不動産投資を淡々と語る 5

**名無し不動さん** · 2017/12/08(金) 03:57:35.57

前スレ
不動産投資を淡々と語る 4
http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1505998106/

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:12:59.71

>>364
そもそもなんのために買うの？それによる

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:14:22.29

>>357
am/pmは30年前からあるんで

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:15:05.69

>>366
お仕事で客商売なんだから、あまり優先事項にしなくていいかと。売ってる人より売ってるもの優先じゃない？
初めてなら丁寧で気が合う人がいいのは、すごくわかるけどね

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:17:14.83

>>366
何が正解で何が不正解もないから、難しいよね不動産はね。持ち出しもいいけど、その利益をその長さで持ち出しまでして何をしたいのかだよね

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:19:55.58

年間5万円持ち出しするとして、例えば10年後に売るとして今より100万円以上高く
売らなきゃいけないんだけど、一体何のためにそんなことを？

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:21:02.39

>>364
そうだよ。キャッシュフロー出ても売却してから大損ぶっこく奴いるしそういうの総合的に考えないと。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:23:29.61

３０年前なんてワンルームが金利７％表面１％でも飛ぶように売れてたのに

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:23:47.65

単純になんだけど、まだ何にどのくらい思ったよりかかるかわかってもないのに、持ち出し前提なのは、不安にならないの？
できるできないじゃなくて、投資だもん、余力持ってやるのは当然なわけで、失敗する可能性も含めて考えてみたら？
4000円？は持ち出し余裕でもそれ以上かかったら？プライベートで何かあったら？売った時にうれなかったら？想定してパンクしないようにしないとね

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:25:04.89

>>367
属性を有効活用してお金を増やしたいです
>>368
他社よりもリスクの説明や物価仕入れのこだわりが明確で好感が持てました
管理手数料も1%程度、原状回復費用全額負担などコスト面も魅力でした
>>370
ネットでも正反対の意見が溢れているので難しいです

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:26:55.89

>>371
>>372
わかりやすい指摘ありがとうございます
たしかにそのとおりです
出口戦略を綿密に立てる必要が生じますね

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:31:30.13

>>374
価格下落や入居率、修繕費なども厳しめにシミュレーションしたつもりですが
実際にやってみないとわからない部分が多いですよね

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:31:35.67

>>375
属性が良いってことは、何もわかってなくて計画に不安材料があっても、銀行は取りっぱくれないから貸してくれるからなお怖いんだよ。
公務員や医者で不動産投資で自己破産が多いのよくある話しなわけでね。
どのくらいの規模の金額の物件をどのくらい属性良い人が買うかわからないけど、今後も何個か持って増やして行くなら、まずは全力で１つにしないで、土地勘あるところで安めに初めてみてもいいかもね。
正直利回りは良くないよ。
売却利益が見込めるならいいけどね。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:32:56.86

>>377
それならこけてやばくない程度ならやってみたいところだね！

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:35:46.04

どうせ管理とかしなくて良いような物件なんだから買えばいいじゃん
Bitcoinよりは良いと思うよ枕高くして寝れるしな。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:42:05.15

>>378-380
ありがとうございます
売主でない人の意見がいろいろ聞けて参考になりました
私自身も利回りが唯一の懸念点だったので
とりあえず諸費用で削れるとこがないか
もう少し高利回りの物件がないか問い合わせてみます

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 21:44:54.39

やってみてわかることも多いし、楽しい分野だから、うまく行くといいね！大化けもすることもあるしね！無理なく頑張ってね

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 22:24:22.23

>>321
去年築年数同じく43年のを買ったけど、表面利回り７％とかなら絶対むりだわ。
広さは知らんが、築年数55年の物件に7万も出してそもそも住みたいか、
築年数55年の物件が売りに出てたら買いたいか、考えてみろ

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 22:33:52.00

俺みたいに本業で儲かり過ぎて益出しのために買ってるのもいるから安心しな。キャピタルもインカムもいらん。空室になったら募集しない。毎年2～3棟は買わないと追っつかん。利回り3%以下で土地に資産価値のある物件が好物。本業が傾いた時に売って補填するための保険。

それでも区分には手を出さんけどな

**321** · 2018/01/16(火) 22:40:29.70

>>383

レスありがとうございます。30㎡程度です。
場所は新宿まで10分程度の場所なので
55年でも中さえ綺麗であれば住む人もいるかなと
考えました。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 22:45:29.69

住む人はたくさんいると思うけど、あとは予定の家賃で借りてくれるかって話しだよね。空室になるなら家賃下げていくって可能性は高いよね。でもかなり中心部だから、安いなら地方からの不慣れな人は住む可能性も高いよね。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 22:50:47.81

>>385
中は綺麗って事は外はアレなのかな？
管理組合どうなってるかはマジで調べた方がいいよ。
大規模修繕直前で、修繕後に修繕積立が上がる話になってたり、そういうのが売却理由だったりするからさ。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 22:56:54.13

時代が30年変わると建物も中身も設備もかなり変わるからね。清潔にしても全面的に買えない限り古い印象はかなり残るよ。築50年で家賃取れる？って感じだよ。かなり安い家賃でも入るのかなあ。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 22:59:48.55

55年だとそもそも建替えになっちゃうんじゃ・・・・

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:01:24.32

今の時点でそろそろ建て替えの話し出るレベルだよ。とりあえずまずは水道系は確認した方がいいよ。かなりお金かかるから。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:07:18.42

>>321
まず融資が降りないよ。半分もかなり厳しいよ。この年数だと最後のオーナーのつもりで買った方がいい。売却利益どころか売り物にならない負債になるからね。かかったお金が家賃だけで回収できる計算してみなよ。どのくらい厳しいかわかるよ。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:15:00.91

>>386>>388
現在8万弱なのですでに想定としては7万にしています
場所柄住む人はいると思うのですが。。。

>>387
そこまで古くはないですが、おっしゃる通り修繕計画とこれまでの実績については
確認してみます。

>>389>>390
法定耐用年数＋10年程度は当たり前なのかと
思っていました。特にRCであれば実際に60年くらいは
普通に使われているといわれたことがありました。

>>391
融資はフルではつきませんでしたが、7割程度はつきそうです。
最後のオーナーってところは考えてみたほうがいいと思いました。

皆さんありがとうございます。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:29:07.80

ワシもいわゆる高属性て奴だ。
高くなった今でもまだまだ都心の
大抵の物件はフルローン可能。

上の話は高属性てのが間違ってるのか
物件選びで間違ってるのかどちらか。

因みに一部上場企業の部長や勤務医
年収1500万、くらいでは
銀行の分類で富裕層じゃない。

その層の不動産融資は
去年から厳しくなった。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:30:19.15

43年でも融資付くのかあ
そっちのほうが勉強になるわ

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:32:46.53

古い区分は容積率が余ってるとこ以外勝っちゃダメだよ

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:37:21.79

銀行の審査基準は変わった。年収で属性を判断しない。現に高年収のメガバンク行員がリストラされる時代。無抵当の不動産持ってる人間には今でもなんぼでも貸す。

フローからストックの時代へと転換した。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:40:00.47

>>392
ちゃんとリスクも理解してるなら大丈夫そうですね！

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:41:16.17

>>394
ホント！ホント！貸してもものすごい短期か、高金利だと思った！

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:49:35.06

資産額1000万円（預金や株式）程度なら属性に影響ないよね？
貯金20万しかないって言ったら金利2%だったんだが貯金多くても下がらないか

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:51:24.00

20万と一千万は大違いだろ。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:54:35.87

>>400
まじ？
じゃあ実は1000万持ってましたっていえば
0.1くらいは下げてもらえる可能性あるのか

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:55:29.29

>396
そう。20代ならともかく、
このアベノミクス
のイージーモードの6年間で
資産築けて無い奴は
その時点で属性が低い。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:56:50.82

>401
その銀行に預金したら必ず下がる。
貯金出来る人と出来ない人で
大きく違うからだ。

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:58:03.23

フィンテックはこの先2～3年で加速度を増すだろうね
既に銀行自体が銀行員を不要とし始めてるし

**名無し不動さん** · 2018/01/16(火) 23:59:26.93

>>403
なるほど！
その銀行とお付き合いする手があったか
参考になった

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 01:46:11.29

区分ってのは今後同等のものが近隣に建たないような都内超一等のものを除けば、結局ババ抜きなんだよ。
（そんなクラスのものはそもそも最初から最後まで一般市場には出ないけど）
土地を自分の意思で活用できないにも関わらず、純粋な所有権との価格差はそれに見合ったものではない。

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 02:15:17.98

区分だけはないな
それなら株買ったほうがまだマシ
税金安いし

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 07:36:05.67

>>406

けっきょく土地も、固定資産税と言う家賃を死ぬまで国に払い続ける賃貸物件だけどな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 07:38:16.72

納税は国民の義務だぞ
それすら否定すんのかよｗ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 07:49:10.30

たまに区分だけは無いオジサン湧くけど、見識狭い様に見える

好立地で流動性のある物件とか土地だけに拘ってたらほぼ選択肢無いわな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 07:54:50.99

区分だけ大量にもってる金持ちいるし
管理とか出口で楽したい奴のほうが多いのにね

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 08:17:21.34

見たこと無いそんなやつ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 08:37:14.94

>>348
サンチェーンというのがあったよ。

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 08:43:24.29

うちの近所も和菓子屋も蕎麦屋も中華屋も古い店はあったけどバブルの時に
借家借地だったから地上げされて全部消えたなあ
それこそ今はコンビニと新興薬屋ばっか　地場の薬屋もなくなった

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 08:49:56.15

>>339
今北。ローンはやめとけ。リスクありすぎ。

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 09:10:23.49

>>415
こういうバカが高値で買うんだよw
じゃましないでくれw

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 09:13:08.11

区分はバカが高値で買ってくれるから面白い　儲かる儲かる

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 09:14:11.25

くらしこには注意な

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 09:40:52.00

経年で持ち出しのマンションなんて買う奴の気がしれん

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 09:47:55.63

儲かるのは売主と業者
それに気づかない

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 09:52:25.22

新年会などで急な入り用の時…
今月の生活費が足りないかも… 。
急な出費でお財布がカラッポ… 。
リアルに一か月一万円で生活しないとやばい！
借金の返済が立て込んでどうしようもない！（金融機関、住宅ローン、会社、個人など）
給料が減少し、生活が苦しい！
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**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:00:16.78

>>417

区分は、とか言う言い方がバカっぽい

土地は１点ものだから相場観が成立し辛いし、出口までは高いのか安いのかも判別できないだけ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:08:56.22

>>417
区分というかRC自体がそうな
築25年超えてくると木造より維持費かかる上に簡単に建て替えもできない
でも銀行は評価出すから買い手には困らない

内装や配管は構造関係なく同じスピードで劣化するのになw

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:10:13.37

相場を知らない相続人から安く買う

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:14:49.81

>>422
需要のある住宅地なら近隣相場と大きく外れた値段にならない
もちろん間口や形状により坪単価はだいぶ変わるけどな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:26:56.02

>>412
ググればけっこういる

>>410
知人が六本木のボロマンション（区分50平米）買って、そこが再開発になって高級タワマンに化けた。そういうケースもあるから区分を完全否定できないよね。ちなみにうちは月島のボロ戸建が再開発で高級タワマンに化けている途中。

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:28:20.67

>>425

郊外土地の値段は高めに買うバカリーマンが現れる事前提に維持されてきたけど、最近はそれも売り抜けるまで分からない、とくに田舎は塩漬けリスクがどんどん高まってる

マンションは修繕管理費固定資産税が多目にかかるが、持ってる間も転貸しやすくその間家賃も入ってくるので、持ってる間ほぼ経費かかるだけの地面保持するのと比較はし辛いな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:29:21.76

転売で儲けるには区分が手っ取り早いね
アホが高値で買ってくれるから

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 10:36:20.96

>>428

割高に盲目的なのは郊外土地信仰のバカリーマンのが多いよ

区分はとにかく安く仕入れられるかどうかにかかってる、良い場所を安く仕入れさえすれば売り抜けに特殊技能は要らない

これから先ブランド性の無い郊外土地はヤバイ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:01:25.23

誰が郊外の話をしろと言った？

最低でも政令指定都市の中心部周辺まで
それ以外の土地に資産価値がなくなることぐらい周知の事実だろ
各自治体コンパクトシティー化を進めてるんだから

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:11:24.00

中古区分を安く仕入れて融資をつけてバカなサラリーマンに高値で売る
>>339はそんな感じだな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:16:39.44

>>430
地方の都心ならOK　ww

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:20:07.94

これからは平坦地でなければダメだな
高齢者と外国人ばかりの未来に坂の上の需要があるとは思えん

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:24:11.72

今までは中心部と郊外で坪単価の差が2～3倍ということも多かったけど、これからは5～10倍が当たり前になるんだろうなあ。

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:26:06.48

港区だって赤坂だって四谷だって坂なんだがw

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:29:14.81

福岡が熱いな
九州中から人が集まってんのか？
てことは九州の他の都市はこれからは難しいね

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:30:53.73

郊外は相場自体が成立しなくなる事が問題

多摩とか八王子とか都下は、浦和松戸川崎以下になって二度と復活しない

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:31:04.06

>>435
住宅地の話だろ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:33:19.76

>>437
武蔵野市と三鷹と立川と国立は無問題

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:37:06.51

多摩センター周辺も問題ないだろ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:41:00.53

>>433
そうだな。つまり埋立地か下町に限る。

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:44:31.73

銀座も埋立地だしな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:44:57.85

>>432
キチガイが過ぎるなお前

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:48:20.82

何れにせよ資産の組み替えは急いだ方がいいな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:48:35.54

しかし酷く内容ペラッペラなスレになったもんだな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:51:08.03

築古の区分のあたりからおかしくなったな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 11:55:02.11

原住民の自称江戸っ子が一人暴れてるだけだろ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 12:12:22.11

>>375
管理業務に力入れてるっぽいから空室リスクの低い物件ならそれほど悪質な業者ではないと思う
まぁクローズドな業界だからサラリーマンが片手間にやろうとしても利益出すのは難しいけどな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 12:20:59.01

実際はどこの出身なんだろうね
名も知らぬ島とかなのかな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 12:58:03.31

>>433
港区新宿区文京区渋谷区
坂だらけだぞ
坂=高台=地盤良し
こういう視点が抜け落ちてるよ…。

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 13:22:37.77

>>446
つまり>>339が悪いと

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 13:24:26.90

>>450
坂＝高台＝地盤よいが昇りきつい
埋め立て＝平地＝地盤悪いが移動楽

個人の好みだな

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 13:27:15.72

>>375
君は属性の良さを利用するつもりで、業者は君の属性の良さを利用するつもりなんだよ勤務先は君の首についてる縄がさらに太くなって喜ぶ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 13:33:55.07

>>410
首都圏じゃないなら区分はないかなあ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 13:34:57.69

>>411
金持ちだから区分をたくさん持ってるんだよ
区分で金持ちになったわけではないかと

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 13:45:02.50

>>445
分厚い話ししてからいえ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 13:56:20.81

おれも区分を大量に持っている
すべて現金買い

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:01:26.37

>>450
たとえば大田区では
ブランド力のある大正時代からの高台住宅地である田園調布の坪単価が、大森蒲田に逆転されているという現実がある

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:05:15.91

虚言癖も増えてきた

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:10:38.01

>>454

田舎でも、たとえば梅田駅4分以内とか名駅4分以内とか、土地のみなんか供給されて無いからな

都内でも山手線４分とか、マンションしか選択肢が無い

それでも郊外の土地より100倍マシ

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:12:22.89

年代によって求めるものが違うらしい。
よく言われているのが、30代は広さ、40代はステータス、50代以降は使い勝手。

確かに40後半になるとコンビニスーパー郵便局が近くにないと住む気がしなくなった。

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:14:42.23

>>458
郊外の田園調布と都心部を一緒にされても…。

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:15:19.41

>>460
だから不動産投資のスレでなぜ郊外の土地を引き合いに出すのかと小一時間

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:21:31.62

まず郊外の定義をきちんとしよう
郊外というと多摩ニュータウンや千里ニュータウンのイメージなんだが…

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:26:13.24

渋谷から10分のところを郊外と言われてもピンときません

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:27:11.05

>>463
>>464

郊外の値落ちが酷すぎて、価値にバラツキが有り過ぎる

多摩も千里も範囲が広過ぎるし

**名無し不動さん** · 2018/01/17(水) 14:32:50.71

23区に郊外はありません
都心部とその周辺部のみ

都心の区分マンソンに住んでる奴が
どうしてもマウンティングしたいんだろう