築40年以上の中古マンション17

**名無し不動さん** · 2021/10/17(日) 23:36:30.54

前スレ
築40年以上の中古マンション16
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1614654464/

**名無し不動さん** · 2021/10/18(月) 17:13:32.41

1乙

**名無し不動さん** · 2021/10/19(火) 00:44:14.66

はるぶーちゃん2つのハートは?ヲタクで善意の理事なのくらくら@haruboo0

国交省のマンションの修繕積立金のガイドラインが改訂されています。
積立金徴収＋各種利用料収入も含めて、修繕に使う総費用を期間と面積の積で割る数字で必要な蓄えの目処としたことのほか、
タワーは別格に修繕費がかかることを明確化したものですね。
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
https://pbs.twimg.com/media/FAZtX2AVUAAgrE2.jpg
https://pbs.twimg.com/media/FAZtX2GUYAAOt-5.jpg

**名無し不動さん** · 2021/10/21(木) 12:50:09.63

実際、あっちもこっちも築40年だらけ！

**名無し不動さん** · 2021/10/21(木) 12:51:06.38

タワーは別格に修繕費がかかることはいままで秘密だったのにｗ

**名無し不動さん** · 2021/10/21(木) 20:23:09.12

https://www.athome.co.jp/mansion/6973711592/
元が12階地下2階だから容積率緩和利用のフルmax物件なのに7割くらい還元あるな
都心は強すぎる
この条件でこの価格は割と安いし

**名無し不動さん** · 2021/10/22(金) 20:11:49.01

ワールドビジネスサテライトで、昨日、築50年の都心上野近くの億ションやってたけど、穴吹さんが耐震について苦し紛れで話してたけど、買われるんだろうね…

**名無し不動さん** · 2021/10/24(日) 13:29:13.05

>>7
大京穴吹マンは半笑いで耐震について答えてたなw

**名無し不動さん** · 2021/10/25(月) 11:12:01.72

40年過ぎたらゴミ認定だなｗ

**名無し不動さん** · 2021/10/25(月) 11:38:38.37

現時点で40年オーバーは漏れなく旧耐震で給排水管埋め込みだから壊すしか道はないけど、10年後の40年オーバーは修繕ちゃんとやってれば価値はちゃんとあると思うよ。

**名無し不動さん** · 2021/10/25(月) 12:26:00.96

新耐震組入るのか。

**名無し不動さん** · 2021/10/25(月) 15:59:42.41

40年がゴミだって？
最高にお笑いだ
>>6を見てみろよ
単純に容積率オーバーでも新築の7割分の価値が残ってる

**名無し不動さん** · 2021/10/25(月) 20:46:26.87

容積率オーバー物件を買ったらアウト
ゲームオーバー

**名無し不動さん** · 2021/10/26(火) 14:52:54.03

ローン30年組んだら売る時？には築70年って解る？

**名無し不動さん** · 2021/10/26(火) 15:06:01.36

ID:Ns+TKopY
↑
売れないと困るの？

**名無し不動さん** · 2021/10/26(火) 16:18:10.69

築古を買うときの確認事項

⬜︎ 容積率

**名無し不動さん** · 2021/10/26(火) 20:59:54.45

東京の商業地区にある築４２年のマンションだけど数年前に容積率が
４００％か５００％になった。
これって建て替えすれば５００％使えるってことだよね。

**名無し不動さん** · 2021/10/26(火) 21:01:43.88

失礼　か→から

**名無し不動さん** · 2021/10/26(火) 21:27:16.89

前面道路な幅員どお？

**名無し不動さん** · 2021/10/26(火) 22:33:14.70

>>19 東京都板橋区の川越街道　緊急輸送道路　２５m （含む両側歩道）です。

**名無し不動さん** · 2021/10/26(火) 23:11:43.59

緊急輸送道路なら耐震証明っての？
取ってるだろうから大丈夫そうだね。
よく出来ました！

**名無し不動さん** · 2021/10/27(水) 01:49:14.82

40年だと風呂がカビだらけ、穴だらけになるよねwww
叔母の古マンション、水漏れで下の階の壁紙がシミだらけになり
修復に数十万払ったみたいwww

**名無し不動さん** · 2021/10/27(水) 01:52:23.78

>>10

>給排水管埋め込み

今だってどこも埋め込みでしょ？

**名無し不動さん** · 2021/10/27(水) 02:45:49.56

換気扇回してたら基本カビないけど、

**名無し不動さん** · 2021/10/27(水) 02:54:50.10

漏水は保険に入っとけって話だね
お金ない人は共済で十分
年2000円くらいなもんよ

給排水は交換できないのではなく、そのまま交換すると大変なだけだからね
築50年以上いってるマンションで、排水管増設して戸建みたいに外壁剥き出しで、1Fの人の天井と壁使って元の排水管に戻してるとこあったけど
手軽にお金かけなければ、将来的にはこうなるね

その1Fの物件が売りに出てたから知ってるけど、管理費を月1000円くらい減額してもらってたと思う

**名無し不動さん** · 2021/10/27(水) 11:02:15.78

築50年マンションの排水管交換とか、想像するだけでもゾっとするわ！
費用も爆高!?・・全部建て替えた方がいいんでないかい？

**名無し不動さん** · 2021/10/27(水) 11:16:34.61

排水管だっていつかは劣化して穴があくってこと。

**名無し不動さん** · 2021/10/27(水) 16:08:52.95

わりと最近、築50年越えてるマンションに引っ越したけどそんなに古くには見えなかったが
やはりあちこちだいぶきてるなって感じるところはある。空調や水回りくらいかな
以前いた90年代に作られたアパートよりはマシと感じる部分も結構ある

**名無し不動さん** · 2021/10/27(水) 22:25:46.65

>>28
フェイク君乙

**名無し不動さん** · 2021/10/27(水) 23:19:55.34

旧耐震はぜったい買うなよ
売主と不動産屋の罠にはまる

最近の不動産値上がり状況で旧耐震まで調子のってるから気をつけて！

ぜったいに買わないこと

**名無し不動さん** · 2021/10/27(水) 23:24:55.75

自分が10年住んで償却できる価格ならアリだわ。

**名無し不動さん** · 2021/10/28(木) 01:03:57.84

ありもなしも多くの旧耐震が土地値以下なんだわ
築50年で35年返済で買えば、新築ローン残債半分で35年の引き直しできるからローン期間長く取れて無敵なのよ
住宅ローンなら建て替え期間中は金利のみ返済にできるし

**名無し不動さん** · 2021/10/28(木) 01:20:02.23

騙されたら負け
危ない橋は渡らない
旧耐震は投資のプロでも難しい案件

**名無し不動さん** · 2021/10/28(木) 01:57:40.69

>>17
こういうのって今回は500%で建て替えられても数十年後さらに建て替え落とした時に同じように容積率アップがないと詰むよね
まあその時には死んでるから関係ないのかな

**名無し不動さん** · 2021/10/28(木) 02:34:17.16

商業地区にある区分ってたいてい大規模で容積率オーバーしてるからね
駅前にあったりすると、駐車場売っぱらって隣にビルができてたりするからとんでもなく容積率オーバーしてたりするからね
売りすぎて接道してない駅前のマンションもあるからね
周りが4階建てなのに13階建てとか要注意だよ

**名無し不動さん** · 2021/10/28(木) 11:20:44.89

築20年くらい狙っているんだけど、40年って結露とかカビとか大丈夫なの？
以前古いマンション住んでた時、必死で買ったブランド品や革の服がカビだらけになってそれ以来古すぎるのが怖くなった

**名無し不動さん** · 2021/10/28(木) 11:41:44.85

カビが生えるのは気密性が高いから
1990年代から2003年までのが一番気密性が高い
新しいのはあえて隙間を作ってるし、築古はコンクリートと建具をきっちりくっつけて高気密には出来なかった
24時間換気があればどのマンションも問題ないけど

**名無し不動さん** · 2021/10/28(木) 11:43:44.91

結露は築年数より他に根本的な理由がある気がするけど。

**名無し不動さん** · 2021/10/28(木) 15:15:02.25

今住んでる築11年の分譲賃貸は全然結露もしないしカビも生えないよ
そこはすごいなと思う

**名無し不動さん** · 2021/10/28(木) 22:51:12.01

>>37 天然ガスのガスストーブ使ってたらだめだね。ありゃ水蒸気
発生器だ。
賃貸などでは契約書でガスストーブの使用は禁止されている筈。

**名無し不動さん** · 2021/10/29(金) 06:21:03.96

普通エアコンだけでしょう

**名無し不動さん** · 2021/10/29(金) 20:44:57.65

そろそろ、「築50年以上の中古マンション」スレ、立てましょう！

**名無し不動さん** · 2021/10/30(土) 00:07:59.68

そんなのいらない
旧耐震の中古マンションスレ
でオーケイ

**名無し不動さん** · 2021/10/30(土) 02:38:27.13

次スレは、旧耐震物件をうたったほうが良いだろうね。

>>980辺りの人、お願いします。

**名無し不動さん** · 2021/10/30(土) 13:13:39.49

分けたら旧耐震人気出そうだから旧旧耐震と一緒でいい

**名無し不動さん** · 2021/10/30(土) 17:56:14.07

築47年購入しました。よろしく！

**名無し不動さん** · 2021/10/30(土) 18:18:43.74

>>46
出口戦略をお聞かせください

**名無し不動さん** · 2021/10/30(土) 19:01:49.30

>>47
余計なお世話だよ

**名無し不動さん** · 2021/10/30(土) 20:39:43.73

>>47のスペックは？

**名無し不動さん** · 2021/10/31(日) 11:18:13.33

>>48
態度あらためろ

**名無し不動さん** · 2021/10/31(日) 12:49:32.13

草刈りとかやってますか？

**名無し不動さん** · 2021/10/31(日) 15:02:27.82

宮城のタマホーム古川支店の男性社員は知的障害者を差別する植松予備軍

**名無し不動さん** · 2021/10/31(日) 15:05:14.42

>>52が知的障害者だから差別されたの？
可哀想に。そんな男忘れて新しい男見つけなよ^ - ^

**名無し不動さん** · 2021/11/01(月) 08:49:10.20

またお前か。
このスレは中古マンションのスレ。
（スペック）はN不動産が分譲賃貸マンションのために使い始めた言葉。
セールス用語だね。
馬や鹿じゃあるまいし意味をしっかり理解しないで使うな。

**名無し不動さん** · 2021/11/01(月) 12:46:20.82

分譲賃貸マンションと賃貸不動産と分譲不動産のスペックは
それぞれ異なるよ。出口戦略としてアンタはどれを知りたいの。

**名無し不動さん** · 2021/11/01(月) 20:30:05.58

Ｎ不動産はマンションを営業上（人間の住む機械）と考えてる。
機械だからスペックが必要。
西洋の建築家は建築を芸術の最高峰と考えている。そやさかい
芸術にスペックは無用である。ギャハハハ

**名無し不動さん** · 2021/11/01(月) 22:21:06.20

排水管が錆てボロボロになった場合、どうやって修繕するんだろ？

**名無し不動さん** · 2021/11/01(月) 22:35:05.39

コア抜きしてでも新しい排水管を外壁に新設するとかかな。
コンクリ内に埋め込まれてたら他に方法は無いかと

**名無し不動さん** · 2021/11/02(火) 07:48:59.21

公団系は排水はコンクリートに埋まってるだろうが…

**名無し不動さん** · 2021/11/02(火) 09:21:33.24

＞新しい排水管を外壁に新設

醜い！
売れなくなるよ！
あと臭そうｗ

**名無し不動さん** · 2021/11/02(火) 09:23:38.23

>>59

絶望的だなｗ

**名無し不動さん** · 2021/11/02(火) 12:16:05.21

>>59
公団系ではオイルショックを境に構造が分かれます。
とにかく猛スピードで建築しないといけないから、排水管はコンクリートに埋めることが多かったようで、排水溝の問題がひどかったようです。公害もこの時期だし。オイルショック後、公害対策とメンテナンス向上により、コンクリートから離す設計に変わったと聞きますよ。なので、買うなら1975年以降のマンションですね。借りるならどっちでも構わんが。

**名無し不動さん** · 2021/11/02(火) 13:23:03.32

>>57
専有部の解体が必要な場合はリノベの時に組合からお金を出して更新してもらってる
共用部は時々によるが普通はステンレスか塩ビ管に同じルートで更新
難しい場合は元の配管にキャップして残したまま空いてるスペースに別ルート新設とか
1階地下だと埋め戻し法なんかがある。それなりに工事費は高い。

**名無し不動さん** · 2021/11/02(火) 23:12:22.22

排水管交換なんてやるくらいなら全部潰して建て替えのほうがいいのでは？

**名無し不動さん** · 2021/11/03(水) 03:55:42.97

（1000万円＋引越代＋仮住まい3年分）×全戸数を負担してくれるならやってもいいよ。

**名無し不動さん** · 2021/11/03(水) 07:12:35.55

好立地で容積率余ってるならデベロッパーが喜んでやるよ

**名無し不動さん** · 2021/11/03(水) 07:50:06.98

容積率半分余ってるが建て替えが起きない
なぜかというと年寄りが反対してるから
そんな年寄りも後20年すればだいぶ減るだろ

**名無し不動さん** · 2021/11/03(水) 10:29:32.78

>>67 容積率が半分あまってる、なんて現実的にありうるのか。
ソースを示せ。

**名無し不動さん** · 2021/11/03(水) 10:47:36.30

>>68何で命令なんですか？

**名無し不動さん** · 2021/11/03(水) 11:26:52.45

>>69 （ソースを示せ）は根拠をお示しください、という
５ちゃんねる用語。命令というほどのものではない。

**名無し不動さん** · 2021/11/03(水) 11:58:34.46

＞老人達が建て替え反対してる

逝くまであと20年くらいかな
20年経ったら築70年、80年となり全く売れなくなるねwww

**名無し不動さん** · 2021/11/03(水) 13:04:36.14

建て替えできない主な理由は、
1.管理をしっかりしてるから
2.大規模マンションだから

初心者はこの辺を避けてればいいだけ
外壁とか入口とか見た目最悪で、管理崩壊してそうなマンションほど可能性が高いし小規模ほど可能性が高い
この辺は普通に中古マンション買う感覚とは真逆よね

**名無し不動さん** · 2021/11/03(水) 13:54:57.93

ここのマンションは築４２年、１００戸。耐震補強は構造、費用の点で
できなかった。
何戸かは売買業者に言われて、空室にし、リフォームして売り出したが
買い手無し。仕方ないから賃貸にしている。早い話、業者にだまされた。
隣のマンションは築４５年、４０戸。耐震補強済み。先日、３５００万
の部屋を売り出したが１週間で売れた。
３０年後の建て替え問題が恐ろしい。

**名無し不動さん** · 2021/11/03(水) 15:13:36.46

82～86年竣工のバブル前の新耐震の値上がりが凄い

**名無し不動さん** · 2021/11/03(水) 16:23:26.58

>>73 です。追伸：売買業者の指定する工事業者でリフォームして
恐ろし、恐ろし。２割くらいはバックさせるらしいよ。

**名無し不動さん** · 2021/11/03(水) 20:50:33.62

>>68
大型団地くらいよね。占有面積は50平米前後だけど、敷地持分100-150平米で容積率200%だと200-300平米の土地を売れるからね。さらに駅近や人気エリアだとデベロッパーは喜ぶだろうね。

**名無し不動さん** · 2021/11/03(水) 22:53:16.17

>>76 区分所有法調べてからにした方がいいよ。敷地面積、戸数、延べ床面積が判らない
から何とも言えないが、専有面積より敷地持ち分の方が大きいとは考えられない。

区分所有法では木造２戸でもマンションと言えるから、その場合は可能性あるがね。

**名無し不動さん** · 2021/11/03(水) 22:56:55.87

築70年マンション知ってるけど・・・
震度７でダメになりそうｗ

**名無し不動さん** · 2021/11/03(水) 23:57:14.25

団地は大株主的な組織が半分くらい保有しててコントロールしてるから建替狙いするべきではないというのが俺の見解やね
彼らは儲けよりも公益優先で建物利用率で考えてたりするからいい立地は逆に建替えが進まない

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 02:47:57.79

>>76
まさにそれがウチの団地、建て替えせずで旧旧耐震
俺が買う前に建て替えの話もあったみたいだが頓挫したらしい。
俺自身は終の棲家として格安で買えたし、維持費も安いし、住んでて快適だしで不満は無いけど、団地は建て替え目的で買うもんじゃないと思うわ。
投資目的で自分で住まず、建て替えまで賃貸で稼ごう、で買ってる人はウチの団地にも結構いるけど、借り手がおらず空き家いっぱいｗ
カラッポの部屋にせっせと維持費払って、不憫だなぁと思う。
分譲団地を借りる人なんて稀だろ。
あと明らかに金かけてないケチリフォームを流行りのリノベーション！とか言って法外な値段で売ってたりする部屋もあるけど、勿論ずっと売れてない。

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 05:59:17.55

>>79
大株主って団地部？

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 06:05:40.53

>>80
投資目的の話だと、相続された子供たちが自分の家があるからと住まず、何もリフォームせずに募集してるんだよね。そもそもやる気ないから空家のまま。特に階段無4/5階。3階以下はすぐ埋まる。近隣にURなければ。

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 08:23:15.60

>>81

ttps://www.city.higashimurayama.tokyo.jp/shisei/sanka/townmeeting/26nenndokiroku/89TM.files/89TMkiroku.pdf

集合住宅の建替えに市からの補助を
ここに団地建替の課題が書いてある

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 08:52:35.68

Answer to my question　　時間無いからスペル確かめてるヒマ無いんだ。

東村山に団地、沢山あるよね。あれ分譲マンションなの。ホンダの工場は
移転しちゃったし、都心への通勤はほぼ不可能だし。買う人いるわきゃない。

夜は寝ろよ。

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 12:23:17.73

>>83
JKKかぁ。
23区か城南でないと厳しいよ。
国も都による多摩ニュータウン再生が控えてるし、
東久留米は期待できん。

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 16:04:10.42

自主管理になってる団地はなんらかの支配者がいるよね
管理委託してる団地は首都圏ではみたことない

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 16:14:21.02

委託の方が気が楽だよね

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 20:33:46.15

なんで団地は普通のマンションより管理とか決議の難易度高いのに自主管理が多いのか不思議だったけど、いま全部つながった

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 20:45:18.60

気の毒だけど >>85 氏の言う通りだと思うよ。
２０年後には取り壊して、取り壊し費用（推定１00万円）と土地持ち分を相殺する。
1円も残らないけど定期借地権の70年物を買ったと思えばいいじゃん。

70年旧旧耐震はこれにて終了。

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 21:04:39.41

50年弱のマンション検討中
どうなんだろう

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 21:29:11.82

新宿区だけどスケルトンリフォームされた築50年、坪270でもそれなりに売れてるみたい
新築築浅が高すぎて手が出ないからなー

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 21:35:10.45

部屋がどうのってより、管理が出来ているかどうかだね
50年過ぎても滞納も無く積立金がちきんと貯まっていて、委託管理で第三者を介入させつつ大規模修繕を定期的に予定していたりするところは何ら問題は無い。
3桁戸数の団地なのに自主管理は、役員固定で独裁者が居る可能性あるね

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 21:43:22.30

団地は素直に委託管理を選んだ方が良い
団地の管理費用なんて、戸数が多ければ一人数千円レベルで済む
団地を得意とする管理会社もあって、俺んとこは管理費用5000円
備品交換などもそこから計上してるから、自主管理時代と費用もほぼ変わらないレベル。
第三者が介入すると、組合員、役員、管理会社と三権分立となってお互いの監視も入るから不正もしづらくなり健全な運営となりやすいよ
草むしりとか掃除当番も必要なくなって、快適
うちの管理会社は業者の紹介や相見積もりとかもやってくれて結果的にコスト削減にもなったし非常に助かってる

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 21:55:13.51

ありがとう為になったわ

**名無し不動さん** · 2021/11/04(木) 22:23:31.09

>>93
JS？

**名無し不動さん** · 2021/11/05(金) 01:01:17.14

あーあー
下の空き店舗
りらくるみたいなマッサージ屋と保護猫カフェにならねーかなー
仕事帰りに寄って身も心も癒されてすぐ自分の部屋に帰れるなんて天国なのになー

**名無し不動さん** · 2021/11/05(金) 02:15:53.34

>>96
ユー起業しちゃいなよ

**名無し不動さん** · 2021/11/05(金) 10:01:43.10

とうとう、築50年の話が出てきちゃった！
絶望スレwww

**名無し不動さん** · 2021/11/05(金) 23:33:05.69

築40過ぎた古マンソン・・あっちこっち水漏れ問題勃発！原因は風呂場のコーキング劣化で
穴が空くことだそう。

**名無し不動さん** · 2021/11/06(土) 18:38:56.07

tes

**名無し不動さん** · 2021/11/06(土) 23:19:26.67

高島平団地に住んでるけど、建替ダメかねえ。

**名無し不動さん** · 2021/11/07(日) 01:01:47.80

最近、リノベマンションかなり出てるけど、よーく考えて

**名無し不動さん** · 2021/11/07(日) 06:30:56.70

高島平団地は持分100平米だから、タワマンに建替できれば儲かるけど、抵抗勢力がいなくなるのは10年くらいかなぁ。

**名無し不動さん** · 2021/11/07(日) 09:03:39.77

高島平は一棟ごとに建て替えできないから、全体で4/5は絶対無理

**名無し不動さん** · 2021/11/07(日) 09:47:21.37

オイオイ、久米川団地にケリつけてか高島平団地に引っ越せよ。
高島平団地は賃貸、分譲とも耐震改修済みの筈だよ。

**名無し不動さん** · 2021/11/07(日) 11:39:53.60

>>101
区分の小口さんがどんなに賛成してもURが反対すればそれで終わりなんでしょ？
反対できるということは建替の内容や条件も決められるということ
需要を鑑みて同規模のもののみ認めるなんて言われたら、住民がタワマンを希望してもまた団地w
UR側の団地と分譲側の団地の接道状況や建物見ても何か感じるところがある
分譲団地とはそういうものなんだろう

**名無し不動さん** · 2021/11/07(日) 12:58:43.15

ここは政治団体の牙城なんだから店子が大家に建て替え要求を突き付けるなんざ、あり得る。
建て替えて最初の１２年間はチョー安い家賃で住めるから、それが狙いなんだろう。

**名無し不動さん** · 2021/11/07(日) 15:13:27.76

財務省本省
東大京大一橋早慶

外局
国税庁幹部

出身大学
　「人間力」重視の採用を行っている結果、出身大学（院）も多様です。
　平成20年以降、24大学（院）から97名を採用しています。

国公立大学
北海道大学、東北大学、東京大学、一橋大学、東京外国語大学、千葉大学、金沢大学、信州大学、名古屋大学、京都大学、大阪大学、神戸大学、岡山大学、広島大学、九州大学、大阪市立大学
私立大学
慶応大学、早稲田大学、上智大学、中央大学、東京理科大学、明治大学、立命館大学、同志社大学

国税庁総合職　採用実績
https://www.nta.go.j...imukei/date/data.htm

**名無し不動さん** · 2021/11/07(日) 20:43:03.35

>>107
学会？

**名無し不動さん** · 2021/11/07(日) 21:52:08.00

>>109 団地は全部そうですが、ここは特に。

**名無し不動さん** · 2021/11/07(日) 21:54:13.20

高島平団地って今、いくら？値上げに乗っかってるん？？？

**名無し不動さん** · 2021/11/08(月) 12:40:48.73

>>111 またお前か。
分譲と賃貸あるがどっち？。金持ってんの？。
そういえばマンション仲介業者は高島平扱って無いね。

**名無し不動さん** · 2021/11/08(月) 18:51:42.48

高島平に住むくらいなら県民になるわ

**名無し不動さん** · 2021/11/08(月) 19:28:06.87

高島平より車返かな。

**名無し不動さん** · 2021/11/08(月) 21:29:11.23

車返裁判なんで妙な事件起きてるからどうかな。

**名無し不動さん** · 2021/11/08(月) 21:50:29.51

賃貸棟がある団地なんて買うなよ

**名無し不動さん** · 2021/11/09(火) 08:25:17.42

旧耐震買うな

**名無し不動さん** · 2021/11/09(火) 12:05:56.49

俺は賃貸部分が過半数でもいいと思うよ
都心のタワマンの共有地でもそういうのあるし
でもその過半数の団体が公益重視ならぜんぜん話は違うよ
公益重視なら地域住民から反対が出れば、それを押し切ることは難しいし民業圧迫もできない

**名無し不動さん** · 2021/11/09(火) 12:44:06.49

なんだか怖いｗ
高島平って築60年くらい？？？

**名無し不動さん** · 2021/11/09(火) 13:25:18.14

買ってはならない中古マンション

□ 旧耐震
□ 既存不適合
□ フルリノベ物件（業者の利益乗せすぎ）
□ １階の物件
□ メゾネット
□ 管理費が１万円以上
　　　（修繕積立金は別）

**名無し不動さん** · 2021/11/09(火) 14:16:24.05

>>120
しょぼい区分君乙

**名無し不動さん** · 2021/11/09(火) 21:32:23.75

>>119 Wikiで調べろ。

**名無し不動さん** · 2021/11/10(水) 08:28:36.14

>>118 はたった４行ながら立派な意見を述べている。
>>119 は単なるチャチャ。何が、どこが、怖いんだ。

**名無し不動さん** · 2021/11/10(水) 16:16:44.87

保護猫カフェにしよう
https://youtu.be/6TwEXekBA40

**名無し不動さん** · 2021/11/10(水) 17:08:07.32

ひま猫

**名無し不動さん** · 2021/11/14(日) 13:00:07.21

>>76
１棟５層４０戸、各戸同じ間取り、として：
床面積１戸50㎡、敷地持ち分100㎡とすると延べ床面積2000㎡、
敷地面積4000㎡、従って建蔽率10％、容積率50％となる。
東村山の団地だとこんなもんかね。

**名無し不動さん** · 2021/11/14(日) 13:12:58.64

首都圏住み。
東村山の団地なんて金貰っても住みたくない！！！！！！！

**名無し不動さん** · 2021/11/14(日) 14:39:42.90

団地型も単棟型も基本は同じだが団地型はこのスレには似合わない。
もし >>76 が正しければ、モレは東村山団地でベコ飼うだ。

**名無し不動さん** · 2021/11/14(日) 15:31:17.59

そもそも東村山の団地は公営住宅しかないから、
分譲は買えないはず。買うなら多摩センター一択。

**名無し不動さん** · 2021/11/15(月) 11:14:29.93

東村山、行ったことない！
地価も一番下がりやすっぽいね。
西部池袋線？

**名無し不動さん** · 2021/11/15(月) 11:20:36.63

団地って12年間は安いの？

**名無し不動さん** · 2021/11/15(月) 12:23:19.28

団地の地価も上がり始めたみたいね。
駅近なんて前はずっと売れ残ってたのに、
今は数日で売れちゃう時代だもんなー。
東京神奈川の城南に限るが。

**名無し不動さん** · 2021/11/15(月) 14:01:36.86

都心買えないからって築フル団地とか絶対手を出したらダメ

**名無し不動さん** · 2021/11/15(月) 20:51:39.80

＞最近、リノベマンションかなり出てるけど、よーく考えて

ババアの厚化粧ｗ
内臓はボロボロｗｗ

**名無し不動さん** · 2021/11/15(月) 20:54:45.41

>>132

駅近だけだよ！駅遠は売れ残るｗ

**名無し不動さん** · 2021/11/15(月) 21:36:00.18

30年未満のマンションなんてリーマン時から倍だもんな。今は駅遠しか売ってない。駅近は最低5000万円だし。

**名無し不動さん** · 2021/11/15(月) 22:52:17.30

まるで綱渡り人生だな。。
高温多湿、かつ、地震だらけの日本でなんとか築後70年もったとしても
今、築40年でローン返済（30年）時に70年ボロボロマンソンとなり
建て替えの話が出てくるわけで。

**名無し不動さん** · 2021/11/16(火) 09:04:31.20

>>137
おはよう賃太郎

**名無し不動さん** · 2021/11/16(火) 09:59:00.15

138が真実衝かれて！悔しがって出てきちゃったよ！ㇷ゚

**名無し不動さん** · 2021/11/16(火) 10:18:35.18

>>139
事実をつかれたのはお前だろw

**名無し不動さん** · 2021/11/16(火) 14:11:12.92

>>140
ニカウさん乙

**名無し不動さん** · 2021/11/16(火) 18:47:30.40

建替になったら無借金の新築マンションが手に入る
みんな建替を求めてる
俺が思うに30歳でマンション買って80歳の築50年で売却せざるを得ないのが一番損
築40年を30歳で買って50歳で建て替えして65歳で完済、築10年程度のマンションを手に入れるのが理想だと思うよ

**名無し不動さん** · 2021/11/16(火) 19:06:31.01

>>142
増床負担金次第だな。

**名無し不動さん** · 2021/11/16(火) 19:39:04.17

過去の事例だと還元率160パーセントとか有りますよ。負担無しで元の部屋より広くなりました。

**名無し不動さん** · 2021/11/16(火) 19:43:18.53

というか、日本の住宅事情はこれからが修羅場だろうな。。。
日本中、築40、50がウジャウジャだから。今の内に対策考えておかないとｗ

**名無し不動さん** · 2021/11/16(火) 22:48:56.96

現在の建物の建設当時が２種住居地区、容積率２００％だったとして、建て替え予定時が
商業地域、容積率４００％としても負担金が無しで同じ床面積の住戸が与えられる、など
とは考えられない。

なぜならば、昔と比べて建設費、設備費が３割アップしている。タワマンならそれ以上だ。
例外は、駅前などの新規市街地開発事業（多分、容積率６００％）などに乗ったとき。

建て替えが出来たとき、今度は土地の持ち分が数分の１になってしまう。

今、管理規約の改正をやらされている。面白いことは面白いが、役員手当（年８万円）は
出るが規約書の改正の報酬は出ないんだそうだ。

**名無し不動さん** · 2021/11/16(火) 22:54:10.77

割増容積率が350%くらい増えないと100%還元はないね
しかし地権者は権利床の他に余剰床は分譲価格の３割引きくらいで購入できるからかなりお得

**名無し不動さん** · 2021/11/16(火) 23:17:00.98

それは考えられる。

ただし、取り壊す住戸の評価は土地建物鑑定士（だったかな）が行う。６０，７０年物では
評価はゼロだろうし、取り壊しに３００万円ほどみないといけないと思う。

**名無し不動さん** · 2021/11/17(水) 01:20:59.98

増床率は実は関係ない
最も重要なのはその立地で新築がいくらで売れるのかということ
もし1平米200万で売れるエリアなら1平米160万くらいの価値になる
建替で100平米の容積率があるなら80平米与えられる
1平米100万のエリアなら1平米60万で、40平米程度になる
1平米50万のエリアなら1平米10万で、だいたい10平米未満の還元になる

**名無し不動さん** · 2021/11/17(水) 07:47:24.14

>>149
それはそうやな

**名無し不動さん** · 2021/11/17(水) 08:23:59.34

そういう場合もあると思う。

ただし、条件が現状のままで建て替え時期になったマンションはどうなるんだろう。
行政は建蔽率、容積率アップで建て替え促進をするようだが大きなオマケは出来ない
だろう。

**名無し不動さん** · 2021/11/17(水) 13:10:32.29

>>151
そりゃ合意形成は別として戸建ての場合と同じやろ
まあ普通は転売するんじゃねえの
俺も30年で買って40年でうったわ

**名無し不動さん** · 2021/11/17(水) 20:19:43.39

建て替えの問題は：
金のある人、うまく売り抜けた人、管理組合の買い取りに期待する人、
など千差万別。
今の時点じゃ管理組合がどういう条件で建て替え決議するか分からない。
このへんで討議はつくされた、としたら。

**名無し不動さん** · 2021/11/17(水) 20:33:09.51

>>30
耐震補強でis値クリアしてるなら問題ないぞ

**名無し不動さん** · 2021/11/17(水) 21:48:44.30

建て替えできるマンション条件は？
例えば。

東京都内できれば23区内
都心ターミナル駅から30分
速達列車停車駅
駅徒歩5分以内
近くにスーパー病院学校
敷地面積が広い（土地持分100平米以上）
商業地域か第一/二種中高層住居専用地域
路線価が12万円以上

他には？

**名無し不動さん** · 2021/11/17(水) 21:50:08.50

ちなみに、多摩川住宅ホ棟が今月から取り壊しなんですよね。

**名無し不動さん** · 2021/11/17(水) 23:22:58.50

>>155
そんな条件関係ないよ
建て替え合意できれば建て替えられるしどんなに条件よくても合意出来なきゃ建て替えはできない
コープオリンピアとか最後の最後でひっくり返され振り出しに戻った
何十年やってもダメな時はダメ

**名無し不動さん** · 2021/11/18(木) 03:18:51.31

>>154
だめだめ

旧耐震は自己責任
154の言うこと信じてババ掴むわけにはいかんのや

**名無し不動さん** · 2021/11/18(木) 05:48:00.36

>>157
そりゃ店舗側は反対するからな。
なので、建替後は店舗枠は設けない方がいい。
デベは高く売れるから勧めたがるけど。

**名無し不動さん** · 2021/11/18(木) 09:13:09.24

築45年で国立小の通学範囲内だから中古でも売れてるから手放すには困らないと思う
建て替えになって欲しいけど、容積率の関係で10階→７階になるから多分負担金大きい

**名無し不動さん** · 2021/11/18(木) 11:38:16.96

>>160
いま100平米の持分あって、単純に7割までしか使えないとすると、全額負担で約3000万
新築平米100万で売れるエリアだから大体30平米の提供
そうすると40平米になる
還元率40%
60平米の人は24平米ww
多分建て替えない方が取引価格高いね

**名無し不動さん** · 2021/11/21(日) 17:14:58.35

還元率とかうぜえ
はなから旧耐震とか相手にしては負け

**名無し不動さん** · 2021/11/21(日) 21:38:09.14

多摩川団地ホ棟は再開発事業協同組合なんかが出来て組合長が取り仕切っているから
５ちゃんねるで話題にしても面白くないと思うよ。
デベはいつも２つ組み合わせだね。住友と長谷工だっけ。儲けるんだろうな。

**名無し不動さん** · 2021/11/22(月) 04:27:21.59

そんなレアケースで無双されてもな

**名無し不動さん** · 2021/11/22(月) 07:58:01.68

ホ棟を持っているが、増床負担金は1000万スタートコースだったからきつかった。数年経てば、住むか売るか考える。

**名無し不動さん** · 2021/11/22(月) 08:03:26.27

再建築不可で築40年以上が増えていくだろうけど、どうすんだろう？

**名無し不動さん** · 2021/11/22(月) 11:01:35.98

関西じゃ設計が９階建てで完成したら１２階建てになってて再建築不可、なんてのが
ザラにあるそうだ。
関東じゃ再建築不可のマンションなんて聞いたことがない。具体的な物件名教えてよ。

**名無し不動さん** · 2021/11/22(月) 11:09:45.03

>>165 うらやましい、の一言。ただし異常気象にそなえて３階以上に
するのがいいね。ヤッカミかな。

**名無し不動さん** · 2021/11/22(月) 12:20:25.68

再建築不可というより容積率超過が都心ならザラにあるよ。

**名無し不動さん** · 2021/11/22(月) 12:40:54.09

不動産で再建築不可というの文字通り更地にしてもそこに建物自体が建てられないことをいう
例えば道路に面していない土地には建物は建てられないとかね

同じ規模の建物を建てられないというのは再建築不可とは言わない
既存不適格というね

**名無し不動さん** · 2021/11/22(月) 13:30:15.38

私道や駐車場を売却したために結果として容積率が超過したのはデベの計画的犯行。
こういう場合は全くの再建築不可ということではなくて、現況のままでの再建築は不可、
という意味だと思う。

**名無し不動さん** · 2021/11/22(月) 13:36:33.81

>>171
グランドパレス田町みたいなやつか？
既存不適格だな

**名無し不動さん** · 2021/11/22(月) 14:28:50.30

>>172 逆もあるよ。

１０階建ての屋上バルコニーに木造で10畳くらいの建て増しをしたのがある。
植え込みなどで外部から部屋が見えないようしてるんだが、グーグルの３Ｄで
バッチリ丸見え。

不思議なのは、それが登記されていることだ。管理費で疑問に思った人が登記所へ
行って調べたから間違いない。

管理規約から判断すると１５㎡の容積率過大となる。設計、建設は国交省、登記は
法務省だからこういうことが起きる。

ＳＲＣ造　一部木造　お安くしておきます。

**名無し不動さん** · 2021/11/22(月) 16:33:14.40

再建築不可は大規模マンションだといっぱいあるよ
競売資料にはかいてある
仲介のは全く買いてない

多分修繕積立金が足りなくなって本当に仕方なく売却という感じだと思うけど、マンションの前の敷地の駐車場売却して未接道とか

この1年で知った分だけで
六本木に1つ
大岡山に1つ

大岡山のは建物もいろいろ来てるし、東京都がどういう支援をするか見もの

**名無し不動さん** · 2021/11/23(火) 08:12:52.09

容積率超過とか再建築不可は、公図と謄本がないとわからない世界。そりゃ正直不動産でないと、センミツになるわな。40年超MSは駅近団地以外は買わん。

**名無し不動さん** · 2021/11/23(火) 11:02:29.01

天井裏の水漏れって時間かかるもの？
少しだけ漏れて来るんだが

**名無し不動さん** · 2021/11/23(火) 11:29:29.84

>>176
ニカウさん乙

**名無し不動さん** · 2021/11/23(火) 12:36:53.96

雨漏りならすぐ直る
外壁、屋上に防水塗料塗るだけだから費用も管理組合から100万以内でいける

晴れてる時も水漏れしてるならかなり難しい
上の人が協力しない人ならもう直せない

**名無し不動さん** · 2021/11/23(火) 14:42:51.90

>>178
5階建ての1階です
管理会社(家主)には連絡済みで管理の担当者や水道業者がそれぞれ確認には来た。多分、上らしい
それから連絡が一切ない

**名無し不動さん** · 2021/11/24(水) 21:16:13.57

>>179 賃貸契約書ではどうなってるの。保険は？。
この掲示板では解決しようがないですね。

**名無し不動さん** · 2021/11/25(木) 08:32:02.14

レスアンカーの打てる人がそんな質問するのおかしくね

**名無し不動さん** · 2021/11/25(木) 08:32:02.23

レスアンカーの打てる人がそんな質問するのおかしくね

**名無し不動さん** · 2021/11/25(木) 10:32:28.48

>>180
賃貸契約では設備だから責任は家主です
水漏れは今のところ微量です

**名無し不動さん** · 2021/11/25(木) 13:24:21.91

レオパレス神話
youtu.be/7CJgoWnI2V0

**名無し不動さん** · 2021/11/25(木) 13:53:20.60

>>183
古くなったコンクリートは本来ヒビだらけです。それを鉄筋で包み込んで
形を保っています。従って漏水個所を特定するのは非常に困難です。最上階
からかも知れません。

ガスストーブは結露の発生源です。さらに加湿器を使ってたら最悪です。
壁の中の水道管の表面に結露して下階の壁に1時間１００ｃｃくらい漏れ、
伝わることもあります。

（単純な場合を除いて）漏水の発生源を調べるには１００万円ほどかかります。
家主が何もしてくれないのはそのためでしょう。

**名無し不動さん** · 2021/11/25(木) 13:57:38.88

水道管が壁の中、おかしいな。壁際の、にしてチョ

**名無し不動さん** · 2021/11/25(木) 14:24:42.94

一気に崩れたりしないのかな

**名無し不動さん** · 2021/11/25(木) 17:57:54.82

>>185
まだ、修繕しないとも言ってないけど家主は修繕義務ありますよね？

入居者を快適に暮らせるようにするのが家主の義務ですから

今回の場合、なかなか修繕してくれない場合は早期解約しても許されると思いますか？
普通は早期解約だと違約金がかかりますが修繕もしない部屋に住みたくないです

一般的にはどう思われますか？

**名無し不動さん** · 2021/11/26(金) 06:42:27.00

海外は築100年もあるんでは。ということは鉄筋コンクリート100年可能じゃん。
でも、水回り修繕可能なのか？　どうなってるの、あれは？
詳しい人教えて。

**名無し不動さん** · 2021/11/26(金) 08:11:33.83

埋め込みは無理。以上。

**名無し不動さん** · 2021/11/26(金) 12:44:20.38

川口アパートメント売りに出てますね

価格 : 3,480万円（税込）
面積 : 61.6㎡

一見安く見えるけど

管理費： 48,590円
修繕積立金： 35,920円

がネックだね

**名無し不動さん** · 2021/11/26(金) 12:44:57.34

>>189
お前はニワカ

**名無し不動さん** · 2021/11/26(金) 20:09:50.59

>>191
老人向けだろ？

**名無し不動さん** · 2021/11/26(金) 20:28:10.38

>>193
老人じゃつき８万も管理費払えないだろ

**名無し不動さん** · 2021/11/26(金) 20:30:38.05

>>188 理由はともかく家主の義務違反です。漏水の証拠の写真を撮っておいてください。
いつまでに直す、という家主の確約がなければ転居先を見つけてから退去するのがよいでしょう。
敷金の返還などはあきらめて下さい。

**名無し不動さん** · 2021/11/26(金) 21:57:13.88

上階からの漏水で自室が腐ったり変形したりの被害が出ると、賃貸借契約においては修繕義務は第一義的には借主にあるんだなー
借主は上階の人に損害賠償を請求できるだけなんだなー
そのためにクソ高い短資のやつか借家人賠償保険にはいってるんだわな
もちろん、漏水でその部屋が全部崩れて滅失したなら賃貸借契約は消滅するけどさー

**名無し不動さん** · 2021/11/26(金) 22:10:28.31

>>189 コンクリートそのものの寿命は粉々に崩壊するまで５００年だが一般的には
中性化するまでの２００年が寿命とされている。。
ただし日本じゃ配管の問題がある。構造によっては配管で寿命が決まると言える。

外国の一例として、ＰＳ（パイプシャフト）が畳１畳くらいあって鉄梯子も付いている。
その縦系列のすべての配管がＰＳに集中している。ＰＳは地下室まで続いている。
だから竪管の交換でさえも縦系列の水の使用を数時間ストップするだけでＯＫ。

日本のＰＳ（パイプスペース）は竪管の継ぎ手を床コンクリートに埋め込んでるから
縦系列の全戸の水を数日止めて工事する。当然、各戸の壁も壊してパイプを交換、壁を
作り直す。壁紙も他の部分と合わせるからこれが大変な作業。

**名無し不動さん** · 2021/11/27(土) 11:36:55.76

>>197それじゃ日本の建物が欠陥建物見たいじゃないですか！！

**名無し不動さん** · 2021/11/27(土) 16:14:02.95

>>198 残念ながらその通り。

あと２０年もすると７０年代以降に建設したマンションの改築ラッシュが始まる。
改築の必要性の一因は配管にあるかも。

**名無し不動さん** · 2021/11/30(火) 10:15:56.85

水道管だってあちこちで破裂してるからマンションは言わずもがな
30年以上前の鉄管なんてひどいもので触ったら繋ぎ目で取れるとか当たり前