ボチボチ信頼も頂けてきました。
同業者も知らない間に廃業されていたり厳しい業界ですが
新たな挑戦も始めていきます。
また、新しいスレでも、不動産業を身近に感じて頂きたく考えております。
どうぞ宜しくお願い致します。
※前スレ
●〇●未経験で不動産屋を始める その１●〇●
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/management/1438039333/
●〇●未経験で不動産屋を始める その２●〇●
ボチボチ信頼も頂けてきました。
同業者も知らない間に廃業されていたり厳しい業界ですが
新たな挑戦も始めていきます。
また、新しいスレでも、不動産業を身近に感じて頂きたく考えております。
どうぞ宜しくお願い致します。
※前スレ
●〇●未経験で不動産屋を始める その１●〇●
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/management/1438039333/
おはよー！
挨拶回りは全く問題ないですよ。
お客様宅でもね。グレーゾーンですが、営業行為としての契約をやってはならないとされている。
事例は「不動産 許可前営業 違反」でググると出てくる。
要するに、独立します。免許がおりたらよろしくお願いいたします。位は問題ないと言うこと。
それと講習ですが、免許がおりて協会からの開業前の講習が一回、これを受けないと免許がもらえません。後は一年に二度（７月と１２月？）辺りに法定研修会があります。受けておかないと、更新に支障が出ると言われていますが、毎回受けているので真意はわかりません。
取引士の免許更新は５年に一度、協会からそろそろ受けませんか？と通知が来ます。年次講習とかはありません。あ、書いてて思い出した、僕ボチボチ更新だわ…。通知来てたかな
名称ですが、屋号そのまま、運営株式会社○○でも行けそうだから良いよね。うちの場合自分の名前の一部も使いたくなかったし、兼業の兼ね合いから不動産屋と直接結び付かない名称にした。
零細さんお疲れ様です。
協会で開業前の講習あるのですね!!
知らなかった(笑)
開業前にもご挨拶大丈夫そうなんで安心しました(^-^)
手持ち無沙汰を誤魔化すのにも色々と飛び込んでみようかと思います。
全日（うさぎ）の場合を書きますね。
開業希望者を集めたセミナーがあり、参加すると入会金が少し安くなる。（正確にはキャッシュバック）
都道府県に申請後に、全日に加入したとすると、免許がおりてから毎月行われる全日の開業前講習を受けなければ、加入証明書がもらえないので、それをもらってから都道府県へ加入証明書を持って行き、免許本体を発行してもらいます。
これがなんと、免許日と開業日が違うのでご注意ください。業法では事務所に掲示を義務付けていますが、加入証明書がなければ免許本体を掲示出来ないので、実際に営業出来るのは開業日以降となります。
ちなみに、私の場合は免許日は10月の終わりで11月の半ばの講習を受けてからの最終手続きでしたので、11月18日が開業日と言うことでした。これはタイミングにも寄ります。うちはそのときに運が無かった…
零細さん詳しくありがとうございます。
うさぎさんの開業セミナーは2回ほど参加したのですがキャッシュバックの話しは初めてでした(笑)
また開業前講習の話しも初めてです(^_^;
開業日と免許日が違ってくると言うのも大変参考になりました。
ちなみにハトさんの開業セミナーも一度参加したのですが、こちらの方は制作金融公庫からひとが来て開業支援融資の話しがメインでした。
こちらは大変参考になったのですが。
どちらも開業前講習の話しがなかったので助かります(^o^)
参考迄に
ttp://chiba.zennichi.or.jp/nyuukai/nyuukai-annai
１さん、オフ会やりますか？(笑)
行くようなら、私も参加しようと思います。
ちなみに金沢の様です。
行くなら、バイクでツーリングがてら、翌日は能登半島を回って関東に帰ろうと思います。
スーツも持っていくから大変だけど面白そうなので…
金沢なら新幹線ができたので是非参加してみたいですね(笑)
レスありがとうございます
今は、ひとりで先ずは始めるので電話、コピー機関係を調べているところです
安く済ましていいのかあとあと買い換えるなら先に導入した方がいいのか…
そんな細かいことよりしなきゃいけないことはあるんですけどねぇ
宅建父さん、僕は最初家庭用のコードレス電話に、エプソンのビジネス複合機でした。それにひかり電話Aと光フレッツのSOHO向けのセットでしたね。全部で4万円位。
人が増え、事務所も移転したときにビジネスフォンを導入、office110がリーズナブルだったので、電話機7台と複数番号や代表電話に全て切り換えました。レーザー複合機もその時に導入した。安いと思ったけど、それでも電話関係で30万円位は掛かったなぁ…。
そもそも事務所移転で、改装費やらなんやらで300万円したよ。20坪の事務所だったけどね。
雰囲気から1さん、関西圏の感じなんだけど、大丈夫だったかな？
数日かけて西に震源が移動してるのが不気味だよね。南海トラフが逝ったらしばらくは仕事にならないかもね。東日本の時なんか、半年気分が乗らなかったもん…
小学校の壁に鉄筋一つ入ってないような作りに怒りも出ております。
確かに8段の1.6mのブロックならば現行法規に照らし合わせれば違法だよね。元々2段程度のブロックではなかったかと思える鉄筋だよね。
あくまでもネットの記事だけど、元々ネットフェンスだったけど、水着とかを見られるってことで積み増しをしたとか？
配管も横に走っていたように見えたから、だいぶ前に施工されたんじゃないかと思った。（控え壁の基準は平成12年の施工例からみたい）昔は役所の建築主事が建築確認をおろしてたから、同じ役所の発注で、気付かないとは思えない。
あったことは至極残念で、少女や家族の事を思えば、悔しいと思う。
建築基準法自体が、地震やトラブルを基に改正されてきたので、昭和50年新築の建物なんか、耐震性もアスベスト対策も講じられてない。
もし、古い家屋の中古住宅を取引して、倒壊したら？と言う恐怖を抱えた業務を僕らは行っている。現行法規では違反ですよ！とは説明しない。築年数を重説で読んだから許される？だから常に疑問は持ち続けている。
不運だ、仕方ないでは済まないけど、残念な事故だと思う。そうしない、そう思わないとと僕らの仕事は出来ない。
マジれすでごめん
確かに命、人生に大きく関わっている仕事だからね 自覚しないと
以前モリカケ程の事じゃないけど、市街化調整区域に有料老人ホームをコンサルタントしたことがある。（以前揉めたと書いた）
この時、基本的に調整区域だから建築物は建たないけど、都市計画法の開発行為の規定に基づけば建築も可能な訳だが、市街化調整区域にはインフラが整っておらず、都道府県の福祉課からの許可が大変難しいのであった。
で、市議さんに後押ししてもらって、市町村の福祉課からゴーサインをもらい、県まで県議にもお願いする形で根回しをしてもらった。
正攻法であったら、書類を見てもらうまでものすごく時間がかかったかも知れない。でも、早かった。
実は議員さんたちだけの根回しだけじやない。本来は特養ホームで作業を進めていたんだ。特養は自治体で数年に一度位しか許可にならない。福祉法人でなければ申請自体が出来ない。
結果的に間に合わなかったから申請出来なかったけど、別の市街化調整区域に許可を受けた福祉法人には、僕らとは別の議員を含めて市の有力者の名前があった。土地の地権者の名前もね。
つまりは、特養の申請受付が始まるずいぶん前から、計画され準備されていたんだ。
そして許可後に速やかに建築が始まり、僕らの老人ホームよりも先に営業開始となった。
表面上、いつからいつまで申請を受け付けます！とされていても、何年も前から準備されている。結果的に許可からスピードが早いから、優遇されたんじゃない？と騒ぐのはバカだ。
僕らは時には政治力をもって、権力から許可をもらわなければならないんだ。
もう一つ必要なのが、商人としての戦略だと思います。
みなさんがどの程度の地域で活躍されるかわかりませんが、当然よその会社より、お客さんが来て欲しいと思うでしょう。そんなときに、店舗の作りや集客方法だけの対策で良いのでしょうか？
地元で知名度と認知度を上げるには、社長自らが、表舞台で動く必要があります。
職員よりも早く来て、大袈裟に窓拭きをやる。これだけで、通りがかりの人は注目します。
商店会や商工会で役員を引き受ける事も、異業種他社からすると、不動産取引の際に気軽に声を掛けてもらえる可能性が高まります。
もちろん、同業他社の方も役員にいるでしょう。でも、数年掛けて他社を抜けば良いのです。
で、どうやって？(笑)
それは、若さと行動力です。雑用でも何でも引き受け、他の役員の為に動けば、自ずと注目されます。
で、戦略って？(笑)
商工会の中心部に入り込むと、自治体の幹部と顔見知りに、議員さんとも顔見知りになります。（僕はたまに市長と飲んでます）そうすると、自治体が今後何をするのか事前情報が手に入ります。口外できることも、構想だけの事もありますがね。
店舗運営で重要な、お客様の流れに合う立地に、すすっと移れるかも知れません(笑)
※うちは今の場所が好きだけど(笑)
独立だけを考えないで、5年後10年後のビジョンも持ち続けてください。
凄くためになります。
やれることは片っ端からやってみます。
もちろん商工会の加入！地域のコミュニティーにも入り！少しでも安心して遊びに来れる雰囲気作りをしていこうと思っております。
今回の地震を教訓に防災士としても地域貢献出来ればと考え、目先の利益だけでなく協力会社の方たちとともに大きく慣れればと思っております。
ってところで本日聞いた話し後期が来年春に伸び伸びに｡ﾟ(ﾟ´Д｀ﾟ)ﾟ｡
出来れば今年中に開業出来ればと思ってたのに。
後期残しての退職、良い方法が有ればご教授下さい。
これが今一番の悩みです。
まだ退職日までは決まってないのですが辞める事に対して深く考え過ぎ！
やりたい事をそのまま伝えれば良いと思うとの事と甘くはないぞとのアドバイスを頂きました。
自分の現場に対しても変更届を出すだけだからそこまで大変でも無いとのことで一安心です。
ただどっちにしろ会社からは裏切り者扱いだよ(笑)との事です(^_^;
後は具体的な日にちを決めながら、それに対して進めれる事を進めて行こう思います！
零細先生、大学が関西でした。
ちなみに、話変わって・・・。
金融機関から耐用年数を超えた物件で、通常借り入れが５年ぐらいのもので、
１０年～１５年で借りる裏ワザはありますか？？
もちろん、５年以内に返済できる見込みはありますが、５年だと、返済が厳しいもので・・・。
( ﾉД`)ｼｸｼｸ…
>>132
初心者宅建士さん、応援してます。
そして、このスレを作って、こちらの世界に連れ込んでしまったようで、責任もヒシヒシと感じています。（笑）
僕も、まだまだ知らないことが一杯ありますので、一緒に頑張りましょう。(^_^)
開業してからは、初心者は名乗れませんよ。( ｀ー´)ノ
社名・店名が決まらないとテンション上がらないな
金融機関は決まってることしかやらないからね。で、そこで商工会を通じての設備資金相談じゃないかな？
前の会社では、テナントで入ってたビルを前オーナーから買い取った時に、10年で借りてたよ。
みなさん、梅雨は開けるは台風は来るはで大変でしょうが、熱中症に気を付けつつ頑張りましょー！
おっさんはマカ飲んで頑張ってるぞ。
社名、店名かぁ…。
悩んだねー。
一つ決めてた事、自分の名前を連想するような名称にはしない。
だって、自分が亡くなったり潰れたら恥ずかしいから。
不動産をダイレクトに連想しない。
だって兼業があったから。
難しい英語（横文字）にしない。
だって年寄にはわかんないじゃん。
リビング？ホーム？ハウス？住建？
ダメダメ、全部ダサい。
エステート？リバブル？
ダメダメ、年寄には意味が通じない。
で、苦しみながら産み落としたのが今の会社の名前。（教えてあげないよ！じゃん！）
考えるの楽しくなかった…
全部同意 更に検索しやすいを条件に追加してカオス状態
何軒か店は作ったけどここまで難産は困ったな…
開業したら扱わせてもらえる物件は何個かあるからとっとと進めないといけないのに
不動産協会の紹介とか市役所辺りの紹介が、「あ」行から始まるってことも忘れないでね(笑)
うちは「か」行だから比較的上で紹介されるよ。
不動産協会の紹介もあいうえお順なんですね(笑)
番号案内の104だったかな？
それもあいうえお順だった気がします。
私自身決めてる屋号は最後の方なんでヤバいかも(;ﾟロﾟ)
ありがとうございます。
まだ業務が一段落してないもので具体的な日にちはまだ未定ですが育てて貰った会社ですので後ろ足で砂をかけるような辞め方だけはしないようけじめを付けて起業しようと思っております。
どっちにしろ会社からしたら裏切り者扱いらしいですが(^_^;
年度 全国取引業者数
29年度123,782
28年度123,416
27年度123,307
全国では微増だね。
県での免許数
29年度 4,512
28年度 4,533
27年度 4,572
微減してるみたい。
新規免許が月に20社程度
だから、廃業がそれ以上
ってことか…。
厳しいよな。
勝手に頼りになるところかなと思ったけどどうなんだろ？お役所臭がした
いろいろ書きたいけどやっぱり2chだと限界ありますね～
隣だね。開業したらよろしくね！
経験もないお金もない でも頑張るぞー！
これからが思いやられるよ-_-b
九州の方々が大変な時に不純ながら特定創業支援事業？から補助金getのためにセミナーを受けることにしました。
ごめんなさい(;ﾟロﾟ)
おめでとう！待ってました！
いよいよ身分を明かすときが
来たのかな？(笑)
なんか書類の申請からやること山積みです
いろいろこれからも分からないことが増えてくるので
ご指導ご鞭撻の程よろしくお願い致します
先を越されました(笑)
おめでとうございます。
私も8月いっぱいでの退職を予定しております。
お互いに頑張りましょう。
いよいよですか。
みなさん、頑張りましょう！
公な質問事項はここに！
聞きにくいところは後日
私の検索ポイントを書きます
ので、検索してビンゴしましょう
早速、売買案件とかも頂いているのですがどっから手をつけていいのか分からんです！
んじゃ、FJR1300ASで探してみてね。その中のユーザーに僕がいます。
これまでの会話にいくつか出てきた事も書かれています。そしてDM頂ければ幸いです。
ここでなになにですか？とは聞かないでくださいね。その時は嘘を書きます。ツイッターのDMの方もイタズラらしいメッセージには返信しませんので悪しからず(笑)
いけね。ツイッターに僕がいます。と書き忘れました。
困った時には助け合いましょう。
個人事業だと、年末で申告は2月から3月、商工会に属していれば、記帳代行からの申告書までやってくれる。法人にはそんなサービスはないから、税理士を外注するのが普通。
毎日記帳すれば良いじゃん？って思うかもしれないけど、これが出来ないんだよな…。更に賃貸管理や契約金を口座に振り込んでもらうと仕訳が大変。
何とか6期目は黒字転換出来そうで一安心ですが、スタッフを複数名抱えてると、月の経費が半端無いのでやっぱり基盤が充分に出来てからがお勧めです。過去、うちの赤字は毎年1500万円の売上を誇ったエースがスランプで500万円もいかなかった事が大きい理由だったからね。
会社設立手続き中
宅地建物取引業新規申請前
ロゴ外注済
ポータルサイト 担当と相談中
少額短期保険？ なんかやらなきゃいけないみたいだけどなんのことやら
会計に関しては以前の自分やっていた会社は経理に任しちゃっていたけど先ずはミニマム経営ですからネットのクラウド会計から始めたいと思っております
良いですねぇ。同時に助成金や補助金も調べた方が良いですよ。
僕は創業時に雇用保険からの独立創業助成金を受けました。ネットである程度調べてから担当窓口で聞くと素直に理解できます。
もらえるものはもらいましょう！
やることはいろいろありますね
内装はいつになることやら
2ch見てきたよ。確かに反映されてなかったね。ツイッターへのメッセージありがとう。誰とは言わないけど。
今日で6期目が終了。お疲れ！自分。累積大赤字も2年で消えて良かった良かった…。
1さんも、1期目は黒字ですか？うちもそうだった。3期目までは順調そのものだったけど、僕みたいに慢心しないでね。いつものように謙虚で参りましょう！
明日から、定休日明けたら7期目のスタートですが、幸先良く不動産部門のスタッフが頑張り、計画予算終了です。（前祝いはしないよ(笑)）
9月は大型工事3件終了と同時に計画予算終了。工事部頑張った(笑)僕の担当だけど…
10月は大型分譲地の両手仲介で計画予算終了！
数ヶ月先までは読めた。これで仕入れた土地が売れれば、3月迄の計画予算も終了。
と言う夢を今から見てる(爆)
個人営業の方から色んな相続がらみから訴訟案件になり、売却が出来なくなり、
うちに任せるとのことでしたので、ほぼタダみたいな値段で３年間管理していました。
約３年掛かり、やっと売却になるという時に、家族の方が、部外者にペラペラと話すもんだから、
その知り合いの方の不動産業者という部外者が入ってきて、
弊社もレインズにある売却データーの一番高い近隣の価格に価格交渉分を上乗せして提示したのですが、
その部外者の業者が後出しジャイケンよろしく、直さないといけないところも無視し、
媒介契約が欲しいので、うちよりも、約150万円高い金額で売れると提示し、売主さんもそちらに動きました。
そんなこんなで、３日間、説得し、なんとか、弊社の方に戻ってきましたが、
信頼していた売主さんに裏切られかけたショックで、心に空虚感が漂っています。
不動産コンサルティングの勉強を始めようと思いましたが、
まだ、心の切り替えが出来ておらず、お葬式モードです。
1さん、お疲れ様です。そんなことも多々ありますよ。ドンマイ！
おじさん、今日は役員二人で昨年度の御礼参りに群馬へ行っておりました。今は横浜中華街がディナーの予定です。運転で疲れて、帰りたくない病発症寸前ですが…
明日からお盆休みまで駆け足で仕事が詰まってますので、追い込み前のひと休みってところです(笑)明日はトイレの便器を交換するんです…（俺不動産屋の社長なんだけど）
まる6年もこんな仕事をしてますと、水回りの交換は大抵自分で出来るようになります。さすがにユニットバスの据付けはメーカー直工事なんで、出来ませんが、解体、配管直しは特別な資格が不要なので、経験で出来るようになります。（自己保証なのでご注意を！）
暇に任せて、気分転換も兼ねてチャレンジしてみると、結構ハマりますよ(笑)
クサクサした気分を盛り上げるために、何か没頭できるものが必要だと思いますよ！
媒介の件お疲れ様です。
これが不動産業なんですよね(^_^;
私自身も今月いっぱいで退職しテナントを探さないといけなくなってきました。
でも法人1年目で黒字流石ですよね。
私も専任さん零細さんを目標にお客様目線で行きたいです。
今現在退職までの目標としてテナントを決めることです(^_^;
初心者さん、いよいよですね。
ここは1さんが作った心の拠ですから心配事や経験論が聞きたかったら、何でも1さんに訊ねてください。
僕は基本的に一人で何でもやった期間は半年ですし、20年以上のキャリアがありましたので、余り当てになりませんから(笑)
しかし…。今日はトイレ交換のみならず、キッチンの混合水栓まで交換するとは、さすがに熱中症寸前でした(泣)
零細さんお疲れ様です(^o^)
20年の経験は強みですね♪
トイレの交換や混合水洗の交換はご自分１人でやられてるのですか？
混合水洗はなんとかなりますがトイレまでは自分じゃ無理ですね(^_^;
本日仕事中に左官屋さんとの話しで退職のお話しから独立の話しになりました。
変なもので社長や親方の方々は独立に対して否定的な言葉は一切でませんが同僚や他の会社の従業員の方々は無理！との否定的な言葉しかでないのも面白いものです。
トイレは本職が後ろにいます(笑)
本来、手元なのですが気が付くとやってます。今回は床からのパイプの突き出しが少ないので、フランジは本職がやりました。
独立を肯定するのは、成功して欲しいからで、同僚達が否定的なのはうらやましいからです。家族が否定的だと不安だからだと思います。
僕の場合は、同僚達が肯定的で、成功したら移る！って、独立後に工事の仕事を盛んに回してきました。不動産の仕事は、知り合いの営業さんが、フリーランスとして持ち込みしてきて、多目の歩合を払いました。
人付き合いは大切です。
零細さんお疲れ様です。
本当に人付き合い大切ですね。
本日会社の役員の方との話しでオープン後連絡くれれば紹介するよとのお話しで涙です。
零細さんのバイクかなと思ったのですがDMの送り方が分からずフォローのみです(笑)
独立して同業者はライバルでもあるけど、仲間でもあります。最初は嫌がらせに近い事もされますが、時が解決します。真面目に取り組んでいれば、見てくれる人は必ずいますので、嫌なことがあっても、前を向けば良いのです。
DMはお気軽にどうぞ！おっはー！でもうっす！でも何でも良いですよ(笑)
『今、休みが盆と正月ぐらいしかなくて、毎日、走り回っているのと違うかな？？（笑）』
『俺もやり始めて3年ぐらいは休みがなかった』
『軽バン？（笑）懐かしいなぁ～そういえば、俺も毎日乗ってたな』
『あの時〇〇さんという先輩がいて、助けてもらったなぁ～』
結局、教えられたわけでもないのに、今の自分がやっていることは、先輩方が潜り抜けてきたことで、
あながち進路は間違っていなかったことはわかりました。
あとは、代表者の個人と会社である法人を切り離して考えられるように、
切り替えていかないといけないことがわかりました。
>>164
ここ数日、弊社倉庫（築古一戸建）の掃除や道具の整理をしたり、気分転換に左官屋さんをしていました。
水道管はつなぎ直したりはしていますが、便器の入れ替えはやったことがありません。
混合水栓もやっとことがないので、（蛇口はあり）色々と挑戦します。
もう少ししたら、軽バンを買って５０００ｋｍなので、自分でオイル交換をする予定です。
>>167
社長や親方の方々・・・自分たちがやってきた道であるし、人脈の大切さもわかっているからこれからも初心者宅建士さんを応援したい。
同僚や他の会社の従業員の方々・・・自分たちが越えれないことを知らない世界へ越えていって、うらやましい、面白くない（プライドが許さない）反対して、自分たちを肯定したい。
よくわかります。
あと、田舎の商工会とかで2代目、3代目の方からしても、
自分でやり始めて1代目のメンバーにやっかみをもつ人も出てきます。
商工会も癖のある方がいると当たりハズレもあった、めんどくさいです。
商工会に加入しているメンバーも、会社勤めをして、家業を継いでるのではなくて、
中学または高校を卒業してそのまま親の手伝いのまま社会を見ずに商工会メンバーになっている方は
視野が狭くて態度がデカい場合が多いです。
（金のネックレス、時計・ＶＩＰカーで儲かっているアピール等、気に入らないメンバーは排除等）
商工会のくだり、そこここ？ってくらい同じだね(笑)
軽バンは誰もが通る道だね。俺なんか通り過ぎてまた戻った口だもん(爆)普通車は職員が乗っけてくれるから、普段は125ccのバイクで充分！箱を付けてるから、工具や部品も入るし、都内とかだと大きい箱の付いた大型で現場へ駆け付けるから、時間も無駄にならない。
（税理士には立派な理由を付けて経費にしてるし、個人では別のバイク持ってるからね）
現場写真撮るのもバイクは機動力が高いから便利だよ。
>>172
お疲れ様です。
本日うさぎさんに宅建業の申請書を貰いに行ってきました♪
個人事業主としての申請ですので思ったより出す書類は少なく済みそうな感じです。
ただ問題が１つ
テナント家賃が高い(笑)
何故この場所でこんなに？ってな感じでビックリです(^_^;
県庁所在地の商業地の方が安いじゃん！！
ってな感じです。
交渉はしてみますが時間が掛かりそう。
ちなみに商工会議所にも寄ってお話しを聞いてきました。
入っても入らなくても良いと(笑)
ただ決算期の入会は多いから気をつけてね(笑)との事です。
http://www.cpa-tomonkai.jp/01concept/08waseda_suii.html
①慶應義塾 １５７名
②早稲田大 １１１名
③明治大学 ８４名
④中央大学 ７７名
⑤東京大学 ５０名
⑥京都大学 ４８名
⑦一橋大学 ３６名
⑧立命館大 ３１名
⑨神戸大学 ２９名
⑨専修大学 ２９名
商工会は無理して入らなくても大丈夫だと思います。
全日の年齢の近い若いメンバーの方々との人脈の方が多いに役に立ちます。（笑）
商工会は個人営業でしたら、確定申告で役に立つこともありますが、人間関係がややこしくて
途中でやめる方も多いです。
確定申告は会計ソフトを税理士さんから購入し、（税理士さんに紹介バックが入る？？）
記帳は自分でしてて、確定申告のみ税理士さんにやってもらうようにすると、
弊社の場合は確定申告費用のみで４８，０００円でできました。
月当たり４，０００円ですので、お安く出来ます。
毎年、会計ソフトを別途買わないといけませんが、ネットで買うよりは安く導入できています。
テナント家賃は高くても、周りにライバルが少ないところでやるのが良いですよ。
嫌がらせも潰し合いも少ないですから。
会社設立よりやはりこちらの申請の方が感慨深いですね
必要な書類があったので前の職場に行ってきました
めんどくさい客いたらまわすからって冗談で言われながら暖かく迎えてくれて嬉しかったなぁ
さて開業までの間、内装やってようやくこれからが勝負だな
経理関係ですが、申請とかすると、いろんな税理事務所から営業の葉書が来たりします。顧問料金月々いくらとか書かれてます。
僕は高校の同級生が、故郷を離れて独立して事務所を営んでいましたので、今から思うと破格でやってもらっていました。
賃貸の契約金を口座で管理、家賃管理を含め、売上が多くなると自分では出来なくなると思います。顧問料金が事業を営むランニングコストと思うか思わないかですが、僕は弱気ではなく、税理士に恥ずかしくない数字を作る！っていう覚悟で最初からお願いしました。
これからは、数字を自身で作らなきゃならないので、戦略と戦術にも力を入れてください。
レインズとかはいつ弄れるんだろ？
近隣同業の挨拶はする予定無し
うちの駅だけで俺の把握してるだけで40軒くらい
社長がいる店舗なんて一割もないだろうなぁ
営業前に物件の撮影はしたいんだけどなぁ
http://www.cpa-tomonkai.jp/01concept/08waseda_suii.html
①慶應義塾 １５７名
②早稲田大 １１１名
③明治大学 ８４名
④中央大学 ７７名
⑤東京大学 ５０名
⑥京都大学 ４８名
⑦一橋大学 ３６名
⑧立命館大 ３１名
⑨神戸大学 ２９名
⑨専修大学 ２９名
申請おめでとうございます(^ - ^)
これから忙しい日が始まりますね。
経理の方は自分で記帳程度はしますが（日商簿記の1級は挫折しました(^_^;
税理士さんにお願いしようと思ってます。
嫌らしい話し税理士さんの人脈も大切ですので(笑)
>>175
専任さんありがとうございます。
商工会議所の方は田舎と言うこともあり同年代の会員はほぼ、跡継ぎボンボンかもしれませんが、地産地消ではないですが地元業者のメンバーに下請け等のお願いをしたいとの考えもあります。
個人でも青色申告の方が銀行もお金を貸してくれやすいので、
会計ソフトを入れて記帳だけして、他は税理士さんに任せるのも良いですね。
弊社は弥生会計を使っています。確定申告だけ依頼していますが、
聞いたら何でも教えてくれるので、実質的な顧問です。（笑）
商工会・・・良いところもありますが、入ったら入ったで面倒くさいです。（笑）
開店は迫ってるぞ
レインズは免許が出て全日に加入してから多少タイムラグがあり、使えるようになります。
物件の写真を撮影するとか、開業準備のものは問題ないと思います。
同じ駅に40軒もあれば、色々ありそうですね。
【３年前にやっておいたら良かったと思ったことは・・・。】
・複合機など用にアース用のコンセント設置
（静電気が溜まり、動かなくなることが多いため）
・壁紙、ＣＦなどの余りを貰っておく
（汚れたり、破損した時などの修正用に）
↑
今更なことです。（笑）
挨拶廻りはしないよりはされた方がいいですが、
一度で効果があるかは難しいので、何度も足を運んで（遊びに行って）信頼してもらえると、
客付け依頼とか、連絡があったりします。
だましだまされる独特な世界なので、最初は難しいと思います。
開店おめでとうございます。
お近くなので、たぶん9月に入ったら事前連絡の上お邪魔しますよ(笑)
今、募集中の案件がたぶんお隣の地域にあるので、よろしくお願いします。（余り近くじゃないかものですが…）
話は変わり、創業時にやり残した事とか気付いた事と言えば、インパクトのある名刺が作れなかった事かな？6年経って、2回目のデザイン何だけど、地味でね…。来月新しいデザインに切り替えるけど、早くやれば良かったと思う。
アパート（土地・建物）以外に戸建（土地・建物）も共担に入れることになりましたが、
通るだけ、良かったです。
いつもは他人様の住宅ローンのアドバイザーをしているはずが、こんなに嬉しいものとは思いませんでした。（笑）
ローン通過おめでとうございますw
やっぱり自分のものは違うのですね
自分で物件を持つなんていつ出来るんだろぅ
アースの件、壁紙の件 ありがとうございます
早速 内装屋と打ち合わせたいと思います
今、ウサギさんから視察のお電話頂きました
いよいよだなっ！
是非、お会いしてお話伺いたいです
しかしまだ動いてないと具体的な疑問って浮かばないもんなんですね
お店は何軒か作ったり潰したりしてるのでまだまだ、得意ゾーンですが
本番になったらいろいろ困るんだろうなぁ
楽しみしか今のところないですね
いよいよ事務所調査ですね！(^_^)
もう、開店が近づいてきましたようで、おめでとうございます。
ちなみに〇王子？に叔父が住んでいます。
零細社長さんに近くて、羨ましいです。泣きつきたいです（笑）
月刊不動産（全日の会報誌）の新入会会員名簿を皿のような眼をしても見つからないでしょうね。（ーへー 3）
仲介手数料が入ってきても贅沢をせずに、コツコツと評価よりも安く（評価の５０％ぐらいで）、
物件を買ってきたのが利いたようで、ローンが通りました。
近隣にライバルがいない田舎故、通用するかもしてません。
大都会は経験がないので、何も言えません。（人酔いぐらいしか・・・）
宅建父さん
おめでとうございます。
私は現在店舗探しに翻弄中です。
不動産の立場でなく借り主として強くも言えず昔の価値観で言われるので有り得ない家賃を言ってこられます(笑)
少しでも早く皆さんに追い付ける用に行動していきたいです。
ってか専任さんみたくストックを積み重ねいきなきゃですね。
うち、事務所調査から免許まで１ヶ月かかったぞ？C県めぇ～！(怒)
1さんは堅実だね。収益の基盤確保ですか？素直にうらやましい。僕は無理だな(笑)個人の住宅ローンの残債が二千万あるし…。追担にならない(泣)
初心者さんはテナントで難航してますか？立地は大事ですよぉ。最低でも歩道が有ることと、駅から住宅街への道程にあることが最低限ですかね。
うちの地区に、短期で潰れるお店がありました。実はうち、その近所なのですが、駅への道程上にあるので、立ち止まってウィンドウを見てくれるお客さんが結構います。短期で潰れるお店は立ち止まるスペースと、駅への道程上に無かった事が原因だと考えてます。
お店が決まったら連絡ください！
父さん、いい名前にしたね！親しみやすいので、是非入りやすいお店作りにしてください。
うちは、三面あるウィンドウのうち、一つが物件掲示に使い、真ん中は入口と短期のお知らせ、一番でかいところは、何にも貼ってません。何をしているか、スケルトンにしてます。
思い起こせば6年前、前の会社から独立しようとした時に、やはりテナントで悩みました。駅前駅近くは賃料が想定の倍！住宅ローンを抱える身としては、資金的に3ヶ月で底をつく感じで、自宅近くの9坪程の小さな元ブティック跡を希望近くの賃料で借りられました。
（実は今のお店の真正面なのね）
借りたのはいいけど、免許がおりるまで何しよ？の状態…。で、ホームページを自分で作り、昔のお客さんに挨拶状を作りをやってました。
幸い元の部下が毎日入れ替わりで遊びに来るので、暇潰しにはなりました。が、免許前で仕事は出来ない。（以降前に書いたので割愛）
泣いた事もあったけど、友達の会社の輪転機でチラシを作り、朝６時から夜は８時まで、たくさん撒いたね。とにかく、ここで不動産屋を始めたよ！って宣伝したかった。
コーヒー屋さんが、お店で美味しいコーヒーが出せる機械を売り込みに来た。お金が無いけど、営業さんに負けた(笑)そしたらコーヒー目当てと言いつつも来店される知合いが増えた。結果的に仕事を回してもらえた(爆)
ネット対策として、アットホーム、ホームズ、地域ポータル、自社サイトをやったけど、ほとんど効果が無かった。で、自社サイトは会社案内だけにした。（アクセス数が泣きたい数字だったから、今は違うけどね）
次にフルコミ営業を雇った。固定費が掛からないけど、歩合と広告料とのバランスで悩んだ。結果的に社員として雇い入れに切り替えた。（５人採用して３人辞めた）
そしたら１年後に、倍の店舗の大きさで、倍の賃料だけど、目の前の店舗が廃業で空いたんだよ！しかも！お客さんの駐車場が３台も取れる！即借りたね。（変更登記だのいろいろ掛かったけど）
でもね、本音を言うと一人でも三千万の売り上げがあったの、今は６人で一億ちょっと、何だかなぁと思うのでした。
大都市でしたら、掘り出し物件もある程度値段がするので、買いにくいですが、
田舎でしたら、いくらでもいいから買ってほしいとかいう話はたくさんあります。
日頃から都市計画図を応接スペースに貼り、都市計画を覚えて置き、
不意に土地の話が来た時に、大きな幹線道路に接する土地になる場合とか、
一般の方はあまりわかりませんので、そのようなときは、現状は売りにくい土地であるとか、
多少、ケチを付けます。
・低層で壁面後退がある、セットバックが必要で建てにくい
・１３ｍｍのため、水道管入替工事が必要である。
・日当たりが悪い。
・道幅の兼ね合いで解体工事費用が掛かる等。
安くていいなら、仲介手数料なし、登記費用持ちで買い取ります！と言えば、
大体の方が喰いついてきます。その場合も、計画道路が近くに通るとかいう話はしません。通らないとも言いません。（笑）
評価が５００万円の土地でも２５０万円で買えたとしたら、もし1000万円で売ることができたら、約700万円ぐらいの利益になります。
または２５０万円の出費で５００万円の担保になったり、上手く使えば、大変役に立ちます。
家賃交渉、大変ですが、頑張ってください。( ｀ー´)ノ
第一弾として小さなアパートです。
次へと繋げていきたいですが、
何事も経験ゆえの選択です。
>>193
コーヒーがきっかけだったのですね。
他にも体験談、参考になりました。
うちの事務所も駅からの通り道にあるので、覗いたりしてくれる方はおられるのですが、
車が入ってきにくい立地（車は行き止まりの途中）故、歩行者通路で駅から歩いている方以外の、車の方の集客（知名度）に弱いです。
幹線道路（国道）沿い（自社物件）に移ろうかと考えているのですが・・・。
立地は難しいです。
１６日から仕事が始まったんだけど、緊急工事を頼まれて見積に行ったり、予定にない雑用で小工事を頼まれたり、昨日は大昔のお客さんがわざわざ訪ねて来てくれたりとある意味大忙しの日々…。
売買でこんなこともあるので、ちょっと知っておいてね。
遠方のお客さんの売買契約で、重要事項は客付けが行い、郵便で契約書が売主に渡され、売主指定の司法書士が残金と移転書類を持って決済に望む。
売主と買主は直接会うことなく取引を終了することもある。
会うのに旅費が掛かるからね…。
持ち回りかつ司法書士の決済ですか？
買いも売りも同じ司法書士ならいいですが、
売だけだと司法書士も貰えて2万ぐらいなので、他にも頂いたのですかね？？
実は、〇が司法書士です。(-_-;)（身元バレするので親類としておきましょう）→補助者経験あり（笑）
実は、他の話ですが、
世田谷区成城2丁目の築20年ぐらいの約70㎡のマンション（4階建ての3階部分）でしたら、
どのくらいのお値段（相場）でしょうか？駅から5分ぐらいらしいです
敷地権なしの区分の売買です。
知り合いから頼まれています。(; ･`д･´)
司法書士は売主指定なので…。と言うのが社有地の場合は多いよね。また、売も買いも別の司法書士同士でやるときもありますよ。
C県なので都内西部は範囲外です(泣)
前にも書いた事があるけど、うちは城東エリアまでです。データはレインズとアットホームでしか取れないですね。すいません
さてと、夜のパトロールも無事に帰ってこれたので、おじさんは寝まーす！
破産経験もあるので賃貸に比べて売買は特にいろんなケースがあるのはわかっているつもりですが
自分もこれから知識も経験も積み重ねて百戦錬磨と渡り合っていかないとね
壁にぶち当たっても熱意と知識と行動力！先輩方、今後ともよろしくお願い致します
初心者さんも一緒に頑張りましょう！
本日なかなかの物件が見つかりました♪
大家さんもいい感じで良いかもと考えてるのですが帰り間際、地元不動産会社の名前がチラリと出てきました。
その不動産会社さんとは媒介契約とかの契約まではしてないらしいのですが
聞かなかった事にして直接契約も出来そうですが、（大家さんもこっちで見つけた店子さんって事にしとけばいいしとは言って頂けてますが）
これからお世話になる町で抜き行為に準じた感じもするので地元不動産会社に挨拶がてら間に入ってもらって仲介手数料を払った方がいいのかな？
とも考えております。
家賃も家賃ですのでそんなに高くはない手数料です。
この場合先輩方はどうされますか？
父さん、経験の積み重ねです。
齢52、四半世紀以上この世界にいるものですから…。逆に最近の方がわかんないし(笑)
初心者さん、僕の経験と同じです。
全く一緒でした(笑)どーして？
僕の場合は、大家さんが付き合いを重視して、話し合いをしていくうちに仲介を入れましょうとなりました。
仕事的にどうか？
その仲介会社は間もなく潰れました(泣)
僕は今の事務所は、不動産業者の看板はありましたが、大家さんを知ってましたので、直接契約しました。
これから仲介業者となるのに、自分は仲介手数料を払いたくないのかとの批判が出てきそうですが、
無用な気遣いは不要ですし、少しでも費用削減にどうでしょうか？？
自動更新の旨（更新料は不要）を入れてもらうか、ご自分で作成されたらいいと思います。
駐車場もできたら2台分ぐらいお近くで借りれたら借りた方がいいです。
地域の方はよく見ていらっしゃいますので、路上駐車等して商売をすると、悪い噂を広められたりします。
初心者宅建士さん！もう一つありました。
今は個人営業で、将来に法人成り（個人営業免許→法人免許）にするときに
もう一度、事務所の使用権原の書類を出す必要があり、仲介業者を間に入れる場合、
契約まき直しで、1ヶ月分をもう一度、払う必要が出てくるため、
大家さんとの直接のコネクションを大切になされた方がいいです。
城東エリアでしたか・・・。
これも地元の大家さん経由の話なので、商圏外ですが（笑）
ニュータウンにお住いの方々は財閥系などの大手さんに行きますが
地元の方は、地元の方が騙されないということを知ってますので、
こういう他府県の話がよくあります。
ではＣ県の物件を預けて頂けたら、ぜひ、客付けお願い致します。(￣▽￣)Ｙ
修行に行かれたのは賃貸屋さんですか？
大都市の場合はわかりませんが、
これまでもご商売をされていたそうですので、
誠実に対応されましたら、大丈夫だと思います。
ショーウインドウに【ニコニコマークや笑顔のオジサンの似顔絵】を貼ったりして、
親近感を持って頂く等（特に女性に）、都会の多店舗と差別化していかれるのもいいかもしれません。
【道案内大歓迎！！】のキャッチコピーも効くと思います。
弊社の場合もよく、『○○ホールに行きたいんだけど、・・。』と聞かれるときもあります。
口頭で説明をしても良いですが、せっかくなので、
ゼンリンのＤＶＤで弊社から目的地の○○ホール迄入るように住宅地図を印刷し、端に【株式会社〇〇】と弊社名を表示して渡します。
アドバイス、ありがとうございます
親近感や数レス前にもあった信頼からくる安心感、大事にしていきたいと思います
僕のいた賃貸も大都会だったのですがお店にたくさん、大人の迷子が道を尋ねにやってきました
不動産屋さんというのはそういう部分では信頼があるのですね～
色々な工夫をして地域にも溶け込んでいきたいと思います
専任外して貰えない(ﾟДﾟ)
130平米って事務所として利用の場合用途変更必要でしたでしょうか？
免許申請には建物謄本は付けないから（賃貸契約書だけ）謄本上の用途は関係ないよ。
謄本表題部を倉庫からの用途変更だと、建築確認で用途変更申請をやらなきゃならないけど、検査済が無い場合はとっても時間が掛かるのと、費用半端ない。（構造確認が必要なのよ）
選任が外れないのは、前向きに考えてさ。仲介料を払って、その会社の子分的に親しくなれば、何かしらのメリットが有るかもよ。（僕の場合は専任の会社潰れたけど…いくつかその会社の管理物件を継げた）
話は変わり、本日暑いけど午前中に東京は東雲まで行って来まーす！半分仕事、半分は遊びだけどね(笑)
詳しくありがとうございます<(_ _)>
専任は今の会社が退職後も外さないと本社から(ﾟДﾟ)
退職したら外すだろ普通｡ﾟ(ﾟ´Д｀ﾟ)ﾟ｡
でもコレはどうにかなりそうになりました。
ありがとうございます。
あと何故か県規則で宅建業申請に登記簿謄本を添付ってなってるんです。
ちょっと協会の方に問い合わしてみます。
県に問い合わせかな？
県によりけりなのかな？
今確認したけどC県では不要だね。
そうなんですね。
全日から頂いた申請書類一式の必要書類に記載されてましたので(^_^;
もう一度確認してから店舗を借りたいと思います。
専任の件は大変ですね
僕はやめた後に開業に必要な書類があったので急に取りに行ったらすごい手間だったのにすぐ出してもらえました
仲間じゃないの 当たり前じゃんって言われて泣きそうになったよ
因みに僕の物件はニ十年程、口約束で借りている物件
東京はダウンロードの資料に持ち主の名前を書いただけで受理された 契約書もそもそも存在しないんだけど聞かれもしなかった
あえて食い付いてみようかな(笑)
専有が130平米だとぉ～？
そんなに広いところで一人？
うちなんか、70平米で6人！
どんだけ～(爆)
あ！
占有は130平米ではないです(笑)
元は130平米の倉庫を幾つかに分けて店舗にしてる感じですね。
実際私が借りようとしてる店舗は30平米ちょいかな？
倉庫から店舗に改築し用途変更まで行っているのか登記されてないだけなのか不明です(^_^;
あれ？
もしかして事務所の登記簿謄本って法人としての謄本ってことかな？
でも賃貸契約書または使用承諾書のコピーと書いてある？
あれ？
俺の勘違いかも(;ﾟロﾟ)
月曜確認してまいります_(._.)_
やっぱり事務所の建物登記簿謄本って書いてある（新規のみ
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