【賃貸】サブリース不動産投資【スルガ銀行】
satobee
@satobee3
【サンスポ】スルガ銀の営業実務トップ、執行役員外れ名古屋支店長に
こんな小手先人事で腐った組織が変わるか?
基礎も柱も腐ってるから、一回全部壊して更地にして、基礎からやり直さないと無理でしょ?
スルガ銀行 #不正融資 地銀最強!「スルガ銀行」圧倒的収益力の秘密ビジネスに対する考えが根本的に違う
スルガ銀行だけが突出している
スルガ銀行の本拠地は静岡県沼津市である。首都圏に隣接しているわけではなく、かといって札幌や福岡といった地方中核都市でもなく
商圏の大きさで高収益を実現するのは難しいエリアである。だが、同行の収益力は他行を圧倒している。
2017年3月期における業務純益は636億円、総資産は4兆4658億円で総資産に対する業務純益の比率(総資産業務純益率)は1.42%に達する。
地方銀行の平均値は0.3%、2位にランクインした南日本銀行(本店・鹿児島市)が0.59%だったのでスルガ銀行はまさにケタ違いのレベルということになる。
銀行というのは、企業ごとに大きな差が付きにくい業態である。預金で資金を調達し、それを融資して利ざやを得るというビジネスモデルである以上
他行とかけ離れた収益を上げるのは難しい。だが、スルガ銀行はこれを実現している。ここまで収益力に差があるということになると、ビジネスに対する考え方が
根本的に違っていると考えるべきだろう。実際同行の経営方針は独特である。その特徴をひとことで表すなら、個人向けサービスへの特化とネットを活用した全国展開である。
銀行は通常、個人向け融資よりも法人向け融資の割合が高い。個人がお金を借りるケースとしては、住宅ローンとカードローンがほとんどでありその金額はたかが知れている。
これに対して企業は、長期の設備投資に加え日々の運転資金など短期的な資金需要もあり、個人とは必要とする金額のケタが違う。
必然的に銀行も企業向け融資に力を入れることになる。 独特なアパートローン
もっとも、全国に展開し個人を中心に融資を拡大するといっても、現実に個人が借り入れる金額は小さい。
ここをカバーするための施策がアパートローンの強化である。
最近、銀行から融資を受け、アパートなどを一棟丸ごと買って賃貸に回すといういわゆる「大家さんビジネス」が
ブームとなっている。こうした一棟モノの不動産投資を行っている個人投資家の中で
スルガ銀行のアパートローンを知らない人はほとんどいないはずだ。
そのくらい同行のアパートローンは有名な存在である。
スルガのアパートローンは、金利が他行と比べてかなり高い。ここも同行が高収益である理由のひとつなのだが
不動産投資家はなぜ高めの金利でも同行のローンを利用するのだろうか。
その理由は、同行の柔軟な融資姿勢にある。他行の場合には、建物の耐用年数など融資条件について機械的に判断するケースが多い。
まだ使うことができる建物でも書類上の耐用年数で一律に融資不可と判断されてしまうことも少なくない。
これに対しスルガの場合には
物件よりもローンを借りる個人の属性を重視しており
この条件がクリアされるなら、古い物件でも融資されるケースがある。また、審査のスピードが速く
すぐに融資の可否が分かるのも同行の特徴である。
不動産の取得は早い者勝ちなので、ローンの審査に時間がかかることは不利に働く。不動産投資家にとっては
金利を多少多く支払ってでも同行のローンを利用するメリットがあるのだ。
個人に注力し、これまで圧倒的な収益力を誇ってきた同行だが、今後の経営に死角はないのだろうか。
もしあるとするならば個人への集中という同行の戦略そのものかもしれない。
日本は今後、人口減少が進むことから、賃貸住宅における空室率の急上昇が懸念されている。
テナント需要が乏しいエリアで建設されたアパートの一部は不良債権化する可能性が高い。
事態を重く見た金融庁はアパートローンについて調査に乗り出しており銀
行側にも融資を抑制する動きが出てきている。スルガ銀行もこれ以上アパートローンを拡大することは
難しいかもしれない。また個人向けローンも他行が積極的に乗り出してくれば
競争環境は激化し、収益が低下することは避けられないだろう。 しかしながら、他行にはない独特のビジネスモデルを構築し、圧倒的な収益を実現したスルガ銀行の経営は特筆に値する。
これまでの事業展開で得られたノウハウは、そう簡単に他行が真似できるものではない。
ここまで思い切った戦略を描くことができたのは、同行がオーナー経営であることと無関係ではない。
現会長の岡野光喜氏は創業家出身であり、大株主には創業家の関係企業が並ぶ。岡野氏はオーナーとして強いリーダーシップを発揮する一方
社外役員を多数登用するなど、オープンでバランス感覚のある経営を行ってきた。こうした環境が総合的に作用して、
今の同行のビジネスモデルが形作られている。
一見するとスルガ銀行は異色の地銀であり、他行では実現不可能なビジネスモデルに見えるかもしれないが
筆者はそうは思わない。
銀行は本来、資本集約型産業であり、業務の大半をシステム化できる業種である。
また、資金ニーズのある所なら場所や業種に関係なく資金を提供して利ざやを稼ぐのが銀行本来の仕事である。
スルガ銀行は、時代のニーズを的確にとらえ銀行としての本分を発揮してきたに過ぎない。 133番組の途中ですがアフィサイトへの転載は禁止です (ワッチョイWW 4185-RynM)2018/02/24(土) 21:29:30.55ID:4xQiewr90
>>77
呼んだ?
ちなみにスルガ銀行もスマートデイズには融資NGだよ
わかりやすく書くと、本来スルガ銀行はかぼちゃの馬車に融資できないわけ
じゃあなんでスマートデイズが手がけるかぼちゃの馬車に融資できたかというと、これにはからくりがある
そしてそのからくりが問題であり、かぼちゃの馬車の数百倍の焦げ付きと自己破産がこれから次々と起きる
138番組の途中ですがアフィサイトへの転載は禁止です (ワッチョイ 4185-Q41I)2018/02/24(土) 22:05:51.65ID:4xQiewr90>>203
>>136
それじゃ今日もソース無しの話をしゃべっていくわ
まずスルガがかぼちゃに融資できていたカラクリを話す前に「中間省略」の話をしなくてはいけない
本来、不動産の売買を行えばその都度「登記」をする必要がある
AがBに売れば謄本の所有権欄(甲区と言われる)にA→Bときちんと明記する
A→B→Cと同日に何度も売買されたとしても、それは全て記載する義務になっている
昔はBにあたる立場の人が自分を省くことができた
これを「中間省略」という
登記には数十万の費用がかかるし提出や手続きも面倒なため
転売狙いのBとしては、登記なんてしたくない!というのが本音
きな臭い人間や業者なら、なおのこと足跡は残したくない 142番組の途中ですがアフィサイトへの転載は禁止です (ワッチョイ 4185-Q41I)2018/02/24(土) 22:25:59.42ID:4xQiewr90
ちなみにレスに入れるの忘れたけど、登記費用だけでなく
不動産取得税や登録免許税も数百万単位で省くことができる
こっちのほうが大きい
この転売は当然問題になり、最近になって禁止されてしまった
けど、代わりに別の手段で全く同じようなことができるようになってしまっている
それが「新・中間省略」と呼ばれる形式のことで
「第三者のためにする契約(サンタメ契約)」と「買主の地位の譲渡をする契約」の2種類ある
A→B→Cの場合で説明すると
サンタメの場合
@AとBの間で直接に売買契約を結ぶ
Aこの時に売買契約の特約条項に「決済までに、Bは所有権を移転する先(C)を指定し
AはBが指定したCに直接所有権を移転させるものとする」と記述しておく
BBは決済までの間に転売先のCを見つけ、仕入れ案件としてBがつけた金額での売買契約を結ぶ
Cそして決済の時にはAB間とBC間でそれぞれの決済金のやり取りをしつつ、所有権だけはCに移す
買主の地位の譲渡では
@AとBの間で直接に売買契約を結ぶ
ABとCの間で「Bはこの売買契約の買主たる地位をCに譲渡する」という契約書を結ぶ
Bそして決済の時にはAとCで決済金と所有権のやり取りをする
この2つができるようになっている 144番組の途中ですがアフィサイトへの転載は禁止です (ワッチョイ 4185-Q41I)2018/02/24(土) 22:41:19.07ID:4xQiewr90
これから大きな問題になるのは、前者のサンタメ契約と言われるもの
結論から言うと、かぼちゃの馬車なんてこのサンタメショックの序章でしかないと思ってる
狼のブログでもしょっちゅう書かれているけど
業界じゃこれが最悪の時限爆弾だというのは常識になってる
何が問題なのかというと「AB間のプロ同士の正規の値段を、Bから買い受けることになってるCは知らない」ということ
何も知らないアホのCは、未公開です〜これからの水面下物件です〜と煽られて
Bが中抜きのために、数億の物件だと何千万も上乗せされたクソ物件を掴まされることになる
当然ヘソで茶が沸くような価格の物件で、Cに融資なんてとてもじゃないがほとんど下りない話だが
そういう話に融資していたのが、スルガ銀行をはじめとする都市銀行の面々
地銀は特にひどく、タイ○ウ、鳥○、武○野、群○と筆頭は多いが、かなりの地銀がこのサンタメにアホな融資をしまくってる 146番組の途中ですがアフィサイトへの転載は禁止です (ワッチョイ 4185-Q41I)2018/02/24(土) 22:51:25.63ID:4xQiewr90
こういうサンタメ物件というのは、マジで今この時期だけに一部の銀行が融資してくれたから買えただけというもの
逆を言うと、よほどのバブルや融資情勢が発生しない限り、銀行の融資は下りない物件と言える
つまりスルガをはじめとするサンタメ物件に延々と融資し続けてきた、一部のアホな銀行が融資しませーんと一言いうと
あっという間に全く売れずにガチホし続けなければいけない物件になるということ
思い出してほしいが、今回のかぼちゃショックはスルガが突然梯子を外し「もうシェアハウスなんて相手しない!」となったことに端を発している
これがほかの銀行もまともに相手してくれるような物件であれば、普通に売りにさばけただろうが
スルガだけがその時だけ相手にしてきた物件だから、全く買い手がつかないし
金利が安い他行への借り換えも相談できない爆弾に変わってしまっている
このスルガが融資拒否→自己破産までの時限爆弾と化したかぼちゃ物件をガチホしたままでいざるを得ない、という状況と同じことが
今年か来年からサンタメ物件で一気に起きると思われている 152番組の途中ですがアフィサイトへの転載は禁止です (ワッチョイ 4185-Q41I)2018/02/24(土) 23:19:43.93ID:4xQiewr90
そしてその土地の販売業者として暗躍していたのがゼノン○販
このゼ○ン住販がセミナーの主催者となって、スルガ銀行の施設内でセミナー開きまくって
シェアハウスいいですよ!みんなもどんどん建てましょう!
私たちの場合はあのスマートデイズさんが直々に土地の選定から管理までコンサルしてくれます!と
サンタメで中抜きと上澄みしまくった土地を被害者に握らせて
被害者は土地の所有者の施主という立場でかぼちゃの馬車を建てていたというのが本当の流れなんだよね
(この最初に土地を買わせて、そこから請負契約という形で建物を建てるという方法は、建売業者の中では土地先行売買という感じで言ってる) 2016年3月19日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り8%新築一棟シェアハウス投資法
2016年3月5日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り8%新築一棟シェアハウス投資法
2016年2月23日 (火)
【23区限定〕成功するための高利回り8%新築一棟シェアハウス投資法
2016年2月13日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り8%新築一棟シェアハウス投資法
2016年1月16日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り8%新築一棟シェアハウス投資法 2015年12月5日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り9%新築一棟シェアハウス投資法
2015年11月28日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り9%新築一棟シェアハウス投資法
2015年11月7日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り9%新築一棟シェアハウス投資法
2015年10月17日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り9%新築一棟シェアハウス投資法 「23区限定」新築一棟
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後悔の念は消えません」
川崎市在住で、大手企業に勤務するAさん(45)は2016年夏、杉並区にある
かぼちゃの馬車を購入した。全18室で、物件価格は約2億円。
スルガ銀行から金利3.5%、30年のフルローンで融資を受けた。
もともと投資への興味はあり、不動産投資で成功している同僚に『信頼できる』と
紹介されたのが、かぼちゃの馬車の販売会社の営業マンだった。スマートデイズが物件を一括借り上げして若い女性に貸し出し、オーナーには毎月保証した賃料を
支払うという説明で、渡されたシミュレーションによると利回りは7.8%となっていた。「これがちゃんと履行されるのであればなかなかいい収益になると思ったし
営業マンも丁寧な印象で信頼しました」。契約書には5年後に両者協議のもと
賃料を見直す可能性があるという条項が含まれていたものの
「少なくとも5年間は同じ賃料を受け取り続けることができ
下がったとしてもゼロになるわけではないので許容範囲だと考えていました」 保証賃料は月122万円で、管理費を引いた113万円が入金される。月々の返済は約100万円で
13万円から諸費用を引いた額が手残り。物件は2017年4月から稼働し
5月以降は契約通りの保証賃料が振り込まれていた。
しかし、「賃料保証」という言葉は、わずか5カ月で裏切られた。
「オーナー様各位」
同年10月26日、スマートデイズから一通の手紙が届いた。「オーナー様各位」で始まるその手紙には
「10月分から当面の間、返済額のみの支払いとする」と記されていた。
金融機関の方針変更によって予定されていた販売ができず売り上げが低下し
資金繰りが悪化している―という内容
さらに「オーナー自身で金利引き下げ交渉とリスケ(返済計画の変更)交渉をしてほしい」という
主旨の記述もあった。
Aさんは「正直この手紙が来るまでは、ちゃんと契約通り支払われていればいいと思って
入居状況やビジネスモデルについて考えることはしていませんでした」と振り返る。
さらに驚いたのは、手紙には「返済額と同額の支払い」と記されていたにもかかわらず
入金は100万円ではなく90万円だったこと この10万円の差額は何を意味するのか。
実はAさんは2億円・金利3.5%の融資のほかに、1000万円の「諸経費ローン」を
7.5%という高金利で借り入れた形になっていたのだ。
「このローンは金消契約の当日に初めて知って、『これは何ですか』と聞くと
『決まっていることなので』と言われました」。
月々の入金額にはこの諸経費ローンの返済分は含まれず、毎月10万円の持ち出しと
固定資産税などの負担が重くのしかかることになった。
そして2018年1月17日、Aさんを含めかぼちゃの馬車オーナー全員を震撼させる出来事があった。
スマートデイズ側がオーナーを招いた説明会の席上
「来月からサブリース賃料の支払いを完全停止する」と発表したのだ。
Aさんを含む出席した複数のオーナーの話を総合すると、スマートデイズ側の説明は
「昨年10月に取引先金融機関の融資方針が変わったことで買い手が伸びず
売買件数が大きく落ち込んで経営が悪化。深刻な資金不足に陥り、支払いができない状態になった」という内容だった。
「怒りを通り越して呆れました」とAさんは言う。賃料が一切振り込まれないということは
このままでは毎月100万円近くのマイナスキャッシュフローが発生することになる。
自らの立場が危機的状況にあることを痛感しながら「今は怒りより、自分にできることをするしかない」と
すぐに行動を起こした。まず入居者とコンタクトを取り、入居率がどれぐらいか調べた。
スマートデイズに聞いても本当の入居率を言うことはないと思ったからだ。
「実はそれまで、スマートデイズからは家賃がいくらで、どういう人が住んでいて
入居率がどれぐらいかということも一切知らされていなかったんです」。
不幸中の幸いだったのは、現状は18室中17室入居と高稼働を維持していることだった。 「サブリースで大損した人」がハメられた手口
悪質なサブリース業者を見極めるには
https://toyokeizai.net/articles/-/183151
2015年1月の相続税法改正などにより相続税の節税対策として多くの貸家が建設されてきたことで
首都圏のアパート空室率は3割を超える「危険水域」にある。
一方、銀行は相変わらず賃貸アパートの建築資金をまかなうためのアパート融資に積極的で
今年3月末の融資残高は22兆4000億円に上っている。これには、金融庁も警鐘を鳴らしているが
ハウスメーカーなどが強引にアパート建築建設を迫る例も少なくない。
中でもトラブルが頻発しているのが、サブリース契約だ。
サブリースとは、不動産管理会社などが住宅を一括で借り上げそれを転貸するという
もの。住宅所有者の多くは経営や管理などをすべて管理会社に任せながら
契約期間中は決まった金額が家賃収入として入ってくる仕組みだ。
所有者側の手間が省けるため魅力的に聞こえるが、悪質業者と契約し
最悪の場合、自宅を失うという例も出てきている。 加藤弁護士がスマートデイズ役員から得た証言によると、まず物件価格は「年収800万であれば9200万」
「年収1000万であれば1億2000万」といった形でトータルの金額を先に決め
賃料相場などに関係なく利回り8、9%になるように逆算してサブリース賃料を設定していたとされる。
「これによってサブリース賃料が実際の賃料と大きく乖離することになるので
最初から早期破綻が見えていたスキームだったといえる」(加藤弁護士)
加藤弁護士によると、土地は仕入れ価格に多額の利益を上乗せした額でオーナーに売りつけ
建物の建築請負契約ではスマートデイズが実態のないコンサルティング契約を建築会社と結び
多額のキックバックを受け取っていたとみられる。「土地の金額の多寡によって
建物の方の利幅を調整する仕組みで、建築費のキックバックは物件によって
30〜65%程度で変動していたようだ」
入手した指示書は、都内で昨年建築されたかぼちゃの馬車の資金の流れに関する内容。
物件価格は約9000万円で、そのうち土地は約6000万円でオーナーに販売していたが
登記情報や路線価などから推測すると、仕入れ値は3000万〜3500万円程度と考えられる。
つまり、オーナーは実勢価格の2倍近い値段で購入していることになり、加藤弁護士は
「そのほかの物件でも、土地の購入額が査定価格の2倍程度になっているケースが多い」
と指摘する。加藤弁護士の見立てによると、本来は土地3000万円程度+建物1500万円=4500万円の物件を
約2倍となる9000万円でオーナーに販売。水増し分はスマートデイズに
建築費のキックバックとして1500万円、販売会社に手数料名目で500万円(物件価格の約5%)
販売会社の元締め会社や同社が指示する会社に2500万円程度が渡っていた可能性があるという分析だ
土地3000万円→6000
建物1500万円→3000
4500万円→9000 サブリースやってる大家は
形式上物件を法人が所有していることにしてて
サンタメに代表印まで預けてるらしい
これ脱税になるしサンタメが勝手に登記や代表変えたり勝手に法人に融資受けさせたりしたらさ
終わるんじゃないかな おすすめのサブリース会社はどこですか?
融資してくれる銀行も世話して欲しい すごくおもしろい簡単確実稼げる秘密の方法
少しでも多くの方の役に立ちたいです
いいことありますよおに『羽山のサユレイザ』とはとは
Q8M どことはかけないけど、サブリースだけ専業でやってる独立系がいいよ。 >>166
積水ハウスで建ててマストで管理
ハウスメーカーで一番信用できるからね >>169
地面師にあっさり騙されて数十億円ひっとられた積水が信用できるハウスメーカーかよ? サブリースについてはもっと規制の網を掛けなあかんよ。
悪どい業者ばっかりやぞ。 >「年収1000万であれば1億2000万」といった形でトータルの金額を先に決め
>賃料相場などに関係なく利回り8、9%になるように逆算してサブリース賃料を設定していたとされる。
かぼちゃに限らんやん。
積算価格が高くて市場価値が低い物件をテクニックで満室にして積算価格いっぱいで高属性の人にはめ込むって広範に行われてる。
もちろん筋書き書いてるのは地銀。程度の差こそあれスルガに限った話ではない。 日本は今後人口減少が続き、2026年に人口1億2,000万人を下回った後も減少を続け
2048年には1億人を割って9,913万人となり、2060年には8,674万人になると
推計されています(内閣府「将来推計人口でみる50年後の日本」より)。
建築技術の進歩により最近のマンションは100年もつといわれていますが
逆に一度建ててしまうと取り壊しが難しいものです。
人口減少が進む中でもマンションが建ち続ける最大の理由は
マンションデベロッパーは「それしかできない」からです。
土地を買い、そこにマンションを建てて売るというのがマンション事業ですが
大半のマンションデベロッパーはこれ以外の方法で利益を上げるノウハウを
持っていません。土地が買えなくなるとマンションは建てられませんので
分譲中の物件の販売活動の裏で常にマンション用地を探し続けています。
この流れのどこかが止まれば倒れてしまう、いわば自転車を漕いでいるのと
同じような状態です。そのためデベロッパーにおいては「今期の販売戸数」
と同じくらい「来期以降何戸分の用地を確保しているか」
ということも重要視されます。 >>173
わしは地方マンションデベロッパーに路線価の三割増で売った。接待もいらんしさっさと何円なら売るでおしまいにした。サブリースはもうかりそうでもないからなぁ 韓国人って何であんなに頭がおかしいのかなと思ってたのですが、
インターネット時代なんですね。
色々記載されてます。
【韓国人は頭がおかしい】で検索してみてください。
とても韓流なんて言ってられないですし韓国に旅行なんてありえない。
日本にも観光なんかに来て欲しくないですよ。 新しく入居するお客さんには、敷金、礼金、仲介料の話をしたあとに、
『オプションでカギの交換と部屋の消臭をつけられますがいかがですか?』
と聞いています。女性のお客さんは比較的、
『じゃあ、消臭をオプションでつけてください』と言われる方が多い」
不動産業者としても、1日に何件もある部屋の下見や契約書の作成をしていると、
忙しくて手が回らなくなる。
「いちいち、部屋まで行って、消臭までやっていられないから、
玄関や台所などに『除菌済み』という紙だけ貼って、
やったことにしてしまっているケースがあります。アパマンさんだけでなく、
他の大手仲介業者もやってますよ。部屋の清掃は見てすぐわかりますが、
消臭・除菌は、見た目ではわかりませんからね」
事故を起こしたアパマン男性店長(33)については、
店長個人の過失があったとして、
北海道警は重過失傷害と重過失火の疑いで捜査を進めているというが、
不動産業界にもメスを入れることが必要なようだ。 パークハウス白金の謄本見てみ?
ほぼ全戸ガースルの担保ついてる
ファミリー企業に資金還流な
動かぬ証拠や
午前1:17 · 2018年12月28日 · Twitter Lite
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件のいいね ◯ル◯のパワハラスキンヘッド汚林が汚いアタマを光らせてキョドリながら語ります ガースルの貸し手責任も問われなければならない 十分な担保を取らずに金貸す銀行なんぞ潰してまえ 関東連合の連中が何人も融資受けてる事実も見逃せない 今日も元気にキックバック!
新宿モッコリーズ@eHyuc28EF7aoHvn 新宿モッコリーズ
@eHyuc28EF7aoHvn
代理もクソもガースルの行員がゆうちょに出向して融資やってるわけだから、
言わずもがなやろ
決済もコスモ提携の暇などっかのマスクしてる貧弱そうな司法書士が設定書士としてきちゃって〜
ゆうちょ銀、スルガ銀ローンの代理販売で不正疑い32件:朝日新聞デジタル
午後0:46 · 2019年2月4日 · Twitter Web Client たいして不動産知識もない馬鹿な銀行は、狡猾で悪どい不動産屋から
見ればいいカモやな。金融庁のお役人はそんな銀行でも地銀の優等生
とか言って持ち上げてたわけだから、何をか言わんやだ。 新宿モッコリーズ
@eHyuc28EF7aoHvn
国際指名手配されている人物の
逃走に手を貸す金融機関があることは紛れもない事実である。
新宿支店に対して一刻も早く司直のメスを入れなければならない。
マンションデート商法も絡んで被害者を救済するのは元より、
一連の詐欺事件の全容解明も必要であります。
これは敬天を超えた真実である。
午前11:55 · 2019年2月11日 · Twitter Web App 日本橋の債務者デモって何時やってる?
毎週やってるみたいだが曜日はバラバラ?
今度見物に行きたいw テキシアジャパンを巡る巨額詐欺事件 岡山県警元警察官・暴力団弘道会組員ら摘発
捜査関係者によると、10人は16〜17年ごろ、
岡山県に住む男女を含む計6人にうそを言って出資を募り、計約9千万円をだまし取った疑いがある。
愛知県警などによると、テキシア社は毎月、出資額の3%を配当金として1年間支払うとし、
その原資は株や証券の運用益などと説明していた。
阿波おどりを巡る巨額詐欺事件 徳島市観光協会山田実と市役所職員山田実と阿波おどり振興協会山田実らその他を摘発
警察庁から指導された徳島新聞社によると、阿波おどり振興協会は1992〜2017年ごろ、
徳島市役所に虚偽を言って出資を募り、計約4億円をだまし取った疑いがある。
徳島新聞社などによると、徳島市観光協会は毎月、過剰な請求で故意の累積赤字で虚偽記載を行い
その原資は市役所の税金原資補助金などと説明していた。 サブリースで大家が夜逃げしたらサブリース屋はどうすんの?
家賃持ち逃げ? ケリーバックスの代表取締役 蒲谷康登は本当に対応が悪いです、ガイアの夜明けで改ざんめくれて人のせい ザ・タワー津田沼ってどうですか?
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/622642/
ここの掲示板では購入者が人生勝ち誇ったような気分になっている素人どもがウザい
マンションは今、最も高い値になってこれから下がっていくのに
(2000年初頭が一番安かった)
買った瞬間に数千万儲かったとか、バカな購入者ばかりなんですが、
お前らから見て、ザ・タワー津田沼ってどうかね? >>193
大家が夜逃げしたって契約書に基づいて家賃を指定口座に振り込みだけに決まってんだろwww 元々かぼちゃの馬車を売り出したのはスマートライフでデイズは騙されて会社買い取ってしまった被害者なんだけどな。
スレタイにサブリース不動産投資とスルガ銀行と書いてあるけど、スマートライフがスキーム通り地方回って若い女の子を東京に呼ぶって事をしなくなったからスキーム自体が破綻したんだよな。
たぶん、スマートライフの上の方の人間は何億も持ち逃げしてんじゃないのかね?あれだけの売上あって2〜3年で家賃保証出来なくなるとかあり得ないもんな。
スキームが破綻しそうになってきたからライフの上層部金隠して会社をデイズに騙し売りして責任を押し付けたんだろ。
なんも知らない奴はスマートデイズが〜とか書いてるけど見てて馬鹿だなーとしか思えない。
スマートライフは税金だけはちゃんと払っていて会社を売却したから国も税金取ってる手前ライフを詰められないし、騙されて会社買ったデイズは計画倒産するしか手はなくなったわけよ。
オーナーはどこかにケツ持って行かないとなった時に弁護士たちがこれは金になるって食いついてきて、でもデイズには金ないからケツ持ってけないって事でやり玉にあがったのがスルガなわけ。
よく考えたらスルガは金貸してんだから返済されなくなって一番被害被るのはスルガなのに弁護士の金の為に標的にされて色々叩かれてるわけ。
不動産投資自体が自己責任なわけで8億投資したとか書いてるけど全部スルガからの借入で自分の金は出してないんだろ?
それで失敗したから誰かにケツ持って行こうとするのは違うんじゃないのかね?逆に上手くいってたらどんだけ儲かってたんだよ?って話。ノーリスクハイリターンなんてないぞ?
この件は別にスルガが悪いわけではないと思う。悪いのはスマートライフを始めた◯藤のじいさんだろうな。
損したとか言ってるオーナーは手金使わずに投資して、リスク負うのは当たり前なのに早い段階で何にも手を打たなかった奴なわけ。
早い時点でスマートの管理切って満室稼働してるオーナーはスルガの金利下げさせてCF上がってウハウハな人もいるんだから。
この事件の一番の被害者はスルガなんだよな。
信じるか信じないかはあなた次第です。 そもそもかぼちゃの馬車が安かったから破綻したのでは?
詐欺的スキームにしてニュースにしたい気持ちはわかるが、東京で相続税路線価の積算の2倍の値段は普通、シェアハウスで、水回りが安く上がるとは言え、新築で融資セットならむしろ安い >>198
かぼちゃは安くはなかったぞ。
昭和初期の風呂無し共同トイレのアパート綺麗な建物版って感じでキッキンとシャワーとトイレ共同の建物だから普通のアパートとして転用できない作りなのに近隣のアパートとより家賃設定高くして家賃保証。
でも、それでも家賃保証出来るスキームだったのは地方から若い女の子を東京に連れてきて派遣とかの仕事を斡旋するのがメインで、
住む所が必要だからその受け皿にするから家賃多少高くてもマンスリーマンションみたいな感じでマンスリーマンションより安いから満室に出来るという話だった。
住む人は荷物だけ持って来れば初期費用も審査も無しですぐ住めるメリットがあって、家賃は割高だけど半年から一年で金貯めて普通の部屋借りて引っ越す。
地方は不景気で若い女の子は仕事ないけど東京なら仕事は沢山ある、でも東京は家賃高いし初期費用が高いから中々上京するのが難しい。
でもスマートのスキームなら仕事紹介してくれて当面の住む所も初期費用無しで確保できるから全てがwin-win。これが当初のスマートのスキーム。
でも、賃貸の集客をしなくなったんだろうな。だからスキーム通りに事が進まなくなった。
内部で組織作りとか問題あって人が沢山抜けたって話もあったしスマートがスキーム通りに出来ていたらみんなwin-winだったんじゃないかな。
結果、蓋を開けてみたら賃貸ついてないとか想定の家賃の半分の家賃で貸してるのがバレて、スマートライフは資金は潤沢にあったはずなのに会社をスマートデイズに売却したらデイズは騙されて買わされたから金無くて保証の家賃払えなくて計画倒産。
そこに弁護士がこの事案は金になると出張ってきたけどライフは金が無いから金取れないから金があるスルガがやり玉に上がったわけだ。
弁護士からしたらオーナーがどうなろうが案件こなしたら金になるし、ライフが金無くて買い戻し無理だからスルガ責めて金利下げさせたり支払い条件変更されたりでオーナーに有利な条件を出した様に見せかけて金もらえるって形を作ったんでしょう?
スマートライフの上層部は潤沢にあったはずの資金をどこに消してしまったんだろうね? >>197
なるほど。
そうだったのか…
スルガ可哀想… >>200
スルガも可哀想だけど、スルガ使って売買してた業者多いから余波が半端ないんじゃないか?
スルガ自体は大目に貸す代わりに金利高くしてリスクヘッジしてたわけだしぶっちゃけ悪くない。
金目的の弁護士のやり玉にあげられただけだもんな。
業者とオーナーが組んでスルガに改竄した書類出して金引っ張ってたのに、いつの間にか業者とスルガが組んで書類改竄してオーナーが被害者って話になってるのは凄いと思った。
弁護士ってこんな事までして金を得ようとするんだなって思った。マジ何でもありで怖いわ。 金なんて納得ずくで借りるものだからなあ・・・
選択枝が減ってしまうのは痛いな。 自分が押印してねつ造書類提出して、「被害者の会」だもんな 融資の引き締めで不動産投資もブーム終わったね〜。
地主が節税対策でアパート建築したり収益物件を買うのであればまだしも
リーマンが利回り6%とか買ってどうするんだろうね〜。
不動産取得税・登録免許税・固定資産税・都市計画税・印紙税やら税金も高いし
仲介手数料やら火災保険料やら諸経費も結構掛かるよね不動産売買って。
そもそも10年後20年後のメンテナンスなんて考えたらキャッシュ残るかな?
売りたい時に買値以上の金額が売れる保証なんてないし、1棟アパートなんか
買って事故物件にでもなって日には目も当てられない。そういうリスクもあるよね。
そう考えると木造以外で利回り10%以上、築10年以内じゃないと素人は手を出さない
方がいいね。あと管理もしっかりしてるところを選ぶこと。
物件から30分以内にない管理会社なんて俺は全く信用してない。埼玉の物件に東京神奈川
の会社が30分以内に駆け付けられるかな?無理でしょ?即時対応ができない会社は管理を
やるべきじゃないんだよね。管理物件に住んでいる住民が可哀そうだよ。管理人さんが常駐
しているような分譲マンションなら別かもしれないけど、収益物件にそんな物件があるはずないからね 一棟物は完全に終わったけど、区分は上がるだろうね
バブル前は一棟は区分まとめ買いの金額以下なのが当然だったが、最近は区分の場合の見積額の1.5倍くらいのものが多かったからね
しかも一棟なんて、地方で30戸、都心で8戸あればでかい方
これじゃあ修繕のとき、割高になるのは目に見えてる
せめて、地方物件なら50戸、都心なら20戸はないとな >>205
バブル前の話を当然のごとく話すおじいちゃんの話は参考にはならないと思う。バブル前に取引してたって今何歳だよw絶対ボケ入ってるだろw >>206
すまんな
バブルというのは1棟物バブルのことね
2016くらいまでの話や >>208
融資してんのはどこか知らんのか?
業者と客が書類偽装してスルガから金引っ張ったと言う事実があるわけだが?
書類偽装を客が知らないとかないからなw
面談の時に色々内容聞かれるし書類も出すのは客本人だぞw
銀行に書類偽装して金引っ張った奴らが被害者の会ってのは弁護士が金の為に作った会なんだろうが本当にワロタw >>208
お前が何言ってんだ?馬鹿なのか?
ローン組んだやつは自己破産すれば借金チャラ。
金貸してるスルガは自己破産したら貸した金は回収出来ない。
最終的に一番損するのはスルガ。
書類は買う奴が銀行に出す。
その書類を改竄して金借りている。
誰が誰を騙して金を借りたのか馬鹿でも分かる話。 契約書の改ざん
規約途中で変更で
また契約書の改ざん
楽しみだな
不動産関係会社
レオパレス21
同様
タワマンも?
アーバンネット
委託関連会社
怪しいぞ
今流行りのウンコ
ミュージシアム
大体
金髪の猿に似てるよな 狡猾な銀行と悪徳不動産屋に嵌められた人たちはかわいそうやが、
そもそも投資いうのは自己責任や。己の無知を反省せなあかん。 融資詐欺の実行犯はおれおれ詐欺の出し子みたいなもんじゃないか
銀行側はうっかりして仮想通貨や金塊盗まれる役 銀行に騙される足掬われる態度変えられるなんていうのは商売人の日常茶飯だろ。
友人に料理うまいね、と言われて小料理屋を始めようとするくらい馬鹿げているぞ。 >>197
真実は,その通りだ。
実質的な加害者はかぼちやのエロオーナー
被害者はスルガ。
弁護士は漁夫の利。 ■再放送リクエスト「あなたのアパートは大丈夫?〜岐路に立つ投資用不動産ビジネス」
NHKドキュメンタリー - BS1スペシャル「あなたのアパートは大丈夫?〜岐路に立つ投資用不動産ビジネス」
https://www.nhk.or.jp/docudocu/program/2443/3115838/index.html
http://archive.is/qCiBg
2020年3月19日(木) 午後11時00分(50分)
■再放送リクエスト
■番組内容
「一括借り上げ」「家賃保証」を掲げ、企業がオーナーに代わってアパートなどの賃貸事業を行う「サブリース」。
バブル時代に注目され、リーマンショック後も超低金利政策など様々な「追い風」によって伸び続けてきた。
しかし今、人口減少でアパート経営は厳しさを増し、トラブルも続発。老後の安心を求めて苦境に陥った人々、顧客にリスクの高いアパート経営を勧めたことを悔いる賃貸住宅会社の元社員たち、それぞれの今に迫る。
BS1スペシャル「あなたのアパートは大丈夫?〜岐路に立つ投資用不動産ビジネス」 - NHK
https://www4.nhk.or.jp/bs1sp/x/2020-03-19/11/23687/3115838/
http://archive.is/1qa3T
3月19日(木) 午後11時00分
NHKオンデマンド | BS1スペシャル 「あなたのアパートは大丈夫? 〜岐路に立つ投資用不動産ビジネス」
https://www.nhk-ondemand.jp/goods/G2020106418SA000/
2020年3月19日放送 とりあえず登記簿上げて乙区関係先に連絡してみれば? 株式会社グランドシティと言う会社で悪質投資マンション営業で退職され集団訴訟を受けてる辻本氏。
皆様お気を付けて。 サギリース、移民泊は大損害。
さらにコロナ患者収容に使われたら告知物件になって価値暴落だ。
不労所得オーナーはコロナ給付金の対象外で大量自殺だ。
営業、コンサルは責任取れ。 >>1
学閥の強い大学トップ10
PRESIDENT 2017年2月13日号
01位 慶應義塾大学
02位 東京大学
03位 京都大学
04位 一橋大学
05位 早稲田大学
06位 東京工業大学
07位 大阪大学
08位 東京理科大学
09位 同志社大学
10位 明治大学、中央大学 平田一裕という不動産詐欺師にも注意!
株式会社リライフ
株式会社グローム
という会社を運営していた人物です。
サブリース料を横領して逃げてます。
被害者多数、許せません!
平田一裕について、被害を受けた方、心当たりのあるかた是非こちらをご覧下さい↓
https://mobile.twitter.com/bbas8mhu1ctb3h8
https://twitter.com/5chan_nel (5ch newer account) 全国の信用金庫から金を借りたらデタラメな金銭消費貸借証書を悪用して口座から多額の金利をドロボウされて倒産させる、恐るべき詐欺師集団です 東建コーポレーションによる飛び込み営業が来たらしい。 渋谷にある桜が丘住販
属性の良い会社に節税対策年金対策とうそぶいて手あたり次第電話アポ
架空の用務を騙って構内に入構してランダムに電話をかけて社員に勧誘
手に入れた個人情報を売り渡してそれらは名簿化され別の業者から勧誘の電話がくる
ネット上にも類似情報多々あり レオパレス21を観ろ
www深山一族終了
www
最近飯旨世間はな
不動産会社終了みっともない
wwwみえみえ まあこんな右肩下がりの国で投資で不動産なんかに手出すとかありえないな
カモネギ以外の何物でもない 購入して自分が住みたいと思った物件がサブリースでした。
購入して家主になった自分が
サブリース会社に対する賃借人になって自分で住むことは
可能は可能でしょうか? 負け犬負債者の最期が近づいてるようでありますw
ジタバタしないで破産しましょう。
破産しても税金だけは免責されません。優先的に払いましょう。
https://ryukyushimpo.jp/news/national/entry-2483538.html スルガ銀行が不動産会社と共に虚偽の事業計画・収益見込みを提示し、
埼玉県のマンションを優良投資物件と誤解させられ、
融資額2億1200万円で購入し1億円の損害を負ったとして、
沖縄県内に住む公務員の男性とその妻が銀行と担当行員に損害賠償を求めた訴訟の判決が16日、
那覇地裁沖縄支部であった。足立堅太裁判長は契約関連資料に偽装があったことを認めた一方、
行員が虚偽説明をした証拠はないなどとして、原告側の請求を棄却した。
債務者団体の連中、今頃、お通夜状態かな。それも自分のなw で、まだ債権者団体の連中日本橋で立ちんぼやってんの?