相続暴落の恐怖（３）噂程度の話 [無断転載禁止]©2ch.net
噂程度の話に過ぎないんだが、不動産は暴落の可能性があるのかな？
所詮は噂なんで信用して良いか否かは自己責任なんだけどね。
１）団塊の世代（含むそのちょっと上の世代）って不動産を一杯持ってる（事実）
２）団塊の世代も人間なんだからいずれは寿命が来て被相続人になる（事実）
３）子供が同じ街に住んでいるのでない限りは、相続した不動産を売りに出す必要がある（事実）
日本各地で膨大な量の不動産が売りに出て買い手が乏しいと仮定した場合だが
各地で暴落が起きるんじゃねえのか？それとも起きないのか？
日本の人口なんて減る一方だろ（昔の年間出産数２００万人→今の年間出産数１００万人）
公務員は就学移民や国際結婚を意図的に増やす（招へい手続き等の規制緩和）意思は欠片もないようだし
（まさかとは思うけど行政の中枢部に差別意識なんかないよね→血統主義者じゃあるまいし）
それとも生命操作で出産を増やすかね？（ゲノム編集で知的猛者を量産？）
相続暴落の噂・・・絶対に信じません？それともあり得ると思う？ 日本は黄昏の時代に入る、ハイテク化、多民族化した６０年代って
感じになるんじゃないのかな？
春は家族と満開の河原で卵焼き弁当をほお張る、花吹雪が美しい
同僚に気をつかって大嫌いな酒を満面の笑顔で吐くまで飲む花見が
義務だった時代があったらしい。
夏は海水浴にお出かけ、フナムシやカニの観察会、イソギンチャクやケヤリムシで花見するのも夏の風物詩
強い日差しと抜けるように青い空の下、岩に座ってセミの声を聞くのも悪くない
太陽熱温水器やソーラーパネル以外の屋根は真っ白で、道ゆく人々の殆どは半ズボン・サンダル
真っ黒な屋根の家で冷房をガンガン効かせ、ネクタイ、スーツ、革靴が当然な時代があったらしい。
秋はヒガンバナ・バラ・ホテイアオイ・コスモス・菊・紅葉と見るモノが多すぎて大忙し
マイカーって概念が殆ど消滅状態なので公共交通を全面活用、バスや電車はびっくりする程に充実
家やクルマの為にローンを組んで支払いに生涯を捧げ、お出かけもせずに暮らすのが社会常識だった時代もあるらしい
冬は室内で厚着すればどうって事ない、クリスマスは商店街のツリーを楽しみ、
バレンタインは手づくりの菓子でお祝いだ
真冬に暖房をガンガンきかせて大汗かいて、全館暖房が常識だった時代があるそうだ
そんな社会になるんだろう
（地獄と感じるか天国と感じるかはヒトによって違うだろう） 暴落するんだろうけど、建物自体もその頃には立て替えないと使えないものばかりじゃないの？逆にその時のレートで新築の建築費が今の倍になるとかなら単純に下がるとも言い切れない面があるよね。
あと、いつかは起こる大震災など語れない要因はあるからね。
被災しなかったところが高騰するとか。
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それは言えるかもね
何だか異様に新築が増えてない？（気味が悪いぐらいに） 日本の不動産価格は日経平均の1年後追いだろ。
今まで全てこれに当てはまる。
チャイナショックからそろそろ一年。
もうわかるよな。 まずは売り出し時の不動産価格と売買成立時の不動産価格を知りたい。
空き家に対する固定資産税の徴収が厳密に適用されれば下がるだろう。 暴落を避けるには結婚（含む国際結婚）の増加しかねえよ
http://echo.2ch.net/test/read.cgi/seiji/1468067034/
自民党の移民政策を支持するぞ（３）
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L! ‘∀‘!j ´∀｀）.＼／
「ヽ^yi'ヽ ヽy/ ..]つ
| P::qﾉ.__ﾉ∽ヽ|
.＿ノ／ ＿|（_＿）_＿） 都市部はたいして下がらない
対して郊外は下がり続ける
田舎？人すらいなくなる 財（不動産）の価値に関する思考実験
１）資産価値
壺に１００円玉を入れれば１枚ごとに壺の価値は１００円増す
日本人が年間に住宅ローンに注ぎ込む資金を年間１０兆円と仮定した場合だが
日本列島での不動産の総額が年間１０兆円をオーバーして増加しなければ投資対象として壺に劣ると判断せざるを得ない
総論で言えば不動産に投資価値はない （特別に良い場所だけは例外かも知れんけどね）
２）利用価値
冷蔵庫を購入する者はいてもレンタルする者はいない→長期間のレンタル費用は購入費より桁外れに高額だらかである。（イベント等の短期は例外）
分譲物件の購入に当たって支払い額が長期間居住の賃貸物件より違わない→不動産を購入した時の支払い額が賃貸より桁外れに安いって訳じゃ無い。
資産価値＋利用価値で考えた場合に分譲が賃貸より有利か否かは微妙。
３）満足価値
本人が満足していればそれで良しって考え 質問１）その家を誰が買うの？（ジジババになるまでローンを払うの？）
質問２）その家を誰が借りるの？（駅やスーパーや開業医が徒歩圏内にないクズ物件も混じってるよ？）
質問３）いよいよ不動産暴落は秒読みなの？（日本人の数は減る事はあっても増える事はない筈だが？）
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFL31HHA_R31C16A0000000/
国土交通省が31日発表した建築着工統計調査によると、９月の新設住宅着工戸数は前年同月比10.0％増の８万5622戸だった。
低金利が続くなか、住宅を取得する動きが続いた。相続税対策として貸家を建てる動きも続いた。
季節調整済み（年率換算）ベースでは、前の月に比べて3.0％増えた。
持ち家は1.4％増の２万5573戸と８カ月連続で前年実績を上回った。
貸家も12.6％増の３万8400戸と11カ月連続で増加した。
一方、分譲住宅は17.0％増の２万1339戸と２カ月ぶりに増加。
分譲マンションは昨年の反動で23.0％増えた。一戸建て住宅も12.1％増えた。
同時に発表した2016年上半期（４〜９月期）の新設住宅着工戸数は前年同期比6.0％増の50万151戸だった。
４〜９月期としては２年連続で増加した。貸家が11.1％増と全体をけん引した。
〔日経ＱＵＩＣＫニュース（ＮＱＮ）〕 空き室率と人口減少みればわかる。
つか日本ってマジおしまい そうそう下がらない
田舎は別として都市部は特に
下がればその周囲の住民が入ってくる
国民が減れば周辺国の外人が入ってくる
実際長いデフレ景気で安値が続いた時代には中国人が買っていた
だから一定以上下がらないしもう下がることはない
日本が終わる前に減少分の国民が入れ替わる
現に地方では中国人やブラジルにイラン系が多く住むエリアがある
リトル○○みたいな感じか
それと似たようなことがおきるだけで違うのは都市部を買うのは金持ちと言うこと
インフラが整い治安がよく経済が動いている都市部は安値にはならない 空き部屋率 目立ちはじめてね？
入居者募集中ばっか 既に高級マンション住民は戸建てへとシフトしている
中華系の金持ちが入り込んできたからだ
そこに都市部の古くからある高級住宅街は住民が入れ代わりだしている
先代から受け継いだ人も半世紀前に購入した人もすでに老人
売却してホーム入居や郊外の利便性のよいマンションに移動しだしている
死亡も多いが子はそこには住まず売却し兄弟で現金を相続する
そう言った土地が半世紀ぶりに分割され売り出されている
買うのは親の援助ありか高収入の現役ファミリーだ
先見性のある先の高級マンションから引っ越してくるものも多い
高齢化社会の戦後世代が手放さなかった都市部の開発済み住宅地は半世紀ぶりに流動化している
やがてまた半世紀たたないと買えなくなるのは言うまでもない 都会とか地方でも駅近な便利なところは人口が50%減ったとかならない限りは下がらない気がするよ。現にうちの近所は上がり続けてるわ。 地方都市なんかは人口が増えないから新築供給がなくなるだろうね
既存物件をリフォームして住むようになる
収入の面からもそうならざるえない
大都市もそれに似たようなことがおきる
これ以上空中住人をふやしていったら大都市しか住民がいなくなってしまう
東京3000万人大阪3000万人札幌仙台名古屋博多1000万人 分譲マンションは大丈夫かな
まあ、売れずに会社が潰れたら転職って事だが >>28
ホントに大丈夫だと思うか？
http://www.mag2.com/p/money/28796 👀
Rock54: Caution(BBR-MD5:7bff9ed63942b4cd01610d20b2c06e65) 何この某陰謀論サイトみたいな作文。
バックナンバーのタイトル見て目眩がしたよ。こういう不安ばかり煽るサイトの需要って２０年以上堅調なんだなと感心。 空き家だらけだと暴落すると思う
だって売れ残りでも税金やら維持費は必要になるからね 地方（北関東）だけど、地元の不動産業者のブログを見ていると
都内の不動産業者が手当たり次第に投資用のマンション物件を
買い漁りにきているみたいだから、地方は確実に暴落すると思っている。
都内もつられて下がると思うけど、実需があるから底を迎えて、
かなり戻るんじゃないかな？
新築の建築コストにつられて値上がりしている面もあるから、
どのみち、いま不動産を持つのはリスクが高いと思う。 買い漁る？売ってくださいの広告は不況の暗黒時代とかわらず入ってくるが・・・ すまん不動産屋が買うのではなく仲介させて下さいて意味の広告ね 東京も地方もより中心に近いところだけが生き残るんだろう。
骨粗しょう症みたいな感じでスカスカになる。 賃貸が複数あるということは、借りる人がいると言うことです。その中で差別化できたらよろしい。 今の不動産はミニバブル
はぜるのは何時か誰も知らない １年間冷蔵庫を借りるよりは買ったほうが安いだろ
１年間テレビを借りるよりは買ったほうが安いだろ
３０年間住宅を借りるよりは買ったほうが安い・・・筈はないよな・・・買う連中は頭が弱いんだよ 暴落ではなく普通に下がる可能性は高いよね
売り手と買い手の好きな値段で契約が成立する仕組みだし
売り手側は高齢化、買い手側は人口減だし自然に値下がりすると思う
何かしらショックみたいなのがあると下り最速で暴落しそうではあるけどね >>45
下がりそうな物件を予想してみた
１）デカイ
無意味にでかい・・・使い物になりそうもない
２）通勤
駅から徒歩圏内にない・・・時間のムダ 条件次第で高低はあるだろうが都市部は下がらないよ
下がればその外側から流入してくる
金持ちはいつの時代でもいるしね >>47
鉄道駅から徒歩で２０分以内なら大丈夫じゃね？ 現実
昔の日本では年間２００万人もの赤ちゃんが産まれていた
今の日本では年間１００万人の赤ちゃんすら産まれていない
行政方針
公務員は赤ちゃん産生実績ゼロの子育て支援に心酔してる
赤ちゃん産生効果の為に国際結婚でも何でも良いから増やそうとの気持ちはないようだ
結論
駅に近くない（少なくとも徒歩圏でない）不動産はゴミになる
ムダにデカい庭付き一戸建てはムダにデカいチンポと同じで資産ではなく負債 収益物件の管理と入居付けは、その地域で入居付けに強い管理会社に依頼し、適切な家賃設定にすることが重要だ。
立地や建物の作りにそもそもの問題がなければ、これだけで難なく埋まる物件は多い。
不動産投資の世界には、色々な種類のカリスマ的な大家が存在する。
彼らの投資手法は千差万別だ。
新築が得意な人もいれば、木造のボロアパートが得意な人もいる。
管理についても、自主管理をしている人もいるし管理会社に任せている人もいる。
千差万別の手法で成功していながら、家賃保証を付けている人は全くいない。
本当に一人もいないのだ。
このことからも、どのような投資法においても家賃保証は付ける意味がないことがわかる。
唯一、家賃保証をつける意味がある場面があるとすると、銀行の融資対策においてだ。
空室率の高い中古物件に対して融資することを、銀行は普通嫌がる場合が多い。その際に、家賃保証を付けて購入することを銀行に伝えるのだ。
その場合、買ってから一定期間が過ぎた後に家賃保証は解除することになる。
融資対策で家賃保証を付けたのであって、融資後は就ける必要がないからだ。
家賃保証会社には加入料などの名目で損をさせない程度のお金を払えば、その会社にはリスクが全くないので受けてくれるだろう。
このようなケースを除き、もしあなたが家賃保証を付けることを考えているのであれば、そもそも収益物件を買うこと自体を考え直した方がいいだろう。
空室リスクや家賃下落リスクに対して自分では対処できないと考えるのであれば、そもそも収益不動産のオーナーになる資格はないと言える。 厚生省人口問題研究所と特殊法人社会保障研究所との統合によって誕生した国立社会保障・人口問題研究所は
、厚生労働省に所属する国立の研究機関
http://www.ipss.go.jp/index.asp
2040（平成52）年には、東京を含む全ての都道府県で人口が減り、４割以上減る自治体が全体の22.9％に及ぶ。
国立社会保障・人口問題研究所（社人研）
が2010年の国勢調査に基づいて予測した
「地域別将来推計人口」は、日本の厳しい未来図を改めて描き出した。
東京23区にも過疎地
東京を例に挙げると、青梅市（25.3％減）や福生市（24.2％減）
といった都心への交通アクセスが不便な自治体が激減するだけでなく
、区部の足立区（21.3％減）、葛飾区（19.2％減）、杉並区（15.5％減）
も軒並み下落率ランキングの上位に顔を並べた。
http://ironna.jp/file/w480/h480/90f16001ee721bd8aa8e4d4b857949b0.JPG
大都市で高齢者激増
人口問題をめぐる“常識のウソ”は、これにとどまらない。
社人研の推計では2040年の65歳以上の割合は、
人口減少と同じく秋田県の43.8％を筆頭として
青森県、高知県が続く。
これだけを見ると、「過疎地で高齢化が進む」と考えたくなる。
だが、65歳以上人口の実数がどれだけ増えるかに着目すると全く異なる結果となる。
東京、神奈川、埼玉、千葉、愛知など７都県は1.4倍以上に膨れあがるが、
秋田、高知、島根県は減る。市町村では半減や３分の１近くまで減るところもある。
これらは、既に高齢化し尽くして高齢者人口は増えようもないということだ。
若者がそれ以上に減るため、高齢化率は高水準に見えているのである。 杉並区 （人口） 厚生労働省に所属する国立の研究機関 http://www.ipss.go.jp/index.asp
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 549569 546130 536457 522578 505876 486327 464151
20〜24歳 38248 30487 25771 23036 23585 23895 20370
25〜29歳 43926 36748 29970 25342 22664 23213 23508
15〜64歳 380845 357016 340023 325505 305531 279973 250038
日本の地域別将来推計人口 2040年 http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson13/3kekka/Municipalities.asp
杉並区（人口総数15.5％減） 20代は約半数減（悲惨） 15〜64歳は3分の2になる 働く人が半分になる
http://www.mhlw.go.jp/wp/hakusyo/kousei/16-3/dl/01.pdf（100人でみた日本）
生産年齢（15〜64歳）人口の推移 http://www.bousai.go.jp/kaigirep/hakusho/h28/zuhyo/img/zuhyo00_06_00.gif
商業施設は利益減少⇒収益還元法により土地価格暴落
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
人口総数15.5％減ではなく労働する人が働く人が半分になる。経済規模が半分になる。
人口が１０％ほど少なくなるからそれほど影響がなくなるのではない。
15〜64歳の人口が3分の2になるということは、実質働いている人が半分になることである。
たった２０年で労働者が半分になる。 それも加速度をつけながら。
━━━━━━━━━━━━
経済が半分近くなる。 http://ironna.jp/file/w480/h480/90f16001ee721bd8aa8e4d4b857949b0.JPG
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇ 2040年東京で人口が増加する地域はない。◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
生産年齢（15〜64歳）人口の推移 http://www.bousai.go.jp/kaigirep/hakusho/h28/zuhyo/img/zuhyo00_06_00.gif
日本の地域別将来推計人口 http://www.ipss.go.jp/pp-shicyoson/j/shicyoson13/3kekka/Municipalities.asp
賃貸住宅の主要顧客層である20〜49歳人口で見ればすべて減少といっていい
━━━━━━━━
墨田区.練馬区は2010年から見れば微増加であるが 2015年から見れば減少である。2030年から他の地域と同じ
中央区 港区 新宿区 江東区 75歳以上が何故か増加 江東区はタワマンで増加？
墨田区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 247606 249465 251708 253962 254172 252522 249099
練馬区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 716124 743084 752620 753912 748389 736983 720768
中央区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 122762 138550 141605 143130 143406 142500 140485
75歳以上9138 10888 12697 14988 15765 16717 19898
港区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 205131 215317 219394 221270 221221 219406 215898
75歳以上17194 18880 22164 26636 28228 30262 34850
新宿区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 326309 336942 340717 341809 340740 337370 331524
75歳以上30016 34590 39146 44414 45115 45224 48250
江東区
男女計 2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年
総数 460819 473237 481150 492238 498749 501221 500175
15〜64歳317189 317199 325441 332822 334500 325297 306486
65歳以上88075 96840 96031 100922 108336 122594 142338
75歳以上37056 41777 46183 57629 61252 61498 65211 日本の面積は約３８万平方キロメートルある。
国交省はこれを１平方キロメートルごとに約３８万ブロックに分け、
それぞれの人口推移を計算した。
その結果、今は約１８万平方キロメートルに人が住んでいるが、
５０年にはその２割で人がいなくなり、６割で人口が半分に減るという。
無人の地域は全体の約５３％から約６２％に広がる計算だ。
（朝日新聞デジタル「日本の６割、無人地域に ２０５０年、国交省試算」
より 2014/03/29 13:24） サブリース各社 終了プロジェクト開始 レオパレスの「終了プロジェクト」参照 2020年には生産緑地の解除により一斉に大量の土地が市場に出る
人口ピラミッド ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
2020年の画像 http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2020.png 団塊の世代８０歳代男性死亡増加 ☆女性の半数が50歳を超える。
2025年の画像 http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2025.png 団塊の世代の夫を持つ妻自宅売却 ☆全国民の3人に1人以上が65歳以上
2030年の画像 http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2030.png 団塊ジュニア世代が両親死亡のため不動産売却 ☆3戸に1戸が空き家になる。
2035年の画像 http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2035.png 売却物件溢れ出す 2040年の死亡数は166万人（2014年127万人）と予測
2040年の画像 http://www.ipss.go.jp/site-ad/TopPageData/2040.png 不動産価格暴落サブリースは建物価格が２倍なので売っても借金だけ残る
☆自治体の半数が消滅する――
アパート、マンション建設はこれからあとにやった人ほど負け組みである、
既存のアパート、マンションはすでに銀行に借金を返済しているのである。
少しぐらい入居者がいなくても固定資産税を払う余力がある。
しかしながら、これからのアパート、マンション建設は最初から利回りが低く
大手の大規模なマンションと比較すると個人レベルの規模のマンションではたちうちできない。
幹線道路沿いに１階は店舗、その上は集合住宅という建物はなくなる
地下鉄の駅の上でも低層の店舗となる。
更地は駐車場にしかならず、固定資産税も稼げなくなる。
デフレスパイラルと似た、地値下暴落スパイラル、路線価暴落スパイラルとなる。 あえて言おう
今のタイミングで不動産を買う奴の頭は弱いと
頭の弱い奴は食い物にされる→バブルと同じケースだな 今の新築不動産はバブル状況
バカな国民が泣きわめく事で収拾されるんだろうな 
