【月極】駐車場総合スレ7台目【時間貸】

**名無し不動さん** · 2019/11/29(金) 10:55:00.24

過去スレ
駐車場総合スレ　http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1049029869/
【月極】駐車場総合スレ２台目【時間貸】　http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/estate/1149600863/
【月極】駐車場総合スレ3台目【時間貸】　http://yuzuru.2ch.net/test/read.cgi/estate/1235784436/
【月極】駐車場総合スレ4台目【時間貸】　http://engawa.2ch.net/test/read.cgi/estate/1303041101/
【月極】駐車場総合スレ5台目【時間貸】　http://hayabusa6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1384256688/
【月極】駐車場総合スレ6台目【時間貸】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1488979024/

**名無し不動さん** · 2019/11/29(金) 13:18:56.91

>>1乙満車御礼

**名無し不動さん** · 2019/11/29(金) 14:38:58.55

年収予想サイト（2019年・最新版）
この年収予想で350万円以下は池沼レベル
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**名無し不動さん** · 2019/11/29(金) 15:47:14.31

akippa始めたら速攻でタイムズのbからDMが届いた
タイムズのbってどんな感じ？

akippaは7割型埋まっているけど、手取りが50％で消費税分が折半で引かれるから、募集金額の半額以下になるのが少し残念
ちなみに1日貸しで2000円です

**名無し不動さん** · 2019/11/29(金) 16:44:27.97

拝島駅前の土地売ってたから帰って価格調べたら
１億越えてた

**名無し不動さん** · 2019/11/29(金) 17:02:21.44

>>5

何坪か知らんけど返済プラン聞きたい……

**名無し不動さん** · 2019/11/30(土) 11:55:55.56

不人気な手前道路側に自分の古車（買い取りゼロで車検残1年あるからたまに乗ろうか車）を置いてたんだが、やっぱり乗らないなと処分したらすぐに契約がきた
汚れた古い車ある所もやっぱ敬遠されるのか

**名無し不動さん** · 2019/11/30(土) 20:39:55.44

それ置き逃げ（ゴミ）と間違われてたんじゃ？

**名無し不動さん** · 2019/12/02(月) 17:59:58.82

駐車場の敷地の一歩外でネコに餌付けしている人間がいる
現状取り締まる条例はないらしい
どうしたらいいのやら

**名無し不動さん** · 2019/12/02(月) 21:26:18.49

ホウ酸団子置こう

**名無し不動さん** · 2019/12/03(火) 00:24:12.80

前スレより引用させていただいた

めちゃくちゃザックリ言うと、
最大料金 × 1.5 × 30日が月の売上目安
最大料金が1500円だとしたら、月の売上は67500円
そこからコインパ屋が初期投資代と経費、儲け分を引く
台数にもよるが、4～5台ならば月額25000円～30000円くらい
残った40000円前後がオーナーに支払われる駐車場代

繁華街に近くて夜でもガンガン入って回転率が良い所だとこの計算通りでは無いし、逆に住宅街とかに入り過ぎていて
近隣の工事現場の人が朝から番まで停めっぱなしの所だと1日で最大料金しか稼げない所もあったりする

あと、車室は月極よりも広く、2.5m×5mと、精算機のスペースが必要
月極で4台ならば、よっぽど奥行きあって幅も無い限り、3台が限度

↑の場合ってもちろん都会のケースですよね？

**名無し不動さん** · 2019/12/03(火) 02:14:21.78

自分が複数の関係者から聞いた話だと
都会の駅近等の好立地ならコインパーキングにすれば
月極駐車場代金の2、3倍は売上げると言われた

しかしながら駅から遠い田舎の住宅地あたりだと月極駐車場代が限度かそれ以下とか
コインパーキング会社が一括で借り上げしても設備投資や諸経費引くと
これでは土地オーナーには場所代を出せないとのことで契約に至らずだった

ちなみに、精算機、看板等の機材買取で完全個人経営の場合
複数の会社からとったコインパーキングの見積りだと
仮に6車室分として、精算機本体価格は買取で１機50万円位
駐車場の看板（電光+通常）と電気工事費用が＋70万円位
さらにロック板（車番検知カメラ）を6車室分入れると工事費込みで＋70から80万円
初期投資分総額200万円位とのことだった

これを仮に3年（36ケ月）で割ると月6車室で5.5万円以上、
5年（60ケ月）で割ると月6車室3.3万円以上の売り上げがないと投資分回収できず赤字
さらにこれに固定資産税と電気代（月々約3000円）がかかるがさてどうする

**名無し不動さん** · 2019/12/03(火) 03:34:54.84

ざっくり試算で月5万以上の売り上げないと時間貸しは儲からないて感じですかー

田舎は月極
都会は時間貸してことになりますね

**名無し不動さん** · 2019/12/03(火) 06:13:49.12

一日上限2500円設定でも工事業者などで埋まるので
儲かるだろうな

**名無し不動さん** · 2019/12/03(火) 06:58:55.16

>>13
全然ならないよ

**名無し不動さん** · 2019/12/03(火) 08:23:20.85

>>11
引用元を書いたものです

このケースは都内の駅から少し離れた場所を想定して書いています
同じ都内でも駅目の前とかだと上限無しとかになるので、この通りにはなりません
地方でも基本的な考え方は同じです
都心の一等地でも地方でも、精算機やフラップ板の設置費用に差はありませんからね

車室に関しては、都心で立地条件が良ければ軽専用とかでも提案が出来るので、2.5×5mが絶対とはなりません
ただ、車室の前面は5mの空地を取りたいとかあるので、月極よりも台数を取れない事には変わりがないです

**名無し不動さん** · 2019/12/03(火) 08:38:37.35

こういう>>10みたいなのをドヤっと出すヒトって・・・

**名無し不動さん** · 2019/12/03(火) 11:46:31.88

バイク駐輪場って儲けになるのかな
車のおけないデッドスペースの活用になるのかな

16 · 2019/12/03(火) 12:47:33.36

>>12
2～3倍の売上になる場所は都心でもかなりの立地条件だと思います
分かりやすく例えると、アパートと店舗の家賃みたいな感じです
アパートの場合、駅が目の前でも徒歩5分の住宅街でも、構造と間取りが一緒であれば家賃が2倍とか3倍の開きが出ることはありません
でも店舗であれば、人通りの多い駅前と住宅街の中では天地の開きが出来ますよね？

初期投資の計算は仰る通りです
収支計算をする際に、2年、5年、10年くらいでどの程度回収出来るかを見ます
例えば、「3年後にはアパート建てようと思っているんだよね」とか言う話を聞いてしまったら、10年は借りれないと判断し、家賃を安く提示したりします
10年借りれて黒字の場所で下手に借りて2年で契約解除されてしまうと業者としては赤字なので、結構シビアに計算をします

固定資産税は土地のオーナー持ちなので基本的には関係有りませんが、オーナーとしては固定資産税くらいは駐車場収入で賄いたいと思っているでしょうから、一応は計算してオーナーが損するようであればその旨をちゃんと伝えます
オーナーもそのへんは分かっているでしょうけど、貸しても損する内容だと契約後に賃料交渉されたり解約されたりしますからね

16 · 2019/12/03(火) 12:54:55.60

>>13
月5万以上あればまともな提案になると思いますけど、要は幾らで貸してもらえるかなので、一概に5万切ったら駄目とも言えないですよ
月極相場が2万のエリアだとしても、借り手がいなかったり短期のうちに解約されて常時空車ありだったとしたら、安くても良いから常に満車で借りてくれるコインパーキングを選択すると言うオーナーさんもいます
加えて、メンテナンスやクレーム対応も業者がやるので、特に遠隔地の土地の場合は月極相場を大幅に下回っても契約に至るケースは多々あります

>>14
工事業者が借りてくれるのは有り難いですが、近隣でやってる大規模な建築が終わってしまえば需要が落ち込むので、いきなり赤字転落も有りえますよ

**名無し不動さん** · 2019/12/03(火) 17:51:57.80

個人宅のエアコンやらガスやらひっきりなしだよ
コンプラで路上はまったく不可だからね

**名無し不動さん** · 2019/12/03(火) 18:17:14.83

>>18
どういう場所でどんなバイクを想定してるか分からんが
高級バイクはハンドルロックしてても盗まれたりしてトラブルの元になるよ。
トランクルーム的なところでコンクリートの地面に自分でフック付けて
地球ロックできるようにしているバイク乗りも知ってるが
地主目線だとトランクルームにバイクを停められると
火事でも基本的に保険が下りないんだよね。

**名無し不動さん** · 2019/12/06(金) 00:34:55.69

>>17
まそりぁいけないことだけど
>>10の気持ちもよくわかるよ

**名無し不動さん** · 2019/12/06(金) 07:09:12.76

自分で拾って飼わないくせに餌付けだけしてる奴って
「敷地外だから関係ないでしょ！猫に死ねっていうの！人でなし！」
とか言ってきそうだもんな

**名無し不動さん** · 2019/12/06(金) 08:15:20.57

いや>10だと立派な法律違反な加害者になってしまう
迷惑行為の被害者のままで何とかする方法を考えないと

**名無し不動さん** · 2019/12/06(金) 08:36:32.23

猫が集まるようになってボンネットが傷だらけで解約者続出、敬遠されて契約来ずじゃ笑えないわ

**名無し不動さん** · 2019/12/06(金) 10:15:36.15

猫で傷だらけのボンネットなんて紙製？

**名無し不動さん** · 2019/12/06(金) 15:39:06.82

>>24
3年4年生き抜くのも大変な、過酷な野良生活のぬこを増やすなんて酷いよな
ちゃんと下僕を見つけて差し上げろと

>>27
屋根に登ろうとして滑ってあがくとボンネットのクリアが傷たらけになるで
ミニバンとか危ない

**名無し不動さん** · 2019/12/07(土) 11:06:29.43

>>27
色によって塗膜の強度に差があるけどメタリック系は概して擦れに弱いと言われている

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 12:46:49.13

都内のマンションに引っ越すんだが、
駐車場80台分あり、30台ぐらい空いてる

どこを借りるのが良いだろう。

建物にちかいところからうまっていってる。

端っこは空いてるから端っこはぶつけられなくていいけど、
バックで15台分ぐらい進入していく感じ。

あとゴミ捨て場建物の真横があいてる

どこがいい？

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 12:48:55.38

いままで15年ぐらい1戸建てなので、月極駐車場にいれるの久しぶり。
隣のドアパンチと車上荒らしが怖い（車は中古のボロだけど将来的に買い換えるかも）

どこがいいかな。
幅が白線中央→白線中央まで240cmしかなかったよ。奥行きは400cｍだけど、ケツが出てもうしろは芝生なのでOK

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 13:33:16.92

>>31
軽自動車用？
奥行き短すぎないか？

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 14:18:58.14

>>32
なんていう先端のラインから、後輪をあてる車止め的につかえる段差までが400cmでした。

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 14:36:48.46

駐車場の区画の画像です。
ttps://i.imgur.com/uD9ehGK_d.jpg?maxwidth=640&shape=thumb&fidelity=medium

みなさんは、「空き」となっているところのうち、どこを借りますか？

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 14:43:25.15

水色の建物と書いてあるところの赤点がエレベーターの位置です。
当方のみ車を利用します。土日しか車を使わない予定です。運転歴は20年くらいで、車は生涯走行距離20万キロぐらいのっています。
奥はぶつけられにくくていいかなとおもったのですが、後進で通路をすすんでいくのは面倒かとおもったり。

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 14:52:06.58

>>33
幅が白線内側240cmはコインパーキングだとしても結構広いほうだよ
（白線の内側で測ると220cmなんてコインパーキングも普通にあります）
輪止めまでの奥行き400cmは標準的な奥行き
アルファードであっても枠内に収まりますよ

>>34
建物の出入り口とか、普段どちらの道路から出入りするかとかが分からないから、何とも言えないけど、
俺だったらば隣に車の居ない端を借りると思うよ
78とかかな？

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 16:21:45.96

どんなゴミ捨て場か分からんけどカラスが
車にとまったりしたらと考えるとその近辺は
避ける。建物に近い方が悪天候や荷物の多い
時に楽なのは間違いない。ただし自分なら
長距離バックを避ける方を優先する。

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 16:38:23.02

10か24なら前進入庫出庫できるんじゃない？
わざわざ両隣借りるやつもいないだろうし

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 18:31:02.84

下側の通路は片側一車線でトラックがおおく見通しがわるいので、上側から出入りする事が多くなりそうです。

>>36
78は盲点でした。でも建物のL字内側に外廊下がありまして駐車場を見渡せますが、78付近は廊下から車が見えないのが心配かも。

>>37
1や、12か26は無しってかんじですかね、やはり。

>>38
10か24だと、24のほうが北向きになるからダッシュボードへの直射日光が減りますかね。
あと20戸ぐらい部屋が空いてるので、今後車が最大で20台増えていくかもしれませんが。両脇うめられるかどうかは運しだいですよね。

なやみます。。。

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 19:01:02.31

>>39
ちなみにだけど、絶対にぶつけられたくない車に乗っているので、その中で選ぶならば俺ならば12とか40借りるかもです
左側の壁目いっぱいにつければ隣との距離稼げるのと、その空き具合を見る限りでは25、26とかは当分埋まらなそうなので、その車室を使って切り返せば停めやすそうなので
もしも全てが埋まったとしても長い距離バックになるけど、愛車の安全考えたら構わないかな？

埋まっているところ含めて好きな所選んでいいならば71ですね

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 20:23:54.23

78の一択だな
何を好き好んで奥に行く？
あと南向きならヘッドライトが5年で曇るよ

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 20:33:16.88

>>39
なんで自分が他車ドアでやられる被害者限定なんだろ？
こういうのは相身互いだからその優先順位は低くていいと思うよ。

34 · 2019/12/10(火) 21:35:33.45

いろんな人の意見が聞けて参考になります。

78は入庫出庫の観点でベストな位置ですね。ただ、自分は上の出口から出て自転車通勤するとおもうので、車に異常があったとしてもそれに気がつくことができないという理由が難点です。
1～71までのエリアなら、毎朝外廊下から車を見渡すことになるかとおもいます。

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 23:30:46.79

>>42
そう思ってるやつが大半だから停めたくないんだろ
こちらからぶつけるわけない

これぶっちゃけスレ違いだが車板でやったら面白いかも

**名無し不動さん** · 2019/12/10(火) 23:42:56.12

36と40を書いたモノだけど、ぶっちゃけスレチとまでは言わないけど、そろそろ好きに決めてくれとは思う
俺だったらどうするかな～って考えるのは結構楽しかったですよ

正解なんてあって無いようなもんです

**名無し不動さん** · 2019/12/11(水) 13:57:03.24

12か26だな、もしくはその隣
当分の間周りは埋まらなさそうであれば、周囲の車室使って切り返して駐車できるので、かなりいいかもよ

**名無し不動さん** · 2019/12/11(水) 19:04:23.43

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**名無し不動さん** · 2019/12/12(木) 08:13:59.84

うちは固定が中心、空きの部分は時間貸し
ほぼ満杯いだね

34 · 2019/12/12(木) 10:23:46.59

あれから2度深夜に駐車場を見に行きましたら新たな発見がありました。

ttps://i.imgur.com/bRj1A4b.jpg

緑のラインのところに幅70cmくらいの植え込みがありましたので、植え込みのとなりならドアパンチの確率は半分と考えました。

78は道路に向かって下り坂なのでかなり車が傾くようです。
76はほぼ水平で、となりが非賃貸と書いてあるのはボイラー室への上り階段3段と扉があり、常にスペースが確保される点が良いです。

バック駐車をすることなく、将来的にもドアパンチ確率が半分となると、19と20、33と34の間の植え込みに面した場所がいいと考え、隣接する車種を調べました。21はSUV、18は軽、35はコンパクトカーでしたので、19にしました。

ありがとうございました。

**名無し不動さん** · 2019/12/12(木) 20:48:18.65

まあ露天の駐車場だと大して変わらないけど
自分だったら真夏に日陰になる所で
風当たりの弱そうな所で隣がいない所を選ぶな
上記のは場合は建物の出入口に近くて
日陰で風が当たらない所は埋まってるから
23番あたりで妥協するかな

家の前の駐車場の監視カメラで出入り見てると
乗ってる車で運転の下手上手いがある気がする
軽乗用車は実は何度も切り返してたりするし枠内に
ちゃんと止められないとか1BOXや昔のクロカンは
実は見切りが良くて一発で決めるとか
営業車や商用車は流石に慣れてて一番すごいのが
JAFのレッカー車で２ｔサイズなのに一番難しい車室に
一発で停めてた

**名無し不動さん** · 2019/12/15(日) 18:04:05.31

自分は23区内KO線急行停車駅徒歩5分のところで5台コインパやろうとして
各社に合い見積を出したら2万@から8万@まで幅広過ぎて戸惑ってます
最大手のT社は4万M社は7万とか、、、いったいどうなってんでしょうか？
なんすかカラクリとかありますか？センパイ

**名無し不動さん** · 2019/12/16(月) 08:06:09.16

世の中値段なんてあってないもんだろ。
100円でもイランと言う人間も居れば、100万でも欲しいと言う人間まで様々。

**名無し不動さん** · 2019/12/16(月) 09:28:28.18

>>51
計画地見ていないからあくまで経験での話になるけど、仮に桜上水、千歳烏山、つつじが丘あたりとして、
徒歩5分で5台だとしたら、2万円は安すぎ、8万円は逆に高すぎて月の売上の賃料だと思うよ
各社査定の仕方は様々だし、色んな思惑があるから査定額に差がつくのは不思議ではないけど、4倍の開きは珍しいね

考えられることは、赤字でも宣伝効果がある場所だとか、>>51が結構な地主さんで今後の付き合いも重視しているとか、
建築会社系だといずれ何かを建てる時に声が掛かることを期待しているとか、そもそもの売上予測が甘いなんかの
理由で高くなる事はあります

安い理由で考えられるのは、歩道の切り下げとか事業開始に伴う障害があるとか、>>51からの聞き取りで短期間しか
借りれないと判断したとか、周辺に自社駐車場が多すぎてこれ以上増やしたら共食いになるから無理をしたくないとかで、
断らせる前提で万が一取れたらラッキーくらいの気持ちで安く査定している可能性もありますね

まぁ、2万の所に「他社で8万の所あるからそれに合わせてくれ」と言っても無理だと思うので、駄目元で何故そんなに
安いのか聞いてみたらどうですか？
（高い所に聞くのは他社の手の内明かす事になるし、将来値下げ交渉する時の材料にもなりかねないのでオススメしません）

**名無し不動さん** · 2019/12/16(月) 09:29:25.43

>>53
書き間違えがあったので修正

「8万円は逆に高すぎて月の売上の以上の賃料だと思うよ」

です

**名無し不動さん** · 2019/12/16(月) 21:33:54.98

>>53
ご丁寧なご指南ありがとうございます

特急停車駅でした
M大前す
でもランドマークとして目立つ場所でもないんだけど
近いだけが取り柄かな　他に地所ありませんけど

そうなんだよね
でも2万のところは近くでコインパやっていて収益あがらないですぅ
と言ってるわりにはそこは見てきたけど結構駅から遠い(笑

8万のとこは近隣5か所のコインパ調べたら
常時満車で最大料金行ってるのでとても有望です！
だって！
それがマジならありがたいんですけど
契約後数カ月で値下げなんてあるのかしらん

**名無し不動さん** · 2019/12/16(月) 22:10:09.50

>>55
「借地っちまえばこっちのもんよ！」

**名無し不動さん** · 2019/12/17(火) 12:13:02.96

駐車場総合ス

53 · 2019/12/17(火) 12:55:51.96

>>55
ぶっちゃけ、蓋を開けてみないと予想した通りの収益出るか分からない部分あるので、高い所と安い所、どっちが正しいかは分からないです
どちらも両極端ですけどねw
道路からの視認性や車の停めやすさ、周辺での工事有無や周辺他社の収容台数と料金設定なんかでもかなり変わってきます

契約後数ヶ月で値下げ交渉はありますよ（うちはそれしないですけど）
実際、数社競合で大手がかなり強気の金額で契約取って、半年後に値下げ交渉してきたから地主が気分を害し、2番手の金額を出していた
ウチに乗り換えたなんて例は結構ありますよ

基本的に高く借りてくれる所と契約すれば良いと思いますが、解約条件とかはしっかり確認して契約をしましょう
いつでも解約（料金見直し）出来るって条件は一見すると魅力的ですが、同じ事は業者側にも言えますので、
万が一短期間で賃料交渉された時にリスク無く契約解消出来るかの確認と、他社の見積もりは捨てずに残しておきましょう

**名無し不動さん** · 2019/12/17(火) 18:34:05.99

交通調査のふりしてライバル駐車場のそばにイス置いて1日カウントすれば実態がわかるぞｗ

**名無し不動さん** · 2019/12/17(火) 19:09:00.70

椅子を置かなくても1時間置きとかでどの車室にどのナンバーの車が停まっているかをメモして回れば
近隣の駐車場がその日幾ら稼いだのかを計算することが出来るよ
実際そうやって調査している業者も結構ある

でも、売上なんて日によって違うから、数日のサンプル取った所で参考にしかならないんだよね
5万の売上があると見込んで出店してみたら、うちがオープンしたせいでバランスが崩壊して供給過多になり、
近隣値下げ→うちも連鎖して値下げ、見込んでいた売上より大幅に下回るなんて事もあるよw

**名無し不動さん** · 2019/12/17(火) 19:25:12.43

きびしいのねん

**名無し不動さん** · 2019/12/17(火) 23:06:20.92

近所のコインパ、盛況だからか夜間料金が先月400円→500円に値上げされたが、値上げされても満車が続いてる。

そこから程近い所は夜間300円なのに、毎日空車。
どちらも同じ管理会社。
なんだかなぁ

**名無し不動さん** · 2019/12/18(水) 00:57:52.72

センパイ方　あざーす！
見積揃いました　2万、4万、6万、6万、7万の5社です
高いとこは結構調べたデータ提示してきました
でも2か月後に契約解約？値下げ見直し出来る条項あるんすよね
でね、アスファルト地主側でやればもっといけます！ってとこあるけど
これってさ、仮に高値のとこでやってみて、値下げ見直しっていってきたら
機材だけ撤去させてアスファルトそのままで別会社で新規契約すれば
初期投資が少し抑えられるので仮に値下げ行ってきたら
別会社に乗り替えるときの条件良くならないすか？
どうすかねセンパイ

**名無し不動さん** · 2019/12/18(水) 07:24:37.83

何この夢見る夢子ちゃん

**53=60** · 2019/12/18(水) 09:52:03.33

>>63
解約条項を見てみなければ何とも言えないけど、2ヶ月後に賃料改定言ってきた時にノーペナルティで解約出来るかは契約書読み込んで確認してみてね

別会社に乗り換える時の条件が良くなるかはその時の別会社の思惑次第だから分らないけど、普通に考えたら期待薄いです
舗装分の初期投資が抑えられるのは業者からしたら確かにプラスですが、全体で見たら微々たるものだし、それ以上に、
「他社がやってみて苦戦した場所」
「高値を付けていた所が脱落したからウチが無理する必要ナシ」
「短期間で乗り換えるオーナーだとうちも長い付き合い難しくね？」
と言うデメリットの方が気になりますね

良心的な所だと当初の提示額通りで、当初の提示額よりも低く言われる可能性もありと思っていた方が良いですよ

**名無し不動さん** · 2019/12/18(水) 23:56:47.82

センパイ
ありがとうございます
ま、月極よりお安い提示額は一体なんだろう？？？と思いますし
またその3倍以上提示する会社もまたどうしてなんだろう？？？
と思いました
いろいろ思惑あるんすね大変参考になりました
まね結局この世界も人間として当然の感情がありますよ、、、
ということですね勉強になりました
本当にありがとうございました

**名無し不動さん** · 2019/12/20(金) 00:07:48.83

パイセン
確認しました
1.変更を要請できる
ってところと、
2.変更の場合は違約金２か月分支払う
ってところと、
3.条件の記載無いってとこ
ありました。。。
どうなんすかね
あと、フラップ付かと思いきや無しというところもありました
フラップ無しでいいんすかね？ま、その会社の判断なんでしょうが、、、

**名無し不動さん** · 2019/12/20(金) 09:16:45.81

何かうまくいかなかったらここのアドバイスが悪かったからだ言い出しそう

**53=60** · 2019/12/20(金) 10:28:44.18

>>67
契約書の原文読んでないから書かれている通りの内容でしか答えられんけど、違約金払ってくれるならば
まずは高値の所でやらせてみても良いんじゃね？
後は、賃料条件が合わずに解約する場合は契約期間の定めに関わらずノーペナルティ解約出来ることの確認と、
それを契約条項内、もしくは特記事項として契約書に書き加えて貰えばとりあえずは安心

フラップレスは導入経費はさほど変わらないけど、メンテナンスが少し楽というメリットはある
あと、フラップ板でサイドスカートとか傷付けられるのを嫌がる利用者からも好まれる
未払いで逃げられる確率は少しだけ上がるけど、実はそんなに多く無いんだよね
仮に問題があったとしても業者が何とかする話なので、オーナーは気にしなくて良いよ

**53=60** · 2019/12/20(金) 10:35:00.56

>>68
まぁ、言われた所で俺が誰だかなんて分からんし、当然責任も取らないので無問題w
オーナーとしたら業者選びで失敗したくないだろうし、色々と聞きたくなる気持ちはとてもよく分かるよ

俺はやりとりを楽しんでいるけど、目障りに感じていたならばゴメンね

**名無し不動さん** · 2019/12/20(金) 17:01:16.30

質問者が人に教えを請う退度ではないだけ

**名無し不動さん** · 2019/12/20(金) 21:52:37.26

前スレ後半に有益な情報が有ったんだから、
そこから類推出来ないことを丁寧に質問したら良かったのにね。
ま、同じ人かどうかは判らないが。

**名無し不動さん** · 2019/12/22(日) 00:07:17.71

センパイ、ありがとうございます！
感謝感謝す！

>>68
文句言うわけありません
感謝こそすれ文句があろうはずなし

>>71
有用な回答もしないあんたにぁ聞いてねぇよ
どの世界も文句だけ言うやつがいちばんタチ悪い
とっとと消えろよ

**名無し不動さん** · 2019/12/22(日) 08:14:38.07

相談者は、特に礼を失した態度とは思えないけどね。
あなたは自分をどれほどのものと思ってるのか知らないけど、見下した言い方をして人の為になると思ってるのなら、
おこがましいと思う。
世の中いろんな人いるからね。特にネットでは。いくら顔が見えないネットだからと言っても伝え方は大事だ。
本当に、相手に刺さってくれればいいなと思って、助言してるのなら、見下した伝え方を変えたほうがいいと思いますよ。

**名無し不動さん** · 2019/12/22(日) 08:16:15.07

74です。
とは言え、相談者は、最後の一文は余計。荒れるだけです。やめましょう。

**53=60** · 2019/12/22(日) 08:31:22.60

質問者さんの疑問はあらかた解決したと思うので、もう良いんじゃないですかね？

ただ、相談者さんに一言苦言を言うならば、>>73の後半は非常に残念に感じました
私は私的に近いやり取りで長文を書きスレを埋めていた事に対して申し訳なさを感じていましたし、
興味ない人から見たら迷惑だろうなって自覚はありましたので、何を言われても仕方ないと思ってましたよ

では、コテを外して名無しに戻ります
お騒がせしてすみませんでした

**名無し不動さん** · 2019/12/22(日) 11:46:33.91

センパイ各位
いろいろお世話になったうえでいろいろすみませんでした。。。
感謝の気持ちでいっぱいです
ありがとうございました

**名無し不動さん** · 2019/12/22(日) 13:15:47.37

とっとと消えろはなぁ…

**名無し不動さん** · 2019/12/22(日) 13:45:06.42

自分も素人ながらコインパーキング営んでいて、
このやりとりは結構ためになっていて、注目していました。
質問者の態度もそんなに悪くなかったと思うけど、
>>68
>>71
がねぇ。
でも質問者は、ネット耐性を高めることも大事だと思う。
煽りにいちいち反応していてはキリないと思うけどね。
上手くいくといいですね。

**名無し不動さん** · 2019/12/22(日) 14:51:34.94

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**名無し不動さん** · 2019/12/22(日) 15:49:03.21

質問してた人は妙な感じだった酔ってると思った

**名無し不動さん** · 2019/12/22(日) 17:14:20.40

回答している人も酔ってたんで無問題w
ためになったと言ってくれる人もいたんで、良かったんじゃないですかねぇ～？w

**名無し不動さん** · 2019/12/22(日) 17:37:58.03

続き　はよ。
どんどん質問して回答もどんどんしてくれれば大いに参考になるからね。

**名無し不動さん** · 2019/12/22(日) 20:58:30.79

いや、この質問回答形式はためになるよ。
何も問題ないよ

**名無し不動さん** · 2019/12/23(月) 22:09:15.39

便乗、質問宜しくお願いします。
神奈川で時間貸しをやっています。
2年契約の満期をそろそろ迎えるのですが、
どこで調べたのか、契約更新時はウチでやってもらえませんか？
と言って、聞いたこと無い？同業他社さんがやってきました。
お見積りを置いていったのですが、
それが今の約2倍！
さすがに魅力的です。
この話し、進めていいのでしょうか？
また、売上に占める時間貸し会社の取分、ってマージンのことですけど、
どのくらいでしょうか？
教えていただければ幸いです。

**名無し不動さん** · 2019/12/24(火) 01:09:39.40

>>85
契約の更新時期がいつかなんてのは当事者間でしか分からないよ
他社に情報をリークしてメリットなんかないから、情報が漏れることもありません

2年契約（1年毎の自動更新）が多いから、開業時期から逆算して狙い撃ちしてきたのか、
「更新いつだか知らんけど更新時期来たらウチに乗り換えてね！」
的な、誰に対しても同じ文面送っていて、たまたま>>85の更新タイミングに合ったかのどちらかだね

多分後者だと思うよw

賃料2倍は魅力的ですね！
でも、前にも書きましたが、賃料改定あるのかの確認とかはしましょう

**名無し不動さん** · 2019/12/24(火) 01:10:02.37

売上と賃料についてザックリな話をします
仮に毎月1台あたり5万円の売上で5台の駐車場だった場合、毎月25万円がその駐車場の総売上です
そこから清掃や料金回収なんかの運営経費を引きます。とりあえず毎月1万円として、25万-1万=24万円

ここから、整地代や機器設置の初期投資分の回収を計算します
仮に初期投資が250万だとして、これを2年で回収しようとしたら、250万÷24で毎月104166円
24万-104166=135834円
初期投資分を引いて残る金額は1台あたり1台あたり27166円
仮にオーナーに対して1台25000円の家賃を払ったとしたら、残額2166円/1台
5台にすると10830円が毎月の業者の利益です

同様の計算で、初期投資を5年回収でやると業者利益は68334円/月
10年だと94167円/月って具合ですね

細かい話をしたら税金とか長期の場合機器の故障なんかも考慮しますし、機器も新品入れるとか中古回す
とか色々とあるので、あくまでザックリな一例として見て頂ければです

一つ言えることは、最近は競争激しいのでどこの会社も薄利でやっていますよ

**名無し不動さん** · 2019/12/24(火) 01:15:44.65

ちなみに、>>85さんの場合、既にコインパーキングにされているようですが、ご自分の駐車場が
いくら売り上げているかは、

最大料金 × 1.5 = 1日の1台あたりの売上

とでも思っておけば、そう大きく外さないと思いますよ
駅前とかで上限無しだったり、夜中も人が利用しまくる繁華街とかだと、その限りでもありませんけど

ご自身の駐車場の売上予想を元に>>87の計算式で試算してみたら、2倍の金額を言ってきている業者が
無理しているのか、もしくはいまお付き合いしている所が儲けすぎているのか、参考になるかも知れませんね

**名無し不動さん** · 2019/12/24(火) 11:29:43.22

>>88
便乗して質問させてください
うちは契約時より最大料金を値上げして現在2000円台前半です
計算式に当てはめると一台当たりの売り上げ約10万円＠月
アスファルトまで自前でやったので業者の初期投資分は多分100万円くらい？
最初の契約期間内で初期投資分は回収しただろうから来年の契約時には
清掃や運営の経費で1万円＠台（経費としては高いと思うけど）だとして
薄利だとしても>>87の5台駐車場だとして業者の利益2000円台は少なすぎませんか？
併設の自販機の利益と同じくらいかｗ
この計算で行くとうちの場合10万円(売上)－1万円(経費)－2000円(業者利益)＝88000円
実際には6万円＠台の契約なので来年の更新時には8万円＠台くらい？？で交渉しても？
ただ、以前ざっと見た目だけですが8万円＠台は売り上げているんだろうなと言う入り具合だったので今は10万円行っているのかな
利用率の高い駐車場だとは思いますが所詮月極だと2万円台前半の場所なので適正金額はいくらぐらいなんでしょうかね？

**名無し不動さん** · 2019/12/24(火) 13:20:12.23

何台貸されているのか分からないので、業者の初期投資が100万円という想定が正しいかどうか分かりませんけど、
精算機、フラップ板、隣地の壁とかに激突するのを避けるバリケード、満空表示の電飾看板、料金や利用規約の看板、
ラインの塗装、照明や防犯カメラなんかも付けますので、多分もっと初期投資に費用かけていると思いますよ
舗装を自前でされたとのことで、それについては業者的には助かったでしょうけど、全体で見るとそこまでのウェイトは占めないです
また、初期投資分を回収したとしても機械は壊れたり緊急出動することもありますので、業者の手出し自体が無くなることはありません

計算しやすく最大料金×1.5とお話しましたが、場所によっては朝から晩まで最大料金の工事車両で塞がれてしまい回転が鈍かったり、
土日は工事車両も入らず期待しているほど稼げなかったりもしますので、甘めの計算だと思って頂けると助かります

仮に10万円/台稼いでいるとして初期投資の回収が終わっていたとしても、それまで全く利益出ていなかった事でしょうから、
いきなり8万円と言われたら業者は多分泣きますねw
これから稼いでくれないと出店した事自体が無意味になってしまいますから

交渉自体はご自由にとしか言えませんけど、多分難しいですよ
他社が実際に8万円の見積もりを出してきていて、交渉が決裂した時に乗り換え出来る道筋があるならば、強気の交渉もしやすくなるでしょうね

**名無し不動さん** · 2019/12/24(火) 14:05:18.68

>>90
ありがとうございます
5台分で初期投資分100万円の妥当性はそれとして
2年ないし3年の契約後他社に乗り換えたりコインパを止めたりするリスクを考えると
業者さんも5年や6年で回収とかで良いのかなと言う疑問から
初期投資分は最初の契約期間で回収しているのだろうと勝手に思ってました
自分は金額だけではなく、掃除の頻度やトラブル解決の迅速といった面も重視しているので今の業者には満足しています
金額も高いに越したこと無いですが確かに今まで利益が出ていなかったでしょうし
8万円は吹っかけすぎだと思うので多少色を付けて貰えるかどうか更新時に営業に聞いてみたいと思います
もちろん、事前にコインパ開業する際に見積もり貰った業者さんたちにも聞いた上で
いろいろありがとうございました

**名無し不動さん** · 2019/12/24(火) 15:07:20.45

>>91
事前のヒアリングで、オーナーさんがすぐ転売しそうだったり、何か建てる計画ありそうだと判断したら、最初の契約期間2年で
回収する収支を組んで提案したりします
ただ、それをすると賃料が安くなるので、競合した時にまず負けます
出店出来なければ儲けになりませんけど、もし5年での回収を見込んで2年で解約されたら業者としては大損ですから、
かなり慎重に判断をしています
極端な話、高い家賃を提示したら契約自体は簡単に取れます
でも、利益を出せるかまで考えないと、
「お前が取ってきたやつ全部赤字だぞ！」
と、会社からドヤされますし、下手したら会社が傾きますからw

実際、うちが2年回収の試算で見積もりを出し他社に負け、2年後にその場所で建築が始まったのとかを見て、
「あの時無理して出店しなくて良かった、あの会社絶対損したなw」
なんて思うことは多々ありますよ

とは言え、少しでも多くの利益を出したいのはオーナーさんも一緒なので、賃料交渉自体は当然あって然るべきだと思いますよ
ウチのお客さんがどうか分かりませんし、仮に他社のお客さんだとしても、業者の立場も少しだけ汲んで頂けたならば、
私がここでつらつらと書いた価値あったかな？とw

**名無し不動さん** · 2019/12/24(火) 16:19:13.94

>>92
なるほど・・・事前ヒアリングで長続きするかどうか予想を立てて
回収期間を想定しているんですね勉強になります
業者さん側の初期投資が利益に対して大きい商売なので回収期間によって
提案できる賃料に差が出ますもんね
コインパ事業は駅近だからとか大通り沿いだから良いとは限らない
路線価が高い土地より安い土地の方が賃料稼げる事があったり
普通の不動産ビジネスとはちょっと違って勉強しがいのあるも良いですね

**名無し不動さん** · 2019/12/24(火) 19:03:56.55

>>93
仰る通り、都心の駅近で路線価も高い最高の立地で売上が凄いからと言っても、それ以上に高い賃料を払っていたら赤字です
ウチの会社にもそういった不良債権みたいな駐車場ありますよw
宣伝広告料だと思って諦めていたりもしますが、あまりに赤字が酷いと賃料交渉して、決裂したら撤退なんてこともあります
都心部は競争が激しいですからね

その点、郊外だと競争も少なく、オーナーも安定収入を期待して月極相場以下で貸してくれたりもしますので、売上自体は
少ないけどちゃんと利益が出ている駐車場もあります
そういう所には他社も入って来にくいですから、ひっくり返し（乗り換え）される事も滅多になくて安心です

ちなみに大通りよりも一歩入った所の方が稼ぎ良い事多いです
バンバン流れている幹線道路だと停めにくいですからね、ゆっくり停められる裏道の方が好まれるケースも多いです

細かく言うと、同じ一方通行でも入口の方が稼げて出口だと稼げないとか、街路樹やビルの陰になって視認性が悪く気付いて
貰えないとか、場所は良いのに周辺がコインパだらけで値下げ合戦で売上伸びないとか、、、

まぁ色々ですよ

**名無し不動さん** · 2019/12/25(水) 01:21:23.86

ウチは2マンから8マンまで各社いろいろだった
あまり8マンはさすがにあとで交渉入るかなと思ったので
二番手だった有名なT社にしたよ
あと、ウチはあとから値下げ交渉はまずしない！したことない！
と言い張ってたところあったけど
聴いたコトない会社だったので見送りました。

停める時は、やっぱりスマホとか、空きは検索するよね
そうしたらタイムズとか三井のリパークが断然有利だと思うけどね。

**名無し不動さん** · 2019/12/25(水) 01:31:12.79

空いてりゃどこだっていいじゃん

**名無し不動さん** · 2019/12/25(水) 11:14:11.24

タイムズリパークは高いから避ける
つか、消費税後のタイムズの料金めんどくせー
220円とかなんだありゃ？

**名無し不動さん** · 2019/12/25(水) 17:28:58.72

その値付けに異議があるなら日本政府に言え

**名無し不動さん** · 2019/12/25(水) 19:27:15.70

220円とか440円なんて値付けしてるのタイムズだけなんだがなw

34 · 2019/12/26(木) 07:56:57.33

>>99
タイムズカープラスもそんな感じで値上げ。便乗値上げだね。

**名無し不動さん** · 2019/12/26(木) 09:58:55.35

カード決済を想定して従来の100円単位より柔軟な料金体系にしたいのだろうけど
現金利用が減ると料金収集時の清掃回数が減っちゃうのは嫌だな

**名無し不動さん** · 2019/12/26(木) 12:28:05.04

>>95
TムズとRパークは確かに高いけど、それでも利用者は結構いるんだよね
見てると法人カードの利用者が多いです
利用額に応じた割引なんかもしているようだし、領収書貼っで小口精算しなくて良いから楽なんだと言ってた方もいましたね
ウチみたいな弱小にはなかなか真似出来ないですw

>>101
Tムズは精算機をどんどん新型に入れ替えていて、キャッシュレスにも対応しているけど、現金利用する人もいるから、
釣り銭切れとかあるんじゃないかな？=料金回収の頻度大変そうだな～とは思って見ていますよ
勿論それは見越して精算機自体がかなり大量の小銭をストック出来るように造られていると思いますけど

ウチはキリの良い100円単位の駐車場ばかりなので、10円玉50円玉が不足する事は基本的にありませんけど

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 17:07:58.81

営業の人と話をしていると
法人利用が全体の何割とか結構出てくるんですよね
以前は領収書の有無だけでしか判断できなかったけど
法人カード利用で大分精度が上がったので
それを料金設定や販促などに生かしていると言ってました

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 18:40:12.82

ウチは法人カード使用時は、パソコンからちゃらちゃら打ち込んでクリックしてハイ終わりだけど、
現金でレシートとかだと、申請書に貼付したり、上長にハンコもらったり、経理に持っていったりとか、
いろいろ面倒だし、なんたって手持ち現金の立替が嫌じゃん。
2倍高かろうがどんたげ高かろうが、法人カード使えるんだったら関係ないじゃん。
むしろ高い方が空いていて有難いくらいだわ。

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 19:07:19.96

>>104
たったの数十秒で終わる作業でもしないで済むならばそっちの方が良いんだよね
会社経費だから自分の財布が痛むわけでもないし、すぐ隣に無名パーキングで安い
のがあっても、法人カード使える所に停めてしまうのは、まあ理解できるんだな

いや、そんなんじゃ駄目だというのは分かるがw

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 20:32:54.51

数十秒、とんでもない、最低でも4-5分はかかるよ。
上長が出張でもしようものなら決済が数日遅れる。しかも振込みは決済の2週間後。
何枚も建て替えると手元資金がショートする(苦笑)
コインパーキングはざっと1日に2-3回止めるけど、ここ数年、カード使えないコインパーキングなん
満車で仕方なくしぶしぶ入れたほんの数回のみ。

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 20:48:03.09

割と真面目な話、コインパーキングも
「ただ安く停められれば良い」
ではなく、利用者の利便性であったり付加価値をつけて、
「高いけどここに停めたい」
と思わせなきゃ駄目なんだよね～

うちの会社はいつまで根性論で営業するつもりなんだろう (´・ω・`)

すません、愚痴でした

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 21:01:30.70

すみません、私も便乗質問させてください。
北関東の新幹線駅のすぐ裏で、父の住んでいた土地を更地にして、時間貸駐車場にしようと考えています。
新幹線駅といっても、まったく長閑な田んぼだらけの駅なのですが、公共交通機関がほとんど無いところでして。。。
みなさんマイカー利用が多く、近隣の駐車場は、ほぼ満車です。週末はガラガラですが・・・、
平日は結構入っています。

土地は300坪あるので50台近くはいけそうだと勧められています。
ここを読んでいるとやはり契約後の値下げの通告とかあるのでしょうか？
近隣の経営者の方に尋ねてもいいのですが、自分の代で東京に出て土地の人といっても馴染みがないものですから。
また、もらったお見積書に、税抜、税込、とありましたが、これの意味？
恥ずかしながら解りませんが、教えてください。経営始めたら税理士さんに頼まなきゃならないのでしょうね。

会社はここに挙げられていた超有名な会社もありますが、聞いたことない会社や、電鉄系？とか大手通信系とかもけっこう看板出ています。
見積だけで決めてもいいのでしょうか？

宜しくお願いいたします。

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 21:13:43.53

>>108
契約後の値下げ交渉はありますよ
ただ、値下げ交渉して断られたら解約されるかも？ってのは業者からしてもリスクですので、絶対あるとも言えません
値下げ交渉で決裂した時に契約期間内でも解約出来るかどうかの確認と、契約条項にその旨を明文化してもらいましょう

税抜き税込みは、消費税を払うかどうかの話です
一般的に、月極の駐車場は課税対象です
コインパーキングとして貸し出す際に、既に駐車場として整備されていて「駐車場」として貸し出す場合、課税対象になります
（税務署によって見解が異なったりするのので、絶対ではありません）

一方、現況が草ボウボウの更地だったり、古い家屋があったりする場合、「土地」として貸し出します
この場合は非課税となり消費税は必要ありません
借りた更地を業者が整備して駐車場として使えるようにし、コインパーキングにするって感じです
オーナーとしては、「土地を貸したら勝手に駐車場にしたんだよ？」的なスタンスです

ちなみに、契約形態も、駐車場として貸し出す場合は「駐車場用地一時使用賃貸借契約」、
更地を貸し出す場合は「土地一時使用賃貸借契約」と、契約形態自体がビミョーに異なったりします

でもまぁ、課税非課税は税務署次第なので、やりようによっては非課税になるんですけどねー
（オーナーさんが課税業者だったら？とかメンドクサイ話はとりあえず一時置いておきますw）

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 21:28:47.85

ちなみに、北関東の新幹線停車駅との事で、小山とか那須塩原あたりをイメージして話しします、、、
（安中榛名でと良いですが）

正直、固定資産税を払って少しお小遣い程度に残る収入にしかならないんじゃないかな？
それでもあるだけ良いんですけど
コインパーキングに限らず色んな方向で調べたほうが良いような気がしますね

ちなみに、お父様が住まわれていた建物が残っているとしたら、取り壊してた瞬間に税金が跳ね上がります
>>108の書き込みだけで判断するに、恐らく決まった税理士さんとのお付き合いありませんよね？

一度税理士さん探して相談してみると良いですよ

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 21:34:14.55

ちなみに、税理士を探す時に闇雲に飛び込んだり、無料相談はお勧めしません
勿論良い税理士さんも沢山いるでしょうけど、悪い税理士に当たると、
「なんか飛び込みで一見さんが来たぞ？儲かる話ならば相手してやろう！メンドクサイこと言ってきたらテキトーにあしらったるわw」
なんて事になる可能性があります

オススメは誰かに紹介してもらうことです
長いこと地元で商売していて太い人が良いです
「うわ、○○さんからの紹介だよ、下手な対応して○○さんの耳に入ったらヤバイからちゃんとしなきゃ！」
となりますのでw

すません、余談でした

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 21:42:27.59

更に余談

業者が連れてくる税理士は信頼しないでね！
案件が決まったら業者からインセンティブ入るので、業者の立場に立った話をしますよ！w

駐車場お抱え税理士「コインパーキングで安定収入がベストです！転用する時も容易です！」
建築やお抱え税理士「節税対策にはこれが一番です！貸家建付地で土地の評価減になり、借り入れもあるので相続税対策にもなります！」
不動産屋お抱え税理士「今後の人口減を考えると土地の価値は下がり続けます！今のうちに売却し、都心の優良物件を買いましょう！」

すません、飲みながら書いてます

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 22:07:54.27

最近長文が多くていい加減ウザいわ

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 22:12:04.11

ゴメン自覚はしてます

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 22:34:41.96

すげっ！
ここは神サイトか？
いや、結構上がってくるのでさ、つらつらと見ていたら、
親切な常連回答さん、何人もいるんだな
オレはアパート経営だけど
ボロなのでしばらくつなぎでコインパやろうと思っていたので見ていたら、
結構ためになるじゃない？
いいねここは。
有難く拝読しなきゃバチあたるよ

**長文業者** · 2019/12/27(金) 22:37:55.88

そう言って頂けると有り難いですが、長文なのは事実ですし、、、
NGしやすくコテハンつけたほうが良いですか？

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 22:42:20.95

いやいや115だけどさ
どこにもアオリはあるからさ
気にすんな
オレはいろんなとこ覗いているけど
あんたらは立派ですごいよ
大いに参考になるよ
有難く隅々まで読んでるよ

**長文業者** · 2019/12/27(金) 22:46:42.01

>>115
ちなみにですけど、ボロアパートの繋でコインパはお勧めしません
更地化による固定資産税増加と、駐車場は平面でしか稼げないので、立体で稼ぐ建物には収益性で及ばないからです

ただ、ボロにも程度があるので、
・今にも崩壊しそうで、人身事故になった場合の大家賠償が心配
（阪神淡路大震災以降、建物内で死者が出たら大家が賠償責任問われます）
・ナマポとか住み着き始めた、もうこんな建物イヤダ！
（ナマポ飼うのは実は安定収入なんだけどねw）
・とにかく今すぐにでも壊したい！（あ、はい）

とかならばともかく、再建築までは現状維持をお勧めします
ただ、居住権とかでメンドーな事が嫌で、ちょうど良いタイミングで退去が進みそう＆隣地の借地も数年後に戻るからまとめてドーンと建てるまでの繋だ！
みたいな理由があるならば、一時的にコインパーキングもアリです

一長一短ですし、アパートやってるならば税理士さんついているでしょうから、ご相談下さい

>>117
飲みながらor仕事の合間の暇つぶしです
自己満足ち付き合ってくれている住人の方に感謝してます

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 23:06:49.04

>>118
助かる！

長文云々は読解力無いやつやろ

**名無し不動さん** · 2019/12/27(金) 23:38:06.96

日記かよwww

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 00:03:47.83

無視無視！
日本語読めないヤツなんてほっとけ！

でボロアパートだけど
メゾンなんちゃら言いますWW
最後のじーさん昇天しちまって
まあ長年稼がせてもらったから感謝なんだ。
だからナ〇ポを悪く言ってはいかんよ。
で建て直そうにも近くにじゃんじゃんｱﾊﾟｰﾄ建って
とてもじゃないが入居者集まらんわ
偶然にも両隣が新築アパートで駐車場が全然足りない
つーので思い立ったんだけどね
直近で条件良いところで1棟建てたから
というのもあるんだけどね
いろいろアドバイスありがとさん

**長文業者** · 2019/12/28(土) 00:22:45.80

>>121
両隣が新築でRCではなくアパートが建つ程には人が住む=駅からはそこそこ離れる
かつ、入居が気になる＆駐車場が必要なほどに車社会、、、
地方都市か、首都圏であれば千葉埼玉横浜郊外辺りですか？

私がイメージしているような住宅街であれば、コインパーキングが月極賃料を上回るのは難しいかも知れません

とはいえ、既に建てたばかりだと言うことなので、どの程度の資産をお持ちかにもよりますが、
減価償却終わる位までは何にでも転用出来る土地のまま置いておくのは良いかもですね～

日記と言うご指摘ごもっともです
仕事は楽しくて好きですが、対顧客だと発言に責任を負います
でもここだったら好き勝手言えるし、発言に責任取る必要ないのでw
まあ、その程度の話なので、あまり参考にはしないで下さいね、スミマセン
長文嫌な人はコテハンでNGお願いします

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 00:28:17.68

長文うぜー

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 02:17:08.14

>>102
いち利用者に過ぎないけど、やはりりパークが便利だった。
2か月前に駐車場難民になり、1ヶ月コインパでジプシーしたが、やはり停めやすいのは大きかった。

秋雨の時期だったので、雨水の溜まりやすい砂利の所より汚れなくてすむ。道路からのアプローチや車室が余裕あるのも助かった。

タイムズは砂利の所もあるのにりパークと値段変わらないし、1日料金が(たまたまかもしれないが)24時で切り替わるというのも面倒だった。

ナビパークとか1日料金が安いのは魅力だが、駐車場に行くまでに道で坂道を崖っぷちギリギリ走らされたりとか。
これなら100円200円高くてもりパークでいいやと

ttps://sp.repark.jp/parking_u
ser/time/secret.html

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 04:52:27.39

質問です。駐車場管理会社委託で時間貸しです。
この度　消費税値上げで、管理会社さんの方から
月々の土地賃料を、上がった消費税分上乗せして
いただくようになったのですが、これって
契約書を書き換えてもらった方がいいですか？
値段を書き換えるだけなんで、もういいかな
と思ったんですが。

詳しい方　よろしくお願いします

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 05:20:52.68

ググレカス

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 09:08:03.27

ウゼーとか
カスとか日記とか
批判してるヤツ
出てけよ
お前こそいらんわ！

**長文業者** · 2019/12/28(土) 09:32:12.55

>>124
地域性かも知れませんけど、Rさんも狭い所ありますよ
でも、RとTは停めやすい所が多い印象は確かにあります
何より、綺麗にされているのはとても感心します

市場調査とかしていると、基本的には安さが絶対正義で、高いと入庫率が顕著に落ちますが、
この2社だけは高くても入っちゃうんですよね～

>>125
契約書に、賃料金100,000円（消費税別）みたいな、消費税額が明記されていないならばそのままで大丈夫です
賃料金100,000円+消費税8,000円と書かれていたり、賃料金108,000円（消費税込）みたいな表記であれば、
契約書の差し替えまたは覚書交わすなりした方が良いと思いますけど、消費税増税は前から言われていたことですから、
そんな面倒くさい表記にしている契約書は少ないと思いますよ

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 09:39:11.76

首都圏じゃなくて
滋賀県ねキンキです
アパート建てまくってるわ
東京や大阪でもないのに
こんなに増えてどーするんだろう

>減価償却終わる位までは何にでも転用出来る土地のまま置いておく

そそ、まさにそれね
ありがとさん

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 09:39:48.62

108です。
早速のご回答、ありがとうございます。とても助かります。
その通りなのです。更地にすると固定資産税がお高くなることはなんとなく知っていたのですが、
古家を取り壊して、草ボーボーにしておく訳にもいきませんし、かと言って1年に何度も掃除に行くことなど、
お金も時間も無く、全く無理なのです。
せめて固定資産税分くらい稼いでもらえたら、という程度のことなのです。
ですから、一応計算してはみましたけど、ここ読んで、あとから値下げ行ってこられたら、と心配になってしまいました。
肝は、契約条項に明文化、ですね。ありがとうございます。
あと、消費税、そんなカラクリがあるのですね。
知らぬこととは言え、ちょっとビックリです。税務署次第で判断が変わるというものなんだか、、、ですね。

あと、仰る通り、知り合いに税理士いないので、どうしようかと思っていました。
適切なアドバイス、ありがとうございます。助かりました。
引き続き宜しくお願いいたします。

**長文業者** · 2019/12/28(土) 10:00:09.18

>>129
滋賀でしたか！
そっち方面はよく分からんけど、大東東建レオパ辺りが頑張ってるのかな？

一度建てたら壊せないからね
駐車場はいつでも転用が効くし、現金化も早いので良いですよ～
月極と違い空車リスク無く安定収入ありますし、管理はこちらでやるからオーナーさんは楽ですよ～！
ってのはお決まりの営業トークですw

でも、ボロアパートそのままじゃ駄目なん？
修繕費とか大変なのかな？

>>130
お忙しいでしょうけど、ご自分でも色々と当たって調べてみると良いですよ
新幹線駅至近で300坪もあれば、コンビニや飲食店店舗なんかの引き合いもありそうですけどね
何か他のことをしたい時に転用が効きにくくなるデメリットはありますけど、お父様の土地を
長く残すお気持ちがあるならば比較対象の一つに加えても良いと思います

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 10:16:57.68

大東　東建　ご明察！
まさにそれ！
ウチは昭和45年築　トタンボロボロ　セメント瓦ひび割れ
手すり錆だらけ破断数箇所
地震台風きたらイッパツ！
とてもとても怖くていかんわ

コインパーキングは管理おまかせが魅力～

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 13:30:31.83

85です。
>>86～
>>88さん
ご回答ありがとうございます。
お尋ねしてすぐお返事いただいていたのですね。
ごめんなさい。

偶然のタイミング・・・そういうことでしたか。笑
また、各社さん薄利でやってらっしゃるのですね。
セールスにきた会社さんは、ウチは防犯カメラ設置するので安心です！
っておっしゃっていらしたけど、土地オーナーとしては、それは別に・・・と思うのですが、
防犯カメラ、イマドキのところは皆設置しているのかしら？

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 14:19:13.01

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**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 14:19:40.22

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**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 14:19:47.31

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**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 14:21:06.43

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**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 14:22:02.64

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**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 17:43:26.13

プププ
同業者がキレてますww

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 18:04:48.28

せっかく良スレだったのにね

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 18:09:25.85

どうせ>>73だろ

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 18:43:04.48

コテハンつけてくれたんだから嫌ならばNGすれば良いじゃん

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 18:53:42.25

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**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 18:53:51.87

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**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 18:54:27.64

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**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 18:58:20.07

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**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 18:58:28.94

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**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 18:58:43.29

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**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 19:20:12.38

>>132
そもそもそこコインパの需要あるの？

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 20:47:18.92

>>149
132ですけど近くに猿山大学がありましてねw

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 21:02:26.28

猿山大学って、字面だけで見たら凄く頭悪そうだw

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 21:04:43.39

またラリッたのが荒らしてるのか

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 21:10:18.28

長文

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 22:04:10.70

長文業者さんの書き込みは同業者には迷惑ってこと？
荒らす理由が分からない

**名無し不動さん** · 2019/12/28(土) 22:54:22.22

楽待アンケートにはコインパーキングって返答しといた。
動画になるかな？w

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 01:16:47.18

>>141
ちよつと！
ひさしぶりに来たらどーなってんのここ？
しかも141はオレのせいにしないこと！
オレはセンパイのこと心底感謝してます
たびたびお礼を申し上げているのに
日本語読めんのか？
あっわかった！オマエだな荒らしは！

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 01:31:05.42

↑のオレだけど
ひととおりレス読みました
余談だけどさ
猿山大学ってあるワケないじゃん
てゆーか
150さんが言いたいのは
猿山の猿しかいないFラン大学って意味じゃねーの？

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 01:38:41.82

おまえさ、いつも夜中の1時頃出てくるんだな。
はいはいもうキミじゃないのはみんなよく解っているから
もう寝ましょうね～

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 03:17:36.87

坪一万円のところにコインパーキング作ったけど誰も止めない
トホホ

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 06:28:07.79

>>159
ナニこれチン百刑に投稿するから場所教えれ

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 11:32:00.98

>>159
うちは坪３万円で５年以上売れない田舎の相続した土地に
コインパーキング作ったけど周囲に空き地多くて
人家も飛び飛びなんでバス通りでも全く誰も停めないわ

まあ、QRコード決済のみの駐車場で
初期投資と維持費は草刈代だけなんでまあいいけど
誰か買ってくれないかな土地放棄したい

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 11:42:25.53

俺も棒スレで長文のレスしたらこんな感じだった。
「詳しく身バレ覚悟でよく述べてくれた！参考になる！」ってのと「長文ウゼー、ご高説内容も無意味無意味、徒労徒労」ってのと。

前によく書いてた人と言い、参考になると思うんだがな。

【月極】駐車場総合スレ6台目【時間貸】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1488979024/403

403 名前：名無し不動さん[sage] 投稿日：2017/06/11(日) 23:24:06.89 ID:???
>>402
自販機で儲けようとはおもっていないなけど、メーカに許可を得て自販機は3ヶ月に1回位
車用のワックスをかけて清掃している。清潔さと品揃えは、近くにコンビニが多いので工夫している。

例えば、エナジー系スポーツ飲料は、夏は500ミリとか350ミリとかが売れるけど、冬は250ミリが売れる。
近くにガードマンの仕事場があるので、ぜんざいや、ブラックのコヒー入れたり
でも、最近はコンビニで入れたてのコーヒーが100円(税込み)や、飲料もコンビニで割引販売しているから負けます。

雪かきは、豪雪地帯じゃないけど25センチ位積もる時もあるから、自分はホームセンターで
500円～900円位の強化プラの雪かき用スコップを購入し、契約者に渡している。

今はギリ4トントラック迄OKだけど、普通車に需要が無かったら、キャンピングカーとか
水上スキー用のキャリーとかも駐車できるように工夫はしてます。

もし都市なら、ピザ配達用とかの3輪バイクとかも需要はあるかも知れない。
知恵と工夫を！(バイク用倉庫とか)

この人とかね。

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 11:48:59.38

それとコインパーキングからの値下げにビビっているみたいだけど、
複数社から見積もり取って、一番安いところでも赤字にならない額なら怖がること無いんじゃないの？
それに向こうもプロなんだから、ビックリする様な値下げになる金額のリサーチはしないでしょ。
周辺の相場、利用状況、環境を鑑みての提示額なんだから。

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 13:32:19.86

オレは逆に坪400万のとこだけど
駐車場じゃもったいない！ビル建てませんか？
とか毎月いろんなとこが言ってくる
今更リスク取りたくないのでコインパで充分さぁ
単なるリーマンなのでばあちゃんに感謝しつつ
ゴルフ代に贅沢に使わせてもらってます

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 15:08:56.30

もったいない！

**長文業者** · 2019/12/29(日) 19:24:36.38

>>133
ウチは防犯カメラはつけたりつけなかったりが多いですよ
台数が少ない所だとつけないことも多いです、あとは立地にもよりますね
つける理由としては、車にイタズラされたりとかもありますけど、基本的には未払いで逃げられないようにみたいな側面が強いです
たまに、警察が来て防犯カメラ見せてくれ的なことを言ってきますね～

まあ、オーナーさんからしたらあまり関係のない事ですけど、駐車場が自宅玄関先とかご自身が所有している賃貸物件の隣とかの
立地であれば、付けてもらった方が何かと良いと思いますよ

**長文業者** · 2019/12/29(日) 19:33:02.44

>>159
>>161
お二人は自前で設置したの？
土地の価値だけでは判断できないものの、坪1万とか3万の場所って聞いただけで、どんな業者も出店断りそうな気がしますw

>>164
多分相当良い立地なんだと思います
今でも十分贅沢できて、今以上を望まないのであれば、いまのままっての良いと思いますよ～
そういう考えで都心の一等地をコインパーキングにされているオーナーさん結構います
年取って相続を考える頃にでもなったらご子息と相談しましょうw

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 20:09:20.43

長文うぜー

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 20:41:12.81

ウザいのはお前だキチガイ荒らし
嫌ならNGしろ

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 20:47:40.75

この間からのこの問答、自作自演じゃね？と思ってしまうよ

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 20:49:51.35

役に立つ内容ならばそれでも構わない
嫌ならNGすれば良いだけ

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 20:50:40.06

164です。
ターミナル駅徒歩10分以内の商業地なんだけど、
昨今の温暖化の影響を目の当たりにすると
どんだけ収益上がろうと、ビル建てる気には全然なりません。

>今以上を望まないのであれば、いまのままっての良いと思いますよ～

アドバイスありがとうございます。そうですよね。そうします。

**名無し不動さん** · 2019/12/29(日) 22:36:23.91

85=133です
長文業者さん
ありがとうございます。
防犯カメラ、なるほど、
たしかにおっしゃるとおり、地域の治安に貢献する側面が期待できますね。
長い目でみれば土地の価値向上につながることにもなりますね。
オーナーとしてはつけてもらうのがいいですね。

**名無し不動さん** · 2019/12/30(月) 02:10:45.87

自分は7台はいけると思っていたけど業者は6台だというじゃん
地べたの幅は17mあるんだからいいじゃね？と思うがどうなのですかね？
余裕ないと停めてくれない言ってさ
一通の道路に17.2m奥行5.8mなら余裕じゃんねー

**名無し不動さん** · 2019/12/30(月) 02:38:12.12

>>174

1台減らしても全体の売上は上って事がよくある、とくに時間貸しの場合

要するに、差がつくのは7台目が埋まってる時では無く、1~6台目までの埋り方のスピード感がすでに違うと言う事、左右幅もだが、進入路を入れやすい方向に切ってあるかが無茶苦茶大事

一方、月極ですぐにすべて埋まるなら7台のが、多い方が得

**名無し不動さん** · 2019/12/30(月) 06:04:22.49

こんなとこにも長文粘着荒らし

**長文業者** · 2019/12/30(月) 14:03:02.30

>>173
防犯カメラ、つけて貰えるならば付いていたほうが良いですよ～

>>174
>>175さんも回答している通り、1台減らしてでも6台のほうが総売上が高いという判断でしょうね
現地見てないのですが、間口が17.2mですので、標準的な2.4m幅で並べた時に40cmしか余りません
これだと、左右の隣地境に衝突防止のバリケードを設置したくてもギリギリで足りません
良い場所であれば一車室の幅を2.3mにしてみたり、数台分を軽専用にして無理矢理7台取る方法もありますが、
台数が増えるメリットよりも停めにくくなるデメリットの方が大きかったのでしょうね
つけ加えて、精算機や満空が表示される電飾看板なんかも設置する事を考えると、やっぱりキツいです

一度、台数に対する拘りは捨てて、総額でどちらが高く貸せるかを考えてみては如何でしょうか？
そのうえで、月極7台満車よりも高く貸せるのであれば、6台であっても前向きに話を聞かれてみても良いと思います

**名無し不動さん** · 2019/12/30(月) 15:34:32.38

まだ日記を書くつもりか？

**名無し不動さん** · 2019/12/30(月) 16:02:04.64

>>175
>>177
でもさ、6台より7台のほうが普通は収益あがりませんかね？
オレはコインパー泊める時に巾なんて気にしない
泊めてからここちょっとばかり狭いか？なんて感じるかもしれないけど、
次に泊める時にぁ、そんなん忘れてるし。。。
違うん？

**名無し不動さん** · 2019/12/30(月) 16:10:32.02

>>179

めちゃくちゃ高収益立地なら狭くても7台のが売上だろね

周りに空きが沢山ある立地なら、つまり1日通して7台すべて埋まる可能性が低い立地なら、ほぼ確実に6台の方が上

どっち？、周りの駐車場は常に満車状態？

**名無し不動さん** · 2019/12/30(月) 16:39:23.53

京成の小さな駅から歩いて5-6分だからね
近くにあんまりないからわからんなぁ。。。
ただ一通道路に接地ってのが自分としては引っかかる

**名無し不動さん** · 2019/12/30(月) 18:54:16.51

不動産学部の有る大学は儲けさしてくれるのか？

**長文業者** · 2019/12/30(月) 20:01:21.78

>>179
>>177でも書きましたが、暇があったらご自分で図面引いてみると良いですよ
車室の幅が取れないのと、精算機や電飾看板はどこに置くの？と言う問題があるので、7台は物理的にかなり厳しいです
台数を1台でも多く取りたいのは業者としても同じです
それでも7台ではなく6台で提案してくるということは、理由があっての事ですよ

>>181と同じ方だとしたら、京成線の小さな駅から5-6分ですよね？
失礼を承知で言うと、無理して車幅を狭めたり軽専用車室置いて台数稼ぐような場所ではないと思います

**名無し不動さん** · 2019/12/30(月) 20:30:14.80

この自演いつまで続けるんだ？

**名無し不動さん** · 2019/12/30(月) 20:41:24.67

179=181ね
そうですか。。。
奥行あるので精算機とか余裕かと思ったのですけどね。。。
ありがとうございました

**名無し不動さん** · 2019/12/30(月) 20:44:26.44

駅はボヘミアン・ラプソディでクィーンが歌っているとこね

**名無し不動さん** · 2019/12/30(月) 21:12:01.37

???

**名無し不動さん** · 2019/12/30(月) 23:38:41.48

Mama just killed a man～
Mama Mama～とか歌っているヤツか？

市川真間だっていったら
てめえこの歌詞のようにぶっ殺すぞ！！

**名無し不動さん** · 2019/12/31(火) 01:02:47.10

バッカじゃね　草

**名無し不動さん** · 2019/12/31(火) 08:33:23.12

パイセン！
お久ぶりっす！今日からお休みっす
くだらない駄洒落はスルーしましょう

さてさて、
某社からバイク併用って提案ありました
バイクってブンブンうざいですよね
そんなクソバイク族って駐車場に困ってるんすかね？

**名無し不動さん** · 2019/12/31(火) 12:16:06.54

>>128
ご返信ありがとうございます。
丘陵のある場所で、昔は畑と農道だった所を、道の幅そのままで宅地化してしまったという、きつい地域です
(ミラーを折り畳まないと電柱に擦ってしまうような)

近くのりパークは、夜間最大料金があるためか、満車になることが多く、駐車しようとした寸前で入庫されてしまい、悔し涙を飲んだことが数回
近くのタイムズは夜間青天井なので、常時ガラガラでした

**長文業者** · 2019/12/31(火) 13:13:49.14

>>185
奥行き5.8mとの事でしたので、車室奥行きを5m取ると80cmしか残らず、車室と精算機の間にも
衝突防止のバリケードを付けたいので、そうするとギリギリで足りない感じです
仮にその奥行きで置けたとして、今度は狭く取った車室幅の間を通って精算機まで
カニ歩きする事になり、車が傷ついたとかのトラブルの原因にもなりかねないのです

恐らくその駐車場は月極用として無駄無く最適にレイアウトされたのだと思いますよ
月極にピッタリの駐車場をコインパーキングに転用すると台数が減ると言うのはよくある話なのです

>>190
間口狭くて奥行きが長い所とかよくありますけど、微妙に場所が余る所なんかだとバイクの
月極併用なんてプランを提案する事もあります
ウチはバイクの時間貸はほとんどやってませんけど、たまに見掛けますね

>>191
夜間青天井ってのはかなりの強気エリアですね！
都心部でも夜間は上限あるところがほとんどで、繁華街傍とかの一部だけですよ、青天井は
ちなみに、難民期間で予め駐車場を確保しておきたい場合はakippaとかおすすめです
通常のコインパーキングに比べてやすいですし、予約出来ますから

**名無し不動さん** · 2019/12/31(火) 13:47:26.48

正月も自演問答するのか

**名無し不動さん** · 2019/12/31(火) 13:49:45.36

粘着ウザイ
嫌ならNGしろ

**名無し不動さん** · 2019/12/31(火) 15:19:24.85

長文でも参考になるからOKだわ
しょーもない煽り書くやつは餅でも食べとけ

**名無し不動さん** · 2019/12/31(火) 16:04:56.42

>>192
ありがとうございます
夜間青天井なのは、理由がわかりません…
商売っ気がないのか、長時間停められては困るのか

**名無し不動さん** · 2019/12/31(火) 17:52:56.74

パイセン！
さっそくお返事アザース！
バイクにする場合もあるんですね
その辺にぶっとけばいいと思うけどやっぱバイクもきっぷ切符切られるすよね？
まあでも新宿とかチョー都心ならいざしらず
ウチあたりではどうなんしょね。

パイセンいろいろアドバイスありがとさんですお世話になりました
あらしや粘着はほっといて良い年をお迎えください。

**名無し不動さん** · 2019/12/31(火) 20:27:43.50

ラリった自演は続くよどこまでも

**名無し不動さん** · 2019/12/31(火) 20:43:39.71

185です。
そうですか。。。
衝突防止のバリケードとか看板とか必要かぁ
なるほど
余裕かと思ったのですけどね。。。
ありがとうございました

**名無し不動さん** · 2020/01/01(水) 17:14:52.36

とても、困っています。なお、当方、小規模、個人の月極駐車場貸しです。砂利敷。

テナントが車を置いたまま、行方不明になりました。地代は、自動振り込みでした。引き落とし出来なくなって、初めて、賃借人が行方不明だと知りました。

賃貸借契約に際しては、保証人を定めていません。今まで、このようなことは、なかったので。勝手に移動も出来ないと思いますが。
管理会社を入れていません。