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賃貸不動産板 雑談スレ [無断転載禁止]©2ch.net
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、厚生労働省に所属する国立の研究機関
http://www.ipss.go.jp/index.asp
2040（平成52）年には、東京を含む全ての都道府県で人口が減り、４割以上減る自治体が全体の22.9％に及ぶ。
国立社会保障・人口問題研究所（社人研）
が2010年の国勢調査に基づいて予測した
「地域別将来推計人口」は、日本の厳しい未来図を改めて描き出した。
東京23区にも過疎地
東京を例に挙げると、青梅市（25.3％減）や福生市（24.2％減）
といった都心への交通アクセスが不便な自治体が激減するだけでなく
、区部の足立区（21.3％減）、葛飾区（19.2％減）、杉並区（15.5％減）
も軒並み下落率ランキングの上位に顔を並べた。
http://ironna.jp/file/w480/h480/90f16001ee721bd8aa8e4d4b857949b0.JPG
大都市で高齢者激増
人口問題をめぐる“常識のウソ”は、これにとどまらない。
社人研の推計では2040年の65歳以上の割合は、
人口減少と同じく秋田県の43.8％を筆頭として
青森県、高知県が続く。
これだけを見ると、「過疎地で高齢化が進む」と考えたくなる。
だが、65歳以上人口の実数がどれだけ増えるかに着目すると全く異なる結果となる。
東京、神奈川、埼玉、千葉、愛知など７都県は1.4倍以上に膨れあがるが、
秋田、高知、島根県は減る。市町村では半減や３分の１近くまで減るところもある。
これらは、既に高齢化し尽くして高齢者人口は増えようもないということだ。
若者がそれ以上に減るため、高齢化率は高水準に見えているのである。
二年住んで20万退去時にとられた。あれはひどかった
空き家率は30％を超えるとされる。
空室率急上昇の原因は、新築アパートの供給過剰にある(アットホーム)
http://tk.ismcdn.jp/mwimgs/6/1/500/img_61eaee9936109774faad6782b87010d5397780.jpg
東京人口（人口問題研究所）
http://ironna.jp/file/w480/h480/90f16001ee721bd8aa8e4d4b857949b0.JPG
世帯数減 （日銀金融システムレポート別冊）
http://tk.ismcdn.jp/mwimgs/6/7/500/img_679201a0dd546998325cf8d60a158d3b337029.jpg
我が国の人口動向及び人口推計
http://www.mlit.go.jp/hakusyo/mlit/h26/hakusho/h27/image/n10101010.gif
日本の人口推移をグラフ
http://tk.ismcdn.jp/mwimgs/e/1/-/img_e1873fa62ad9cfb1f1bdc04c6baebd2689115.jpg
圏域別の人口（全年齢）の推移
https://www.mlit.go.jp/hakusyo/mlit/h24/hakusho/h25/image/n1010040.gif
人口ピラミッド
http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/Pyramid_a.html
厚生省人口問題研究所と特殊法人社会保障研究所との統合によって誕生した国立社会保障・人口問題研究所は、
厚生労働省に所属する国立の研究機関 http://www.ipss.go.jp/index.asp
2040（平成52）年には、東京を含む全ての都道府県で人口が減り、４割以上減る自治体が全体の22.9％に及ぶ。
国立社会保障・人口問題研究所（社人研） が2010年の国勢調査に基づいて予測した 「地域別将来推計人口」は、日本の厳しい未来図を改めて描き出した。
東京23区にも過疎地
━━━━━━━━━━━━━━━━━
東京を例に挙げると、青梅市（25.3％減）や福生市（24.2％減）といった都心への交通アクセスが不便な自治体が激減するだけでなく、
区部の足立区（21.3％減）、葛飾区（19.2％減）、杉並区（15.5％減） も軒並み下落率ランキングの上位に顔を並べた。
日本の地域別将来推計人口
http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson13/3kekka/Municipalities.asp
みんなが売れば土地価格暴落 更地なら固定資産税を大幅に軽減にならないと、みんなが売りにだす 大都市はまだいい、地方都市は買い手がつかない
サブリース各社 終了プロジェクト開始 レオパレスの「終了プロジェクト」参照 2020年には生産緑地の解除により一斉に大量の土地が市場に出る
人口ピラミッド ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
2020年の画像 http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2020.png 団塊の世代８０歳代男性死亡増加
2025年の画像 http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2025.png 団塊の世代の夫を持つ妻自宅売却
2030年の画像 http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2030.png 団塊ジュニア世代が両親死亡のため不動産売却
2035年の画像 http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2035.png 売却物件溢れ出す 2040年の死亡数は166万人（2014年127万人）と予測
2040年の画像 http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2040.png 不動産価格暴落サブリースは建物価格が２倍なので売っても借金だけ残る
アパート、マンション建設はこれからあとにやった人ほど負け組みである、
既存のアパート、マンションはすでに銀行に借金を返済しているのである。
少しぐらい入居者がいなくても固定資産税を払う余力がある。
しかしながら、これからのアパート、マンション建設は最初から利回りが低く
大手の大規模なマンションと比較すると個人レベルの規模のマンションではたちうちできない。
幹線道路沿いに１階は店舗、その上は集合住宅という建物はなくなる
地下鉄の駅の上でも低層の店舗となる。
更地は駐車場にしかならず、固定資産税も稼げなくなる。
デフレスパイラルと似た、地値下暴落スパイラル、路線価暴落スパイラルとなる。
http://www.kantei.go.jp/jp/headline/pdf/seicho_senryaku/2017_all.pdf
人口が加速度的に減少することにより不動産鑑定基準改定
ニュータウンは軍艦島のようにユネスコ世界遺産になる。
鑑定基準日においては価格形成要因が存在するが
将来、突然地方公共団体からインフラの存続が不可能宣言により
市街化調整区域及び都市計画外になり
建物は既存不適格建造物となり
大幅に不動産価格は下落する
分譲マンションは荒廃し、空き部屋急増
容積率UPにより、マンションを建て替えれば、
より高層のマンションを建設でき、建築費を捻出できたが
誰もマンションを買わない、
所有者が行方不明、建て替えても建設費が捻出できないことにより
特定の超優良物件以外は廃墟化する。
マンションは自治体が更地にするしかないだろう
○撤退は撤退でコストがかかる。特に、丘陵地を開発した住宅地などは災害リスクを高めてしまう
可能性があり、その対策には費用がかかる。撤退＝タダではなく、その費用をどこから持ってく
るのかが大きな課題。一つの方向性として、容積飛ばしのように、資金が動くところと必要なと
ころをつなぐ理屈を考えることが必要ではないか。維持するより撤退する方が本当にコストがか
からないのかも議論すべき。
・撤退を促す政策をとる場合、その費用を誰がどのように負担するのかは大きな論点。この点、
資金が動くところ（開発ニーズがあるところ）と必要なところ（撤退せざるを得ないところ）
とをつなぐ理屈が求められる。
・「都市のスポンジ化」は、都市の大きさが変わらないにもかかわらず人口が減少し、都市内に
使われない空間が小さい穴があくように生じ、密度が下がっていくことを指す。
・スポンジ化は、個人的・家庭的事情で生じるため、ゆっくりと、小さな規模で起きる。この
ことは、オーナーがその気になれば変わるという意味で「柔らかく」、いい方向、悪い方向の
いずれにも、一斉に大きく変わることはないという意味で「しぶとい」都市空間であること
を示す。
・スプロールが、概ね都市の中心から外側に向かう傾向があったのに対し、スポンジ化は、中
心部、郊外部、縁辺部などあちこちで起きる。
・空き地・空き家の発生状況や撤退のメカニズムは、まちのつくられ方や経緯、基盤整備やゾ
ーニングの状況によって異なるため、類型化には精緻な分析が必要。
・都市計画区域外の人口集積は、都市計画区域からのスプロール（浸み出し）、病院・老人ホー
ム、鉄道駅（交通結節点）、旧町役場の４つのパターンに区分される。また、都市計画区域外
では、同心円型の拡散ではなく、国道、県道等の基幹的なインフラに沿って線状に開発が進
み、人口が集積する傾向がある。
・都市計画区域外などの超郊外部では、スポンジ化というよりも幹線道路に沿って「痩せ細る
都市（Lean City）」化する現象が認められる。
⑨都市農地：「農」とまちづくりの共存
人口減少や高齢化が進む中、都市農地に対する開発圧力が低下する一方で、
都市のコンパクト化に伴い、都市部にも空き地が増加することが見込まれているが、
その跡地の利用方法のひとつとして、農地としての活用が注目されている。
都市型農業は、農業生産、都市環境保全、防災、教育、コミュニティ、レク
リエーションなど、様々な機能の発揮が期待されているが、現在の用途地域の
下では、住宅地、商業施設、工場の中に、小規模な農地が様々な形で混在して
いる状況にある。
また、生産緑地として、自治体による買い取り制度を規定しているものの、
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自治体側の問題から、結果として宅地として民間に転売される
ことから、ミニ宅地の増加や都市の農地の減少を招いているとの見方がある。
さらに都市計画法上の市街化区域の定義と必ずしも整合的ではないとの指摘がある。
こうした現状を改善するために、生産緑地と住宅開発の両方の視点から総合
的に見直し、良好な市街地形成における「農」との共存に取り組んでいくこと
が望まれる。具体的には、そのあり方について良好な居住環境と「農」との共
存のための土地利用計画策定や、都市農業の振興や都市農地の保全に関連する
制度の見直しを進めていくことが求められる。
他方、自治体レベルでも都市農地の保全を求める動きがあることから、都市
全体のあり方を見直す中にあって、農地法、都市計画法、生産緑地法等において、整合的な対応が望まれる。
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人口減少・超高齢化により大都市圏、とりわけ２３区内を支えてきた大都市近郊の居住地帯が急速に
大混乱に向かうのではないか。人口減少･超高齢化の危機意識を地方は既に共有しているが、大都市行
政の方こそ、その危機意識を共有する必要がある。大都市戦略ビジョンにも、この危機意識を明記す
べきである。
・農地が都市の市街地と混在していることを、レガシーとして積極的に位置づけていく観点が必要。農
地には高齢者の就労の場としての役割や、防災上の役割も期待できる。
、大都市郊外部では、人口減少が先行している縁辺部を中心に、空き地・
空き家の割合が高くなっている。こうした空き地・空き家が適切に管理されずに
放置される場合、不法投棄や犯罪の温床となり、景観、防災等の機能が損なわれ
るおそれがあるなど生活環境の悪化が懸念される。
2040年東京で人口が増加する地域はない。
生産年齢（15～64歳）人口の推移 http://www.bousai.go.jp/kaigirep/hakusho/h28/zuhyo/img/zuhyo00_06_00.gif
賃貸住宅の主要顧客層である20～49歳人口で見ればすべて減少といっていい
━━━━━━━━
墨田区.練馬区は2010年から見れば微増加であるが、2915年から見れば減少である。2030年から他の地域と同じ
中央区 港区 新宿区 江東区 75歳以上が何故か増加 江東区はタワマンで増加？
墨田区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 247606 249465 251708 253962 254172 252522 249099
練馬区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 716124 743084 752620 753912 748389 736983 720768
中央区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 122762 138550 141605 143130 143406 142500 140485
75歳以上9138 10888 12697 14988 15765 16717 19898
港区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 205131 215317 219394 221270 221221 219406 215898
75歳以上17194 18880 22164 26636 28228 30262 34850
新宿区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 326309 336942 340717 341809 340740 337370 331524
75歳以上30016 34590 39146 44414 45115 45224 48250
江東区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 460819 473237 481150 492238 498749 501221 500175
15～64歳317189 317199 325441 332822 334500 325297 306486
65歳以上88075 96840 96031 100922 108336 122594 142338
75歳以上37056 41777 46183 57629 61252 61498 65211
2040年東京で人口が増加する地域はない。
生産年齢（15～64歳）人口の推移 http://www.bousai.go.jp/kaigirep/hakusho/h28/zuhyo/img/zuhyo00_06_00.gif
賃貸住宅の主要顧客層である20～49歳人口で見ればすべて減少といっていい
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墨田区.練馬区は2010年から見れば微増加であるが 2015年から見れば減少である。2030年から他の地域と同じ
中央区 港区 新宿区 江東区 75歳以上が何故か増加 江東区はタワマンで増加？
墨田区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 247606 249465 251708 253962 254172 252522 249099
練馬区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 716124 743084 752620 753912 748389 736983 720768
中央区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 122762 138550 141605 143130 143406 142500 140485
75歳以上9138 10888 12697 14988 15765 16717 19898
港区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 205131 215317 219394 221270 221221 219406 215898
75歳以上17194 18880 22164 26636 28228 30262 34850
新宿区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 326309 336942 340717 341809 340740 337370 331524
75歳以上30016 34590 39146 44414 45115 45224 48250
江東区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 460819 473237 481150 492238 498749 501221 500175
15～64歳317189 317199 325441 332822 334500 325297 306486
65歳以上88075 96840 96031 100922 108336 122594 142338
75歳以上37056 41777 46183 57629 61252 61498 65211
サブリース各社 終了プロジェクト開始 レオパレスの「終了プロジェクト」参照 2020年には生産緑地の解除により一斉に大量の土地が市場に出る
人口ピラミッド ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
2020年の画像 http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2020.png
団塊の世代８０歳代男性死亡増加
女性の半数が50歳を超える
豊島区が想定する最悪のシナリオ■2020年に区の人口が減少
2025年の画像 http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2025.png
団塊の世代の夫を持つ妻自宅売却
全国民の3人に1人以上が65歳以上になる。
豊島区が想定する■2028年に区の税収が減少
2030年の画像 http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2030.png
団塊ジュニア世代が両親死亡のため不動産売却
3戸に1戸が空き家になる。
豊島区が想定する■2035年に社会保障費が現在より50億円増え、区は財源不足に陥る
2035年の画像 http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2035.png
売却物件溢れ出す 2040年の死亡数は166万人（2014年127万人）と予測
2040年の画像 http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2040.png
豊島区が想定する■2060年には区の財源不足が100億円を超える
不動産価格暴落サブリースは建物価格が２倍なので売っても借金だけ残る
自治体の半数が消滅する――
例年春に発表される公示地価。
公示地価は国土庁（現国土交通省）が、バブル時代に実勢価格とあまりにかけ離れてしまった
公示地価を実勢価格に近づけるために行った「トリック」だというのである。
著者によると、そのトリックの正体は「選定替え」にあるという。
「選定替え」とは、評価する対象地点を変更することだ。
地価の上昇率は、同じ地点の前年の評価額と比較して決められるが、
選定替えによって新たに選ばれた土地は前年の評価実績がないため、地価上昇率を算出しようがない。
そこに目を付けた国土庁は、低い水準の土地を廃止して、替わりの新しい地点（選定替えをした地点）には高い評価額を付けた。
これを何年か繰り返し、公示地価は実勢価格に近づいていったのである。その上昇倍率は実に７倍という。
公示地価は、実勢価格と乖離しているばかりではない。
相続税評価などでは時価超過を誘発し、
相続時に不当課税に苦しむ人々も生み出しているという。
それは著者によれば「違法評価であり、違法課税である」というのだ。
、厚生労働省に所属する国立の研究機関
http://www.ipss.go.jp/index.asp
2040（平成52）年には、東京を含む全ての都道府県で人口が減り、４割以上減る自治体が全体の22.9％に及ぶ。
国立社会保障・人口問題研究所（社人研）
が2010年の国勢調査に基づいて予測した
「地域別将来推計人口」は、日本の厳しい未来図を改めて描き出した。
東京23区にも過疎地
東京を例に挙げると、青梅市（25.3％減）や福生市（24.2％減）
といった都心への交通アクセスが不便な自治体が激減するだけでなく
、区部の足立区（21.3％減）、葛飾区（19.2％減）、杉並区（15.5％減）
も軒並み下落率ランキングの上位に顔を並べた。
http://ironna.jp/file/w480/h480/90f16001ee721bd8aa8e4d4b857949b0.JPG
大都市で高齢者激増
人口問題をめぐる“常識のウソ”は、これにとどまらない。
社人研の推計では2040年の65歳以上の割合は、
人口減少と同じく秋田県の43.8％を筆頭として
青森県、高知県が続く。
これだけを見ると、「過疎地で高齢化が進む」と考えたくなる。
だが、65歳以上人口の実数がどれだけ増えるかに着目すると全く異なる結果となる。
東京、神奈川、埼玉、千葉、愛知など７都県は1.4倍以上に膨れあがるが、
秋田、高知、島根県は減る。市町村では半減や３分の１近くまで減るところもある。
http://leia.2ch.net/test/read.cgi/poverty/1502703790/
http://leia.5ch.net/test/read.cgi/poverty/1509260384/
広島のマンション業の掲示板に書いた内容と同じ。ｺﾃﾊﾝ名前は事実上です。
参考になる拍手：1名を私自身天皇であり女帝である国会議事堂な私藤森田中才子崗廼海蛇指揮Ｇｍａｎが
入れておきましたが消されていますね。いいですか？？？ 原爆が有ったとされる時代から60年さえも
経ってはいませんＧｏｌｄｇａｇｅﾘｸﾚｰｼｮﾝｍｅｍｏｒｉａｌｐａｒｋ広島平和記念公園周辺は
ﾃｸﾉﾎﾟﾘｽ計画の基に10年間の間に世界ＮＯ１の観光都市にしなくてはいけませんね。
ﾏﾝｼｮﾝ、いい加減にしなさい。生活安全基準に合わせたｼｽﾃﾑ使用料は地理院の歴史依頼大きく足りていません、
公務員のお給料に我がｓｕｐｏｎｎｓａ－の仕送りが消えてるなんて有り得ない事態ですが事実です、
若いﾍﾟｰﾍﾟｰ公務員で人類であるなら雇用は守ります、協力なさい。
平和記念公園の戦争偽装が発覚すれば人類の広島県民は更にどんな制裁を受けるかわかりません
政治家ぶってる悪党とボラってる卑弥呼型ボラで私のDNA上の夫兄弟叔父貴達に寄生してるﾀﾞﾆｺが居れば
新生児の許婚Papaとなる自覚を持ちましょうとお話ください、我が子ﾍﾞﾋﾞｰｼｯﾀｰは決まりましたか、と
聞いてみて、今回からは私自身でﾍﾞﾃﾗﾝの手癖の悪くない男性を選びます。
女帝がﾃｸﾉﾎﾟﾘｽ計画資金についての説明さえ報告無くて正式な夫達からGift一つ届かなくて公益品は
盗まれｽﾎﾟﾝｻｰは大損しぱなっしって、どうよ泣かない日は無い位です。(/_;)西院湖 出稼ぎ夫だと言う
自覚も持ってそれ等を告げてください。
ともかく今ある施設の20倍以上は全てに置いて実行すべし。中学校区人口は
生徒数 × 27倍（81÷３）× 14（件に１件です。）何処が１億名少々ですか？ 広島社会科教師や
不動産業者でまさか12000℃地区から出てるテロ工作犯を庇うことの無い様に注意ください。
エクシオの常連犯罪者 黒縁眼鏡 一級建築士
https://www.fastpic.jp/images.php?file=7567576730.jpg IE
氏名・年齢・年収・生い立ちまで全て嘘(おぎやはぎ矢作似 カツラ 入れ歯) 口コミ 薬物強姦
偽名 岸本充→秋山晃→山本晃→山本充(あきら)→相馬光(そうまあきら)→現在は新たな偽名で参加
本当は50歳半ばのくせに39歳の偽造証明書で参加
自称一級建築士 設計士 不動産 建築会社 年収1000万以上（2500万）
関西のエクシオに10年以上ほぼ毎日参加する詐欺師
せフレは常に五人いると自慢する
難波会場がホームタウン
金曜PM7:30と日曜PM5:00のなんばエグゼクティブに毎週参加してる
梅田 三宮 京都 奈良会場にも頻繁に出没
2008年
http://life9.2ch.net/test/read.cgi/sousai/1218032454/
2011年
http://uni.2ch.net/test/read.cgi/sousai/1322461914/
最新 part5
http://rio2016.2ch.net/test/read.cgi/sousai/1511526624/l50
日建設計 役員代表取締役会長 浅見秀樹
代表取締役社長 田村彰教 取締役副社長 村上康雄
取締役 幸田直樹 矢野佑樹 監査役 岡田常路
※日建設計や淀屋橋の大手建設会社の偽造名刺で女性を騙す岸本晃がいませんpgp
http://leia.5ch.net/test/read.cgi/poverty/1518044928/
知りたい方だけみるといいかもしれません
グーグル検索⇒『金持ちになりたい 鎌野介メソッド』
JR7OP
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