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不動産投資を淡々と語る8
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0434名無し不動さん垢版2018/07/21(土) 09:00:35.01ID:???
千葉くっそ安いな。
もちろん安いなりの理由があるけど。
0436名無し不動さん垢版2018/07/21(土) 19:28:24.19ID:???
収益還元法って、都会でしか通用しないよな
田舎のアパートを査定したら固定資産税評価額と変わらん
よっぽど隣の一戸建て築古住宅の査定額の単価が高いよ
0438名無し不動さん垢版2018/07/23(月) 20:44:25.02ID:xJB8jk+v
不動産への銀行融資が引き締まると安い物件が出るなんてことはないと思うんだよね。
以前は不況で融資引き締めからの競売で安い物件が市場に供給されてたが、今は競売に素人が参入してむしろ高い。
さらに都心の規制と新築ワンルームへのネガティブ情報が共有されすぎて投資用の供給が少ない。
賃貸ワンルーム取り合いから家賃値上げが可能になり、利回り改善。
そして値上がりもありうると思ってる。
0439名無し不動さん垢版2018/07/23(月) 21:48:59.73ID:fdwOUHvP
15年入居してた賃借人が洗面台ぶっ壊しててそれに伴う新品の洗面台の費用を退去時に請求したんだが
減価償却で払わないと言い出した。
管理会社は知らんぷり。どうすればいいんだ。
過失ありだから減価償却なんか関係ないよな？
0442名無し不動さん垢版2018/07/23(月) 22:24:24.62ID:xnEmmko0
>>441
賃借人は生きてるし、著しい過失だから無理。
ガイドラインの拘束力ってどのくらい？
大したことないなら突っぱねようと思う
0443名無し不動さん垢版2018/07/23(月) 22:41:21.34ID:tPjsKGCL
>>439
破損（破壊）と減価償却は全く関係ない言い訳だな！
写真撮っておけば裁判でも確実に勝てる。

参考までにキッチン等の据え付け家具は減価償却は躯体構造に依存する。
0444名無し不動さん垢版2018/07/23(月) 22:52:27.12ID:xnEmmko0
>>443
だよな。
そんなことなら高いやつ提示してれば良かった。
0445名無し不動さん垢版2018/07/24(火) 00:16:20.05ID:???
弁償は必須、耐用年数超なら工事費込みの2割請求ってとこやろね
0446名無し不動さん垢版2018/07/24(火) 00:22:57.32ID:L8I8MJpd
>>444
ガイドラインに法的拘束力は無いし、今回の事例では全く適用外ですね。
賃料に対して原状回復費用が高額に成ると何でもかんでもガイドライン
持ち出させようとする乞食行政書士・乞食司法書士・乞食弁護士が居る
けど、証拠写真さえ有ればなんの問題も無く裁判で戦えます。
0447名無し不動さん垢版2018/07/24(火) 00:59:03.57ID:???
保険代理店と仲良くしてれば出してくれる
裁判してもいいが金ない相手なら回収できるかはわからんぞ
0448名無し不動さん垢版2018/07/24(火) 03:52:54.63ID:SXJfPGdN
>>439
現状回復しないなら敷金返すな。
0449名無し不動さん垢版2018/07/24(火) 04:31:11.35ID:VR0T5vdo
「黒い屋根」は社会の汚物だな
コンビニ等では「白い屋根」（含む薄いグレー）が主流なのに
「黒い屋根」の居宅を新築するクソゴミ野郎は不幸になれば良いと思うの
0452名無し不動さん垢版2018/07/24(火) 17:36:24.84ID:???
>>451
暴力団系は許可番号持ってるんですか？
無届けの闇不動産業者？
0454名無し不動さん垢版2018/07/24(火) 18:00:19.60ID:???
賃貸管理のみを専門にしていて、独立した会社なんだけど、隣に仲のいい不動産屋があるところ
手数料は一律で高かったり、5パーセントより高かったりするのかな？
0455名無し不動さん垢版2018/07/24(火) 18:01:22.85ID:???
右翼暴力団　テキ屋系暴力団など全部朝鮮系じゃん
0460名無し不動さん垢版2018/07/24(火) 23:12:51.09ID:???
>>459
都知事免許と国交省の免許いったりきたりしてるのもヤバイ感じですか？
0463名無し不動さん垢版2018/07/25(水) 00:24:13.83ID:???
思ったんだが
最近不動産投資に入ってきた層で
暴力団のフロント企業みたいになってる大家いるんじゃないか？
しかも当人は無知で全く気づいていない
スルガと似たような感じで騙されたと思うパターン
0465名無し不動さん垢版2018/07/26(木) 12:23:55.32ID:AjvvcdRg
難民キャンプ以下の被災地のみなさま。
いつまでも逃げず死亡者も多かったですね。
ブルーシートやカビの泥家で生活できますか？

阪神大震災の時もそうでしたが
大阪兵庫の建設屋は手抜き工事が多すぎそれを平気で見逃す建築士も関西には多いですよ

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0466名無し不動さん垢版2018/07/27(金) 09:06:51.09ID:???
今一番悩みを抱えてるのが昭和41年築の物件
８階建てで空きは一部屋(アクシデント時の避難部屋のため実質的には空きはなし)。
しかし最近建物の内外から水回りのアクシデントが多い。
売るにしてもあと１年くらい持たないと短期取得で納税額が大きいし、
0469名無し不動さん垢版2018/07/27(金) 19:03:19.65ID:???
>>468
築47年で買いましたから水回り関係は覚悟してましたよ。
もちろん安く購入できましたし、今そのマンションの周りは建築ラッシュで、
コインパーキングだった所にホテルが建ったり、古い建物は取り壊してマンションが建ったりすごいんです。
それもあってうちの建物にも影響が出たのかもしれません。
うちは1丁目なんですけど、知ってるだけでも今後11軒のホテルが建つようです。
なので1年後まだ地価の高騰が続いてれば、確実に売りますよ。
0470名無し不動さん垢版2018/07/27(金) 23:54:45.82ID:yaYiTWi+
赤坂にある某ホテルの名前が付いたマンション
過去に火災とかいろいろあって人が死んでるみたいだけど
１Ｒ１０００万弱
３年前は７００万だったのにどういう風の吹きまわしかしら
中は中国人ばっかりだったし、さすが築５０年近い昔のホテルか
めちゃめちゃ薄くてぼろい共用ドアの中の室内見せてもらったら
壁がめちゃくちゃ薄いのか隣の声も聞こえてきて
あんなところにも管理人が新聞読んで暇つぶしてるのを目撃したら
老後は管理人やりたくなってきたよ

話はズレたが今にも取り壊しが起こりそうなんだけどなあ
中国籍ばかりだし築５０年ってもういろんなところがぶっ壊れる時期だよね
0471名無し不動さん垢版2018/07/28(土) 00:13:49.90ID:???
九龍城のようになるのか…
その前に法律改正で簡単に建て直しが出来るようになるか。
0472名無し不動さん垢版2018/07/28(土) 02:50:17.04ID:???
0044 名無し不動さん 2018/07/27 03:41:38
アパート経営の「時限爆弾」負動産時代

賃貸アパートを業者が一括で借り上げ、家賃も業者からオーナーに一括で支払う「サブリース契約」
その保証期間が切れて家賃を引き下げられ、アパートを建てたときの借金の返済に窮するオーナーがいる。

「家賃は３０年間下がらない」
近畿地方の４０代の夫婦はいま、生活保護を受けながら暮らしている。
夫婦の生計を助けようと、夫の亡き父親が１６年前に建てたアパートが、夫婦を追い詰めることになってしまった。
夫の父親は大手のレオパレス２１（東京）とサブリース契約を結び、約２億円の借金をして２００２年に自分の土地に２棟のアパートを建てた。
父親が亡くなったときの相続税対策に加え、体が弱く働けなかった夫の将来のために、家賃収入で生計を立ててほしいという父親の願いが込められていた。
父親と業者の話し合いに夫婦が同席することもあった。
「３０年間ほとんど家賃は下がらない」と業者が説明していたと、夫婦は記憶している。
契約から２年後に父親は他界。夫はアパートも借金も相続した。
最初は順調に家賃が入っていたが、建築から９年目に家賃の引き下げを持ちかけられ、１０年目に家賃を２割引き下げるか、サブリース契約を途中解約するか迫られた。

夫婦の生活は家賃に頼り切って…
https://www.asahi.co...S46N2L7SULFA011.html
0473名無し不動さん垢版2018/07/28(土) 22:52:28.08ID:???
シノケンハーモニーのテレショップCM見て１００％信用できると思いました。
月曜日に全財産おろしてきます
0474名無し不動さん垢版2018/07/29(日) 02:09:24.51ID:???
楽待のムービー見てると、アパート経営って楽しそうなんだよなー
裁量大きいし、管理費修積かからないのもいいよね
近所にぼろアパートが土地値で転がってないかなぁー
0475名無し不動さん垢版2018/07/29(日) 02:45:27.54ID:???
①減価償却で簿価1円になった物を破損したから弁償しろ
②減価償却で簿価1円になった物を破損したから新品設置した。新品代請求するぞ

ちょっと無理筋なじゃない？
0478名無し不動さん垢版2018/07/29(日) 10:00:37.70ID:???
>>475
家賃の保証会社がなんでもやってくれる
追い出しも取り立ても法外な請求も
裁判できない店子にはなんでもやる
民事には警察が出てこない
0480名無し不動さん垢版2018/07/29(日) 11:56:08.54ID:???
アパート経営が儲かるのは出口で銀行と組んで高値で売ってくれる業者がいたから🤭
土地値-取り壊し費用-立退き費用で売値を計算すればとてもじゃないがやってられない
0483名無し不動さん垢版2018/07/30(月) 21:21:28.23ID:???
>>482
賃貸人に売らなければならない切実な事情があり
賃借人は別に今住んでるところでなくてもどうになかるという状況なら
立退きの要求を認めた裁判官が何人もいたよ
立退きでどちらの方が困るかという天秤にかけられるようなもの
0484名無し不動さん垢版2018/07/30(月) 21:58:58.73ID:???
そういや宅建協会がアドトラックに広告出してたな
アドトラックは出会い系業者しか使わないと思ってた
業界団体ですらこれだからな
0485名無し不動さん垢版2018/07/31(火) 14:03:16.54ID:NpkSG8nz
金利上がりますか？涙
0486名無し不動さん垢版2018/07/31(火) 14:46:34.66ID:???
上がるってもおかしくない
でもな上限がほとんどゼロだろ
0487名無し不動さん垢版2018/07/31(火) 15:05:54.23ID:???
>>485
もう上がっているみたいね
利息の見直し期間の境目に来ている人なら銀行発行の返済計画から来期の金利がわかると思う
変動で金利半年見直しとかだったら地獄を味わうことになるだろうね
0488名無し不動さん垢版2018/07/31(火) 16:03:01.05ID:NpkSG8nz
どのくらいあがるかな。。怖すぎる…
0489名無し不動さん垢版2018/07/31(火) 16:56:33.02ID:???
とりあえず財務はワーストケースを想定して今後の金利を4%として計算してるけどなぁ
ノンバンクから借りてる人たちはどうなってしまうんだろうかと
他人事ながら心配してしまう。
0490名無し不動さん垢版2018/07/31(火) 18:24:26.87ID:???
戸建て新築売れなくなるんだろうな
つーか、この一年で建てた人たち、この１０年で新築に入った人たち
変動金利だったろうけど、2,3年したら空き家増えるのかなぁ。
中古物件、値下がりしてくれるかなぁ。
0491名無し不動さん垢版2018/07/31(火) 19:41:40.07ID:???
うちも最悪は４%で見てるわ
まあそれ以上いったらスルガやノンバンク系は
潰れて恐慌になるっていってるわ
0492名無し不動さん垢版2018/07/31(火) 22:32:07.22ID:NBTlRy3o
スルガの融資なんて4.5%スタートだから、世の中の変動金利が4%になるあかつきには、スルガは7%とか行くね。
0493名無し不動さん垢版2018/07/31(火) 22:43:03.10ID:???
5%以上だと経費引いたら利益無くなるじゃないww
とりあえず現金用意して待ってます。
0494名無し不動さん垢版2018/07/31(火) 22:58:16.27ID:+xMtb3yo
馬鹿だな。こんなもの折り込み済み、また早速金利は下がってるよ。
0495名無し不動さん垢版2018/07/31(火) 23:00:14.25ID:???
銀行はバブル後のように税金払わないようになる
固定資産税払わんとかになりそう
0496名無し不動さん垢版2018/07/31(火) 23:56:14.03ID:???
シノケン、ヤバい会社だと思ってたら、株価は成長し続けてるんだな
本当に将来のある会社なのか……？
0497名無し不動さん垢版2018/08/01(水) 09:45:54.39ID:???
>>496
ライブドアを思い出せ
株価と将来に相関は無い
人気を時間で微分したのが株価だ
0499名無し不動さん垢版2018/08/01(水) 10:02:54.42ID:???
>>492
かぼちゃの馬車の被害者がなぜ阿鼻叫喚なのか今わかったよ
自分と同程度の金利だと思っていたのでなんで経営改善で前向きな行動をしないのか不思議だった
もし自分のとこの金利が4.5%だったら1年以内に破産確定だもん
みんな今の金利で利益が出るか出ないかスレスレでふんばって完済の日を待ち続けてるんだわ
騙された人は多いけど低金利のおかげでどうにか生き延びているのだわ
0500名無し不動さん垢版2018/08/01(水) 10:17:04.73ID:???
>>498
日本の株価が下がる度に日銀が買い付けてるんだからウハウハだろうね
0501名無し不動さん垢版2018/08/01(水) 15:42:25.64ID:???
>>497
それが業績は良いらしいんだよな
あんな焼き畑業態が長く続くとも思えないんだけど
0502名無し不動さん垢版2018/08/01(水) 18:13:15.52ID:???
アラフォー独身のスレでこんなん見たら子どもに不動産残すの躊躇う

117. 匿名 2018/08/01(水) 07:33:04 [通報]

働いてない。親が譲ってくれたマンションの家賃収入25万円で生きてる。仕事したくない。
0504名無し不動さん垢版2018/08/01(水) 18:43:45.20ID:o+64hnXf
大家さんに聞きたい。
度々自殺をほめのかしている高齢ニートの兄からの借金を断ったら、連絡取れなくなった。
仕事休んで明日見に行くつもりなんだけど、ピンポンして出てこない場合は…
大家？警察？
0506名無し不動さん垢版2018/08/01(水) 19:56:16.48ID:o+64hnXf
ありがとうございます。やっぱり警察ですよね。
本業不動産屋ならともかく、老夫婦が空き家を貸してる形らしいんで、おまかせにはできないなあと。
親はピンポンして出てこなければ警察呼ぶからと言ったら難色示したけど、んなこと言うならこっちに連絡寄越させるなよ！もう！
0507名無し不動さん垢版2018/08/01(水) 20:07:23.62ID:???
築10年程度の一戸建てで周辺相場家賃が15万ぐらいの地域に家建てて住んでんだけど
土地が余ってるもんでそこに新築現金で2軒の家建てて家賃12万づつぐらい取れないかな
と思ってる

5年後ぐらいにはいま住んでる家も貸して合計家賃30万ぐらいにして
俺は500万ぐらいで都市部に築古マンション買ってそこに住む
そこから15年ぐらいであとは年金暮らし
俺は月25万もあったら余裕で生活できる性格

どうかな？
0508名無し不動さん垢版2018/08/01(水) 20:55:51.94ID:???
現金と土地があるならいいんじゃない。
個人的には裏山
0509名無し不動さん垢版2018/08/01(水) 21:34:41.73ID:???
>>502
経営のケの字もするつもりないだろうから、店子さんとの交渉や入居付けのための営業努力もできなくて
死ぬか当面の現金のために売るかするだろうな
こういうのの汁を美味くちゅうちゅう吸いたい
0510名無し不動さん垢版2018/08/01(水) 21:36:46.87ID:???
>>508
家賃相場が15万って相当良いところだよね
そんなところに建蔽率・容積率ダダ余りの土地を持ってて現金まであるって本当に浦山
0513名無し不動さん垢版2018/08/01(水) 23:22:43.86ID:???
>>511
少なくとも需要に苦労する地域ではないだろうよ
それだけでかなり有利


>>512
俺は今のところ区分専門だけど、自物件ウォッチしてると無策で管理会社に丸投げのやつ多すぎてビビるよ
エゴサすらしないから、長期間空室が続いて、ようやく打ち出した策が家賃値下げとかそんなんしかいない
0514名無し不動さん垢版2018/08/01(水) 23:47:10.86ID:???
>>503
LF3.9%で2500万弱ローン残債あるけど金利上がったら一括返済する。スルガかぼちゃは億単位だから一括返済厳しいだろうな。
0515名無し不動さん垢版2018/08/01(水) 23:52:17.92ID:???
>>502
東大卒で親から相続したアパート家賃300万くらい／年のみで暮らしてる人いたな。

>>509
二代目大家はやる気無くてバテるの早いからね～。不動産賃貸業じゃなくても事業継承って難しい。
0516名無し不動さん垢版2018/08/02(木) 00:57:26.25ID:???
随分ショボいのに対しても嫉妬が見え隠れするレスがつくもんだな
0517名無し不動さん垢版2018/08/02(木) 02:36:51.51ID:???
無から不動産投資をやってる人にしてみれば、
ある程度資産のあるところからスタートできるのは羨ましいだろう？
それだけでｱﾎみたいに楽できるんだから
0518名無し不動さん垢版2018/08/02(木) 02:50:42.46ID:???
投資家のスタートが現金1000万所持の場合、1億の借り入れをして一棟を買うのが正解と言われるが、それは不動産屋にとっての正解であって投資家にとっての正解ではない
投資家としてはコストをかけずに借り入れがない物件を増やすことが最も大切で、現金で安い区分を一つ買うのが正解
無借金が一つあれば銀行を選べば2件目はフリーターでも借り入れができる
0520名無し不動さん垢版2018/08/02(木) 07:19:09.13ID:???
親から相続のスタートラインで、借り入れなしの区分1つか1億の1棟アパート、マンションで借入1億なら断然区分1つでしょ。
0522名無し不動さん垢版2018/08/02(木) 08:32:10.26ID:???
金利が上がって多少の売り物件が増えても好立地ならどうせ強気の高値だろうから
東オリ終わって暴落するのをまず確認
0523名無し不動さん垢版2018/08/02(木) 12:06:51.40ID:???
アスクルの株主総会行ってきた。
株板で有名な株主H氏がいたのは置いといて、今はリーマン大家なので個人向けのロハコ使ってるんだけど、法人化したらアスクル使える？
このスレ住民はAmazonや楽天派？
0525名無し不動さん垢版2018/08/02(木) 14:21:51.48ID:???
>資産運用の啓蒙活動を書籍やセミナーで行っていますが、自分自身の資産運用の変化を反映して、コンテンツも変えていきました。そのことに関して「変節」と批判している一部の熱狂的なファン（笑）がいます。

しかし、自分自身で「人体実験」して良いと思うものを紹介するというスタンスからすれば、自分が不動産投資を始めとする多彩な投資を開始したのに、旧態然とした資産運用の方法を紹介し続ける方が不誠実だと思ってます。

ちーがーうーだーろー！！！
変節するから批判されるのではなく、ワイン投資をなかったかのように隠蔽する体質や、日本財託の1Rマンションを自分が買う前から宣伝しそれでいて自分がやってみて本当によかった投資だけを紹介すると謳うから批判されるのである。
0526名無し不動さん垢版2018/08/02(木) 16:18:09.64ID:???
都心以外で区分持つメリットがわからん。全空リスク抑制できて収益がある程度計算できる一棟物か、
高利回りと実需売却って出口も狙える戸建てのどっちかが投資（事業）としてはメインじゃないの？
収益物件持って一ヵ月チョイの初心者だけど、不動産投資を検討した当初からわからん。
0529名無し不動さん垢版2018/08/02(木) 18:28:47.61ID:WYP419o/
>>526
初心者かよと思ったら本当に初心者だったw
0530名無し不動さん垢版2018/08/02(木) 19:14:29.15ID:Z/sU3TFu
質問お願いします。
交通費を経費にしたいのですが、ツアーだと経費には出来ないですよね？関東から大阪まで行くのですが、新幹線代が約3万、ツアーですと一泊込みで2万少しで行けるのでツアーがいいかなと思うのですが…
初心者でよく分からず、知ってる方居ましたらお願いいたします。
0531名無し不動さん垢版2018/08/02(木) 19:47:54.36ID:???
>>526
需要があるから区分が作られて投資や実需で買う人がたくさんいるわけだから賃貸需要は高い
出口も、地方はワンルームの実需があるし当然ファミリーの実需もある

むしろ一棟は一人が納得すればいいんだから需要無視で作られるよ
それに万が一事故物件になったら終了でしょ
0533名無し不動さん垢版2018/08/02(木) 22:22:12.68ID:???
ツアーか否かは問題じゃないだろ
ちゃんと業務で行ったことを証明出来なきゃ普通の交通費でも否認される可能性はあるし、ツアーにUSJのチケット代みたいな明らかに業務外のが含まれてても突っ込まれるだろう
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