土地があったら２００%の土地の方が利用用途が高く価値は高い
それに容積率が低い土地は用途地域にもよるが利用用途が住宅に限られて資産性は高くない

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 13:35:44.18

容積率700パーセントのところで70平米のマンション土地持分10平米よりも、
容積率200パーセントのところで70平米のマンション土地持分35平米の方が価値が高いってことだろ

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 13:45:53.83

容積率700のところは日照権兄弟関係ないから苦し紛れに1400にできるけど200のところは永遠に200。
建て替えできないから買ってはダメ

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 13:49:52.64

>>489
なんで？
意味不明

答えはどちらとも言えない

まあ一般論としては容積率７００%だと商業地や再開発エリアの可能性が高いので将来性は７００パーセントの方が高そうだけどね

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 13:58:08.34

>>484
DIY楽しめそうだね
気に入ったよ

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 17:31:31.27

山谷ドヤ街の狭小物件か

**名無し不動さん** · 2019/10/29(火) 21:56:36.53

住んじゃったら、上物はただ同然。
マンションの場合、↑へ↑へと建てるわけだから
建て替え時、各自土地の持ち分って、30㎝×30㎝くらいしかなくなるのではないかい？

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 09:12:54.21

築40年だと、化粧塗りたくって、修繕やりまくって、やっとこさ、売れるかも？
あっというまに10年経つじゃん。築50年だともう、売れない。中身が腐るから。

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 09:32:08.34

じゃあ現実に高値で売られてるのはなんなんだよw

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 09:47:34.51

うちは47年落ちだけどスーモだとかに載せるとすぐに売れちまうよ。

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 11:25:22.28

>>497
嘘

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 11:48:09.21

>>496
さすがに築50年にもなるとネットに出てる物件の多くが成約しない
成約した場合でも売出価格から30%以上割引とかそんなのばかり

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 11:57:16.41

それなら売り出しを4割あげればいいだろ
何言ってんだ

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 12:05:05.58

売り出しを100にしようが140にしようが成約は60でしかしない
むしろ60の価値のものを140で売り出したら反響がなくなり成約が遠のく
ただでさえ築50年なんて成約しずらいのに超チャレンジ価格で売り出すなんてアホの所業

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 12:06:31.42

レインズ見てても都心の築古は売出しとそう変わらん価格で売れてるがなぁ

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 12:07:48.73

それは特殊な例を見てるだけだよ
都心３区でも築年が古ければ差は大きくなる

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 14:41:32.91

築古ほど売り出し超えて、業者間でオークションになってる印象だがな
特に都心3区

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 23:31:10.13

50年でまったく売れなくなるなら、売り主はみんな困ってるだろうから現金で5割りで
買い叩いて、綺麗にして売るなり貸すなりすれば大儲け。

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 23:35:15.86

>>505
お前には無理

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 23:42:21.87

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&;bs=011&nc=92315271

新宿でこの値段はかなり安いと思うんだけどこのスレ的にはどう？
バリバリ旧耐震＋旧法借地だけど。

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 23:46:52.72

宅配ボックスのチェックしとけよ。
フロア見て後付けできそうにないならアウト。
マジで宅配ボックスないと相手にしてもらえない時代が来てる。

**名無し不動さん** · 2019/10/30(水) 23:47:15.69

71年て

**名無し不動さん** · 2019/10/31(木) 06:29:24.47

>>507

築12年(２０１４年時点）　セボン小石川　坪単価160万円　103㎡
http://www.jkhome.com/properties/detail/s/3068

・戸建感覚で住める鉄筋コンクリート造のマンション
・高台にあるため、ルーフバルコニーからの眺望よし
・都心なのに、駐車場1台分、無料

今は築１７年経ってるが、２０１４年（築１２年）時点で売られたのが坪１６０万で５０００万ジャスト
それで１０３㎡だ。
画像はネットから消えてしまったが、屋上テラスは広々として眺望もめちゃよかった。

今は白山で同じような物件が８５００万と＋３５００万になってしまっている。

わずか４年の違いだ。

**名無し不動さん** · 2019/10/31(木) 08:13:33.19

管理費、修繕積立金がメチャ高そう

**名無し不動さん** · 2019/10/31(木) 09:08:06.25

>>510
お墓がよく見えて眺望よさそうね

**名無し不動さん** · 2019/10/31(木) 09:40:02.22

テラスハウスだしメゾネットだしで8500は高い

**名無し不動さん** · 2019/10/31(木) 11:14:17.87

>>510
ホームエレベーター付きw

**名無し不動さん** · 2019/10/31(木) 12:47:34.73

三回建てRCビルとかにエレベーターついてると買いたくなくなる

**名無し不動さん** · 2019/10/31(木) 20:20:37.05

ド都心に100㎡で駐車場無料だぞ
5000万ならもう買いまくるわ

**名無し不動さん** · 2019/10/31(木) 20:29:00.25

セボン小石川山手線内側にしてはどの駅からも１５分くらいかかって不便だし墓地横の超旗竿敷地だからね
手前のマンションと一体開発できれば良かったのにね

**名無し不動さん** · 2019/10/31(木) 21:18:57.19

タウンハウスとかテラスハウスって建築的にはマンションではなくて長屋扱いなんだっけ？

**名無し不動さん** · 2019/10/31(木) 23:06:29.33

>>506
オマエの能力じゃムリ

**名無し不動さん** · 2019/10/31(木) 23:24:47.41

>>499

まさか、築50年だと、一括買いだよね？
ローン組むバカっているの？

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 00:28:29.24

>>520
甘いな

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 00:34:05.18

ローン組んで現金を温存するのが得策。
築古を必要以上に恐れる必要はない。
旧旧耐震も含めて、本当にリスクが高いのなら保険料がバカ高くなってるはずだから。

保険会社もバカじゃないからね

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 08:54:08.54

>>522
「築古を必要以上に恐れる必要はない。」
なるほど。築古の欠点て、結局耐震性と配管回りなのかな？

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 09:27:38.17

可哀そうに。
なりふり構わず
不動産屋丸出しのカキコやってるね。
それだけ、危機感でいっぱいなんだろうけどｗｗｗ

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 09:28:12.38

耐震性は旧旧耐震でもなきゃ問題ない
配管と間取りだね

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 09:36:26.93

>>525
甘いな

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 10:00:19.00

お前には無理

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 11:25:50.10

スラム化するよ

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 11:28:53.77

スライム化するぞ

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 11:38:46.99

マンションは大地震のときに、上階から水漏れがひどかった。
止めたほうがいい。タンクは倒れたら水漏れする。それでアパートに引っ越したわ。

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 11:40:51.18

>>530
いつの地震の話？
阪神？熊本？新潟？東日本？

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 13:08:25.54

>>525

配管はどうやって変えるの？
やるなら全戸でやらないと意味ないよね？
莫大な金がかかるだろうな

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 13:16:08.77

>>532
更生も更新も分からないバカ？

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 13:57:33.33

昔のマンションはほぼ埋設してるから、新規に配管するしかない
露出配管か壁少しふかして隠すかくらい

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 14:23:24.36

スラム化するよ

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 14:23:57.20

スライム化するぞ

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 16:17:26.63

香村茂樹の職場の皆様、こいつは買春キチガイです。
9月21日も、新宿のモモカフェという出会いカフェにて、3と書いてある黒い半袖シャツ着て買春相手を探しておりました

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 16:37:20.43

>>532
うちは大阪ガス系列の業者で下水管は鋼管ライニングで更生したよ。
占有部からライニングしたから水漏れにも有効らしい。
因みに更生１０年経過後の配管でも劣化が見られないとのことだから結構持ちこたえる。
上水は脱酸素処理して配管酸化抑制してる。

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 17:17:05.11

ガス屋は数千円の利用料から出る利益で、地面掘ってポリエチレンライニング工事してるわけだから、本当は一棟10万くらいでライニング工事出来るような気がしてならない。
なんで1戸10万くらいかかるんやろか

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 17:40:30.78

>>539
その金額で君はやれるか

**名無し不動さん** · 2019/11/01(金) 17:53:03.32

>>539
インフラ会社なんだからコミコミなんだよ
ディーラーに車検に出したらウオッシャー液満タンオイルバッテリー交換サービス室内清掃洗車ワックス掛けてくれるからって
単体でやすくやってもやれるはすだとか思ってる？
できるわけではないだろ

**名無し不動さん** · 2019/11/02(土) 01:44:51.13

>>440

1000ではだめか？

**名無し不動さん** · 2019/11/02(土) 01:56:56.87

住民が何千万も手出しして建て替え、てのはまだ例がないのでは。

**名無し不動さん** · 2019/11/02(土) 03:34:56.65

姉歯、千代田区系マンション

**名無し不動さん** · 2019/11/02(土) 05:56:13.59

団地とかいい例がないの？
団地は日本全国けっこう建て替えやってんじゃん
築50年のオンボロばっかりだから
でも住民一人当たりなんぼ払ったか、その情報ってどこで見れるの？

**名無し不動さん** · 2019/11/02(土) 08:07:13.27

築45年オーバー団地持ってて建て替えの話出てるけど
1500万以上出さないといけないんでもめてる。
しかも工事中住居費用も事実上自己負担。

**名無し不動さん** · 2019/11/02(土) 08:52:03.01

古いマンションでどうにもならないのがインフラ系
前に住んだけど、水量とかネット回線とかは、不満があってもどうにもならない
自分は風呂好きでシャワーの水量が多くないと嫌なんで
港区の古いマンションに住んだ時は、シャワーの水量が少なくて嫌になって退去した
（もちろん業者とか各方面に頼んで水量を増やせないかやってみたがダメだった）